章房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程演示文稿

《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》

（同濟大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長施建剛教授/博導(dǎo)/博士）

主講人：于麗麗商丘師范學(xué)院環(huán)境與規(guī)劃系本課程要求一、關(guān)于學(xué)習(xí)

1、認真聽講

教材內(nèi)容、延伸內(nèi)容；

理論與實務(wù)相結(jié)合；

記必要的筆記（你認為要記的）。2、課外學(xué)習(xí)

結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專著、教材、學(xué)術(shù)期刊中的論文。

本課程講解內(nèi)容第一章

管理與城市房地產(chǎn)

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇和土地使用權(quán)獲取方式第三章

房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究

第四章

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建筑工程基礎(chǔ)知識

第五章

房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理

第六章

住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理

第七章房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其它管理

第一章

管理與城市房地產(chǎn)第一節(jié)

管理的內(nèi)涵一、管理的概念管理的一種綜合定義管理是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進入動態(tài)組織以達到這些組織的目標，亦即使服務(wù)對象獲得滿意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。

二、管理學(xué)的研究對象

一類是經(jīng)濟管理學(xué)科

另一類是非經(jīng)濟管理學(xué)科

而房地產(chǎn)開發(fā)與管理是介與這兩大類管理之間的管理學(xué)科。

四個層次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。

本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)。

第二節(jié)

城市的產(chǎn)生和發(fā)展二、城市的形成

現(xiàn)代城市的含義，主要包括三方面的因素，人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及行政的意義。

三、城市的定義（二）城市的定義城市是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

四、城市的基本特征（二）城市的系統(tǒng)性

1、

城市是一個人工的系統(tǒng)

2、

城市是一個開放的系統(tǒng)

3、城市是一個復(fù)雜的系統(tǒng)

綜上所述，城市是一個人工的、開放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)。它的各個子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴、相互制約、相互作用，使城市這個巨大系統(tǒng)能夠和諧地運轉(zhuǎn)，維持其動態(tài)平衡。

五、城市的本質(zhì)（一）城市的本質(zhì)是一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力（二）城市的本質(zhì)是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力

