《紅星美凱龍世博家居生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資立項(xiàng)報(bào)告書》

第一章重點(diǎn)摘要泰安市立足未來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，整體推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、招商引資三大工作重點(diǎn)，加快改革開放和結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，國民經(jīng)濟(jì)迅速健康發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。適應(yīng)全方位、多層經(jīng)濟(jì)全球化的歷史潮流，積極參與國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)分工、合作和競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步拓寬對(duì)外開放的深度和廣度，堅(jiān)持外經(jīng)、外貿(mào)、外資三外并舉，全社會(huì)參與，形成全層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放新格局。在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ)上，到2010年，把泰安市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力提升到全國大中城市的上游水平，實(shí)現(xiàn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)。岱岳區(qū)地處山東省中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會(huì)泉城濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，處于“一山一水一圣人”旅游熱線的中點(diǎn)。區(qū)內(nèi)京福、京滬高速公路，104國道，津浦鐵路和即將建設(shè)的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥（辛）鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達(dá)，交通區(qū)位極為優(yōu)越。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)“誠信岱岳”、“平安岱岳”創(chuàng)建活動(dòng)，社會(huì)環(huán)境和諧安定；按照“生態(tài)式、園林式、城市化、數(shù)字化”要求定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高速度發(fā)展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和項(xiàng)目建設(shè)平臺(tái)基本形成，“投資泰安，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳”，已成為眾多投資者的共識(shí)。岱岳區(qū)發(fā)展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調(diào)發(fā)展，新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大項(xiàng)目成為展現(xiàn)生機(jī)的亮點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力與日俱增。泰安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場(chǎng)消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲趨勢(shì)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)特點(diǎn)分期看：1-11月份，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)為109%，其中：一季度房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲9.8%,二季度受國家調(diào)控政策影響,成交價(jià)格漲幅有所減小,平均上漲7.7%，下半年以來，泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，居民持幣觀望心態(tài)者減少，銷售價(jià)格漲幅開始回升，7-11月份分別上漲8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房價(jià)格同比上漲7.5%，其中：普通住宅類和經(jīng)濟(jì)適用房上漲幅度較大，同比分別上漲9%、7.4%，豪華住宅價(jià)格上漲空間縮小，同比上漲3.4%。二手房價(jià)格成交活躍持續(xù)上漲，1-9月份同比上漲12.9%，其中：住宅交易價(jià)格上漲12.9%，非住宅價(jià)格上漲13%。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來泰安地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。泰安紅星美凱龍世博家居生活廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場(chǎng)，符合泰安市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對(duì)于加快泰安市建材家居市場(chǎng)的建設(shè)、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析：1.本項(xiàng)目地理位置靠近京滬高鐵車站廣場(chǎng)，交通便利；2.在泰安，“西進(jìn)”已是政府經(jīng)過了長時(shí)間的摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路之一

