深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略

深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略深圳中航城簡介：隸屬中航集團(tuán)，位于深圳華強(qiáng)北（上海賓館片區(qū)）。改造前為零售商業(yè)、電子產(chǎn)品批發(fā)、工業(yè)企業(yè)辦公為主。規(guī)劃總建筑面積達(dá)67萬平方米，其中辦公22萬平方米，商業(yè)23萬平方米，住宅和酒店22萬平方米，總投資約70億元人民幣。新規(guī)劃集商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及酒店等功能于一體，將成為深圳規(guī)模最大的都市綜合體。整個(gè)工程分三期進(jìn)行，將于2011年全部完成。作為中航城的重要組成部分，與和記黃浦合作開發(fā)的中航廣場將被建設(shè)成為集甲級寫字樓、大型零售百貨商業(yè)、酒店、酒店式公寓等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。1二、深圳中航城2項(xiàng)目發(fā)展/營銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價(jià)值宏觀中觀微觀上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值深圳市城市規(guī)劃定位3第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標(biāo)和手段4第三環(huán)節(jié)完成項(xiàng)目基本定位環(huán)節(jié)一城市價(jià)值環(huán)節(jié)二項(xiàng)目價(jià)值矛盾項(xiàng)目基本定位解決5第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項(xiàng)目基本定位相關(guān)成熟理論、實(shí)踐體系應(yīng)用指引建立中航城規(guī)劃思路工作模型系統(tǒng)借鑒國際、國內(nèi)成功案例6第一環(huán)節(jié)城市價(jià)值7城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會角色——城市運(yùn)營商中航城定位方向指引+上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值規(guī)劃理論基礎(chǔ)深圳市城市化進(jìn)程81-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①CBD②過渡區(qū)③工人住宅區(qū)④居住區(qū)⑤通勤區(qū)代表城市：北京、上海，初級的城市發(fā)展規(guī)模91-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD北京的城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級環(huán)路系統(tǒng)城市發(fā)展受到一定制約,需要不斷建設(shè)環(huán)路系統(tǒng)101-1、城市市發(fā)展理論一一——上海的的城市發(fā)展模模式上?；臼菍賹儆谕膱A結(jié)結(jié)構(gòu)模式在城城市發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)階段，城市市呈線性方式式向外發(fā)展。。上海主城區(qū)111-1、城市市發(fā)展理論二二——城市扇扇形結(jié)構(gòu)理論論②①④⑤②③③③③③④①CBD②批發(fā)區(qū)區(qū)③低收入入住宅區(qū)④中收入入住宅區(qū)⑤高收入入住宅區(qū)城市同心圓結(jié)結(jié)構(gòu)理論的發(fā)發(fā)展，土地價(jià)價(jià)格和租金沿沿主要交通路路線，從城市市中心逐漸向向外下降。