1、城市集聚能夠大大地提高生產(chǎn)力2、城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和

綜上所述，城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個基本特征——集聚性和系統(tǒng)性所帶來的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。第三節(jié)房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地地產(chǎn)的合稱稱，是房屋屋與土地在在經(jīng)濟方面面的商品體體現(xiàn)。房產(chǎn)是房屋屋及其權(quán)利利的總稱地產(chǎn)是土地地及其權(quán)利利的總稱。（一）房屋屋財產(chǎn)按用途可分分為五類：：1、住宅用房2、生產(chǎn)用房3、營業(yè)用房4、行政用房5、其它專業(yè)用用房上述中的第第1類稱為住宅宅用房第2～第5類統(tǒng)稱為非非住宅用房房。（二）土地地財產(chǎn)城市用地共共分10大類、46中類和73個小類。城市用地的的10大類及其代代號分別為為：居住用地（（R）公共設(shè)施用用地（C）工業(yè)用地（（M）倉儲用地（（W）對外交通用用地（T）道路廣場用用地（S）市政公用設(shè)設(shè)施用地（（U）綠地（G）特殊用地（（D）水域和其他他用地（E）二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（一）房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營、管管理、服務(wù)等等行業(yè)與企企業(yè)的總稱稱。（二）房地地產(chǎn)業(yè)與建建筑業(yè)的關(guān)關(guān)系建筑業(yè)屬于于第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，是物質(zhì)質(zhì)生產(chǎn)部門門。房地產(chǎn)業(yè)則則兼有開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理和服服務(wù)等多種性質(zhì)，屬屬于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的含義、、特征、分分類一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的含含義房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是指在（依依據(jù)本法））取得國有有土地使用用權(quán)的土地地上進行基基礎(chǔ)設(shè)施、、房屋建設(shè)設(shè)的行為。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的特特征（一）房地地產(chǎn)開發(fā)最最本質(zhì)的特特征是綜合合性“全面規(guī)劃、、合理布局局、綜合開開發(fā)、配套套建設(shè)”（二）房地地產(chǎn)開發(fā)過過程具有長長期性（三）房地地產(chǎn)開發(fā)具具有很強的的時序性（四）房地地產(chǎn)開發(fā)具具有很強的的地域性（五）房地地產(chǎn)開發(fā)具具有較高的的風(fēng)險性三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的分分類（一）按開開發(fā)的區(qū)域域性劃分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)發(fā)（二）按開開發(fā)的規(guī)模模劃分單項開發(fā)成片開發(fā)成片開發(fā)在在具體的實實施過程中中往往采取取分期分批批、“滾動動開發(fā)”的的方式。（三）按開開發(fā)的對象象劃分土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主要工工作階段和和主要參與與者一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主主要工作階階段（一）投資資決策分析析階段項目選擇和和項目可行行性研究。（二）前期期工作階段段獲取土地使使用權(quán)、落落實資金和和項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計。。（三）項目目的建設(shè)階階段落實承發(fā)包包、施工組組織、建設(shè)設(shè)監(jiān)理、市市政和公建建配套等。。（四）竣工工驗收與交交付使用階階段第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的人人員與組織織二、開發(fā)企企業(yè)的人員員和組織機機構(gòu)（一）開發(fā)發(fā)企業(yè)的人人員構(gòu)成第一類是管理理人員第二類為專專業(yè)人員第三類是工工程技術(shù)人人員具體來說，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中中至少應(yīng)具具有六個方方面專業(yè)人人員。1、建筑師；2、工程師；3、會計師；4、經(jīng)濟師及成成本控制人人員；5、估價師及市市場營銷人人員；6、律師與代理理人（二）企業(yè)業(yè)的機構(gòu)組組織總工程師董事長、總經(jīng)理總經(jīng)濟師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計部工程技術(shù)部總會計師財務(wù)部綜合計劃部經(jīng)營銷售部材料部五、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)法律制度度（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)設(shè)立的的條件1、有符合公司司法人登記記的名稱和和組織機構(gòu)構(gòu)；2、有適應(yīng)房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營需要的的固定的辦辦公用房；；3、注冊資本在在100萬元以上；；4、有4名以上持有有資格證書書的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)、建建筑工程專專業(yè)的專職職技術(shù)人員員、2名以上持有有資格證書書的專職會會計人員；；5、法律、法法規(guī)規(guī)定的的其他條件件。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)等級一、二、三三、四等四個資質(zhì)質(zhì)等級。復(fù)習(xí)思考題題1、什么是是管理？聯(lián)聯(lián)系實際談?wù)務(wù)劰芾碓谠谏鐣械牡闹匾浴！?、城市的的定義、基基本特征和和本質(zhì)是什什么？3、什么是是房地產(chǎn)？？4、簡述房房地產(chǎn)業(yè)的的概念以及及與建筑業(yè)業(yè)的關(guān)系。。5、何謂房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)？它有哪哪些基本特特性？6、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)包括括哪幾個工工作階段？？第二章房房地產(chǎn)開開發(fā)項目選選擇和和土土地使用權(quán)權(quán)獲取方式式第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目選擇擇的概念和和程序一、項目選選擇的概念念項目選擇一一般可分六六個步驟廣泛尋找投投資項目；；精心篩選投資資項目；對重點項目進進行初步可行行性研究；項目投資談判判；詳細可行性研研究房地產(chǎn)開發(fā)公公司的總體決決策。二、項目選擇擇的程序（一）投資項項目尋找稱為“看地””或“選址”。項目數(shù)量量10：1（二）投資項項目精選（三）初步可可行性研究（四）項目談?wù)勁校ㄎ澹┰敿毜牡目尚行匝芯烤抗究傮w決策策一個房地產(chǎn)項項目最終選定定的決策權(quán)在在公司，服從從于公司的總總體發(fā)展事略略和投資方針針。第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項項目選址一、項目選址址管理《城市規(guī)劃法法》規(guī)定：““城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的建設(shè)工工程的選址和和布局必須符符合城市規(guī)劃劃。設(shè)計任務(wù)務(wù)書報請批準準時，必須附附有城市規(guī)劃劃行政主管部部門的選址意意見書?！倍⒆≌椖磕窟x址原則一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)現(xiàn)為三城（松松江大學(xué)城、、南匯臨江新新城、嘉定安安亭汽車城））若干鎮(zhèn)）三、住宅區(qū)位位及住宅生態(tài)態(tài)環(huán)境（一）住宅區(qū)區(qū)位是指住宅的地理位置及社社會經(jīng)濟位置置的綜合。（二）住宅與與生態(tài)系統(tǒng)是生物群落與與其環(huán)境之間間在能量流動動和物質(zhì)循環(huán)環(huán)過程中形成成的一個統(tǒng)一一的有機整體體。生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)是由生命物物質(zhì)和非生命命物質(zhì)構(gòu)成的的。