物業(yè)公司改革方案

物業(yè)公司改革方案2022/12/23物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司改革方案2022/12/18物業(yè)公司改革方案1本次物業(yè)公司改革的目標(biāo)明確物業(yè)公司的定位與職能理順物業(yè)公司的管理關(guān)系建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制物業(yè)公司改革方案2本次物業(yè)公司改革的目標(biāo)明確物業(yè)公司的定位與職能物業(yè)公司改革方第一階段報(bào)告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案二、物業(yè)公司的管理關(guān)系物業(yè)公司改革方案3第一階段報(bào)告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案物業(yè)公一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談？物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案4一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的

公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標(biāo)：公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的總體要求是：物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供支持。五年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家投資控股公司十年內(nèi)成為世界一流的國(guó)家投資控股公司充分發(fā)揮“國(guó)家出資人代表”的優(yōu)勢(shì)，快速向運(yùn)作市場(chǎng)化、股權(quán)多元化的控股公司發(fā)展物業(yè)公司改革方案5公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標(biāo)：公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理科爾尼建議的業(yè)務(wù)選擇：重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口維持/發(fā)展細(xì)分市場(chǎng)/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等潛在發(fā)展對(duì)象

金融、航空、電信、公共設(shè)施服務(wù)、媒體、石化等退出/不考慮新的投入

日用化工、食品飲料、紡織服裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口發(fā)展細(xì)分市場(chǎng)/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽車零部件、集成電路、中成藥和生物制藥、金融探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平公司確定的業(yè)務(wù)選擇：

在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司自有物業(yè)的管理為主。物業(yè)公司改革方案6根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案7公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國(guó)投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國(guó)投大廈管理中心國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司北京分公司亞華公司決定設(shè)立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批準(zhǔn)設(shè)立文號(hào)國(guó)投人（95）287號(hào)國(guó)投人（95）288號(hào)國(guó)投人（97）93號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）52號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）37號(hào)工商登記日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注冊(cè)資本金2300萬元10000萬元300萬元10000萬元10000萬元決定撤銷日期2001.3.1598.2.699.2.8決定撤銷文號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）52號(hào)國(guó)投人（1998）25號(hào)無文號(hào)工商注銷日期正在辦理注銷手續(xù)2001.12.31注銷2001.12.31注銷職能任務(wù)辦公后勤服務(wù)授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、辦公后勤保障國(guó)投大廈管理寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢國(guó)投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)國(guó)際投資大廈建設(shè)法律地位法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格物業(yè)公司改革方案8公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國(guó)投服務(wù)物業(yè)管理國(guó)投大廈國(guó)投物公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）95969798992000200120022003國(guó)投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國(guó)投大廈管理中心國(guó)投物業(yè)有限公司亞華公司95.11.282300萬96.1110000萬97.9.23300萬2001.5.1610000萬2002.1.495.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.1310000萬

公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。物業(yè)公司改革方案9公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）959697989920002物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系國(guó)家開發(fā)投資公司國(guó)投電力公司國(guó)投創(chuàng)興公司國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司70％7000萬20％2000萬10％1000萬40％4000萬亞華公司6000萬60％北京分公司國(guó)投電力公司和國(guó)投創(chuàng)興公司都是國(guó)投公司的全資子公司，因此，實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國(guó)投公司的全資子公司；亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。物業(yè)公司改革方案10物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系國(guó)家開發(fā)投資公司國(guó)投電力公司國(guó)投創(chuàng)興公司國(guó)物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念目前業(yè)務(wù)定位：按照市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化。發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想：力爭(zhēng)在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國(guó)內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。資料來源：《物業(yè)公司2003年工作會(huì)議材料》物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略不相符；物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也不配套。物業(yè)公司改革方案11物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念目前業(yè)務(wù)定位：資料來源：《物業(yè)公司物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)投大廈：日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。推租：國(guó)投大廈和其它房地產(chǎn)的推租；酒店經(jīng)營(yíng)：天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營(yíng)；資產(chǎn)管理。福利：通過物業(yè)公司給國(guó)投公司員工提供一定福利；后勤：提供公務(wù)用車等方面的后勤服務(wù)。物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國(guó)投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。物業(yè)公司改革方案12物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)投大廈：日常物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司（注冊(cè)資本金10000萬元）長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)類委托經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)管理類亞華公司（4000萬元）天驛賓館（10400萬）華利酒店（3767萬）國(guó)投大廈（70000萬元）金島花園（1462萬元）萬通房產(chǎn)（4688萬元）中煤大廈（700萬元）三鵬公司（300萬）北京大誠(chéng)(193萬)華利公司（114萬）陸陽(yáng)熱電廠（340萬元）CKD公司（138.6萬元）沃頓威爾公司(125.3萬)深能源（157.5萬元）以上為2003年2月末物業(yè)公司長(zhǎng)期投資數(shù)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。物業(yè)公司改革方案13物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)類委托經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)管理類亞下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力經(jīng)營(yíng)管理能力顧客滿意度內(nèi)部管理能力財(cái)務(wù)回報(bào)能力物業(yè)公司改革方案14下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力經(jīng)營(yíng)管理能力顧客滿意基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍物業(yè)公司目前共有員工137人，其中：大專以上學(xué)歷53人，其中本科16人，研究生2人，在讀研究生3人；管理人員中具有高級(jí)職稱者9人，中級(jí)職稱者13人,專業(yè)工程技術(shù)人員6人；具有5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員15人；20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；6人取得了國(guó)家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書，29人取得了經(jīng)理上崗證書資料來源：國(guó)投物業(yè)公司《國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng)》內(nèi)部管理能力分析：物業(yè)公司改革方案15基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍物業(yè)公司目前共有員工各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程；2002年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書；2002年加入了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。于2002年7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號(hào)。資料來源：國(guó)投物業(yè)公司《國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng)》內(nèi)部管理能力分析：物業(yè)公司改革方案16各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO90大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè)

公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意80％以上的租戶在總體上對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。資料來源：3月19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國(guó)投大廈的50名租戶發(fā)放《國(guó)投大廈租戶調(diào)查問卷》，收回有效答卷43份。被調(diào)查者對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。注：滿分為5分顧客滿意度分析：物業(yè)公司改革方案17大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè)

