某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告

深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司重慶直轄地區(qū)SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY中航童家院子項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目基本概況說明地塊區(qū)位江北商圈渝中區(qū)CBD北部新區(qū)楊家坪商圈南岸商圈巴南商圈沙坪壩商圈空港新城大學(xué)城茶園新區(qū)外環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速內(nèi)環(huán)高速外環(huán)高速蔡家組團(tuán)項(xiàng)目地塊地處重慶市軌道交通3號(hào)線童家院子站；目前為北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)范圍；緊鄰機(jī)場高速路、內(nèi)環(huán)高速，交通環(huán)境優(yōu)越。重慶承南接北區(qū)域，住投價(jià)值優(yōu)秀項(xiàng)目周邊情況及車行到達(dá)線路汽博中心奧特萊斯宜家路線1路線2路線3輕軌3號(hào)線童家院子站奧園大社區(qū)融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代融創(chuàng)御錦童家院子地塊機(jī)場高速路輕軌隧道入口金渝大道融創(chuàng)御苑融創(chuàng)竣爵堡CBD中航翡翠城童家院子項(xiàng)目城市功能核心區(qū)城市功能核心區(qū)“擴(kuò)容第一盤”60m2棟80m4棟100m3棟輕軌集團(tuán)物業(yè)A地塊C地塊B地塊3棟4棟3棟4棟主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)輕軌上蓋、陽光二/三小，產(chǎn)品豐富；以經(jīng)濟(jì)型中等居家和投資型產(chǎn)品為主；總計(jì)容面積830000㎡容積率<4建筑面積46萬方綠化率30%住宅464100㎡建筑密度35%商業(yè)355500㎡土地性質(zhì)商業(yè)兼容二類居住用地配套10400㎡

物業(yè)類型上蓋綜合開發(fā)物業(yè)限高頭排建筑絕對高度不得大于80米，高度控制分區(qū)二內(nèi)建筑絕對高度不得大于60米，高度控制分區(qū)三內(nèi)建筑絕對高度不得大于40米童家院子施工交通示意圖A地塊B地塊C地塊A地塊施工通道B地塊施工通道C地塊施工通道地塊現(xiàn)狀A(yù)地塊緊靠融創(chuàng)御錦，有高差c地塊輕軌兩旁輕軌兩旁B地塊地勢平坦B地塊地勢平坦輕軌出站廣場外圍有高差有高壓線環(huán)繞輕軌出站廣場目前唯一車行入口融創(chuàng)項(xiàng)目ACB東面：融創(chuàng)紫楓郡，已入住項(xiàng)目南面：機(jī)場高速路與通往民心佳苑的市政公路立體交叉形成，同時(shí)有高壓線環(huán)繞。西面：融創(chuàng)御苑，高層+疊拼在售項(xiàng)目，目前唯一的車行入口，遠(yuǎn)處為火風(fēng)山山地城市公園北面：融創(chuàng)御錦，已入住項(xiàng)目融創(chuàng)竣爵堡融創(chuàng)竣爵堡民心佳苑民心佳苑融創(chuàng)御錦組團(tuán)形態(tài)產(chǎn)品類型戶型套內(nèi)面積層高（m）層數(shù)單棟面積（㎡）棟數(shù)套數(shù)面積（㎡）片區(qū)總面積（㎡）A區(qū)住宅100m平層1T122房、3房46-632.833299093118889727221826住宅130m復(fù)式2房、3房57-755.6233302541472132099西B區(qū)住宅130m平層1T122房、3房58-782.84644788155244788144788辦公+酒店

80000沿街商業(yè)

