永安萬年廣場推薦報告

Contents目錄壹城市簡介貳商業(yè)市場叁項目分析肆規(guī)劃定位伍形象賞析一、城市簡介1、永安概況2、交通現(xiàn)狀3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀4、城市產(chǎn)業(yè)5、人口現(xiàn)狀1、永安概況永安市位于閩中偏西，東靠大田縣，西鄰連城縣，南毗漳平市，北與明溪縣、三元區(qū)接壤。因境內(nèi)九龍溪與巴溪匯合于城區(qū)西，形似燕尾，故別名“燕城”，市標(biāo)為“群燕騰飛”雕塑，市樹為香樟，市花為含笑。總面積2942平方公里，地貌特征為“九山半水半分田”，常住總?cè)丝?6.5萬，城市化水平比較高，城鎮(zhèn)化水平達(dá)59.2%。

發(fā)展定位:海峽西岸區(qū)域綜合樞紐、新興工業(yè)基地、區(qū)域物流中心、休閑旅游勝地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。2、交通現(xiàn)狀【區(qū)域交通】公路：泉三高速已通車，永(安)武(平)、永(安)

鐵路：鐵路軌道除了鷹廈鐵路外，“向莆鐵路”航空：對接連城機(jī)場、沙縣機(jī)場，永安在山區(qū)寧(化)在建，永（安）漳（州）高速規(guī)劃中；延伸段（永安-長?。┑慕ǔ杉巴ㄜ嚒⒛先埜咚勹F路2011年開工，將大大提高永安在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的速度。交通樞紐中心地位將更顯突出。2、交通現(xiàn)狀【城區(qū)交通】含笑大道大窯坑路重點整理周邊組團(tuán)和中心城的聯(lián)系道路、泉三根據(jù)城市用地布局及地形特點規(guī)劃山地自由式高速公路連接道路和國、省道過境線。規(guī)劃205國道和307省道沿城區(qū)邊緣外移，解決市區(qū)內(nèi)交通和過境交通相互干擾的問題，城市街道與公路各自發(fā)揮其應(yīng)有的功能。與格網(wǎng)式道路網(wǎng)絡(luò)。南北向以尼葛路、興下路、燕江路、解放路、南大路、含笑大道（南北二通道）、永安大道（南北規(guī)劃三通道，將會是永安高鐵車站所在）、中山路、新安路、巴溪大道等為