公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意80％以物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3767萬元，萬通房產(chǎn)4688萬元2001年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館1億元；總部拔付1億投資亞華2002年比上年度減少對(duì)亞華投資6000萬元物業(yè)公司資產(chǎn)的變動(dòng)是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結(jié)果。物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)總額近11億元。經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案18物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3物業(yè)公司收支狀況變化圖

(單位：萬元)５年來物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收入和支出同步增長(zhǎng)，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤(rùn)較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤(rùn)。以上收入不包含國(guó)投大廈的租金收入，國(guó)投大廈的租金收入全部上交公司總部。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案19物業(yè)公司收支狀況變化圖(單位：萬元)５年來物業(yè)公司收入構(gòu)成經(jīng)營(yíng)收入主要來自于圍繞國(guó)投大廈物業(yè)管理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。近兩年公司委托其經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案20物業(yè)公司收入構(gòu)成經(jīng)營(yíng)收入主要來自于圍繞國(guó)投大廈物業(yè)管理與服務(wù)物業(yè)公司支出構(gòu)成經(jīng)營(yíng)支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折舊）、人工費(fèi)、餐飲等項(xiàng)目構(gòu)成。其它支出增長(zhǎng)較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案21物業(yè)公司支出構(gòu)成經(jīng)營(yíng)支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)；財(cái)務(wù)分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。物業(yè)公司改革方案22綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，營(yíng)業(yè)支出總計(jì)1676萬元，累計(jì)虧損2126萬元（包括以前年度虧損1940萬元）,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為-3.49%?，F(xiàn)金流較為正常（凈現(xiàn)金流達(dá)到208萬元）。當(dāng)年計(jì)提折舊130萬元，累計(jì)提折舊3700萬元。

總體來看，天驛賓館的經(jīng)營(yíng)管理較過去有了一定改觀，運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常。但由于投資過大，累計(jì)虧損過多，天驛賓館的虧損狀況難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn)。專題經(jīng)營(yíng)分析：物業(yè)公司改革方案23天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，華利酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，營(yíng)業(yè)支出1727萬元，當(dāng)年利潤(rùn)56萬元，凈資產(chǎn)收益率2%?？头砍鲎饴蔬_(dá)到70％以上（據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，酒店客房出租率達(dá)到70%—80%，表明經(jīng)營(yíng)狀況良好）。當(dāng)年計(jì)提折舊365萬元，累計(jì)提折舊1926萬元。但華利酒店以前年度虧損，現(xiàn)累計(jì)虧損還有230萬元。華利酒店的經(jīng)營(yíng)雖較為正常，但規(guī)模有限，盈利能力不強(qiáng)。專題經(jīng)營(yíng)分析：物業(yè)公司改革方案24華利酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營(yíng)，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目原則上應(yīng)予以收縮。物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。但考慮到天驛賓館目前收縮可能會(huì)形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理力度，提高效益，擇機(jī)退出。物業(yè)公司改革方案25對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營(yíng)公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案26公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)對(duì)物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述公司物業(yè)應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)一管理工作小組對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、總部部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及中級(jí)管理人員進(jìn)行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一管理，但對(duì)未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見：物業(yè)公司應(yīng)定位于公司內(nèi)部的服務(wù)機(jī)構(gòu)。不能面向社會(huì)開展業(yè)務(wù)，否則，就會(huì)影響到公司自有寫字樓的管理和對(duì)公司內(nèi)部的服務(wù)。物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。物業(yè)公司應(yīng)定位于公司自有物業(yè)的管理物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，到市場(chǎng)上找飯吃。物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，搞酒店連鎖經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司改革方案27對(duì)物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述公司物業(yè)應(yīng)該工作小組公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案28公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對(duì)已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案29物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接物業(yè)管理的分類

（按權(quán)屬性質(zhì)劃分）全權(quán)委托管理委托顧問管理委托管理服務(wù)型自有自用型自有出租型自主經(jīng)營(yíng)管理型行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案30物業(yè)管理的分類

（按權(quán)屬性質(zhì)劃分）全權(quán)委托管理委托管理服務(wù)不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)委托管理服務(wù)型可選擇到高水平的物業(yè)管理公司；關(guān)系比較簡(jiǎn)單；服務(wù)比較規(guī)范。物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購(gòu)買者和使用者的長(zhǎng)期利益。自主經(jīng)營(yíng)管理型有利于延長(zhǎng)建設(shè)物及設(shè)備的使用壽命；創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；可為業(yè)主提供一些個(gè)性化的服務(wù)；為物業(yè)公司的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案31不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較類型優(yōu)點(diǎn)缺物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化主要標(biāo)志是物業(yè)管理的市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化和信息化。向國(guó)外先進(jìn)管理模式并軌我國(guó)的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國(guó)際接軌。成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案32物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)企業(yè)化：將管理和服務(wù)作為商品，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。專業(yè)化：有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量，有必要的專業(yè)技術(shù)工具配備。社會(huì)化：利用外包、合作等方式充分利用各種社會(huì)資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。規(guī)范化：在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案33現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)企業(yè)化：行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案33公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能物業(yè)公司現(xiàn)狀分析改革建議方案物業(yè)公司改革方案34公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部北京萬通鼎安物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立；除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實(shí)業(yè)公司，萬通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實(shí)業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費(fèi)；各物業(yè)管理處相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。外部訪談：萬通鼎安物業(yè)公司香港惠朗投資公司北京萬通實(shí)業(yè)公司總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部人力資源部采購(gòu)部品質(zhì)部市場(chǎng)部通潤(rùn)會(huì)館管理處新星花園管理處聯(lián)想大廈管理處人大世紀(jì)顧問組晾果廠管理處萬通新世界管理處龍山新新小鎮(zhèn)管理處物業(yè)公司改革方案35北京萬通鼎安物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港北京萬通鼎安物業(yè)公司外部訪談：1995年成立，注冊(cè)資本金100萬美元。公司定位：高檔物業(yè)管理。經(jīng)營(yíng)方式：直接物業(yè)管理、提供管理顧問。業(yè)務(wù)范圍：寫字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場(chǎng)館管理規(guī)模：管理面積150萬平方米。延伸地區(qū)：北京、上海、武漢、天津、青島等。主要項(xiàng)目：萬通新世界、聯(lián)想大廈、通潤(rùn)會(huì)館、新星花園、晾果廠小區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)館和游泳館等。物業(yè)公司改革方案36北京萬通鼎安物業(yè)公司外部訪談：1995年成立，注冊(cè)資本金1北京萬通鼎安物業(yè)公司人員：450人，員工上崗持證率100％；專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級(jí)技術(shù)職稱；87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場(chǎng)館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。資質(zhì)：1998年通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。榮譽(yù)：“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；“北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”；“物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號(hào)。外部訪談：物業(yè)公司改革方案37北京萬通鼎安物業(yè)公司人員：450人，員工上崗持證率100％；外部訪談：