20000東B區(qū)公寓60m1房、2房、3房18-405.1111151526382302934221580m1房、2房、3房18-405.115157024174062807100m1房、2房、3房18-405.119198893165359666住宅130m復(fù)式2房、3房57-755.623330253110499074住宅100m復(fù)式2房、3房57-755.617244104108897638C區(qū)公寓40m1房、2房、3房18-405.1883741023208374210258450m1房、2房、3房18-405.199421252218842配套17973總建筑面積829387（可售總面積：666625㎡）目前產(chǎn)品配比情況—形態(tài)復(fù)式體量約33萬方，總占比39.6%，可售占比49.3%；商業(yè)體量2萬方，總占比2.4%目前產(chǎn)品配比情況—房型三房總體量占比64%復(fù)式三房戶型套內(nèi)面積比平層三房大10㎡左右行標(biāo)簽套內(nèi)面積（㎡）總套數(shù)套數(shù)占比總體量（㎡）體量占比公寓一房18308126%7329811%復(fù)式兩房D戶型57.0391627%6780325%平層兩房b46.2939624133公寓兩房28.94189672522復(fù)式三房A戶型75.4745847%4486364%復(fù)式三房B戶型73.571374131200復(fù)式三房C戶型71.4591684946平層三房a62.3339632495平層三房b63.4939633099公寓三房40.811896102267總計(jì)——11725100%666625100%項(xiàng)目規(guī)劃目前問題聚焦項(xiàng)目目前經(jīng)過多輪的設(shè)計(jì)論證：我方認(rèn)為需要在此基礎(chǔ)上從市場角度來驗(yàn)證項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售度和項(xiàng)目價(jià)值問題?？傮w而言聚焦到項(xiàng)目規(guī)劃的3個(gè)方面：1、復(fù)式產(chǎn)品總體量占比問題項(xiàng)目體量中占比最大形態(tài)，其體量比與市場接受情況，直接影響項(xiàng)目后期去化速度與價(jià)格走勢。2、“三房占比”與“三房面積”問題項(xiàng)目體量中占比最大房型，其占比與面積控制直接關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠快速銷售。3、“商業(yè)體量”問題項(xiàng)目目前商業(yè)體量在80余萬方的整體項(xiàng)目而言，相對較少，是否有可以擴(kuò)展的空間，為未來商業(yè)性質(zhì)公寓贏得價(jià)格空間。一、復(fù)式式產(chǎn)品總總體量與與市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析通過對近近兩年市市場復(fù)式式產(chǎn)品的的分析我我們可以以看出，，該類產(chǎn)產(chǎn)品在都都市中心心區(qū)分布布較少，，主要集集中在城城市成長長板塊非非核心區(qū)區(qū)域，且且在市場場中相對對存量與與之前相相比有較較大程度度減少。。復(fù)式產(chǎn)品品目前主主要分布布于“城城市成長長板塊””復(fù)式產(chǎn)品品市場東原D8公館協(xié)信星都都會(huì)保利江上上明珠華辰財(cái)富富廣場中庚城中航項(xiàng)目目中航MYTOWN融創(chuàng)金貿(mào)貿(mào)時(shí)代城市核心心板塊城市成長長板塊過渡帶童家院子子項(xiàng)目套數(shù)總套內(nèi)面積總建筑面積成交總價(jià)銷售月份數(shù)月均去化體量套內(nèi)均價(jià)建面均價(jià)主力套內(nèi)面積段保利江上明珠17072979841850291361098411653864140-50東原D8公館9993901750996549493231124250140831077560㎡以下動(dòng)力國際2581015514067216722514121172213411540670㎡以下華辰財(cái)富廣場461622240333975512122002094914136<40㎡融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代419188642483819776064712207010483796250㎡以下首創(chuàng)光和城11036394888318622762244487566519<40㎡中庚城347126441720310408628111156482326051<40㎡中航MYTOWN574121671716512643387028583103927366<40㎡同景躍城41218133226451288878971218877108569260㎡以下中航翡翠城8025758770548493204956978398564699150-80㎡合計(jì)41371811262345931967456320942496108628387——復(fù)式產(chǎn)品品市場2013年重慶主主城區(qū)主主力復(fù)式式產(chǎn)品成成交情況況地段優(yōu)勢勢，江北核心心洪恩寺寺公園旁旁；約30萬方商業(yè)業(yè)，SHOPPINGMALL、華潤萬萬家、星星美國際際電影城城、超大大真冰溜溜冰場……等配套奧園大社社區(qū)依托托+基金支持持+團(tuán)購政策策支持+商業(yè)配套套低單價(jià)+地段巴南核心心商圈實(shí)得單價(jià)價(jià)低+教育配套套+品牌企業(yè)業(yè)速度：2013年重慶主主城區(qū)復(fù)復(fù)式產(chǎn)品品平均月月均去化化2500㎡，最高高月均去去化8583㎡。溢價(jià)：對對比周邊邊同面積積產(chǎn)品，，復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)在1000-2000元/㎡左右。。相對于于平層產(chǎn)產(chǎn)品，復(fù)復(fù)式產(chǎn)品品建安成成本更高高，將抵抵消部分分溢價(jià)空空間。