XX地產(chǎn)會展中心西側(cè)項目前期開發(fā)定位課件

博宇地產(chǎn)會展中心西側(cè)工程前期開展籌劃總體報告——工程開發(fā)定位篇博宇地產(chǎn)會展中心西側(cè)工程前期開展籌劃總體報告1項目開發(fā)定位總綱PART1市場結(jié)論回顧PART2項目本體分析PART3項目開發(fā)定位PART4住宅產(chǎn)品的定位及戶型配比PART5商業(yè)產(chǎn)品的定位及面積配比PART6經(jīng)營定位（總篇章里書寫）PART7業(yè)態(tài)組合及比例（總篇章里書寫）項目開發(fā)定位總綱PART1市場結(jié)論回顧2河西板塊——自成體系，自給自足中心城區(qū)板塊——傳統(tǒng)中心，地位穩(wěn)固城北板塊——傳統(tǒng)落后，目前在突破之中城東板塊——天時地利，勢頭強勁城南板塊——潛力巨大，全城關(guān)注，蓄勢待發(fā)長沙總體市場格局分析之結(jié)論住宅市場分析回顧關(guān)鍵詞：-外圍化-城南潛力巨大-與中心城區(qū)、城東板塊的競爭關(guān)系強各板塊特征綜述：勞動路以南的熱點樓盤造成截流之勢，競爭強高質(zhì)素樓盤頻繁涌現(xiàn)，對市區(qū)外流客戶造成分流之勢，競爭強河西板塊——自成體系，自給自足中心城區(qū)板塊——傳統(tǒng)中心，地位3區(qū)域市場競爭分析之結(jié)論住宅市場分析回顧關(guān)鍵詞：-兩大區(qū)域，形象迥異-精品少，價格低，有前景無配套-區(qū)域樓盤的兩種發(fā)展模式-主流客戶主流需求1、兩大區(qū)域：芙蓉南路沿線為傳統(tǒng)城區(qū)與新城區(qū)的聯(lián)接線，形象好前景佳，韶山南路沿線為傳統(tǒng)城鄉(xiāng)結(jié)合部，形象混雜。2、開發(fā)潛力大：精品樓盤少，價格集中在3000元/M2以下，區(qū)域前景好，但現(xiàn)在配套較差。3、兩種發(fā)展模式：區(qū)域樓盤中，長奧與上海城以品牌運作的方式取得較好銷售成績，并突破價格壁壘；檸檬麗都與申奧美域以高性價比方式取得快銷成績，但價格低位徘徊。4、區(qū)域客戶與需求：以周邊教師、企事業(yè)單位為主，中心城區(qū)投資型買家為輔，主流需求為三房，115-140M2。區(qū)域市場競爭綜述：區(qū)域市場競爭分析之結(jié)論住宅市場分析回顧關(guān)鍵詞：1、兩大區(qū)域：4長沙住宅產(chǎn)品特征分析之結(jié)論住宅市場分析回顧樓盤素質(zhì)普遍不高，創(chuàng)新型產(chǎn)品少小高層的接受度高主力戶型以三房為主（100～140m2），兩房四房為輔景觀園林的打造受樓價所限，有待進一步的提升形象包裝浮于表面，普遍缺乏對文化內(nèi)涵和形象價值的提煉關(guān)鍵詞：-素質(zhì)不高，創(chuàng)新少-小高層接受度高-主力戶型三房為主-景觀園林普遍粗糙長沙住宅產(chǎn)品特征分析之結(jié)論住宅市場分析回顧樓盤素質(zhì)普遍不高，5市場需求分析之結(jié)論住宅市場分析回顧關(guān)鍵詞：-區(qū)域內(nèi)購房-自住-中高檔物業(yè)-小高層、緊湊三房-交通便利性-傳統(tǒng)與創(chuàng)新較明顯的區(qū)域內(nèi)購房觀念，普遍希望在本區(qū)置業(yè)；購房以自住為主，改善居住環(huán)境的要求較高，投資意識較弱；接受房價總價30萬元以上的占了52％，36萬以上的占了35％，對中高檔物業(yè)有較大的潛在需求；喜歡小高層和多層的三房，面積在100～140之間，其中緊湊三房的需求較高；注重住宅的傳統(tǒng)布局，同時接受創(chuàng)新產(chǎn)品對樓盤的基本生活配套要求較高，注重交通便利性，希望小區(qū)有健身配套對項目有購買意向的客戶占47％，但普遍認為區(qū)域目前缺乏生活配套市場需求分析之結(jié)論住宅市場分析回顧關(guān)鍵詞：較明顯的區(qū)域內(nèi)購房6區(qū)域客戶分析之結(jié)論住宅市場分析回顧城南樓盤的客戶主要來自本區(qū)域，市區(qū)投資客為輔 主要為城南（勞動路以南）的企事業(yè)單位員工、公務(wù)員、高校教師、私企老板等中高檔消費者置業(yè)者普遍看好城南板塊發(fā)展前景，但目前配套欠缺 城市的發(fā)展方向，省政府所在地、政府的城市建設(shè)力度大，普遍認為區(qū)域的物業(yè)升值潛力大，但目前的教育、醫(yī)療等基本配套制約明顯其他各區(qū)的置業(yè)者多數(shù)持觀望的態(tài)度 觀望區(qū)域發(fā)展，交通改善情況、區(qū)域配套等本區(qū)域置業(yè)潛力大，消費水平多數(shù)處于中檔、中高檔水平 目前勞動路以南存在著大量的企事業(yè)單位、高校和私營企業(yè)，消費潛力巨大，但區(qū)域缺乏商業(yè)金融中心和大型的產(chǎn)業(yè)基地，高端消費者相對較少關(guān)鍵詞：-本區(qū)域客戶為主-看好前景/擔心配套-外區(qū)置業(yè)者觀望心態(tài)-潛在客戶群豐富區(qū)域客戶分析之結(jié)論住宅市場分析回顧城南樓盤的客戶主要來自本區(qū)7整體商業(yè)市場格局分析之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧商業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟根基穩(wěn)固城市經(jīng)濟增長良好，成為純商業(yè)物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)市級商圈地位穩(wěn)定，區(qū)域級商圈受城市發(fā)展影響大五一商圈為業(yè)態(tài)最齊全、人流量最大的商圈，南北兩翼不斷擴充，競爭激烈；若干區(qū)域商圈幾年來受城市發(fā)展影響大，更新快；外來巨頭不斷進入，本地零售集團逐占下風沃爾瑪、麥德龍、平和堂、家樂福等國際品牌的進駐，沖擊著長沙零售市場，原本由友、阿等本土集團控制的局面被打破；傳統(tǒng)百貨讓位于綜合性購物中心綜合性購物中心正以其現(xiàn)代的經(jīng)營理念，設(shè)計、豐富的業(yè)態(tài)組合、人性化環(huán)境設(shè)施等全方位地替代傳統(tǒng)百貨。目前仍有的百貨或轉(zhuǎn)型或勉強維持，經(jīng)營狀態(tài)不佳。關(guān)鍵詞：-根基穩(wěn)定-商圈格局成型-外來巨頭搶占市場-現(xiàn)代商業(yè)形成整體商業(yè)市場格局分析之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧商業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟根基8本區(qū)域商業(yè)核心未形成 規(guī)劃中紅星與大托為本區(qū)域主要商業(yè)，韶山南路也已形成中低檔批發(fā)商圈，但區(qū)域及的商業(yè)核心尚未形成商業(yè)配套不足制約了住宅市場的正常發(fā)展 韶山南路聚集了批發(fā)市場、小型的社區(qū)商業(yè)，但這不能滿足市區(qū)潛在置業(yè)者的商業(yè)需求項目周邊潛在商業(yè)供應(yīng)量較大，未來競爭激烈 看好區(qū)域內(nèi)消費人群，新建住宅項目都規(guī)劃有或多或少的社區(qū)商業(yè)，但由于區(qū)域人氣不足，觀望態(tài)度濃，但未來競爭激烈。區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局分析之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧關(guān)鍵詞：-區(qū)域級商業(yè)缺乏-區(qū)域級商業(yè)配套不足-未來競爭本區(qū)域商業(yè)核心未形成區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局分析之結(jié)論商業(yè)市場分析回9綜合性購物中心的消費是趨勢單一的購物功能已不能引起消費者關(guān)注，購物之余的其他消遣功能成為人們選擇消費場所的要素超市需求量最大超市的輻射能力僅為周邊居民，隨著人們對日常生活物品的要求不斷提高，品牌連鎖超市成為居民最受歡迎的業(yè)態(tài)專業(yè)零售專場需求強烈隨著人們消費力的提高，家電、家具等專業(yè)商品的銷售日趨專業(yè)化，對專業(yè)講解、售后服務(wù)等的要求更高商業(yè)步行街必須有穩(wěn)定大量的人流支撐黃興路、解放路、東塘等地形成商業(yè)步行街有其地域上的特殊性，吸引了大量非本區(qū)域的消費者專業(yè)批發(fā)市場自成體系，形象中低目前長沙專業(yè)市場主要分布在環(huán)線附近，形成了固定的客源，超出了區(qū)域范圍，自成體系業(yè)態(tài)發(fā)展情況分析之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧關(guān)鍵詞：-購物中心趨勢-超市、專業(yè)零售場需求大綜合性購物中心的消費是趨勢業(yè)態(tài)發(fā)展情況分析之結(jié)論商業(yè)市場分析10經(jīng)營者、投資者研究之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧看好項目所在位置的區(qū)域價值，覺得其消費潛力及升值的空間較好個體經(jīng)營者和公務(wù)員對項目的投資有興趣，并且親睞產(chǎn)權(quán)式的小商鋪，面積在20平方以下的占四成大多數(shù)投資者看中的是前景，除自營外，收租、轉(zhuǎn)手或獲得返租回報等投資方式均有投資者關(guān)鍵詞：-大商戶進駐可能大-普遍看好前景-投資興趣大國內(nèi)一線品牌商戶對本區(qū)位評價很高，進駐可能性大由于區(qū)域人氣不足，國際品牌進駐的可能性小小經(jīng)營者對具體經(jīng)營什么方向并沒有確定，期望從項目具體建成情況來確定經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營者經(jīng)營者、投資者研究之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧看好項目所在位置的區(qū)11消費者研究之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧本區(qū)域消費者客群廣泛，以中高收入、高知家庭為主希望本區(qū)域有大型超市，綜合商場，認為本區(qū)域商業(yè)匱乏，十分重視交通的易達性除了日常購物之外，還希望滿足休閑類、餐飲類的消費需求看好本項目所在位置，期望建成大型綜合購物中心，滿足多方面消費需求關(guān)鍵詞：-日常消費不能滿足-超市、綜合商場-購物、休閑、餐飲-看好本項目-大型綜合購物中心消費者研究之結(jié)論商業(yè)市場分析回顧本區(qū)域消費者客群廣泛，以中高12商業(yè)級別：根據(jù)意向商家的需求，本地塊的商業(yè)定位關(guān)鍵詞為：集中型消費的、中高檔次的、休閑娛樂的、文化餐飲的、大型超市等關(guān)鍵