萬通物業(yè)公司管理特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式：集中統(tǒng)一管理統(tǒng)一人力資源管理統(tǒng)一物資采購(gòu)及管理統(tǒng)一質(zhì)量管理統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理效果：取得規(guī)模效益倡導(dǎo)理念：公寓酒店式管理零距離貼近客戶e服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化）家庭經(jīng)理人自助式套餐服務(wù)管理方針：誠(chéng)摯服務(wù)規(guī)范管理特點(diǎn)：專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運(yùn)作；定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤(rùn)空間較大；物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯；擁有一批專業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵；集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢(shì)；創(chuàng)出品牌后，市場(chǎng)空間廣闊。物業(yè)公司改革方案38外部訪談：萬通物業(yè)公司管理特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式：外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè)(大華別墅）為12棟相對(duì)獨(dú)立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。大華別墅的物業(yè)面積為3720平方米，為“大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權(quán)屬于“大華電子”，“大華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關(guān)系。“大華冠頂物業(yè)”由臺(tái)資控股，并完全由臺(tái)方安排工作人員。物業(yè)公司改革方案39外部訪談：北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司北京大華冠頂物外部訪談：

北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司特點(diǎn)：物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，人員很少，充分利用社會(huì)資源，做到了成本最小化。定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能?！按笕A冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)。“大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財(cái)務(wù)和協(xié)理，其中財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各種財(cái)務(wù)工作和辦公室工作，協(xié)理負(fù)責(zé)物業(yè)出租、管理等工作。其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。物業(yè)公司改革方案40外部訪談：北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司特點(diǎn)：“大華冠外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部辦公室財(cái)務(wù)部物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。物業(yè)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并按照合同向集團(tuán)公司支付租金。物業(yè)公司改革方案41外部訪談：中電信息大廈物業(yè)公司董事會(huì)總經(jīng)理副外部訪談：

中電信息大廈物業(yè)公司人員：目前共有70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請(qǐng)專業(yè)人員擔(dān)任；大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包；同工同酬，所有人員薪酬均以市場(chǎng)為準(zhǔn)；目前物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米·天，租金為5.5元/平方米·天左右（含物業(yè)費(fèi)）。特點(diǎn)：招租與物業(yè)管理分開；集團(tuán)公司委派高級(jí)管理人員和財(cái)務(wù)主管人員，保護(hù)業(yè)主利益；外聘專業(yè)人員負(fù)責(zé)特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范；業(yè)主另派專人現(xiàn)場(chǎng)辦公，充分實(shí)現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。物業(yè)公司改革方案42外部訪談：中電信息大廈物業(yè)公司人員：目前共有70余人外部物業(yè)調(diào)研的啟示寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益；物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)制定，所有人員均與原單位完全脫離；總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理，總公司控制物業(yè)公司的重大決策行為。物業(yè)公司改革方案43外部物業(yè)調(diào)研的啟示寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離，有利于公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案44公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，

需要明確物業(yè)公司的未來定位。物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。近年來，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會(huì)化等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了一些成績(jī)，基本具備了中高檔寫字樓的物業(yè)管理能力。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。國(guó)際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。物業(yè)公司改革方案45根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必改革目標(biāo)建議：

統(tǒng)一管理、職能分離公司對(duì)有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管理；國(guó)投大廈和即將竣工的國(guó)際投資大廈物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一管理；公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作、管理；將物業(yè)管理業(yè)務(wù)與推租銷售業(yè)務(wù)兩項(xiàng)職能適當(dāng)分離。物業(yè)公司改革方案46改革目標(biāo)建議：統(tǒng)一管理、職能分離公司對(duì)有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機(jī)構(gòu)；統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運(yùn)作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高；統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高；物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為公司的改革提供支持與保障。物業(yè)公司改革方案47公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)雖然通過分析我們認(rèn)識(shí)到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達(dá)成了某種程度的共識(shí)。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)：1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距；2，國(guó)投大廈管理面積約3萬多平米，而國(guó)際投資大廈有十多萬平米，國(guó)投大廈實(shí)際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對(duì)于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗(yàn)；

因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和機(jī)制，并且以國(guó)際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來的物業(yè)管理體系。物業(yè)公司改革方案48當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一建議統(tǒng)一各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù)從戰(zhàn)略的高度來看，國(guó)投公司相同的業(yè)務(wù)應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行管理，不宜設(shè)置不同的機(jī)構(gòu)分別管理；將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會(huì)資源，提高工作效率；將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于國(guó)投公司統(tǒng)一管理，創(chuàng)造更好的效益；國(guó)投物業(yè)和亞華公司同屬于國(guó)投公司的下屬公司，為機(jī)構(gòu)、人員合并提供了管理基礎(chǔ)。物業(yè)公司改革方案49建議統(tǒng)一各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù)從戰(zhàn)略的高度來看，國(guó)投公司相同推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開，以保證積極的制衡關(guān)系推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關(guān)系，最大限度地保證公司的利益；推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以最大程度實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理；推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離并單獨(dú)考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。物業(yè)公司改革方案50推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開，以保證積極的制衡關(guān)系推租明確物業(yè)公司的未來定位以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主；負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租和銷售；對(duì)物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出；為公司提供服務(wù)保障。

根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)管理與未來發(fā)展的需要，在對(duì)物業(yè)公司現(xiàn)狀進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況與發(fā)展趨勢(shì)，建議物業(yè)公司定位如下：改革建議：物業(yè)公司改革方案51明確物業(yè)公司的未來定位以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主；1.以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主對(duì)國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理；成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的服務(wù)保障；搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和服務(wù)保障，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進(jìn)公司效率的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提高；搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命。物業(yè)公司改革方案521.以公司自有寫字樓的物業(yè)管理為主物業(yè)公司改革方案522.負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租和銷售負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行推租或銷售有利于專業(yè)化運(yùn)作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益；物業(yè)公司在長(zhǎng)期房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)踐中得到了鍛煉，有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應(yīng)該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。物業(yè)公司改革方案532.負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)的推租和銷售物業(yè)公司改革方案533.對(duì)物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出酒店經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè)，它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)；物業(yè)公司兩個(gè)酒店的經(jīng)營(yíng)管理雖有所改善，但經(jīng)營(yíng)狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營(yíng)難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；酒店不在公司業(yè)務(wù)選擇范圍內(nèi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看應(yīng)逐步退出。

