房地產(chǎn)項目開發(fā)具體流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程第一章：項目決決策階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)經(jīng)董事會（企企業(yè)主）批準(zhǔn)準(zhǔn)初步立項后后，轉(zhuǎn)由企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研研究中心（策策劃部）進(jìn)行行可行性研究究。1、可行性研究的的內(nèi)容可行性研究的根本本目的是實現(xiàn)現(xiàn)項目決策的的科學(xué)化、民民主化，減少少或避免投資資決策的失誤誤，提高項目目開發(fā)建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)、社會會和環(huán)境效益益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項目概況;;(2)開發(fā)項目用用地的現(xiàn)場調(diào)調(diào)查及動遷安安置;(3)市場分析和和建設(shè)規(guī)模的的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計影影響和環(huán)境保保護(hù);(5)資源供給及及資本運作方方案;(6)環(huán)境影響和和環(huán)境保護(hù);;(7)項目開發(fā)模模式、組織機(jī)機(jī)構(gòu)、崗位需需求、管理費費用的研究;;(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)節(jié)點計劃;(9)項目經(jīng)濟(jì)及及社會效益分分析;(10)結(jié)論及建建議。2、可行性研究成成員知識組成成：經(jīng)濟(jì)師、市市場分析專家家、房地產(chǎn)專專家、建筑工工程專家、財財會師及律師師。3、可行性研究的的工作階段1）投資機(jī)會研究究。2）初步可行性研研究3）詳細(xì)可行性研研究第二章：前期準(zhǔn)備備階段一、獲取土地使使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使使用權(quán)的主要要方式：1）通過行政劃撥撥方式取得；；2）舊城改造取得得中標(biāo)地塊國國有土地使用用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得得（招標(biāo)、拍拍賣、協(xié)議出出讓三種方式式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報報有關(guān)主管部部門立項、審審批后取得；；6）通過司法裁決決取得；7）通過兼并、收收購等股權(quán)重重組方式取得得。開發(fā)商獲取土地使使用權(quán)的程序序土地使用權(quán)權(quán)有償出讓的的方式：出讓方式是指政府府作為國有土土地的代表以以什么形式或或程序?qū)杏型恋厥褂脵?quán)權(quán)讓與土地使使用者。按照照《中華人民民共和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地使使用權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫行條條例》國有土土地使用權(quán)的的出讓方式有有三種：協(xié)議議、招標(biāo)、拍拍賣。協(xié)議出出讓指土地使使用權(quán)的有意意受讓人直接接向國有土地地的代表提出出有償使用土土地的愿望，由由國有土地的的代表與有意意受讓人進(jìn)行行一對一的談?wù)勁泻颓写?、協(xié)協(xié)商出讓土地地使用權(quán)的有有關(guān)事宜的這這樣一種出讓讓方式。招標(biāo)出讓是指在指指定的期限內(nèi)內(nèi)，由符合條條件的單位或或者個人以書書面投標(biāo)形式式，競投某地地段土地使用用權(quán)，由招標(biāo)標(biāo)人根據(jù)一定定的要求擇優(yōu)優(yōu)確定土地使使用者（即土土地使用權(quán)受受讓人）的出出讓方式。以以招標(biāo)方式出出讓土地使用用權(quán)，不僅要要明確合同雙雙方當(dāng)事人的的權(quán)利義務(wù)，而而且要明確投投標(biāo)的效力及及招標(biāo)人在招招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等等。拍賣又稱競投，有有些地方也叫叫“拍讓”。它它是指由土地地所有者代表表在指定的時時間、地點，組組織符合條件件的土地使用用權(quán)有意受讓人到到場，就所出出讓使用權(quán)的的土地公開叫叫價競投，按按“價高者得得”的原則確確定土地使用用權(quán)受讓人的的一種出讓方方式。依照《招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》，建設(shè)設(shè)用地凡屬于于營利性的商商品房開發(fā)、旅旅游、商業(yè)、娛娛樂等用途的的，必須通過過市土地交易易中心掛牌出出讓國有土地地使用權(quán)，并并取得《成交交確認(rèn)書》，然然后簽訂《國國有土地使用用權(quán)出讓合同同》。開發(fā)商取得《國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同》后后，到建管處處辦理建筑方方案報建手續(xù)續(xù)，至地籍處處辦理土地證證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦辦理土地登記記時應(yīng)提交以以下資料：1）《土地出讓合合同》、《劃劃撥決定書》或或轉(zhuǎn)讓批文；；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)執(zhí)照或組織機(jī)機(jī)構(gòu)代碼證，房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用用地的，應(yīng)提提供《建設(shè)用用地批準(zhǔn)書》；；屬存量用地地的，應(yīng)提供供原土地使用用者土地權(quán)源源資料。4）1：20000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬屬已審核”的的宗地圖、地地籍圖各3份6）地上附著物權(quán)權(quán)屬證明；7）土地登記申請請書；8）土地登記法人人代表證明和和身份證明；；9）土地登記委托托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓讓地管理部門負(fù)責(zé)辦辦理土地使用用權(quán)出讓和劃劃撥土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)補(bǔ)辦出讓手續(xù)續(xù)的審核和報報批工作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房房地局負(fù)責(zé)辦辦理不足100畝土地使用用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地地需補(bǔ)辦出讓讓手續(xù)的審核核和報批工作作。（2）土地使用權(quán)劃撥撥房地局負(fù)責(zé)辦理110畝以上（含含10畝）的城城鎮(zhèn)建設(shè)用地地的劃撥手續(xù)續(xù)。區(qū)、縣房房地局負(fù)責(zé)辦辦理10畝以下的的城鎮(zhèn)建設(shè)用用地的劃撥手手續(xù)。（3）征用土地征用耕地10000畝以上，其其他土地20000畝以上上，由政府部部門審核后報報國務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)。征用耕地3畝以上上1000畝以以下，其他土土地10畝以上20000畝以下，由由人民政府批批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下下，其他土地地10畝以下，由由區(qū)（縣）人人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)。（4）地價評估市房地局負(fù)責(zé)城近近郊區(qū)、縣土土地出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地地需補(bǔ)辦出讓讓手續(xù)的地價價評估工作及及評估報告的的審查、地價價審核和報批批工作招標(biāo)受受讓土地使用用權(quán)申請程序序。(1)