；3.隨著城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文，城市交通在這里將形成交集．輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場(chǎng)，易初蓮花超市等城市先進(jìn)要素；4.與區(qū)政府相鄰，周邊又有其它商業(yè)項(xiàng)目正在運(yùn)作。項(xiàng)目位置好、規(guī)模適中，資金相對(duì)回籠比較快。5.京滬高速鐵路泰安站定址本地塊西側(cè)一公里處，年內(nèi)動(dòng)工，其對(duì)周邊尤其本地塊的利好是巨大的；6.岱岳區(qū)的改造升級(jí)帶來的機(jī)會(huì)；7.泰安市是旅游區(qū)域，將會(huì)帶來大量流動(dòng)人口，進(jìn)一步提高公司的知名度；8.道路的改造升級(jí)，會(huì)抬升整個(gè)區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)；地塊面臨的靈山大街是貫穿市區(qū)東西的中軸線，靈山大街西起京滬高速鐵路泰安站。9.隨著政府對(duì)配套的加大投入，周邊地區(qū)形象將逐步得到改善。10.項(xiàng)目賣點(diǎn)分析11.岱岳區(qū)政府中心地段，以后市里、區(qū)里的發(fā)展中心；12.交通方便，步行到主要干道只需幾分鐘。13.全面推行的“綠、亮、凈、美”四大工程；14.精品打造高品質(zhì)、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū)；綜述，綜合項(xiàng)目SWOT分析，我們?cè)诒卷?xiàng)目開發(fā)中取長補(bǔ)短，著力塑造，最終體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙利。2、商業(yè)部分：泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目符合泰安市和岱岳區(qū)總體規(guī)劃，有利于實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展總目標(biāo)；同時(shí)，適應(yīng)泰安市和岱岳區(qū)商品交易市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃和要求，有利于促進(jìn)泰安市和岱岳區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的持續(xù)繁榮，提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的檔次水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好地發(fā)展。泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設(shè)施，將建成泰安市規(guī)模最大、品種最全、人氣最旺的現(xiàn)代化商場(chǎng)。本項(xiàng)目將為完善區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氛圍，增加地方財(cái)力，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。

第二章城市概況第一節(jié)城市宏觀經(jīng)濟(jì)泰安是中國華東地區(qū)重要的對(duì)外旅游城市。泰安位于山東省東部，北依山東省會(huì)濟(jì)南（距離濟(jì)南不到40公里），南接另一個(gè)著名的旅游城市——曲阜，東連中國磁都淄博，西瀕黃河。總面積7762平方公里，人口600余萬人，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣６個(gè)縣市區(qū)。泰安市人口分布表市區(qū)市縣面積(km2)人口(萬人)街辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)泰安市泰山區(qū)33762.9512岱岳區(qū)175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112寧陽縣112480.839東平縣134077.4772區(qū)2市2縣7761550.0101561泰安市2006年GDP比上年增長16.5%，達(dá)1012.2億元，。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值116.3億元，占11%；第二產(chǎn)業(yè)572.2億元，占57%；第三產(chǎn)業(yè)323.7億元，占32%。經(jīng)濟(jì)主要由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)）帶動(dòng)。按人口551.7萬人計(jì)算，人均GDP2413USD。其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長4.1%、19.7%和15.7%。完成地方財(cái)政收入51.7億元，增長30.3%，其中，各項(xiàng)稅收36.1億元，增長33.2%，占財(cái)政收入的69.8%，提高1.55個(gè)百分點(diǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值448.1億元，增長26.9%；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1375.0億元、實(shí)繳稅金64.4億元、利潤88.4億元，分別增長33.5%、43.0%和41.6%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1136家，增加94家。其中，主營業(yè)務(wù)收入過億元的267家，增加92家；過10億元的15家，增加4家；利稅過千萬元的303家，增加78家；利稅過億元的18家，增加3家。國家名牌達(dá)到5個(gè)，中國馳名商標(biāo)實(shí)現(xiàn)了零的突破。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到257家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值359.4億元，比上年增長30.4%；產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到23.8%，提高2個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額318.2億元，增長16.3%。旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展加快，實(shí)現(xiàn)旅游總收入87.6億元，增長32.0%；旅游客流達(dá)500萬人次/年?？?