121-1、城市市發(fā)展理論三三—哈里斯和和烏爾曼·城城市多核結(jié)構(gòu)構(gòu)理論①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干線線①中心核核——CBD②批發(fā)區(qū)區(qū)③低檔住住宅區(qū)④中檔住住宅區(qū)⑤高檔住住宅區(qū)⑥重工業(yè)業(yè)區(qū)⑦次核⑧居住區(qū)區(qū)⑨郊區(qū)工工業(yè)區(qū)城市主核+次次核：沿主要要交通干線線線性發(fā)展131-1、城市市發(fā)展理論三三——多核理理論中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的的縮寫國內(nèi)學(xué)者對CBD有許多多譯法：1、城市中心心區(qū)2、中心商貿(mào)貿(mào)區(qū)3、中心商業(yè)業(yè)區(qū)4、商務(wù)辦公公中心區(qū)5、商務(wù)中心心區(qū)6、商業(yè)中心心區(qū)7、中心商業(yè)業(yè)事務(wù)區(qū)8、中心商務(wù)務(wù)區(qū)141-1、城市市發(fā)展理論三三——多核理理論中的CBDCBD基本特特征：a、具有城市市中最高的中中心性b、具有城市市中最多的人人流量，最高高的信息交流流量c、具有最便便捷的可達(dá)性性和最大的擁擁擠程度（人人流、車流））d、具有最高高的服務(wù)集中中性（經(jīng)濟(jì)、、管理、娛樂樂、文化、行政和最集中中、檔次最高高的零售業(yè)））e、最高的土土地價(jià)格和租租金（以峰值值地價(jià)交叉點(diǎn)點(diǎn)衡量）CBD主導(dǎo)功功能：零售商業(yè)功能能+辦公功能能+其他配套套物業(yè)151-2、深圳圳市城市規(guī)劃劃——呈線性性布置城市中心組團(tuán)團(tuán)城市東部組團(tuán)團(tuán)城市西部組團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目地處城市市中心組團(tuán)深圳市城市發(fā)發(fā)展結(jié)構(gòu)正是是根據(jù)深圳市市狹長的地形形特性，采用用了“城市多多核結(jié)構(gòu)”的的發(fā)展理論東部發(fā)展軸西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸161-2、深圳圳市城市規(guī)劃劃布局由城市中心核核+次核構(gòu)成成，沿主要交交通干道深南南大道、濱河河路呈線性串串連布局。城市中心核:現(xiàn)有CBD+中心公園+中航城+華華強(qiáng)北城市次核:車公廟片區(qū)城市次核:東門、國貿(mào)片片區(qū)城市次核:蔡屋圍片區(qū)城市次核:南山片區(qū)城市次核:華僑城片區(qū)17中國城市化階階段位置美國城市地理理學(xué)家雷·諾諾桑姆將城市市化率和社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平的變化關(guān)關(guān)系成了曲線線圓,表明了了兩者之間具具有很好的相相關(guān)關(guān)系。2-1、深圳圳市城市化進(jìn)進(jìn)程城市化率城市化：城市化是人們們的生產(chǎn)方式式、生活方式式、交換方式式轉(zhuǎn)化升級過過程中經(jīng)濟(jì)、、政治、文化化等社會活動動向特定空間間集聚的過程程。城市化的基礎(chǔ)礎(chǔ)理論是基于于人口與財(cái)富的的空間集聚與與擴(kuò)散格局的的規(guī)律。182-2、深圳圳市城市化進(jìn)進(jìn)程歷史1980年5月，中共中中央和國務(wù)院院發(fā)出41號號文件，明確確指出要積極極穩(wěn)妥搞好特特區(qū)建設(shè)，并并將“出口特特區(qū)”改為““經(jīng)濟(jì)特區(qū)””；到1992年年，在現(xiàn)在羅羅湖區(qū)的人民民南和老東門門、南山區(qū)的的蛇口，現(xiàn)代代商圈的雛型型初步顯現(xiàn)，，深圳經(jīng)濟(jì)中中心初顯端倪倪；80－90年年代，國貿(mào)、、東門領(lǐng)航深深圳經(jīng)濟(jì)；90年代，華華強(qiáng)北商圈崛崛起，深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心逐漸漸西移；在城市發(fā)展的的西移過程中中，羅湖地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位位減弱。中航城位于深深圳城市發(fā)展展西移后城市市中心區(qū)。19本案3-1、上步步區(qū)城市價(jià)值值——位置深圳城市中心心核上步區(qū)、中心心公園與現(xiàn)有有CBD共同同處于深圳市中心核核現(xiàn)有CBD中心公園上步區(qū)城市主要交通通干線203-2、上步步區(qū)城市價(jià)值值——建筑容容量與規(guī)劃定定位在規(guī)劃委員會會公布的1998-2010深圳市市總體規(guī)劃中中：★上步工業(yè)區(qū)區(qū)+中心公園園定位為商貿(mào)貿(mào)、居住、休休閑；★現(xiàn)有CBD定位為行政政、文化、商商務(wù)、商業(yè);★現(xiàn)有CBD，規(guī)劃建筑筑容量744萬㎡，上步步工業(yè)區(qū)+中中心公園規(guī)劃劃建筑容量463萬㎡。。