某舊城改造項目工作要點介紹

舊城改造項目工作要點介紹城市化進(jìn)程不平衡留下的頑疾，一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。

二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。

三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。（深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造幾個關(guān)鍵名詞村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾村民股份公司對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個人、國家）（有時需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。丈量、確權(quán)新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1∶0.8，還有拆一賠一拆賠比定向摘牌拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級運營的工作。區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項目價值鏈?zhǔn)姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地出讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置向土地所有人收購?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商代理商/中介機(jī)構(gòu)運營管理商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā)在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目把所建房地產(chǎn)等項目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項目負(fù)責(zé)日常的運營、維修及其它管理土地一級運營幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設(shè)在土地一級運營實施過程主要包括三個階段前期準(zhǔn)備拆遷實施開發(fā)實施規(guī)劃研究編制實施方案組建機(jī)構(gòu)項目招商現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批計劃申報物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權(quán)業(yè)主訪談確定拆賠方案拆遷動員拆遷談判簽定拆補(bǔ)協(xié)議土地供應(yīng)申請制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險控制可前置，開發(fā)主體的合法性確立前期準(zhǔn)備工作流程規(guī)劃研究編制實施方案組建機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批計劃申報規(guī)劃局區(qū)舊改辦拆遷辦公室市政府市政府主管部門審批審批項目招商拆遷實施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)業(yè)主訪談確定拆賠方案土地供應(yīng)申請拆遷動員拆遷談判拆遷辦公室區(qū)舊改辦開發(fā)商區(qū)舊改辦業(yè)主審批簽訂拆補(bǔ)協(xié)議談判小組市國土局股份公司開發(fā)實施階段工作流程制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險控制區(qū)舊改辦規(guī)劃部門開發(fā)商拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息區(qū)政府舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實現(xiàn)都要基于利益博弈

政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立舊改項目企業(yè)利益改造后區(qū)域價值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損村集體及村民利益村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強(qiáng)村民社會保障增加利益主體博弈模型滿足各方長短期利益城市功能完善城市價值提升旅游消費升級政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡三方在拆賠談判中的具體分工和工作負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作保證拆遷穩(wěn)定已身作則，起到拆遷帶頭作用拆遷政策和實施方案的宣傳解釋股份公司和村民思想工作負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備制定談判策略工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實施談判談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題政府股份公司不參與具體談判工作與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議實施補(bǔ)償開發(fā)商開發(fā)模式城市更新主主要的運作作模型研究究城市發(fā)展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性性城市更新新）IDP模式（通過過改建和開開發(fā)計劃來來進(jìn)行改造造）實施策略實施模式借鑒運作過程改造分期——見世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)顧問問叢書《城城市更新之之市場模式式》城市更新運運作模型研研究城市發(fā)展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性性城市更新新）IDP模式（通過過改建和開開發(fā)計劃來來進(jìn)行改造造）城市發(fā)展基基金以吸引引私人投資資為目的，，將私人資資金吸引到到對投資缺缺乏吸引力力的城市內(nèi)內(nèi)城，從而而推動城市市更新運動動，抑制日日益嚴(yán)重的的城市衰退退。中央財政撥撥款城市發(fā)展基基金城市內(nèi)城更更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投投資陽光海岸項項目較難爭爭取到中央央財政的撥撥款。三亞市年GDP不足足50億，，財政收入入不足7億億，市財政政較難投入入。模式匹配度度：較差案例借鑒：：英國城市市發(fā)展基金金（1982）城市更新運運作模型研研究城市發(fā)展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性性城市更新新）IDP模式（通過過改建和開開發(fā)計劃來來進(jìn)行改造造）針對大規(guī)模模的，多功功能的城市市更新項目目，由于單單一主體，，單次難以以直接完成成，因此產(chǎn)產(chǎn)生MUT更新模式式，利用模模塊劃分思思路，保證證模塊的相相對獨立與與完整性，，保證單模模塊開發(fā)的的資金收回回。