上海豪宅-黃埔露香園案例分析課件

土地屬性指標(biāo)與城市核心區(qū)的距離到陸家嘴距離3.5km到靜安寺距離4.5km到南京路距離3.2km到人民廣場(chǎng)距離1.7km交通快速道路延安高架1.2km南北高架2.5km人民路隧道1.0km地鐵站點(diǎn)10號(hào)線豫園站480m8號(hào)線大世界站850m1號(hào)線黃陂南路站2.0km學(xué)校幼兒園-普通光啟路幼兒園970m小學(xué)-市重點(diǎn)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)240m高中-市重點(diǎn)格致中學(xué)550m商業(yè)便利店樂購(gòu)express1.1km中型超市聯(lián)華超市300m大賣場(chǎng)樂購(gòu)(河南南路店)780m卜蜂蓮花300m商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)街南京西路3.2km人民廣場(chǎng)1.7km上海巴黎春天4.7km1光啟路幼兒園970m格致中學(xué)670m樂購(gòu)河南南路店780m卜蜂蓮花300m聯(lián)華超市300m樂購(gòu)express830m上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)240m中環(huán)路內(nèi)環(huán)路靜安寺4.5KM地鐵10號(hào)線地鐵8號(hào)線地鐵1號(hào)線人民廣場(chǎng)1.7KM陸家嘴3.5KM南京西路3.2KM南北高架延安高架5.1高端市場(chǎng)：露香園——豫園板塊，內(nèi)環(huán)內(nèi)，交通便利，對(duì)口市重點(diǎn)小學(xué)，周邊商業(yè)齊全土地屬性指標(biāo)與城市核心區(qū)的距離到陸家嘴距離3.5km到靜安寺規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積38.6萬(wàn)㎡物業(yè)類型公寓、別墅服務(wù)式公寓（持有）容積率2.44物業(yè)服務(wù)上海聯(lián)源物業(yè)發(fā)展綠化率35%酒店引入U(xiǎn)RBN精品酒店LancePlace酒店式公寓車位比1:1.5產(chǎn)權(quán)起算時(shí)間2004-08-31建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格會(huì)所配置雙會(huì)所：9000方會(huì)所、組團(tuán)內(nèi)部泛會(huì)所規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)大學(xué)建筑研究院廣告策劃上海森凰文化傳播一期公寓一期別墅人民路方浜中路露香園路大鏡路河南南路規(guī)劃兩棟冠名酒店，包括URBN精品酒店、LancePlace酒店式公寓一期公寓，規(guī)劃8棟住宅樓，形成兩組團(tuán)，面積段200-300m2一期別墅，規(guī)劃30套聯(lián)排、獨(dú)棟，面積段300-500m2保留六棟歷史建筑，如沈醉舊居、嚴(yán)氏舊居及趙公館等5.1高端市場(chǎng)：露香園——總建面38.6萬(wàn)m2，容積率2.4，兩期開發(fā)；一期整體拉高拍低，北部規(guī)劃8棟公寓，248戶，以200-300m2為主；南部規(guī)劃30套別墅，以300-500m2為主。配有地下兩層車庫(kù)。引入U(xiǎn)RBN酒店、LancePlace酒店式公寓一期別墅上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)保留用地人民路人民路淮海東路露香園路二期待開發(fā)方浜中路URBN酒店LancePlace酒店式公寓一期公寓大鏡路規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積38.6萬(wàn)㎡物業(yè)類型公寓、25.1高端市場(chǎng)：露香園——一期建面15.8萬(wàn)m2，容積率4.4，規(guī)劃兩個(gè)組團(tuán)，共8棟公寓；東側(cè)2個(gè)人行入口，西側(cè)2個(gè)車行入口；地上1層裙房為2萬(wàn)m2持有商業(yè)；2層裙房定位泛會(huì)所；另外配有9000m2獨(dú)立會(huì)所北組團(tuán)南組團(tuán)會(huì)所露香園路人行入口人行入口商業(yè)泛會(huì)所青蓮街車行入口車行入口兩處人行入口兩處車行入口5.1高端市場(chǎng)：露香園——一期建面15.8萬(wàn)m2，容積率432F轉(zhuǎn)換大堂1F挑空大堂B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂2F轉(zhuǎn)換大堂車庫(kù)入口B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂聯(lián)結(jié)組團(tuán)花園聯(lián)結(jié)泛會(huì)所2F7m轉(zhuǎn)換大堂青蓮街2F泛會(huì)所露香園路2F7m轉(zhuǎn)換大堂1F12m挑空大堂東側(cè)大堂西側(cè)大堂5.1高端市場(chǎng)：露香園——組團(tuán)東側(cè)設(shè)有四層大堂；西側(cè)設(shè)有一層地下大堂和地上轉(zhuǎn)換大堂。