制度與機(jī)制(以深圳市“城市更新”制度為例)課件

制度與機(jī)制——以深圳市“城市更新”制度為例制度與機(jī)制——以深圳市“城市更新”制度為例目錄一、概念（國(guó)外、地方、學(xué)者）二、歷史演進(jìn)三、深圳城市更新的概況四、深圳城市更新的主要類(lèi)型（結(jié)合案例）目錄一、概念（國(guó)外、地方、學(xué)者）二、歷史演進(jìn)三、深圳城市更新概念一、國(guó)外城市對(duì)“城市更新”的表述“城市更新”的概念起源于1949年美國(guó)住宅法(TheHousingActof1949)“城市再發(fā)展”，其目標(biāo)為市中心區(qū)拆除重建，由聯(lián)邦政府補(bǔ)助更新方案三分之二金額。1954年的住宅法法案(TheHousingActof1954)中正式使用(UrbanRenewal)城市更新這一名詞，其主要內(nèi)容是針對(duì)都市里的貧民窟和頹廢區(qū)進(jìn)行住宅改造行動(dòng)，為整個(gè)住宅方案的一部分，其涵義已較城市再發(fā)展更積極、更具綜合性。概念一、國(guó)外城市對(duì)“城市更新”的表述1954年的住宅法法案(概念而后的發(fā)展過(guò)程，城市更新的目標(biāo)由原來(lái)簡(jiǎn)單的住宅改造(Rehousing)而慢慢結(jié)合社會(huì)福利、商業(yè)再發(fā)展等目標(biāo)。也因?yàn)槊绹?guó)的城市更新發(fā)展是由清除貧民窟而來(lái)，所以在手段上便是充滿實(shí)質(zhì)色彩的拆除重建、整體復(fù)新和保存維護(hù)等方式。

1970年?yáng)|哈林區(qū)，第五大道1970年布朗克斯區(qū)，布朗克斯河概念而后的發(fā)展過(guò)程，城市更新的目標(biāo)由原來(lái)簡(jiǎn)單的住宅改造(Re概念英國(guó)的《城市更新手冊(cè)（UrbanRegeneration:aHandbook）》提出的定義如下：試圖解決城市問(wèn)題的綜合性的和整體性的目標(biāo)和行為，旨在為特定的地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、社會(huì)和環(huán)境的長(zhǎng)期提升。背景：1970年代的城市制度試圖協(xié)調(diào)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策（之前這些都是相互獨(dú)立的），并解決四個(gè)問(wèn)題：增長(zhǎng)的城市貧困、住房需求、低收入者和失業(yè)內(nèi)城的男性的長(zhǎng)期失業(yè)、增長(zhǎng)的就業(yè)機(jī)會(huì)喪失。伯明翰運(yùn)河區(qū)--布林德利概念英國(guó)的《城市更新手冊(cè)（UrbanRegeneratio概念深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》，所表述的“城市更新”，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等)內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。二、國(guó)內(nèi)法規(guī)對(duì)城市更新的概念定義1、城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施須完善;2、環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患;3、現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施;4、依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他形式。概念深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》，所表述的“城市更新概念三、我國(guó)學(xué)者對(duì)城市更新的概念表述我國(guó)著名城市規(guī)劃專(zhuān)家陳占祥先生將城市更新的概念引入國(guó)內(nèi)，并將其定義為城市“新陳代謝”的過(guò)程。吳良鏞先生從城市的“保護(hù)與發(fā)展”角度，于