復(fù)式產(chǎn)品品年去化化量約25萬方，單單項(xiàng)目最最高約7萬方，以以總價(jià)吸吸引為主主本項(xiàng)目33萬方復(fù)式式產(chǎn)品，，參照市市場成交交現(xiàn)狀，，理想估估計(jì)約需需4.7年完成銷銷售輕軌穿過過商業(yè)輕軌旁輕軌旁VS市場特征征：一般由傳傳統(tǒng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展而而來，存存在較大大量舊改改項(xiàng)目。。經(jīng)過3-5年發(fā)展，，形成板板塊聚集集效應(yīng)，，但整體體發(fā)展程程度仍偏偏低客戶特征征：復(fù)合人群群整體需求求相對簡簡單對價(jià)格敏敏感度更更高即：““復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品客群群占比相相對偏高高”市場特征征：一般位于于城市核核心區(qū)域域及其外外延發(fā)展展帶。見見證中國國房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展完完整里程程，開發(fā)發(fā)成熟度度及整體體發(fā)展程程度較高高客戶特征：復(fù)合人群客戶構(gòu)成及需需求多樣化，，整體層次較較高具備較高鑒賞賞力與專業(yè)度度，物業(yè)居住住屬性偏弱，，強(qiáng)調(diào)附加值值及舒適度即：“復(fù)式式產(chǎn)品客群占占比相對偏低低”“核心板塊””客群因?yàn)楦墒?，所以以其?fù)式客群群占比相對偏偏低城市成長板塊塊城市核心板塊塊復(fù)式產(chǎn)品市場場世聯(lián)觀點(diǎn)本項(xiàng)目位于城城市成長板塊塊與核心板塊塊的過渡區(qū)域域，其主力客客群中，復(fù)式式產(chǎn)品客群比比例低于城市市成長板塊。。按照2013年復(fù)式產(chǎn)品單單項(xiàng)目最高年年去化量7萬方，本案復(fù)復(fù)式產(chǎn)品3.5年銷售周期預(yù)預(yù)估，童家院院子項(xiàng)目復(fù)式式產(chǎn)品總體量量建議控制在在25萬方以內(nèi)。二、關(guān)于三房房比例與面積積問題世聯(lián)將此問題題分化為兩個(gè)個(gè)問題來論證證與探尋:1、三房比例問問題2、三房面積問問題三房占比問題題——項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目目成交房型統(tǒng)統(tǒng)計(jì)1行標(biāo)簽套內(nèi)面積（㎡）總套數(shù)套數(shù)占比總體量（㎡）體量占比公寓一房18308126%7329811%復(fù)式兩房D戶型57.0391627%6780325%平層兩房b46.2939624133公寓兩房28.94189672522復(fù)式三房A戶型75.4745847%4486364%復(fù)式三房B戶型73.571374131200復(fù)式三房C戶型71.4591684946平層三房a62.3339632495平層三房b63.4939633099公寓三房40.811896102267總計(jì)——11725100%666625100%2013年龍頭寺&照母山板塊高層產(chǎn)品房型成交體量比例目標(biāo)區(qū)域三房房占比45%，與兩房成交交體量結(jié)構(gòu)比比為1.33：1本項(xiàng)目三房體體量占比63%，高出市場平平均水平約18個(gè)百分點(diǎn)。三房占比問題題——一般典型項(xiàng)目目產(chǎn)品配比一一覽1萬科錦程高層層項(xiàng)目產(chǎn)品配配比，兩房產(chǎn)產(chǎn)品是絕對的的主力171812131615148756售房部101132412322212019高層洋房萬科高層項(xiàng)目目作為現(xiàn)金流流產(chǎn)品的代表表，其2房產(chǎn)品配比往往往高于3房產(chǎn)品。如萬萬科錦程3房體量占比38%；萬科城3房體量占比約約38%。131415167911128654123幼兒園平層戶型躍層戶型別墅產(chǎn)品幼兒園別墅平層產(chǎn)品樓棟棟與復(fù)式產(chǎn)品品樓棟比為：：3：2三房占比問題題——一般典型項(xiàng)目目產(chǎn)品配比一一覽協(xié)信星都會(huì)1/3樓棟為復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品1高層躍層平面面圖躍層戶型銷售套內(nèi)面積戶型實(shí)得套內(nèi)面積贈(zèng)送率體量占比A652+1房8833%57%A’672+1房9124%B512房6017%43%C492房5818%復(fù)式三房占比比問題——一般典型項(xiàng)目目產(chǎn)品配比一一覽1協(xié)信星都會(huì)復(fù)復(fù)式樓棟體量量：43%平層2房，57%復(fù)式2+1房世聯(lián)觀點(diǎn)而本項(xiàng)目復(fù)式式三房套數(shù)占占比嚴(yán)重超出出市場平均水水平。調(diào)整整體三房房的占比比例例，參考區(qū)域域市場3房與2房的成交數(shù)據(jù)據(jù)看：比例基基本在1.33:1，三房占比約約45%。二、關(guān)于三房房比例與面積積問題世聯(lián)將此問題題分化為兩個(gè)個(gè)問題來論證證與探尋:1、三房比例問問題2、三房面積問問題三房面積問題題——復(fù)式產(chǎn)品市場場主流成交面面積復(fù)式產(chǎn)品市場場主流面積段段為套內(nèi)50㎡及以下，主主力總價(jià)在70萬以內(nèi)。本項(xiàng)目總體量量約30萬方的復(fù)式三三房產(chǎn)品，套套內(nèi)面積71-75㎡，實(shí)得面積積80-85㎡以上，相對對偏大。套內(nèi)面積區(qū)間/總價(jià)區(qū)間<2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120-140140-160總計(jì)<4015854353296246163586

