定位華新房地產(chǎn)尚城項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

HYPERLINK"""錫林浩特華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司錫林浩特華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司華新房地產(chǎn)有限責(zé)任公司尚城項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2015-7-6錫盟房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個(gè)行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類(lèi)別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以為社會(huì)提供足夠、適銷(xiāo)的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個(gè)人消費(fèi)和投資，從而為國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)。一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好1995至2000年，錫盟經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10%；全市國(guó)民生產(chǎn)總值累計(jì)超過(guò)1000億元。2000年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大幅增長(zhǎng)，GDP的年度增長(zhǎng)率達(dá)到了8%，工業(yè)增加值增長(zhǎng)率達(dá)到了11.4%，主要?dú)w功于高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2001年前三季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度增長(zhǎng)，前三個(gè)季度GDP增長(zhǎng)率仍然達(dá)到了7.6%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)12101億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng)7.6%，增幅比去年同期慢0.4個(gè)百分點(diǎn)，但比去年第四季度快0.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。盡管因受“9.11”恐怖襲擊事件影響，第四季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)放慢，但在申奧成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在積極財(cái)政政策的支持下，全年GDP增長(zhǎng)率仍可望達(dá)到7.3%左右。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對(duì)更加積極的財(cái)政政策的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)7%左右的增長(zhǎng)，大大高于世界平均增長(zhǎng)水平。2001年-2010年錫盟實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)率的目標(biāo)為9%。二、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)投資的影響2001年1-7月，錫盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到52.65億元，同比增長(zhǎng)58.9%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長(zhǎng)。其中住宅投資額為30.87億元，同比增長(zhǎng)56.9%，辦公用房投資22.65億元，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資13.45億元。錫盟商品房新開(kāi)工面積1-7月為356.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)91.8%；其中住宅為100.1萬(wàn)平方米，辦公用房達(dá)到55.5萬(wàn)平方米，較去年同期均有大幅增長(zhǎng)。辦公用房增幅尤為顯著。2001年1-7月，錫盟商品房施工面積為298.5萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)34%，其中住宅156.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.5%；商品房竣工面積150.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，其中住宅竣工161.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積199.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，住宅類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售面積為156.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%。商品房銷(xiāo)售額達(dá)到56.36億元，住宅銷(xiāo)售41.60億元。同時(shí)隨著中關(guān)村西區(qū)及各大科技園區(qū)建設(shè)的展開(kāi)、九月錫盟新區(qū)規(guī)劃的正式公布、新區(qū)地區(qū)商務(wù)氛圍的逐步形成，該類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)量將在五至六年內(nèi)穩(wěn)步放大，目前市場(chǎng)對(duì)此持中長(zhǎng)期看好的態(tài)度。2001年10月統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。全市完成房地產(chǎn)投資186億元，同比增長(zhǎng)51.4%。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重達(dá)到52.1%，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用高達(dá)98.8%。商品房市場(chǎng)供需兩旺。1－10月，全市商品房累計(jì)竣工面積566.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.9%；其中住宅201.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.5%。商品房銷(xiāo)售面積168.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19%，增副形勢(shì)尤為顯著。三、加入WTO后中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn)在1月份召開(kāi)的全國(guó)房改與房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華就我國(guó)住宅和房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問(wèn)題談了四個(gè)方面，即“抓住發(fā)展機(jī)遇、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、堅(jiān)持科技創(chuàng)新、推廣信息技術(shù)”，這也是房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在入世過(guò)程中所要面對(duì)的挑戰(zhàn)。