四、申領(lǐng)建筑筑項目選址意意見書（一）住宅開開發(fā)單位必須須填寫《建筑筑項目選址意意見申請表》》（二）規(guī)劃管管理部門核發(fā)發(fā)《住宅建設(shè)設(shè)項目選址意意見書》第三節(jié)住宅項目建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃管管理一、建設(shè)用地地規(guī)劃管理的的概念和主要要內(nèi)容（一）概念建設(shè)用地規(guī)劃劃管理是城市規(guī)劃管管理部門根據(jù)據(jù)城市總體規(guī)規(guī)劃（包括分分區(qū)規(guī)劃、專專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃劃、詳細規(guī)劃劃）對建設(shè)單單位或個人申申請的建設(shè)項項目用地進行行審查，確定定其建設(shè)地址址，用地范圍圍，核定其用用地性質(zhì)和土土地開發(fā)強度度等規(guī)劃要求求，核發(fā)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證。（一）主要內(nèi)內(nèi)容1、核定土地地使用性質(zhì)2、核定土地地開發(fā)強度（1）容積率（2）建筑密度（3）擬定土地使用用的其他規(guī)劃劃管理的要求求：a、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投影角為56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角為45度）。c、建筑退讓d、建筑間距；建建筑高度；綠綠地率；基地地標高等。二、申領(lǐng)建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證操作程程序凡未取得建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證，而取取得建設(shè)用地地批準文件占占用土地的，，批準文件無無效；未經(jīng)發(fā)發(fā)證機關(guān)審核核同意，建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證的有關(guān)關(guān)規(guī)定不得變變更。第四節(jié)住宅項目建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃管管理一、建設(shè)工程程規(guī)劃管理的的概念建設(shè)工程規(guī)劃劃管理，是根據(jù)城市市規(guī)劃管理的的法規(guī)、規(guī)章章，對建筑、、管線、路橋橋和房屋等工工程，由規(guī)劃劃管理部門審審核，并會同同相關(guān)專業(yè)管管理部門協(xié)同同審核意見，，對擬建工程程項目的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模、位位置、密度、、高度、體型型、體量、建建筑平面、空空間以及朝向向，基地出入入口、基地標標高、建筑色色彩和風(fēng)格進進行核定，并并核發(fā)建設(shè)工工程法律憑證證——《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》。二、住宅項目目建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃管理的內(nèi)內(nèi)容（一）按土地地來源不同對對工程規(guī)劃進進行管理2、在土地使用用權(quán)有償出讓讓基地上建設(shè)設(shè)在土地使用權(quán)權(quán)有償出讓基基地，在受讓讓方簽訂土地使用權(quán)出出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證，并進行土地使用權(quán)初初試登記取得土地使用權(quán)證證（或房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證）后，方方可向規(guī)劃部部門送審建筑筑設(shè)計方案，，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。第五節(jié)現(xiàn)行的土地制制度一、土地的基基本概念（一）土地的的概念土地是指地球的陸陸域表層，包包括內(nèi)陸水域域、沿海灘涂涂及島嶼。它它是一個自然然、經(jīng)濟的綜綜合體。澄清三個概念念：1、土地與土壤的的區(qū)別土地的含義比比土壤廣泛。。2、土地與國土的的區(qū)別3、土地與土土地資源的區(qū)區(qū)別（一）土地的的職能和特點點有限性和不可可再生性。（二）土地利利用規(guī)劃二、現(xiàn)行土地地制度全部土地都為為社會主義公公有制，土地的社會會主義公有制制分為全民所有有制和勞動群群眾集體所有有制兩種。城市市區(qū)的土土地全部屬于于國家所有。農(nóng)村和城市郊郊區(qū)的土地有有的屬于國家家所有，有的的屬于農(nóng)民集集體所有：除除法律規(guī)定屬屬于國家所有有的以外，屬屬于農(nóng)民集體體所有。建制鎮(zhèn)既不屬屬于《憲法》》和《土地管管理法》所說說的城市范疇疇，也不屬于于其所說的農(nóng)農(nóng)村和城市郊郊區(qū)的范疇。鎮(zhèn)的土地所有有權(quán)問題，可可以根據(jù)實際際情況分別處處理?！比?、土地所有有權(quán)和土地使使用權(quán)土地所有權(quán)是土地所有人人對土地的占占有、使用、、收益和處分分的權(quán)利。土地使用權(quán)是指依照法律律享有利用、、經(jīng)營和取得得收益的權(quán)利利。第六節(jié)土土地使用權(quán)的的獲取一、土地使用用權(quán)的獲取方方式（一）土地使使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出出讓，是指國家以以土地所有者者的身份將土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)讓與土地使使用者，并由由土地使用者者向國家支付付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的行行為。出讓金金是指為獲取取土地使用權(quán)權(quán)而支付的費費用。3、土地使用權(quán)權(quán)出讓年限（1）居住用用地70年；；（2）工業(yè)用用地50年；；（3）教育、、科學(xué)、文化化、衛(wèi)生、體體育用地50年；（4）商業(yè)、、旅游、娛樂樂用地40年年；（5）綜合或或者其他用地地50年。1、土地使用權(quán)出出讓方式土地使用權(quán)出出讓方式有三三（四）種，，即協(xié)議、招招標、拍賣、、（掛牌）。（1）協(xié)議出讓土土地使用權(quán)協(xié)議出讓，是指出讓方方和受讓方通通過協(xié)商的方方式有償出讓讓土地使用權(quán)權(quán)。它主要適用于于工業(yè)項目、、市政公益事事業(yè)項目、非非營利項目及及政府為調(diào)整整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、、實施產(chǎn)業(yè)政政策而需要給給予扶持、優(yōu)優(yōu)惠的項目。。（2）招標出出讓土地使用用權(quán)招標出讓，是指在規(guī)定定的期限內(nèi)，，由符合規(guī)定定條件的單位位或者個人（（受讓方）以以書面投標形形式，競投某某塊土地的使使用權(quán)，土地地招標小組（（出讓方代表表）擇優(yōu)而取取（不一定出出價最高者得得）。它主要適用于于一些大型或或關(guān)鍵性的發(fā)發(fā)展計劃與投投標項目。（3）拍賣出出讓土地使用用權(quán)拍賣出讓，是指在指定定的時間、地地點，利用公公開場合由土土地管理部門門（或委托拍拍賣行）代表表政府就某塊塊土地的使用用權(quán)公開叫價價出讓，由高高價者獲得土土地使用權(quán)。。它主要適用于于競爭性強的的房地產(chǎn)業(yè)、、金融業(yè)、商商業(yè)、旅游業(yè)業(yè)和娛樂用地地。六類項目商業(yè)旅游娛樂金融服務(wù)業(yè)商品房（4）掛牌出出讓土地使用用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，，是指出讓人人發(fā)布掛牌公公告，按公告告規(guī)定的期限限將擬出讓宗宗地的交易條條件在指定的的土地交易場場所掛牌公布布，接受競買買人的報價申申請并更新掛掛牌價格，根根據(jù)掛牌期限限截止時的出出價結(jié)果確定定土地使用者者的行為。這種出讓方式式是最近政府府主管部門在在土地出讓中中嘗試的運作作模式，較市市場化和透明明化。（二）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用用者將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為，包包括出售、交換和和贈與。1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（1）必須是出讓的的土地使用權(quán)權(quán)才能進行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的方式（1）出售轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)（2）交換轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)（3）贈與轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)（三）土地使使用權(quán)出租土地使用權(quán)出出租，是指土地使使用者作為出出租人將土地地使用權(quán)隨同同地上建筑物物、其他附著著物租賃給承承租人使用，，由承租人向向出租人支付付租金的行為為。（四）地使用權(quán)抵押押1、土地使用用權(quán)抵押的含含義土地使用權(quán)抵抵押，是指土地使使用者將其依依法取得的土土地使用權(quán)作作為清償債務(wù)務(wù)的擔(dān)保的法法律行為。土地使用權(quán)抵抵押的標的物物不僅包括土土地使用權(quán)，，還包括地上上建筑物和其其他附著物。（五）土地使使用權(quán)終止（六）劃拔土地使用權(quán)權(quán)交易1、劃拔土地地使用權(quán)的含含義土地使用權(quán)劃劃拔，是指縣級以以上人民政府府依法批準，，在土地使用用者繳納補償償、安置等費費用后將該幅幅土地交付其其使用，或者者將土地使用用權(quán)無償交付付給土地使用用者使用的行行為。一般來說，通通過行政劃拔拔取得土地使使用權(quán)所繳納納的費用往往往低于通過有有償出讓方式式取得土地使使用權(quán)所繳納納的費用，甚甚至常常是無無償性質(zhì)的。