、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長16.0%和26.2%，郵電業(yè)務(wù)總量增長16.0%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款余額實(shí)現(xiàn)750.0億元、485.0億元，比年初分別增長17.9%、13.7%。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍。實(shí)現(xiàn)增加值、實(shí)繳稅金分別增長32.4%和30.7%。泰安市交通便利，京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺(tái)、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西接“京九”大動(dòng)脈；未來京滬高速鐵路中間設(shè)泰山站。第二節(jié)城市規(guī)劃簡介一、泰安城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略行政中心、時(shí)代發(fā)展線行政中心、時(shí)代發(fā)展線及長城路沿線的快速發(fā)展核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注1、城市發(fā)展方向城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。2、改善中心市區(qū)生活環(huán)境老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點(diǎn)。3、重點(diǎn)建設(shè)南部新城區(qū)南部新城區(qū)近期發(fā)展是4萬人口，將來計(jì)劃發(fā)展10萬人口，從人口的規(guī)模來講，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。二、泰安市居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析1、全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加城鄉(xiāng)居民生活水平提高。2005年，市區(qū)居民人均可支配收入10337元，比上年增長16.4%；人均消費(fèi)性支出7211元，增長12.8%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為34.4%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入4124元，增長11.8%；人均生活消費(fèi)支出2352元，增長24.1%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為44.1%，下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為21.8平方米，增長14.2%。農(nóng)村居民人均住房面積為31.1平方米，鋼混磚木結(jié)構(gòu)住房所占比例進(jìn)一步提高，達(dá)到92.6%。2、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)居民消費(fèi)狀況是直接影響國民經(jīng)濟(jì)增長的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費(fèi)傾向這一指標(biāo)又在其中占有重要作用，它反映了人們的消費(fèi)意愿。居民消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ?，也直接反映了人們的生活質(zhì)量。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。2005年，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出7211元，增長12.8%，每戶居民擁有電腦50臺(tái)、移動(dòng)160部。伴隨著收入水平提高，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，城市居民由追求基本物質(zhì)需求向精神、文化需求轉(zhuǎn)變，更加注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為34.4%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為44.1%，下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)增長的拉動(dòng)作用將得到持續(xù)增強(qiáng)。第三章區(qū)域房地產(chǎn)、家居市場(chǎng)分析第一節(jié)區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年泰安市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達(dá)235萬㎡，預(yù)計(jì)將在未來1--3年左右推出市場(chǎng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。表1：截至2008年5月泰安市區(qū)商品房住宅項(xiàng)目情況樓盤名稱物業(yè)類型銷售面積去化情況剩余總量銀座廣場(chǎng)高層4.1070%0.8寶龍廣場(chǎng)多層、別墅6.8090%0.6花園洲一期多層5.0098%0.1泰安奧園多層/小高層35.0060%15.0海普鳳棲灣花園洋房/別墅11.0060%6.6圣地公寓高層29.6065%10.0玉龍花苑多層5.4080%1.0龍泉花苑別墅17.4050%8.0泰山家園多層/高層16.0040%10.0華龍家園多層3.0245%1.7華天庭院多層3.07501.5錦繡一方多層6.4080%1.5御景龍城多層17.0660%7.0錦繡華庭一期多層2.4020%1.92合計(jì)――162.50――65.72樓盤名稱物業(yè)類型總建面積占地面積容積率國華時(shí)代小高層、高層11.004.302.23花園洲二期小高層、拼疊5.007.501.50圣源美郡多層、聯(lián)排6.606.911.05麗景花園多層、小高層、高層18.0610.001.79原體育局小高層1.801.051.75九州家園二期多層、小高層5.506.601.20錦繡華庭多層23.5華新家園多層4.303.601.20奧園四期多層、小高層13.0011.801.10欣升地塊多層13.0014.601.12軸承廠多層3.303.501.06桐桉花園多層16.1010.701.50新興元地塊多層13.8113.101.05原水利局――1.512.301.60煤田地質(zhì)局――1.060.701.50新湖集團(tuán)多層6.7011.900.56示范小區(qū)多層18.8057.800.41皇冠小區(qū)多層6.7011.900.56合計(jì)――169.74――――第二節(jié)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)（區(qū)域輻射預(yù)計(jì)）目前老城中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，可供應(yīng)產(chǎn)品的體量較小，產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)“集中板塊且遍地開花”，產(chǎn)品類型“缺高多低”。