入世對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)構(gòu)調(diào)整是指入世后我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不但要適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，也要適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還要不斷地進(jìn)行新的動(dòng)態(tài)調(diào)整，無(wú)論是住宅項(xiàng)目、商業(yè)用房或工業(yè)用房，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)及銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮是否符合入世后的需要。否則，就要產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會(huì)遭到市場(chǎng)的無(wú)情淘汰。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨更激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。隨著市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)步入國(guó)際化的軌道，逐步實(shí)行法制化、證券化、市場(chǎng)化，但畢竟我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在這一進(jìn)程中還剛剛開(kāi)始，基本上還屬于粗放經(jīng)營(yíng)的模式，勞動(dòng)率低下，產(chǎn)品品種單一，從業(yè)人員年均竣工面積僅是發(fā)達(dá)國(guó)家的20%，勞動(dòng)生產(chǎn)率僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的30%－50%，而單位能耗卻是發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍。入世后，可以肯定我國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在最初的競(jìng)爭(zhēng)中面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)的影響，將處于不利的競(jìng)爭(zhēng)地位。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。另一方面，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)帶來(lái)兼并與重組，整合出大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，促使國(guó)內(nèi)的大房地產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)際經(jīng)濟(jì)的舞臺(tái)。第二節(jié)國(guó)家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買(mǎi)房、買(mǎi)得起房、買(mǎi)放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國(guó)各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國(guó)家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。一、把握使百姓“愿意買(mǎi)房”的有關(guān)政策1998年，國(guó)家全面停止福利（實(shí)物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個(gè)人“掏腰包”買(mǎi)房的事實(shí)，目前，“要住房，就買(mǎi)房”的思維邏輯已成為社會(huì)共識(shí)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房占新建商品房的比例，1996年為53%、1997年為64%、1998年為68%、1999年為70%多，2000年又上升到85%以上。針對(duì)貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷(xiāo)時(shí)，重點(diǎn)對(duì)率先實(shí)施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷(xiāo)售打開(kāi)了新局面。二、把握使百姓“買(mǎi)得起房”的有關(guān)政策雖然個(gè)人買(mǎi)房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買(mǎi)不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買(mǎi)房。所以為使百姓“買(mǎi)得起房”，國(guó)家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買(mǎi)得起房”的基礎(chǔ)。三、把握使百姓“買(mǎi)放心房”的有關(guān)政策百姓買(mǎi)房的熱情剛剛被調(diào)動(dòng)起來(lái)，在國(guó)家有關(guān)政策的支持下，又具備了買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷(xiāo)售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。2000年6月28日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會(huì)堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會(huì)”。所有向社會(huì)公開(kāi)宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱(chēng)（品牌）公開(kāi)，承諾內(nèi)容公開(kāi)，平等接受社會(huì)各界監(jiān)督。在由哈爾濱市開(kāi)發(fā)辦組織的“首屆57家承諾銷(xiāo)售放心房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會(huì)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對(duì)百姓主動(dòng)買(mǎi)房的熱情，可以說(shuō)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。政策對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。據(jù)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家分析，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在今年出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，即在1993年以來(lái)GDP增長(zhǎng)率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長(zhǎng)率趨升的勢(shì)頭。作為重要部門(mén)的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。2013年錫盟房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)錫盟房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高位盤(pán)整階段，但2013年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂(lè)觀，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍。