通過行政劃拔拔方式取得土土地使用權(quán)的的單位和個人人應(yīng)當繳納土地使用用稅。二、合作建設(shè)設(shè)和補地價（一）合作建建設(shè)合作建設(shè)（又又稱聯(lián)建，聯(lián)聯(lián)合開發(fā)）“以劃拔方式式取得土地使使用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報報批時，有批批準權(quán)的人民民政府按照國國務(wù)院規(guī)定決決定可以不辦辦理土地使用用權(quán)出讓手續(xù)續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方方式應(yīng)當按照照國務(wù)院規(guī)定定將轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所獲收益益中的土地收收益上繳國家家或者作其他他處理”。（二）補地價價1、補地價的含含義第一，出讓體系中。如調(diào)整的出讓讓金高于原出出讓金的，超超過的部分即即稱補地價。第二，屬行政劃拔無無償取得，補補交出讓金，，或者以轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押所獲收益益抵交，補交交的出讓金也也稱為補地價價。第七節(jié)農(nóng)地征用與工工作程序三、征用集體體土地的補償償標準補償費用包括括土地補償費費、安置補助助費以及地上上附著物和青青苗的補償費費。第八節(jié)城市房屋拆遷遷管理制度與與政策一、城市房屋屋拆遷管理概概述（一）城市房房屋拆遷的概概念指在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)國有土土地上實施房房屋拆遷，并并需要對被拆拆遷人補償、、安置的活動動。拆遷人是指取取得房屋拆遷遷許可證的單單位。被拆遷人是指指被拆遷房屋屋的所有人，，不包括被拆拆遷房屋的使使用人。但對對使用人的利利益還要予以以特別的保護護。（一）房屋拆遷的一一般規(guī)定1、拆遷的一般規(guī)規(guī)定2、補償方式“拆遷補償?shù)姆椒绞娇梢詫嵭行胸泿叛a償，，也可以實行行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換”3、補償標準以房地產(chǎn)市場場評估價格確確定4、租賃房屋的拆拆遷補償安置置“拆遷租賃房屋屋，被拆遷人人與房屋承租租人解除租賃賃關(guān)系的，或或者被拆遷人人對房屋承租租人進行安置置的，拆遷人人對被拆遷人人給予補償。?！薄氨徊疬w遷人與房屋承承租人對解除除租賃關(guān)系達達不成協(xié)議的的，拆遷人應(yīng)應(yīng)當對被拆遷遷人實行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的的房屋由原承承租人承租，，被拆遷人應(yīng)應(yīng)當與房屋承承租人重新訂訂立房屋租賃賃合同”。二、城市房屋屋拆遷管理（三）拆遷協(xié)協(xié)議拆遷補償安置置協(xié)議的主要要內(nèi)容包括補補償方式和補補償金額、安安置用房面積積和安置地點點、搬遷期限限、搬遷過渡渡方式和過渡渡期限等事項項。（四）拆遷的的實施作為大多數(shù)拆拆遷人，委托托拆遷會是經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)的形形式。房屋拆拆遷管理部門門不能作為拆拆遷人，也不不得接受拆遷遷委托。三、上海市進進行拆遷補償償和安置的方方法介紹上海市拆遷補補償安置方式式有三種，可由被拆遷遷當事人選擇擇確定。一是實行貨幣補償安置置；二是實行貨幣幣補償金額同同等價值的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換換（即價值標準房屋屋調(diào)換）；三是實行以房房屋建筑面積積為基礎(chǔ)，在在應(yīng)安置面積積內(nèi)不結(jié)算差差價的異地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換換（即面積標準房屋屋調(diào)換）。但拆遷用于非非公益事業(yè)房房屋的附屬物物，不作房屋屋調(diào)換，只能能用貨幣補償償。（一）貨幣補補償金額和價價值標準房屋屋調(diào)換的價值值的計算拆遷未出租的私有居住房房屋或拆遷由由租賃雙方協(xié)協(xié)議確定租金金標準的出租租居住房屋，，被拆遷人與與房屋承租人人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，或拆拆遷執(zhí)行政府府規(guī)規(guī)定定租租金金標標準準的的公公有有出出租租房房屋屋，，被被拆拆遷遷人人選選擇擇房房屋屋調(diào)調(diào)換換，，由由被被拆拆遷遷人人安安置置房房屋屋承承租租人人，租租賃賃關(guān)關(guān)系系繼繼續(xù)續(xù)保保持持的的均均適適用用被被拆拆除除房房屋屋的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場單單價價和和價價格格補補貼貼，，其其貨幣幣補補償償金金額額的的計計算算公公式式為為：：（被被拆拆除除房房屋屋的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場單單價價+價價格格補補貼貼））××被被拆拆除除房房屋屋的的建建筑筑面面積積拆遷遷執(zhí)執(zhí)行行政府府規(guī)規(guī)定定租租金金標標準準的的公公有有出出租租居居住住房房屋屋，，被被拆拆除除人人選選擇擇貨貨幣幣補補償償?shù)牡模?，租租賃賃關(guān)關(guān)系系終終止止的的，其其貨貨幣幣補補償償金金額額的的計計算算公公式式為為：：被拆拆除除房房屋屋的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場評評估估單單價價××被被拆拆除除房房屋屋的的建建筑筑面面積積××20%而其其承租租人人如選選擇擇貨貨幣幣補補償償或或價價值值標標準準房房屋屋調(diào)調(diào)換換的的，，其其貨貨幣幣補補償償金金額額的的計計算算公公式式為為：：（被被拆拆除除房房屋屋的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場單單價價××80%+價價格格補補貼貼））××被被拆拆遷遷房房屋屋的的建建筑筑面面積積拆遷遷執(zhí)執(zhí)行行政府府規(guī)規(guī)定定租租金金標標準準的的私私有有出出租租居居住住房房屋屋，，租租賃賃關(guān)關(guān)系系終終止止，被被拆拆遷遷人人可可以以選選擇擇貨貨幣幣補補償償或或價價值值標標準準房房屋屋調(diào)調(diào)換換，，其其貨貨幣幣補補償償金金額額計計算算公公式式為為：：被拆拆除除房房屋屋的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場評評估估單單價價××被被拆拆除除房房屋屋的的建建筑筑面面積積××100%。拆遷遷非非居居住住用用房房，，按按房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格實實施施貨貨幣幣補補償償或或?qū)崒嵭行袃r價值值標標準準調(diào)調(diào)房房結(jié)結(jié)算算差差價價。。如如非居居住住用用房房是是出出租租的的，，又又不不能能解解除除租租關(guān)關(guān)系系的的，，應(yīng)應(yīng)實實施施價價值值標標準準調(diào)調(diào)房房安安置置，，以以保保護護原原租租賃賃關(guān)關(guān)系系，，即即按按市市場場價價的的20%補補償償給給被被拆拆遷遷人人，，80%補補償償給給原原承承租租人人。低于于被被拆拆除除房房屋屋同同區(qū)區(qū)域域公公有有居居住住房房屋屋上上市市交交易易的的平平均均市市場場單單價價這這個個最最低低補補償償單單價價標標準準的的，，按按最最低低補補償償單單價價標標準準計計算算。值得得注注意意的的是是，，拆拆遷遷補補償償和和安安置置應(yīng)應(yīng)不不讓讓被被拆拆遷遷人人““吃吃虧虧””為為原原則則。（二））面積積標準準房屋屋調(diào)換換安置置。位于城城市中中心一一、二二、三三類地地的被被拆遷遷戶，，以面面積調(diào)調(diào)換形形式安安置在在四、、五、、六類類地段段的，，在原原房建建筑面面積的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，分別別增加加30%、、60%、、100%的面面積安安置；四類地地段調(diào)調(diào)換至至五、、六類類地段段的動動遷安安置可可分別別增加加40%和和70%的的面積積安置置。安置用用房在在一、、二、、三類類地段段，或或四類類地段段動遷遷戶仍仍安置置在四四類地地段的的，不不享受受增加加系數(shù)數(shù)安置置。五五、六六類地地段的的拆遷遷戶安安置是是否增增加安安置面面積，，增加加多少少，根根據(jù)所所在區(qū)區(qū)（縣縣）政政府制制定的的標準準執(zhí)行行。復(fù)習(xí)思思考題題1、住宅項項目選選址有有哪些些原則則？2、城市用用地是是如何何分類類的？？3、為什么說建建筑密度和和容積率決決定了土地地開發(fā)強度度？住宅項項目能否追追求兩率的的“雙高””？為什么么？4、土地的概念念是什么？？5、了解我國現(xiàn)現(xiàn)行土地制制度。6、什么是土土地所有權(quán)權(quán)和使用權(quán)權(quán)？7、什么是土土地使用權(quán)權(quán)的出讓、、轉(zhuǎn)讓和劃劃拔？8、了解土地地使用權(quán)出出讓的年限限、方式以以及相應(yīng)的的程序。9、何謂補地地價？10、什么是城城市房屋拆拆遷？11、什么是拆拆遷人和被被拆遷人？？12、了解房屋屋拆遷補償償安置的方方式和標準準。第三章房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策策劃決決策和可行行性研究房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的可可行性研究究是在投資資決策之前前對擬開發(fā)發(fā)的項目進進行全面、、系統(tǒng)的調(diào)調(diào)查研究和和分析，運運用科學(xué)的的技術(shù)評價價方法，得得出一系列列評價指標標值，以最最終確定該該項目是否否可行的綜綜合研究。。