隨著市政府/長城路北段沿線部分樓盤的開發(fā)，如圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場(chǎng)、泰山家園（天龍國際公寓）、國華時(shí)代（未售）及未來近40萬平的商品房住宅的規(guī)劃，該板塊需求可得到有效釋放。從調(diào)研的市場(chǎng)資料分析來看，2008年市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍保持賣方市場(chǎng)與買方市場(chǎng)對(duì)持的“尷尬”局面。而消費(fèi)者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會(huì)分流客戶量，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃也會(huì)分流大批普通客源。2007年存量項(xiàng)目將持續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)2008－2009年大量新增項(xiàng)目也將面市，特別是2009年市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到最高點(diǎn)，總量上，整體競(jìng)爭(zhēng)情況比較嚴(yán)峻。2、多層產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主流，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭在08年，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中，多層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將達(dá)到50.65%左右，08年始小高層/高層投放量集中并呈升高趨勢(shì)，主要項(xiàng)目有：未售未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目銀座城市廣場(chǎng)、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場(chǎng)、天龍國際公寓、圣世華庭、奧園二期書香名邸、國華時(shí)代、麗景花園原體育局、九州家園、（財(cái)富一號(hào)）存量約而花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場(chǎng)接受度良好，主要以地段、價(jià)格等關(guān)鍵參考因素為鑒。小結(jié)：泰安市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限等影響，普通多層仍為市場(chǎng)主流?，F(xiàn)階段主力購房人群對(duì)高層電梯房仍具有稍微的心理抗性，但隨著日后(小)高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會(huì)逐步被接受和認(rèn)可。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，泰安市消費(fèi)者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價(jià)水平的提升，消費(fèi)者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會(huì)逐步朝合理空間、帶露臺(tái)、花園式社區(qū)等方向發(fā)展。泰安市區(qū)樓盤一覽表一（截至08年10月）序號(hào)樓盤位置均價(jià)元/M2物業(yè)類型地塊面積萬M2萬元/畝元/M2容積率開盤時(shí)間去化情況剩余量\o"點(diǎn)擊：1443"圣源美郡南關(guān)大街西、萬官路以北5200復(fù)式青山家園3850普通0．982007．1290%0．5寶龍城市廣場(chǎng)岱道庵路溫泉路交匯3300380畝17400m1．2392008．265%0．55\o"點(diǎn)擊：925"利得摩爾國際城泰山大街東段5300商住10666.722007．5．2100%賣完岱下明珠小區(qū)光彩大市場(chǎng)北3100普通1．4賣完銀座廣場(chǎng)高層26680㎡4.10萬4．652007．6950.40\o"點(diǎn)擊：1653"龍澤花苑泰安市御碑樓路66號(hào)4800146畝2004．6\o"點(diǎn)擊：1673"東岳世家泰安市岱宗大街249號(hào)4100商住49000m1．782006．10．1\o"點(diǎn)擊：1640"龍澤花園泰安市政府大樓廣場(chǎng)西4000普通146母2004．6賣完\o"點(diǎn)擊：371"大展財(cái)智中心3800商住24800m1．45賣完\o"點(diǎn)擊：2200"溫泉小區(qū)?富卓金寓3380高檔賣完\o"點(diǎn)擊：952"東盛佳苑3650普通50余畝\o"點(diǎn)擊：972"泰創(chuàng)國際廣場(chǎng)長城路北段東側(cè)3500普通14770m\o"點(diǎn)擊：963"圣地國際公寓長城路2號(hào)3318高檔5．5萬m賣完\o"點(diǎn)擊：2055"嘉德現(xiàn)代城溫泉路北向陽大街3300普通1．042006．10．19\o"點(diǎn)擊：1883"綠苑淏庭3200高層\o"點(diǎn)擊：541"華天庭苑溫州商業(yè)步行街西頭南臨3200普通1．17\o"點(diǎn)擊：432"泰創(chuàng)國際廣場(chǎng)長城路北段東市二院斜對(duì)3198高層14770m\o"點(diǎn)擊：1224"泰山家園長城路96號(hào)4100高層90%0．12\o"點(diǎn)擊：1220"花園洲泰山大街北方車輛對(duì)面3500高檔124878m1．