經(jīng)過初步調(diào)研，本項目純商業(yè)物業(yè)有發(fā)展為區(qū)域級商圈核心的潛質(zhì)，本項目純商業(yè)應(yīng)定級為中小型區(qū)域級商業(yè)集中體，應(yīng)有一定規(guī)模與影響力。商業(yè)規(guī)模：意向商戶類型所需面積（平方米）預計以其為主力商家將帶來其他商家的進駐面積（平方米）國內(nèi)某大型休閑酒樓5000—80008000-11000（1：1帶動）國內(nèi)某大型主力連鎖店5000-8000流行時尚精品8500-120008000-12000合計35000-50000小結(jié):商業(yè)級別：根據(jù)意向商家的需求，本地塊的商業(yè)定位關(guān)鍵詞為：集中13本案位于長沙市湘府路與韶山路交界處；東南角，北臨湘府西路，南臨稅務(wù)高等?？茖W校及紅星農(nóng)業(yè)博覽中心與汽車南站共同構(gòu)成的長沙大物流中心，東臨韶山南路及紅星專業(yè)大市場。本案一、地塊位置項目本體分析篇本案位于長沙市湘府路與韶本案一、地塊位置項目本體分析篇14交通路網(wǎng)建立項目地公交車路線：102，103，7，107，502，703，123，134，801，802，805，147，152等13條公交路線。項目地公交輻射面：南到機場口；西到汽車西站；北到汽車北站；東到汽車東站。項目地周邊道路：南面：中意路，洞井路時代大道北面：韶山南路，韶高路東面：湘府路，萬家麗路西面：芙蓉路、杉木沖路、湘府路。。

本項目交通路網(wǎng)建立項目地公交車路線：102，103，7，107，515市政建立〔1〕市政建立由于省政府、天心區(qū)政府2003年新搬遷，目前市政配套設(shè)施正在不斷的完善中。具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)也不完善，需要由政府按照用地協(xié)議的時間及內(nèi)容要求及時配套到位。目前狀況如下：●

給水情況：沿湘府路現(xiàn)有Φ300供水管線，韶山南路現(xiàn)有Φ600供水管線?！?/p>

污水情況：沿湘府路現(xiàn)有Φ800污水管線，韶山南路現(xiàn)有Φ800污水管線?！?/p>

雨水情況：沿湘府路現(xiàn)有Φ1200雨水管線，韶山南路現(xiàn)有Φ1200雨水管線?！?/p>

供電情況：沿湘府路現(xiàn)有10千伏架空供電線路，韶山南路現(xiàn)有10千伏架空供電線路?！?/p>

燃氣情況：湘府路上無燃氣管道。●

及有線電視情況：韶山南路上有電信營業(yè)廳，韶山南路與湘府路已埋設(shè)通信電纜；湘府路、韶山南路已埋設(shè)光纖電纜。市政建立〔1〕市政建立16市政建立〔2〕學校：稅務(wù)高等?？茖W院、女子大學、湖南林業(yè)科技大學、湖南中醫(yī)學院

、經(jīng)濟管理干部學院、二十一中、洞井中學、市委黨校銀行：建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄大型超市、商店、商場：步步高超市、愛旺超市紅星專業(yè)大市場醫(yī)院：長沙市中心醫(yī)院、長沙市經(jīng)神病醫(yī)院酒店、賓館、酒家：紅葉樓酒店、紅博賓館、駿馬大酒店、湘西部落、全家圓酒樓、新潮大酒店、人民公社大食堂、銀苑大酒樓、幸福人人家酒家公園：文化公園（在建）、湖南省森林植物園市政建立〔2〕學校：稅務(wù)高等?？茖W院、女子大學、湖南林業(yè)科技17本案所在商圈長沙商圈與南城板塊市場分析本案所在商圈長沙商圈與南城板塊市場分析18總用地面積：約98畝用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅用地為能選擇出適當?shù)娜莘e率，我們對市場，項目自身條件及相關(guān)信息進行綜合考察：1、消費拉動系數(shù)依據(jù)紅星商圈固定生活居民人數(shù)不到28萬，在三市融城的大規(guī)劃背景及商圈流動人口累積下，總?cè)丝诓怀^35萬人，按照市場供續(xù)規(guī)律10：1的拉動系數(shù)得出商業(yè)體量最高不超過3.5萬平方米，由于紅星上圈為新興上圈，保守預測可建商業(yè)總建筑面積不超過3.5萬平方米。

因此,我司在根據(jù)市場推導得出的結(jié)論:本區(qū)域適宜做3.5萬-5萬平方米的商業(yè),我司建議商業(yè)面積只能取最小值:3.5萬平方米.2、人均占有比例依據(jù)近年來，商品房年竣工量和銷售量大幅度增長，整體供求關(guān)系基本達到平衡。長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投入與產(chǎn)出比值從1998到現(xiàn)在都沒超過0.65，表明長沙房地產(chǎn)開發(fā)的效率不高。總用地面積：約98畝用地19異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2004年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.76反映商品房供求是否平衡的指標，表明供求關(guān)系趨于平衡商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.49反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標,表明長沙開發(fā)的總體效率不高房地產(chǎn)市場預警預報指標體系異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2004年銷售面積/<0.8201、商業(yè)總體量不大2、沿街面總長達450米3、有一條雙向6車道主干道4、位處紅星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入二、本項目條件分析結(jié)論：根據(jù)項目的自身條件分析得出結(jié)論，該項目地段位于紅星商圈的中心位置，宜商宜居，條件比較好，只是，必須考慮整體商圈的經(jīng)營情況、本項目地段的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況，而對項目的開發(fā)進行合理定位，達到差異化的優(yōu)勢，方能夠搶占市場。1、商業(yè)總體量不大二、本項目條件分析結(jié)論：21一、規(guī)劃布局構(gòu)想會展中心西側(cè)地塊，是博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在長沙開發(fā)的第一個項目，本案根據(jù)市場發(fā)展的的狀況與消費者調(diào)查的基本情況，結(jié)合項目區(qū)域與地塊的基本情況，擬開發(fā)成一個集商業(yè)休閑與高尚居住于一體的精品社區(qū)為開發(fā)立意，充分把如下原則：1、商業(yè)與居住價值共贏，創(chuàng)造項目價值最大；2、鑒于地塊三角形形態(tài)，合理布局商業(yè)與住宅；3、充分把握區(qū)域發(fā)展大勢，前瞻性的規(guī)劃與開發(fā)；項目開發(fā)定位一、規(guī)劃布局構(gòu)想會展中心西側(cè)地塊，是博宇房地產(chǎn)22二、規(guī)劃原則與依據(jù)按照政府對市區(qū)一級路段的控制性詳細規(guī)劃要點，對本項目的控制要求，建議容積率不超過2，綠地率不小于40%，建筑密度不大于40%。該項目的修建性詳細規(guī)劃應(yīng)依據(jù)項目用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計要點并滿足政府正在完善編制的該區(qū)域控制性詳細規(guī)劃的有關(guān)要求。根據(jù)物業(yè)定位及項目發(fā)展目標，物業(yè)發(fā)展設(shè)計應(yīng)遵循原則：長沙市具有適度超前性和先導性的中高檔經(jīng)典住宅社區(qū)

