不動產分期抵扣

不動產（或不動產在建工程）進項稅額分期抵扣TOC\o"1-5"\h\z\u財稅[2016]36號附件2《有關事項》第一條第（四）項中關于試點納稅人取得不動產的進項稅額 1（國家稅務總局公告[2016]第15號）《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》 2兩個文件中有關問題小結 21、相關定義： 22、需要分2年抵扣的： 23、不適用分2年抵扣的規(guī)定： 34、取得不動產（或不動產在建工程）的進項稅額如何抵扣？ 35、已經抵扣的，轉用于不動產在建工程，進項稅額如何處理？ 46、銷售或注銷稅務登記時，待抵扣進項稅額如何處理？ 57、已經抵扣的的不動產轉為不許抵扣，進項稅額如何處理？ 58、不許抵扣的不動產轉為允許抵扣，進項稅額如何轉回？ 6不動產分期抵扣匯總 10財稅[2016]36號附件2《有關事項》第一條第（四）項中關于試點納稅人取得不動產的進項稅額（四）進項稅額。1.適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。2.按照《試點實施辦法》第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）×適用稅率上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。（國家稅務總局公告[2016]第15號）《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》兩個文件中有關問題小結1、相關定義：不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。不動產或不動產在建工程所耗用的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%不動產凈值，是指納稅人根據(jù)財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率2、需要分2年抵扣的：1、2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產2、2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產3、2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的3、不適用分2年抵扣的規(guī)定：1、（列舉）房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目2、（列舉）融資租入的不動產3、（列舉）在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物4、（推定）2016年5月1日后取得但在會計制度上不作為固定資產核算的不動產5、（推定）2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產但增加不動產原值未超過50%的4、取得不動產（或不動產在建工程）的進項稅額如何抵扣？財稅[2016]36號附件2《有關事項》第一條第（四）項關于試點納稅人進項稅額適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。國家稅務總局公告[2016]第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》:第二條增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。

房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。第三條納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。第四條納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。5、已經抵扣的，轉用于不動產在建工程，進項稅額如何處理？國家稅務總局公告[2016]第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》：第五條購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。6、銷售或注銷稅務登記時，待抵扣進項稅額如何處理？國家稅務總局公告[2016]第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》：第六條納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。第十條納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。7、已經抵扣的的不動產轉為不許抵扣，進項稅額如何處理？國家稅務總局公告[2016]第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》：第七條已抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。第八條不動產在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。8、不許抵扣的不動產轉為允許抵扣，進項稅額如何轉回？國家稅務總局公告[2016]第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》：第九條按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。（備注：本條內容解析了不動產因用途改變從不得抵扣進項稅額轉變?yōu)榭梢缘挚圻M項稅額時的計算及抵扣方法。首先，依據(jù)用途轉變時不動產的凈值率，計算可以抵扣的進項稅額的總和；然后，再按照本辦法的規(guī)定分兩次予以抵扣。需要關注的是，抵扣的時點不是改變用途的當期，而是次月。）例1：新建不動產某單位建設一幢廠房，發(fā)生下列支出：購買建筑材料、排水、照明、消防等設備8000萬元，施工工程費1億元，購買生產設備1億元，支付設計費80萬，工程監(jiān)理費40萬，咨詢費60萬，環(huán)評報告編制費70萬，審計費70萬，全部取得專用發(fā)票。