東西側(cè)第二層轉(zhuǎn)換大堂無(wú)縫聯(lián)結(jié)樓棟、組團(tuán)花園、泛會(huì)所。泛會(huì)所配有紅酒區(qū)、雪茄區(qū)、閱覽室、兒童托管區(qū)2F轉(zhuǎn)換大堂1F挑空大堂B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂2F轉(zhuǎn)換大堂45.1高端市場(chǎng)：露香園——利用一層商業(yè)的屋頂打造組團(tuán)內(nèi)部業(yè)主專屬花園，業(yè)主通過東西兩側(cè)轉(zhuǎn)換大堂進(jìn)入。這種做法充分利用空間，提高綠化率至35%5.1高端市場(chǎng)：露香園——利用一層商業(yè)的屋頂打造組團(tuán)內(nèi)部業(yè)55.1高端市場(chǎng)：露香園——分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)展示：售樓處通過硬裝、工藝擺設(shè)，烘托老上海風(fēng)情；運(yùn)用視頻、IPAD等科技拔高定調(diào)。外墻包裝、石材干掛到底，傳遞項(xiàng)目品質(zhì)感。拉長(zhǎng)看房動(dòng)線，巧用通道兩旁照片，配合說辭，深化老上海定調(diào)，展示城投品牌實(shí)力圍擋酒店式公寓中星君亭酒店（現(xiàn)售樓處）節(jié)點(diǎn)1：租用中星君亭酒店（露香園路近人民路）一層作為售樓處售樓處外觀大堂入口、接待處區(qū)位圖展示項(xiàng)目視頻講解，運(yùn)用IPAD節(jié)點(diǎn)2：露香園路、人民路展示外墻包裝外立面石材干掛外墻包裝外墻包裝節(jié)點(diǎn)3：將樣板房設(shè)在樓棟最西側(cè)，拉長(zhǎng)動(dòng)線。充分展示城投品牌實(shí)力，輸出露香園老上海風(fēng)情的定調(diào)通過圖片展示老上海風(fēng)情展示城投在上海的作品指引系統(tǒng)工藝擺設(shè)·蘇繡工藝擺設(shè)·蘇繡5.1高端市場(chǎng)：露香園——分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)展示：售樓處通過硬裝65.1高端市場(chǎng)：露香園——北組團(tuán)為此次首推，共152套，以206-222m2三房、243-275m2四房為主房型面積（㎡）套數(shù)配比五房4%33064%四房49%2452818%250107%2752818%28775%330-34021%三房40%2061812%20964%2121812%222139%23564%復(fù)式7%300-40064%400-50021%500-55021%合計(jì)152100%234三房275四房243四房251四房396復(fù)式222三房211三房330五房287四房266四房206三房北組團(tuán)南組團(tuán)209三房5.1高端市場(chǎng)：露香園——北組團(tuán)為此次首推，共152套，以7成交量（套）供應(yīng)量（套）19%26%30%4269%49%59%39%25%34%10%銷售率（%）存量（套）注：2013年數(shù)據(jù)為20130101-201308280-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-340㎡340-380㎡380-420㎡>420㎡5.1高端市場(chǎng)：露香園——面積段選擇：100-150m2、150-200m2為市場(chǎng)主力，庫(kù)存壓力大，價(jià)格漲幅不明顯，為快速周轉(zhuǎn)市場(chǎng)；200-250m2、250-300m2，為露香園切入的細(xì)分市場(chǎng)，周轉(zhuǎn)率不如前者，但市場(chǎng)份額穩(wěn)步上升，為潛力市場(chǎng)10100913121121141727年度成交金額（億元）黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)供求價(jià)存量分析（2012.01.01—2013.08.28）