199140-50

379116962610714

64850-60

31611715243114360-70

38636174171313170-80

2

280-90

32

3

8總計(jì)1585435367539335810756314423142923市場主流本項(xiàng)目2013年重慶主城區(qū)區(qū)主力復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品成交情況況2三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(復(fù)式)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——協(xié)信星都會(huì)項(xiàng)目名協(xié)信星都會(huì)物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層占地面積31.3萬方建筑面積71萬方綠化率30.07%容積率2戶數(shù)6000裝修情況清水開發(fā)商協(xié)信（控股）集團(tuán)物業(yè)管理協(xié)信天驕物業(yè)協(xié)信星都會(huì)地地處照母山板板塊核心區(qū)域域，由洋房地地塊、高層別別墅地塊組成成，聯(lián)合協(xié)信信星光天地，，打造78萬方協(xié)信大社區(qū)。2高層躍層平面面圖躍層戶型銷售套內(nèi)面積戶型實(shí)得套內(nèi)面積贈(zèng)送率體量占比A652+1房8833%57%A’672+1房9124%B512房6017%43%C492房5818%三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(復(fù)式)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——協(xié)信星都會(huì)2A戶型2層B戶型1層B戶型2層A戶型1層偶數(shù)層為A戶型，奇數(shù)層層為B戶型三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(復(fù)式)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——協(xié)信星都會(huì)2戶型躍層設(shè)計(jì)計(jì)，贈(zèng)送面積積大主臥面積大，，約14.5㎡，居住舒適適度高產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合合理，次臥私私密性較差，，客廳狹長套內(nèi)65㎡實(shí)得88㎡套內(nèi)67㎡實(shí)得91㎡三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(復(fù)式)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——協(xié)信星都會(huì)2套內(nèi)51㎡實(shí)得60㎡套內(nèi)49㎡實(shí)得58㎡戶型設(shè)計(jì)緊湊湊，浪費(fèi)空間間少陽臺(tái)面積大，，戶型可變性性強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合合理，主臥私私密性較差三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(復(fù)式)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——協(xié)信星都會(huì)27萬方集中商業(yè)及住宅底商一期二期三期三期規(guī)劃3萬方商業(yè)基礎(chǔ)資料位置南岸彈子石CBD騰龍大道（朝天門大橋南橋頭）所屬板塊彈子石CBD板塊項(xiàng)目組成由22幢高層住宅、以及10萬㎡商業(yè)組成，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃分為3個(gè)組團(tuán)，商業(yè)部分沿小區(qū)主出入口布局排布，項(xiàng)目自身配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場占地128000㎡體量537000㎡容積率3.3建筑形態(tài)高層總規(guī)劃戶數(shù)4932內(nèi)部配套愛情廣場、商業(yè)藍(lán)光COCO一期產(chǎn)品為全全平層三房，，套內(nèi)面積40-61㎡戶型3室1廳帶生活陽臺(tái)（一期產(chǎn)品）套內(nèi)面積40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面積問題題——典型項(xiàng)目分析析(平層)典型項(xiàng)目分析析之復(fù)式——藍(lán)光COCO時(shí)代2戶型3室1廳帶生活陽臺(tái)套內(nèi)面積40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%戶型點(diǎn)評：：優(yōu)點(diǎn)：緊湊設(shè)計(jì)，，熱銷戶型型；功能分區(qū)齊齊全，贈(zèng)送較大，，高性價(jià)；；缺點(diǎn)：尺寸較小，，舒適度不不足；贈(zèng)送面積套