沈陽三一新天地項目產(chǎn)品規(guī)劃建議最終課件

三一·新天地項目產(chǎn)品規(guī)劃建議三一·新天地項目1目錄一、項目概況二、房地產(chǎn)市場研究三、市場暢銷產(chǎn)品四、產(chǎn)品規(guī)劃建議五、項目規(guī)劃調(diào)整方案六、新規(guī)劃方案經(jīng)營測算目錄一、項目概況2一、項目概況一、項目概況3項目基本指標及規(guī)劃限制條件項目位置：沈陽市鐵西區(qū)洪湖二街23號一期占地面積：4.32萬平方米建筑面積：____萬平方米容積率：____地塊形狀：不規(guī)則的矩形項目基本指標項目基本指標及規(guī)劃限制條件項目位置：沈陽市鐵西區(qū)洪湖二街234用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整；兩邊為市政道路，另二邊鄰老社區(qū)和項目二期用地西北至洪湖二街

地塊內(nèi)部東南：東南目前為廢棄的廠區(qū)，規(guī)劃中的項目二期。內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀大部分為平整的荒地，內(nèi)部有幾個大坑。西北：洪湖二街以北為中國海外貿(mào)易公司。西南至燕塞湖街東北至洪湖小區(qū)

西南：燕塞湖街以西為盛發(fā)集團辦工廠區(qū)。東北：為洪湖小區(qū)，為回遷房。東南至規(guī)劃中二期

用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整；兩邊為市政道路，另二邊鄰老社5項目區(qū)位項目處于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。項目緊鄰沈陽二環(huán)線。區(qū)域內(nèi)以原居民為主，隨著城市發(fā)展外擴，目前以成為沈陽熱點開發(fā)區(qū)域之一。隨著區(qū)域環(huán)境的建設(shè)，地鐵一號線的開通，必將推進該區(qū)域的地產(chǎn)市場發(fā)展。項目區(qū)位項目處于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。6項目發(fā)展?jié)摿﹁F百商圈新城商圈三一新天地本項目正處于鐵百商圈與新城商圈交匯處，隨著鐵西鐵百商圈的不斷擴大完善，以及新城商圈的形成。再加上地鐵的開通、配套的逐漸完善，本項目具有強大的發(fā)展?jié)摿?。項目發(fā)展?jié)摿﹁F百商圈新城商圈三一新天地本項目正處于鐵百商圈與7項目SWOT分析SWOTOpportunity（機會）沈陽市場剛性需求仍是主要購買力，如市場回暖同樣為項目的發(fā)展提供機會；09年地鐵一號線的開通，縮短了項目與城市中心的距離，拓寬項目客戶群，為項目銷售提供機會；如項目能抓住客戶需求，因地制宜的進行產(chǎn)品設(shè)計，也是項目發(fā)展的一個機會。Strength

（優(yōu)勢）項目緊臨主要交通干道（沈遼路、沈新路），交通暢達性較高；三一集團實體品牌支撐，為項目發(fā)展提供良好保障；產(chǎn)品種類眾多，80萬平方米雄踞區(qū)域體量之首，打造低密度城市生活；項目自身配套齊全。Weakness（劣勢）雖然道路通常，但公交線路較少，為項目銷售及客戶出入帶來不便；項目開發(fā)由內(nèi)而外進行，內(nèi)部地塊受位置影響，不利于整體項目的包裝宣傳，市場接受度將受一定影響。Threat（威脅）區(qū)域競爭項目供應(yīng)量較大，瓜分客源，為項目成功銷帶來威脅；整體房地產(chǎn)市場低迷，為項目整體發(fā)展帶來影響。項目SWOT分析SWOTOpportunity（機會）Str8項目本體條件小結(jié)交通條件區(qū)位認知配套資源沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。重點開發(fā)區(qū)域。本地塊周邊眾多大型企業(yè)交通路況較好，臨沈遼、沈新。眾多公交線路，以及09年開通的地鐵一號線。周邊目前配套較少。距二環(huán)內(nèi)配套需要5分鐘車程到達。項目本體條件小結(jié)交通條件區(qū)位認知配套資源沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。交9二、房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究10市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場1108沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品均價在7月后出現(xiàn)下滑，但依然高于07年價格，價格整體水平已經(jīng)出現(xiàn)明顯波動，但是仍比較穩(wěn)定。不過，由于目前購房者對于房價下調(diào)有比較強烈的預(yù)期，開發(fā)商若不對房價做出適當調(diào)整，成交量低靡的現(xiàn)狀恐難在短時間內(nèi)得到改善。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品均價在7月后出現(xiàn)下滑，但1208年沈陽商品房供大于求，在國際金融危機日益嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑風(fēng)險的大背景下，沈陽房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立，開發(fā)商更多的是期盼政策面能夠有有力的救市政策出臺，沈陽整個市場觀望氣氛濃重，推盤節(jié)奏明顯放緩。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品房供大于求，在國際金融危機日益嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟出1308年房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)1、住宅：住宅購房者的觀望情緒在9月逐漸消散；但隨之金融危機爆發(fā)，觀望情緒再次濃厚。成交下滑。2、商業(yè)：在金融危機前，由于住宅的觀望情緒濃厚，使得辦公與商網(wǎng)的投資、保值價值得以顯現(xiàn)，辦公與商網(wǎng)成交面積的增加；但在金融危機爆發(fā)后，此項數(shù)據(jù)也明顯下滑。3、別墅：在碧桂園的拉動下，08年別墅成交面積創(chuàng)歷史新高。4、政策：國家及地方政府在10月后，連續(xù)出臺一系列“救市”政策。5、開發(fā)商：開發(fā)商也在觀望市場，紛紛少推頻推試驗市場，同時，等待國家政策的導(dǎo)向指引。6、房價：從04年起的房價逐年高漲趨勢結(jié)束，就目前進入調(diào)整期。7、土地：一改往年拿地的熱潮局面，從10月起，開發(fā)商拿地量劇減。也有較少開發(fā)商逆勢拿地。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)1、住宅：住宅購房者的觀望情緒在914易居觀點：11月開始的“中央救市”使戰(zhàn)局發(fā)生了微妙的變化，購房人和開發(fā)商的心理狀態(tài)都發(fā)生了轉(zhuǎn)變，雖然市場還沒有出現(xiàn)明顯的反應(yīng)，這也是因為中國人傳統(tǒng)的“過年”觀念導(dǎo)致，而年后，爭奪陣地的大小戰(zhàn)役還是不可避免，圍繞著價格、購買力和住房保障的問題將重新拷問市場。1、國務(wù)院總理溫家寶10.17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，針對房地產(chǎn)行業(yè)，會議強調(diào)，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房