5\o"點(diǎn)擊：1094"時(shí)代明珠商務(wù)公寓2900商住\o"點(diǎn)擊：1494"九州家園一期工程靈山大街南南湖大街東2860普通101畝2006．8．18\o"點(diǎn)擊：2754"奧林匹克花園南部新城區(qū)2700普通91241m1．28\o"點(diǎn)擊：1341"海普鳳棲灣二期2600普通200畝0．82007．6．16\o"點(diǎn)擊：1999"圣地國際公寓長城路62號(hào)2580普通5．5萬m2006．12\o"點(diǎn)擊：919"錦繡一方2520普通6萬m1．3\o"點(diǎn)擊：1487"月季花園新城區(qū)長城路北段路西4100普通52畝1．432005．895%0．1\o"點(diǎn)擊：2229"溫泉花園3380普通賣完\o"點(diǎn)擊：2878"玉龍花苑一期2568普通68畝1．2\o"點(diǎn)擊：1401"天街花園南關(guān)大街2620普通\o"點(diǎn)擊：1038"鑫源小區(qū)二期青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)2400普通17．5萬m1．252007．6\o"點(diǎn)擊：1856"靈芝花園二期2130普通17．05m\o"點(diǎn)擊：1221"普照嘉苑泰安市普照寺路22號(hào)4500普通賣完賣完\o"點(diǎn)擊：749"國華經(jīng)典泰安市御碑樓路67號(hào)5000普通1．052006．9．30\o"點(diǎn)擊：689"天元花園奈河西路高檔\o"點(diǎn)擊：661"匯源智能小區(qū)虹橋賓館西100米路北普通30萬m2\o"點(diǎn)擊：629"紫薇馨苑溫泉路南段路西3070普通12538m1．192006．12\o"點(diǎn)擊：605"圣地國際公寓3318高層5．5萬m2006．12泰安市區(qū)樓盤一覽表二（別墅和商業(yè)地產(chǎn)，截至08年10月）序號(hào)樓盤位置均價(jià)元/M2物業(yè)類型地塊面積萬M2萬元/畝元/M2容積率開盤時(shí)間去化量％剩余量萬M2\o"點(diǎn)擊：2982"龍泉花苑6000別墅5萬平米\o"點(diǎn)擊：1739"天地家園龍?zhí)堵?9號(hào)8000別墅1．1\o"點(diǎn)擊：1307"澳泰山莊萬吉路88號(hào)市政府東側(cè)6000別墅\o"點(diǎn)擊：444"新天地服飾廣場(chǎng)8000商鋪\o"點(diǎn)擊：385"溫州商業(yè)步行街----商鋪賣完\o"點(diǎn)擊：843"電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)古建筑文物岱廟南商業(yè)\o"點(diǎn)擊：964"光彩大市場(chǎng)一期西南岱岳區(qū)2288商業(yè)780畝賣完\o"點(diǎn)擊：1542"泰山科技城南部新區(qū)龍?zhí)赌下?230寫字樓145畝0．28第三節(jié)土地供應(yīng)情況2008年泰安市城區(qū)擬出讓土地48宗，共計(jì)土地面積5832.78畝。其中居住用地（包括商住）31宗，面積4328.68畝，占總面積74.2%。商業(yè)（旅游、金融、服務(wù)業(yè)）用地13宗，面積988.48畝，占總面積16.9%。倉儲(chǔ)用地1宗，面積74.64畝，占總面積1.3%。申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃用途1宗，面積164畝，占總面積2.8%。未明確用途2宗，面積276.98畝，占總面積4.8%。

其中：

1、市本級(jí)擬出讓土地10宗，面積576.74畝。其中：居住用地6宗，面積309.9畝。商業(yè)用地2宗，面積28.2畝。倉儲(chǔ)用地1宗，面積74.64畝。正在申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃1宗，面積164畝。

2、泰山區(qū)擬出讓土地7宗，面積923.79畝。其中：居住用地7宗，面積923.79畝。

3、岱岳區(qū)擬出讓土地14宗，面積854.14畝。其中：居住用地7宗，面積455.11畝。商業(yè)用地5宗，面積122.05畝。未確定用途2宗，面積276.98畝。

4.高新技術(shù)開發(fā)區(qū)擬出讓土地10宗，面積1435.71畝。其中：居住用地7宗，面積1232.63畝。商業(yè)用地3宗，面積203.08畝。

5、旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擬出讓土地7宗，面積2042.4畝。其中：居住用地4宗，面積1407.25畝。商業(yè)用地3宗，面積635.15畝。

同類競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目一、泰安市主要家具建材市場(chǎng)編號(hào)市場(chǎng)名稱主營范圍地址營業(yè)面積(㎡)樓層裝修檔次租金產(chǎn)品檔次經(jīng)營狀況輻射半徑1五馬家具城家具虎山路南8000三層中下24/36/48中低檔占了泰安本地家具消費(fèi)量的一半左右全馬建材城建材迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處約3000一層差9低檔生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式全市3光彩市場(chǎng)家具、建材泰山大街南40萬三層中18/21/24中高檔開業(yè)不到一年時(shí)間，顧客不算多，檔次較高全飾材料精品城建材迎勝南路2．5萬三層中檔12中檔裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高全亞商場(chǎng)家具財(cái)源大街西首1萬六層（已租用面積五層）中高檔20/25/30/35/40/45中高檔目前是泰安市較為高檔的家具市場(chǎng)，與其毗鄰的銀座商城是泰安市最高檔的商場(chǎng)全市06心中樂家具城家居財(cái)源大街中段90004層中檔20、25、25、35中檔沒有什么中高檔品牌，裝修也不是很好，但是位置不KIA家具城家居泰安市東岳大街迎春路路口4萬5層中高檔不租（自營）中高檔裝修不錯(cuò)，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)，全五馬家具城五馬家具城位于泰安市虎山路南首五馬商城內(nèi)，1993年年9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。五馬家具大廈由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)上下共分三層，建筑面積1.2萬平方米，營業(yè)面積8000多平方米，設(shè)置攤位130多個(gè)。