21休閑3-3、上步步區(qū)城市價(jià)值值——片區(qū)功功能定位根據(jù)深圳市規(guī)規(guī)劃，確定上上步區(qū)、華強(qiáng)強(qiáng)北、中心公公園定位為：：華強(qiáng)北+中航航城街區(qū)商業(yè)、商商務(wù)中心公園上步區(qū)223-4、商圈圈對比分析對比內(nèi)容蔡屋圍商圈現(xiàn)有CBD商業(yè)華強(qiáng)北商圈＋中航城（上步區(qū)）1商業(yè)規(guī)模華潤萬象城1期18萬3大購物公園達(dá)30多萬㎡商業(yè)經(jīng)營面積70多萬2商業(yè)構(gòu)成一站式綜合高檔商業(yè)形態(tài)大規(guī)模、獨(dú)立商業(yè)形態(tài)多業(yè)種、多業(yè)態(tài)、綜合功能齊全的商業(yè)集合體3文化特點(diǎn)港式文化、城市精品大型文化設(shè)施集中地深圳城市化進(jìn)程見證者、執(zhí)行者,城市精英文化4人口、人流量華潤萬象城估計(jì)日均6萬客流量規(guī)劃7.7萬人，就業(yè)26萬人日均50萬客流量中航城是深圳圳城市化進(jìn)程程的里程碑，，上海賓館具有歷史意義義。23城市中心核4、中航城區(qū)區(qū)域位置改造后中航城城將成為深圳圳華強(qiáng)北商圈圈的新標(biāo)志中航城——華強(qiáng)北商圈新標(biāo)志華強(qiáng)北——深圳商業(yè)第一商圈244、中航城城城市價(jià)值中航城與華強(qiáng)強(qiáng)北其他單體體項(xiàng)目相比，，具有集群規(guī)模優(yōu)勢勢。中航城全新的的規(guī)劃設(shè)計(jì)理理念和超高層層建筑，將成成為華強(qiáng)北片片區(qū)的新的區(qū)域地標(biāo)。中航城南起深深南路，北至至振華路，西西起富華路，，東至中航路路，占地面積積10多萬平平方米，總建建筑面積達(dá)60萬平方米米。25第二環(huán)節(jié)中中航城項(xiàng)目價(jià)價(jià)值26中航城現(xiàn)狀開發(fā)目標(biāo)和手手段邊界范圍地段價(jià)值物業(yè)分布現(xiàn)狀狀交通體系現(xiàn)狀狀271、邊界范圍圍振華路深南路中航路華富路振中路中航城南起深深南路，北至至振華路，西西起華富路，，東至中航路路，占地面積積10萬平方方米，總建筑筑面積達(dá)60萬㎡282、地段價(jià)值值1、地段位置置：位于城市市中心核2、商業(yè)價(jià)值值：可達(dá)性好好，交通便利利處于華強(qiáng)北成成熟商圈擁有高密度人人流、車流3、生態(tài)資源源：147萬萬平方米深圳圳中心公園4、生活價(jià)值值：商業(yè)配套套完善，生活活資源豐富5、文化價(jià)值值：深圳城市市化進(jìn)程的見見證者、執(zhí)行行者；上海酒店成為為深圳城市化化進(jìn)程的代表表，具歷史價(jià)價(jià)值；市場自發(fā)形成成飲食文化、、休閑文化氛氛圍。293、中航城改改造再開發(fā)目目標(biāo)/手段最高的土地價(jià)價(jià)格和租金最高人流、車車流量最高的服務(wù)集集中性價(jià)值最大化交通立體化制造“多地面面”商業(yè)立體化立體景觀化休閑文化打造造+++目標(biāo)手段最具文化氣質(zhì)質(zhì)的區(qū)域30第三環(huán)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目基基本定位31現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位位321、現(xiàn)有CBD缺陷陷主導(dǎo)功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政政、文化完善功能需要缺乏=綜合CBD主導(dǎo)功能零售商業(yè)辦公+332、全新CBD結(jié)構(gòu)構(gòu)表深圳市中心心核——CBD+亞核：現(xiàn)有CBD亞核：中心心公園+上上步區(qū)（中航城、、華強(qiáng)北））功能定位互互補(bǔ)商務(wù)、行政政、文化商業(yè)、居住住、休閑CBD西隅隅CBD東隅隅市政大型場場館文化沿襲深圳歷歷史文脈/開放式休休閑文化34國際案例———新加坡坡新達(dá)城綜綜合開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目新加坡CBD：高級級商務(wù)辦公公樓集中區(qū)區(qū)新達(dá)城片區(qū)區(qū)●與新加坡坡CBD僅僅一河之隔隔，共同構(gòu)構(gòu)成完整城城市中心核核統(tǒng)一體；；●總建筑面面積65萬萬平方米：：－世界項(xiàng)級級新加坡國國際會展中中心（6層層）－4棟45層辦公樓樓、1棟18層辦公公樓－新加坡最最大購物中中心、財(cái)富富之泉－地下停車車3200個(gè)●新加坡最最大的集會會議展覽中中心、商務(wù)務(wù)辦公、商商業(yè)為一體體的綜合商商業(yè)建筑，，是新加坡坡商業(yè)規(guī)劃劃的成功范范例。