90年代初提出城市“有機(jī)更新”的概念。陳占祥先生吳良鏞先生概念三、我國(guó)學(xué)者對(duì)城市更新的概念表述我國(guó)著名城市規(guī)劃專(zhuān)家陳占概念我國(guó)學(xué)者張茜茜在其一書(shū)《中國(guó)城市更新的迷茫與出路——專(zhuān)訪東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院執(zhí)行院長(zhǎng)于今》中提出：城市更新是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行改造，使之重新繁榮。它包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在的實(shí)體的改造；另一方面是各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。于今概念我國(guó)學(xué)者張茜茜在其一書(shū)《中國(guó)城市更新的迷茫與出路——專(zhuān)訪城市更新最初被理解為大規(guī)模簡(jiǎn)單的推倒重建和清理貧民窟。這種做法破壞了城市原有的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)生了新的社會(huì)問(wèn)題。人們?cè)谡J(rèn)真審視城市更新的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，認(rèn)識(shí)到城市更新不僅是為了物質(zhì)環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，更重要的是協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境各方面的均衡發(fā)展。概念城市更新最初被理解為大規(guī)模簡(jiǎn)單的推倒重建和清理貧民窟。這種做意義城市更新會(huì)帶來(lái)土地使用的兩種基本變化：1、土地使用功能和土地使用性質(zhì)的變化；2、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的變化。這兩種變化進(jìn)而派生出土地使用其他方面的變化：城市物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)、人口特征、資金流、信息流等的變化。意義城市更新會(huì)帶來(lái)土地使用的兩種基本變化：歷史演進(jìn)194019601970198019901997城市重建城鎮(zhèn)舊區(qū)的重建與擴(kuò)張城市復(fù)蘇1950年代的延續(xù)城市更新振興城市經(jīng)濟(jì)、提高內(nèi)城環(huán)境吸引力城市再開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的重大項(xiàng)目，促進(jìn)后工業(yè)化城市轉(zhuǎn)型城市再生面向全球化的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，政策更新與物質(zhì)更新相結(jié)合城市復(fù)興公民社會(huì)重建與社區(qū)更新，強(qiáng)調(diào)社會(huì)公平與可持續(xù)發(fā)展歷史演進(jìn)194019601970198019901997城市背景深圳，作為一座年輕的城市，創(chuàng)造了快速城市化的奇跡。經(jīng)過(guò)三十年的特區(qū)建設(shè)，一方面城市可建設(shè)用地已成為稀缺資源，城市面臨經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)與土地供應(yīng)日趨緊張的矛盾；另一方面是土地產(chǎn)出效能較為低下，原有的用地功能、建筑環(huán)境不符合城市發(fā)展要求，城市面臨實(shí)體空間功能性及結(jié)構(gòu)性調(diào)整日益增加的壓力。在此背景下，城市更新成為這座城市突破困境的重要實(shí)施策略。