錫盟居住類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位依然具有上升的空間。2013年錫盟房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過(guò)2012年的供應(yīng)量。客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中，以自住為目的的購(gòu)房者比例將會(huì)增加，高價(jià)位項(xiàng)目中，投資型客戶比例將會(huì)上升。

客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。

2012年錫盟房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在錯(cuò)位的矛盾，但高檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場(chǎng)將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾2013年無(wú)法得到較大改觀。2013年市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會(huì)涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，非居住類(lèi)物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。

入世后市場(chǎng)的外資總量會(huì)有一定程度的增加，但不會(huì)出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國(guó)外開(kāi)發(fā)商也不會(huì)直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。2013年經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)力度將減弱，二手房市場(chǎng)將不會(huì)有明顯發(fā)展。第二章區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況尚城生活，緊鄰錫林浩特市政府等十余家黨政機(jī)關(guān)，距新建市醫(yī)院、六中、芳草小學(xué)舉步之遙。近觀錫林河景觀帶，優(yōu)享新區(qū)核心發(fā)展遠(yuǎn)景。二、周邊物業(yè)狀況學(xué)校：芳草小學(xué)銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院：市醫(yī)院三、人文環(huán)境本項(xiàng)目所在地區(qū)是錫盟新區(qū)，隨著錫盟的不斷發(fā)展和對(duì)環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項(xiàng)目周邊生活配套成熟。隨著中國(guó)加入WTO和CBD商圈的形成，這一地區(qū)開(kāi)發(fā)了大量商住兩用的公寓和甲宅，形成依附于CBD的勁松商圈，許多CBD的白領(lǐng)和小型公司在這里購(gòu)房。第一節(jié)本項(xiàng)目SWOT分析一Strength（優(yōu)勢(shì)）位置優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目位于CBD幅射地區(qū)，緊鄰政府機(jī)關(guān)單位，屬于行政一條街，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)尚未開(kāi)始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在建項(xiàng)目雖多，但風(fēng)格類(lèi)型各異容易聚集購(gòu)買(mǎi)人氣。發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹(shù)立健康的市場(chǎng)形象，對(duì)銷(xiāo)售有促進(jìn)作用。二、Weakness（劣勢(shì)）項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。周邊在售樓盤(pán)較多，對(duì)今后的銷(xiāo)售有一定壓力。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對(duì)價(jià)格的承受能力較低。三、Opportunity（機(jī)會(huì)）中國(guó)加入WTO后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。市場(chǎng)對(duì)投資型的物業(yè)寄求增加。客戶對(duì)居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。本項(xiàng)目可根據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)需求進(jìn)行全新的包裝定位。四、Threat（威脅）項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)大型樓盤(pán)的推出對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。區(qū)域內(nèi)期房的銷(xiāo)售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房?？蛻羧后w需求分析主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類(lèi)別細(xì)分1、職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)22.4% 商業(yè) 14.4%房地產(chǎn)業(yè)12.2%文化行業(yè)11.1%信息行業(yè)6.6%金融行業(yè)5.5%醫(yī)療行業(yè)5.2%其它22.6%2、家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購(gòu)房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購(gòu)房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類(lèi)客戶的不同需求，有針對(duì)性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位1、年齡構(gòu)成 35.8%的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來(lái)2—3年錫盟房地產(chǎn)的重要客戶。2、家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬(wàn)元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬(wàn)元以上。