MUT的適適用環(huán)境是是大型的，，需要進(jìn)行行全面功能能改變，且且必須是開開發(fā)目標(biāo)明明確的多功功能配套地地區(qū)的開發(fā)發(fā)。本項目規(guī)劃劃為多功能能綜合旅游游服務(wù)區(qū)，，需要作區(qū)區(qū)域功能的的全面改變變。地塊狹長，權(quán)權(quán)屬復(fù)雜，公公間比例較大大，難以一次次完成。模式匹配度：：好案例借鑒：伯伯明翰市的布布林德利地區(qū)區(qū)（全歐洲規(guī)規(guī)模最大的運運用MUT模模式進(jìn)行改造造開發(fā)的項目目）城市更新運作作模型研究城市發(fā)展基金金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城城市更新）IDP模式（通過改改建和開發(fā)計計劃來進(jìn)行改改造）SUR模式是是軟性城市更更新模式（SoftUrbanRenewal）的縮縮寫，在時間間應(yīng)用中其突突出的特點是是，在城市更更新過程中不不強(qiáng)制原住民民一次性搬遷遷，而是采取取邊更新邊搬搬遷的方式。。在目前城市更更新的應(yīng)用中中這一模式主主要用于對小小規(guī)模住宅區(qū)區(qū)的改造。模式匹配度：：較差案例借鑒：澳澳大利亞Vienna鎮(zhèn)鎮(zhèn)的城市更新新城市更新運作作模型研究城市發(fā)展基金金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城城市更新）IDP模式（通過改改建和開發(fā)計計劃來進(jìn)行改改造）這項計劃目的的在于對街區(qū)區(qū)進(jìn)行空間改改造。這種改造模式式不宜于控制制改造進(jìn)程，，而且由多主主體參與改造造的方式很容容易降低改造造標(biāo)準(zhǔn)。大型開發(fā)商小型開發(fā)商小型開發(fā)商區(qū)位最好區(qū)位較好區(qū)位不好大范圍，高層層的高檔居住住區(qū)小范圍，四到到五層的家庭庭住宅小型的家庭公公寓住宅土地租金上升升政治經(jīng)濟(jì)實力力建造和出售自助改建模式匹配度：：較差大規(guī)模、多功功能的城市更更新項目主要要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功功能開發(fā)理論論大規(guī)模的、多多功能的城市市更新項目，，由于單一開開發(fā)商，單次次難以直接完完成，因此產(chǎn)產(chǎn)生MUT更更新模式。適用環(huán)境：大大型的，需要要進(jìn)行全面的的功能改變，，且必須是開開發(fā)目標(biāo)明確確的多功能配配套地區(qū)的開開發(fā)。利用項目規(guī)劃劃組（委員會會）與開發(fā)商商（業(yè)主）的的互動，保證證整個項目目目標(biāo)的實現(xiàn)。。利用模塊劃分分思路，保證證模塊的相對對獨立與完整整性，保證單單模塊開發(fā)的的資金收回。。每個建設(shè)階段段保證相對完完整，盡量保保證每一建設(shè)設(shè)階段能夠收收回成本供下下一階段建設(shè)設(shè)使用。尋求各模塊新新的增長點，，在此基礎(chǔ)上上形成整體價價值的全面重重建。規(guī)劃委員會和和開發(fā)業(yè)主、、承包商保持持互動，保證證所有建設(shè)階階段的完成滿滿足最初的規(guī)規(guī)劃目標(biāo)。強(qiáng)有力的組織織機(jī)構(gòu)模塊劃分，各各自平衡滾動開發(fā)增長點的價值值標(biāo)桿多角度互動MUT模式的的組織實施流流程政府規(guī)劃組（委員員會）開發(fā)商確定增長點招標(biāo)確定開發(fā)發(fā)商互動監(jiān)督制定總體設(shè)計計商定劃分功能能模塊與開發(fā)發(fā)次序與承包商互動動開發(fā)部分安置、部部分出售、分分期投入、滾滾動開發(fā)，是是舊城改造項項目的基本思思路四更園二期四更園一期澹州村食品廠滾動開發(fā)模式式：利用安置區(qū)作作為啟動，每每期部分安置置拆遷居民，，剩余房產(chǎn)出出售，產(chǎn)生利利潤，滾動進(jìn)進(jìn)入下一期的的開發(fā)成本中中。該開發(fā)模式，，首先保證項項目安置區(qū)啟啟動，保障原原居民利益，，其次保障了了開發(fā)商的資資金安全，調(diào)調(diào)動開發(fā)熱情情，最后實現(xiàn)現(xiàn)了區(qū)域更新新的政府目標(biāo)標(biāo)。項目開發(fā)策略略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤保障居民利益實現(xiàn)。保障政府目標(biāo)實現(xiàn)。保障企業(yè)利益實現(xiàn)。舊城改造中7種盈利模式式舊改項目分為為一級開發(fā)收收益和二級開開發(fā)收益兩大大類盈利模式式獲取一級開發(fā)發(fā)的收益獲取二級開發(fā)發(fā)和土地增值值的收益自主開發(fā)合作開發(fā)?承承諾投資回報報率合作開發(fā)?按按股份利潤分分紅項目公司取地地自主開發(fā)項目公司取地地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作作開發(fā)BOT項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓熟地招標(biāo)、拍拍賣、掛牌獲獲取土地出讓讓金通過項目開發(fā)發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓讓開發(fā)，獲取取開發(fā)利潤和和土地增值收收益1234567下面以三亞城城投開發(fā)陽光光海岸項目為為例模式一：城投投自主進(jìn)行一一級開發(fā)三亞政府陽光海岸拆遷遷工作小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金商業(yè)銀行債務(wù)/股權(quán)融融資信托/私募基基金簽訂協(xié)議出讓金模式一運作過過程示意圖：：城投單獨進(jìn)行行一級開發(fā)，，政府將熟地地出讓之后全全額返還給城城投。城投自主進(jìn)行行一級開發(fā)模模式評價好處是利用財財務(wù)杠桿,使使得利潤最大大化。盡可能能的減少股權(quán)權(quán)融資，對于于高利潤低風(fēng)風(fēng)險項目來講講積累資金的的意義重大。。城投需投入巨巨大的人力、、物力、財力力運作實施。。單純的政府背背景具有較強(qiáng)強(qiáng)的公信力對政策的把握握度高能夠保證項目目的順利實施施較高比例的債債務(wù)融資所形形成的杠桿效效應(yīng)資金壓力過大大市場化程度低低操作缺乏靈活活性容易抬高建造造成本利弊適用性分析利潤高，風(fēng)險小的土地，或者土地被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥模式二：城城投尋求合作作開發(fā)，并約約定投資回報報率三亞政府陽光海岸改造造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金+土土地入股簽訂協(xié)議出讓金三亞城投通過過約定投資回回報率吸引其其他投資者合合作進(jìn)行一級級開發(fā)實際上是一種種融資性質(zhì)的的合作，城投投主導(dǎo)整個開開發(fā)進(jìn)程，在在階段性一級級開發(fā)完畢收收回土地出讓讓價之后，向向合作方支付付承諾的投資資收益。模式二運作過過程示意圖：：其他主體注入資金約定投資回報報率按約定投資回回報率城投自主進(jìn)行行融資型合作作開發(fā)模式評評價城投對資金的的要求和投資資者對短期穩(wěn)穩(wěn)定利潤的要要求是合作的的基礎(chǔ)合作者甚至并并非房地產(chǎn)企企業(yè)，比如投投資機(jī)構(gòu)、基基金公司等。。