主，東西向以永大路、霞鶴路、東坡路、大窯坑路、埔?guī)X路、南翔路、石永路、南塔路等為主?！窘煌▽τ诒卷椖康挠绊懞鸵饬x】隨著永安對外交通的便利性增強(qiáng)，永安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，城市建設(shè)也城市交通網(wǎng)絡(luò)加速建設(shè)，永安對周邊縣市輻射能力增強(qiáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民入城重點規(guī)劃南北向道路，適應(yīng)帶狀市區(qū)交通以南北為主的現(xiàn)實。其中含笑將加快，居民收入增加，大大促進(jìn)市民的消費能力。置業(yè)消費機(jī)會加大。大道將成為城市發(fā)展的主要通道。3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況永安市GDP增長率基本保持10%以上。2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值138.1億元，實現(xiàn)財政總收入12.6億元，地方級一般預(yù)算收入7.4億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16127元，農(nóng)民人均純收入6760元，是福建省十強(qiáng)縣（市），綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷提升。經(jīng)濟(jì)實力的不斷增強(qiáng)，也不斷提升城市的消費能力。3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀【城市消費能力分析】4、城市產(chǎn)業(yè)【產(chǎn)業(yè)發(fā)展】工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，是福建省新興的工業(yè)城市金融、商務(wù)、酒店、保險、娛樂、餐飲服務(wù)設(shè)施和重要的能源、原材料生產(chǎn)基地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2800家，規(guī)模以上企業(yè)248家，其中中央、省、三明市屬企業(yè)14家，市屬規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)234家。永安的水泥、人造纖維、石灰石、重晶石產(chǎn)量均居全省第一。已形成紡織、林竹、汽車及零部件、建材、化工及化纖等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2009年全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值213.2億元?，F(xiàn)境內(nèi)已有永安林業(yè)，福建水泥等上市公司。較為齊全。目前三明地區(qū)唯一的五星級酒店——燕江國際既坐落于燕江邊上。4、城市市產(chǎn)業(yè)業(yè)【招商引引資】尼葛開發(fā)區(qū)埔?guī)X汽車工業(yè)區(qū)2010年廈門門98投洽會會，永永安市市招商商引資資工作作取得得重大大進(jìn)展展——中國重重汽入入駐永永安埔埔?guī)X工工業(yè)區(qū)區(qū)。項目位位于埔埔?guī)X汽汽車工工業(yè)園園內(nèi)，，計劃劃總投投資為為20億元人人民幣幣，項項目建建成后后，將將形成成年產(chǎn)產(chǎn)中重重型及及輕型型卡車車8萬至10萬輛的的生產(chǎn)產(chǎn)能力力，一一期計計劃總總投資資8億元，，年產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到到8萬輛商商用車車的能能力。。中國國重汽汽落戶戶永安安將進(jìn)進(jìn)一步步加速速人口口的聚聚集和和城市市消費費能力力的提提升。。5、人口口現(xiàn)狀狀城市人人口的的穩(wěn)步步發(fā)展展，對對城市市的商商業(yè)以以及商商業(yè)物物業(yè)的的發(fā)展展起到到強(qiáng)有有力的的推動動作用用至2010年底，，永安安全市市常住住人口口39萬人，，城市市人口口約23萬人，，城市市化水水平比比較高高，城城鎮(zhèn)化化采取近近期““南拓拓北擴(kuò)擴(kuò)”、、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期““西連連東進(jìn)進(jìn)”的的城市市拓展展戰(zhàn)略略，繼繼續(xù)組組織實實施““南商商北水平達(dá)達(dá)60%；工”戰(zhàn)戰(zhàn)略，，同時時，隨隨著中中國重重汽落落戶永永安，，2011年城市市人口口將超超過25萬，同同時到到2020年將建建成區(qū)區(qū)總?cè)巳丝谝?guī)規(guī)模發(fā)發(fā)展至至33萬人左左右，，建成成區(qū)面面積為為35平方公公里。。二、商業(yè)市場1、商業(yè)業(yè)布局局2、商業(yè)業(yè)市場場分析析3、市場場結(jié)論論好又多（本地）名流建材家具城佳潔超市、國美電器新華都、蘇寧電器糧油批發(fā)街燕江中路商業(yè)街永輝超市名流財富步行街開泰百貨五四路，建材街永輝超市電腦商業(yè)街含笑大道本案大窯坑路新世紀(jì)廣場汽車站商業(yè)南部新城開輝商業(yè)城、南方家私城市外擴(kuò)造成斷檔的商業(yè)環(huán)境永安城城市商商業(yè)初初步形形成以以“燕燕江中中路和和五四四路””為核核心的的傳統(tǒng)統(tǒng)核心心商圈圈，并并由大大榕樹樹向南南門拓拓展；；各類類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)集中中且相相對豐豐富，，輻射射整個個永安安城市市。外圍商商業(yè)以以集中中商業(yè)業(yè)體或或社區(qū)區(qū)底商商（名名流財財富中中心、、新世世紀(jì)廣廣場、、開輝輝商業(yè)業(yè)城））帶動動的商商業(yè)市市場，，以建建材家家居等等專業(yè)業(yè)市場場為主主；南部新新城目目前只只有一一個永永輝超超市，，尚未未形成成成熟熟的商商業(yè)環(huán)環(huán)境。。目前城城市尚尚無成成熟的的大型型集中中式一一站式式商業(yè)業(yè)中心心，而而城市市外擴(kuò)擴(kuò)對新新的區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心具具有較較大需需求；；1、商業(yè)業(yè)布局局【現(xiàn)有商商業(yè)特特征】2、商業(yè)業(yè)市場場分析析永安市市核心心商圈圈商業(yè)業(yè)描述述分析析【燕江中中路】商業(yè)街名稱主力面積開間進(jìn)深層數(shù)層高租金檔次街長/寬物業(yè)費入住率燕江中路單間40-80㎡3-5米8-15米以單層沿街店鋪為主，局部二、三層有商業(yè)5-6米35元/㎡