表明錫盟居民大部分收入并不高，但錫盟很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣(mài)舊房買(mǎi)新房，以及隱性收入的存在和人們對(duì)公開(kāi)收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映錫盟居民的實(shí)際收入情況。第二節(jié)主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素1、購(gòu)房時(shí)間66.3%的被調(diào)查者計(jì)劃在2年內(nèi)購(gòu)房，另有17.2%的被調(diào)查者計(jì)劃在2—3年內(nèi)購(gòu)房。計(jì)劃在3年內(nèi)購(gòu)房的被調(diào)查者合計(jì)達(dá)83.5%，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購(gòu)房的觀念，并計(jì)劃在近期買(mǎi)房，因此未來(lái)的2—3年內(nèi)錫盟居民對(duì)住宅的需求仍較大。2、購(gòu)房目的48.4%的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住，22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。購(gòu)房用作投資、商住比例明顯提高。3、購(gòu)房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格23.5%位置16.7%交通14.9%物業(yè)管理10.4%戶型9.2%社區(qū)環(huán)境7.1%配套設(shè)施6.8%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨趨勢(shì)5.7%房屋質(zhì)量5.7%被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得客戶。二、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好 1、購(gòu)買(mǎi)面積建筑面積（㎡）所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被調(diào)查者近半數(shù)購(gòu)房時(shí)首選70—100㎡的住宅，20.4%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說(shuō)明多數(shù)購(gòu)房者對(duì)居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過(guò)渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70-130平方米。 2、購(gòu)房時(shí)戶型選擇分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。合計(jì)達(dá)86.9%的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來(lái)的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。第三節(jié)主導(dǎo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受力分析一、單位價(jià)格需求65.7%的被調(diào)查者接受3000—4000元/㎡的房?jī)r(jià)，30.4%的被調(diào)查者接受4000—6000元/㎡的房?jī)r(jià)。結(jié)合前述購(gòu)房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在21—40萬(wàn)元間，其次為40—78萬(wàn)元間，說(shuō)明目前錫盟居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場(chǎng)上較高的房?jī)r(jià)間有一定差距。二、貸款額度選擇付款方式三、首期的承受能力首付能力上述分析表明，目前錫盟購(gòu)房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，住房已經(jīng)成為一種商品。人們購(gòu)房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時(shí)滿足生活各個(gè)方面的需求。第四章項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素1、土地價(jià)值分析項(xiàng)目地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)2、需求分析總需求較樂(lè)觀高品質(zhì)住宅需求大需求面積逐漸變小3、供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)區(qū)域內(nèi)供給量較大土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：22.5萬(wàn)平方米總占地：1.53公頃綠化率：30%容積率：4.8地上建筑面積：73440平方米商場(chǎng)：11750平方米其余為公寓：地上車(chē)位：63輛自行車(chē)：466輛 2、整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：：雙層復(fù)式洋房、電電梯美宅、繁繁華商業(yè)街、頂頂級(jí)幼兒園及及唯美園林整個(gè)社區(qū)采用圍合合式建筑方案案公寓采用板式高層層圍合社區(qū)中央空間間三、目標(biāo)客戶群體體描述2、公寓目標(biāo)客戶群群體：投資型買(mǎi)家首次置業(yè)的白領(lǐng)階階層單身貴族知名企業(yè)高層管理理人員的工作作居所外企置業(yè)留學(xué)歸國(guó)人員項(xiàng)目功能定位建議議.一、整體規(guī)劃建議議本項(xiàng)目作為地標(biāo)性性建筑，總體體布局強(qiáng)調(diào)完完整大氣，體體現(xiàn)完整社區(qū)區(qū)的形象。盡可能地利用土地地，力求經(jīng)濟(jì)濟(jì)、便捷、利利于管理和使使用。配套和非配套公建建的布局應(yīng)便便于購(gòu)買(mǎi)者使使用。采取大尺度的手法法處理，追求求小區(qū)形象的的統(tǒng)一感。必必要時(shí)可利用用景觀軸線法法加以控制。鑒于小區(qū)西南兩面面臨街，應(yīng)盡盡可能考慮小小區(qū)內(nèi)環(huán)境的的營(yíng)造。提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)，盡可能在在戶型的單體體設(shè)計(jì)方面挖挖掘設(shè)計(jì)潛力力。二、外觀設(shè)計(jì)建議議在建筑立面造型上上形成真正的的特色，是提提升小區(qū)品質(zhì)質(zhì)事半功倍的的方法。建成成后可成為區(qū)區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)標(biāo)性建筑，易易于識(shí)別。立面造型追求樸素素、精致、注注重細(xì)節(jié)的風(fēng)風(fēng)格。通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)達(dá)到的高高品質(zhì)的感覺(jué)覺(jué)。考慮到錫盟客戶的的接受能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建筑師師的期望值，建建議在立面造造型上進(jìn)行較較為現(xiàn)代的探探索，但要注注意新穎不等等于怪誕，分分寸和風(fēng)格的的把握極為重重要。在立面造型設(shè)計(jì)上上不要賦予建建筑過(guò)多的理理念，注重細(xì)細(xì)節(jié)的精致和和合理是較為為明智的。