緩解獨自開發(fā)發(fā)所造成的資資金壓力城投主導(dǎo)開發(fā)發(fā)具有較強(qiáng)的的公信力對政策的把握握度高固定合作方的的投資回報率率后，城投可可以實現(xiàn)利潤潤最大化風(fēng)險獨自承擔(dān)擔(dān)市場化程度低低不能調(diào)動投資資者的積極性性不利于安撫原原住民情緒利弊適用性分析利潤高，風(fēng)險小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決模式三：城投投謀求戰(zhàn)略性性合作開發(fā)，，并按股分紅紅三亞政府陽光海岸改造造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金+土土地入股簽訂協(xié)議出讓金戰(zhàn)略性合作，，是與卓越的的合作伙伴面面向整各改造造和開發(fā)過程程的長期合作作。城投與其他他開發(fā)商合合資成立項項目公司，，操作具體體的一級開開發(fā)項目，，并為接下下來的進(jìn)一一步二級開開發(fā)奠定基基礎(chǔ)。城投靠安置置土地或者者土地抵押押貸款，以以及與政府府達(dá)成的框框架性協(xié)議議作為合作作資本。模式三運作作過程示意意圖：其他主體具體項目公公司注資入股按股分紅戰(zhàn)略性合作作進(jìn)行一級級開發(fā)的模模式分析緩解獨自開開發(fā)所造成成的資金壓壓力能夠保證項項目的順利利實施分散風(fēng)險，，同時也降降低了利潤潤空間良好的合作作開發(fā)為二二級開發(fā)打打下基礎(chǔ)知名開發(fā)商商的相互學(xué)學(xué)習(xí)借鑒，，并調(diào)動了了合作者的的積極性土地一級開開發(fā)利潤需需要分享利弊適用性分析一級開發(fā)利潤較低&價值上升空間較小的土地成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作項目有一定風(fēng)險，受開發(fā)操作水平的影響較大總結(jié)：進(jìn)行行一級開發(fā)發(fā)合作的方方式因地塊塊的具體情情況而分為為融資性合合作和戰(zhàn)略略性合作兩兩種主要形形式合作開發(fā)?承諾投資回報率（融資性合作）合作開發(fā)?按股份利潤分紅（戰(zhàn)略性合作）描述成立項目公司進(jìn)行一級開發(fā)，與合作方合同約定投資回報率。成立項目公司進(jìn)行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。特點城投獨自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險，同時享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。合作雙方分擔(dān)一級開發(fā)風(fēng)險，共享開發(fā)利潤。土地的適應(yīng)性價值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運營會有較大升值空間的土地價值上升空間較小的土地城投是否在在一級開發(fā)發(fā)后介入二二級開發(fā)，，取決于地地塊價值的的提升速度度及其在項項目整體中中的重要性性土地價值迅迅速增值，，是土地出出讓的前提提。因此，在出出讓土地之之前的區(qū)域域營銷、規(guī)規(guī)劃和形象象宣傳、基基礎(chǔ)設(shè)施、、交通路網(wǎng)網(wǎng)、綠化景景觀建設(shè)、、關(guān)鍵配套套和邊界處處理等必須須先期著重重投入。出讓土地二級開發(fā)權(quán)獲得土地出讓金獲得土地二級開發(fā)權(quán)獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤土地價值一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升到預(yù)期水平一級開發(fā)之后土地價值未達(dá)到預(yù)期周邊關(guān)系周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括BOT型項目）對于項目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制模式四：城城投取地自自主進(jìn)行二二級開發(fā)三亞政府陽光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議項目后期城城投自有資資金比較充充裕積累一定開開發(fā)經(jīng)驗后后項目開發(fā)利利潤率高一級開發(fā)結(jié)結(jié)束后，應(yīng)應(yīng)在掛牌前前對熟地價價值作市場場評估，之之后按照評評估價格通通過土地空空轉(zhuǎn)來獲地地，并以此此作為再融融資的手段段。模式四運作作過程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地項目公司二級開發(fā)賺取利潤模式五：城城投取地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)三亞政府陽光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議城投自有資資金比較充充裕需要在戰(zhàn)略略上控制土土地開發(fā)進(jìn)進(jìn)程土地需要一一定時間來來提升價值值項目開發(fā)利利潤相對土土地增值利利潤較低模式五運作作過程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地土地轉(zhuǎn)讓賺取土地增增值收益控制土地開開發(fā)節(jié)奏凈地成立項目公公司模式六：城城投與其他他公司合作作取地進(jìn)行行二級開發(fā)發(fā)三亞政府陽光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議項目開發(fā)利利潤率較高高項目開發(fā)進(jìn)進(jìn)程需要控控制項目前期城城投自有資資金比較緊緊張項目前期缺缺乏足夠開開發(fā)經(jīng)驗?zāi)Ｊ搅\作作過程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地合資公司二級開發(fā)賺取利潤其他公司利潤分成土地入股資金入股……綜上，，城投可以以通過定向向摘牌獲得得土地二級級開發(fā)權(quán)，，根據(jù)具體體情況獲取取二級開發(fā)發(fā)和土地增增值收益土地價值在在一級開發(fā)發(fā)后尚未達(dá)達(dá)到峰值，，將隨項目目進(jìn)展進(jìn)一一步增值對于項目整整體意義重重大，必須須對開發(fā)進(jìn)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)密控制的的土地項目公司取取地自主開開發(fā)項目公司取取地轉(zhuǎn)讓變變現(xiàn)合資公司合合作開發(fā)直接獲得土土地增值收收益參與二級開開發(fā)獲利項目后期城城投自有資資金比較充充裕積累一定開開發(fā)經(jīng)驗后后項目開發(fā)利利潤率高項目前期城城投自有資資金比較緊緊張項目前期缺缺乏足夠開開發(fā)經(jīng)驗項目開發(fā)利利潤率較高高，但整體體利潤相對對較低項目后期城城投自有資資金比較充充裕項目開發(fā)利利潤相對土土地增值利利潤較低土地需要一一定時間來來提升價值值非重點地塊塊，通過規(guī)規(guī)劃控制土土地一些非盈利利文化娛樂樂項目也可可以采取BOT項目目招商方式式開發(fā)，城城投通過協(xié)協(xié)議獲得招招商傭金B(yǎng)OT項目目招商面臨臨的問題是是如何提供供一個有吸吸引力的盈盈利模式來來吸引投資資者BOT概念念BOT（Build—Operate—Transfer），即即建設(shè)—經(jīng)經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓讓方式，是是政府將一一個設(shè)施項項目的特許許權(quán)授予承承包商。