內(nèi)面積：：約40㎡贈(zèng)送面積：：約19㎡實(shí)際面積：：59㎡三房面積問問題——典型項(xiàng)目分分析(平層)典型項(xiàng)目分分析之復(fù)式式——藍(lán)光COCO時(shí)代2贈(zèng)送面積套內(nèi)面積：：約52㎡贈(zèng)送面積：：約10㎡實(shí)際面積：：62㎡戶型點(diǎn)評：：優(yōu)點(diǎn)：緊湊小戶型型設(shè)計(jì)面積適中，，總價(jià)較低低；雙生活陽臺(tái)臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)贈(zèng)送面積較較大；缺點(diǎn)：部分采光不不足；戶型緊湊，，舒適度不不足戶型3室1廳帶生活陽臺(tái)套內(nèi)面積40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面積問問題——典型項(xiàng)目分分析(平層)典型項(xiàng)目分分析之復(fù)式式——藍(lán)光COCO時(shí)代2戶型點(diǎn)評：：優(yōu)點(diǎn)：面積適中，，總價(jià)不高高；功能分區(qū)齊齊全，贈(zèng)送較大，，高性價(jià)；；書房贈(zèng)送，，可改成臥臥室；缺點(diǎn)：尺寸較小，，舒適度不不足；贈(zèng)送面積套內(nèi)面積：：約61㎡贈(zèng)送面積：：約13㎡實(shí)際面積：：74㎡戶型3室1廳帶生活陽臺(tái)套內(nèi)面積40㎡52㎡61㎡所占比例45%18%37%三房面積問問題——典型項(xiàng)目分分析(平層)典型項(xiàng)目分分析之復(fù)式式——藍(lán)光COCO時(shí)代2世聯(lián)觀點(diǎn)不論是平層層還是復(fù)式式，住宅套套均面積縮縮小化是目目前市場的的主流。將復(fù)式三房房的套內(nèi)面面積從70㎡以上壓縮縮在60-70㎡之間，控控制總價(jià)在在70萬以內(nèi)，是是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目能夠在市市場中贏得得競爭力的的重要保障障。三、關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品配配置問題產(chǎn)品配比配比制定原原則：調(diào)整范圍：：針對A、B地塊共計(jì)約約42萬方可售住住宅體量調(diào)調(diào)整產(chǎn)品；；復(fù)式與平層層產(chǎn)品占比比：根據(jù)2013年市場走量量情況，建建議復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品控制在在25萬方以內(nèi)，，余下17萬方為平層層產(chǎn)品，復(fù)復(fù)式產(chǎn)品與與平層產(chǎn)品品體量比約約1.47:1；兩房與三房房產(chǎn)品占比比：按照市場平平均值，兩兩房與三房房體量占比比為1:1.33，建議兩房房產(chǎn)品體量量18萬方，三房房產(chǎn)品體量量24萬方；面積控制：：平層兩房60㎡以內(nèi)，三三房70㎡以內(nèi)；復(fù)復(fù)式兩房50㎡以內(nèi)，三三房60㎡以內(nèi)，以以10㎡贈(zèng)送面積積預(yù)估，為為復(fù)式產(chǎn)品品最大限度度爭取溢價(jià)價(jià)空間。結(jié)論推導(dǎo)下下的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化建議項(xiàng)目世聯(lián)打打造定位：：北部新區(qū)區(qū)軌道舒居居低密物業(yè)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品組合體量大小主流戶型與面積段平層17萬方1房：﹤40㎡，10%1+1房：50-60㎡，33%2+1房：60-70㎡，52%3+1房：80㎡，5%復(fù)式25萬方1+1房：40-50㎡；43%2+1房：50-60㎡；47%3+1房：60-70㎡，10%三、商業(yè)體體量問題世聯(lián)將此問問題分化為為兩個(gè)問題題來論證與與探尋:商業(yè)體量增增加的必要要性商業(yè)體量增增加的可能能性商業(yè)體量增增加的必要要性——減輕公寓產(chǎn)產(chǎn)品壓力12013年重慶主城區(qū)套內(nèi)50㎡以下產(chǎn)品成交情況套內(nèi)面積區(qū)間套數(shù)總套內(nèi)面積總建筑面積總價(jià)套內(nèi)均價(jià)建面均價(jià)月均去化量<40173205407797136485399214468998475665947140-501459065859783912758477808928879696969927總計(jì)319101199376155277611246995361937772431293982013年重慶主城區(qū)套內(nèi)50㎡以下產(chǎn)品成交TOP10項(xiàng)目名稱套數(shù)總套內(nèi)面積總建筑面積總價(jià)套內(nèi)均價(jià)建面均價(jià)月均去化量富力城7703245141408201199392620048593451東原D8公館833295133855842534813014412110313213東原ARC中央廣場790289883664336