成交量（套）供應(yīng)量（套）19%26%30%4269%49%58

0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上一室4694占比4%7%二室5918214占比

5%14%1%三室125259145301占比10%20%11%2%0%四室51935133125占比0%1%3%10%10%五室4113占比0%0%1%復(fù)式11367占比0%0%0%0%1%黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)房型面積成交套數(shù)交叉分析（2012.01.01—2013.08.28）5.1高端市場(chǎng)：露香園——戶型選擇：200-250m2以三房為主力，250-300m2以四房為主力，露香園戶型定位基本符合市場(chǎng)主力0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡290-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-340㎡340-380㎡380-420㎡>420㎡供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交0-30031143190

34

占比21%3%13%

2%

300-6003674916690829

占比2%1%3%12%6%6%1%

600-900

18615811

占比

13%12%1%

900-1200

9120260

占比

7%1%19%

1200-1400

665012673

占比

5%4%9%5%

1400-1700

12370104

1

占比

9%5%8%

0%

1700-2200

10

25534854

1

占比

1%

2%4%3%4%

0%

2200-3000

6

3015113817

30108

占比

0%

2%1%1%3%1%

2%1%1%

3000-4000

27

9

10

23占比

2%

1%

1%

0%0%4000-5000

29

13171

占比

2%

1%1%0%

>5000

1占比

0%5.1高端市場(chǎng)：露香園——總價(jià)段選擇：三房切入200-250m2市場(chǎng)，總價(jià)段1200-1700萬(wàn)為成交主力，銷售率50-55%；四房切入250-300m2市場(chǎng)，總價(jià)段1400-2200萬(wàn)為成交主力，銷售率42-50%50%55%50%42%44%14%黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)面積段供應(yīng)、成交、銷售率交叉分析（2012.01.01—2013.08.28）34%0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡2010黃浦區(qū)盧灣區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)城投露香園55000-65000元/m2公館77