物業(yè)公司改革方案543.對(duì)物業(yè)公司現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高效益，并擇4.為公司總部提供服務(wù)保障作為公司自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和其它服務(wù)保障；作為公司的全資子公司，物業(yè)公司應(yīng)為國(guó)投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；物業(yè)公司應(yīng)該使用市場(chǎng)化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)保障工作。

物業(yè)公司改革方案554.為公司總部提供服務(wù)保障物業(yè)公司改革方案55物業(yè)公司的職能房產(chǎn)租售物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)際投資大廈的銷售和推租工作；國(guó)投大廈的推租和萬通等房產(chǎn)的推租和銷售工作。國(guó)投大廈、國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理。維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營(yíng)；并擇機(jī)退出；管理資產(chǎn)類資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。通過物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利；提供公務(wù)用車等服務(wù)保障；創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位，為公司改革提供支持。

根據(jù)對(duì)物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，為公司總部提供服務(wù)保障。改革建議：物業(yè)公司改革方案56物業(yè)公司的職能房產(chǎn)租售物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)際投資大廈的1.租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容租售對(duì)象：國(guó)際投資大廈、國(guó)投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。職能：國(guó)際投資大廈的銷售工作；如果條件適合，進(jìn)行萬通及其它房產(chǎn)的銷售；進(jìn)行國(guó)投大廈、國(guó)際投資大廈、萬通等房產(chǎn)的推租.物業(yè)公司改革方案571.租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容租售對(duì)象：物業(yè)公司改革方案572.物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容公共專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：業(yè)戶服務(wù)，維保服務(wù)，保安服務(wù)保潔服務(wù)，綠化服務(wù)，接待服務(wù)應(yīng)急服務(wù)非公共性服務(wù)的內(nèi)容：便民服務(wù)，代辦服務(wù)，特約服務(wù)社區(qū)文化服務(wù)法律明確的內(nèi)容物業(yè)公用部分的日常維護(hù)和管理物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)資料的管理；其他事項(xiàng)。物業(yè)公司改革方案582.物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容法律明確的內(nèi)3.經(jīng)營(yíng)職能的具體內(nèi)容維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營(yíng)；并擇機(jī)退出；退出其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。酒店經(jīng)營(yíng)目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。對(duì)酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營(yíng)管理方面的人才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。資產(chǎn)管理類資產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。物業(yè)公司改革方案593.經(jīng)營(yíng)職能的具體內(nèi)容酒店經(jīng)營(yíng)目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)4.服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容通過物業(yè)公司給國(guó)投公司員工提供一定的福利；用車服務(wù)和其他物業(yè)公司獲得了萬通等其他額外房產(chǎn)的租金收益，因此應(yīng)承擔(dān)額外的服務(wù)保障職能。由公司人力資源部提出福利方面的具體要求。提供公務(wù)用車及其他必要的服務(wù)保障。物業(yè)公司改革方案604.服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容通過物業(yè)公司給國(guó)物業(yè)公司獲得了萬5.為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持總的原則：物業(yè)公司應(yīng)為公司整體發(fā)展服務(wù)，除了承擔(dān)以上職能外，還應(yīng)服從公司統(tǒng)一的人力資源配置，安排必要的人員就業(yè)。資源保障：公司為物業(yè)公司提供了國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理權(quán)，還額外提供了萬通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司有能力提供相應(yīng)就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)公司改革方案615.為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持總的原則：物業(yè)公司改革公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案62公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)方面重點(diǎn)發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司；從國(guó)投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司；從公司的管理方面來看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。物業(yè)公司改革方案63基于統(tǒng)一管理的需要和未來物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司合并成本分析從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的契稅。經(jīng)過計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。所需交納的契稅為140萬元左右。另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用等10-20萬元。地上面積（萬平米）地下面積（萬平米）固定房產(chǎn)價(jià)值（億元）3%契稅（萬元）情況一C出租D出租7.1860108.622586情況二C出租D出售5.3847366.461938情況三C出售D出售3.9812764.781194如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費(fèi)用在千萬元以上：物業(yè)公司改革方案64合并成本分析從公司的戰(zhàn)略高度來看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計(jì)財(cái)部綜合部一分公司二分公司財(cái)務(wù)室保潔組保安組商務(wù)組工程組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理車管組餐飲組辦公室物資組天驛賓館華利酒店市場(chǎng)部經(jīng)營(yíng)部在國(guó)際投資大廈建設(shè)任務(wù)完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設(shè)相關(guān)的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將推租銷售職能歸于市場(chǎng)部物業(yè)公司改革最終方案：決策層管理層作業(yè)層物業(yè)公司改革方案65物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計(jì)財(cái)部綜合部一分公司二分公司財(cái)務(wù)室保潔組為了不影響國(guó)際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程，

在目前建議采用過渡方案：

暫時(shí)同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動(dòng)產(chǎn)和國(guó)際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。目前，國(guó)際投資大廈正處于建設(shè)期，為了不影響大樓的建設(shè)，建議采用過渡方案，即同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司。物業(yè)公司改革方案66為了不影響國(guó)際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程，