體現(xiàn)新的人文規(guī)劃理念與新的規(guī)劃手法，兼顧長沙市居住喜好的具體情況，營造具有豪華品質(zhì)與文化品位的高檔社區(qū)。居住人文景觀與自然景觀和諧充分挖掘小區(qū)周邊景觀與小區(qū)建筑、區(qū)內(nèi)庭院景觀的價值互補與滲透，提升社區(qū)環(huán)境價值，使物業(yè)增值。二、規(guī)劃原則與依據(jù)按照政府對市區(qū)一級路段的控制性詳細規(guī)劃要點23通過建筑規(guī)劃讓各樓棟視野更加開闊大中心花園增強展示力和核心的效應(yīng)圍合、中心園林、長廊營造特色以水為連接，體現(xiàn)社區(qū)的親水特征堅持適度超前的新生活方式的倡導原則力求創(chuàng)造出一個具有寧靜致遠的文化品位、休閑健康的居住環(huán)境、個性鮮明的物業(yè)品質(zhì)、處處無憂的社區(qū)服務(wù)與管理體系的第一經(jīng)典樓盤，使整個社區(qū)體現(xiàn)舒適與尊貴。規(guī)劃及建筑設(shè)計應(yīng)留有余地、保持彈性。如燃氣管道的預留問題、建筑戶型設(shè)計的彈性問題，前瞻性問題如車位比等問題的統(tǒng)籌考。通過建筑規(guī)劃讓各樓棟視野更加開闊24四、總體經(jīng)濟指標建議項目參數(shù)備注總用地97.99畝（65359平方米，其中商業(yè)用地面積約13071方，住宅約52287方）住宅與商業(yè)用地的比例為20%：80%，即商業(yè)地塊用地為總地塊的20%，住宅為總用地的80%商業(yè)總建面積36601平方米商業(yè)用地面積擬按總用地10%計；商業(yè)用地容積率擬按2.8計；住宅總建面積94117平方米住宅用地面積擬按總用地80%計。住宅用地容積率擬按1.8計；以建筑限高50米為標準。公建面積以上包括約8000平方米公建會所+其它公建擬建總建面積130718平方米擬定容積率平均約1.06擬建總建面積/總用地四、總體經(jīng)濟指標建議項目參數(shù)備注總用地9725五、其它經(jīng)濟指標建議項目參數(shù)備注建筑密度小于或等于40%本案所例經(jīng)濟指數(shù)僅為擬定指數(shù)，所以數(shù)據(jù)可以上浮或下調(diào)20%的幅度為項目參數(shù)浮動區(qū)間。車位配比1：0.8道路面積約12000平方米公建面積約8000平方米綠化率大于或等于40%五、其它經(jīng)濟指標建議項目參數(shù)備注建筑密度小261、會所功能目前在售工程中，開盤伊始均無會所展示。而本工程由于周邊根本上無生活配套，會所的竭力展示對工程的拉動尤為重要。根據(jù)工程規(guī)模，會所應(yīng)以精致實用為主旨，建議采取中心會所與泛會所相結(jié)合的規(guī)劃理念。中心會所建筑面積控制在3000平方米內(nèi)，設(shè)計為2層半的精品建筑，主力面朝向湘府路，利于日后開業(yè)經(jīng)營，前期可作為售樓部，后期轉(zhuǎn)化為彰顯安康生活的中心會所，考慮目標客戶定位，建議中心會所由視聽室、兒童溫書室、健身房、茶藝館、桑拿間〔干、濕間〕等功能區(qū)構(gòu)成。六、其它設(shè)計要點建議1、會所功能目前在售工程中，開盤伊始均無會所展示。而本工程由27泛會所概念那么將中心會所得其他功能泛化，根據(jù)實際情況，“星羅棋布〞于整個社區(qū)中，營造相應(yīng)會所功能區(qū)，主要包括：休閑樂園〔鵝卵石道足下按摩帶、棋牌友誼長廊、親子樂園等〕，布置在架空首層空間內(nèi)；泳池，設(shè)計平面造型活潑自由的室外游泳池，泳池長度不小于25米，水深30公分至1.6米深，位置靠近社區(qū)核心部位；半場籃球場兼做羽毛球場等戶外安康、休閑為主題的功能設(shè)施區(qū)〔建議設(shè)置在社區(qū)東北角〕泛會所概念那么將中心會所得其他功能泛化，根據(jù)實際情況，“星羅28戶外泳池示意圖戶外泳池示意圖29架空層會所功能示意圖架空層會所功能示意圖302、建筑風格建議建筑設(shè)計整體上應(yīng)表達高貴的現(xiàn)代風格，使人有回歸寧靜與歸屬的情感。通過對長沙市目前推出的典型樓盤及工程競爭性樓盤的調(diào)查分析，目前建筑主流風格已顯露出由歐陸風格向現(xiàn)代風格轉(zhuǎn)變的趨勢?；诒疚飿I(yè)開展定位為享受安康生活的景觀豪宅，建筑風格整體上應(yīng)以彰現(xiàn)高貴、氣派，建筑材料上彰顯現(xiàn)代感，如大面玻璃窗等。2、建筑風格建議建筑設(shè)計整體上應(yīng)表達高貴的現(xiàn)代風格，使人有回31現(xiàn)代建筑風格示意〔小高層〕現(xiàn)代建筑風格示意〔小高層〕323、建筑立面及色彩建議觀景陽臺設(shè)計——正北、正南面作為建筑主立面應(yīng)重點考慮。尤其應(yīng)注重正南面立面設(shè)計，建議設(shè)計為觀景陽臺，面向小區(qū)內(nèi)中心景觀，讓戶戶南向視野較好。側(cè)立面設(shè)計——西曬強烈，建議建筑側(cè)立面通過適當?shù)臏p少窗體的設(shè)計，到達防止西曬的效果，同時也創(chuàng)造簡潔的立面效果3、建筑立面及色彩建議33建筑色彩——建議采用淺暖色調(diào)為主調(diào)，底部及特殊部位重色裝飾，以體現(xiàn)高檔住宅的沉穩(wěn)，并區(qū)別于現(xiàn)有建筑及在建建筑的深暖色的特質(zhì)。住宅主體飾面建議采用進口涂料。建筑色彩——建議采用淺暖色調(diào)為主調(diào)，底部及特殊部位重色裝飾，34窗臺設(shè)計——窗戶采取綠玻綠框設(shè)計，房間全部是凸窗，展現(xiàn)物業(yè)高貴品質(zhì)。陽臺以鐵藝欄桿裝飾，強調(diào)陽臺通透性和情趣。窗臺設(shè)計——窗戶采取綠玻綠框設(shè)計，房間全部35屋頂設(shè)計——可采用坡頂設(shè)計與平頂設(shè)計相結(jié)合，創(chuàng)造豐富的頂部空間，增加露臺空間，并增加社區(qū)天際輪廓的整體韻律。屋頂設(shè)計——可采用坡頂設(shè)計與平頂設(shè)計相36空中花園——高層建筑適當設(shè)計空中花園，使居高者在得益開闊的景觀視野的同時，享受摸得見的綠，高層住宅立面產(chǎn)生變化。空中花園——高層建筑適當設(shè)計空中花園，37首層架空——臨湘府路和地塊東邊建筑物首層外部為街鋪，內(nèi)部進展架空處理作為休閑綠化空間；地塊西邊建筑首層進展架空處理作為休閑綠化空間：一那么可增加中心園林的用地空間，強化開敞的空間感；二那么利于景觀縱橫向的深度滲透；三那么架空層之間可做成風雨連廊，增加戶外交流空間，營造親情空間、人文空間，提升生活品位。建議架空層路面為花崗巖或大理石。首層架空——臨湘府路和地塊東邊建筑物首層外部為街鋪，內(nèi)部進展38架空層綠化示意圖架空層綠化示意圖394、建筑戶型設(shè)計建議功能設(shè)計——建筑戶型設(shè)計盡可能保證功能齊備，以彰現(xiàn)尊貴。戶內(nèi)根本功能齊備，起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、書房、儲藏、陽臺等統(tǒng)籌考慮，同時大戶型中還應(yīng)適當考慮工人房、衣帽間等功能。四明設(shè)計——考慮當?shù)鼐幼〉膫鹘y(tǒng)習慣，盡量保證戶戶南北通透。同時，必須保證套內(nèi)不出現(xiàn)暗房，即保證廳、臥、廚、衛(wèi)四明。客廳、主臥——為表達社區(qū)生態(tài)、安康、閑逸、高貴的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好朝向及最好景觀的位置?？勺兓浴獜娀瘧魞?nèi)空間的可調(diào)性，盡量減少柱梁，適應(yīng)業(yè)主不斷變化的個性需求。4、建筑戶型設(shè)計建議功能設(shè)計——建筑戶型設(shè)計盡可能保證功能齊40戶型尺寸——尺寸設(shè)計人性化，方正寬闊，尺寸的再次放大是對人性化需求螺旋上升的最好表達。建議：平面三房主臥以25—35平方米為宜〔包括書房、衛(wèi)生間〕錯層和復式單位主臥以40—60平方米為宜〔包括書房、衛(wèi)生間、衣帽間〕平面及錯層客廳開間大于4.5米，復式單位客廳開間大于5.5米建筑標準層層高不低于3米，建筑底部架空層高度大于5米。戶型尺寸——尺寸設(shè)計人性化，方正寬闊，尺寸的再次放大是對人性415、建筑細部處理建議建筑單元入口——設(shè)計應(yīng)表達高貴、厚重之感，如入口緩坡設(shè)計。入戶大堂——精裝修，營造文化品位，與客戶身份匹配。首層電梯廳——地臺、墻身為花崗巖或云石或拋光磚，嵌名貴木飾；天花上裝美觀燈飾；冷氣供給。標準層電梯間——自然采光通風，并可考慮景觀電梯的設(shè)計。觀景陽臺、落地窗、低臺窗——強調(diào)陽光住宅的概念?？紤]到當?shù)鼐用駥δ媳毕蜃≌南M需求心理較強，且當?shù)貧夂蛩募厩宄?、冬季較長的特征，本工程宜強化陽光、綠色為賣點，表達生態(tài)及景觀的價值，建筑強化陽光臥室、觀景陽臺的概念，運用低窗、落地窗的設(shè)計手法，增大開窗面積，增加采光量。同時廚衛(wèi)宜應(yīng)強化采光、通風。5、建筑細部處理建議建筑單元入口——設(shè)計應(yīng)表達高貴、厚重之42落地門簾窗示意大面積玻璃窗及凸窗示意圖落地門簾窗示意大面積玻璃窗及凸窗示意圖43住宅大門——1.2米寬的雙扇推式入戶大門。住宅裝修標準——毛坯房；設(shè)備管線到位。接口——客廳、臥室、主衛(wèi)設(shè)插座。電視接口——客廳、主臥設(shè)有線電視插座，有書房間的應(yīng)設(shè)有接口。寬頻網(wǎng)接口——主臥設(shè)接線盒，有書房間的應(yīng)設(shè)置接口。住宅大門——1.2米寬的雙扇推式入戶大門。446、園林環(huán)境設(shè)計整體景觀環(huán)境應(yīng)表達自然、情趣之美的風格，以綠色、水、陽光生態(tài)、安康為主題，環(huán)境與建筑協(xié)調(diào)、融合，為居者提供一處天藍地綠、水潔氣暢、鳥語花香、安康人歡的祥和家園。以人為本、崇尚自然應(yīng)是社區(qū)環(huán)境設(shè)計的根本出發(fā)點。強調(diào)對人本身的尊重，為給居民創(chuàng)造舒適的戶外活動場所，讓居民在于景觀的交流中領(lǐng)略精神的愉悅和心理的滿足，社區(qū)環(huán)境設(shè)計應(yīng)著力突出社區(qū)安康性、休閑性。6、園林環(huán)境設(shè)計45設(shè)計原那么景觀環(huán)境設(shè)計中整體上應(yīng)本著：“多硬少綠“；噴泉〔硬底〕、疊水連接湖景；中心廣場形成核心；綠地、低矮灌木為主，中心園林東、北、西可選擇較高大樹種，平面與垂直相結(jié)合的多維綠化原那么。設(shè)計原那么景觀環(huán)境設(shè)計中整體上應(yīng)本著：46細節(jié)設(shè)計建議社區(qū)主入口——園林中心及兩點間的景觀軸線應(yīng)以重彩的手法營造景觀的震撼力。社區(qū)大門——形式應(yīng)與社區(qū)建筑整體風格相協(xié)調(diào)，不求奢華但求氣派、高貴，給人以高門大院之感。細節(jié)設(shè)計建議社區(qū)主入口——園林中心及兩點間的景觀軸線應(yīng)以重彩47大門示意圖大門示意圖48社區(qū)園林中心水景設(shè)計，動靜相宜，并強調(diào)親和性、趣味性。不主張大面積水體，因象湖作為社區(qū)大環(huán)境景觀，具有較強的參與性，應(yīng)最大程度挖掘利用，與社區(qū)景觀互補。社區(qū)水體可以室外泳池及兒童嬉水為中心，配合社區(qū)休閑路，營造活潑、有趣的汀步景觀。由社區(qū)主入口步入社區(qū)，映入眼簾的是層層迭泉，拾階而上，撲入視野的是潺潺流水，追流水的源頭是開闊的噴泉廣場〔可設(shè)計為旱地噴泉廣場，強化親水性、參與性〕。噴泉廣場作為社區(qū)園林中心，可用大面積的硬質(zhì)鋪裝，結(jié)合綠地、低灌、矮喬等植被，集中表達開闊的硬質(zhì)空間特質(zhì)。社區(qū)園林中心水景設(shè)計，動靜相宜，并強調(diào)親和性、趣味性。不主張49連接噴泉廣場主入口迭泉間自然流動水體示意連接噴泉廣場主入口迭泉間自然流動水體示意50在主入口兩側(cè)，可采用通透的柱廊上架構(gòu)觀景長廊平臺，憑欄感受象湖風景如畫。柱廊也可作為社區(qū)圍欄構(gòu)架，增強社區(qū)的平安感、私密感、森嚴感。景觀長廊平臺與大門設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一考慮。觀景長廊在主入口兩側(cè)，可采用通透的柱廊上架構(gòu)觀景長廊平臺，憑欄感受象51相對通透的鐵藝圍欄示意圖相對通透的鐵藝圍欄示意圖52一)住宅的經(jīng)濟技術(shù)指標建議項目參數(shù)備注總用地97.99畝X80%=52287平方米）住宅的比例為總用地的80%，容積率1.8住宅總建筑面積94116平方米建筑密度建議在30%左右綠化率40%左右七、規(guī)劃組團設(shè)想一)住宅的經(jīng)濟技術(shù)指標建議項目參數(shù)備注總用53二）住宅部分建議：1.1、布局：住宅單體分布與組合圍繞項目地形邊界線進行圍合式布局，臨街部分設(shè)置裙樓；形成一個整體密閉的私密性很強的高尚居住區(qū)。1.2、景觀：居住區(qū)整體設(shè)置中心景觀與中心活動廣場，同時與分布與地塊四周單體形成景觀互動。1.3、單體：住宅整體采用以15層限高50米為主的小高層建筑單體，部分朝向的單體采取首層架空的建筑模式。