在《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》中明確提出土地由以往增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化和調(diào)整，存量?jī)?yōu)化調(diào)整主要是通過(guò)城市更新和土地整備來(lái)完成。背景深圳，作為一座年輕的城市，創(chuàng)造了快速城市化的奇跡。經(jīng)過(guò)三背景深圳的城市發(fā)展是中國(guó)城市發(fā)展的典型代表。深圳的城市更新從2006年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)近十年發(fā)展，在借鑒港臺(tái)和歐美經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，形成了獨(dú)具特色城市更新制度:1.建立了以《深圳市城市更新辦法》為核心的一整套法律法規(guī)體系;2.建立了市統(tǒng)籌、區(qū)實(shí)施兩級(jí)城市更新管理機(jī)構(gòu);3.借鑒形成了城市更新單元規(guī)劃制度;4.強(qiáng)調(diào)公眾參與，提高了意愿征求的方式和合理的標(biāo)準(zhǔn);5.堅(jiān)持了政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作;6.通過(guò)用地貢獻(xiàn)、拆遷責(zé)任捆綁、保障性住房配套等方式保障公共利益;7.通過(guò)地價(jià)征收減免和容積率獎(jiǎng)勵(lì)形成激勵(lì)機(jī)制;8.涉及舊工業(yè)區(qū)的提升改造背景深圳的城市發(fā)展是中國(guó)城市發(fā)展的典型代表。橫向?qū)Ρ让绹?guó)政府影響區(qū)域和城市發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制：根據(jù)美國(guó)專(zhuān)家們的看法，1950-2000年的50年內(nèi)，影響美國(guó)大城市發(fā)展的十大因素，按照其影響大小排行如下（Fishman,1999）：（1）1956年開(kāi)始實(shí)施的《州際高速公路法》是公認(rèn)的影響1950-2000年美國(guó)城市發(fā)展的最重要的因素；（2）聯(lián)邦政府支持私人購(gòu)房貸款的政策，鼓勵(lì)在郊區(qū)買(mǎi)新房，造成了郊區(qū)的過(guò)度擴(kuò)展和城市蔓延；（3）中心城市進(jìn)入“去工業(yè)化時(shí)代”；（4）1949年的公共住宅建設(shè)項(xiàng)目住房法案；（5）在郊區(qū)建造工業(yè)化方式大量生產(chǎn)的住宅；（6）城市中的種族隔離；（7）大型獨(dú)立式購(gòu)物中心的擴(kuò)展；（8）郊區(qū)擴(kuò)張和城市蔓延；（9）空調(diào)設(shè)施的普及；（10）1960年代的城市騷亂。以上十大因素中政策因素4個(gè)，經(jīng)濟(jì)因素3個(gè)，社會(huì)因素、技術(shù)因素和規(guī)劃因素各1個(gè)。政策和經(jīng)濟(jì)是影響區(qū)域和城市發(fā)展的主要因素。橫向?qū)Ρ让绹?guó)政府影響區(qū)域和城市發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制：政策和經(jīng)濟(jì)是影主要類(lèi)型城市更新的類(lèi)型可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù)三種。再開(kāi)發(fā)的對(duì)象是指建筑物、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量全面惡化的地區(qū)；整治改善的對(duì)象是建筑物和其他市政設(shè)施尚可使用，但由于缺乏維護(hù)而產(chǎn)生設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)；保護(hù)適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護(hù)是社會(huì)結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。深圳的城市更新制度類(lèi)型主要有舊工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和城中村等更新。主要類(lèi)型城市更新的類(lèi)型可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù)三種。深主要類(lèi)型一、舊工業(yè)區(qū)改造背景：1986年，深圳市政府在特區(qū)內(nèi)確定了15個(gè)標(biāo)準(zhǔn)加工工業(yè)區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)本身的功能和性質(zhì)不能適應(yīng)隱含在現(xiàn)時(shí)地域空間之下的“地利”變化，15個(gè)工業(yè)區(qū)不同程度進(jìn)入改造和調(diào)整時(shí)期，構(gòu)成深圳舊區(qū)重建的主要內(nèi)容。改造方式：1、產(chǎn)業(yè)集聚改造：通過(guò)在空間上對(duì)工業(yè)企業(yè)重新進(jìn)行組合，增加單位面積上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量、就業(yè)人口密集度和資金密集度，提高工業(yè)區(qū)土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造：通過(guò)產(chǎn)業(yè)的高級(jí)化提高了企業(yè)的技術(shù)密集度和資金密集度，用技術(shù)、資本替代勞動(dòng)力。3、功能置換改造：工業(yè)用地功能置換為商業(yè)、辦公或居住等其他類(lèi)型的用地功能。主要類(lèi)型一、舊工業(yè)區(qū)改造案例分析蛇口工業(yè)區(qū)改造案例分析蛇口工業(yè)區(qū)改造案例分析

蛇口工業(yè)區(qū)存在問(wèn)題1.蛇口的示范效應(yīng)已逐漸減退2.產(chǎn)業(yè)空心化3.產(chǎn)業(yè)區(qū)的局部街道空間較為粗放4.新增土地資源不足

更新手段

1.招商局蛇口工業(yè)區(qū)組織編制了《深圳市蛇口工業(yè)區(qū)「蛇口網(wǎng)谷」城市更新與發(fā)