頂部采用中心透空玻璃結(jié)構(gòu)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個(gè)，大型停車場(chǎng)一處，配有專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)，各項(xiàng)公共設(shè)施配套成龍，一應(yīng)俱全。整個(gè)大廈雄偉，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利是經(jīng)營家具的良好場(chǎng)所。五馬家具城檔次偏低，但是在泰安消費(fèi)者心中卻是一個(gè)老品牌，客流量很大，是泰安消費(fèi)者的首選。2、五馬建材城山東五馬裝飾材料精品城始建于2001年，是泰安市委、市政府批準(zhǔn)建設(shè)的的重點(diǎn)項(xiàng)目，是全省一流，泰安東部最大最全的裝飾材料精品城。山東五馬裝飾材料精品處于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活躍，200家經(jīng)營業(yè)主，年交易額1.2億元。山東五馬裝飾材料精品城為全框架式結(jié)構(gòu)。五馬裝飾材料精品城主要經(jīng)營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。3、泰安光彩市場(chǎng)泰安光彩大市場(chǎng)一期工程位于泰安市西南岱岳區(qū)，北靠城市主干道——泰山大街，南臨靈山大街，依附在泮河西側(cè)，與泰山遙對(duì)相望，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，地理位置十分顯赫。大市場(chǎng)以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個(gè)市場(chǎng)分為八個(gè)區(qū)，中心五個(gè)區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側(cè)泰山大街為泰山區(qū)，沿南側(cè)靈山大街為靈山區(qū)，14層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。在功能布局上，中心區(qū)為家私和商務(wù)辦公區(qū)；一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)以標(biāo)準(zhǔn)商鋪為主；泰山區(qū)和靈山區(qū)為沿街商鋪，共同構(gòu)成市場(chǎng)的南北大門；七區(qū)為建材商鋪。光彩大市場(chǎng)極具交通優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目駐地有新拓寬的泰山大街與市區(qū)相連，泰山大街為京福高速公路入城的主干道。本項(xiàng)目距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有2公里的路程，距離104國道只有1公里的路程，距離南北鐵路主干線只有600米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內(nèi)，并且各條道路均是一級(jí)道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建設(shè)大型倉儲(chǔ)性綜合市場(chǎng)的首要條件。光彩市場(chǎng)分三期建設(shè)，總建筑面積150萬平方米。經(jīng)營范圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具、日用百貨、五金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建設(shè)車站、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公中心和會(huì)展中心。4、裝飾材料精品城泰山裝飾材料精品城，是財(cái)源街道辦事處中七里社區(qū)投資興建的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，總占地125畝，總投資1.2億元，建筑面積14萬平方米。工程分兩期進(jìn)行，其中一期工程投資5600萬元，建筑面積6萬平方米（其中營業(yè)面積2.5萬平方米），市場(chǎng)于2004年5月1日開業(yè)。市場(chǎng)按商品類別分為5個(gè)商品交易區(qū)，主要經(jīng)營各種高檔裝飾材料、燈具、廚具、潔具等。市場(chǎng)有營業(yè)房300多間，有230多家客戶入場(chǎng)經(jīng)營，安置就業(yè)人員1000多人，可實(shí)現(xiàn)交易額2億元/年，利稅2300萬元。2005年被省工商局、省文明辦、省市場(chǎng)協(xié)會(huì)命名為“山東省規(guī)范化文明市場(chǎng)”。泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店”模式、全框架結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)采取物業(yè)管理方式，實(shí)行一個(gè)統(tǒng)一收費(fèi)，統(tǒng)一水電管理，為經(jīng)營業(yè)戶提供信息咨詢、居住餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等服務(wù)，著力營造良好的生活、生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境。裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比較的低。5、東亞商場(chǎng)東亞商場(chǎng)位于泰安市繁華商業(yè)中心，北臨泰安市東西向的主干道——東岳大街，西靠龍?zhí)堵妨⒔?，毗鄰泰安最高檔的商業(yè)——銀座商廈，位置非常優(yōu)越。東亞商場(chǎng)主要經(jīng)營家具，目前共5層，第六層正在裝修，一樓主要是經(jīng)營紅木家具，但是未來將要把紅木移到5樓、六樓，四層主要是經(jīng)營板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場(chǎng)沒有辦公家具。東亞商場(chǎng)雖然位置優(yōu)越，但是由于租金在本市屬于高檔水平，一些一線品牌都陸續(xù)的離開了東亞商場(chǎng)，比如皇朝、富之島等，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了租金相對(duì)低廉，但是更具有區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)的光彩大市場(chǎng)。