--180元/㎡——街長1.7-2千米街寬25米——90%業(yè)態(tài)代表性店面舉例服飾柒牌、阿迪達(dá)斯、耐克、卡賓餐飲留香果大酒樓、KFC娛樂向陽坊健康娛樂會所、阿波羅KTV百貨開泰百貨超市新華都、好又多藥店紫金健康醫(yī)藥商場化妝品屈臣氏、伊人化妝品煙酒歐亞名酒城銀行農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行飾品都寶路建材華藝藝術(shù)玻璃、福又福建材燕江中中路商商業(yè)街街長約約2公里，，業(yè)態(tài)態(tài)豐富富。以以各類類品牌牌服飾飾、中中高端端餐飲飲為主主，入入駐率率約80%，經(jīng)營營狀況況良好好。【閩東步步行街街】商業(yè)街名稱主力面積開間進(jìn)深層數(shù)層高租金檔次街長/寬物業(yè)費入住率閩東商業(yè)步行街單間40-50㎡3-5米15-20米以單層沿街店鋪為主，局部二層有商業(yè)4-5.6米250元/㎡-450元/㎡中高檔街長350米街寬16米1元/㎡/月100%業(yè)態(tài)代表性店面舉例服裝卡賓、耐克、卡帕、依思Q餐飲香榭莊園藥店惠好四海醫(yī)藥連鎖化妝品伊人化妝品漁具錦江漁具金店金鑫飾品家具溫雅家私城網(wǎng)吧夢帆網(wǎng)城閩東商商業(yè)步步行街街長約約350米，業(yè)業(yè)態(tài)以以各類類品牌牌服飾飾為主主，配配套餐餐飲、、網(wǎng)吧吧等業(yè)業(yè)態(tài)，，入駐駐率100%，經(jīng)營營狀況況良好好。商業(yè)街名稱主力面積開間進(jìn)深層數(shù)層高租金檔次街長/寬物業(yè)費入住率名流財富步行街單間40㎡-50㎡沿永樂路店面4米左右，里面店面3-4米15-20米以一、二層店鋪為主，局部三層有商業(yè)5-6米30元/㎡-120元/㎡中檔街長400米街寬15米1-1.2元/㎡/月1F：70%2F：40%3F：30%業(yè)態(tài)代表性店面舉例服裝才子、雅珂妮、ARSENL餐飲大豐收魚莊、圣馬丁南美燒烤化妝品俏佳人煙酒鼓琴閣藥店玉仁堂藥房銀行中國郵政儲蓄飾品飾品【名流財財富步步行街街】名流財財富步步行街街長約約400米，業(yè)業(yè)態(tài)以以服飾飾、餐餐飲、、化妝妝品飾飾品等等為主主，一一層入入駐率率達(dá)70%，經(jīng)營營狀況況一般般。2、商業(yè)業(yè)市場場分析析永安市市各業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營情情況描描述分分析【超市、、百貨貨類業(yè)業(yè)態(tài)】序號超市/百貨名稱地址營業(yè)時間（開業(yè)時間）營業(yè)面積經(jīng)營業(yè)態(tài)/檔次停車位數(shù)量租金水㎡（扣點）人流量/提袋率經(jīng)營狀況評價1開泰百貨燕江中路143號2008.12自營面積7000㎡，

3000㎡電玩城（5F)低無固定車位20%-30%

頂樓300-400元每㎡——良好2永輝超市永安豪門御景店、文體休閑廣場2006自營面積8000㎡，

外包面積2000㎡。中無固定車位——33%良好3永輝超市五洲第一城20073000㎡中地上停車位----良好4佳潔超市五四路群燕小區(qū)2004自營面積5000㎡

國美電器3000㎡中無固定車位——30%良好5新華都永利城市廣場2006自營面積7000㎡，

一樓蘇寧電器1900㎡，租金11萬/月中無固定車位（原來車位被改造成政府綠地）40-50元每㎡35-40%良好6好又多（本地）南門商廈2005.12自營面積6000㎡，層高3.5米，

沿街店鋪1000㎡（物業(yè)自行出租）中無固定車位————良好（目前還在重新裝修，18號正式開業(yè)）7蘇寧電器新華都一樓20061900㎡中無固定車位————良好8天虹百貨（加盟店）中山路新世紀(jì)廣場2011.119100㎡中高地下停車位------主要集集中于于核心心商圈圈，以以永輝輝、新新華都都、佳佳潔等等國內(nèi)內(nèi)二線線和本本地超超市為為主，，營業(yè)業(yè)面積積合計計約2.8萬㎡，，缺少少大型型知名名超市市；電電器專專業(yè)市市場以以蘇寧寧、國國美為為主；；百貨貨類以以開泰泰百貨貨為主主，天天虹百百貨預(yù)預(yù)計2011年元旦旦開業(yè)業(yè)。【娛樂休休閑業(yè)業(yè)態(tài)】序號商業(yè)體名稱地址營業(yè)時間（開業(yè)時間）營業(yè)面積、層高經(jīng)營業(yè)態(tài)/檔次停車位、數(shù)量租金水㎡（扣點）經(jīng)營狀況評價備注1華夏大劇院永安文體休閑廣場