838412212708100533054協(xié)信星瀾匯5422675033351201946135754960552779同景國際城66321965306522374202401080977462554國際家紡城5492215928927169413364764558572411華潤二十四城568217692856830210870513878105752381融匯半島4432078625311148978747716758862109融創(chuàng)伊頓莊園4521879324261156007726830164312022中交麗景44718114241181536841478484637220102013年主城區(qū)套套內(nèi)50㎡以下產(chǎn)品非非商業(yè)產(chǎn)品品年度成交交155萬方，套內(nèi)內(nèi)均價(jià)9377元/㎡，單項(xiàng)目最最高成交4.14萬方本項(xiàng)目24.8萬方公寓產(chǎn)品品，參照市場場成交現(xiàn)狀，，理想估計(jì)約約需6年完成銷售世聯(lián)觀點(diǎn)公寓面積段產(chǎn)產(chǎn)品線項(xiàng)目眾眾多，市場競競爭壓力大，，按照常規(guī)銷銷售方式，將將嚴(yán)重延長本本項(xiàng)目銷售周周期。通過將部分公公寓體量轉(zhuǎn)換換為商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)體量，降低低公寓產(chǎn)品溢溢價(jià)壓力，對對于實(shí)現(xiàn)公寓寓產(chǎn)品低價(jià)快快跑，具有非非常重要的戰(zhàn)戰(zhàn)略意義。三、商業(yè)體量量問題世聯(lián)將此問題題分化為兩個(gè)個(gè)問題來論證證與探尋:商業(yè)體量增加加的必要性商業(yè)體量增加加的可能性商業(yè)未來人流流構(gòu)成與人流流總量分析項(xiàng)目商業(yè)平均均人流預(yù)估:項(xiàng)目商業(yè)體量量的承受量預(yù)預(yù)估1、常規(guī)情況下下按照項(xiàng)目社社區(qū)商業(yè)配比比占項(xiàng)目總體體量的4%-5%計(jì)算.可實(shí)現(xiàn)近3-4萬方體量的商商業(yè)。2、從軌道3號(hào)線上下客人人流量計(jì)算,每天項(xiàng)目站口口近3000人次上下.加上項(xiàng)目未來來自身居住超超過10000人.按照商業(yè)比例例0.8:1計(jì)算。2萬余方的面積積能滿足常規(guī)規(guī)需求。軌道3號(hào)線2項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)實(shí)現(xiàn)空間區(qū)域域確定項(xiàng)目四至限制制使得項(xiàng)目商商業(yè)昭示面三三方受限直臨機(jī)場高速速路，另有高高壓線走廊阻阻礙融創(chuàng)奧園項(xiàng)目目與項(xiàng)目之間間有“較大高高差圍擋”使使得其北側(cè)沒沒有商業(yè)昭示示面2項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)實(shí)現(xiàn)空間區(qū)域域確定現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃劃，均為輕軌軌集團(tuán)所有。。項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)實(shí)施空間:交通性與昭示示面綜合考慮慮因素2項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)實(shí)現(xiàn)空間區(qū)域域確定項(xiàng)目四至限制制使得項(xiàng)目商商業(yè)只能在目目前商業(yè)區(qū)域域進(jìn)行延伸攔截輕軌人流流，從輕軌出出入口向小區(qū)區(qū)內(nèi)延伸成為為唯一選擇2如果擴(kuò)大商業(yè)業(yè)面積，商業(yè)業(yè)可發(fā)展方向向社區(qū)商業(yè)：約2萬方社區(qū)商業(yè)業(yè)分布于各住住宅樓棟1-2F，滿足以本社社區(qū)為主+輕軌人流的商商業(yè)配套需求求。1、增加交通出出入口2、通過修建天天橋等形式，，連接本社區(qū)區(qū)與奧特萊斯斯、宜家等商商業(yè)配套3、社區(qū)內(nèi)如能能打造“鄰里里MALL”或者有主力力店吸引，將將極大程度提提高對客戶的的吸引力2THANKYOU9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:16:29AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。25十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/252022/12/2525December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/259、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:16:29AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Su