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策劃劃和決策概概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目策劃概述述（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目策劃的的主要作用用項目定義是是指對項目目的用途性性質(zhì)作出明明確的界定定，具體描描述項目的的主要用途或綜合合用途和目目的。項目定位，，則根據(jù)市市場和需求求，綜合考考慮投資能能力和最有有利的投資資方案，決決定項目的的規(guī)格和檔次次。2、奠定項目目決策基礎(chǔ)礎(chǔ)理論目前，把房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資決策建立立在項目可行性研究究的分析評價價基礎(chǔ)上，，其重要的的決策依據(jù)是是項目財務(wù)務(wù)評價和國國民經(jīng)濟評評價的結(jié)論，然然而這兩者者評價的前前提是建設(shè)設(shè)方案本身身其所賴以以生存和發(fā)發(fā)展的社會會經(jīng)濟環(huán)境境和市場。。（二）項目目策劃的內(nèi)內(nèi)容和依據(jù)據(jù)項目總體策策劃指在項項目前期立立項過程中中所進行的的全面策劃劃。局部策劃是是對全面策策劃任務(wù)進進行分解后后的一個單單項性或?qū)I(yè)性問題題的策劃。。1、項目構(gòu)思思策劃（1）項項目的定義（2）項目的的定位（3）項目的的系統(tǒng)構(gòu)成（4）其他2、項目實實施策劃劃（1）項目組組織策劃劃。法人制（2）項目融融資策劃劃。（3）項項目目標標策劃。。項目目標標策劃包包括項目目總目標(總投資資、建設(shè)設(shè)質(zhì)量、、總進度度)體系系設(shè)定和總總目標按按項目、、參加主主體、實實施階段段等進行行分解的的子目標體體系設(shè)定。（4）項目管管理策劃劃設(shè)計階段項目管理策劃施工階段項目管理策劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項目管理策劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計目標控制策劃施工招標與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃（三）項項目策劃劃的層次次和程序序決策領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層和項項目實施施基層中間管理理層和技技術(shù)管理理層項目早期的策策劃工作是在在許多經(jīng)經(jīng)驗性階階段假設(shè)的基礎(chǔ)上上進行的的，所做做出的許許多分析析也是粗略的估估計，項目的的發(fā)展使使原來的的假設(shè)被證證實或者者被推翻翻，粗略的的估計會會逐漸趨趨于詳細和精精確。早期項項目策劃劃中的一一些偏差差得以修修正，內(nèi)內(nèi)容的精精確性也也得以逐逐步提高高。項目目策劃內(nèi)內(nèi)容的動動態(tài)性既既是策劃劃工作的的一條基基本原則則，也是是項目管管理工作作人員必必須充分分理解的的一個特特性。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投投資決策策概述（一）項項目投資資決策的的含義1、決策與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策有明確的的決策目目標；有兩個以以上可供供選擇和和比較的的決策方方案；有評價方方案優(yōu)劣劣的標準準；真實反映映客觀實實際的數(shù)數(shù)據(jù)資料料。2、房地產(chǎn)產(chǎn)投資策策略房地產(chǎn)投投資策略略是指為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策而事事先安排排的計劃劃。3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策的基基本要素素決策者；；決策目標標；決策變量量（決策者者定）；狀態(tài)變量量（不確定定性）。（二）房房地產(chǎn)投投資決策策的程序序1、確定決決策目標標房地產(chǎn)投投資決策策的目的的就是要要達到投投資所預(yù)預(yù)定的目目標。2、擬訂決決策方案案擬訂多個個可行的的備選方方案。3、優(yōu)選決決策方案案選擇標準準。實際運用用。4、執(zhí)行行決策方方案第二節(jié)房地產(chǎn)投投資決策策方法定性分析析方法和和定量分析析方法兩大類。。一、定性性分析方方法因素難以以定量描描述，定定性分析析的方法法通常有有以下兩兩種類型型。（一）經(jīng)經(jīng)驗判斷斷法普遍應(yīng)用用于一般般決策中中，但缺缺乏嚴謹謹?shù)耐顿Y資分析。。（二）創(chuàng)創(chuàng)造工程程法是建立在在人的直直觀、靈靈感和經(jīng)經(jīng)驗以及及形象思思維和創(chuàng)創(chuàng)新能力力基礎(chǔ)上上的創(chuàng)造造技術(shù)的的總稱。。關(guān)鍵是運運用人們們創(chuàng)造性的的思維能能力和創(chuàng)創(chuàng)造性的的技術(shù)方方法，去認識識、分析析和解決決問題。。二、定量量分析方方法定量分析析方法是是指采用用數(shù)量指指標和數(shù)數(shù)學(xué)模型型進行房房地產(chǎn)投投資決策策的方法法，主要要工作是是對決策策問題進進行定量量分析、、計算，，以求得得決策問問題的最最優(yōu)解。。從而作作出科學(xué)學(xué)的決策策。（一）確確定型決決策確定型決決策是指指影響決決策的因因素或自自然狀態(tài)態(tài)是明確確肯定的的，且一種方案案只有一一種確定定可以預(yù)期期達到的的結(jié)果。。1、單純選優(yōu)優(yōu)法（1）絕對法法效益或費費用的絕絕對值大大?、賰羰找娣ǚ偸杖肟劭鄢偝沙杀镜挠嘤囝~。由于凈收收益未涉涉及到資資金的時時間價值值，故一一般適用用于短期期的（即即資金價價值可以以忽略的的）房地地產(chǎn)投資資決策。②凈現(xiàn)值法法③凈年值法法（2）相對法法①內(nèi)部收益益率法②效益費用用比法③凈現(xiàn)值收收益率法法凈現(xiàn)值收收益率法法是指項項目凈現(xiàn)現(xiàn)值與全全部投資資現(xiàn)值之之比。2、模型選選優(yōu)法[例3-1]某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司現(xiàn)有有資金1500萬元左右右、欲分分別投資資于別墅墅、住宅宅、飯店店三類房房地產(chǎn)，，為謀求求整體效效益最大大化，希希望確定定哪類投投資多些些，哪類類投資少少些。假假設(shè)該公公司為實實現(xiàn)科學(xué)學(xué)決策，，分別邀邀請房地地產(chǎn)專家家、市場場調(diào)研員員及有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共共9人組成決決策群體體，對三三類房地地產(chǎn)投資資方案進進行決策策，投資資700萬元左右右表示““投資多多”，投投資500萬元左右右表示““投資中中等”，，投資300萬元左右右表示““投資少少”。[解]9位人士對對這三類類投資方方向的決決策量化化數(shù)矩陣陣D為：（二）風(fēng)風(fēng)險型決決策法1、最大概率率法在風(fēng)險決決策中將將概率最最大的狀狀態(tài)作為為決策的的根據(jù)。所發(fā)生生的概率率都很小小，而且且互相接接近，就就不宜采采用此方方法。1、期望值法法最大的損損益期望望值即最最優(yōu)方案案；如果果決策目目標極小小，則最最小的損損益期望望值為最最優(yōu)方案案。其一般般結(jié)構(gòu)形形式為：：設(shè)為為決決定的行行動方案案；為相應(yīng)自自然狀態(tài)態(tài)的概率率，且；；[例3-2]某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司提出出開發(fā)建建設(shè)住宅宅小區(qū)的的兩個方方案，一一個方案案為大面面積開發(fā)發(fā)建設(shè)住住宅，另另一個方方案是小小面積開開發(fā)。兩兩者建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期限為4年。大大面積開開發(fā)需要要投資5000萬元，，小面積積開發(fā)需需要投資資3000萬元元，根據(jù)據(jù)市場預(yù)預(yù)測，房房屋需要要量的概概率及兩兩個方案案損益值值如表3-1所所示。試試問選用用何種方方案收益益最大？？表3-1不同房屋屋需求量量概率年年損益值值需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600[解]在建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)的凈損損益期望望值（未未考慮時時間價值值）為：：因此，最最優(yōu)方案案則為以上計算算表明應(yīng)應(yīng)選擇小小面積開開發(fā)建設(shè)設(shè)方案收收益最大大。3、決策樹法法（1）決策點：用符號號□表示示。（2）狀態(tài)點：用符號號○表示示。（3）結(jié)果點：用符號△△表示。（4）分枝：用符號——表示。[例3-3]上海某房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營公司設(shè)設(shè)想開發(fā)建建設(shè)一住宅宅小區(qū)，經(jīng)經(jīng)初步?jīng)Q定定提出兩個個擬建方案案。方案1是進行大規(guī)規(guī)模開發(fā)；；方案2是先進行小小規(guī)模開發(fā)發(fā)。建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期限均均為6年。大規(guī)模模開發(fā)需要要投資15000萬元，小規(guī)規(guī)模開發(fā)需需要投資10000萬元。根據(jù)據(jù)市場調(diào)研研和預(yù)測，，房屋需求求量的概率率及兩個方方案的年損損益值見表表3-2。需求量