用地者見見到招標(biāo)公告告后到指定地地點索取招標(biāo)標(biāo)文件。(2)

用地者到到市或區(qū)、縣縣房地局或其其它部門了解解情況，進(jìn)行行咨詢，并到到出讓地塊實實地勘察，搜搜集資料。(3)

用地者進(jìn)進(jìn)行投資分析析。(4)

到指定地地點辦理投資資登記，提交交企業(yè)工商營營業(yè)執(zhí)照、法法人資格證明明、銀行資信信證明，并按按規(guī)定繳納投投標(biāo)保證金。(5)

用地者填填寫投標(biāo)書送送達(dá)指定方進(jìn)進(jìn)行投標(biāo)。(6)

收到中標(biāo)標(biāo)通知書后，由由企業(yè)法定代代表人或授權(quán)權(quán)代表人與市市或區(qū)、縣房房地局簽訂土土地使用權(quán)出出讓合同，并并按合同的規(guī)規(guī)定支付總地地價款的一定定比例作為定定金。(7)

按合同的的約定支付余余款。付清440%地價款款后向市或區(qū)區(qū)、縣房地局局申領(lǐng)臨時國國有土地使用用證，付清全全部地價后向向市或區(qū)、縣縣房地局申請請正式國有土土地使用證。拍賣受讓土地使用用權(quán)申請程序序：(1)

用地者見見到拍賣公告告到指定地點點索取拍賣文文件。(2)

用地者到到市或區(qū)、縣縣房地局或其其它部門了解解情況，進(jìn)行行咨詢，并到到出讓地塊實實地勘察，搜搜集資料。(3)

用地者進(jìn)進(jìn)行投資分析析。(4)

到指定地地點辦理競投投登記，提交交企業(yè)工商執(zhí)執(zhí)照、法人資資格證明、銀銀行資信證明明，并按規(guī)定定繳納競投保保證金。(5)

用地者到到指定地點領(lǐng)領(lǐng)取競叫牌。(6)

用地者在在規(guī)定時間、指指定地點到拍拍賣現(xiàn)場參加加競投。(7)