1.4、朝向：所有單體均采用南北朝向，確保通風采光的通達性。二）住宅部分建議：54項目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于住宅部分，根據(jù)各方面的情況考慮，我司建議：

1、本項目住宅部分的容積率為1.8左右；

2、住宅占地面積占總占地面積80%

3、住宅總面積約94117平方米左右

4、產(chǎn)品形態(tài)為：12—17層小高層花園洋房（得樓率約85%左右）

5、主力住宅戶型面積在85-125㎡/套的二房及三房單位，配備部分四房單位（戶型比例建議另行提交）

；

6、層高3米，陽臺進深約為1.8米，

這種住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢在于：

1、產(chǎn)品為緊湊型，面積不大，總價不高，利于出售；

2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。

項目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于住宅部分，根據(jù)各方面的情況考慮55二)商業(yè)的經(jīng)濟技術(shù)指標建議項目參數(shù)備注總用地97.99畝X20%=13072平方米）商業(yè)的比例為總用地的20%，容積率2.8住宅總建筑面積36601平方米車位比366個按照100平方米:1二)商業(yè)的經(jīng)濟技術(shù)指標建議項目參數(shù)備注總用561.2、業(yè)態(tài)模擬：中心以室內(nèi)步行街、大型品牌餐飲集于一體的中央生活區(qū)，湘府路臨街帶以時尚名品店主，規(guī)劃路臨街帶以美食休閑配套一條街為業(yè)態(tài)核心。大型美食街大型美食街集中型休閑室內(nèi)步行街1.2、業(yè)態(tài)模擬：中心以室內(nèi)步行街、大型品牌餐飲集于一體的57項目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于商業(yè)部分，根據(jù)各方面的情況考慮，我司建議：