在目前建議采用過渡方案：物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計(jì)財(cái)部綜合部一分公司二分公司財(cái)務(wù)室保潔組保安組商務(wù)組工程組副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理天驛賓館華利酒店車管組餐飲組經(jīng)營(yíng)部亞華公司房產(chǎn)推租業(yè)務(wù)物業(yè)公司改革過渡方案辦公室物資組國(guó)投公司總部決策層管理層作業(yè)層物業(yè)公司改革方案67物業(yè)公司總經(jīng)理管理部計(jì)財(cái)部綜合部一分公司二分公司財(cái)務(wù)室保潔組一、在過渡方案中，為保障國(guó)際投資大廈建設(shè)不受到任何沖擊，亞華公司的人員、組織、職能、匯報(bào)關(guān)系不發(fā)生任何變化；二、確定由物業(yè)公司將來負(fù)責(zé)國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理，在物業(yè)公司下分別設(shè)立兩個(gè)分公司：一分公司負(fù)責(zé)國(guó)投大廈物業(yè)管理；二分公司負(fù)責(zé)國(guó)際投資大廈物業(yè)管理。目前一分公司成立籌備組，參與國(guó)際投資大廈物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作。三、確定分公司的職能是：負(fù)責(zé)范圍內(nèi)寫字樓的物業(yè)管理、和下屬員工簽訂勞動(dòng)合同、獨(dú)立進(jìn)行成本核算。四、物業(yè)公司下設(shè)管理部，負(fù)責(zé)對(duì)分公司的管理和指導(dǎo)，并且負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購(gòu)。過渡方案的說明物業(yè)公司改革方案68一、在過渡方案中，為保障國(guó)際投資大廈建設(shè)不受到任何沖擊，亞華過渡方案中物業(yè)公司和亞華公司的職責(zé)職責(zé)物業(yè)公司現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；現(xiàn)有酒店等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理；為公司提供服務(wù)與支持；國(guó)投大廈和其它房產(chǎn)的推租、銷售業(yè)務(wù)；做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作。亞華公司做好國(guó)際投資大廈的建設(shè)任務(wù)；做好公司物業(yè)的推租、銷售工作；配合物業(yè)公司做好國(guó)際投資大廈物業(yè)管理的前期工作；物業(yè)公司改革方案69過渡方案中物業(yè)公司和亞華公司的職責(zé)職責(zé)物業(yè)公司現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)物業(yè)公司部門職責(zé)經(jīng)營(yíng)部綜合部管理部計(jì)財(cái)部部門房產(chǎn)推租、酒店項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理和擇機(jī)退出人力資源管理和辦公綜合事務(wù)管理管理監(jiān)督、制定規(guī)范，并且負(fù)責(zé)采購(gòu)招標(biāo)單位的確定、重大采購(gòu)事宜經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理，會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部審計(jì)國(guó)投大廈/國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理、與分公司員工簽勞動(dòng)合同主要職能一/二分公司物業(yè)公司改革方案70物業(yè)公司部門職責(zé)經(jīng)營(yíng)部綜合部管理部計(jì)財(cái)部部門房產(chǎn)推租、酒分公司部門職責(zé)辦公室負(fù)責(zé)分公司的綜合協(xié)調(diào)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、人力資源的開發(fā)與管理等項(xiàng)工作財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理等工作商務(wù)組負(fù)責(zé)對(duì)租戶提供商務(wù)服務(wù)物資組負(fù)責(zé)編制物資計(jì)劃、物資采購(gòu)、物資管理等工作工程組負(fù)責(zé)各種設(shè)備設(shè)施的維修、維護(hù)和保養(yǎng)工作保潔組負(fù)責(zé)保潔工作保安組負(fù)責(zé)保安工作餐飲組負(fù)責(zé)國(guó)投系統(tǒng)員工、大廈辦公客戶的就餐供應(yīng)及服務(wù)工作車管組負(fù)責(zé)車輛管理，提供公務(wù)用車服務(wù)物業(yè)公司改革方案71分公司部門職責(zé)辦公室負(fù)責(zé)分公司的綜合協(xié)調(diào)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、人力資源物業(yè)公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理辦公會(huì)是最高一級(jí)的決策指揮機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的指揮、調(diào)度、決策中心。設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名。副總經(jīng)理是總經(jīng)理的助手，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下處理分管業(yè)務(wù)，重大問題報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理（或總經(jīng)理辦公會(huì)議）決定，及時(shí)報(bào)告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成總經(jīng)理或總經(jīng)理工作會(huì)議安排的其他工作。物業(yè)公司總經(jīng)理職責(zé)說明物業(yè)公司改革方案72物業(yè)公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理辦公會(huì)是最高一級(jí)的決策指揮機(jī)綜合部職責(zé)說明負(fù)責(zé)物業(yè)公司行政事務(wù)和檔案管理等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)公司的人力資源管理、對(duì)各級(jí)管理干部的監(jiān)督、考核以及下屬單位人員變動(dòng)控制等。協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)企業(yè)發(fā)展的計(jì)劃和綱要負(fù)責(zé)公司的日常行政接待，處理來信來訪，負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)和政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)等工作負(fù)責(zé)草擬公司行政文件和各類文件的印刷工作負(fù)責(zé)公司各種文件、資料、檔案、圖書的管理工作負(fù)責(zé)擬定公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位人員編制計(jì)劃負(fù)責(zé)對(duì)公司員工進(jìn)行考察，提供高層領(lǐng)導(dǎo)決策，并向公司推薦優(yōu)秀人才負(fù)責(zé)組織對(duì)公司員工的各種培訓(xùn)工作負(fù)責(zé)擬定公司人力資源基本制度，建立規(guī)范化的人力資源管理體系完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作綜合部副總經(jīng)理物業(yè)公司改革方案73綜合部職責(zé)說明負(fù)責(zé)物業(yè)公司行政事務(wù)和檔案管理等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)計(jì)財(cái)部職責(zé)說明負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理，會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部審計(jì)等工作根據(jù)會(huì)計(jì)制度和法規(guī)，按公司總部的統(tǒng)一要求，制定物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理辦法負(fù)責(zé)編制物業(yè)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，并定期檢查，有效籌劃與運(yùn)用資金做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取與支出管理，做到各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)收繳，支出費(fèi)用及時(shí)到位定期匯總物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年終結(jié)算工作，并妥善保管經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)憑證、帳簿和其他檔案資料統(tǒng)一管理公司各種票據(jù)，檢查各部門收、支發(fā)票和帳目，杜絕資金流失負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作計(jì)財(cái)部副總經(jīng)理物業(yè)公司改革方案74計(jì)財(cái)部職責(zé)說明負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理，會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)管理，內(nèi)部管理部職責(zé)說明對(duì)分公司的物業(yè)管理進(jìn)行管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和服務(wù)，并負(fù)責(zé)采購(gòu)中供應(yīng)單位的確定和重大資產(chǎn)的采購(gòu)工作認(rèn)真貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、政策，組織落實(shí)上級(jí)下達(dá)的有關(guān)任務(wù)負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系的全面貫徹實(shí)施，并使之持續(xù)、有效地運(yùn)行按質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的要求制定檢查計(jì)劃并按時(shí)進(jìn)行綜合檢查協(xié)助總經(jīng)理做好物業(yè)管理的評(píng)審工作起草公司有關(guān)物業(yè)管理方面的文件負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)中供應(yīng)單位的確定負(fù)責(zé)重大資產(chǎn)的采購(gòu)工作管理部副總經(jīng)理物業(yè)公司改革方案75管理部職責(zé)說明對(duì)分公司的物業(yè)管理進(jìn)行管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和服務(wù)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)說明負(fù)責(zé)公司物業(yè)的推租出售和酒店的經(jīng)營(yíng)管理在副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)推租出售的經(jīng)營(yíng)策劃、談判簽約及客戶服務(wù)工作依照有關(guān)法律、法規(guī)，按公司總部的要求，確定租金和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)對(duì)天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行監(jiān)控負(fù)責(zé)對(duì)酒店資產(chǎn)的擇機(jī)退出副總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)部物業(yè)公司改革方案76經(jīng)營(yíng)部職責(zé)說明負(fù)責(zé)公司物業(yè)的推租出售和酒店的經(jīng)營(yíng)管理副總經(jīng)理分公司職責(zé)說明按物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行綜合管理，為業(yè)主和租戶提供服務(wù)按公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系的運(yùn)作方法、標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一體化綜合管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受管理部的管理和監(jiān)督在管理部的組織下具體負(fù)責(zé)物業(yè)的接管和驗(yàn)收工作負(fù)責(zé)所管物業(yè)的各種物業(yè)管理業(yè)務(wù)，建立健全各種相關(guān)檔案按規(guī)定向業(yè)主或租戶收取相關(guān)費(fèi)用組織開展培訓(xùn)工作，培養(yǎng)員工業(yè)務(wù)能力，提高管理水平根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)向公司提出對(duì)質(zhì)量體系文件的修改意見完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作二分公司一分公司副總經(jīng)理物業(yè)公司改革方案77分公司職責(zé)說明按物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行二、物業(yè)公司的管理關(guān)系物業(yè)公司改革方案78二、物業(yè)公司的管理關(guān)系物業(yè)公司改革方案78副總裁總裁辦公室物業(yè)公司公司總體改革方案中對(duì)物業(yè)公司管理的設(shè)計(jì)根據(jù)公司總體改革方案，對(duì)國(guó)投物業(yè)管理有限公司的管理，是由分管總裁辦公室的副總裁對(duì)其進(jìn)行直接管理；總裁辦公室可向物業(yè)公司提出后勤服務(wù)方面的要求；人力資源部可向物業(yè)公司提出員工福利方面的要求；其他管理關(guān)系按全資子公司管理關(guān)系確定，主要通過業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理和信息管理進(jìn)行。物業(yè)公司改革方案79副總裁總裁辦公室物業(yè)公司公司總體改革方案中根據(jù)公司總體改革方經(jīng)營(yíng)中的重大問題由物業(yè)公司總經(jīng)理報(bào)公司分管副總裁/總裁決定；有關(guān)項(xiàng)目投資決策等重大問題報(bào)總裁辦公會(huì)審定；物業(yè)管理方面的具體業(yè)務(wù)問題由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決策；業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)管理物業(yè)公司改革方案80經(jīng)營(yíng)中的重大問題由物業(yè)公司總經(jīng)理報(bào)公司分管副總裁/總裁決定；按照總部提出的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算）目標(biāo)和要求，制定物業(yè)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），并按業(yè)務(wù)流程報(bào)總部審批執(zhí)行總部統(tǒng)一的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)及審計(jì)管理體系融資、對(duì)外貸款和擔(dān)保，按業(yè)務(wù)流程逐項(xiàng)報(bào)總部審批年終利潤(rùn)的分配比例由總部決定由總部統(tǒng)一對(duì)閑置資金進(jìn)行理財(cái)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理物業(yè)公司改革方案81按照總部提出的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算）目標(biāo)和要求，制定物業(yè)公司的決策層、管理層納入總部的人力資源規(guī)劃；決策層、管理層的機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置由總部統(tǒng)一管理；決策層、管理層的勞動(dòng)管理、崗位聘任、薪酬/福利政策和業(yè)績(jī)考核辦法，遵循總部確定的原則；管理層員工（含外派到天驛賓館、華利酒店的高管人員），與物業(yè)公司建立勞動(dòng)關(guān)系；作業(yè)層員工分別與分公司或天驛賓館、華利酒店建立勞動(dòng)關(guān)系；作業(yè)層的機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位設(shè)置、勞動(dòng)管理、員工聘用、薪酬/福利政策和業(yè)績(jī)考核辦法，由物業(yè)公司參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)制定。