企業(yè)法定定代表人或授授權(quán)代表人與與市或區(qū)、縣縣房地局簽訂訂土地使用權(quán)權(quán)出讓合同，并并按規(guī)定支付付總地價款的的一定比例作作為定金。(8)按合同的約約定支付余款款。付清400%地價款后后向市或區(qū)、縣縣房地局申領(lǐng)領(lǐng)臨時國有土土地使用證，付付清全部地價價款向市或區(qū)區(qū)、縣房地局局申領(lǐng)正式國國有土地使用用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地地的，開發(fā)商商通過招標(biāo)、掛掛牌、競買或或協(xié)議出讓程程序取得《成成交確認(rèn)書》。憑憑此書辦理土土地出讓或劃劃撥手續(xù)，進(jìn)進(jìn)行土地登記記，取得《國國有土地使用用權(quán)證》。二、征地拆遷，申申辦并取得《房房屋拆遷許可可證》。城市房屋拆遷是對對城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)國有土地地上原有的房房屋及其附屬屬物等，不適適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社社會發(fā)展需要要的部分進(jìn)行行拆除重建，使使城市的整體體功能得到改改善和提高。1、拆遷方式：1）政府組織拆遷遷：主要指通通過批租、舊舊城改造方式式取得土地使使用權(quán)所涉及及拆遷。2）拆遷人自行拆拆遷：這是大大型房地產(chǎn)公公司常用模式式，但要申請請拆遷許可證證。3）拆遷人委托拆拆遷：適用開開發(fā)商缺乏拆拆遷經(jīng)驗時委委托專門從事事房屋拆遷工工作的單位進(jìn)進(jìn)行。2、拆遷的主要內(nèi)內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如如危舊房改造造；(2)城市功能、用用地布局和空空間結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，如居住住區(qū)、商業(yè)區(qū)區(qū)、車站、生生活服務(wù)設(shè)施施等公共建筑筑的建設(shè)和改改造；(3)環(huán)境治理，如如擴(kuò)展綠地、治治理污染工程程等。因此，城城市房屋拆遷遷是伴隨著城城市建設(shè)項目目進(jìn)行的，是是城市建設(shè)的的重要組成部部分，尤其是是舊城改造中中的一個重要要環(huán)節(jié)，處于于建設(shè)項目的的前期工作階階段。3、申辦拆遷許可可證應(yīng)提交以以下申報資料料：1）填寫《城市房房屋拆遷申請請表》一式五五份；2）建設(shè)項目批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；3）建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證；；4）國有土地使用用權(quán)批準(zhǔn)文件件（建設(shè)用地地批準(zhǔn)書或劃劃撥決定書）5）拆遷代辦單位位和評估機(jī)構(gòu)構(gòu)資料。6）拆遷安置計劃劃和方案；（拆拆遷紅線范圍圍內(nèi)房屋面積積、戶數(shù)、性性質(zhì)、用途等等基本情況；；拆遷方式；；拆遷期限；；還建方式及還建建期限；產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰的安置置用房證明；；拆遷補(bǔ)償資資金來源及預(yù)預(yù)算資金額度度。）7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)出具的拆遷遷補(bǔ)償安置資資金證明。根據(jù)《市城市房屋屋拆遷管理實實施辦法》的的規(guī)定，房屋屋拆遷管理部部門在收到申申請之日起330日內(nèi)，對對申請審查完完畢。符合條條件的，依法法收取拆遷管管理費（住宅宅為7元/平方米，非非住宅為3元/平方米），頒頒發(fā)房屋拆遷遷許可證。開開發(fā)商取得《房房屋拆遷許可可證》后，即即可組織拆遷遷，并與拆遷遷人簽訂安置置補(bǔ)償協(xié)議。安安置補(bǔ)償共有有三種方式，一一是貨幣安置置，二是現(xiàn)房房安置，三是是就地或異地還還建。拆遷完完畢后，申請請拆遷驗收，取取得《房屋拆拆遷驗收合格格證》。三、規(guī)劃設(shè)計建設(shè)工程規(guī)劃管理理的主要內(nèi)容容有：建筑管管理、道路管管理、管線管管理、審定設(shè)設(shè)計方案、核核發(fā)建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證。在已開發(fā)使用的城城鎮(zhèn)國有土地地范圍，項目目規(guī)劃申報的的基本步驟是是：(1)在項目建議議書報批或可可行性研究報報告編制之前前，開發(fā)商要要向規(guī)劃局申申報規(guī)劃要點點，規(guī)劃管理理部門應(yīng)在要要點通知書中中對批復(fù)時的的參考依據(jù)；；(2)在項目建議議書批復(fù)后，開開發(fā)商應(yīng)向規(guī)規(guī)劃局申報項項目選址、定定點，即向申申請單位下發(fā)發(fā)選址規(guī)劃意意見通知書，對對項目用地的的位置、面積積、范圍等提提供較詳細(xì)的的意見，并須須同時下達(dá)規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件件；(3)規(guī)劃設(shè)計條條件，是項目目選址后，由由建設(shè)單位申申請，規(guī)劃部部門下達(dá)的委委托設(shè)計機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方方案設(shè)計的依依據(jù)性文件。開開發(fā)商在完成成方案設(shè)計后后，須向規(guī)劃劃部門提出審審定申請；(4)通過審定的的設(shè)計方案，是是編制初步設(shè)設(shè)計或施工圖圖的依據(jù)，也也是取得建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證的必備備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)據(jù)審定的設(shè)計計方案通知書書和可行性研研究報告批復(fù)復(fù)，并在規(guī)劃劃主管部門征征詢土地及拆拆遷部門有關(guān)關(guān)用地及拆遷遷安置的意見見后，應(yīng)向規(guī)規(guī)劃局申領(lǐng)建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證，該該證是取得土土地使用權(quán)的的必備文件；；(6)申領(lǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證，是在項項目列入年度度正式計劃后后，申請辦理理開工手續(xù)之之前，需進(jìn)行行的驗證工程程建設(shè)符合規(guī)規(guī)劃要求的最最后法定程序序，該證申辦辦開工的必備備文件。進(jìn)行營利性的房地地產(chǎn)開發(fā)，必必須取得國有有土地使用權(quán)權(quán)才能進(jìn)行。根根據(jù)《城市房房地產(chǎn)管理法法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地一一級市場取得得方式有兩種種：即出讓和和劃撥。通過過出讓方式取取得使用權(quán)的的法律憑證是是國有土地使使用權(quán)證：通通過劃撥取得得土地使用權(quán)權(quán)的臨時證件件是建設(shè)用地地批準(zhǔn)書或劃劃撥決定書。1、申辦項目選址址定點，取得得《建設(shè)項目目選址意見書書》和《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》。并并取得《建設(shè)設(shè)項目選址意意見書》的附附件：規(guī)劃設(shè)設(shè)計（土地使使用）條件1）建設(shè)項目選址址申請城市規(guī)劃行政主管管部門根據(jù)全全市經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展策略、城城市總體規(guī)劃劃、分區(qū)規(guī)劃劃、控制性詳詳細(xì)規(guī)劃等各各級規(guī)劃，按按照國家《城城市規(guī)劃法》、《建建設(shè)項目選址址規(guī)劃管理辦辦法》等，考考慮建設(shè)項目目的要求，在在規(guī)定期限內(nèi)內(nèi)提出規(guī)劃方方面的初審意意見和選址意意見。此后，由由城市規(guī)劃行行政主管部門門會同土地管管理部門并征征求項目所涉涉及到的有關(guān)關(guān)部門的意見見，對初審意意見及其選址址提出復(fù)審意意見，對于同同意的項目報報政府審批后后，在規(guī)定的的審批期限內(nèi)內(nèi)核發(fā)項目選選址意見書。建建設(shè)項目選址址意見書的主主要內(nèi)容應(yīng)包包括：建設(shè)項項目的基本情情況和建設(shè)項項目規(guī)劃選址址的主要依據(jù)據(jù)。2）申辦建設(shè)用地地規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)劃劃管理的基本本是依據(jù)城市市規(guī)劃確定的的不同地段的的土地使用性性質(zhì)和總體布布局，決定建建設(shè)工程可以以使用哪些土土地，不可以以使用哪些土土地，以及在在滿足建設(shè)項項目功能和使使用要求的前前提下，如何何經(jīng)濟(jì)、合理理地使用土地地。城市規(guī)劃劃行政主管部部門對城市用用地進(jìn)行統(tǒng)一一的規(guī)劃管理理，實行嚴(yán)格格的規(guī)劃控制制是實施城市市規(guī)劃的基本本保證。3）委托設(shè)計單位位設(shè)計，送審審設(shè)計方案。申報規(guī)劃要點：規(guī)劃要點是計劃立立項或建設(shè)工工程可行性研研究的規(guī)劃基基本依據(jù)。計計劃部門可以以要求開發(fā)單單位初始規(guī)劃劃部門對于開開發(fā)項目的意意見，再行決決定對可行性性研究報告的的批復(fù)。當(dāng)建建設(shè)單位完成成計劃報批手手續(xù)之后，應(yīng)應(yīng)到規(guī)劃部門門申報選址定定點，以獲取取選址規(guī)劃意意見通知書申申報選址定點點。辦理上述述“一書一證證”時，需提提交以下申報報資料：1）建設(shè)用地申請請；2）房地產(chǎn)開發(fā)單單位營業(yè)執(zhí)照照和資質(zhì)證書書；3）土地使用證或或土地權(quán)屬證證明；4）