60000-70000元/m2華潤(rùn)外灘九里70000-90000元/m2（不看江）中凱城市之光55000-65000元/m2嘉御庭70000-90000元/m2綠城黃埔灣70000-100000元/m25.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：露香園處于黃浦腹地區(qū)域，考慮到項(xiàng)目首開合理流量，定價(jià)略低于公館77；與外灘九里、黃埔灣所在的黃浦濱江區(qū),保持20-30%的合理價(jià)差；與徐匯腹地的中凱城市之光基本相同黃浦區(qū)盧灣區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)城投露香園55000-65000115.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離華潤(rùn)外灘九里3km，不看江，但緊鄰豫園商圈。針對(duì)九里不看江186-188m2三房（均價(jià)7.0-9.0萬(wàn)/m2），露香園采用高單價(jià)性價(jià)比策略，成交均價(jià)5.5-6.5萬(wàn)/m2，總價(jià)切入九里的下行段華潤(rùn)外灘九里露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比186-188三房1400-160030%206-212三房1200-135028%224-246三房1700-220015%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%270-277四房2200-250015%275四房1600-170018%287四房1700-18505%308四房2500-35007%318四房2200-30007%366四房3500-40009%330-340四房2100-22001%409四房4000-55009%413四房4000-55009%總價(jià)段范圍切入段分流客戶5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離華潤(rùn)外灘九里3km125.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離綠城黃浦灣3km，不看江，但緊鄰豫園商圈。露香園縮小面積段，控制總價(jià)：設(shè)置三房，切入黃浦灣空白產(chǎn)品線；主力四房面積245-275m2，小于黃浦灣主力282-345m2，控制總價(jià)低于黃浦灣綠城黃浦灣露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比206-212三房1200-135028%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%275四房1600-170018%282四房1900-280030%287四房1700-18505%303四房1900-280030%327四房2600-330014%341-345四房2600-330015%330-340四房2100-22001%402四房2800-36009%5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離綠城黃浦灣3km，135.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離中凱城市之光2.8km，均有近核心商圈優(yōu)勢(shì)。露香園通過切入中凱主力戶型下行面積段、控制總價(jià)、突出總價(jià)性價(jià)比：206-212m2三房切入中凱224m2主力三房下行面積段；245-250m2四房切入中凱三房面積段，突出功能性；275-287m2四房切入中凱333m2主力四房下行面積段中凱城市之光露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比187三房950-120011%206-212三房1200-135028%224三房1200-150022%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%255三房1400-160013%250四房1500-16007%266三房1400-160019%270四房1400-17008%275四房1600-170018%287四房1700-18505%333四房1700-210027%330-340四房2100-22001%分流客戶分流客戶分流客戶5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離中凱城市之光2.8145.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離嘉御庭4km，學(xué)區(qū)配套不如嘉御庭（對(duì)口向陽(yáng)、建襄小學(xué)）。對(duì)比嘉御庭成交均價(jià)7.0-9.0萬(wàn)/m2，露香園放大面積，打造舒適性產(chǎn)品，以5.5-6.5萬(wàn)/m2單價(jià)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，使得206-250m2總價(jià)段與170-180m2相同嘉御庭露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比138-140二房1000-120037%170-180三房1300-160063%206-212三房1200-135028%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%275四房1600-170018%287四房1700-18505%330-340四房2100-22001%分流客戶5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離嘉御庭4km，學(xué)區(qū)155.1高端市場(chǎng)：露香園——成交表現(xiàn):截止8月底，成交61套，去化率40%，實(shí)現(xiàn)銷售金額9.04億元。