行動方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-10005464小規(guī)模開發(fā)

300010004400題中建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期分為為前2年和和后4年兩兩期考慮。。根據(jù)對該該地區(qū)房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查、預(yù)測測，前2年年房屋需求求量較高的的概率為0.7，如如果前2年年市場需求求量較高，，則后4年年房屋需求求量較高的的概率為0.9；如如果前2年年市場需求求量較低，，則后4年年需求量肯肯定低。試試問在此情情況下，哪哪種投資方方案為最優(yōu)優(yōu)方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注注意的是，，若按期望值值法進行計計算，大規(guī)規(guī)模開發(fā)的的凈損益期期望值為5460，，算式為：[（5300×0.7+（（-1000）×0.3）×6-15000]，而小規(guī)模開開發(fā)的凈損損益期望值值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000××0.3）×6-10000]，似乎可判斷斷應(yīng)采取大大規(guī)模開發(fā)發(fā)。所以，對期期限較長的的投資項目目，應(yīng)充分分考慮市場場不同時期的的需求問題題，這是避免免風(fēng)險時必必須考慮的的因素。（三）不確確定型決策策1、樂觀法（（大中取大大法）[例3-4]某一房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)為了實現(xiàn)現(xiàn)某一決策策目標，提提出四種開開發(fā)方案，，并有四種種自然狀態(tài)態(tài)，用甲、、乙、丙、、丁表示，，已知四種種自然狀態(tài)態(tài)相應(yīng)的損損益值如表表3-3所所列。表3-3樂觀法/悲觀法決策策表單位：萬元元狀態(tài)方案