承承包商在特特許經(jīng)營期期內(nèi)負(fù)責(zé)項項目設(shè)計、、融資、建建設(shè)和運營營，并回收收成本、償償還債務(wù)、、賺取利潤潤，特許期期結(jié)束后將將項目所有有權(quán)移交政政府。如果單純靠靠文化娛樂樂項目的后后期經(jīng)營收收入仍無法法彌補(bǔ)項目目的虧損，，則BOT項目將對對開發(fā)商不不具有吸引引力。拆賠方案如何確定拆拆賠方案拆配比？舊改項目的的關(guān)鍵點是是拆遷，而而拆遷的關(guān)關(guān)鍵點就是是找到各方方的利益平平衡點拆賠中涉及及到的補(bǔ)償償方式主要要有實物補(bǔ)補(bǔ)償、貨幣幣補(bǔ)償、實實物為主貨貨幣為輔補(bǔ)補(bǔ)償和貨幣幣為主實物物為輔補(bǔ)償償四種方式式實物補(bǔ)補(bǔ)償即依據(jù)據(jù)拆賠比給給出還建房房屋的面積積，按照計計算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償。。貨幣補(bǔ)補(bǔ)償即根據(jù)據(jù)相應(yīng)的市市場價格給給出單位面面積補(bǔ)償款款，按照現(xiàn)現(xiàn)有房屋建建筑面積進(jìn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)補(bǔ)償。實物加加貨幣補(bǔ)償償即以實物物補(bǔ)償已有有建筑為主主，再輔以以相應(yīng)的貨貨幣補(bǔ)償不不全接受實實物補(bǔ)償?shù)牡牟疬w者。。貨幣和和實物相結(jié)結(jié)合的補(bǔ)償償即根據(jù)建建筑面積給給出貨幣補(bǔ)補(bǔ)償款，對對于拆遷居居民的回購購商品房采采取優(yōu)惠措措施，在一一定的面積積下按照當(dāng)當(dāng)?shù)貑挝唤ńò渤杀緝r價購買房屋屋。實物貨幣實物為主貨幣為輔貨幣為主實物為輔“實物賠償償，產(chǎn)權(quán)置置換”的關(guān)關(guān)鍵因素是是拆賠比項目原有面積拆賠比還建面積框架結(jié)構(gòu)房347091：1.241650.8混合結(jié)構(gòu)房5626701：1562670磚木結(jié)構(gòu)房195551：0.8516621.75簡易結(jié)構(gòu)房145601：0.68736按照政府政政策規(guī)定一般政府政政策會有指指導(dǎo)拆建比比。（見三三亞政府138附件件）在深圳市，，采用賠償償面積的方方式比較普普遍，一般般的拆賠比比為1∶0.8左右右，成熟旺旺區(qū)更高。。村民一般要要求拆一賠賠一。拆賠模式完全市場化化拆賠模式式：市場賠償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是在市市場操作中中由開發(fā)商商與村民談?wù)勁羞_(dá)成的的，完全根根據(jù)村民意意愿有條件市場場化拆賠：：采取不界定定建房時間間的方式，，由政府控控制綜合拆拆賠比直接接對現(xiàn)有私私房按市場場方式拆賠賠準(zhǔn)政策方案案一：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時間界界定仍由規(guī)規(guī)劃國土部門界定。準(zhǔn)政策方案案二：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時間界界定由集體股份公公司完全政策拆拆賠：若政府能夠夠保證落實實“有效界界定建房時時間”（即即界定合法法違法的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）和““強(qiáng)制拆除除違法建筑筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項目目能夠按照照政府政策策要求完全全實施。(政府強(qiáng)強(qiáng)勢，西部部城市)——建議從從可操作性性出發(fā)選擇擇拆賠方案案?！绻麄?cè)側(cè)重于操作作風(fēng)險最小小應(yīng)選擇““有條件市市場方案””?！绻麄?cè)側(cè)重于維護(hù)護(hù)《兩規(guī)》》，應(yīng)選擇擇“準(zhǔn)政策策方案1””，但必須須解決時間間界定中所所存在的問問題和風(fēng)險險，并能得得到村民的的認(rèn)可月川村改造造共形成六六種補(bǔ)償方方案補(bǔ)償方案補(bǔ)償內(nèi)容村民方案補(bǔ)償方案一現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地補(bǔ)償方案二現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓補(bǔ)償方案三現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地政策方案補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地補(bǔ)償方案五現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地折衷方案補(bǔ)償方案六現(xiàn)金補(bǔ)償+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地案例鏈接：：三亞月川川村舊改具體拆賠方方案制定拆賠方方案的技術(shù)術(shù)路線拆賠政策分析制定拆賠方方案方案初步設(shè)設(shè)計鹽田歷史拆拆賠分析原有拆賠分分析綜合分析評評價拆賠方案內(nèi)內(nèi)容及分類類拆賠方案制制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分分析確定初步拆拆賠方案政策拆賠方方式研究確定拆賠標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗驗證方案評價反饋意見分分析拆賠難度分分析拆賠標(biāo)準(zhǔn)確確定制定拆賠方方案現(xiàn)實條件分分析拆賠方案實實施過程選擇總量較較少的***村作為為試點村制制定可行的的拆賠方案案在改造范圍圍內(nèi)選取試試點村以政策或案案例為依據(jù)據(jù)初步制定定標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案案并發(fā)送集集體組織或或戶主制定拆賠方方案（初稿稿）分析大部分分戶主的真真實想法和和補(bǔ)償?shù)拙€線回收并分析析反饋意見見對原方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)整并并確定拆賠賠方案調(diào)整并發(fā)布布拆賠方案案以拆賠方案案為基準(zhǔn)在在***村村實施拆賠賠談判在試點村進(jìn)進(jìn)行拆賠談?wù)勁幸栽圏c村拆拆賠標(biāo)準(zhǔn)改改造在范圍圍內(nèi)全面實實施拆賠在改造范圍圍內(nèi)實施拆拆賠拆遷補(bǔ)償在在實踐中的的細(xì)節(jié)階梯式的拆拆賠比。以180平米作為為基數(shù)產(chǎn)權(quán)權(quán)置換，剩剩下的用貨貨幣補(bǔ)償。。如180以下按照照全產(chǎn)權(quán)置置換，180-300補(bǔ)償90%，300-400補(bǔ)償償80%，，剩余的就就按照貨幣幣補(bǔ)償。只只要不太離離譜，不讓讓后面的補(bǔ)補(bǔ)償難做就就可以。（實踐中的的最佳方式式。)首層賠償商商業(yè)。私房的首層層是按1∶∶0.82補(bǔ)償集中中商業(yè)；私私房的二層層及以上是是按1∶0.88補(bǔ)補(bǔ)償住宅或或公寓。原原村民不僅僅可以得到到相應(yīng)面積積的住宅，，還可以在在商業(yè)區(qū)得得到集中商商業(yè)的面積積，并集中中經(jīng)營和管管理。（（崗廈河原原村）鼓勵搬遷。。村民原先的的房子有天天有地，現(xiàn)現(xiàn)在一下子子接受不了了高層的樓樓房生活。。