以黃浦、浦東區(qū)域上海本地人改善為主，多為私企業(yè)主房型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）套均總價(jià)（萬(wàn)/㎡）去化率三房40%20618113355000-650001200-130061%54%209631200-130050%2121891300-135050%22213101350-134077%2356-1450-1550-四房49%2452815261450-155054%43%2501021500-160020%2752891600-170032%2877-1700-1900-330-3402-2100-2200-五房4%3306222100-220033%3%復(fù)式7%300-4006-->60000>2100--400-5002--500-5502--合計(jì)1526140%5.1高端市場(chǎng)：露香園——成交表現(xiàn):截止8月底，成交61套165.1高端市場(chǎng)：露香園——小結(jié)：巧用縱向空間，打造園林景觀，節(jié)省平面空間，做足產(chǎn)品，這是值得我們借鑒。但是露香園的戶型定位也是值得我們反思借鑒土地資源稀缺的市中心項(xiàng)目，如何提高社區(qū)綠化率？打造空中連廊，無(wú)縫連接住宅、辦公樓、商業(yè)、地鐵站;通過對(duì)空中連廊的綠化打造，形成高線花園1利用縱向空間，巧做綠化長(zhǎng)實(shí)高尚領(lǐng)域2城投露香園每個(gè)組團(tuán)通過2層裙房聯(lián)結(jié)；巧用裙房屋頂空間，打造雙層綠化景觀組團(tuán)，增加社區(qū)整體綠化率反思如果縮小產(chǎn)品線面積，切入150-200m2跑量，250-300m2走利潤(rùn)？方案一方案二戶型150-200200-250200-250250-300占比50%50%50%50%單價(jià)（元/m2）60000-6500055000-6000055000-6000055000-60000總價(jià)(萬(wàn)/套)1000-12001200-15001200-15001500-2200供應(yīng)（套）100806175流量（套）50403326總金額(億)119>5.1高端市場(chǎng)：露香園——小結(jié)：巧用縱向空間，打造園林景觀17土地屬性指標(biāo)與城市核心區(qū)的距離到陸家嘴距離3.5km到靜安寺距離4.5km到南京路距離3.2km到人民廣場(chǎng)距離1.7km交通快速道路延安高架1.2km南北高架2.5km人民路隧道1.0km地鐵站點(diǎn)10號(hào)線豫園站480m8號(hào)線大世界站850m1號(hào)線黃陂南路站2.0km學(xué)校幼兒園-普通光啟路幼兒園970m小學(xué)-市重點(diǎn)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)240m高中-市重點(diǎn)格致中學(xué)550m商業(yè)便利店樂購(gòu)express1.1km中型超市聯(lián)華超市300m大賣場(chǎng)樂購(gòu)(河南南路店)780m卜蜂蓮花300m商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)街南京西路3.2km人民廣場(chǎng)1.7km上海巴黎春天4.7km18光啟路幼兒園970m格致中學(xué)670m樂購(gòu)河南南路店780m卜蜂蓮花300m聯(lián)華超市300m樂購(gòu)express830m上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)240m中環(huán)路內(nèi)環(huán)路靜安寺4.5KM地鐵10號(hào)線地鐵8號(hào)線地鐵1號(hào)線人民廣場(chǎng)1.7KM陸家嘴3.5KM南京西路3.2KM南北高架延安高架5.1高端市場(chǎng)：露香園——豫園板塊，內(nèi)環(huán)內(nèi)，交通便利，對(duì)口市重點(diǎn)小學(xué)，周邊商業(yè)齊全土地屬性指標(biāo)與城市核心區(qū)的距離到陸家嘴距離3.5km到靜安寺規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積38.6萬(wàn)㎡物業(yè)類型公寓、別墅服務(wù)式公寓（持有）容積率2.44物業(yè)服務(wù)上海聯(lián)源物業(yè)發(fā)展綠化率35%酒店引入U(xiǎn)RBN精品酒店LancePlace酒店式公寓車位比1:1.5產(chǎn)權(quán)起算時(shí)間2004-08-31建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格會(huì)所配置雙會(huì)所：9000方會(huì)所、組團(tuán)內(nèi)部泛會(huì)所規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)同濟(jì)大學(xué)建筑研究院廣告策劃上海森凰文化傳播一期公寓一期別墅人民路方浜中路露香園路大鏡路河南南路規(guī)劃兩棟冠名酒店，包括URBN精品酒店、LancePlace酒店式公寓一期公寓，規(guī)劃8棟住宅樓，形成兩組團(tuán)，面積段200-300m2一期別墅，規(guī)劃30套聯(lián)排、獨(dú)棟，面積段300-500m2保留六棟歷史建筑，如沈醉舊居、嚴(yán)氏舊居及趙公館等5.1高端市場(chǎng)：露香園——總建面38.6萬(wàn)m2，容積率2.4，兩期開發(fā)；一期整體拉高拍低，北部規(guī)劃8棟公寓，248戶，以200-300m2為主；南部規(guī)劃30套別墅，以300-500m2為主。配有地下兩層車庫(kù)。