2、財政部緊急發(fā)布“十點措施”旨在維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定；3、降低基準利率及首次購房者且90平以下者的首付款；4、政府補貼；5、降低契稅；6、行業(yè)向更穩(wěn)定方向發(fā)展：08年后3年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。按照規(guī)劃提出的工作目標，3年解決747萬戶低收入家庭住房困難，加上目前已解決的住房困難的200多萬戶低收入家庭，全國1000萬戶低收入住房困難家庭的住房問題基本得到解決。大規(guī)模的保障房建設(shè)可以拉動經(jīng)濟發(fā)展，這對于原來依賴房地產(chǎn)發(fā)展的下游產(chǎn)業(yè)是一個福音；解決了低收入人群的住房問題，使得前幾年房地產(chǎn)業(yè)的惡意炒房行為得以抑制，至少在避免了起伏不定的房價對普通市民的傷害；再有就是為樓市提供了“基礎(chǔ)配置”，這是穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展的基本要素.

09沈陽房地產(chǎn)市場預(yù)見易居觀點：1、國務(wù)院總理溫家寶10.17日主持召開國務(wù)院常務(wù)15市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場16區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)分布情況1、周邊競品區(qū)域界定迎賓花園海逸詩閣城建雅居金廈燕翔苑天一名筑本案金奧1、2期金奧3期天空之城鵬程上漾園宏發(fā)長島一期宏發(fā)世界1期宏發(fā)3期三千院宏發(fā)世界2期富海云天新城惠澤園瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)二期B金盛花園瑞士風(fēng)情二期北區(qū)瑞士風(fēng)情二期A瑞士風(fēng)情一期漾日華庭沈新園世代龍城二環(huán)二環(huán)三環(huán)楓和美苑區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)分布情況1、周邊競品區(qū)域界定迎賓花園海逸詩閣城17樓盤名稱總量套數(shù)總量面積約㎡現(xiàn)推套數(shù)銷售均價（元）2008年總銷套數(shù)2008年推售庫存合計高層多層合計高層多層高層多層合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣78651065%27635%7233032821611240004400602847%3253%268太湖麗景112299088%13212%6501058649096333739001205546%6554%466宏發(fā)三千院4200248459%171641%35000042002484171636004500（洋)2520102040%150060%1680宏發(fā)長島22102210100%/0%15000020002000/4300/4900（精）/0%700三隆春天花園623623100%/0%49492623623/3450/232232100%/0%391海逸詩閣二期260078030%182070%200000160054010603560（小高）3660140043031%97069%200恒大綠洲（08封頂）25702570100%/0%24500013421342/3200/3800精（起）/852852100%/0%490銀河城（08動工）21952195100%/0%195000416416/3150（起）/145145100%/0%271風(fēng)和美苑一期43828264%15636%39420未開盤37004100未開盤/合計1674412644

4100

13662521109581112984

66294062

2567

44662008年三一新天地競品銷售及庫存量統(tǒng)計表樓盤名稱總量套數(shù)總量面積約㎡現(xiàn)推套數(shù)銷售均價（元）2008年18樓盤名稱整個項目棟數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間2009年總量套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣1881015層6層72—100103—10872648266%24434%66543太湖麗景96318層、11層6層38—7161—128100293593%677%57858宏發(fā)三千院5694735層5/6層35—6890—1301680146487%21613%140000宏發(fā)長島1212/35層/51—145/910910100%/0%61500春天花園33/27層/43—116/391391100%/0%30685海逸詩閣二期52193311層5/6層35—7062—135120035029%85071%92000恒大綠洲（08封頂）1616/18層、11層/78—290/0%164150銀河城（08動工）1717/18、26、30、31層/86—136/20502050100%/0%181350風(fēng)和美苑一期84411、18層6層70—9080—10543828264%15636%41000合計

10115858285%153315%8350862009年各競品樓盤推量情況統(tǒng)計表從上表可以清晰看出，本項目區(qū)域內(nèi)2009年住宅將有83.5萬平方米供應(yīng)量，可以預(yù)見，項目銷售將承受較大的競爭壓力。樓盤名稱整個項目棟數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間2009年總量套數(shù)總19區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)情況樓盤名稱推出時間棟數(shù)套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層多層高層合計龍澤灣2009.41881024448272666543太湖麗景2009.696367935100257858三千院2009.45694721614641680140000海逸詩閣二期09年521933850350120092000風(fēng)和美苑一期2009.484415628243841000合計