1：20000地形圖。開發(fā)商取得《建設(shè)設(shè)項目選址意意見書》及《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》后后，即可同步步到a/建管處辦辦理規(guī)劃方案案報建手續(xù)，取取得《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》；b//到耕保處辦理理土地征用、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用手續(xù)，取取得《建設(shè)用用地批準(zhǔn)書》。到到土地利用處處辦理土地出出讓合同或劃劃撥手續(xù)，簽簽訂《國有土土地使用權(quán)出出讓合同》或或取得《建設(shè)設(shè)用地劃撥決決定書》。cc/到地籍處處辦理《國有有土地使用權(quán)權(quán)證》；到拆拆遷處辦理《拆拆遷許可證》；；2、持規(guī)劃方案和和建筑方案圖圖紙到建管處處申請建筑方方案報建，取取得建筑核位位紅線圖和施施工圖。建筑筑方案報建分分兩階段。1）規(guī)劃方案審批批階段，取得得《規(guī)劃建筑筑方案批準(zhǔn)意意見書》。在在此階段需要要提供的資料料為：a\11：2000地形形圖1份；b\1：500地形圖圖1份（附道路紅線及及光盤）；

c\建設(shè)項目目規(guī)劃建筑方方案圖紙1套及光盤（大大型項目需提提供2-3個不同同設(shè)計單位的的規(guī)劃方案及及光盤）；dd\“一書一一證”及其附附件（規(guī)劃設(shè)設(shè)計使用條件件和規(guī)劃用地地范圍線）。2）施工圖核準(zhǔn)階階段，取得建建筑核位紅線線圖5份和施工圖圖3份。在此階階段需要提供供的資料為：：a\土地證復(fù)印件件或宗地圖或或《出讓合同同》或《劃撥撥決定書》；；b\公安、消消防、審圖辦辦、人防、供供水、供電、城城管、交管、通通信管線、抗抗震、環(huán)衛(wèi)、燃燃?xì)狻@林、等等部門審查意意見或回執(zhí)；；c\施工圖3份及光盤。3、申辦建設(shè)工程程紅線定位與與驗線，取得得建筑核位紅紅線圖。紅線線定位包括建建筑紅線定位位和市政紅線線定位。其流流程是先紅線線定位，再驗驗線。紅線定定位工作完成成后，當(dāng)建筑筑物施工至正正負(fù)零或市政政管線埋設(shè)溝溝槽覆土前，建建設(shè)單位應(yīng)申申請紅線驗線線。辦理紅線定位時應(yīng)應(yīng)提交以下資資料原件：1）建筑紅線：審審批手續(xù)齊全全的紅線圖、建建筑施工圖，以以及建筑紅線線放線通知單單。2）建筑試放紅線線：紅線圖、建建筑總平面圖圖或建筑施工工圖、試放紅紅線通知單。3）市政紅線：審審批手續(xù)齊全全的紅線圖、管管線工程審批批文件及施工工圖。4）若所放紅線與與規(guī)劃道路或或其它預(yù)留規(guī)規(guī)劃控制范圍圍相關(guān)，建設(shè)設(shè)單位還須到到市級規(guī)劃部部門提取道路路坐標(biāo)及其它它相關(guān)數(shù)據(jù)。4、申辦《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可通知書》，辦辦理完畢后憑憑此通知書到到建管部門辦辦理《施工許許可證》。建建設(shè)工程施工工至正負(fù)零時時，持通知書書等相關(guān)資料料申辦《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證》。持持建筑紅線圖圖到城管部門門固體廢棄物物管理處繳納納垃圾處理費費。申報《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可通知書書》應(yīng)提交以以下資料：1）國有土地使用用權(quán)證；2）城城市基礎(chǔ)設(shè)施施配套費收據(jù)據(jù)；3）人防防費收據(jù)；44）《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可通知書》申申請表；5）投投資許可證；；6）經(jīng)放線的《紅紅線定位冊》正正本。5、申辦《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》。申辦辦完畢后開發(fā)發(fā)商持《建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證》至建建管部門辦理理建設(shè)工程正正負(fù)零以上部部分相關(guān)施工工手續(xù)；建設(shè)設(shè)工程竣工后后3個月內(nèi)，開開發(fā)商持竣工工圖申辦《建建設(shè)工程規(guī)劃劃驗收合格證證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許許可證》時提提交以下資料料：1）《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可通知知書》；2）經(jīng)正負(fù)零驗線線、蓋章的《紅紅線定位冊》副副本；3）經(jīng)正負(fù)零驗線線、蓋章的《核核位紅線圖》；；4）垃圾處理費聯(lián)聯(lián)系單?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許許可證》出現(xiàn)現(xiàn)變更事由時時，提交以下下資料辦理：：1）變更申請；2）工商部門更名名通知、變更更后的工商執(zhí)執(zhí)照；3）開發(fā)商資質(zhì)證證明；4）土地變更批復(fù)復(fù)；5）變更后的土地地使用證；6）（土地批租費費、使用費）收收據(jù)；7）原建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證；；8）建筑紅線圖；；9）抵押權(quán)人同意意變更的意見見（辦理了在在建工程抵押押的）；10）法院裁決項項目還應(yīng)提交交判決書。房地產(chǎn)項目開發(fā)流流程全過程（三三）項目報建總流程：：

建設(shè)工程交易中心心依法必須進(jìn)進(jìn)行招標(biāo)的項項目范圍和規(guī)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按按照省人民政政府的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。施工單單項合同估算算價在50萬元人民民幣以上或建建筑面積達(dá)到到1000mm2