引入U(xiǎn)RBN酒店、LancePlace酒店式公寓一期別墅上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)保留用地人民路人民路淮海東路露香園路二期待開發(fā)方浜中路URBN酒店LancePlace酒店式公寓一期公寓大鏡路規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積38.6萬(wàn)㎡物業(yè)類型公寓、195.1高端市場(chǎng)：露香園——一期建面15.8萬(wàn)m2，容積率4.4，規(guī)劃兩個(gè)組團(tuán)，共8棟公寓；東側(cè)2個(gè)人行入口，西側(cè)2個(gè)車行入口；地上1層裙房為2萬(wàn)m2持有商業(yè)；2層裙房定位泛會(huì)所；另外配有9000m2獨(dú)立會(huì)所北組團(tuán)南組團(tuán)會(huì)所露香園路人行入口人行入口商業(yè)泛會(huì)所青蓮街車行入口車行入口兩處人行入口兩處車行入口5.1高端市場(chǎng)：露香園——一期建面15.8萬(wàn)m2，容積率4202F轉(zhuǎn)換大堂1F挑空大堂B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂2F轉(zhuǎn)換大堂車庫(kù)入口B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂聯(lián)結(jié)組團(tuán)花園聯(lián)結(jié)泛會(huì)所2F7m轉(zhuǎn)換大堂青蓮街2F泛會(huì)所露香園路2F7m轉(zhuǎn)換大堂1F12m挑空大堂東側(cè)大堂西側(cè)大堂5.1高端市場(chǎng)：露香園——組團(tuán)東側(cè)設(shè)有四層大堂；西側(cè)設(shè)有一層地下大堂和地上轉(zhuǎn)換大堂。東西側(cè)第二層轉(zhuǎn)換大堂無(wú)縫聯(lián)結(jié)樓棟、組團(tuán)花園、泛會(huì)所。泛會(huì)所配有紅酒區(qū)、雪茄區(qū)、閱覽室、兒童托管區(qū)2F轉(zhuǎn)換大堂1F挑空大堂B1車庫(kù)大堂B2車庫(kù)大堂2F轉(zhuǎn)換大堂215.1高端市場(chǎng)：露香園——利用一層商業(yè)的屋頂打造組團(tuán)內(nèi)部業(yè)主專屬花園，業(yè)主通過東西兩側(cè)轉(zhuǎn)換大堂進(jìn)入。這種做法充分利用空間，提高綠化率至35%5.1高端市場(chǎng)：露香園——利用一層商業(yè)的屋頂打造組團(tuán)內(nèi)部業(yè)225.1高端市場(chǎng)：露香園——分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)展示：售樓處通過硬裝、工藝擺設(shè)，烘托老上海風(fēng)情；運(yùn)用視頻、IPAD等科技拔高定調(diào)。外墻包裝、石材干掛到底，傳遞項(xiàng)目品質(zhì)感。拉長(zhǎng)看房動(dòng)線，巧用通道兩旁照片，配合說辭，深化老上海定調(diào)，展示城投品牌實(shí)力圍擋酒店式公寓中星君亭酒店（現(xiàn)售樓處）節(jié)點(diǎn)1：租用中星君亭酒店（露香園路近人民路）一層作為售樓處售樓處外觀大堂入口、接待處區(qū)位圖展示項(xiàng)目視頻講解，運(yùn)用IPAD節(jié)點(diǎn)2：露香園路、人民路展示外墻包裝外立面石材干掛外墻包裝外墻包裝節(jié)點(diǎn)3：將樣板房設(shè)在樓棟最西側(cè)，拉長(zhǎng)動(dòng)線。充分展示城投品牌實(shí)力，輸出露香園老上海風(fēng)情的定調(diào)通過圖片展示老上海風(fēng)情展示城投在上海的作品指引系統(tǒng)工藝擺設(shè)·蘇繡工藝擺設(shè)·蘇繡5.1高端市場(chǎng)：露香園——分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)展示：售樓處通過硬裝235.1高端市場(chǎng)：露香園——北組團(tuán)為此次首推，共152套，以206-222m2三房、243-275m2四房為主房型面積（㎡）套數(shù)配比五房4%33064%四房49%2452818%250107%2752818%28775%330-34021%三房40%2061812%20964%2121812%222139%23564%復(fù)式7%300-40064%400-50021%500-55021%合計(jì)152100%234三房275四房243四房251四房396復(fù)式222三房211三房330五房287四房266四房206三房北組團(tuán)南組團(tuán)209三房5.1高端市場(chǎng)：露香園——北組團(tuán)為此次首推，共152套，以24成交量（套）供應(yīng)量（套）19%26%30%4269%49%59%39%25%34%10%銷售率（%）存量（套）注：2013年數(shù)據(jù)為20130101-201308280-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-340㎡340-380㎡380-420㎡>420㎡5.1高端市場(chǎng)：露香園——面積段選擇：100-150m2、150-200m2為市場(chǎng)主力，庫(kù)存壓力大，價(jià)格漲幅不明顯，為快速周轉(zhuǎn)市場(chǎng)；200-250m2、250-300m2，為露香園切入的細(xì)分市場(chǎng)，周轉(zhuǎn)率不如前者，但市場(chǎng)份額穩(wěn)步上升，為潛力市場(chǎng)10100913121121141727年度成交金額（億元）黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)供求價(jià)存量分析（2012.01.01—2013.08.28）