對于這種種情況，誰誰先同意搬搬遷，誰先先選擇高層層的房子，，鼓勵搬遷遷。在政府政策策中也有規(guī)規(guī)定鼓勵搬搬遷，如選選擇貨幣補(bǔ)補(bǔ)償，獎勵勵10%；；配合丈量量安置搬遷遷，獎勵10%；（（房屋貨幣幣補(bǔ)償金額額）居民組建物物管公司。。居民最擔(dān)心心的是社區(qū)區(qū)里面有物物業(yè)管理費費，擔(dān)心生生活成本增增加。解決決辦法就是是交給社區(qū)區(qū)來管理，，社區(qū)自然然轉(zhuǎn)變?yōu)槲镂飿I(yè)管理公公司，可以以創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機(jī)會商鋪返還。。低層可以做做商鋪，返返利給居民民，統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一經(jīng)營，把把安置區(qū)的的低層商鋪鋪讓利給老老百姓，對對于老百姓姓更有吸引引力。水電電費可以直直接由水電電公司來處處理。以現(xiàn)狀賠償償。對于沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、不合合法的建筑筑，一般以以現(xiàn)狀為準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行賠償償，不去區(qū)區(qū)分有無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，合章章、違章不不區(qū)分有其其深層次原原因。賠償方式鼓勵搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償償設(shè)定拆賠方方案之關(guān)鍵鍵查帳：拆遷遷區(qū)房屋有有翔實的查查帳資料，，三方都確認(rèn)認(rèn)。拆遷改改造之前，，再次所有有房屋按照照查帳資料料確認(rèn)，確確認(rèn)之后搶搶建房屋不不予賠償??！確權(quán)：確認(rèn)認(rèn)建筑合法法、非法的的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定定建房時間。。但在實施中中由于界定定建房時間間不確定性性因素多，，項目前期期工作存在在時間長、、操作難等等問題。界界定人由規(guī)規(guī)劃國土部部門或集體體股份公司司，可形形成兩套方方案?？尚行裕哼`章私房普普遍：產(chǎn)權(quán)關(guān)系混混亂：面積超標(biāo)嚴(yán)嚴(yán)重：建筑強(qiáng)度大大：業(yè)主來源復(fù)復(fù)雜：建房形式多多樣：舊城改造區(qū)區(qū)域的普遍遍現(xiàn)狀特點點經(jīng)濟(jì)測算及及評價經(jīng)濟(jì)測算基基礎(chǔ)及前提提拆賠比確定定：比按1：0.6開發(fā)商最低低利潤確定定：至少15％％的凈利潤潤取地成本確確定：享受《暫行行辦法》中中的地價優(yōu)優(yōu)惠靜態(tài)or動動態(tài)測算：：動態(tài)需細(xì)致致到每年核心就是掙掙不掙錢？？掙多少錢錢？所以經(jīng)濟(jì)測測算的基礎(chǔ)礎(chǔ)就是財務(wù)務(wù)知識：成成本是什么么？收入是是什么？最最終的總利利潤是多少少？成本利利潤率多少少？開發(fā)單位收收益原則為為：NPV≥0，IRR≥≥行業(yè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率拆遷成本包包括村民舊舊房的拆除除費及過渡渡期間的安安置費，有有貨幣補(bǔ)償償?shù)倪€包括括部分補(bǔ)償償金額。政府鼓勵搬搬遷，會規(guī)規(guī)定搬遷獎獎勵費按時時簽協(xié)議10%、按按時搬遷10%舊村改造項項目中，一一般土地成成本（包括括的拆遷安安置費和取取地成本））占總開發(fā)發(fā)成本的40%-50%左右。不可預(yù)見費費:包括基基本預(yù)備費費+漲價預(yù)預(yù)備費。序號開發(fā)成本一拆遷安置費1.1拆除費1.2安置費1.3搬遷費用1.4拆遷管理費1.5測繪費、評估費、拆除費等費用1.6不可預(yù)見費二地價三勘察設(shè)計費（2％）四建筑安裝工程費五不可預(yù)見費（2.5％）六管理費用（2％）七食品廠安置費八公共配套設(shè)施總開發(fā)成本（合計）注：單價為為按可銷售售建筑面積積分?jǐn)傆嬎闼愕膯蝺r開發(fā)成本：：取地費用用+拆遷費用成本細(xì)項（（總投資））=開發(fā)成本+開發(fā)稅費費成本細(xì)項（（總投資））=開發(fā)成成本+開發(fā)稅費銷售費用：銷售額*（1-3%）即即相當(dāng)當(dāng)于給代理理公司的點點數(shù)。銷售稅金及及附加=營業(yè)稅（收收入5％））+印花稅稅（收入0.03％％）+城建建稅（營業(yè)業(yè)稅7％））+教育費費附加（營營業(yè)稅3％％）（目前算總總銷售額的的12%-15%比比較合理））預(yù)征土地增增值稅=每期銷售售總回款*1%（不不要嚴(yán)格按按照國家規(guī)規(guī)定來算，，一般是預(yù)預(yù)提1%比比較合理））財務(wù)費用=借款利息息支付（按按照現(xiàn)時貸貸款利率來來算）所得稅：國家規(guī)定定25%開發(fā)稅費=銷售費用用+銷售稅稅金及附加加+土地增增值稅（預(yù)預(yù)提+結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)）+財務(wù)務(wù)費用+所所得稅收入細(xì)項=賣房+賣賣地+商業(yè)業(yè)性物業(yè)持持續(xù)經(jīng)營收收入注意：測算時每期期銷售面積積需設(shè)定比比例：如3年售完，，第一年70%，第第二年20%，第三三年10%。銷售售價根根據(jù)市場有有一個遞增增額度：如如年漲幅5%根據(jù)項目情情況，需要要區(qū)分商業(yè)業(yè)和住宅的的銷售情情況。案例：月川川村舊改項項目：銷售售收入表每年銷售凈凈收入=每年的賣房房總回款--銷售稅金--預(yù)征土地增增值稅項目利潤測測算營業(yè)利潤=銷售收入入-營業(yè)成成本（動態(tài)測算中中，得出每每年的營業(yè)業(yè)利潤和凈凈利潤）稅后凈利潤潤=營業(yè)利利潤--所所得稅(25%)（（國家法定定所得稅率率），得出每年的的資金凈流流入。案例：月川川村舊改項項目：利潤潤表注意在動態(tài)測算算中，剛開開始的營業(yè)業(yè)利潤需抵抵補(bǔ)前期的的資金投入入（開發(fā)成成本），（（測算中有有一個專項項叫：補(bǔ)前前期虧損））所以沒有有利潤，當(dāng)當(dāng)然也不用用繳納所得得稅。項目經(jīng)濟(jì)收收益指標(biāo)及及評價。每年凈現(xiàn)金金流量=每每年現(xiàn)金流流入-每年年現(xiàn)金流出出（動態(tài)測算算中用，作作為后續(xù)測測算的基礎(chǔ)礎(chǔ)）采用凈現(xiàn)值值公式，得得到每年的的凈現(xiàn)值流量量表。最后得出財財務(wù)凈現(xiàn)值值、內(nèi)部收收益率、動動態(tài)投資回回收期案例：月川川村舊改項項目：現(xiàn)金金流量表評價指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）財務(wù)內(nèi)部收收益率大大于等于于行業(yè)業(yè)基準(zhǔn)利潤潤率（20%）財務(wù)凈現(xiàn)值值(i=12%)=動態(tài)投資回回收期=風(fēng)險性分析析敏感性分析析一般是測試試容積率變變化、銷售售價格變化化對項目產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)險險。測試容積率率、價格變變化對于總總收入、總總投資、凈凈利潤、利利潤率、凈凈現(xiàn)值、IRR，回回收期的影影響。