分析：1、購買生產設備1億元與新建不動產無關，進項稅額可以直接抵扣2、購買建筑材料、排水、照明、消防等設備8000萬元，施工工程費1億元，支付設計費80萬，需分2年抵扣3、工程監(jiān)理費40萬，咨詢費60萬，環(huán)評報告編制費70萬，審計費70萬，這些費用雖用于新建不動產，但不需要分2年抵扣項目用途價稅合計稅率銷售額銷項稅需分2年抵扣當期抵扣60%待抵扣40%直接抵扣當期實際抵扣購買建筑材料、排水、照明、消防等設備新建不動產800017%6837.611162.391162.39697.434464.956697.434施工工程費新建不動產1000011%9009.01990.99990.99594.594396.396594.594購買生產設備生產用固定資產1000017%8547.011452.991452.991452.99設計費新建不動產806%75.474.534.532.7181.8122.718工程監(jiān)理費新建不動產406%37.742.262.262.26咨詢費新建不動產606%56.63.43.43.4環(huán)評報告編制費新建不動產706%66.043.963.963.96審計費新建不動產706%66.043.963.963.96合計283200.7524695.523624.482157.911294.75863.1641466.572761.316購進不動取得增值稅扣稅憑證：例：2016年5月某單位購買一棟房產作為辦公樓，價值1050萬元，對方已開具5%增值稅專用發(fā)票。單位按直線法計提折舊，預計殘值率4%，折舊年限20年借：固定資產1000萬元應交稅費-應交增值稅（進項稅額）30萬元應交稅費-待抵扣進項稅額20萬元貸：銀行存款（應付賬款）1050萬元備注：待抵扣進項稅額20萬元可以在2017年5月抵扣。例2：可以抵扣轉為不可以抵扣某單位2016年5月購買一棟房產計劃作為辦公樓，價值1050萬元，對方已開具5%增值稅專用發(fā)票。單位按直線法計提折舊，預計殘值率4%，折舊年限20年，2017年2月單位決定將此房產改作職工宿舍用。分析：1、2016年5月取得的專用發(fā)票價稅合計1050萬元，其中不含稅銷售額1000萬元、銷項稅額50萬元借：固定資產1000萬元應交稅費-應交增值稅（進項稅額）30萬元應交稅費-待抵扣進項稅額20萬元貸：銀行存款1000萬元2、2016年6月起每月計提折舊1000*（1-4%）/20/12=4萬元/月3、2017年2月單位決定將此房產改作職工宿舍用。至2017年2月初已提折舊8個月（2016年6月至2017年1月），不動產凈值=1000-8*4=968萬元不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率=（30+20）*968/1000=48.4萬元借：固定資產48.4萬元貸：應交稅費-應交增值稅（進項稅額轉出）30萬元貸：應交稅費-待抵扣進項稅額18.4萬元說明：稅法并未明確是按月初凈值還是月末凈值，此處假定單位均在月底計提折舊。4、待抵扣進項稅額1.6萬元（20-18.4）需等到2017年5月才可以抵扣借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）30萬元貸：應交稅費-待抵扣進項稅額20萬元例3：不可以轉為抵扣可以抵扣某單位2016年5月購買一棟房產計劃作為職工宿舍，價值1050萬元，對方已開具5%增值稅專用發(fā)票。單位按直線法計提折舊，預計殘值率4%，折舊年限20年，2018年3月單位決定將此房產轉為辦公樓。分析：1、2016年5月取得的專用發(fā)票價稅合計1050萬元，其中不含稅銷售額1000萬元、銷項稅額50萬元借：固定資產1000萬元應交稅費-應交增值稅（進項稅額）50萬元貸：銀行存款1000萬元借：固定資產50萬元貸：應交稅費-應交增值稅（進項稅額轉出）50萬元2、2016年6月起每月計提折舊1050*（1-4%）/20/12=4.2萬元/月3、2018年3月單位決定將此房產轉為辦公樓,在改變用途的次月2018年4月計算可抵扣進項稅額至2018年4月初已提折舊22個月（2016年6月至2017年3月）不動產凈值=1050-22*4.2=957.6萬元?？傻挚圻M項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率=50*957.6/1050=45.6萬元計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。（2018年4月抵扣60%計27.36萬元，2019年4月抵扣18.24萬元）2018年4月會計處理：借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）27.36萬元應交稅費-待抵扣進項稅額18.24萬元貸：固定資產-45.6萬元說明：雖然稅法并未明確是按月初凈值還是月末凈值，但在改變用途的次月計算時改變用途當月的折舊已計提，凈值肯定為改變用途的當月底的凈值。不動產分期抵扣匯總項目說明備注需分2年抵扣的資產范圍一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產。2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程。投資性房地產不作為固定資產核算資產定義取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。哪些進項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目融資租入的不動產在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值未超過50%的購進貨物和設計服務、建筑服務用于不動產在建工程分2年抵扣進項稅2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。分2年抵扣的憑證要求從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。分2年抵扣的具體方法60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。銷售時（或注銷稅務登記時）待抵扣進項稅額的處理納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。已抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。已抵扣進項稅額的不動產發(fā)生非正常損失，或者改變用途，進項稅額如何轉出已抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項