人力資源管理人力資源管理物業(yè)公司改革方案82決策層、管理層納入總部的人力資源規(guī)劃；人力資源管理人力資源管由總部統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)按總部統(tǒng)一要求，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)相關(guān)信息的收集和更新。信息系統(tǒng)管理信息系統(tǒng)管理物業(yè)公司改革方案83由總部統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)管理信息系統(tǒng)管理物業(yè)公司改明確物業(yè)公司與天驛賓館和

華利大酒店的管理關(guān)系保持目前物業(yè)公司對(duì)天驛賓館和華利大酒店的管理關(guān)系；物業(yè)公司負(fù)責(zé)向天驛賓館和華利酒店派出或招聘高管人員，確定其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和投資計(jì)劃；負(fù)責(zé)落實(shí)公司總部的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），分解落實(shí)天驛賓館和華利酒店的相應(yīng)指標(biāo)；負(fù)責(zé)監(jiān)督考核質(zhì)量管理和安全管理，及其他業(yè)務(wù)的監(jiān)控。物業(yè)公司改革方案84明確物業(yè)公司與天驛賓館和

華利大酒店的管理關(guān)系保持目前物業(yè)公演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/23物業(yè)公司改革方案演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew85物業(yè)公司改革方案2022/12/23物業(yè)公司改革方案物業(yè)公司改革方案2022/12/18物業(yè)公司改革方案86本次物業(yè)公司改革的目標(biāo)明確物業(yè)公司的定位與職能理順物業(yè)公司的管理關(guān)系建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制物業(yè)公司改革方案87本次物業(yè)公司改革的目標(biāo)明確物業(yè)公司的定位與職能物業(yè)公司改革方第一階段報(bào)告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案二、物業(yè)公司的管理關(guān)系物業(yè)公司改革方案88第一階段報(bào)告內(nèi)容一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案物業(yè)公一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談？物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案89一、物業(yè)公司的定位、職能