的建設(shè)工程程新建、擴(kuò)建建和改建的建建筑的建設(shè)工工程必須進(jìn)行行招標(biāo)。工程程建設(shè)項目必必須在發(fā)包前前,由建設(shè)單位位或其委托代代理機(jī)構(gòu)到相相關(guān)交易中心心進(jìn)行報建。應(yīng)應(yīng)當(dāng)報建而未未報建的工程程項目，不得得進(jìn)行招投標(biāo)標(biāo)。報建時須須交驗工程建建設(shè)項目以下下文書：立項項的批準(zhǔn)文件件、銀行出具具該工程項目目資信證明、經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地證明和和規(guī)劃審批文文件等。工程程建設(shè)項目的的報建內(nèi)容主主要包括：工工程名稱、建建設(shè)地點、投投資規(guī)模、資資金來源、當(dāng)當(dāng)年投資額度度、工程規(guī)模模、擬開工與與竣工日期、發(fā)發(fā)包方式、工工程籌建情況況。工程建設(shè)項目報建建程序：1)

建設(shè)單位或或其委托的代代理機(jī)構(gòu)到建建設(shè)工程交易易中心（建設(shè)設(shè)局）領(lǐng)取《工工程建設(shè)項目目報建表》。2)

按報建表的的內(nèi)容如實填填寫,蓋上項目法法人公章后報報送建設(shè)局。3)

工程建設(shè)項項目立項批文文、資信證明明、建設(shè)用地地證明、規(guī)劃劃審批文件、施施工圖設(shè)計文文件審查批準(zhǔn)準(zhǔn)書連同報建建表同時提交交。4)