6、心中樂家具城位于泰安市財(cái)源大街175號(hào)，緊鄰銀座商城。該商城于2001年10月開業(yè)，在泰安消費(fèi)者心中具有一定的影響力和知名度。從現(xiàn)在的經(jīng)營狀況來看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當(dāng)可觀，得益于位置的優(yōu)越。7、IKIA家居愛家家居原址是三和百貨，三和百貨倒閉后（在泰安，很多的國營的百貨商店都已經(jīng)或者瀕臨倒閉的局面，其中，很大一部分原因就是銀座商城的進(jìn)駐），愛家家居承租了一部分的商業(yè)面積，此外，還有部分是服飾百貨和超市業(yè)態(tài)。愛家家居的經(jīng)營模式在泰安比較獨(dú)特，采用自營的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，統(tǒng)一進(jìn)貨，統(tǒng)一收銀，不對(duì)外出租。雖然如此，該商場(chǎng)內(nèi)的品牌確是相對(duì)其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。二、關(guān)于泰安家居市場(chǎng)的分析綜述：泰安的家具建材市場(chǎng)已有49萬平方米左右，這說明1、該市家具建材市場(chǎng)容量很大；2、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)已具備質(zhì)的飛躍的條件。紅星進(jìn)入正是時(shí)機(jī)。泰安還沒有一家真正意義的專營中高檔、高檔品牌的家居賣場(chǎng)，紅星的優(yōu)勢(shì)是明顯的。紅星的進(jìn)入1、將引起市場(chǎng)的洗牌；2、改變和提升市民裝修消費(fèi)的模式；3、泰安市不少有消費(fèi)能力的市民至今不選擇在本地消費(fèi)，而是去濟(jì)南的居多，屆時(shí)將會(huì)回來。泰安的人均GDP已達(dá)到？美元，理論上認(rèn)為，已進(jìn)入購房高峰期。事實(shí)上，泰安市2006年住宅開發(fā)總量為236萬m2，如按照100m2泰安的家具建材市場(chǎng)整體租金水平目前在9-45元之間，大量的在35-40之間。我們將進(jìn)一步調(diào)查我們紅星的主流合作伙伴目前在泰安的銷售價(jià)格水平，將來進(jìn)入紅星能否保持這個(gè)水平，能否提升這個(gè)水平。如果答案是肯定的，那么紅星的整體租金水平可以放在45元/m2月；如果沒把握，整體租金水平可以放在40元/m2月。相當(dāng)于常州、揚(yáng)州、徐州水平。我們的選置在泰安西南的岱岳區(qū)，京滬高鐵在項(xiàng)目旁邊設(shè)立了站點(diǎn)，山東發(fā)達(dá)的高速公路網(wǎng)使得我們具有很強(qiáng)的對(duì)外輻射能力。對(duì)我們來說，能否充分利用周邊縣市的消費(fèi)能力也是非常重要的擴(kuò)展市場(chǎng)。泰安買房者一般自己裝修房子，房地產(chǎn)商會(huì)向顧客推薦家裝公司，基本上都是濟(jì)南的家裝公司。濟(jì)南對(duì)泰安的輻射作用相當(dāng)大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進(jìn)入之前必須考慮的問題。我們建議：泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)擬建5萬m2為宜。按容積率1：1.2計(jì)算，總用地4.25萬(64畝).按35萬元/畝計(jì)算,土地款為2240萬元.平均地價(jià)為825元/m2，平均建筑面積地價(jià)為688元/m2。綜合造價(jià)1800元/m2。總造價(jià)為2500元/m2。按目前租金平均40-45元/m第四章項(xiàng)目概況第一節(jié)地理位置341783.47149752.50192030.97項(xiàng)目用地位于泰安市大河路以東以北，學(xué)院路以西，靈山大街以南。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團(tuán)，距新客站800M；距市政府3KM內(nèi)。該地塊交通便利，西北側(cè)為城市東西向中軸線靈山大街（起點(diǎn)新客站）；西南側(cè)為環(huán)城大道大河路。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶。紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)（8－10萬），預(yù)計(jì)在09年9月開業(yè)；按不得對(duì)外出售，按紅星集團(tuán)經(jīng)營模式自營。根據(jù)紅星美凱龍?jiān)谔┌驳囊验_業(yè)項(xiàng)目泰山區(qū)加盟店的情況租金約為？元/M2月。其它商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)逐步開發(fā)：影城（含演藝廳、歌廳、電玩），五星級(jí)酒店，酒店式公寓，寫字樓。住宅開發(fā)一期開發(fā)4萬M2。泰安的銀行和開發(fā)商一致認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，沒有受當(dāng)前金融海嘯影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年泰安市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達(dá)235萬㎡，預(yù)計(jì)將在未來1--3年左右推出。泰安新任市委書記原為國家建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)司長，對(duì)住宅開發(fā)控制有序。本項(xiàng)目樓盤預(yù)計(jì)在明年下半年推出，根據(jù)地塊周邊樓價(jià)，本項(xiàng)目樓價(jià)估計(jì)為3500－4000元/M2。第二節(jié)項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址擬定位于泰安市岱岳區(qū)區(qū)域內(nèi)。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目占地285畝，容積率為1.3。1、商業(yè)項(xiàng)目占地40%共114畝，容積率為1.3。規(guī)劃建筑面積擬定為110000平方米。紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)營業(yè)面積5萬m2。