成交量（套）供應(yīng)量（套）19%26%30%4269%49%525

0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上一室4694占比4%7%二室5918214占比

5%14%1%三室125259145301占比10%20%11%2%0%四室51935133125占比0%1%3%10%10%五室4113占比0%0%1%復(fù)式11367占比0%0%0%0%1%黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)房型面積成交套數(shù)交叉分析（2012.01.01—2013.08.28）5.1高端市場(chǎng)：露香園——戶型選擇：200-250m2以三房為主力，250-300m2以四房為主力，露香園戶型定位基本符合市場(chǎng)主力0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡2260-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-340㎡340-380㎡380-420㎡>420㎡供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交0-30031143190

34

占比21%3%13%

2%

300-6003674916690829

占比2%1%3%12%6%6%1%

600-900

18615811

占比

13%12%1%

900-1200

9120260

占比

7%1%19%

1200-1400

665012673

占比

5%4%9%5%

1400-1700

12370104

1

占比

9%5%8%

0%

1700-2200

10

25534854

1

占比

1%

2%4%3%4%

0%

2200-3000

6

3015113817

30108

占比

0%

2%1%1%3%1%

2%1%1%

3000-4000

27

9

10

23占比

2%

1%

1%

0%0%4000-5000

29

13171

占比

2%

1%1%0%

>5000

1占比

0%5.1高端市場(chǎng)：露香園——總價(jià)段選擇：三房切入200-250m2市場(chǎng)，總價(jià)段1200-1700萬(wàn)為成交主力，銷售率50-55%；四房切入250-300m2市場(chǎng)，總價(jià)段1400-2200萬(wàn)為成交主力，銷售率42-50%50%55%50%42%44%14%黃浦、盧灣、靜安、徐匯內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)面積段供應(yīng)、成交、銷售率交叉分析（2012.01.01—2013.08.28）34%0-70㎡70-100㎡100-150㎡150-200㎡2027黃浦區(qū)盧灣區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)城投露香園55000-65000元/m2公館77

60000-70000元/m2華潤(rùn)外灘九里70000-90000元/m2（不看江）中凱城市之光55000-65000元/m2嘉御庭70000-90000元/m2綠城黃埔灣70000-100000元/m25.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：露香園處于黃浦腹地區(qū)域，考慮到項(xiàng)目首開合理流量，定價(jià)略低于公館77；與外灘九里、黃埔灣所在的黃浦濱江區(qū),保持20-30%的合理價(jià)差；與徐匯腹地的中凱城市之光基本相同黃浦區(qū)盧灣區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)城投露香園55000-65000285.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離華潤(rùn)外灘九里3km，不看江，但緊鄰豫園商圈。針對(duì)九里不看江186-188m2三房（均價(jià)7.0-9.0萬(wàn)/m2），露香園采用高單價(jià)性價(jià)比策略，成交均價(jià)5.5-6.5萬(wàn)/m2，總價(jià)切入九里的下行段華潤(rùn)外灘九里露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比186-188三房1400-160030%206-212三房1200-135028%224-246三房1700-220015%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%270-277四房2200-250015%275四房1600-170018%287四房1700-18505%308四房2500-35007%318四房2200-30007%366四房3500-40009%330-340四房2100-22001%409四房4000-55009%413四房4000-55009%總價(jià)段范圍切入段分流客戶5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離華潤(rùn)外灘九里3km295.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離綠城黃浦灣3km，不看江，但緊鄰豫園商圈。露香園縮小面積段，控制總價(jià)：設(shè)置三房，切入黃浦灣空白產(chǎn)品線；主力四房面積245-275m2，小于黃浦灣主力282-345m2，控制總價(jià)低于黃浦灣綠城黃浦灣露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比206-212三房1200-135028%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%250四房1500-16007%275四房1600-170018%282四房1900-280030%287四房1700-18505%303四房1900-280030%327四房2600-330014%341-345四房2600-330015%330-340四房2100-22001%402四房2800-36009%5.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離綠城黃浦灣3km，305.1高端市場(chǎng)：露香園——競(jìng)爭(zhēng)分析：距離中凱城市之光2.8km，均有近核心商圈優(yōu)勢(shì)。露香園通過切入中凱主力戶型下行面積段、控制總價(jià)、突出總價(jià)性價(jià)比：206-212m2三房切入中凱224m2主力三房下行面積段；245-250m2四房切入中凱三房面積段，突出功能性；275-287m2四房切入中凱333m2主力四房下行面積段中凱城市之光露香園戶型總價(jià)占比戶型總價(jià)占比187三房950-120011%206-212三房1200-135028%224三房1200-150022%222三房1350-14509%235三房1450-15504%245四房1450-155018%255三房1400-160013%250四房1500-16007%266三房