3525星酒店辦公購物中心文化演藝中中心會展中心新加坡河財(cái)富之泉+最大購物物中心辦公6星酒店5星酒店辦公中心綠化公園購物中心地下通道、、商場地鐵站去CBD新加坡新達(dá)達(dá)城綜合規(guī)規(guī)劃36中航城與新新達(dá)城對比比啟示中航城新達(dá)城CBD東隅隅城市功能補(bǔ)補(bǔ)充華強(qiáng)北、地地鐵、CBD商機(jī)可達(dá)性好地理位置佳佳較為成功的的開發(fā)模式式依托實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大的企業(yè)業(yè)背景與CBD功功能互補(bǔ)：：CBD:商商務(wù)辦公為為主新達(dá)城：商商業(yè)、酒店店、商務(wù)辦公片區(qū)外地鐵鐵站+地下下通道立體交通、、立體商業(yè)業(yè)、立體景觀VS37從區(qū)域規(guī)模模、消費(fèi)品品銷售總額額、交通等等方面，可可以確定中心公園+上步區(qū)的地位：A是深圳圳市中心核核中一部分分——城市亞核，屬于CBD東隅隅BCBD東隅與現(xiàn)現(xiàn)有CBD——西隅隅形成功能能差異，是是現(xiàn)有中心心區(qū)行政功能的的補(bǔ)充和完完善；C是深圳圳城市化進(jìn)進(jìn)程里程碑碑和見證者者；D是市場場自發(fā)形成成的開放、、休閑的商商業(yè)街區(qū)；；E是深圳圳城市精英英文化的核核心表現(xiàn)。。3、片區(qū)全全新功能定定位384、中航城城基本定位位城市地位定定位：城市市亞核———CBD東東隅新地標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目功能定定位：深圳CBD核心圈··新都會綜綜合體旗艦艦39第四環(huán)節(jié)建建立工工作模型系系統(tǒng)40一、建立工工作模型系系統(tǒng)具體工作模模型系統(tǒng)開發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃篇三交通篇四商業(yè)篇五商務(wù)篇六經(jīng)濟(jì)篇七推廣模式八41規(guī)劃與交通通A規(guī)劃劃布局建議議B中心心公園升級級C立體體交通、立立體商業(yè)42A、規(guī)劃布布局建議運(yùn)用ZONING理理念，將中中航城規(guī)劃劃成財(cái)富““不夜城””休閑區(qū)酒店區(qū)文化、休閑閑區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)公寓區(qū)區(qū)商業(yè)貫穿整整體，做為為商務(wù)、酒酒店、居住住各區(qū)的聯(lián)聯(lián)系體文化是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的靈靈魂。中心綠地區(qū)區(qū)43主題公園：：局部設(shè)置置1－2層層休閑、文文化設(shè)施A、規(guī)劃布布局建議地下通道/商場44現(xiàn)狀：沒有有停車位，，缺乏吸引引人氣的休休閑、娛樂樂設(shè)施，缺缺乏趣味性性，沒有人人氣。改進(jìn)：1、協(xié)助政政府，在中中心公園下下修建公共共停車庫，，以沿華富富路做地下下商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)（與政府府協(xié)調(diào)，做做為核增商商業(yè)面積））為補(bǔ)償，，將中心公公園盤活；；同時(shí)解決決中航城停停車及交通通條件，吸吸引人流、、車流；2、整合游游樂品牌公公司，協(xié)助助政府提供供場地做““活動游樂樂嘉年華””，給中航航集團(tuán)帶來來衍生業(yè)務(wù)務(wù)（例如門門票、廣告告費(fèi)用等）），同時(shí)作作為推廣手手段之一。。