與改革建議方案公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的

公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標(biāo)：公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的總體要求是：物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供支持。五年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家投資控股公司十年內(nèi)成為世界一流的國(guó)家投資控股公司充分發(fā)揮“國(guó)家出資人代表”的優(yōu)勢(shì)，快速向運(yùn)作市場(chǎng)化、股權(quán)多元化的控股公司發(fā)展物業(yè)公司改革方案90公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求公司發(fā)展目標(biāo)：公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理科爾尼建議的業(yè)務(wù)選擇：重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口維持/發(fā)展細(xì)分市場(chǎng)/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等潛在發(fā)展對(duì)象

金融、航空、電信、公共設(shè)施服務(wù)、媒體、石化等退出/不考慮新的投入

日用化工、食品飲料、紡織服裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)電力、港口發(fā)展細(xì)分市場(chǎng)/個(gè)別項(xiàng)目煤炭、汽車零部件、集成電路、中成藥和生物制藥、金融探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平公司確定的業(yè)務(wù)選擇：

在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司自有物業(yè)的管理為主。物業(yè)公司改革方案91根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案92公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國(guó)投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國(guó)投大廈管理中心國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司北京分公司亞華公司決定設(shè)立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批準(zhǔn)設(shè)立文號(hào)國(guó)投人（95）287號(hào)國(guó)投人（95）288號(hào)國(guó)投人（97）93號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）52號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）37號(hào)工商登記日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注冊(cè)資本金2300萬元10000萬元300萬元10000萬元10000萬元決定撤銷日期2001.3.1598.2.699.2.8決定撤銷文號(hào)國(guó)投經(jīng)（2001）52號(hào)國(guó)投人（1998）25號(hào)無文號(hào)工商注銷日期正在辦理注銷手續(xù)2001.12.31注銷2001.12.31注銷職能任務(wù)辦公后勤服務(wù)授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、辦公后勤保障國(guó)投大廈管理寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢國(guó)投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)國(guó)際投資大廈建設(shè)法律地位法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格法人資格內(nèi)部獨(dú)立核算法人資格物業(yè)公司改革方案93公司物業(yè)管理的組織沿革組織名稱國(guó)投服務(wù)物業(yè)管理國(guó)投大廈國(guó)投物公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）95969798992000200120022003國(guó)投服務(wù)中心物業(yè)管理分公司國(guó)投大廈管理中心國(guó)投物業(yè)有限公司亞華公司95.11.282300萬96.1110000萬97.9.23300萬2001.5.1610000萬2002.1.495.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.1310000萬

公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。物業(yè)公司改革方案94公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示）959697989920002物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系國(guó)家開發(fā)投資公司國(guó)投電力公司國(guó)投創(chuàng)興公司國(guó)投物業(yè)有限責(zé)任公司70％7000萬20％2000萬10％1000萬40％4000萬亞華公司6000萬60％北京分公司國(guó)投電力公司和國(guó)投創(chuàng)興公司都是國(guó)投公司的全資子公司，因此，實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國(guó)投公司的全資子公司；亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。物業(yè)公司改革方案95物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系國(guó)家開發(fā)投資公司國(guó)投電力公司國(guó)投創(chuàng)興公司國(guó)物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念目前業(yè)務(wù)定位：按照市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化。發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想：力爭(zhēng)在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國(guó)內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。資料來源：《物業(yè)公司2003年工作會(huì)議材料》物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略不相符；物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也不配套。物業(yè)公司改革方案96物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營(yíng)理念目前業(yè)務(wù)定位：資料來源：《物業(yè)公司物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)投大廈：日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。推租：國(guó)投大廈和其它房地產(chǎn)的推租；酒店經(jīng)營(yíng)：天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營(yíng)；資產(chǎn)管理。福利：通過物業(yè)公司給國(guó)投公司員工提供一定福利；后勤：提供公務(wù)用車等方面的后勤服務(wù)。物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國(guó)投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。物業(yè)公司改革方案97物業(yè)公司目前的主要職能物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)保障國(guó)投大廈：日常物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司（注冊(cè)資本金10000萬元）長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)類委托經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)管理類亞華公司（4000萬元）天驛賓館（10400萬）華利酒店（3767萬）國(guó)投大廈（70000萬元）金島花園（1462萬元）萬通房產(chǎn)（4688萬元）中煤大廈（700萬元）三鵬公司（300萬）北京大誠(chéng)(193萬)華利公司（114萬）陸陽(yáng)熱電廠（340萬元）CKD公司（138.6萬元）沃頓威爾公司(125.3萬)深能源（157.5萬元）以上為2003年2月末物業(yè)公司長(zhǎng)期投資數(shù)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。物業(yè)公司改革方案98物業(yè)公司資產(chǎn)狀況物業(yè)公司長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)類委托經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)管理類亞下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力經(jīng)營(yíng)管理能力顧客滿意度內(nèi)部管理能力財(cái)務(wù)回報(bào)能力物業(yè)公司改革方案99下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力經(jīng)營(yíng)管理能力顧客滿意基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍物業(yè)公司目前共有員工137人，其中：大專以上學(xué)歷53人，其中本科16人，研究生2人，在讀研究生3人；管理人員中具有高級(jí)職稱者9人，中級(jí)職稱者13人,專業(yè)工程技術(shù)人員6人；具有5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員15人；20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；6人取得了國(guó)家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書，29人取得了經(jīng)理上崗證書資料來源：國(guó)投物業(yè)公司《國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng)》內(nèi)部管理能力分析：物業(yè)公司改革方案100基本形成了一支較為

專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍物業(yè)公司目前共有員工各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程；2002年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書；2002年加入了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。于2002年7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號(hào)。資料來源：國(guó)投物業(yè)公司《國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng)》內(nèi)部管理能力分析：物業(yè)公司改革方案101各種管理制度、流程基本完整2002年物業(yè)公司通過了ISO90大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè)

公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意80％以上的租戶在總體上對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。資料來源：3月19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國(guó)投大廈的50名租戶發(fā)放《國(guó)投大廈租戶調(diào)查問卷》，收回有效答卷43份。被調(diào)查者對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。注：滿分為5分顧客滿意度分析：物業(yè)公司改革方案102大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè)

公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意80％以物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3767萬元，萬通房產(chǎn)4688萬元2001年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館1億元；總部拔付1億投資亞華2002年比上年度減少對(duì)亞華投資6000萬元物業(yè)公司資產(chǎn)的變動(dòng)是公司總部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的結(jié)果。物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)總額近11億元。經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案103物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況2000年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店3物業(yè)公司收支狀況變化圖