內(nèi)部收益率率IRR：：使投資方案案在計算期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值累累計等于零零時的折現(xiàn)現(xiàn)率內(nèi)部收益率率的“內(nèi)部部”說明它它只與項目目本身的現(xiàn)現(xiàn)金流量序序列有關(guān)，，與外界無無關(guān)，不需需要給定折折現(xiàn)率，可可以用來比比較不同投投資期限的的項目。內(nèi)部收益率率是留在項項目內(nèi)部尚尚未回收投投資的那部部分資金的的收益率，，它反映的的是項目所所占用資金金的盈利能能力，財務(wù)內(nèi)部收收益率(FIRR)指標(biāo)考慮慮了資金的的時間價值值以及項目目在整個計計算期內(nèi)的的經(jīng)濟(jì)狀況況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個投投資方案的的優(yōu)劣提高利潤率率的主要方方式及選擇擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高容積率率增加商住用用地面積降低拆賠比比政府補(bǔ)貼提高利潤率率的主要方方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力1342舊改的組織織構(gòu)架比較理想的的舊改項目目組織結(jié)構(gòu)構(gòu)目前各個城城市尚未成成立專門的的城市重建建局，在組組織上未明明確政府的的職能主體體一般成立舊舊改項目小小組，河西西區(qū)出組長長，各個部部門參加。。河西區(qū)房房產(chǎn)局、規(guī)規(guī)劃局、綜綜合執(zhí)法局局、信訪辦辦。查處違法建建筑工作辦辦公室是日日常監(jiān)督和和控制違法法建設(shè)的機(jī)機(jī)構(gòu)。規(guī)劃和改造造工作辦公公室控制土土地用途，，并有落實實“確權(quán)””工作責(zé)任任。組長（區(qū)委書記記）常務(wù)組長（（各部門副副局長）市信訪辦市公安局區(qū)區(qū)分局局長長市國土局副副局長市規(guī)劃局副副局長市房產(chǎn)管理理局市國資委副副主任市綜合行政政執(zhí)法局市政府副秘秘書長查處違法建建筑工作辦辦公室規(guī)劃和改造造工作辦公公室常設(shè)國土房房產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局局居委會（股股份公司））舊改項目政政府招商條條件根據(jù)各地塊塊的功能、、規(guī)模、開發(fā)量量大小等不不同情況分別制制定選擇條條件資金門檻，，要求開發(fā)發(fā)商必須有有7億元的啟動動資金本項目涉及及住宅、商商業(yè)等綜合合性大型社社區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)，開開發(fā)商必須須具有較好好綜合開發(fā)發(fā)經(jīng)驗有開發(fā)中心心城社區(qū)的的成功經(jīng)驗驗最好有舊城城改造經(jīng)驗驗品牌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)優(yōu)先設(shè)定原則開發(fā)商的資資質(zhì)、資金金實力、開開發(fā)經(jīng)驗、、品牌、舊舊城改造經(jīng)經(jīng)驗、商業(yè)業(yè)、辦公物物業(yè)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗等，不不同地塊考考慮的重點點應(yīng)不同考慮因素招商條條件條件確認(rèn)投標(biāo)單位須須提供擬投投標(biāo)地塊改改造資金證證明，包括括估算的拆拆遷、臨時時安置費、回遷房房50％的建設(shè)費費、可銷售售商品房35％建設(shè)費投標(biāo)單位須須提供具體體的改造實實施方案和和計劃投標(biāo)單位須須提供已開開發(fā)建設(shè)的的案例和經(jīng)經(jīng)驗投標(biāo)單位提提供舊城（（舊村）改改造案例投標(biāo)單位的的近五年的的財務(wù)狀況況舊改項目可可能的優(yōu)惠惠政策實施主體優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|東區(qū)：在不違反反城市規(guī)劃劃、保證有有關(guān)功能設(shè)設(shè)施配套的的前提下，，制定適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政政策報市政政府，由市市政府批準(zhǔn)準(zhǔn)后執(zhí)行。?？赡艿膬?yōu)惠惠政策有：：土地出讓收收益返還；；政府補(bǔ)貼；；銀行貸款貼貼息；政府投資建建設(shè)公共配配套設(shè)施和和基礎(chǔ)設(shè)施施；行政事業(yè)性性收費減半半收取；相關(guān)手續(xù)辦辦理享受““綠色通道道”政策；；各項手續(xù)的的辦理立項手續(xù)用地審批規(guī)劃審批拆遷許可審批建設(shè)工程審批所需資料項目立項申請報告；項目可行性研究報告；項目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件；資金證明文件；需補(bǔ)充提供的其他材料；改造合作協(xié)議；改造可行性研究報告；改造項目的規(guī)劃方案；改造項目的房屋產(chǎn)權(quán)資料；改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造項目的意見書；改造實施計劃和方案；建設(shè)單位資信證明；保證金；申請表；立項批文；建設(shè)用地方案圖；關(guān)于用地條件的特別要求；規(guī)劃方案；用地批準(zhǔn)文件；規(guī)劃批準(zhǔn)文件；拆遷補(bǔ)償安置方案；擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料；擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值；實施主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間取得成果批準(zhǔn)立項簽訂土地出讓合同《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與股份公司簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》主要風(fēng)險控控制銀行由區(qū)舊舊改辦指定定，在開發(fā)發(fā)商辦理拆拆遷許可批批準(zhǔn)之前，，監(jiān)管資金金必須到位位；資金到賬時時，舊改辦辦、銀行、、開發(fā)商三三方簽訂資資金專項監(jiān)監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為為符合法律律程序；舊改辦與銀銀行簽定拆拆遷補(bǔ)償安安置資金監(jiān)監(jiān)控受理合合作協(xié)議。。參與各類協(xié)協(xié)議的擬定定，保證協(xié)協(xié)議合法性性。主要有有股份公司司與開發(fā)商商合作協(xié)議議、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議、資金金監(jiān)管協(xié)議議等。保障改造中中各項工作作程序合法法。拆遷改改造政策性性強(qiáng)，訴訟訟風(fēng)險大，，在改造中中程序一定定要合法，，律師參與與可發(fā)揮監(jiān)監(jiān)督、保障障作用。