1533858210115397401區(qū)域競爭中，最主要的重點競爭項目09年供應(yīng)量為39.7萬平方米。競爭壓力非常嚴峻。區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)情況樓盤名稱推出時間棟數(shù)套數(shù)總推面積約㎡20區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)房型面積情況樓盤名稱推出時間產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層龍澤灣2009.415層6層72—100103—108726482244太湖麗景2009.618層、11層6層38—7161—128100293567三千院2009.435層5/6層35—6890—13016801464216宏發(fā)長島2009.135層/51—145/910910/春天花園2009.127層/43—116/391391/海逸詩閣二期09年115/6層35—7062—1351200350850恒大綠洲（08封頂）09年18層、11層/78—290/17181718/銀河城（08動工）09年18、26、30、31層/86—136/20502050/風(fēng)和美苑一期2009.411、18層6層70—9080—105438282156合計

1011585821533從上表可以看出，本項目直接競爭對手09年供應(yīng)房源的房型面積為60-90平方米。因此，在這么強大的競爭環(huán)境下，同等面積上的戶型創(chuàng)新顯得尤為重要。區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)房型面積情況樓盤名稱推出時間產(chǎn)品類型面積21區(qū)域市場總結(jié)受大市場萎靡影響及自身區(qū)域位置等限制，區(qū)域板塊銷售也呈現(xiàn)低迷趨勢。部分開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤開始大幅降價，快速回籠資金（最低可打到7折，折后均價2700元），以度過今年的房地產(chǎn)冬天。經(jīng)過了解，此板塊產(chǎn)品主要去化以張士開發(fā)區(qū)、于洪新城區(qū)域客戶為主。此區(qū)域客戶群體整體收入較低，基本以各大企業(yè)的職員為主，且80后的年輕占多數(shù)，收入有限（總價和首付需要得到這部分消費人群的認可）。所以在產(chǎn)品設(shè)計方面投其所好，既考慮到功能實用性，又不乏幻彩多變及項目品質(zhì)體現(xiàn)是項目的以良好發(fā)展所要考慮的關(guān)鍵問題。區(qū)域市場總結(jié)受大市場萎靡影響及自身區(qū)域位置等限制，區(qū)域板塊銷22市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場23我們針對沈陽鐵西區(qū)：

西站、家樂福、鐵西百貨、盛發(fā)水果批發(fā)市場、金奧住宅區(qū)、三一重裝

六個地點進行近300份問卷調(diào)查。

得出以下結(jié)果；我們針對沈陽鐵西區(qū)：

西站、家樂福、鐵西百貨、盛發(fā)水果批發(fā)市24受訪者基本資料受訪者年齡受訪者家庭成員情況受訪者職業(yè)特征本次調(diào)查主要針對25-35歲人群展開，此部分人群也是未來購房的中堅力量。受訪者基本資料受訪者年齡受訪者家庭成員情況受訪者職業(yè)特征本次25針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容26受訪者居住區(qū)域受訪者工作區(qū)域受訪者現(xiàn)有住房情況針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者居住區(qū)域受訪者工作區(qū)域受訪者現(xiàn)有住房情況針對性市場調(diào)查27針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容28針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者意向面積段受訪者需求房型受訪者購房用途針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者意向面積段受訪者需求房型受訪者購房用29針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容30針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者預(yù)計購房時間受訪者購房心理價位受訪者住房關(guān)注點針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者預(yù)計購房時間受訪者購房心理價位受訪者31針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容32針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者最看重房屋哪一方面質(zhì)量受訪者閱讀報紙種類受訪者收聽廣播種類針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者最看重房屋哪一方面質(zhì)量受訪者閱讀報紙33針對性市場調(diào)查總結(jié)從以上圖標可以清晰看出：受訪者主要以鐵西、皇姑、于洪為主；受訪者購房動機主要是為了改善居住環(huán)境，其中婚房需求也占18%有一定比例，基本都是剛性需求；在面積方面主要集中于60-90平方米，占整體受訪者的59%；戶型方面基本傾向于兩房與三房，占整體的79%，其中兩房需求仍是主力需求達整體需求的59%；在購房要素方面，最令受訪者關(guān)注的是價格，68%的受訪者接受3000-3700元/平方米（其中19%是3500-3700元/平方米、49%是3000-3500元/平方米）的售價；其次則是項目質(zhì)量及品質(zhì)，也是受訪者非常關(guān)注的問題。綜上所述，70-90平方米的兩房或小三房是市場熱門需求，這也是在產(chǎn)品上引起市場關(guān)注的切入點之一。針對性市場調(diào)查總結(jié)從以上圖標可以清晰看出：綜上所述，34市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談討論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場35深度訪談業(yè)內(nèi)人士姓名職務(wù)所在公司服務(wù)項目李克新總經(jīng)理精博堂海逸詩閣劉鑫營銷總監(jiān)尚華恒泰保利上林灣白力勇銷售經(jīng)理世代龍城地產(chǎn)世代龍澤灣高健營銷總監(jiān)勝道文化宏發(fā)三千院霍寶森銷售經(jīng)理巨臣地產(chǎn)青城深度訪談業(yè)內(nèi)人士姓名職務(wù)所在公司服務(wù)項目李克新總經(jīng)理精博堂海36房地產(chǎn)市場總體走勢判斷國內(nèi)一線城市房價下跌，使得客群產(chǎn)生觀望態(tài)勢。市場供給大于需求。沈陽剛性需求客戶多。受經(jīng)濟危機影響，失業(yè)率提升，客戶購房信心不足。預(yù)估2009年開春后回暖，8-9月份達到一個銷售高峰期。房地產(chǎn)市場總體走勢判斷國內(nèi)一線城市房價下跌，使得客群產(chǎn)生觀望37項目客群組成隨著沈陽地產(chǎn)開發(fā)進入一個“百家爭鳴”的狀態(tài)，客戶跨區(qū)域購房的情況有所減少。硬性需求客群量大，80后逐步成為購房主力軍，這與針對性市場調(diào)查結(jié)果相同。項目客群組成隨著沈陽地產(chǎn)開發(fā)進入一個“百家爭鳴”的狀態(tài)，客戶38營銷策略結(jié)論月月開新盤，周周有特價，增加產(chǎn)品的“新鮮度”。整合營銷策略，多種傳播渠道。做好項目終端包裝（樣板間、樣板景觀區(qū)），提升情景營銷。注重“產(chǎn)品力”，提高附加值，這正與市場關(guān)注點相契合。營銷策略結(jié)論月月開新盤，周周有特價，增加產(chǎn)品的“新鮮度”。39業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對本項目規(guī)劃建議擴大產(chǎn)品線提升附加值多層戶型在70-120之間；高層戶型在50-80之間。首推期以多層為主，占有區(qū)域市場部分份額。注重“產(chǎn)品力”，提高附加值。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對本項目規(guī)劃建議擴大產(chǎn)品線提升附加值多層戶型在740三、市場暢銷產(chǎn)品三、市場暢銷產(chǎn)品41項目面積區(qū)間60以下60-8080-100100-120120-140140以上合計世代龍澤灣多層套數(shù)70160230