展總體規(guī)劃》，為蛇口網(wǎng)谷發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)空間容器、制訂具可實(shí)施性的策略與計(jì)劃；2.更新實(shí)施與規(guī)劃編制指引上，以規(guī)劃實(shí)施為導(dǎo)向劃定更新實(shí)施單元，并編制了包含功能、項(xiàng)目、空間、交通、實(shí)施策略多項(xiàng)容的單元化、一張圖式導(dǎo)控文件，為有效對(duì)接更新實(shí)施和法定規(guī)劃修編工作奠定基礎(chǔ);3.鼓勵(lì)綜合整治與功能置換;4.借鑒先進(jìn)國(guó)際創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)城區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，基于業(yè)居游功能融合、慢行與公交主導(dǎo)的交通組織等理念，重新建構(gòu)蛇口的空間發(fā)展框架，并針對(duì)不同的更新方式潛力用地制定差異化的規(guī)劃措施；5.保持蛇口山海城景觀特質(zhì)，以優(yōu)美山海景觀為準(zhǔn)則設(shè)定空間增長(zhǎng)邊界，并營(yíng)造宜人尺度的林蔭街道、騎樓等人性化微空間，實(shí)現(xiàn)空間的緊湊、精明增長(zhǎng)。案例分析

更新手段案例分析今昔對(duì)比:同一位置招商展示大門(mén)案例分析今昔對(duì)比:案例分析90年代蛇口2014年蛇口案例分析90年代蛇口2014年蛇口案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界主要類(lèi)型二、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造背景：深圳老的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)比較少，主要分布于特區(qū)內(nèi)的筍崗-清水河、南山曙光地區(qū)以及一些工業(yè)區(qū)附近。隨著特區(qū)內(nèi)城市建設(shè)的全面鋪開(kāi)，這些倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)也不同程度地進(jìn)入了更新改造的階段?，F(xiàn)狀問(wèn)題：土地利用的矛盾；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變；倉(cāng)儲(chǔ)功能衰退；生態(tài)建設(shè)的需要。主要類(lèi)型二、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造現(xiàn)狀問(wèn)題：案例分析案例分析：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)背景：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)羅湖區(qū)的中北部，自1982年開(kāi)發(fā)建設(shè)，至今已建成大型倉(cāng)庫(kù)80多棟，總建筑面積90多萬(wàn)m2，臨時(shí)堆場(chǎng)約5萬(wàn)m2，1995年之前，該片區(qū)作為全國(guó)最大的多功能現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和全國(guó)首個(gè)出口監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)而聞名海內(nèi)外，年貨物吞吐鼠最高時(shí)達(dá)400一500萬(wàn)噸，被稱(chēng)為“中國(guó)第一倉(cāng)”，片區(qū)功能以倉(cāng)儲(chǔ)配送為主。倉(cāng)儲(chǔ)功能的弱化：隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昔日位于城市邊緣的筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)已成為深圳市的城市中心區(qū)和未來(lái)商業(yè)的黃金地段。隨特區(qū)內(nèi)地均產(chǎn)值的升高，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)體現(xiàn)不出片區(qū)上地的實(shí)際開(kāi)發(fā)價(jià)值。1996一2005年，筍崗倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施使用功能逐步發(fā)生改變，展示、交易的商業(yè)功能逐漸成為片區(qū)的主導(dǎo)功能，倉(cāng)儲(chǔ)配送功能逐漸弱化，案例分析案例分析：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)功能的弱化：案例分析筍崗片區(qū)規(guī)劃定位——熱力四射的時(shí)尚消費(fèi)與國(guó)際都市區(qū)