1、本項目商業(yè)部分的容積率為2.8左右；

2、商業(yè)占地面積不超過總占地面積20%

3、商業(yè)總面積不超過36600平方米左右

4、產(chǎn)品形態(tài)為：沿街及場內(nèi)商鋪約300-500個（得鋪率約55%左右）

5、主力商鋪面積在20-50㎡/個商鋪

；

6、商鋪參數(shù)約為面寬3.5-4.5米，進深6-9米；

7、一層高度5.5米，二層4.2米

這種規(guī)模的優(yōu)勢在于：

1、面積不大，總價不高，利于出售；

2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。項目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于商業(yè)部分，根據(jù)各方面的情況考慮58通過創(chuàng)造有吸引力的體驗空間為商業(yè)面積增值商業(yè)設(shè)計空間布局參考通過創(chuàng)造有吸引力的體驗空間為商業(yè)面積增值商業(yè)設(shè)計空間布局參考59人性化尺度是促進消費與可持續(xù)發(fā)展的手段人性化尺度是促進消費與可持續(xù)發(fā)展的手段60立面設(shè)計新趨勢新材料、新工藝帶來新的商業(yè)外觀時代感廣告、照明、展示、表演、發(fā)布賦予建筑新界面外裝手段多元化超越建筑局限建筑與設(shè)備技術(shù)、裝修甚至景觀的整合成為新挑戰(zhàn)立面設(shè)計新趨勢新材料、新工藝帶來新的商業(yè)外觀時代感61新材料、新工藝帶來新的商業(yè)外觀時代感王府井富陽廣場新材料、新工藝帶來新的商業(yè)外觀時代感王府井富陽廣場62王府井富陽廣場WangfujingFuyangPlaza廣告、照明、展示、表演、發(fā)布賦予建筑新界面深圳龍崗商業(yè)中心王府井富陽廣場WangfujingFuyangPlaza63大型購物中心設(shè)計室內(nèi)參考大型購物中心設(shè)計室內(nèi)參考64大型購物中心的特色設(shè)計大65大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計66大型購物中心的特色設(shè)計大67大型購物中心的特色設(shè)計大68大型購物中心的特色設(shè)計大69大型購物中心的特色設(shè)計大70大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計71大型購物中心的特色設(shè)計大72大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計73大型購物中心的特色設(shè)計大74大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計75大型購物中心的特色設(shè)計大76大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計77大型購物中心的特色設(shè)計大78大型購物中心的特色設(shè)計大79大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計80大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計81大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計82大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計83大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計84大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計85大型購物中心的特色設(shè)計大型購物中心的特色設(shè)計86大型購物中心的特色設(shè)計大87建筑與設(shè)備技術(shù)、裝修甚至景觀的整合成為新挑戰(zhàn)建筑與設(shè)備技術(shù)、裝修甚至景觀的整合成為新挑戰(zhàn)88一、住宅產(chǎn)品定位及戶型配比建議:物業(yè)檔次：長沙市標志性中高檔住宅形象定位:（在營銷推廣篇中）風格定位：現(xiàn)代、高貴典雅、精細之處彰現(xiàn)尊貴品質(zhì)主題定位：享受健康生活的優(yōu)品建筑園林定位：自然、情趣住宅產(chǎn)品定位及戶型配比一、住宅產(chǎn)品定位及戶型配比建議:物業(yè)檔次：長沙市標志性中高檔89支持之一：市場上可借鑒工程戶型配比一覽表1、針對性分析物業(yè)：物業(yè)名稱陽光100戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復式面積㎡64㎡109~115㎡㎡128~143㎡151~169㎡163~234㎡配比%20%50%20%10%銷售情況一期、二期共300套已售罄。支持之一：市場上可借鑒工程戶型配比一覽表1、針對性分析物業(yè)：90星城世家一期戶型面積套數(shù)比例銷售率3X2113-15170％80％4X2134-17820％50％5X2165-19810％60％復式20030％合計75％世嘉·國際華城戶型面積套數(shù)比例銷售率2X178-90560％3X2108-14660％70％4X2152-16010％70％5X220060％合計70％星城世家一期戶型面積套數(shù)比例銷售率3X2113-15170％91物業(yè)名稱銀港*水晶城戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復式面積㎡-㎡81㎡㎡125~131㎡154㎡㎡配比%20%34%46%銷售情況一期推貨532套銷售98%。物業(yè)名稱銀港*水晶城戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳92參考工程戶型匯總結(jié)論:戶型二房二廳三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)復式面積㎡70~90109~139140~178160~198160~274配比%5~20%29~70%20~49.8%10~28%10~22%總比率:6.8%45%30.8%13.5%３.９%分析:可以發(fā)現(xiàn)其共同點，在銷售的戶型配比上，多集中在三房二廳二衛(wèi)（舒適性）和四房二廳二衛(wèi)等戶型上;2)可見目前各品牌物業(yè)的主力戶型均以大戶型為主,相對而言小戶型和過大的戶型略微量少；參考工程戶型匯總結(jié)論:戶型二房二廳三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)93數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局提供數(shù)據(jù)階層劃分各階層的百分比推算各階層人數(shù)社會等級領(lǐng)導干部階層1.11.36上經(jīng)理階層2.83.47上私營企業(yè)主階層1.72.10上專業(yè)技術(shù)人員階層13.316.47中上辦事人員階層9.511.76中個體戶階層10.813.37中工人階層23.629.22中下農(nóng)民階層15.619.31中下無穩(wěn)定職業(yè)者階層21.726.86底層總計100123.80支持之二：2005年長沙主力消費群分析長沙市社會各階層的百分比及推算人數(shù)（%萬人）房產(chǎn)消費主流數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局提供數(shù)據(jù)階層劃分各階層的推算社會等級領(lǐng)94國家機關(guān)、事業(yè)單位領(lǐng)導及職工私營企業(yè)主娛樂產(chǎn)業(yè)人員中高級技術(shù)人員〔國企、私企、外企〕高校教職員工醫(yī)療系統(tǒng)職工外來貿(mào)易人員富裕農(nóng)民〔含農(nóng)轉(zhuǎn)非人口〕灰色人群〔邊緣人員〕其他結(jié)論：主流置業(yè)群體國家機關(guān)、事業(yè)單位領(lǐng)導及職工結(jié)論：主流置業(yè)群體95數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)長沙是個較為典型的消費城市，人均消費支出占人均可支配收入的比例一直維持在85%以上的水平，平均水平達90.33%。1、長沙居民消費力分析儲蓄水平低對價格敏感備注：此收入僅指顯性收入，未包含隱性收入數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)長沙是個較為典型的消費城市，人均消96支持數(shù)據(jù)之一來源：瀟湘晨報，2005年《長沙樓市需求白皮書》2、主流置業(yè)偏好支持數(shù)據(jù)之一來源：2、主流置業(yè)偏好97支持數(shù)據(jù)之二來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報告。支持數(shù)據(jù)之二來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報告。98客戶細分中端客戶高端客戶居住區(qū)域選擇中心區(qū)>南區(qū)>北區(qū)>河西,受原先居住區(qū)域影響較大本地客戶偏向于郊區(qū)置業(yè)外地客戶偏向于在市中心置業(yè)二次置業(yè)可能性視目前居住條件好壞而定,少數(shù)有購買小面積度假物業(yè)的傾向有多次置業(yè)的經(jīng)歷選擇的物業(yè)類型90%選擇一手樓一手樓選擇的物業(yè)形態(tài)多層或小高層別墅與TOWNHOUSE為首選交通要求公交路線依賴度較高，對停車位也有要求主要依靠私家車，對道路要求高配套要求對所有配套都有要求，配套越完善越好對餐飲、商業(yè)等配套不很在意，但要求運動設(shè)施與娛樂設(shè)施價格承受能力25—50萬以內(nèi)的洋房產(chǎn)品對他們有很大的吸引力在100萬內(nèi)都能接受，80萬以內(nèi)吸引力很大購買動機自用投資與度假裝修選擇毛坯希望提供裝修樣板供參考，購房則選擇毛坯最重視的價值點價格景觀景觀偏好親水性親水性，最好山水皆備3.主流買家產(chǎn)品消費觀念數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報告客戶細分中端客戶高端客戶居住區(qū)域選擇中心區(qū)>南區(qū)>北區(qū)>河西99支持之三：長奧2006年1-3月訪客分析1、長沙奧林匹克花園客戶簡析備注：

我司有針對性的抽取了長奧2006年1-3月364組客戶的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以最新的訪客數(shù)據(jù)來加以說明，以顯得支持更加充分。支持之三：長奧2006年1-3月訪客分析1、長沙奧林匹克花園100說明：從圖上數(shù)據(jù)顯示，到訪客的年紀偏成熟，31—56歲的總比例超過64%，25—30歲的年輕群體僅占21%。1、客戶的年齡結(jié)構(gòu)：說明：1、客戶的年齡結(jié)構(gòu)：1012、客戶的行業(yè)結(jié)構(gòu)：說明：從圖上可以看出，中層管理人員居多，比例高達20%，其次是個體、私企業(yè)主，總量共達26%，跟我司在前面的《長沙主力客戶客戶分析》結(jié)論吻合。2、客戶的行業(yè)結(jié)構(gòu)：說明：1023、客戶的區(qū)域分布：說明：由于長沙奧林匹克花園處于南邊，因此，相對來講原居民的區(qū)域量多些，僅雨花區(qū)、天心區(qū)的人就近50%，但相比之下，其他區(qū)域的也不低，可以預判：長沙市民購房不存在過多的區(qū)域概念限制。3、客戶的區(qū)域分布：說明：1034、客戶獲知信息途徑：說明：以我司推廣的“泛營銷模式”獲知途徑最為明顯，其中的朋友介紹、會員介紹、舊買家介紹、員工介紹等幾項的總比例為37%。4、客戶獲知信息途徑：說明：1045、對產(chǎn)品的需求：說明：由于長奧的產(chǎn)品比較單一，此數(shù)據(jù)參考準確性有限，但有一點是比較肯定，長沙人目前對首層復式接受度不高，這特別表現(xiàn)在圣爵菲斯的地復上，下沉式的結(jié)構(gòu)令人接受有限。5、對產(chǎn)品的需求：說明：1056、購房動機分析：說明：此問題為多選題，以改善環(huán)境、增加居住面積、有自己生活空間等等為主要比例，總體來講，多數(shù)是自住。6、購房動機分析：說明：1067、對交樓標準的選擇：說明：長沙本地的消費觀目前對毛坯房交樓一直很認同，主要是沒有裝修交樓的項目令市場認同。說明：對26萬—45萬的房屋接受度最高。8、對產(chǎn)品總價格的接受：7、對交樓標準的選擇：說明：說明：8、對產(chǎn)品總價格的接受：1078、客戶文化層次結(jié)構(gòu)：9、置業(yè)次數(shù)：說明：二次置業(yè)以上的買家比例較高，高達66%。說明：大學以上的買家比例較高，高達76%，買家群體文化素質(zhì)高。8、客戶文化層次結(jié)構(gòu)：9、置業(yè)次數(shù)：說明：說明：108結(jié)論：

從長沙奧林匹克花園的來訪客戶分析來看，目前目標客戶需求二房的為16%,需求經(jīng)濟型三房的為26%,大三房的為29%,需求四房的為21%,需求復式的為8%.

