錦麗苑商業(yè)中心售價及經(jīng)濟測算

錦麗苑商業(yè)中心售價及經(jīng)濟測算

2009年8月4日11

項目素質(zhì)分析>>>>>>2周邊環(huán)境分析>>>>>>3項目售價及經(jīng)濟測算>>>>>>目錄2項目基本指標地理位置：項目位于濱河路與金山路交匯處西南側；建筑結構：建筑共1棟，共六層，1-3層為商鋪，4-6層為公寓；項目現(xiàn)狀：全部出租，一層租金70-80元/㎡·月左右；經(jīng)營狀況良好；主要商家：名典咖啡、克拉克海奇健身中心、江南神韻養(yǎng)生會館、江南神韻美容美發(fā)中心、博思堂房產(chǎn)超市、豆豆花藝、豆豆婚慶等。錦麗苑錦華苑創(chuàng)意街區(qū)錦麗苑商業(yè)項目目前全部出租，商家經(jīng)營狀況良好，本報告針對項目1-3層商業(yè)進行評估。3項目基本狀況項目商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、休閑為主。北名典咖啡名典咖啡克拉克海奇健身中心江南神韻養(yǎng)生會館江南神韻美容美發(fā)博思堂房產(chǎn)超市豆豆花藝豆豆婚慶新澤地產(chǎn)展示中心超市美容健身會所中庭電機房、公用配電所、衛(wèi)生間、監(jiān)控室等物業(yè)管理用房4項目基本狀況項目1-3層商業(yè)面積表5項目四至狀況北東西南北側臨金山路，向北為江蘇銀行、水洲飯店、水利部蘇州培訓中心；西側為錦麗苑新區(qū)高端住宅區(qū)；再向西為獅山新苑；南側錦華苑新區(qū)高端住宅區(qū)；再向南為獅山路，金獅大廈、金河國際中心等寫字樓；東側臨濱河路，再向東為嘉成國際、中國聯(lián)通、生物醫(yī)藥中心等；項目周邊居住小區(qū)以高檔、中高檔為主；項目位于獅山商圈，商業(yè)氛圍比較濃厚。6項目區(qū)位及交通分析錦麗苑錦華苑創(chuàng)意街區(qū)錦麗苑商業(yè)項目位于濱河路與金山路交匯處兩側臨路，昭示性較好；項目北側金山路，雙向兩車道，路況一般；項目東側為濱河路，雙向四車道，向北連接鄧尉路，雙向四車道，附近規(guī)劃未來的輕軌一號線的一個站點；向南連接獅山路交通狀況良好；項目附近有游3、33、308、321、325、315、622、328、31路公交車通往新區(qū)、吳中區(qū)、園區(qū)等各個區(qū)域。輕軌站點公交站點項目周邊路況較好，交通便利，公共交通較為發(fā)達。71

項目素質(zhì)分析>>>>>>2周邊環(huán)境分析>>>>>>3項目售價及經(jīng)濟測算>>>>>>目錄8項目周邊商業(yè)情況9項目周邊商業(yè)情況概述項目周邊商業(yè)除獅山路以外，其他多為社區(qū)配套型臨街商業(yè)，包括鄧尉路、何山路、竹園路等，商業(yè)檔次較低；項目周邊集中式商業(yè)較少，僅有潤捷廣場、X2創(chuàng)意街區(qū)與永利廣場。101

項目素質(zhì)分析>>>>>>2周邊環(huán)境分析>>>>>>3項目售價及經(jīng)濟測算>>>>>>目錄11項目經(jīng)濟測算市場比較法通過對可比案例的租金比較及修正，本項目1層租金約為：100元/㎡·月綜合評價項目租金，我們暫定測算租金為：1層租金為100元/㎡·月；2層租金65元/㎡·月；3層租金45元/㎡·月；12項目經(jīng)濟測算通過對項目的租金收益測算，1層租金平均為100元/㎡·月以15年的投資回收期計算，根據(jù)租金反推法計算得出：項目1層的售價18000元/㎡項目1-3層的售價12600元/㎡13項目經(jīng)濟測算市場比較法通過對可比案例的租金比較及修正，本項目1-3層均價約為：17800元/㎡14項目經(jīng)濟測算約為15200元/㎡

（毛坯）通過市場比較法、租金反推法所得的參考價格，以及結合房地產(chǎn)市場的環(huán)境保守估算項目1-3層的銷售均價：比較法的參考價格*0.5+租金反推法的參考價格*0.5綜合評價項目售價為：1層售價為21700元/㎡；2層售價為14100元/㎡；3層售價為9800元/㎡；15項目經(jīng)濟測算若投資6600萬買下該項目，