結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展具有國(guó)際化、特色化、專(zhuān)業(yè)化的綜合性商業(yè)商貿(mào)功能，打造集文化、休閑、旅游為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)核心區(qū)。上位規(guī)劃：2010年市委市政府批準(zhǔn)《羅湖區(qū)先行先試建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心的行動(dòng)計(jì)劃》，其中筍崗、清水河片區(qū)定位為“筍崗-清水河國(guó)際消費(fèi)中心”并列為全市五個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)的“城市發(fā)展單元”之一。案例分析筍崗片區(qū)規(guī)劃定位——熱力四射的時(shí)尚消費(fèi)與國(guó)際都市區(qū)上案例分析設(shè)計(jì)目標(biāo)：區(qū)域文化標(biāo)志一個(gè)順應(yīng)市場(chǎng)需求，隨筍崗片區(qū)崛起而應(yīng)運(yùn)而生的重中之重，三大片區(qū)的空間交匯核心創(chuàng)意迷你城市廣場(chǎng)、下沉空間、商務(wù)、展覽、居住花園所構(gòu)成的物質(zhì)空間環(huán)境以及人的需求所營(yíng)造出的精神環(huán)境，承載了高容量的迷你城市生活花園復(fù)合社區(qū)6公頃的地塊所容納的居住、辦公、商業(yè)的城市職能，以人群生活和工作共同支撐，商業(yè)帶動(dòng)整體氛圍的復(fù)合社區(qū)生態(tài)肌理脈絡(luò)注重建筑規(guī)劃與自然環(huán)境的完美結(jié)合，延續(xù)生態(tài)脈絡(luò)，建立低碳環(huán)保的人居環(huán)境。案例分析設(shè)計(jì)目標(biāo)：深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案案例分析總平面圖深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案案例分析總平面圖案例分析功能分區(qū)深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案案例分析功能分區(qū)深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案主要類(lèi)型三、城中村改造背景：《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》提出，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和舊城區(qū)綜合整治，規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)完成100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目，完成約20個(gè)城中村住宅改造項(xiàng)目，滿足50萬(wàn)人的現(xiàn)代化住房需求。在舊城區(qū)更新指引方面，文件提到“采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開(kāi)展拆除重建”。存在的問(wèn)題：

村城隔閡，脫離城市秩序土地制度混亂，房屋產(chǎn)權(quán)糾紛嚴(yán)重嚴(yán)重阻礙城市總體結(jié)構(gòu)完善和土地利用效益提升社會(huì)管理脫離城市法制秩序，內(nèi)部管理薄弱建立在違法經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有持續(xù)發(fā)展能力居住環(huán)境惡化，破壞城市景觀秩序文化心理隔閡，文化遺存保護(hù)缺乏制度保障主要類(lèi)型三、城中村改造存在的問(wèn)題：主要類(lèi)型改造措施：深圳城中村(舊村)改造堅(jiān)持“區(qū)別對(duì)待、分類(lèi)指導(dǎo)”的原則，采取綜合整治和全面改造兩種改造方式。綜合整治是在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上改善空間，空間結(jié)構(gòu)變化較小，推倒重建則會(huì)帶來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)的根本性變化。城中村改造根據(jù)所處區(qū)位的不同具有不同的改造方向:

居住改為居住功能或者居住改成商貿(mào)、商業(yè)娛樂(lè)及配套設(shè)施等功能。城市中心區(qū)地帶，往往會(huì)控制居住改居住主要類(lèi)型改造措施：主要類(lèi)型案例：南山大沖村區(qū)位：緊鄰市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；問(wèn)題：舊村工業(yè)效益低下，舊村環(huán)境惡劣，與高新區(qū)形成巨大反差；通過(guò)整體拆除重建，為高新區(qū)提供居住配套和服務(wù)設(shè)施，重構(gòu)城市功能。按照城市片區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)整體重建主要類(lèi)型案例：南山大沖村按照城市片區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)整體重建主要類(lèi)型案例：蔡屋圍村區(qū)位：緊鄰深南大道、商務(wù)辦公中心區(qū)；問(wèn)題：內(nèi)部環(huán)境較差，交通不便、建筑立面陳舊，市政線路隨處搭接；條件：建筑齊整，質(zhì)量較好，道路系統(tǒng)基本具備；通過(guò)對(duì)舊圍進(jìn)行綜合整治，鋪設(shè)步行道、埋地架空線、整修立面，改善了村內(nèi)居住環(huán)境。改造前改造后主要類(lèi)型案例：蔡屋圍村改造前改造后案例：福田上梅林村區(qū)位：北環(huán)大道以北問(wèn)題：衛(wèi)生、消防與治安問(wèn)題嚴(yán)重，交通不暢，水電緊缺；通過(guò)對(duì)部分私宅和集體物業(yè)拆除重建，增加活動(dòng)和休憩設(shè)施，打通所需道路，完善水電等設(shè)施，以改善生活環(huán)境。上梅林局部地區(qū)環(huán)境惡劣拆除私宅打通道路拆除非私宅局部保留主要類(lèi)型案例：福田上梅林村上梅林局部地區(qū)拆除私宅打通道路拆除非私宅局總結(jié)在全而深化依法治國(guó)的當(dāng)下，任何制度的建立都要通過(guò)法律的形式進(jìn)行鞏固，明確政府、社會(huì)和公民的權(quán)利(權(quán)力)義務(wù)邊界，使得各項(xiàng)機(jī)制有效運(yùn)轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商業(yè)主中介規(guī)劃設(shè)計(jì)政策資源法律流程專(zhuān)業(yè)理性總結(jié)在全而深化依法治國(guó)的當(dāng)下，任何制度的建立都要通過(guò)法律的形制度與機(jī)制——以深圳市“城市更新”制度為例制度與機(jī)制——以深圳市“城市更新”制度為例目錄一、概念（國(guó)外、地方、學(xué)者）二、歷史演進(jìn)三、深圳城市更新的概況四、深圳城市更新的主要類(lèi)型（結(jié)合案例）目錄一、概念（國(guó)外、地方、學(xué)者）二、歷史演進(jìn)三、深圳城市更新概念一、國(guó)外城市對(duì)“城市更新”的表述“城市更新”的概念起源于1949年美國(guó)住宅法(TheHousingActof1949)“城市再發(fā)展”，其目標(biāo)為市中心區(qū)拆除重建，由聯(lián)邦政府補(bǔ)助更新方案三分之二金額。1954年的住宅法法案(TheHousingActof1954)中正式使用(UrbanRenewal)城市更新這一名詞，其主要內(nèi)容是針對(duì)都市里的貧民窟和頹廢區(qū)進(jìn)行住宅改造行動(dòng)，為整個(gè)住宅方案的一部分，其涵義已較城市再發(fā)展更積極、更具綜合性。概念一、國(guó)外城市對(duì)“城市更新”的表述1954年的住宅法法案(概念而后的發(fā)展過(guò)程，城市更新的目標(biāo)由原來(lái)簡(jiǎn)單的住宅改造(Rehousing)而慢慢結(jié)合社會(huì)福利、商業(yè)再發(fā)展等目標(biāo)。也因?yàn)槊绹?guó)的城市更新發(fā)展是由清除貧民窟而來(lái)，所以在手段上便是充滿實(shí)質(zhì)色彩的拆除重建、整體復(fù)新和保存維護(hù)等方式。

1970年?yáng)|哈林區(qū)，第五大道1970年布朗克斯區(qū)，布朗克斯河概念而后的發(fā)展過(guò)程，城市更新的目標(biāo)由原來(lái)簡(jiǎn)單的住宅改造(Re概念英國(guó)的《城市更新手冊(cè)（UrbanRegeneration:aHandbook）》提出的定義如下：試圖解決城市問(wèn)題的綜合性的和整體性的目標(biāo)和行為，旨在為特定的地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、社會(huì)和環(huán)境的長(zhǎng)期提升。背景：1970年代的城市制度試圖協(xié)調(diào)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策（之前這些都是相互獨(dú)立的），并解決四個(gè)問(wèn)題：增長(zhǎng)的城市貧困、住房需求、低收入者和失業(yè)內(nèi)城的男性的長(zhǎng)期失業(yè)、增長(zhǎng)的就業(yè)機(jī)會(huì)喪失。伯明翰運(yùn)河區(qū)--布林德利概念英國(guó)的《城市更新手冊(cè)（UrbanRegeneratio概念深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》，所表述的“城市更新”，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等)內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。二、國(guó)內(nèi)法規(guī)對(duì)城市更新的概念定義1、城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施須完善;2、環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患;3、現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施;4、依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他形式。概念深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》，所表述的“城市更新概念三、我國(guó)學(xué)者對(duì)城市更新的概念表述我國(guó)著名城市規(guī)劃專(zhuān)家陳占祥先生將城市更新的概念引入國(guó)內(nèi)，并將其定義為城市“新陳代謝”的過(guò)程。吳良鏞先生從城市的“保護(hù)與發(fā)展”角度，于