結(jié)論：109長奧目前在戶型的配比上三房二廳二衛(wèi)〔經(jīng)濟性〕的戶型配比為31.0%，三房二廳二衛(wèi)〔舒適性〕的戶型配比為25.8%，其次四房二廳二衛(wèi)戶型配比為25.1%，二房二廳二衛(wèi)的戶型配比為10.4%;通過以上數(shù)據(jù)總結(jié)，明顯可以得出長奧在戶型的配比比例上較為適中，各種戶型均有所考慮。目前長奧一期已經(jīng)銷售一空.支持之四：長奧戶型表結(jié)論

長奧目前在戶型的配比上三房二廳二衛(wèi)〔經(jīng)濟性〕的戶型配比為31110結(jié)論：從以上分析來看，長沙市民比較承受的工程及產(chǎn)品有以下共性：1、規(guī)模大——大盤能引領(lǐng)銷售，能有帶動效應(yīng)，容易引起買家的共鳴。2、地段好、環(huán)境好、交通便利；3、產(chǎn)品好——承受的洋房主力產(chǎn)品面積一般二房在85-95平方米，三房在120-140方，四房在140-160方。別墅、聯(lián)排、復式單位那么以200-400方比較容易承受。結(jié)論：111本工程的戶型配比建議說明:以上建議僅根據(jù)我司對市場的分析，以及對項目的經(jīng)濟指標參數(shù)建議指數(shù)得出參考，僅供應(yīng)貴司作為總體控制規(guī)劃方案的參考配比。房型二房經(jīng)濟型三房豪華型三房四房頂層復式（或閣樓）面積85~95100~115115~125130~140160~210比例15%30%35%15%5%備注：以上戶型建議，假設(shè)在設(shè)計中受到地塊面寬及進深、層數(shù)高低的影響，屆時以設(shè)計單位的調(diào)整具體戶型比例為準，但建議設(shè)計單位盡量不偏離本數(shù)據(jù)建議本工程的戶型配比建議說明:房型二房經(jīng)濟型三房豪華型三房四房頂112住宅戶型設(shè)計建議的3C分析框架回憶消費者和專業(yè)人士訪談，總結(jié)市場需求通過長沙市場現(xiàn)有中高端市場的掃描，分析市場供給和競爭現(xiàn)狀，作為分析根底通過高檔居住物業(yè)戶型設(shè)計的研究，進展案例借鑒Answer

CompetitionConsumer

Case戶型建議住宅戶型設(shè)計建議的3C分析框架回憶消費者和專業(yè)人士訪談，總結(jié)113通過對廣州中高檔住宅物業(yè)戶型設(shè)計進展研究，總結(jié)出居家型高檔物業(yè)的幾項重要特征Case：廣州雅居樂引入了戶內(nèi)花園和垂直綠化系統(tǒng)，餐廳、客廳共享戶內(nèi)花園，增強室內(nèi)外空間的對話萬科四季花城利用自然地形高差引入了坡地建筑〔不同樓層有不同入口〕中海名都的高層電梯廳直接對外采光、通風，創(chuàng)造生態(tài)空間特征1.舒適度是必要條件特征2.進行產(chǎn)品創(chuàng)新，提升物業(yè)附加值特征3.各種功能房間的面積和比例調(diào)整通過大露臺、陽臺、外飄窗、前后院、垂直綠化等外圍空間，使室內(nèi)和外部自然環(huán)境更好結(jié)合，加大采光、通風效果通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯層的設(shè)計，增加空間層次感新穎的建筑形式，大景觀面戶型方正通透居家生活所需各種功能空間完善、齊備，如衣帽間、中西廚等功能分區(qū)明晰，活動空間豐富，如主仆分道適當減少不必要的臥室個數(shù)或次臥空間；適當加大主臥室、客廳和餐廳的面積，彰顯主人身份；空間尺度偏大，客廳開間不小于5米戶型建議通過對廣州中高檔住宅物業(yè)戶型設(shè)計進展研究，總結(jié)出居家型高檔物114回憶消費者和專業(yè)人士訪談，總結(jié)市場需求通過長沙市場現(xiàn)有中高端市場的掃描，分析市場供給和競爭現(xiàn)狀，作為分析根底通過中高檔居住物業(yè)戶型設(shè)計的研究，進展案例借鑒AnswerCompetitionConsumer

Case住宅戶型設(shè)計建議的3C分析框架戶型建議回憶消費者和專業(yè)人士訪談，總結(jié)市場需求AnswerComp115長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計普遍存在的問題美林景園134m2上海城125m2客廳獨立性不強,被穿越三房主人房沒有衣帽間戶型建議長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計普遍存在的問題美林景園134m2116香墅美地125m2陽光100148m2沒有設(shè)置工作陽臺沒有考慮室外空調(diào)機位置長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計普遍存在的問題戶型建議香墅美地125m2陽光100148m2沒有設(shè)置工作陽臺沒117香墅美地126m2房間互相干擾世嘉國際華城127m2交通走道過長、衛(wèi)生間偏遠主臥室餐廳長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計普遍存在的問題戶型建議香墅美地126m2房間互相干擾世嘉國際華城127m2交通118陽光100二期戶型左岸春天193m2暗廁暗廁、暗廚長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計普遍存在的問題戶型建議陽光100二期戶型左岸春天193m2暗廁暗廁、暗廚長沙119陽光100進行了戶型設(shè)計創(chuàng)新，完善居住空間的科學設(shè)計，市場給予了積極反饋，但仍有改進空間優(yōu)點：戶型方正通透、實用率高入戶花園提升居住品質(zhì)享受功能分區(qū)明晰、布局合理建筑立面造型新穎美觀創(chuàng)新透空式板樓，增強室內(nèi)光線與通風效果缺陷：臥室過于局促且嚴重缺乏儲物空間部分戶型通風、采光較差主臥結(jié)構(gòu)死角空間浪費客衛(wèi)狹小黑暗，通風不暢戶型建議陽光100進行了戶型設(shè)計創(chuàng)新，完善居住空間的科學設(shè)計，市場給120競爭分析結(jié)論長沙中高檔及高檔物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展空間較大戶型建議競爭分析結(jié)論長沙中高檔及高檔物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展空間較大戶型建議121長沙中高端消費者在戶型方面的根本偏好消費者市場調(diào)查的根本結(jié)論:長沙中高層消費者對大面寬、短進深的寬大戶型十分向往，尤其青睞寬大的客廳和陽臺，強調(diào)景觀視野的開闊和優(yōu)美；對采光通風和戶型方正有著強烈要求；對樓間距相當敏感，寬闊的樓間距以及優(yōu)美、視覺開暢的社區(qū)景觀園林綠化成為社區(qū)品質(zhì)的重要標準之一；在提高居住舒適度與增強主人自豪感方面的戶型創(chuàng)新設(shè)計頗受歡送，如入戶花園、空中花園、270度落地觀景窗；視野開闊、居高臨下的高層和親近自然的低密度類別墅產(chǎn)品是長沙消費者心目中的高檔物業(yè)；多層物業(yè)目前還停留在“需要爬樓梯〞中低端形象階段，產(chǎn)品設(shè)計的落后是關(guān)鍵原因，隨著多層產(chǎn)品品質(zhì)的提升，人們的觀念正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。戶型建議長沙中高端消費者在戶型方面的根本偏好消費者市場調(diào)查的根本結(jié)論122項目戶型設(shè)計的基本原則：生理和生活功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚等）和個人活動及臥室等分開，不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）等和需長期水潤空間（廚、衛(wèi)等）分開，不混雜。動靜分區(qū)：動區(qū)（客廳、飯廳等）和靜區(qū)（臥室等）隔離，不干擾。項目戶型設(shè)計的基本原則：主次分區(qū)主次分區(qū)：戶型按主要功能分為三個區(qū)：A.公共活動區(qū)：供起居交流用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。B.私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)睡眠休息用，如臥室、書房等。C.輔助區(qū)：供以上各部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能，動靜特性不同，有小環(huán)境的要求，使之使用合理而又不相互干擾。項目戶型設(shè)計的基本原則：生理和生活功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動123本項目戶型的亮點設(shè)置“主人生活系統(tǒng)”的設(shè)計。在適當加大主臥面積的前提下，選擇主臥在整個戶型中處于優(yōu)越位置與朝向，并考慮書房等主人主要活動空間的的設(shè)計。在140平方米以上大戶型設(shè)計中，每戶主臥內(nèi)設(shè)置“進入式換衣間"。細分客廳功能。餐廳與客廳分離。在面積較大的戶型中，客廳分離出功能不同且分布相對獨立的會客廳和起居室。空中花園的設(shè)計長沙消費者對于空中花園的受讓程度很高，而且本項目的景觀資源是核心競爭力之一，因此在洋房設(shè)計中著重考慮空中花園的設(shè)計。單體設(shè)計中應(yīng)讓客戶有更多的“實惠感”（盡可能的送面積）。本項目戶型的亮點設(shè)置“主人生活系統(tǒng)”的設(shè)計。124戶型根本建議戶型內(nèi)房間的根本組合關(guān)系建議如下：主要房間〔客廳、主臥室及一間次臥室〕面向主要的景觀或重要的朝向；客廳具有獨立性不被穿越；臥室具有私密性，與客廳及餐廳分隔；餐廳與廚房靠近公共衛(wèi)生間位置適中，不會過于深入戶型設(shè)計戶型根本建議戶型內(nèi)房間的根本組合關(guān)系建議如下：戶型設(shè)125戶型設(shè)計三房戶型推薦戶型亮點：入戶花園、“L”型落地窗、圓形外飄臺可改為一間房入戶花園面積>10m2；客廳＋飯廳面積>40m2；客廳開間>4.2m；主臥面積>20m2。戶型設(shè)計三房戶型推薦戶型亮點：入戶花園、“L”型落地窗、圓126戶型設(shè)計四房戶型推薦戶型亮點：入戶花園、空中院館、主臥“L”型落地窗、圓形外飄臺；可改為一間房入戶花園面積>15m2；空中院館面積>12m2；客廳＋飯廳面積>45m2客廳開間>4.5m；主臥面積>25m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；可將空中院館與主臥結(jié)合，改為主臥帶功能房（如書房）的設(shè)計；戶型設(shè)計四房戶型推薦戶型亮點：入戶花園、空中院館、主臥“L”127戶型設(shè)計方向總結(jié)戶型設(shè)計戶型面積戶型設(shè)計基本要求戶型價值點三房兩廳兩衛(wèi)120～140m2入戶花園面積>15m2；客廳＋飯廳面積>40m2；客廳開間>4.5m；主臥面積>20m2；創(chuàng)新入戶花園；主臥全落地窗；圓形外飄臺；四房兩廳兩衛(wèi)140～160m2入戶花園面積>15m2；空中院館面積>12m2；客廳＋飯廳面積>45m2；客廳開間>4.5m；主臥面積>25m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；創(chuàng)新入戶花園；創(chuàng)新空中院館；主臥全落地窗；圓形外飄臺；復式180～220m2客廳開間>5m；主臥面積>30m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；創(chuàng)新空中庭院；創(chuàng)新躍復式設(shè)計；頂層超高層高；戶型設(shè)計方向總結(jié)戶型設(shè)計戶型面積戶型設(shè)計基本要求戶型價值點三128主臥面積：16－20平方米次臥面積：12－16平方米書房面積：12－16平方米主衛(wèi)面積：8-10平方米次衛(wèi)面積：4－6平方米廚房面積：6－8平方米餐廳面積：12－18平方米客廳面積：25－35平方米標準三房兩廳各房間參考面積（110~140平方米）戶型設(shè)計主臥面積：16－20平方米標準三房兩廳各房間參考面積（129戶型設(shè)計戶型設(shè)計——將室內(nèi)空間充分外延是庭院洋房戶型的主要特點戶型設(shè)計戶型設(shè)計——將室內(nèi)空間充分外延是庭院洋房戶型的主要特130戶型設(shè)計戶型設(shè)計創(chuàng)新關(guān)鍵點入戶花園、大露臺、凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計；空中院館設(shè)計；標準平面采用躍式設(shè)計，頂二層采用躍復式設(shè)計；超高層高。戶型設(shè)計戶型設(shè)計創(chuàng)新關(guān)鍵點131入戶花園設(shè)計：——提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；——入戶空中花園既能美化室內(nèi)環(huán)境，還可以作為玄關(guān)功能，體現(xiàn)戶型的舒適性。戶型設(shè)計入戶花園入戶花園設(shè)計：戶型設(shè)計入戶花園132大進深陽臺2.5m戶型設(shè)計大進深陽臺2.5m戶型設(shè)計133“能跳舞的大陽臺”“空中四合院”很小的“觀景陽臺”特色陽臺戶型設(shè)計“能跳舞的大陽臺”“空中四合院”很小的“觀景陽臺”特色陽臺134彈性凸窗送面積交樓標準打掉后樣板建筑外立面不受影響窗空間使用靈活高度低于2.2米隱形櫥柜，不計建筑面積磚砌假凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不算面積戶型設(shè)計彈性凸窗送面積交樓標準打掉后樣板建筑外立面不受影響窗空間使用135這是一個客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。空中院館設(shè)計戶型設(shè)計這是一個客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點，并提供136躍式設(shè)計:——明確區(qū)間功能的劃分；——利用空間變化，增加室內(nèi)層次感；躍式的多層次空間戶型設(shè)計躍式設(shè)計:躍式的多層次空間戶型設(shè)計137頂層4.8m超高層高——復式單位可贈送面積