屬于試樁建建設(shè)工程項目目,須辦理試樁樁登記手續(xù)。工工程建設(shè)項目目的投資和建建設(shè)規(guī)模發(fā)生生變化時,建設(shè)單位或或其委托代理理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時時到市交易中中心進(jìn)行補(bǔ)充充登記o籌建負(fù)責(zé)人人變更時,應(yīng)辦理變更更手續(xù)。1、建設(shè)項目報建建登記工作內(nèi)內(nèi)容：填報《建設(shè)工程項項目報建表》需需帶下列資料：：（一）建設(shè)項目批批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)工程項項目土地使用用合法證明文文件；（三）施工圖設(shè)計計文件審查批批準(zhǔn)書；（四）資金證明（銀銀行出具的六六聯(lián)單或?qū)徲嬘媹蟾妫?；（五）私營、民營營、合資項目目必須出具合合法證明文件件。報建信息管理：（1）、建設(shè)局核實報報建資料，進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至各有關(guān)管管理機(jī)構(gòu)。2、審核“一費制制”收費認(rèn)定定表、核發(fā)繳繳款通知填報報《建設(shè)工程程“一費制”收收費認(rèn)定表》按按下列程序辦辦理（一）在報建臺領(lǐng)領(lǐng)取收費認(rèn)定定表（共兩份份）；（二）到各執(zhí)收執(zhí)執(zhí)罰單位辦事事“窗口”辦辦理繳費認(rèn)定定手續(xù)；（三）應(yīng)繳費用從從工程報建開開始20日內(nèi)憑建建設(shè)局（咨詢詢臺）開具的的《市行政事事業(yè)性收費、基基金繳款通知知書》到代理理銀行專柜辦辦理繳款手續(xù)續(xù)。其它以中中標(biāo)價為計算算基數(shù)的繳費費項目，在招招投標(biāo)監(jiān)督管管理機(jī)構(gòu)對招招標(biāo)投標(biāo)情況況書面報告核核準(zhǔn)前按上述述程序辦理。3、投標(biāo)申請人投投標(biāo)報名（一）投標(biāo)報名、評評標(biāo)、定標(biāo)的的依據(jù)資料：：1、投標(biāo)申請人的的營業(yè)執(zhí)照；；2、資質(zhì)證書；3、投標(biāo)申請人信信譽(yù)檔案資料料；4、項目經(jīng)理有關(guān)關(guān)資料；5、業(yè)績及其它與與投標(biāo)活動有有關(guān)的資料。（二）網(wǎng)上投標(biāo)報報名：4、招標(biāo)人根據(jù)工工程需要對投投標(biāo)申請人資資格預(yù)審工作作內(nèi)容：（一）招標(biāo)人根據(jù)據(jù)工程需要對對投標(biāo)申請人人投標(biāo)資格預(yù)預(yù)審的，應(yīng)按按已發(fā)布公告告的內(nèi)容和要要求對投標(biāo)申申請人進(jìn)行資資格預(yù)審；（二）投標(biāo)申請人人到建設(shè)局領(lǐng)領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資資格預(yù)審格式式文件；（三）招標(biāo)人采用用對投標(biāo)申請請人資格預(yù)審審的，凡預(yù)審審合格者少于于7家的，應(yīng)重重新發(fā)布招標(biāo)標(biāo)公告；預(yù)審審合格者過多多時，又不便便直接確定的的，應(yīng)在市建建設(shè)局采用隨隨機(jī)方式抽取取不少于7家的投標(biāo)申申請人。5、投標(biāo)文件的編編制、內(nèi)容、遞遞交和接收工工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)文件編編制標(biāo)人應(yīng)根根據(jù)招標(biāo)文件件和招標(biāo)工程程圖紙以及工工程技術(shù)規(guī)范范要求，結(jié)合合踏勘施工現(xiàn)現(xiàn)場和招標(biāo)答答疑會所了解解的情況，編編制投標(biāo)文件件和工程預(yù)算算。投標(biāo)文件件編制完成后后應(yīng)仔細(xì)校核核，按招標(biāo)文文件的規(guī)定打打印、裝訂、密密封和標(biāo)志，并并滿足招標(biāo)文文件要求的份份數(shù)。采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)保密化評評審技術(shù)標(biāo)的的（暗標(biāo)）嚴(yán)嚴(yán)格按武建招招辦字[20002]188號文件規(guī)定定執(zhí)行。（二）投標(biāo)文件的的內(nèi)容1、投標(biāo)函；2、施施工組織設(shè)計計或者施工方方案；3、投投標(biāo)報價；4、招標(biāo)文件要求求提供的其他他材料。（三）投標(biāo)文件的的遞交和接收收1、投標(biāo)文件的遞遞交投標(biāo)人應(yīng)應(yīng)在招標(biāo)文件件要求提交投投標(biāo)文件的截截止時間前，將將投標(biāo)文件密密封送達(dá)投標(biāo)標(biāo)地點。在投投標(biāo)截止時限限以前，投標(biāo)標(biāo)人可以對所所遞交的投標(biāo)標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充、修改或或撤回，補(bǔ)充充、修改的內(nèi)內(nèi)容為投標(biāo)文文件的組成部部分。并須按按招標(biāo)文件的的規(guī)定進(jìn)行編編制、密封和和標(biāo)志。2、投標(biāo)文件的接接收在投標(biāo)截止時間前前，招標(biāo)人應(yīng)應(yīng)做好投標(biāo)文文件的接收工工作。在接收收中應(yīng)注意核核對投標(biāo)文件件是否按招標(biāo)標(biāo)文件的規(guī)定定進(jìn)行密封和和標(biāo)志，并做做好接收時間間的記錄，未未按時或提前前送達(dá)的，招招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒拒收。6、組織評標(biāo)委員員會工作內(nèi)容容：（一）招標(biāo)人于開開標(biāo)前（上午午召開的評標(biāo)標(biāo)會應(yīng)提前118小時以上上，下午召開開的評標(biāo)會應(yīng)應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在在招投標(biāo)監(jiān)督督管理機(jī)構(gòu)的的監(jiān)督下，通通過市建設(shè)工工程交易中心心計算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)機(jī)抽取評委，并并提供以下資資料：1、《建設(shè)局抽取取評標(biāo)評委申申請表》；2、代理銀行代收收專柜開具的的以建設(shè)面積積為計算基數(shù)數(shù)的“一費制制”收費項目目的繳款憑據(jù)據(jù)。（二）由建設(shè)局指指定專人通知知評委參加評評標(biāo)；（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)責(zé)將已抽取評評委的詳細(xì)資資料及通知結(jié)結(jié)果打印密封封（密封套破破損無效），分分別交由招標(biāo)標(biāo)人和招投標(biāo)標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)機(jī)構(gòu)簽收保存存。7、開標(biāo)工作內(nèi)容容：（一）招標(biāo)人介紹紹投標(biāo)單位和和招投標(biāo)監(jiān)督督管理部門人人員；（二）當(dāng)眾檢驗投投標(biāo)文件是否否符合規(guī)定，按按規(guī)定啟封投投標(biāo)書；（三）報投標(biāo)標(biāo)價價、工期、質(zhì)質(zhì)量、主要材材料用量（四）設(shè)有標(biāo)底的的公布標(biāo)底；；（五）招標(biāo)人填寫寫開標(biāo)匯總表表，并由投標(biāo)標(biāo)人簽字認(rèn)可可。（六）招投標(biāo)監(jiān)督督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督管理理8、定標(biāo)工作內(nèi)容容：按照中華人民共和和國建設(shè)部令令[第89號]令《房屋建建筑和市政基基礎(chǔ)設(shè)施工程程施工招標(biāo)投投標(biāo)管理辦法法》進(jìn)行。招招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在在投標(biāo)有效期期截止時限330日前確定定中標(biāo)人。投投標(biāo)有效期應(yīng)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文文件中載明。9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情情況報告、中中標(biāo)通知書的的簽發(fā)及中標(biāo)標(biāo)人的公示公公告工作內(nèi)容：招標(biāo)人人應(yīng)當(dāng)自確定定中標(biāo)人之日日起15日內(nèi)，向向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)構(gòu)提交招標(biāo)投投標(biāo)情況的書書面報告。在在向招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)機(jī)構(gòu)提交招投投標(biāo)情況書面面報告核準(zhǔn)時時，應(yīng)提交下下列資料：1、由各收費單位位確認(rèn)的《建建設(shè)管理收費費認(rèn)定表》；；2、由代理銀行代代收專柜開具具的以中標(biāo)價價為計算基數(shù)數(shù)的“一費制制”收費項目目的繳款憑據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)流流程全過程（四四）簽訂工程承發(fā)包合合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通通知書發(fā)出之之日起30日內(nèi)，按按照招標(biāo)文件件和中標(biāo)人的的投標(biāo)文件訂訂立書面合同同；招標(biāo)人和和中標(biāo)人不得得再行訂立背背離合同實質(zhì)質(zhì)性內(nèi)容的其其他協(xié)議。訂訂立書面合同同后7日內(nèi)，中標(biāo)標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合合同送管理機(jī)機(jī)構(gòu)備案。