專人研究、、督辦優(yōu)惠惠政策的制制定、辦理理；對本項目公公共配套實實施建設(shè)進(jìn)進(jìn)行費用預(yù)預(yù)算，并向向上級申請請資金；針對本項目目建立綠色色通道，簡簡化相關(guān)手手續(xù)辦理程程序；補(bǔ)償安置資資金不到位位，村民無無法按時領(lǐng)領(lǐng)取過渡費費開發(fā)商中途途撤資或后后續(xù)資金不不足政府優(yōu)惠政政策無法落落實、公共共配套設(shè)施施建設(shè)資金金不到位、、各項手續(xù)續(xù)審批程序序繁瑣緩慢慢補(bǔ)償安置資資金監(jiān)管引入律師建立改造綠綠色通道風(fēng)險識別舊改項目對對于開發(fā)商商的關(guān)鍵點點舊改項目關(guān)關(guān)鍵點：拆遷進(jìn)度：：舊改項目能能否順利拆拆遷關(guān)系到到項目工期期以及銷售售的重要節(jié)節(jié)點的確定定，否則則則難以預(yù)計計項目的進(jìn)進(jìn)度和競爭爭策略的制制定；規(guī)劃方案：容積率、、物業(yè)比例例等技術(shù)指指標(biāo)，直接接涉及到開開發(fā)商利益益和政府利利益。拆賠方案：（村民和和開發(fā)商的的利益沖突突，涉及到到拆配比、、現(xiàn)狀建筑筑合法和非非法的判別別）經(jīng)濟(jì)測算：：保證項目開開發(fā)的市場場可實現(xiàn)性性舊城改造對對于開發(fā)商商的挑戰(zhàn)“城中村改改造有很多多歷史遺留留問題，還還有原村民民的觀念問問題，短期期內(nèi)都無法法解決，自自然就影響響工程進(jìn)度度，而且利利潤菲薄，，這也是開開發(fā)商鮮少少介入舊城城改造的主主要原因””“開發(fā)商所所遇到的問問題比想象象的要復(fù)雜雜很多?！啊安坏麧櫇櫸⒈。夜ぷ飨嘞喈?dāng)繁瑣復(fù)復(fù)雜。”困擾著城中中村改造的的，首先是是產(chǎn)權(quán)困境境，城中村村大量違法法違規(guī)建筑筑存在的現(xiàn)現(xiàn)實與土地地產(chǎn)權(quán)特殊殊性的矛盾盾，令改造造陷入兩難難境地；城城中村改造造需要以更更細(xì)致、深深入的調(diào)查查研究為基基礎(chǔ)，將其其中的具體體工作如土土地、房產(chǎn)產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)細(xì)化。對《物權(quán)法法》理解不不一致，城城中村改造造涉及人口口眾多，如如果沒有相相關(guān)的法律律作為制定定決策和方方法的基礎(chǔ)礎(chǔ)，城中村村改造將面面臨更多的的難題。最大的難題題就是村民民的補(bǔ)償問問題。村民民們補(bǔ)償期期望值過高高和惡意搶搶建增加補(bǔ)補(bǔ)償已成為為城中村改改造工作的的最大障礙礙。由于開開發(fā)商與原原住民都有有各自不同同的利益，，雙方就拆拆賠比及補(bǔ)補(bǔ)償方式等等方面需要要較長時間間的博弈。。其次便是規(guī)規(guī)劃和補(bǔ)償償困境，城城中村改造造的“容積積率”所引引起的賠付付與規(guī)劃問問題同樣矛矛盾，給改改造單位帶帶來巨大的的風(fēng)險。工程進(jìn)度緩緩慢利潤菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率舊改項目調(diào)調(diào)研中應(yīng)該該關(guān)注的方方面在過去的兩兩個多月中中，項目組組成員進(jìn)行行了大量的的數(shù)據(jù)收集集與相關(guān)研研究進(jìn)行的調(diào)查查進(jìn)行的訪談?wù)劙咐芯窟M(jìn)行的研究究現(xiàn)場踏勘項目地塊資資源與四至至查勘；月川村現(xiàn)狀狀調(diào)查資料收集月川村人口口、土地、、建筑等資資料；問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民月川村原居居民20人；老干部安置置區(qū)內(nèi)的干干部5人；在月川村內(nèi)內(nèi)擁有房產(chǎn)產(chǎn)的外來戶戶5人；村股份公司司股份公司林林董事長及及其他相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商萬科、金地地、復(fù)地、、合富、恒恒大、雙建建、泰華……深圳田面村村城中村改改造；深圳漁民村村城中村改改造；深圳漁農(nóng)村村城中村改改造寧波鄞奉片片區(qū)改造；；深圳崗廈村村城中村改改造；珠海城中村村改造；廣州石牌村村改造；?？谟裆炒宕甯脑臁齺啿疬w補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研研究；關(guān)于月川村村改造的相相關(guān)政策文文件；三亞市城市市規(guī)劃設(shè)計計研究院關(guān)關(guān)于《月川新城控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃調(diào)整整方案》；項目周邊土土地、房地地產(chǎn)市場研研究；補(bǔ)償方案設(shè)設(shè)計開發(fā)模式設(shè)設(shè)計……深入一線，，獲得真實實資料，訪訪談+調(diào)研研，掌握村村民改造意意愿和安置置補(bǔ)償要求求，調(diào)查的內(nèi)容容調(diào)查的對象象統(tǒng)計分析村民家庭結(jié)構(gòu)；；收入來源；；房屋情況；；現(xiàn)狀生活情情況；對改造所持持的態(tài)度；；拆賠要求；；……租戶家庭結(jié)構(gòu)及及來源；收入來源；；租金水平；；現(xiàn)狀生活情情況；……股份公司成立背景經(jīng)營業(yè)績……村民村原居民20人；老干部安置置區(qū)內(nèi)的干干部5人；在村內(nèi)擁有有房產(chǎn)的外外來戶5人；租戶5人；村股份公司司股份公司林林董事長及及其他相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)運用Spss、Excel等等工具軟件件對調(diào)查問問卷做數(shù)據(jù)據(jù)分析；一般找到居居委會或者者股份公司司負(fù)責(zé)人，，由其發(fā)放放調(diào)研問卷卷。（可能能會產(chǎn)生費費用）END村民方案操操作性政策方案操操作性折衷方案操操作性村民安置補(bǔ)補(bǔ)償方案政策安置補(bǔ)補(bǔ)償方案折衷安置補(bǔ)補(bǔ)償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)標(biāo)出發(fā)月川村現(xiàn)狀狀村民安置補(bǔ)補(bǔ)償要求開發(fā)主體與與開發(fā)模式式方案經(jīng)濟(jì)測測算舊城改造成成功因素與與關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)設(shè)計補(bǔ)償方案可可操作性分分析安置區(qū)選擇擇與開發(fā)次次序?qū)嵤┎呗源鍍?nèi)所有村村民一致要要求就地安安置，滿足足村民就地地安置的要要求是月川川村改造的的前提條件件全部村民都都要求就地地安置月川村是一一個風(fēng)水寶寶地，祖祖祖輩輩都生生活在三亞亞，是老三三亞人，月月川村比三三亞還要早早成立。所所以一定要要就地安置置……要就地安置置，村子已已經(jīng)有幾百百年的歷史史了，……不愿意搬出出村里在月川村已已經(jīng)有幾百百年了，搬搬出去是不不可能的，，只要在村村里，具體體位置都可可以。要就地安置置，村子已已經(jīng)有幾百百年的歷史史了，從上上一代到現(xiàn)現(xiàn)在，家里里沒人生病病，月川村村是風(fēng)水寶寶地，不愿愿意搬出村村里?！麓ù迕駠?、河?xùn)|東區(qū)、村居居委會對改改造的態(tài)度度《中共中央關(guān)關(guān)于構(gòu)建社社會主義和和諧社會若若干重大問問題的決定定》中指出：““著力解決決土地征收收征用、城城市建設(shè)拆拆遷、環(huán)境境保護(hù)、企企業(yè)重組改改制和破產(chǎn)產(chǎn)、涉法涉涉訴中群眾眾反映強(qiáng)烈烈的問題，，堅決糾正正損害群眾眾利益的行行為。”