(坡屋頂?shù)淖龇?自建閣樓后的空間買房送空間戶型設(shè)計頂層4.8m超高層高——復式單位可贈送面積

(坡屋頂?shù)淖龇?138空中別墅上層加高空間——讓客戶可以自由間隔頂層采取退臺的形式，并贈送大露臺頂層空中別墅示意(平層的做法)戶型設(shè)計空中別墅上層加高空間——讓客戶可以自由間隔頂層采取退臺的形式139大落地窗引景入室景觀及朝向較好的單元，客廳、臥室部分可以采用較大面積的觀景窗臺，將景觀資源最大化。戶型設(shè)計大落地窗引景入室景觀及朝向較好的單元，客廳、臥室部分可以采用140戶型設(shè)計觀光電梯戶型設(shè)計觀光電梯141經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（1）

——星級人文會所書吧、音樂吧等散發(fā)人文氣息Mini影院、HiFi視聽室、美容院等提升會所檔次健身房、桑拿浴室、桌球室、小型超市等基本設(shè)施會所面積：總建面2000m2配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（1）

——星級人文會所書吧、音樂吧等散142經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（2）

——泛會所配套設(shè)施更大范圍活動空間；更大范圍綠色參與空間；具體設(shè)施休閑椅兒童游樂特色茶座散布于住宅裙樓首層，以及小區(qū)內(nèi)外園林環(huán)境之間的休閑、娛樂、康體、交流的空間和設(shè)施。經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（2）

——泛會所配套設(shè)施更大范圍活動空143經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（3）

——雙語幼兒園高檔雙語幼兒園，打造名牌教育配套提升本項目及城南新區(qū)的人文價值配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（3）

——雙語幼兒園高檔雙語幼兒園，打144經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（4）

——半地下車庫:體現(xiàn)成本控制及立體綠化高層組群內(nèi)建集中式半地下車庫，節(jié)省成本頂層做空中花園，實現(xiàn)立體園林半地下車庫，自然采光、通風頂部空中花園，增加層次感，實現(xiàn)立體綠化配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價值（4）

——半地下車庫:體現(xiàn)成本控制及立145物業(yè)管理建議——提供附加值物業(yè)管理高品質(zhì)的物業(yè)管理是提升物業(yè)檔次的重要保證寬網(wǎng)社區(qū)——小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實現(xiàn)網(wǎng)上購物、網(wǎng)上銀行、寬帶VOD點播等;監(jiān)控系統(tǒng)——實現(xiàn)可視對講、紅外線保安、遠程抄表等;背景音樂——會所、園林等地方設(shè)置背景音樂系統(tǒng);增值配套服務(wù)——24小時家政（清潔、保姆、洗衣等）;幼兒托管中心（泛會所）醫(yī)療保健服務(wù)（會所）公務(wù)員班車交通站線（小區(qū)入口）物業(yè)管理建議——提供附加值物業(yè)管理高品質(zhì)的物業(yè)管理是提升物業(yè)146商業(yè)——都市的

人們向往的去處充滿活力的不夜街動感的block街區(qū)商業(yè)都市時尚的購物中心商用物業(yè)建議商業(yè)——都市的

人們向往的去處充滿活力的不夜街動感的bloc147商用物業(yè)建議商業(yè)——休閑的商用物業(yè)建議商業(yè)——休閑的148商業(yè)——街區(qū)化的商用物業(yè)建議商業(yè)——街區(qū)化的商用物業(yè)建議149本項目商業(yè)的沿街昭示性最強，最能夠展現(xiàn)社區(qū)的形象與品質(zhì)。商業(yè)的設(shè)計要有檔次、顯得大氣，商業(yè)外墻建議為全透明式，采用大塊面玻璃，與周邊街鋪形象上拉開差距。商業(yè)立面效果建議商用物業(yè)建議本項目商業(yè)的沿街昭示性最強，最能夠展現(xiàn)社區(qū)的形象與品質(zhì)。商業(yè)150關(guān)鍵節(jié)點示意商業(yè)中庭商業(yè)內(nèi)街商用物業(yè)建議關(guān)鍵節(jié)點示意商業(yè)中庭商業(yè)內(nèi)街商用物業(yè)建議151利用DIS系統(tǒng)進行“城界界定”——大型燈柱廣告體現(xiàn)大氣魄/形象墻商業(yè)主賣場頂部設(shè)置標志性符號，加強入口的造型處理，提高項目昭示性：“城界界定”。形成聚集效應(yīng)。商用物業(yè)建議利用DIS系統(tǒng)進行“城界界定”——大型燈柱廣告體現(xiàn)大氣魄/形152步行系統(tǒng)制造不同功能區(qū)間的充分貫通空中連廊的處理商用物業(yè)建議步行系統(tǒng)制造不同功能區(qū)間的充分貫通空中連廊的處理商用物業(yè)建議153裙樓商場頂部開天窗，與小區(qū)架空園林完美結(jié)合商場頂部處理商用物業(yè)建議裙樓商場頂部開天窗，與小區(qū)架空園林完美結(jié)合商場頂部處理商用154建立區(qū)域邊界：DIS體系區(qū)域識別系統(tǒng)DIS

(districtidentificationssystem)利用相鄰及穿過項目的道路，統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域。讓這幾段路成為城市風景線。使消費者感受進入完全不同的區(qū)域，建立強勢區(qū)域形象體現(xiàn)大盤獨有的規(guī)模優(yōu)勢?？梢酝ㄟ^以下元素：設(shè)置地標建筑物及核心廣場圍墻和導示系統(tǒng)室外家私雕塑、小品、路燈、路牌植被鋪地、抬高區(qū)域地坪DIS建議建立區(qū)域邊界：DIS體系區(qū)域識別系統(tǒng)DIS