比例29%71%高層套數(shù)

330140

470

比例

70%30%

三隆春天花園高層/綜合套數(shù)80

57080

729

比例11%

78%11%

恒達綠洲高層套數(shù)47621894188976比例50%20%10%20%碧桂園銀河城高層套數(shù)90180270比例33%67%太湖麗景多層套數(shù)6666132比例50%50%高層套數(shù)288288576比例50%50%小高層套數(shù)110110220比例50%50%宏發(fā)長島高層套數(shù)4404404405302202070比例20%20%20%30%10%宏發(fā)三千院高層套數(shù)70015006004001003300比例21%45%18%12%3%海逸詩閣多層套數(shù)

500500

1000

比例

50%50%

高層套數(shù)200200500

900

比例22%22%56%

周邊競爭項目戶型配比一覽表項目面積區(qū)間60以下60-8080-100100-1201242周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列43周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列44周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列45周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列46周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列47周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列48周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列49周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列50周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列51周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列52周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列53周邊項目暢銷戶型配比羅列周邊項目暢銷戶型配比羅列54針對周邊競品戶型分析，采集項目周邊競品的戶型面積進行市場考證，以有效得知市場喜好，更好的為項目服務(wù):從以上圖標可以很清晰的看出，周邊各項目戶型面積80-100平方米的均占40%以上?？梢姡嗣娣e區(qū)間為區(qū)域熱銷戶型面積。針對周邊競品戶型分析，采集項目周邊競品的戶型面積進行市場考證55分析：大體量樓盤戶型面積段以二室二廳，與小三室產(chǎn)品為主，但為提高本案檔次，可將配比略微提高。分析：56周邊熱銷戶型羅列海逸詩閣·3房2廳1衛(wèi)·101平海逸詩閣·3房2廳1衛(wèi)·105平恒大綠洲·2房2廳1衛(wèi)·86.75平·戶型1恒大綠洲·2房2廳1衛(wèi)·86.75平·戶型2周邊熱銷戶型羅列海逸詩閣·3房2廳1衛(wèi)·101平海逸詩閣·357周邊熱銷戶型羅列宏發(fā)長島·1房2廳1衛(wèi)·57.51平-58.82平宏發(fā)長島·2房2廳1衛(wèi)·88.86平-91.18平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)·125.34平-133.35平周邊熱銷戶型羅列宏發(fā)長島·1房2廳1衛(wèi)·57.51平-58.58周邊熱銷戶型羅列宏發(fā)長島·2房2廳2衛(wèi)·64平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)·105.62平-105.63平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)·112.95平周邊熱銷戶型羅列宏發(fā)長島·2房2廳2衛(wèi)·64平宏發(fā)長島·3房59周邊熱銷戶型羅列三隆春天·2房2廳1衛(wèi)·64平周邊熱銷戶型羅列三隆春天·2房2廳1衛(wèi)·64平60三千院·2房2廳1衛(wèi)·92.10平三千院·3房2廳1衛(wèi)·92.10平、上躍25.77平周邊熱銷戶型羅列三千院·2房2廳1衛(wèi)·92.10平三千院·3房2廳1衛(wèi)·9261四、產(chǎn)品規(guī)劃建議四、產(chǎn)品規(guī)劃建議62通過對業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談、區(qū)域產(chǎn)品考察及針對性市場調(diào)查等措施，進行綜合分析，得出以下產(chǎn)品戶型建議。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談區(qū)域產(chǎn)品考察針對性市場調(diào)查＋＋主力戶型：70+、90+創(chuàng)新兩房和三房通過對業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談、區(qū)域產(chǎn)品考察及針對性市場調(diào)查等措施，63以現(xiàn)在的市場情況及政府70/90政策的出臺，在戶型方面市場越來越追求“小而全，不乏舒適”的產(chǎn)品。通過對全國各大房地產(chǎn)開發(fā)項目熱銷產(chǎn)品的調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)90+、70+產(chǎn)品已成為現(xiàn)今市場的主流產(chǎn)品。舉例一、萬科90+三房戶型以現(xiàn)在的市場情況及政府70/90政策的出臺，在戶型方面市場越64舉例一、萬科90+三房戶型舉例一、萬科90+三房戶型65舉例一、萬科90+三房戶型舉例一、萬科90+三房戶型66舉例一、萬科90+三房戶型舉例一、萬科90+三房戶型67舉例一、萬科90+三房戶型舉例一、萬科90+三房戶型68舉例一、萬科90+兩房戶型1梯2戶，南北通透，動靜結(jié)合，布局緊湊，小戶型罕見約85%超高得房率，是萬科在專利產(chǎn)品情景花園洋房的基礎(chǔ)上，特別研發(fā)出“帶有露臺或庭院的90+系列產(chǎn)品”最大的特點。其創(chuàng)新點如下：創(chuàng)新1、獨特層層退臺設(shè)計，顛覆普通多層住宅平板立面造型，提供一種富有情趣的類別墅生活體驗；創(chuàng)新2、1～5樓，97平米3房2廳～66平米2房2廳，戶戶精巧布局，舒適方正，精彩不同；創(chuàng)新3、露臺或花園設(shè)計，充沛陽光和盎然綠意，帶來有天有地的情景生活舉例一、萬科90+兩房戶型舉例一、萬科90+兩房戶型1梯2戶，南北通透，動靜結(jié)合，布局69華潤置地合肥項目幸福里最引人關(guān)注的82、89平米戶型，幾百名年輕的購房者多數(shù)為這兩個精巧戶型慕名而來。舉例二、華潤90+X魔幻居住空間空中庭院陽臺創(chuàng)新小戶型以不到90平米的購買面積，卻能超越100平米的真實感受。最大化的滿足人們的人性化需求，以超高得房率及更加合理的空間布局，贏得了市場的認可。華潤置地合肥項目幸福里最引人關(guān)注的82、89平米戶型，幾百名70舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（平層）舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（平層）71舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（平層）舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（平層）72舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（復(fù)式）舉例三、金地未來創(chuàng)意戶型（復(fù)式）73舉例四、全國各地暢銷戶型深圳龍虎麗江舉例四、全國各地暢銷戶型深圳龍虎麗江74舉例四、全國各地暢銷戶型青島暢銷戶型舉例四、全國各地暢銷戶型青島暢銷戶型75舉例四、全國各地暢銷戶型武漢暢銷戶型舉例四、全國各地暢銷戶型武漢暢銷戶型76可贈送的層高低于2.2米的步入式衣柜。說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中也可用同樣方法贈送衣柜。產(chǎn)品亮點贈送衣柜，實用的功能空間、客戶易感知利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于2.2米的空間，作為內(nèi)置衣柜贈送給業(yè)主。雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知?？少浰偷膶痈叩陀?.2米的步入式衣柜。說明：贈送面積最常用的77深圳招商“城市主場”產(chǎn)品亮點低窗臺的飄窗，是有歷史的，從前的花園小洋房中經(jīng)?？梢砸姷?。飄窗可以作為很不錯的觀景臺，躺在窗臺上，上面放上兩個靠墊，或坐或臥，都悠然自得。飄窗窗臺的高度比較低，低矮的窗臺使人們有了更廣闊的視野，也得到更充足的光照。贈送凸窗，凸窗（外飄窗）實用性與觀景效果俱佳深圳招商“城市主場”產(chǎn)品亮點低窗臺的飄窗，是有歷史的，從前的78梁凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面產(chǎn)品亮點在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗，中小戶型不計面積的凸窗能夠增加10%以上的實用空間?？刹鹦兜雇勾埃褐行粜筒挥嬅娣e的凸窗能夠增加10%以上的實用空間梁凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面產(chǎn)品亮點在中大79贈送轉(zhuǎn)角凸窗角窗角窗凸窗：最大進深800