90年代初提出城市“有機(jī)更新”的概念。陳占祥先生吳良鏞先生概念三、我國(guó)學(xué)者對(duì)城市更新的概念表述我國(guó)著名城市規(guī)劃專(zhuān)家陳占概念我國(guó)學(xué)者張茜茜在其一書(shū)《中國(guó)城市更新的迷茫與出路——專(zhuān)訪東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院執(zhí)行院長(zhǎng)于今》中提出：城市更新是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行改造，使之重新繁榮。它包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在的實(shí)體的改造；另一方面是各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。于今概念我國(guó)學(xué)者張茜茜在其一書(shū)《中國(guó)城市更新的迷茫與出路——專(zhuān)訪城市更新最初被理解為大規(guī)模簡(jiǎn)單的推倒重建和清理貧民窟。這種做法破壞了城市原有的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)生了新的社會(huì)問(wèn)題。人們?cè)谡J(rèn)真審視城市更新的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，認(rèn)識(shí)到城市更新不僅是為了物質(zhì)環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，更重要的是協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境各方面的均衡發(fā)展。概念城市更新最初被理解為大規(guī)模簡(jiǎn)單的推倒重建和清理貧民窟。這種做意義城市更新會(huì)帶來(lái)土地使用的兩種基本變化：1、土地使用功能和土地使用性質(zhì)的變化；2、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的變化。這兩種變化進(jìn)而派生出土地使用其他方面的變化：城市物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)、人口特征、資金流、信息流等的變化。意義城市更新會(huì)帶來(lái)土地使用的兩種基本變化：歷史演進(jìn)194019601970198019901997城市重建城鎮(zhèn)舊區(qū)的重建與擴(kuò)張城市復(fù)蘇1950年代的延續(xù)城市更新振興城市經(jīng)濟(jì)、提高內(nèi)城環(huán)境吸引力城市再開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)的重大項(xiàng)目，促進(jìn)后工業(yè)化城市轉(zhuǎn)型城市再生面向全球化的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，政策更新與物質(zhì)更新相結(jié)合城市復(fù)興公民社會(huì)重建與社區(qū)更新，強(qiáng)調(diào)社會(huì)公平與可持續(xù)發(fā)展歷史演進(jìn)194019601970198019901997城市背景深圳，作為一座年輕的城市，創(chuàng)造了快速城市化的奇跡。經(jīng)過(guò)三十年的特區(qū)建設(shè)，一方面城市可建設(shè)用地已成為稀缺資源，城市面臨經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)與土地供應(yīng)日趨緊張的矛盾；另一方面是土地產(chǎn)出效能較為低下，原有的用地功能、建筑環(huán)境不符合城市發(fā)展要求，城市面臨實(shí)體空間功能性及結(jié)構(gòu)性調(diào)整日益增加的壓力。在此背景下，城市更新成為這座城市突破困境的重要實(shí)施策略。