(distri155地標建筑物及廣場意象DIS建議地標建筑物及廣場意象DIS建議156道路系統(tǒng)DIS建議道路系統(tǒng)DIS建議157道路的地面及鋪面DIS建議道路的地面及鋪面DIS建議158候車廳DIS建議候車廳DIS建議159城市雕塑與小品DIS建議城市雕塑與小品DIS建議160商業(yè)的視覺統(tǒng)一/室外家俱DIS建議商業(yè)的視覺統(tǒng)一/室外家俱DIS建議161導示系統(tǒng)36-38#DIS建議導示系統(tǒng)36-38#DIS建議162五）住宅客戶定位:誰是我們的客戶？五）住宅客戶定位:誰是我們的客戶？1631.成交客戶年齡層次分析年齡25歲以下26~30歲31~35歲36~45歲46~55歲56歲以上合計成交客戶25445745194194比例13%23%29%23%10%2%100%1.成交客戶年齡層次分析年齡25歲以下26~30歲31~351642.購置房型客戶類型明細表年齡25歲以下26~30歲31~35歲36~45歲46~55歲56歲以上合計2房311441023經(jīng)濟型3房10101295248舒適型3房719191362664房5315146043底復0100001閣樓02470013合計25465447184194百分比13%24%28%24%9%2%100%從以上各表反映：雖然項目定位從最初的運動住宅轉(zhuǎn)變到后續(xù)的準豪宅基礎(chǔ)上，但經(jīng)過以上整體的數(shù)據(jù)分析；客戶群并沒有出現(xiàn)所想象的產(chǎn)生兩極分化,而是較為平均的細分到每一個年齡層次里面，26至45歲是長沙奧林匹克花園的主力購買層;從購買房型客戶類型細分表可知，購買2房的客戶多集中在26至30歲。因為這類型的客戶較集中，為首次置業(yè)所以購買力有限且選擇均為一次到位的戶型。2.購置房型客戶類型明細表年齡25歲以下26~30歲31~1653.置業(yè)次數(shù)分析:通過與購房動機的比較，我們可以得出這樣一個結(jié)論：目前購買長沙奧林匹克花園的客戶大部分（二次置業(yè)以上占到60%），以改善居住環(huán)境為目的。這反映了我公司在前一階段的營銷具有成功之處，積極吸納了比例眾多二次置業(yè)客戶。同時，該部分客戶對居住環(huán)境、配套、建筑品質(zhì)等均具有較高的要求。3.置業(yè)次數(shù)分析:通過與購房動機的比較，我們可以得出這樣一個1664.成交客戶居住區(qū)域、工作區(qū)域居住區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湘潭市株洲市瀏陽市省內(nèi)

城市國內(nèi)其

他城市境外合計成交客戶306427340112017180194比例15%3%22%38%2%0%1%1%1%0%9%9%0%100%工作區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湘潭市株洲市瀏陽市省內(nèi)

城市國內(nèi)其

他城市境外合計成交客戶2311487160124011170194比例12%6%25%37%3%0%1%1%2%0%6%9%0%100%從上述數(shù)據(jù)看出:因為長奧項目地處天心區(qū)與雨花區(qū)的交接位，客戶多集中在這兩個區(qū)域里面.但同時也應(yīng)該看到對于客戶市場上所表現(xiàn)的市場多元化趨勢，關(guān)系到其他區(qū)域由于其特殊的地域情結(jié)的開發(fā)，應(yīng)該更加則重于項目的品牌、人脈等宣傳且通過宣傳達到廣而告知的目的。分析：本項目位置于長奧處于相同位置，因此，推廣的區(qū)域參考非常重要4.成交客戶居住區(qū)域、工作區(qū)域居住區(qū)域芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花1675.成交客戶職業(yè)分析職業(yè)公務(wù)員個體業(yè)主私企企業(yè)主一般職員中高層管理技術(shù)人員銷售人員退休教師金融IT其它合計成交客戶16312014462681105116194比例8%16%10%7%24%13%4%1%5%3%1%8%100%作為長沙奧林匹克花園的成交客戶年齡層次分析來說，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)成交分析可知，中高層管理人員、技術(shù)人員、私企業(yè)主仍然占了主導。其高層次的知識面亦有利于提高整個小區(qū)內(nèi)的居住氣氛和小區(qū)的素質(zhì)。分析：這給本項目在客戶的深度挖掘上提供了可行性參考意見，注重在客戶市場的營銷工作開展上，實現(xiàn)輻射區(qū)域針對性市場推廣.5.成交客戶職業(yè)分析職業(yè)公務(wù)員個體業(yè)主私企企業(yè)主一般職員中高1686.成交客戶獲知途徑分析：從以上數(shù)據(jù)可知道，客戶仍然較為集中從廣告、報紙、房地產(chǎn)網(wǎng)站等主流媒體等傳播途徑關(guān)注長沙奧林匹克花園的一舉一動。蕭湘晨報、戶外路牌廣告、網(wǎng)站成為不可缺少的工具。如何有效的利用，成為下一階段的主導目標。但從中反映客戶的述求點較為集中，通過增加廣告投放、網(wǎng)站的維護可以有效改善項目的人脈傳播效果。6.成交客戶獲知途徑分析：1697.購置奧林匹克花園的主要理由分析：由上可知道，客戶對于長沙奧林匹克花園認同點比較集中就是品牌。同樣本項目如何配合硬件的支持，提升項目的品牌價值將是本項目踏入市場前期階段最為關(guān)鍵的工作。7.購置奧林匹克花園的主要理由分析：1708.教育程度分析在對長奧成交客戶進行分析后，發(fā)現(xiàn)普遍的教育程度非常高，86%是大學以上學歷，這對于本項目日后的宣傳推廣及社區(qū)氛圍的營造有極大的好處。同時，這也意味著這類型客戶對合同的執(zhí)行、產(chǎn)品品質(zhì)、生活品質(zhì)有著極大的要求。分析：本項目如果引導得當，一批高學歷、在社會上具有影響力的客戶，將成為項目最為忠實地口碑傳播者，對項目形象具有極大的提升。如果引導不當，或者在售后各種出現(xiàn)問題，其負面影響也是巨大的。在營銷中，針對這樣高學歷的客戶，開展高品位的活動是非常有必要的。8.教育程度分析在對長奧成交客戶進行分析后，發(fā)現(xiàn)普遍的教育程1719.購房考慮因素分析在這一批高學歷、高收入、多次置業(yè)的客戶群體當中，對購房考慮的前五位因素是：綠化景觀、會所/運動設(shè)施、交通配套、教育配套、小區(qū)規(guī)模。這就是對于如何提升項目在客戶群心目中的價值提供了方向。分析：若結(jié)合“購買長沙奧林匹克花園的主要理由”分析，可以看出來目前購房的客戶還是基于對項目品牌的信任，而且對于項目后續(xù)的配套寄于厚望，而如何達至這批客戶的期望值，甚至超越其期望值，讓其成為本項目最為重要的口碑傳播者是后續(xù)工作中最為重要的。9.購房考慮因素分析在這一批高學歷、高收入、多次置業(yè)的客戶群172長奧成交客戶分析結(jié)論:26至45歲是長沙奧林匹克花園的主力購置層;目前購置長沙奧林匹克花園的客戶大局部〔二次置業(yè)以上占到60%〕，以改善居住環(huán)境為目的;因為長奧工程地處天心區(qū)與雨花區(qū)的交接位，客戶多集中在這兩個區(qū)域里面.但同時也應(yīng)該看到對于客戶市場上所表現(xiàn)的市場多元化趨勢;現(xiàn)有數(shù)據(jù)成交分析可知，中高層管理人員、技術(shù)人員、私企業(yè)主仍然占了主導;從以上數(shù)據(jù)可知道，客戶仍然較為集中從廣告、報紙、房地產(chǎn)網(wǎng)站等主流媒體等傳播途徑關(guān)注長沙奧林匹克花園的一舉一動。客戶對于長沙奧林匹克花園認同點比較集中就是品牌;對成交客戶進展分析后，發(fā)現(xiàn)普遍的教育程度非常高，86%是大學以上學歷;基于對工程品牌的信任，而且對于工程后續(xù)的配套寄于厚望.長奧成交客戶分析結(jié)論:26至45歲是長沙奧林匹克花園的主力購1732、本工程目標客戶特征描述按照100—125平方米的主力戶型設(shè)定產(chǎn)品；按照預期均價為3200元設(shè)定價格；主力產(chǎn)品的總價格大約為35萬—45萬元左右；購置者的家庭收入幅度必須為：5000~8000元〔為月供款的二倍以上〕家庭積蓄總額必須在在15萬—25萬元以上；〔為支付首期款項額的1.6倍〕;職業(yè)特征多為企業(yè)的中高層管理者，小型企業(yè)主，高校教師和IT工作者;綜合特點:高文化知識、高收入、高品位。2、本工程目標客戶特征描述按照100—125平方米的主力戶型174四〕對核心客戶群的圈定核心客戶群重點客戶群游離客戶群偶得客戶群本區(qū)域周邊企業(yè)單位員工，如紅星商圈附近企業(yè)主經(jīng)濟富裕的原居民天心區(qū)、雨花區(qū)的高收入人群長沙中心市區(qū)、的公務(wù)員、高級白領(lǐng)、私企老板、早期置業(yè)的中產(chǎn)以上階層河西、芙蓉北附近的公務(wù)員、高級白領(lǐng)、私企老板等外省在此經(jīng)商的高級管理人員、私企老板等四〕對核心客戶群的圈定核心客戶群重點客戶群游離客戶群偶175五〕客戶文化特征經(jīng)濟實力高端中端低端高中低目標客戶對什么最有感覺？物質(zhì)與精神并重；實體與概念并重；他們也有小市民情結(jié)，會追促銷潮流。教育背景五〕客戶文化特征經(jīng)濟實力高端中端低端高中低目標客戶對什么最有176我們把這批客戶，定義為：城市新貴客戶定位我們把這批客戶，定義為：客戶定位177消費群體意象圖消費群體意象圖178他們會是：大學的教師、律師、金融、醫(yī)生、設(shè)計、藝術(shù)界等的專業(yè)人士；周邊工業(yè)園、IT、外企等的中高層管理