損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值3002、悲觀法（（小中取大大法）3、后悔值法法（大中取取小法）將每個自然然狀態(tài)下的的最大損益益值定為該該狀態(tài)的理理想目標，，并用其與與該狀態(tài)中中的其他值值相減，所所剩差額即即叫做未達達到理想的的后悔值。。表3-4后悔值法決決策表單位：萬元元狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標400600500800最大后悔值中的最小值200第三節(jié)房地產(chǎn)投資資不確定性性分析一、盈虧平平衡分析找出盈虧平平衡點（一）線性性盈虧平衡衡分析1、線性盈虧虧平衡分析析的假設(shè)條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷銷售收入和和生產(chǎn)總成成本是房地地產(chǎn)開發(fā)面面積（產(chǎn)品品產(chǎn)量）的的線性函數(shù)數(shù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)量和銷售售量相等，，即開發(fā)的的房地產(chǎn)能能全部租售售出去；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的固定定成本和單單位租售價價格在產(chǎn)品品租售期間間保持不變變；（4）同時開發(fā)發(fā)幾種不同同類型的房房地產(chǎn)產(chǎn)品品時，應(yīng)將將其組合折折算成一種種產(chǎn)品；（5）計算所使使用的各種種數(shù)據(jù)是正正常生產(chǎn)年年度的數(shù)據(jù)據(jù)。2、固定成本和和可變成本本的劃分固定成本可變成本3、線性盈虧平平衡分析的的計算分析析過程C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量[例3-5]某房地產(chǎn)開開發(fā)公司擬擬建一房地地產(chǎn)開發(fā)項項目，該項項目的固定定成本為5000萬萬元，單位位可變成本本為1500元/㎡㎡，項目建建成后平均均售價為3000元元/㎡，銷銷售稅金及及附加為500元/㎡，試求求項目盈虧虧平衡時的的開發(fā)數(shù)量量。（二）非線線性盈虧平平衡分析A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0[補充例]：某房地產(chǎn)產(chǎn)公司生產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)建建筑配件產(chǎn)產(chǎn)品，年固固定成本位位28萬元，單位位變動成本本為80萬元/件，產(chǎn)品銷銷售價格為為260元/件，目前該該公司年產(chǎn)產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市市場調(diào)查和和預(yù)測可知知，由于近近幾年市場場需求量較較大，同時時市場競爭爭又十分激激烈，故公公司董事會會決定擬采采取降價擴擴銷措施，，按銷售量量的1%遞減售價，，并按銷售售量的1%遞增單位可可變成本，，試求：（1））該該公公司司生生產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模（（產(chǎn)產(chǎn)量量））在在什什么么范范圍圍內(nèi)內(nèi)可可盈盈利利？？（2））最最大大盈盈利利時時的的最最佳佳產(chǎn)產(chǎn)量量是是多多少少？？解：：（（1）設(shè)設(shè)最最佳佳年年產(chǎn)產(chǎn)量量為為Q，根據(jù)據(jù)題題意意和和有有關(guān)關(guān)公公式式建建立立方方程程，，得得：：銷售售收收入入：：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)產(chǎn)總總成成本本：：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能能達達到到盈盈虧虧平平衡衡，，則則有有：：S=C即：：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：：在在2000~7000之之間間，，可可盈盈利利。。（2）項目盈利函函數(shù)為y（考慮了S和C兩個變量），，則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為零零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元（最大）二、敏感性分分析（一）敏感性性分析的概念念敏感性分析，，是分析和預(yù)預(yù)測反映項目目投資效益的的經(jīng)濟評價指指標對主要變動因因素變化的敏敏感程度。敏感性分析的的目的，就是是要在眾多的的不確定性因因素中，找出對項目經(jīng)經(jīng)濟評價指標標影響較大的的因素，并判明其對對開發(fā)項目投投資效益影響響的程度。（二）敏感性性分析的方法法和步驟首先，找出那些最能反映項目目投資的經(jīng)濟濟評價指標；；其次，選取對經(jīng)濟濟評價指標有有重大影響并并在開發(fā)周期期內(nèi)有可能發(fā)發(fā)生變動的因因素作為敏感感分析中的不確定性因素素；第三，設(shè)定不確定性因素素的變化范圍圍；最后，對項目經(jīng)濟評評價指標進行行分析計算，找出敏敏感性因素。。（三）單變量量敏感性分析析和多變量敏敏感性分析單變量、相互互獨立，一項可變參參數(shù)的變化而而其它參數(shù)保保持不變。多變量、兩個個或兩個以上上的變動因素同同時發(fā)生變化化。變動幅度一般般取±10%。表3-5開發(fā)商利潤的變動（敏感感性）分析（（%） 變動幅度變動因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5）%+0.90-0.90表3-6租金、建造成成本共同變化化對開發(fā)商利利潤變動的敏敏感性分析（（%）租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風(fēng)險分析析（概率分析析）（一）關(guān)于風(fēng)風(fēng)險的定義風(fēng)險是一個事件的的不確定性和和它可能帶來來的不確定的的結(jié)果的綜合合效應(yīng)。（二）風(fēng)險的的度量例如，一房地產(chǎn)投投資者擬投資資高檔寫字樓樓，由于市場場條件的變化化，他所能獲獲取的回報率率是不確定的的。假設(shè)這個個事件的不確確定資料如表表3-9所示示、其風(fēng)險計計算過程如表表3-10所所示，計算結(jié)結(jié)果表明，這這項投資的風(fēng)風(fēng)險值為0.3051。。表3-9高檔寫字樓的的投資回報率率預(yù)測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字樓投投資的風(fēng)險度度量值測算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.3051表3-11普通住宅的投投資回報率預(yù)預(yù)測經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅投資資的風(fēng)險度量量值測算狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險度量值R=0.049（三）房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險的的特點和類型型房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險度量值為為0.0717左右，比債券（0.0175））、黃金（0.0194）、古董（（0.0437）、外匯匯（0.0708）大，，而比股票（（0.0736）、期貨貨（0.750）要小。政治環(huán)境風(fēng)險經(jīng)濟體制改革風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險金融政策變化風(fēng)險環(huán)保政策變化風(fēng)險法律風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險容積率變化風(fēng)險建筑覆蓋率變化風(fēng)險用途的相容性風(fēng)險近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險購買力風(fēng)險住戶規(guī)模變化風(fēng)險單元住宅面積變化風(fēng)險建筑材料改變和更新的風(fēng)險建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險信息風(fēng)險火災(zāi)風(fēng)險風(fēng)暴風(fēng)險洪水風(fēng)險地震風(fēng)險氣溫風(fēng)險國家風(fēng)險國際政治風(fēng)險國際投資環(huán)境風(fēng)險貨幣匯率變化風(fēng)險國際貨幣利率變化風(fēng)險國際經(jīng)營風(fēng)險地價風(fēng)險融資風(fēng)險國民經(jīng)濟狀況變動風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險利率變化風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險開發(fā)費用變化風(fēng)險稅率變動風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險國際風(fēng)險自然風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險社會風(fēng)險政策風(fēng)險區(qū)域發(fā)展風(fēng)險公共干預(yù)風(fēng)險住客干預(yù)風(fēng)險治安風(fēng)險市場供求風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險圖3-7房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險分類圖第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項項目的可行性性研究一、可行性研研究概述（一）可行性性研究的概念念房地產(chǎn)開發(fā)項項目的可行性性研究是對擬開發(fā)的的項目進行全全面、系統(tǒng)的的調(diào)查研究和和分析，運用用科學(xué)的技術(shù)術(shù)評價方法，，得出一系列列評價指標值值，以最終確確定該項目是是否可行的綜綜合研究。