mm（多采用600mm）步入式凸窗：最大進深1500

mm（多采用600—1000mm）產(chǎn)品亮點轉(zhuǎn)角凸窗/步入式轉(zhuǎn)角凸窗

空間尺度增大/景觀視野開闊贈送轉(zhuǎn)角凸窗角窗角窗凸窗：最大進深800

mm（多采用60080戶型設(shè)計原則要點保證大戶型的朝向和采光、方正。綜合應(yīng)用市場上競爭項目通常的戶型創(chuàng)新手段。高附加值，贈送面積，增強戶型競爭力。戶型設(shè)計原則要點保證大戶型的朝向和采光、方正。81戶型配比建議一房兩房三房一室一廳小兩室一廳兩室一廳小兩室兩廳小三室一廳小三室兩廳三室一廳三室兩廳55㎡以下55-70㎡70-90㎡90-110㎡10%10%25%25%10%10%5%5%20%50%20%10%根據(jù)前面對市場的了解分析，結(jié)合項目規(guī)劃情況及目標客戶群體，建議本項目戶型配比如下：戶型配比建議一房兩房三房一室一廳小兩室一廳兩室一廳小兩室兩廳82五、項目規(guī)劃調(diào)整方案五、項目規(guī)劃調(diào)整方案83六、新規(guī)劃方案經(jīng)營測算六、新規(guī)劃方案經(jīng)營測算84THEENDTHEEND85三一·新天地項目產(chǎn)品規(guī)劃建議三一·新天地項目86目錄一、項目概況二、房地產(chǎn)市場研究三、市場暢銷產(chǎn)品四、產(chǎn)品規(guī)劃建議五、項目規(guī)劃調(diào)整方案六、新規(guī)劃方案經(jīng)營測算目錄一、項目概況87一、項目概況一、項目概況88項目基本指標及規(guī)劃限制條件項目位置：沈陽市鐵西區(qū)洪湖二街23號一期占地面積：4.32萬平方米建筑面積：____萬平方米容積率：____地塊形狀：不規(guī)則的矩形項目基本指標項目基本指標及規(guī)劃限制條件項目位置：沈陽市鐵西區(qū)洪湖二街2389用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整；兩邊為市政道路，另二邊鄰老社區(qū)和項目二期用地西北至洪湖二街