商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積2、房地產(chǎn)項(xiàng)目占地60%共171畝，113886平方米，容積率為1.3，規(guī)劃建筑面積擬定為150000平方米。建筑類型多層。3、項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)開發(fā)周期：2008.2——2009.5；銷售及招商周期：2008.5——2008.10第三節(jié)項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資額為：68250萬元3.1、紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)營業(yè)面積5萬m23.2、商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積6萬m23.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)。初步估算項(xiàng)目總投資15750萬元，其中建設(shè)投資約為39375萬元建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為35000萬元；其他費(fèi)用3000萬元；預(yù)備費(fèi)用1375萬元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金擬全部由建設(shè)單位及投資方自酬解決。第四節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（地產(chǎn)部分）1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表表1-1序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1可規(guī)劃用地112000平方米2規(guī)劃總建筑面積150000平方米3容積率1.34建筑密度19%5綠化率40%6項(xiàng)目總投資39375萬元7毛利潤9188萬元8投資利潤率23%4.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（商業(yè)部分）1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)）表1-1序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積50000平方米3容積率1.44建筑密度13%5綠化率30%6項(xiàng)目總投資13125萬元1）建設(shè)投資12925萬元2）鋪底流動(dòng)資金200萬元7正常年經(jīng)營收入2268萬元8正常年利潤1439萬元9投資利潤率3.6%10稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11稅后投資回收期14年12稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值13稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14稅前投資回收期9年15稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16盈虧平衡點(diǎn)50%2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（商務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓）2.1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表表2-1序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積60000平方米3容積率1.44建筑密度4.4%5綠化率30%6項(xiàng)目總投資15750萬元7毛利潤9675萬元8投資利潤率62%3、項(xiàng)目結(jié)論本商業(yè)項(xiàng)目(紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng))建成后，可實(shí)現(xiàn)年利潤1439萬元，年所得稅475萬元，直接及間接（廠商營業(yè)員、物流配送人員等）解決當(dāng)?shù)?500-2000名勞動(dòng)力就業(yè)，并極大地提升本地建材家具市場(chǎng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營形象和服務(wù)層次，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮作用。第五章SWOT分析一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。二、設(shè)計(jì)原則方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)部門規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)抱節(jié)能要求。三、總平面布置根據(jù)項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場(chǎng)整棟建筑面向主干道布置入口廣場(chǎng)，規(guī)劃綠地景觀及廣場(chǎng)停車，場(chǎng)地四周建設(shè)集中綠化帶。四、道路交通布局項(xiàng)目采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設(shè)環(huán)行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，背面次出入口同時(shí)布置商業(yè)卸貨平臺(tái)，方便貨物進(jìn)出。第六章項(xiàng)目投資分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、經(jīng)濟(jì)效益分析說明項(xiàng)目建成后，將采取整體商場(chǎng)經(jīng)營對(duì)外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費(fèi)。本報(bào)告以此為基礎(chǔ)測(cè)算收入和成本，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià)。2、計(jì)算期和