占地：2203㎡。建筑：3312㎡。層高：6.8米中低檔次無固定——好永安唯一影院，無競爭，經(jīng)營狀況良好2阿波羅KTV燕江中路20091000㎡中檔無固定——好剛開業(yè)一年左右3向陽坊健康娛樂會所燕江中路工商大樓20061500㎡中檔次無固定——好前期投資200萬，去年花費100萬重新裝修，有33個包廂4永安樂圣KTV燕江中路宏泰大廈3F20011300㎡中檔無固定40000元/月好26個包廂5水木年華KTV燕江中路宏泰大廈4F20021000㎡中低檔次無固定30000元/月好24個包廂，年底準(zhǔn)備重新裝修處于起起步階階段，，業(yè)態(tài)態(tài)還不不完善善，且且都是是中低低端檔檔次、、獨立立經(jīng)營營，分分布于于燕江江中路路，缺缺乏大大型娛娛樂綜綜合中中心，，存在在較大大市場場機(jī)會會。影影院目目前只只有一一家，，即華華夏大大劇院院。名稱經(jīng)營面積燕江樓1300㎡留香里大酒樓1600㎡川府人家1000㎡錦繡香江800㎡名流大酒店1400㎡盛世經(jīng)典牛排600㎡福香園飯莊500㎡美福海鮮館500㎡圣馬丁自助燒烤800㎡香榭莊園1000㎡大卡司600㎡豪享來600㎡悅客咖啡750㎡佳客來800㎡元亨日本料理450㎡【中西餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)】中高端端餐飲飲較為為發(fā)達(dá)達(dá)，主主要有有酒店店配套套酒樓樓、本本地知知名酒酒樓和和知名名西餐餐品牌牌等，，如燕燕江樓樓、留留香里里大酒酒樓、、豪享享來等等。3、市場場結(jié)論論目前城城市的的商業(yè)業(yè)核心心仍是是位于于老城城區(qū)的的燕江江中路路，該該商圈圈是永永安發(fā)發(fā)展較較早，，成熟熟度較較高以以及業(yè)業(yè)態(tài)種種類較較為豐豐富的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)，以以品牌牌服飾飾、餐餐飲娛娛樂為為主。。但由由于永永安城城市按按照““南商商北工工、東東擴(kuò)西西進(jìn)””的城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，燕江江中路路現(xiàn)已已經(jīng)無無法覆覆蓋城城市的的主要要消費費人口口，正正需要要產(chǎn)生生一個個新的的消費費中心心。同時由由于燕燕江中中路發(fā)發(fā)展較較早，，在業(yè)業(yè)態(tài)以以及硬硬件條條件上上也存存在一一定的的缺陷陷：(1)業(yè)態(tài)檔檔次參參差不不起，，中高高檔次次的品品牌較較少，，已無無法完完全滿滿足永永安人人的消消費觀觀念，，造成成(2)燕江中中路屬屬于住住宅底底商，，同時時，市市政配配套上上也沒沒有規(guī)規(guī)劃大大型停停車場場，停停車不不便也也對消消費者者大型超超市、、休閑閑娛樂樂、數(shù)數(shù)碼IT、兒童童用品品等業(yè)業(yè)態(tài)的的發(fā)展展機(jī)會會較大大；高高端百百貨處處于起起步階階段，，存在市場空空白點；時時尚服飾、、主題餐飲飲、網(wǎng)吧等等是主要的的業(yè)態(tài)構(gòu)成成，中低端端家居建材材等專業(yè)市市場相對飽飽和。購物造成不不便。部分消費群群體向福廈廈泉等地流流失。三、項目分析1、項目簡介介2、項目區(qū)位位3、項目核心心競爭力1、項目簡介介總占地面積積：55404㎡總建筑面積積：172723.54㎡項目組合：三棟22層的SOHO、一棟18層的四星級酒店、體育館、游泳館及一個集中式商場。停車位數(shù)量量：1000余輛項目定位：集“商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂、酒店、SOHO、運動”于一體，“吃、喝、玩、樂、購”一站式消費的大型SHOPPINGMALL，將成為永安乃至三明地區(qū)唯一的一個大型購物廣場。2、項目區(qū)位位北部尼葛工業(yè)區(qū)西進(jìn)南部新區(qū)行政中心主城區(qū)東擴(kuò)火車站永安城市按按照“南商北工工、東擴(kuò)西西進(jìn)”的城城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，城區(qū)范圍圍全面拓展展。(1)是行政中心南移，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)主要由主城區(qū)向南部新區(qū)擴(kuò)展延伸；(2)是打通”南北二通道道”（含笑大道道），全面面貫通北部城區(qū)與與南部新城城。項目正處于于南北二通通道上，是是主城區(qū)和和南部新區(qū)區(qū)的中心位位置。2、項目區(qū)位位大榕樹含笑大道（南北二通道）燕江大道五四路火車站汽車站南門解放北路大窯坑路南坑路往南部新行政中心開輝商業(yè)城大榕樹：約2.5公里南門：約1.5公里;汽車站：約2.8公里；火車站：約2公里；市政府：約3公里【區(qū)位交通】項目周邊交交通通達(dá)性性好，3公里內(nèi)可便便捷通達(dá)南北二通道道已于09年5月全線通車車，向北通通過大窯坑路連連接城市商商業(yè)中心區(qū)區(qū)，距離僅僅600米。城市各地。。解放北路直直達(dá)火車站站和汽車站站；西向由由南坑路直直達(dá)市中心心；南向直直通燕江大大道。3、項目核心競爭力潛力無限麗質(zhì)天成招商工作強(qiáng)強(qiáng)合作政府支持利用地勢高高差，進(jìn)