地塊內(nèi)部東南：東南目前為廢棄的廠區(qū)，規(guī)劃中的項目二期。內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀大部分為平整的荒地，內(nèi)部有幾個大坑。西北：洪湖二街以北為中國海外貿(mào)易公司。西南至燕塞湖街東北至洪湖小區(qū)

西南：燕塞湖街以西為盛發(fā)集團辦工廠區(qū)。東北：為洪湖小區(qū)，為回遷房。東南至規(guī)劃中二期

用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整；兩邊為市政道路，另二邊鄰老社90項目區(qū)位項目處于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。項目緊鄰沈陽二環(huán)線。區(qū)域內(nèi)以原居民為主，隨著城市發(fā)展外擴，目前以成為沈陽熱點開發(fā)區(qū)域之一。隨著區(qū)域環(huán)境的建設(shè)，地鐵一號線的開通，必將推進該區(qū)域的地產(chǎn)市場發(fā)展。項目區(qū)位項目處于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。91項目發(fā)展?jié)摿﹁F百商圈新城商圈三一新天地本項目正處于鐵百商圈與新城商圈交匯處，隨著鐵西鐵百商圈的不斷擴大完善，以及新城商圈的形成。再加上地鐵的開通、配套的逐漸完善，本項目具有強大的發(fā)展?jié)摿?。項目發(fā)展?jié)摿﹁F百商圈新城商圈三一新天地本項目正處于鐵百商圈與92項目SWOT分析SWOTOpportunity（機會）沈陽市場剛性需求仍是主要購買力，如市場回暖同樣為項目的發(fā)展提供機會；09年地鐵一號線的開通，縮短了項目與城市中心的距離，拓寬項目客戶群，為項目銷售提供機會；如項目能抓住客戶需求，因地制宜的進行產(chǎn)品設(shè)計，也是項目發(fā)展的一個機會。Strength

（優(yōu)勢）項目緊臨主要交通干道（沈遼路、沈新路），交通暢達性較高；三一集團實體品牌支撐，為項目發(fā)展提供良好保障；產(chǎn)品種類眾多，80萬平方米雄踞區(qū)域體量之首，打造低密度城市生活；項目自身配套齊全。Weakness（劣勢）雖然道路通常，但公交線路較少，為項目銷售及客戶出入帶來不便；項目開發(fā)由內(nèi)而外進行，內(nèi)部地塊受位置影響，不利于整體項目的包裝宣傳，市場接受度將受一定影響。Threat（威脅）區(qū)域競爭項目供應(yīng)量較大，瓜分客源，為項目成功銷帶來威脅；整體房地產(chǎn)市場低迷，為項目整體發(fā)展帶來影響。項目SWOT分析SWOTOpportunity（機會）Str93項目本體條件小結(jié)交通條件區(qū)位認知配套資源沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。重點開發(fā)區(qū)域。本地塊周邊眾多大型企業(yè)交通路況較好，臨沈遼、沈新。眾多公交線路，以及09年開通的地鐵一號線。周邊目前配套較少。距二環(huán)內(nèi)配套需要5分鐘車程到達。項目本體條件小結(jié)交通條件區(qū)位認知配套資源沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。交94二、房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究95市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場9608沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品均價在7月后出現(xiàn)下滑，但依然高于07年價格，價格整體水平已經(jīng)出現(xiàn)明顯波動，但是仍比較穩(wěn)定。不過，由于目前購房者對于房價下調(diào)有比較強烈的預(yù)期，開發(fā)商若不對房價做出適當調(diào)整，成交量低靡的現(xiàn)狀恐難在短時間內(nèi)得到改善。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品均價在7月后出現(xiàn)下滑，但9708年沈陽商品房供大于求，在國際金融危機日益嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)下滑風(fēng)險的大背景下，沈陽房地產(chǎn)市場階段性調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立，開發(fā)商更多的是期盼政策面能夠有有力的救市政策出臺，沈陽整個市場觀望氣氛濃重，推盤節(jié)奏明顯放緩。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年沈陽商品房供大于求，在國際金融危機日益嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟出9808年房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)1、住宅：住宅購房者的觀望情緒在9月逐漸消散；但隨之金融危機爆發(fā)，觀望情緒再次濃厚。成交下滑。2、商業(yè)：在金融危機前，由于住宅的觀望情緒濃厚，使得辦公與商網(wǎng)的投資、保值價值得以顯現(xiàn)，辦公與商網(wǎng)成交面積的增加；但在金融危機爆發(fā)后，此項數(shù)據(jù)也明顯下滑。3、別墅：在碧桂園的拉動下，08年別墅成交面積創(chuàng)歷史新高。4、政策：國家及地方政府在10月后，連續(xù)出臺一系列“救市”政策。5、開發(fā)商：開發(fā)商也在觀望市場，紛紛少推頻推試驗市場，同時，等待國家政策的導(dǎo)向指引。6、房價：從04年起的房價逐年高漲趨勢結(jié)束，就目前進入調(diào)整期。7、土地：一改往年拿地的熱潮局面，從10月起，開發(fā)商拿地量劇減。也有較少開發(fā)商逆勢拿地。08沈陽房地產(chǎn)市場總結(jié)08年房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)1、住宅：住宅購房者的觀望情緒在999易居觀點：11月開始的“中央救市”使戰(zhàn)局發(fā)生了微妙的變化，購房人和開發(fā)商的心理狀態(tài)都發(fā)生了轉(zhuǎn)變，雖然市場還沒有出現(xiàn)明顯的反應(yīng)，這也是因為中國人傳統(tǒng)的“過年”觀念導(dǎo)致，而年后，爭奪陣地的大小戰(zhàn)役還是不可避免，圍繞著價格、購買力和住房保障的問題將重新拷問市場。1、國務(wù)院總理溫家寶10.17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，針對房地產(chǎn)行業(yè)，會議強調(diào)，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房