(單位：萬元)５年來物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收入和支出同步增長(zhǎng)，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤(rùn)較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤(rùn)。以上收入不包含國(guó)投大廈的租金收入，國(guó)投大廈的租金收入全部上交公司總部。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案104物業(yè)公司收支狀況變化圖(單位：萬元)５年來物業(yè)公司收入構(gòu)成經(jīng)營(yíng)收入主要來自于圍繞國(guó)投大廈物業(yè)管理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。近兩年公司委托其經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案105物業(yè)公司收入構(gòu)成經(jīng)營(yíng)收入主要來自于圍繞國(guó)投大廈物業(yè)管理與服務(wù)物業(yè)公司支出構(gòu)成經(jīng)營(yíng)支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折舊）、人工費(fèi)、餐飲等項(xiàng)目構(gòu)成。其它支出增長(zhǎng)較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析：物業(yè)公司改革方案106物業(yè)公司支出構(gòu)成經(jīng)營(yíng)支出主要是折舊（萬通140萬和車輛等的折綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)；財(cái)務(wù)分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。物業(yè)公司改革方案107綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，營(yíng)業(yè)支出總計(jì)1676萬元，累計(jì)虧損2126萬元（包括以前年度虧損1940萬元）,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為-3.49%?，F(xiàn)金流較為正常（凈現(xiàn)金流達(dá)到208萬元）。當(dāng)年計(jì)提折舊130萬元，累計(jì)提折舊3700萬元。

總體來看，天驛賓館的經(jīng)營(yíng)管理較過去有了一定改觀，運(yùn)轉(zhuǎn)較為正常。但由于投資過大，累計(jì)虧損過多，天驛賓館的虧損狀況難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn)。專題經(jīng)營(yíng)分析：物業(yè)公司改革方案108天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析天驛賓館2002年?duì)I業(yè)收入1490萬元，華利酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，營(yíng)業(yè)支出1727萬元，當(dāng)年利潤(rùn)56萬元，凈資產(chǎn)收益率2%?？头砍鲎饴蔬_(dá)到70％以上（據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，酒店客房出租率達(dá)到70%—80%，表明經(jīng)營(yíng)狀況良好）。當(dāng)年計(jì)提折舊365萬元，累計(jì)提折舊1926萬元。但華利酒店以前年度虧損，現(xiàn)累計(jì)虧損還有230萬元。華利酒店的經(jīng)營(yíng)雖較為正常，但規(guī)模有限，盈利能力不強(qiáng)。專題經(jīng)營(yíng)分析：物業(yè)公司改革方案109華利酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析華利酒店2002年?duì)I業(yè)收入1783萬元，對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營(yíng)，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目原則上應(yīng)予以收縮。物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項(xiàng)目也很難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應(yīng)予以收縮。但考慮到天驛賓館目前收縮可能會(huì)形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理力度，提高效益，擇機(jī)退出。物業(yè)公司改革方案110對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營(yíng)公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案111公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)對(duì)物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述公司物業(yè)應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)一管理工作小組對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、總部部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及中級(jí)管理人員進(jìn)行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一管理，但對(duì)未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見：物業(yè)公司應(yīng)定位于公司內(nèi)部的服務(wù)機(jī)構(gòu)。不能面向社會(huì)開展業(yè)務(wù)，否則，就會(huì)影響到公司自有寫字樓的管理和對(duì)公司內(nèi)部的服務(wù)。物業(yè)管理不是公司的業(yè)務(wù)選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。物業(yè)公司應(yīng)定位于公司自有物業(yè)的管理物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，到市場(chǎng)上找飯吃。物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè)管理，搞酒店連鎖經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司改革方案112對(duì)物業(yè)公司定位的觀點(diǎn)綜述公司物業(yè)應(yīng)該工作小組公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能改革建議方案物業(yè)公司改革方案113公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求物業(yè)公司現(xiàn)狀分析內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對(duì)已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案114物業(yè)管理的定義物業(yè)管理的定義：具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接物業(yè)管理的分類

（按權(quán)屬性質(zhì)劃分）全權(quán)委托管理委托顧問管理委托管理服務(wù)型自有自用型自有出租型自主經(jīng)營(yíng)管理型行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案115物業(yè)管理的分類

（按權(quán)屬性質(zhì)劃分）全權(quán)委托管理委托管理服務(wù)不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)委托管理服務(wù)型可選擇到高水平的物業(yè)管理公司；關(guān)系比較簡(jiǎn)單；服務(wù)比較規(guī)范。物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購(gòu)買者和使用者的長(zhǎng)期利益。自主經(jīng)營(yíng)管理型有利于延長(zhǎng)建設(shè)物及設(shè)備的使用壽命；創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；可為業(yè)主提供一些個(gè)性化的服務(wù)；為物業(yè)公司的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案116不同管理類型的優(yōu)缺點(diǎn)比較類型優(yōu)點(diǎn)缺物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化主要標(biāo)志是物業(yè)管理的市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化和信息化。向國(guó)外先進(jìn)管理模式并軌我國(guó)的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國(guó)際接軌。成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案117物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)企業(yè)化：將管理和服務(wù)作為商品，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。專業(yè)化：有專門的組織機(jī)構(gòu)，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量，有必要的專業(yè)技術(shù)工具配備。社會(huì)化：利用外包、合作等方式充分利用各種社會(huì)資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。規(guī)范化：在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)水平。行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案118現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)企業(yè)化：行業(yè)分析：物業(yè)公司改革方案33公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部物業(yè)管理訪談物業(yè)公司的定位職能物業(yè)公司現(xiàn)狀分析改革建議方案物業(yè)公司改革方案119公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求內(nèi)部訪談意見綜述物業(yè)管理行業(yè)分析外部北京萬通鼎安物業(yè)公司萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立；除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實(shí)業(yè)公司，萬通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實(shí)業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費(fèi)；各物業(yè)管理處相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。外部訪談：萬通鼎安物業(yè)公司香港惠朗投資公司北京萬通實(shí)業(yè)公司總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部人力資源部采購(gòu)部品質(zhì)部市場(chǎng)部通潤(rùn)會(huì)館管理處新星花園管理處聯(lián)想大廈管理處人大世紀(jì)顧問組晾果廠管理處萬通新世界管理處龍山新新小鎮(zhèn)管理處物業(yè)公司改革方案