我公司根據(jù)目前市市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位建議：公寓外墻底層采用用大理石、花花崗巖貼面，上部采用高高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議議公寓的主力戶型，主主要空間控制制在下列面積積范圍之內(nèi)較較為合理：一一居室：60平方米建筑筑面積。兩居居室：100平方米建筑筑面積在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基基本遵循上述述面積指標(biāo)，不不追求夸張的的居室面積。在某些空間設(shè)計(jì)中中，如果確有有極強(qiáng)烈的特特點(diǎn)，在市場(chǎng)場(chǎng)上會(huì)有較好好反響，也可可以不必墨守守上述指標(biāo)，在在戶型內(nèi)部保保留靈活調(diào)整整的余地。單位：平方方米一室戶兩室戶客廳2025--35餐廳8--10廚房3--55--8衛(wèi)生間5-66-8主臥13--1516-18次臥10-13儲(chǔ)藏室22--4四、配套設(shè)施建議議1、公寓必要的智能能設(shè)施出入口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程程抄表住戶報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車(chē)輛出入、停車(chē)管管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的的建議建議議裝修價(jià)格加加室內(nèi)配套設(shè)設(shè)施，單價(jià)為為800元/平方米。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：戶門(mén)：高級(jí)裝飾三三防門(mén)或高級(jí)級(jí)木門(mén)廚房：墻面采用高高級(jí)瓷磚；地地面鋪設(shè)防滑滑地磚；鋁扣扣板吊頂配送高級(jí)櫥柜，洗洗盆、龍頭，抽抽油煙機(jī)衛(wèi)生間：配送高檔檔洗手盆、座座便器、浴盆盆、淋浴、龍龍頭、花灑。地地面鋪設(shè)高級(jí)級(jí)防滑地磚、墻墻面采用高級(jí)級(jí)瓷磚外窗：鋁合金雙層層中空噴塑室內(nèi)：墻面：高高級(jí)環(huán)保乳膠膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)實(shí)木地板。公寓的服務(wù)配套設(shè)設(shè)施會(huì)所是小區(qū)的形象象中心和心理理中心，配套套設(shè)施應(yīng)設(shè)置置于會(huì)所中，以以便于使用。配套設(shè)施：游泳池池、網(wǎng)球場(chǎng)、健健身房、商務(wù)務(wù)中心、員工工食堂、24小時(shí)便利店店七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理的水平能能影響項(xiàng)目及及企業(yè)形象，產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。物業(yè)管理的水平高高低將對(duì)客戶戶最終消費(fèi)起起重要的影響響知名的物業(yè)管理公公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的的賣(mài)點(diǎn)，并帶帶來(lái)部分客戶戶資源。價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程程中，定價(jià)是是最敏感、最最重要的事，方方案能否達(dá)到預(yù)期的的利潤(rùn)，全在在定價(jià)一舉。價(jià)價(jià)格定高了，不不會(huì)被購(gòu)房者者所接受而滯滯銷(xiāo)；如果定定低了，雖然然能在很短的的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)購(gòu)一空，但發(fā)發(fā)展商就會(huì)少少賺很多利潤(rùn)潤(rùn)。在具體制制訂房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的過(guò)程中中，要考慮諸諸多因素，如如何充分利用用天時(shí)、地利利、人和，從從而更全面地地體現(xiàn)整體地地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略極極為重要。定價(jià)原則市場(chǎng)定位決定物業(yè)業(yè)價(jià)格價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)環(huán)境價(jià)格要符合經(jīng)營(yíng)指指標(biāo)價(jià)格要保持一定的的競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)方式成本加成定價(jià)市場(chǎng)比較定價(jià)客戶感受定價(jià)本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公公司建議：公寓均價(jià)：7500元元/㎡商場(chǎng)價(jià)格：首層113000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四四層6000元/㎡銷(xiāo)售策略推廣方式 1、常規(guī)方式：現(xiàn)場(chǎng)接待（坐盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售）巡展方式（行商）以拍賣(mài)代銷(xiāo)售五、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)本相目不同物業(yè)的的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不不同，且應(yīng)考考慮不同的銷(xiāo)銷(xiāo)售組來(lái)完成成銷(xiāo)售工作。商商場(chǎng)應(yīng)考慮整整體招商，寫(xiě)寫(xiě)字樓考慮有有一定工程形形象進(jìn)度后銷(xiāo)銷(xiāo)售。公寓應(yīng)應(yīng)考慮先行銷(xiāo)銷(xiāo)售。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期期：公寓112--155個(gè)月 寫(xiě)字樓10-112個(gè)月第八章廣告告策略宣傳推廣的宗旨是是為配合銷(xiāo)售售工作的順利利進(jìn)行，并力力爭(zhēng)在短期內(nèi)內(nèi)將物業(yè)導(dǎo)入入市場(chǎng)，爭(zhēng)取取樹(shù)立良好的的物業(yè)形象并并創(chuàng)造驕人的的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。物物業(yè)銷(xiāo)售的全全部過(guò)程，自自始至終賴以以廣告宣傳的的有力支持。在在確認(rèn)本項(xiàng)目目在市場(chǎng)中的的定位后，廣廣告媒體可將將我們的主張張傳播于客戶戶群，并通過(guò)過(guò)業(yè)務(wù)、企劃劃交流之后與與其觀念融合合在一起。一、廣告目的1、擴(kuò)大該項(xiàng)目的知知名度，提高高主要目標(biāo)市市場(chǎng)之客群對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)可度。2、樹(shù)立該項(xiàng)目良好好的物業(yè)形象象，提升其美美譽(yù)度。3、提高目標(biāo)市場(chǎng)之之客群對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知率率。4、配合銷(xiāo)售工作的的開(kāi)展，完成成預(yù)定銷(xiāo)售指指標(biāo)，為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售售工作全面開(kāi)開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。5、樹(shù)立發(fā)展商良好好