2、財政部緊急發(fā)布“十點措施”旨在維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定；3、降低基準利率及首次購房者且90平以下者的首付款；4、政府補貼；5、降低契稅；6、行業(yè)向更穩(wěn)定方向發(fā)展：08年后3年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。按照規(guī)劃提出的工作目標，3年解決747萬戶低收入家庭住房困難，加上目前已解決的住房困難的200多萬戶低收入家庭，全國1000萬戶低收入住房困難家庭的住房問題基本得到解決。大規(guī)模的保障房建設(shè)可以拉動經(jīng)濟發(fā)展，這對于原來依賴房地產(chǎn)發(fā)展的下游產(chǎn)業(yè)是一個福音；解決了低收入人群的住房問題，使得前幾年房地產(chǎn)業(yè)的惡意炒房行為得以抑制，至少在避免了起伏不定的房價對普通市民的傷害；再有就是為樓市提供了“基礎(chǔ)配置”，這是穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展的基本要素.

09沈陽房地產(chǎn)市場預(yù)見易居觀點：1、國務(wù)院總理溫家寶10.17日主持召開國務(wù)院常務(wù)100市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場101區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)分布情況1、周邊競品區(qū)域界定迎賓花園海逸詩閣城建雅居金廈燕翔苑天一名筑本案金奧1、2期金奧3期天空之城鵬程上漾園宏發(fā)長島一期宏發(fā)世界1期宏發(fā)3期三千院宏發(fā)世界2期富海云天新城惠澤園瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)二期B金盛花園瑞士風(fēng)情二期北區(qū)瑞士風(fēng)情二期A瑞士風(fēng)情一期漾日華庭沈新園世代龍城二環(huán)二環(huán)三環(huán)楓和美苑區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)分布情況1、周邊競品區(qū)域界定迎賓花園海逸詩閣城102樓盤名稱總量套數(shù)總量面積約㎡現(xiàn)推套數(shù)銷售均價（元）2008年總銷套數(shù)2008年推售庫存合計高層多層合計高層多層高層多層合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣78651065%27635%7233032821611240004400602847%3253%268太湖麗景112299088%13212%6501058649096333739001205546%6554%466宏發(fā)三千院4200248459%171641%35000042002484171636004500（洋)2520102040%150060%1680宏發(fā)長島22102210100%/0%15000020002000/4300/4900（精）/0%700三隆春天花園623623100%/0%49492623623/3450/232232100%/0%391海逸詩閣二期260078030%182070%200000160054010603560（小高）3660140043031%97069%200恒大綠洲（08封頂）25702570100%/0%24500013421342/3200/3800精（起）/852852100%/0%490銀河城（08動工）21952195100%/0%195000416416/3150（起）/145145100%/0%271風(fēng)和美苑一期43828264%15636%39420未開盤37004100未開盤/合計1674412644

4100

13662521109581112984

66294062

2567

44662008年三一新天地競品銷售及庫存量統(tǒng)計表樓盤名稱總量套數(shù)總量面積約㎡現(xiàn)推套數(shù)銷售均價（元）2008年103樓盤名稱整個項目棟數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間2009年總量套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣1881015層6層72—100103—10872648266%24434%66543太湖麗景96318層、11層6層38—7161—128100293593%677%57858宏發(fā)三千院5694735層5/6層35—6890—1301680146487%21613%140000宏發(fā)長島1212/35層/51—145/910910100%/0%61500春天花園33/27層/43—116/391391100%/0%30685海逸詩閣二期52193311層5/6層35—7062—135120035029%85071%92000恒大綠洲（08封頂）1616/18層、11層/78—290/0%164150銀河城（08動工）1717/18、26、30、31層/86—136/20502050100%/0%181350風(fēng)和美苑一期84411、18層6層70—9080—10543828264%15636%41000合計

10115858285%153315%8350862009年各競品樓盤推量情況統(tǒng)計表從上表可以清晰看出，本項目區(qū)域內(nèi)2009年住宅將有83.5萬平方米供應(yīng)量，可以預(yù)見，項目銷售將承受較大的競爭壓力。樓盤名稱整個項目棟數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間2009年總量套數(shù)總104區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)情況樓盤名稱推出時間棟數(shù)套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層多層高層合計龍澤灣2009.41881024448272666543太湖麗景2009.696367935100257858三千院2009.45694721614641680140000海逸詩閣二期09年521933850350120092000風(fēng)和美苑一期2009.484415628243841000合計

1533858210115397401區(qū)域競爭中，最主要的重點競爭項目09年供應(yīng)量為39.7萬平方米。競爭壓力非常嚴峻。區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)情況樓盤名稱推出時間棟數(shù)套數(shù)總推面積約㎡105區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)房型面積情況樓盤名稱推出時間產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層龍澤灣2009.415層6層72—100103—108726482244太湖麗景2009.618層、11層6層38—7161—128100293567三千院2009.435層5/6層35—6890—13016801464216宏發(fā)長島2009.135層/51—145/910910/春天花園2009.127層/43—116/391391/海逸詩閣二期09年115/6層35—7062—1351200350850恒大綠洲（08封頂）09年18層、11層/78—290/17181718/銀河城（08動工）09年18、26、30、31層/86—136/20502050/風(fēng)和美苑一期2009.411、18層6層70—9080—105438282156合計