《月川舊城改改造開發(fā)思思路》表明“目標(biāo)標(biāo)一是確保拆遷安安置項目符符合絕大多多數(shù)群眾的的要求，最大限度度的照顧村村民的利益益；目標(biāo)二二是安置好好村民…；”82%村民民要求宅基基地+貨幣幣補(bǔ)償；100%村村民要求住住聯(lián)排別墅墅；90%以上村民民要求改造造后有穩(wěn)定定的生活收收入或工作作機(jī)會82%村民民接受貨幣幣＋宅基地地補(bǔ)償，其其中貨幣補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不不能低于現(xiàn)現(xiàn)在的建房房成本，宅宅基地補(bǔ)償償不能低于于120㎡㎡由于目前村村民已經(jīng)沒沒有土地，，也沒有工工作，故基基本依靠房房租生活，，改造后希希望也能有有租賃用房房，使家庭庭能有穩(wěn)定定收入……………希望賠賠償一塊地地，補(bǔ)償?shù)氐睾蟮姆孔幼右约航ń?，可以設(shè)設(shè)計、規(guī)劃劃好后——月川村村民90%村民民希望未來來能有穩(wěn)定定的收入來來源希望改造后建設(shè)設(shè)一些經(jīng)營營性物業(yè)，，由村里來來經(jīng)營，使使村里的就就業(yè)增加，，這樣就能能獲得固定定的收入，，如果一次次性補(bǔ)償，，就算再多多錢也會花花完，最終終根本無法法維持生計計……補(bǔ)償土地后后再入股股股份公司是是最好的了了，以后可可以分紅——月川村村民所有村民均均反對公寓寓安置，要要求住聯(lián)排排別墅要改造月川川？可以啊?。“逊桨赴改贸鰜戆“?！………我們住不不慣公寓啦啦，不給地地建房子？？那還談什什么，不用用談，肯定定不可能的的改造了肯定定要比現(xiàn)在在好啦，不不然改做什什么……我我們不要住住高樓，住住什么？………當(dāng)然然要住有天天有地、獨獨門獨戶的的房子啦?。　麓ù宕迕窨紤]月川村村民要求和和可能的補(bǔ)補(bǔ)償內(nèi)容，，我們通過過六項補(bǔ)償償內(nèi)容的組組合來設(shè)計計補(bǔ)償方案案補(bǔ)償內(nèi)容貨幣宅基地120㎡養(yǎng)老保險工作和培訓(xùn)訓(xùn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展預(yù)留地地15畝出租公寓90㎡養(yǎng)老保險、、工作培訓(xùn)訓(xùn)對村民參參與社會分分工，獲得得生活保障障極為重要要，因此包包含在每個個安置方案案中村民宅基地地、貨幣補(bǔ)補(bǔ)償是改造造的基本條條件補(bǔ)償水平從從低到高，，我們提出出三個補(bǔ)償償方案村民利益補(bǔ)償方案一一股份公司利利益無利益分享享現(xiàn)有物業(yè)按按138號文貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返還村村民自住房房宅基地（（120㎡）補(bǔ)償內(nèi)容現(xiàn)有物業(yè)按按138號文貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返還村村民自住房房宅基地（（120㎡）贈送村民每每戶90㎡公寓（可可作出租用用）補(bǔ)償方案二二補(bǔ)償方案三三現(xiàn)有物業(yè)按按138號文貨幣補(bǔ)補(bǔ)償就地返還村村民自住房房宅基地（（120㎡）贈送村民每每戶90㎡公寓（可可作出租用用）無償提供給給股份公司司15畝集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)用地（村村民可參股股））村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營提供工作機(jī)會會村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可出租養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用地入股，，參與開發(fā)建建設(shè)，獲得集集體物業(yè)提供工作機(jī)會會村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補(bǔ)償償方案政策安置補(bǔ)償償方案折衷安置補(bǔ)償償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償償要求開發(fā)主體與開開發(fā)模式方案經(jīng)濟(jì)測算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)計計補(bǔ)償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗匀衾骝?qū)動村村民居住公寓寓或說服海航航地塊異地安安置，則有兩兩個補(bǔ)償方案案村民利益補(bǔ)償方案四股份公司利益益補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償方案五村民合理補(bǔ)償償大面積公寓居居住別墅一層做商商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住90㎡公寓可出租豐厚的股份分分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償償公寓還建（300㎡）贈送村民每戶戶90㎡公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用用地（村民可可參股））現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償償海航地塊村民民自住房宅基基地（120㎡）贈送村民每戶戶90㎡公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用用地（村民可可參股））可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用地入股，，參與開發(fā)建建設(shè)，獲得集集體物業(yè)提供工作機(jī)會會可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用地入股，，參與開發(fā)建建設(shè)，獲得集集體物業(yè)提供工作機(jī)會會村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補(bǔ)償償方案政策安置補(bǔ)償償方案折衷安置補(bǔ)償償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償償要求開發(fā)主體與開開發(fā)模式方案經(jīng)濟(jì)測算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)計計補(bǔ)償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗源迕褚笈c政政策標(biāo)準(zhǔn)集中中反映在村民民還建房類型型村民還建聯(lián)排排別墅村民還建公寓寓房方案四村民意愿政府意愿可開發(fā)土地面面積若能部分別墅墅還建、部分分公寓還建，，則形成折衷衷方案六村民利益補(bǔ)償方案六股份公司利益益補(bǔ)償內(nèi)容村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅或大面積公公寓別墅一層做商商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險工作培訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償償部分別墅還建建（120㎡）+公寓還建（300㎡）贈送村民每戶戶90㎡公寓（可作作出租用）無償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用用地（村民可可參股））可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營可將15畝用地入