B、中心公公園升級———與政府府互動45B11F地下連廊連廊地鐵人流B2停車車B1停車車1、車流：：公交車走地地面小汽車從華華富路西邊邊及中航路路進(jìn)地下2、人行：：公交車地面面人流地鐵人流公交車直接接下地下人人流地下停車場場人流連廊連接各各個(gè)商場之之間、商務(wù)務(wù)辦公與商場場之間人流流C-1、立立體交通車流、人流流綜合組織織中心公園華富路B246C-2、立立體商業(yè)（（多地面））B11F連廊B2、B1、1F、、3F均為為商業(yè)地面面B2地下商商業(yè)與地鐵鐵商業(yè)相連連B1停車車/商業(yè)1、地下：：通過連廊連連接地下各各部分商場場，帶動人人氣2、一層（（1F)3、部分相相對高樓層層（3層））通過連廊廊，將各部部分商業(yè)、商務(wù)聯(lián)聯(lián)系成一個(gè)個(gè)整體，等等于又加多多“地面層層”2F3F47商務(wù)物業(yè)“規(guī)劃篇””中確定商商務(wù)總建筑筑面積范圍圍落實(shí)中航廣廣場商務(wù)面面積確定可建商商務(wù)面積范圍地標(biāo)建筑的的市場效應(yīng)應(yīng)商務(wù)功能市市場機(jī)會CBD西隅隅功能補(bǔ)充充/與中航廣廣場差異客戶層面差差異性功能差異性性++48中航廣場A、市場機(jī)機(jī)遇、產(chǎn)品品檔次、客客戶定位高檔寫字樓樓高租金高層次地域域客戶/大大客戶高檔形象+中高檔寫字樓地標(biāo)效應(yīng)下游地域客客戶/相關(guān)聯(lián)客客戶差異性CBD東隅CBD西隅高層次客戶戶/大客戶高檔寫字樓樓功能/客戶戶互補(bǔ)中航城其他商務(wù)辦辦公CBD華強(qiáng)北中心公園差異性49B、確定商商務(wù)物業(yè)定定位根據(jù)前述分分析，確定定中航城商商務(wù)物業(yè)功功能：1、商務(wù)總總量具體數(shù)數(shù)值2、產(chǎn)品檔檔次：中高高檔次3、客戶：：CBD西隅隅產(chǎn)業(yè)鏈中下游、相相關(guān)聯(lián)客戶戶509、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。04:33:4604:33:4604:3312/25/20224:33:46AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2204:33:4604:33Dec-2225-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。04:33:4604:33:4604:33Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2204:33:4604:33:46December25,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。25十二二月20224:33:46上上午04:33:4612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月224:33上上午12月-2204:33December25,202216、行動出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/254:33:4604:33:4625December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。4:33:46上午4:33上上午04:33:4612月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。04:33:4604:33:4604:3312/25/20224:33:46AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2204:33:4604:33Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。04:33:4604:33:4604:33Sunday,December25,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2204:33:4604:33:46December25,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。25十十二二月月20224:33:46上上午午04:33:4612月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月224:33上午午12月-2204:33December25,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/254:33:4604:33:4625December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。4:33:46上上午4:33上上午午04:33:4