招標(biāo)條件：1）勘察、設(shè)計招招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取取得該項目的的建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證，并并辦理建設(shè)用用地手續(xù)和立立項審批手續(xù)續(xù)；2）建設(shè)工程全過過程監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成成立項審批手手續(xù)；建設(shè)工工程施工階段段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)完成勘察察和設(shè)計工作作；3）施工招標(biāo)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)完成立項項審批手續(xù)，建建設(shè)資金已經(jīng)經(jīng)落實，按規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行行建設(shè)監(jiān)理的的工程已簽訂訂建設(shè)監(jiān)理合合同；4）材料、設(shè)備招招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完完成設(shè)計工作作，材料設(shè)備備的技術(shù)性能能已經(jīng)確定，所所需資金已經(jīng)經(jīng)落實；5）法律、法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定的其其他條件。招標(biāo)方式：開發(fā)建建設(shè)工程招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)可以采采取公開招標(biāo)標(biāo)、邀請招標(biāo)標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)標(biāo)等幾種方式式：(1)公開招標(biāo)由招標(biāo)單位通過報報刊、廣播、電電視等轉(zhuǎn)播媒媒介發(fā)布招標(biāo)標(biāo)通告，公開開請承包者參加加投標(biāo)競爭。凡凡具備規(guī)定條條件的單位都都可自愿參加加投標(biāo)。在眾眾多的投標(biāo)單單位中選擇報報價合理、工工期較短、信信譽(yù)良好的承承包商。這種種公開招標(biāo)方方式，由于參參加投標(biāo)的單單位較多，所所以審查投標(biāo)標(biāo)資格及其標(biāo)標(biāo)書的工作量量較大，招標(biāo)標(biāo)費用開支較較多。實行公公開招標(biāo)工程程應(yīng)實行投標(biāo)標(biāo)人資格預(yù)審審，當(dāng)資格預(yù)審的的潛在投標(biāo)人人過多時，由由招標(biāo)人通過過隨機(jī)方法從從中選擇投標(biāo)標(biāo)人，且數(shù)量量不得少于77家。公開招招標(biāo)一般適用用于工程規(guī)模模較大、技術(shù)術(shù)復(fù)雜、報價價水平不易掌掌握的大中型型工程建設(shè)建建設(shè)項目，以以及采購數(shù)量量多，金額大大的物資設(shè)備備、材料的供供應(yīng)。(2)邀請招標(biāo)招標(biāo)單位不公開發(fā)發(fā)布招標(biāo)通告告，而是根據(jù)據(jù)工程特點向向經(jīng)預(yù)先選擇擇的承包商發(fā)發(fā)出招標(biāo)通知知書或邀請函函，然后根據(jù)據(jù)各單位回函函答復(fù)情況，確確定投標(biāo)對象象，請他們參參加招標(biāo)項目目的投標(biāo)競爭爭。邀請參加加投標(biāo)單位的的個數(shù)，世界界各國都有規(guī)規(guī)定，我省在在有關(guān)規(guī)定中中，明確要求求不少于三家家。邀請招標(biāo)標(biāo)方式由于對對邀請對象的的技術(shù)、經(jīng)驗驗和信譽(yù)方面面比較了解和和信任，所以以組織工作比比較簡單。不不僅可以節(jié)省省招標(biāo)費用、縮縮短招標(biāo)工作作的周期，也也可以提高投投標(biāo)中標(biāo)率。邀邀請招標(biāo)屬于于有限競爭性性招標(biāo)，這種種招標(biāo)方式限限制了競爭范范圍，有可能能失去優(yōu)秀的的投標(biāo)者。實實行邀請招標(biāo)標(biāo)工程可實行行投標(biāo)人資格格預(yù)審，也可可以實行投標(biāo)標(biāo)人資格后審審。(3)協(xié)商議標(biāo)由建設(shè)單位直接選選擇投標(biāo)單位位，就工程的的工期和造價價等條件，雙雙方直接商談?wù)勚袠?biāo)條件和和要求。參加加議標(biāo)的單位位應(yīng)不少于兩兩家。議標(biāo)適適用于招標(biāo)工工作開展有困困難的地區(qū)。工工程規(guī)模不大大、專業(yè)性較較強(qiáng)或特殊要要求多，面對對造價要求并并不十分苛刻刻的工程項目目。雙方在招招標(biāo)投標(biāo)過程程中費用支出出最少，招標(biāo)標(biāo)工作的周期期也最短。議議標(biāo)缺乏競爭性性，在造價上上一般都偏高高。招標(biāo)投標(biāo)基本程序序招標(biāo)工作由開發(fā)公公司主持，沒沒有組織招標(biāo)標(biāo)和編制標(biāo)底底能力的開發(fā)發(fā)公司，可委委托工程咨詢詢公司等招標(biāo)標(biāo)服務(wù)公司代代理。但這類類服務(wù)機(jī)構(gòu)必必須具備一定定技術(shù)資質(zhì)，具具有法人地位位，經(jīng)招標(biāo)投投標(biāo)管理部門門審查批準(zhǔn)的的企事業(yè)單位位。(1)工作程序?qū)彶檎袠?biāo)單位的資資格；報批招標(biāo)申請書；；編制招標(biāo)文件，編編制標(biāo)底并送送審，指定評評標(biāo)、定標(biāo)方方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招招標(biāo)邀請書；；審查投標(biāo)單位資格格；分發(fā)招標(biāo)文件及有有關(guān)技術(shù)資料料、圖紙等，組組織投標(biāo)單位位現(xiàn)場勘察和和招標(biāo)文件答答疑；編制和寄送投標(biāo)文文件；開標(biāo)，公開標(biāo)底，審審查投標(biāo)書和和保函；評標(biāo)、定標(biāo)、決定定中標(biāo)單位；；發(fā)出中標(biāo)通知書，招招標(biāo)單位與中中標(biāo)單位簽訂訂承包合同。招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包包括以下主要要內(nèi)容：項目目名稱、情況況、概算；開開發(fā)公司負(fù)責(zé)責(zé)組織招標(biāo)的的人員的姓名名、年齡、業(yè)業(yè)務(wù)簡歷、職職務(wù)、職稱；；資金來源及及落實情況；；圖紙、場地地等情況是否否具備招標(biāo)條條件；招標(biāo)方方式。(2)應(yīng)注意的問問題工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)必須編制完完整的招標(biāo)文文件和投標(biāo)標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文文件和投標(biāo)標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出出，除另有規(guī)規(guī)定外，一般般不得變更。招招標(biāo)必須依據(jù)據(jù)有關(guān)規(guī)定編編制標(biāo)底，并并送政府主管管招標(biāo)投標(biāo)的的部門或其委委托單位審查查批準(zhǔn)。編制制標(biāo)底人員的的資格，須審審核批準(zhǔn)。此此外，一個招招標(biāo)工程，只只能編制一個個標(biāo)底。為了了保證招標(biāo)的的公正性，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單單位為主，約約請有關(guān)部門門及專家成立立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組，進(jìn)行評評標(biāo)、決標(biāo)。對對于大中型建建設(shè)項目，招招標(biāo)單位還可可以邀請經(jīng)驗驗豐富、有較較高技術(shù)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評估水平平的專家組成成評標(biāo)委員會會，對各投標(biāo)標(biāo)方案作出評價。在在此基礎(chǔ)上，推推薦一、二個個投標(biāo)企業(yè)，供供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組審定，確確定中標(biāo)單位位。如果決標(biāo)標(biāo)結(jié)果有損于于國家利益時時，政府主管管招標(biāo)投標(biāo)的的部門，有權(quán)權(quán)予以否決。投投標(biāo)單位在提提交投標(biāo)標(biāo)書書的同時，必必須提交由其其開戶銀行出出具的投標(biāo)保保證金證書。投投標(biāo)單位中標(biāo)標(biāo)后，如果拒拒絕承擔(dān)中標(biāo)標(biāo)的工程任務(wù)務(wù)，招標(biāo)單位位有權(quán)向為其其出具保函的的單位索取投投標(biāo)保證金。簽簽訂承發(fā)包合合同時，必須須嚴(yán)格履行標(biāo)標(biāo)書的各項條條件，不得修修改和變更；；雙方應(yīng)互換換各自開戶銀銀行出具的履履約保證金證證書。保證金金額在合同期期滿后應(yīng)當(dāng)退退回。招標(biāo)單單位和中標(biāo)單單位簽訂合同同后毀約，對對方有權(quán)持履履約保證金證證書向其擔(dān)保保銀行索兌保保證金。由于于違約給對方方造成的損失失如超過履約約保證金的，還還應(yīng)補(bǔ)償履約約保證金的不不足部門。應(yīng)提交的招標(biāo)資料料目錄（1）招標(biāo)代理合合同及招標(biāo)代代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)質(zhì)證書復(fù)印件件（2）招標(biāo)備備案登記表（3）經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)的邀請招標(biāo)標(biāo)報告(如系邀請招標(biāo))（4）招標(biāo)公公告或投標(biāo)邀邀請書（5）投標(biāo)報報名名單(公開招標(biāo))（6）資格預(yù)預(yù)審文件（7）資格預(yù)預(yù)審評審報告告（8）招標(biāo)文文件（9）購買招招標(biāo)文件登記記表（10）答疑疑會紀(jì)要(或答疑資料料)及簽收回執(zhí)執(zhí)（11）標(biāo)底底(工程預(yù)算書書)及市建設(shè)工工程項目造價價咨詢核準(zhǔn)證證（12）評委委名單（13）招標(biāo)標(biāo)人評委委托托書（14）開標(biāo)標(biāo)會簽到表（15）招標(biāo)標(biāo)記錄一覽表表（16）投標(biāo)標(biāo)函及投標(biāo)函函附表（17）評委委評分表（18）評分分匯總表（19）評標(biāo)標(biāo)報告