1011585821533從上表可以看出，本項目直接競爭對手09年供應(yīng)房源的房型面積為60-90平方米。因此，在這么強大的競爭環(huán)境下，同等面積上的戶型創(chuàng)新顯得尤為重要。區(qū)域09年房地產(chǎn)供應(yīng)房型面積情況樓盤名稱推出時間產(chǎn)品類型面積106區(qū)域市場總結(jié)受大市場萎靡影響及自身區(qū)域位置等限制，區(qū)域板塊銷售也呈現(xiàn)低迷趨勢。部分開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤開始大幅降價，快速回籠資金（最低可打到7折，折后均價2700元），以度過今年的房地產(chǎn)冬天。經(jīng)過了解，此板塊產(chǎn)品主要去化以張士開發(fā)區(qū)、于洪新城區(qū)域客戶為主。此區(qū)域客戶群體整體收入較低，基本以各大企業(yè)的職員為主，且80后的年輕占多數(shù)，收入有限（總價和首付需要得到這部分消費人群的認可）。所以在產(chǎn)品設(shè)計方面投其所好，既考慮到功能實用性，又不乏幻彩多變及項目品質(zhì)體現(xiàn)是項目的以良好發(fā)展所要考慮的關(guān)鍵問題。區(qū)域市場總結(jié)受大市場萎靡影響及自身區(qū)域位置等限制，區(qū)域板塊銷107市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。項目區(qū)域房地產(chǎn)市場研究。針對性市場調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談評論根據(jù)項目本體特征確定市場研究的范圍市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。根據(jù)項目本體特征確定市場108我們針對沈陽鐵西區(qū)：

西站、家樂福、鐵西百貨、盛發(fā)水果批發(fā)市場、金奧住宅區(qū)、三一重裝

六個地點進行近300份問卷調(diào)查。

得出以下結(jié)果；我們針對沈陽鐵西區(qū)：

西站、家樂福、鐵西百貨、盛發(fā)水果批發(fā)市109受訪者基本資料受訪者年齡受訪者家庭成員情況受訪者職業(yè)特征本次調(diào)查主要針對25-35歲人群展開，此部分人群也是未來購房的中堅力量。受訪者基本資料受訪者年齡受訪者家庭成員情況受訪者職業(yè)特征本次110針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容111受訪者居住區(qū)域受訪者工作區(qū)域受訪者現(xiàn)有住房情況針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者居住區(qū)域受訪者工作區(qū)域受訪者現(xiàn)有住房情況針對性市場調(diào)查112針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容113針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者意向面積段受訪者需求房型受訪者購房用途針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者意向面積段受訪者需求房型受訪者購房用114針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容115針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者預(yù)計購房時間受訪者購房心理價位受訪者住房關(guān)注點針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者預(yù)計購房時間受訪者購房心理價位受訪者116針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在住哪個區(qū)？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)2、您目前的工作區(qū)域？□鐵西區(qū)□于洪區(qū)□皇姑區(qū)□和平區(qū)□沈河區(qū)□大東區(qū)□渾南新區(qū)□東陵區(qū)3、您置業(yè)會選擇那一類的房子？□洋房□多層樓房□高層住宅□小高層住宅□躍層□LOFT復(fù)式□其他

4、假如您置業(yè)，會選購多大面積的住房？（請只回答一項）□50㎡以下□50—60㎡□60—70㎡□70—80㎡□80—90㎡□90—100㎡□100—120㎡□120—140㎡□140㎡以上5、您購買上題所選的房屋面積，希望設(shè)計什么樣的戶型結(jié)構(gòu)？□一室一廳□一室二廳□二室二廳□三室一廳□三室二廳□四室二廳□其他6、如果您買房，出于哪一種考慮？□滿足居住要求（第一次購房）□婚房□改善住房條件□就近上班□為父母購房□為子女購房□投資□其他

7、如果您打算買房，想在什么時間購買？□1年□2年□3年□3年以上8、您購買所選的房屋面積，愿意并能夠支付的單價范圍是？□3000—3500元/㎡□3500—3700元/㎡□3700—4000元/㎡□4000—4300元/㎡□4300—4500元/㎡□4500元/㎡以上9、您買房時關(guān)注的是什么？（可多選）請您對關(guān)注的因素進行排序：①地段②價格③配套④交通⑤品牌信譽⑥景觀⑦規(guī)劃⑧物業(yè)⑨房型布局⑩得房率

10、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要？（請只回答一項）□外觀□朝向□室內(nèi)設(shè)計□工程質(zhì)量□配套設(shè)施□采光□通風(fēng)□房廳數(shù)□建筑結(jié)構(gòu)□其他

11、你平時經(jīng)常閱讀的報紙是什么？□遼沈晚報□華商晨報□沈陽晚報□沈陽日報□時代商報□其它______12、您喜歡收聽的廣播頻率有哪些？□103.4□97.5□98.6□99.8□102.9□其它_______針對性市場調(diào)查研究購買住房調(diào)查內(nèi)容117針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者最看重房屋哪一方面質(zhì)量受訪者閱讀報紙種類受訪者收聽廣播種類針對性市場調(diào)查結(jié)果受訪者最看重房屋哪一方面質(zhì)量受訪者閱讀報紙118針對性市場調(diào)查總結(jié)從以上圖標可以清晰看出：受訪者主要以鐵西、皇姑、于洪為主；受訪者購房動機主要是為了改善居住環(huán)境，其中婚房需求也占18%有一定比例，基本都是剛性需求；在面積方面主要集中于60-90平方米，占整體受訪者的59%；戶型方面基本傾向于兩房與三房，占整體的79%，其中兩房需求仍是主力需求達整體需求的59%；在購房要素方面，最令受訪者關(guān)注的是價格，68%的受訪者接受3000-3