技術(shù)；效益(主要是是經(jīng)濟效益)。（二）可行性性研究的作用用1、作為項目投投資決策的依依據(jù)凡是沒有經(jīng)過過可行性研究究的房地產(chǎn)開開發(fā)項目，不不能列入計劃劃，不能批準準設(shè)計任務(wù)書書，不能進行行設(shè)計。2、作為籌集建建設(shè)資金的依依據(jù)3、作為開發(fā)商商與有關(guān)部門門簽定協(xié)議、、合同的依據(jù)據(jù)4、作為編制制下階段規(guī)劃劃設(shè)計的依據(jù)據(jù)三、住宅開發(fā)發(fā)項目可行性性研究階段（一）機會研研究機會研究是指指在一地區(qū)或或部門內(nèi)，以以市場調(diào)查和和市場預(yù)測為為基礎(chǔ)，進行行粗略和系統(tǒng)統(tǒng)的估算，來來選擇最佳投投資機會，提出項目。在我國項目建建議一般采用用項目建議書書的形式。1、建設(shè)項目提提出的必要性性的依據(jù)。2、住宅類型、、擬建規(guī)模和和建設(shè)地點的的初步設(shè)想。。3、建設(shè)條件的的初步分析。。4、投資估算和和資金籌措設(shè)設(shè)想。5、項目的進度度安排。6、經(jīng)濟效益初初步估計。估算精度一般般在±30%以內(nèi)，研究究費用一般占占總投資的0.2～0.8%。所需需時間約1-2個月。（二）初步可可行性研究分析投資機會會研究的結(jié)論論；對一些中小型型投資項目，，或某些投資資機會研究已已獲得足夠資資料的項目，，往往就越過過初步可行性性研究階段，，直接進入詳詳細可行性研研究階段。初步可行性研研究階段投資資估算的精度度稍高于投資資機會研究，，可達到±20%，所需需費用約占總總投資的0.25%～1.5%，所所需的時間為為2個月左右右。（三）詳細可可行性研究階階段詳細可行性研研究即通常所所說的可行性性研究，是項項目投資可行行性研究全過過程中最重要的一個個部分。該階段對建設(shè)設(shè)投資估算的的精度在±10%，所需需費用小型項項目約占總投投資的1%～～3%，大型型項目約占0.2%～1%。所需時時間為2～3個月。（四）項目的的評價和決策策對于大中型和和限額以上的的項目及重要要的小型項目目，必須就項目可行性性研究報告進進行評價論證證。四、可行性研研究的基本內(nèi)內(nèi)容一是項目的必必要性；二是開發(fā)項目目在受各種外外部條件所制制約時實施的的可能性；三是項目的技技術(shù)、經(jīng)濟分分析。五、可行性研研究報告的撰撰寫（一）可行性性研究報告的的基本構(gòu)成1、封面2、摘要字數(shù)以不超過過1500字為宜。3、目錄4、正文通常包括的具具體內(nèi)容有：：項目總說明明、項目概況況、投資環(huán)境境研究、市場場研究、項目目地理環(huán)境和和附近地區(qū)競競爭性發(fā)展項項目、規(guī)劃方方案及建設(shè)條條件、建設(shè)方方式與進度安安排、投資估估算及資金籌籌措、項目評評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測和選選定、項目經(jīng)經(jīng)濟效益評價價、風(fēng)險分析析和結(jié)論與建建議等十二個個方面。5、附表6、附圖根據(jù)國家發(fā)展展計劃委員會會第9號令（2001年6月18日頒發(fā)），在工程項目可可行性研究報報告中還須增增加有關(guān)招標標的內(nèi)容。（二）可行性性研究報告正正文的寫作要要點1、項目總說明明2、項目概況3、投資環(huán)境研研究4、市場研究5、項目地理環(huán)環(huán)境和附近地地區(qū)競爭性發(fā)發(fā)展項目6、規(guī)劃方案及及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及及進度安排8、投資估算及及資金籌措包括土地費用用、前期工程程費用（含專專業(yè)費用）、、房屋開發(fā)費費用、開發(fā)間間接費、管理理費、銷售費費用、財務(wù)費費用和不可預(yù)預(yù)見費。9、項目評價基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)預(yù)測和選定10、項目經(jīng)濟效效益評價現(xiàn)金流量分析析，要從全投投資和自有資資金（股本金金）兩個方面面對反映項目目經(jīng)濟效益的的財務(wù)內(nèi)部收收益率、財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值和投投資回收期進進行分析測算算。11、不確定性分分析一般包括盈虧虧平衡分析、、敏感性分析析和風(fēng)險分析析（概率分析析）。12、可行性研究究的結(jié)論較強的抗風(fēng)險險能力，項目目是否可行。。根據(jù)項目綜合合評價，提出出項目可行或或不可行的理理由，對于不不可行的項日日，要提出不不可行的主要要問題及處理理意見，對于于可行的項目目，應(yīng)指出存存在的問題及及改進建議。。以上12點是可行性研研究報告正文文的內(nèi)容，其其中市場研究和項項目經(jīng)濟效益益評價是可行行性研究報告告中的重中之之重的部分。（三）可行性性研究報告的的校讀與編輯輯撰寫者有必要要先一字一句句地讀一下評評價報告的草草稿。第五節(jié)房地產(chǎn)市場研研究二、房地產(chǎn)市市場研究的內(nèi)內(nèi)容（一）宏觀因因素研究要收集和研究究的數(shù)據(jù)（二）市場狀狀況研究是介于宏觀和和微觀之間的的研究。（三）相關(guān)因因素研究（微觀觀）四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究的基基本方方法（一））市場場數(shù)據(jù)據(jù)的收收集（二））對原原始數(shù)數(shù)據(jù)的的加工工1、列表表分析析2、運用用數(shù)理理統(tǒng)計計方法法進行行分析析回歸分分析法法分為為一元元線性性回歸歸法和和多元元線性性回歸歸法兩兩種。。（1）一元元線性性回歸歸法比較平平穩(wěn)第六節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目經(jīng)濟濟效益益評價價一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目財務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)估算算總成本本[（總投投資或或開發(fā)發(fā)總成成本））+銷售期期成本本]、銷售收入、銷售稅金及附附加、利潤等估算。總成本一般由由開發(fā)總成本本和銷售期成成本所組成?？偝杀究煞蛛x離出固定成本本和變動成本本。（一）住宅開開發(fā)項目總投投資（或開發(fā)發(fā)總成本）估估算房地產(chǎn)開發(fā)項項目總投資是是由固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（即工工程造價）和和流動資金（（即流動資產(chǎn)產(chǎn)投資，較少少，略）二部部分構(gòu)成。2、固定資產(chǎn)投投資估算（1）土地使用費費（2）前期開發(fā)費費（3）建筑安裝工工程費（4）工程監(jiān)理費費（5）配套設(shè)施費費（6）建設(shè)單位管管理費（7）工程保險費費（8）工程承包管管理費以上（l）~（8）項內(nèi)容構(gòu)成了了住宅開發(fā)項項目工程費和和工程建設(shè)其其他費。（9）預(yù)備費預(yù)備費是指投投資估算時用用以處理實際發(fā)生的費費用與估算發(fā)發(fā)生的費用不不相符而追加加的費用，包括基本預(yù)預(yù)備費和漲價價預(yù)備費兩大大部分。①基本預(yù)備費又又稱為不可預(yù)預(yù)見費，是指指在初步設(shè)計計及概算內(nèi)難難以預(yù)料的工工程費用。用公式表示示為：基本預(yù)備費＝＝[(工程費+工程建設(shè)其他他費)即（1）~（8）項]×基本預(yù)備費費率②漲價預(yù)備費費又稱為價差差預(yù)備費，是是指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目在建設(shè)設(shè)期間由于價價格等變化引引起工程價格格變化的預(yù)測測預(yù)留費用。[例3-7]某住宅小區(qū)固固定資產(chǎn)靜態(tài)態(tài)投資為10000萬元元，按本項目目進度計劃，，項目建設(shè)期期為3年，3年的投資計計劃比例分別別為40%、、35%、25%，預(yù)測測建設(shè)期內(nèi)年年平均價格變變動率為3%，請估算該該住宅小區(qū)建建設(shè)期的漲價價預(yù)備費。[解]第一年固定資資產(chǎn)靜態(tài)投資資額：It＝10000×40%=4000（萬元）第一年漲價預(yù)預(yù)備費PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬元）第二年固定資資產(chǎn)靜態(tài)投資資額：I2＝10000