（20）招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)情況書書面報告（21）中標(biāo)標(biāo)通知書及中中標(biāo)公示證明明（22）辦理理建管手續(xù)聯(lián)聯(lián)系單（23）合同同備案表（24）行政政事業(yè)性收費費、基金繳款款通知書及收收據(jù)（25）建設(shè)設(shè)管理收費認(rèn)認(rèn)定表（共22份）（26）安全全和文明施工工開工驗收合合格證房地產(chǎn)項目開發(fā)流流程全過程（五五）招標(biāo)投標(biāo)的管理1）施工企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理：筑施工企業(yè)可分為為工程施工總總承包企業(yè)，施施工承包企業(yè)業(yè)和專項分包包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績績、人員素質(zhì)質(zhì)、管理水平平、資金數(shù)量量、技術(shù)裝備備等，將工程程總承包企業(yè)業(yè)資質(zhì)登記為為為一、二級；；施工承包企企業(yè)資質(zhì)登記記分為一至四四級。各資質(zhì)質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及及承包工程范范圍由建設(shè)部部統(tǒng)一制定、發(fā)發(fā)布。目前，施施工企業(yè)資質(zhì)質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按按1989年建建設(shè)部《施工工企業(yè)資質(zhì)等等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)執(zhí)行。企業(yè)資資質(zhì)等級實行行分級審批。一一級企業(yè)由建建設(shè)部審批，二二至四級根據(jù)據(jù)隸屬關(guān)系由由國務(wù)院有關(guān)關(guān)部門和省、自自治區(qū)、直轄轄市建設(shè)行政政主管部門審審批，經(jīng)審查查合格的企業(yè)業(yè)由自治管理理部門頒發(fā)《建建筑業(yè)企業(yè)資資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資資質(zhì)的動態(tài)管管理(2)工工程總承包企企業(yè)的管理工程建設(shè)項目組織織實施方式目目前有兩種方方式：其一是工程總承包包方式，即指指從事工程總總承包的企業(yè)業(yè)（以下簡稱稱工程總承包包企業(yè)）受業(yè)業(yè)主委托，按按照合同約定定對工程項目目的勘察、設(shè)設(shè)計、采購、施施工、試運行行（竣工驗收收）等實行全全過程或若干干階段的承包包。其二是工工程項目管理理方式，工程程項目管理是是指從事工程程項目管理的的企業(yè)受業(yè)主主委托，按照照合同約定，代代表業(yè)主對工工程項目的組組織實施進(jìn)行行全過程或若若干階段的管管理和服務(wù)。2）工程建設(shè)管理理：工程建設(shè)階段，指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目從列入入年度施工計計劃起，到項項目施工全部部完成，建設(shè)設(shè)主管部門主主持的綜合驗驗收，達(dá)到客客戶住用程序序的過程。本本階段開發(fā)商商要完成的主主要報批手續(xù)續(xù)有：在取得得土地使用權(quán)權(quán)后，向計委委申請列入年年度施工計劃劃；同時，與與“四源”供供應(yīng)單位簽定定供源協(xié)議，按按規(guī)定支付有有關(guān)費用。此此后，向建委委提出申請開開工報告，填填報建設(shè)開發(fā)發(fā)審批表；到到市招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)管理辦公室室，辦理招標(biāo)標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選