在《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》中明確提出土地由以往增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化和調(diào)整，存量?jī)?yōu)化調(diào)整主要是通過(guò)城市更新和土地整備來(lái)完成。背景深圳，作為一座年輕的城市，創(chuàng)造了快速城市化的奇跡。經(jīng)過(guò)三背景深圳的城市發(fā)展是中國(guó)城市發(fā)展的典型代表。深圳的城市更新從2006年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)近十年發(fā)展，在借鑒港臺(tái)和歐美經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，形成了獨(dú)具特色城市更新制度:1.建立了以《深圳市城市更新辦法》為核心的一整套法律法規(guī)體系;2.建立了市統(tǒng)籌、區(qū)實(shí)施兩級(jí)城市更新管理機(jī)構(gòu);3.借鑒形成了城市更新單元規(guī)劃制度;4.強(qiáng)調(diào)公眾參與，提高了意愿征求的方式和合理的標(biāo)準(zhǔn);5.堅(jiān)持了政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作;6.通過(guò)用地貢獻(xiàn)、拆遷責(zé)任捆綁、保障性住房配套等方式保障公共利益;7.通過(guò)地價(jià)征收減免和容積率獎(jiǎng)勵(lì)形成激勵(lì)機(jī)制;8.涉及舊工業(yè)區(qū)的提升改造背景深圳的城市發(fā)展是中國(guó)城市發(fā)展的典型代表。橫向?qū)Ρ让绹?guó)政府影響區(qū)域和城市發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制：根據(jù)美國(guó)專(zhuān)家們的看法，1950-2000年的50年內(nèi)，影響美國(guó)大城市發(fā)展的十大因素，按照其影響大小排行如下（Fishman,1999）：（1）1956年開(kāi)始實(shí)施的《州際高速公路法》是公認(rèn)的影響1950-2000年美國(guó)城市發(fā)展的最重要的因素；（2）聯(lián)邦政府支持私人購(gòu)房貸款的政策，鼓勵(lì)在郊區(qū)買(mǎi)新房，造成了郊區(qū)的過(guò)度擴(kuò)展和城市蔓延；（3）中心城市進(jìn)入“去工業(yè)化時(shí)代”；（4）1949年的公共住宅建設(shè)項(xiàng)目住房法案；（5）在郊區(qū)建造工業(yè)化方式大量生產(chǎn)的住宅；（6）城市中的種族隔離；（7）大型獨(dú)立式購(gòu)物中心的擴(kuò)展；（8）郊區(qū)擴(kuò)張和城市蔓延；（9）空調(diào)設(shè)施的普及；（10）1960年代的城市騷亂。以上十大因素中政策因素4個(gè)，經(jīng)濟(jì)因素3個(gè)，社會(huì)因素、技術(shù)因素和規(guī)劃因素各1個(gè)。政策和經(jīng)濟(jì)是影響區(qū)域和城市發(fā)展的主要因素。橫向?qū)Ρ让绹?guó)政府影響區(qū)域和城市發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制：政策和經(jīng)濟(jì)是影主要類(lèi)型城市更新的類(lèi)型可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù)三種。再開(kāi)發(fā)的對(duì)象是指建筑物、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量全面惡化的地區(qū)；整治改善的對(duì)象是建筑物和其他市政設(shè)施尚可使用，但由于缺乏維護(hù)而產(chǎn)生設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)；保護(hù)適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護(hù)是社會(huì)結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。深圳的城市更新制度類(lèi)型主要有舊工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和城中村等更新。主要類(lèi)型城市更新的類(lèi)型可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù)三種。深主要類(lèi)型一、舊工業(yè)區(qū)改造背景：1986年，深圳市政府在特區(qū)內(nèi)確定了15個(gè)標(biāo)準(zhǔn)加工工業(yè)區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)本身的功能和性質(zhì)不能適應(yīng)隱含在現(xiàn)時(shí)地域空間之下的“地利”變化，15個(gè)工業(yè)區(qū)不同程度進(jìn)入改造和調(diào)整時(shí)期，構(gòu)成深圳舊區(qū)重建的主要內(nèi)容。改造方式：1、產(chǎn)業(yè)集聚改造：通過(guò)在空間上對(duì)工業(yè)企業(yè)重新進(jìn)行組合，增加單位面積上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量、就業(yè)人口密集度和資金密集度，提高工業(yè)區(qū)土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造：通過(guò)產(chǎn)業(yè)的高級(jí)化提高了企業(yè)的技術(shù)密集度和資金密集度，用技術(shù)、資本替代勞動(dòng)力。3、功能置換改造：工業(yè)用地功能置換為商業(yè)、辦公或居住等其他類(lèi)型的用地功能。主要類(lèi)型一、舊工業(yè)區(qū)改造案例分析蛇口工業(yè)區(qū)改造案例分析蛇口工業(yè)區(qū)改造案例分析

蛇口工業(yè)區(qū)存在問(wèn)題1.蛇口的示范效應(yīng)已逐漸減退2.產(chǎn)業(yè)空心化3.產(chǎn)業(yè)區(qū)的局部街道空間較為粗放4.新增土地資源不足

更新手段

1.招商局蛇口工業(yè)區(qū)組織編制了《深圳市蛇口工業(yè)區(qū)「蛇口網(wǎng)谷」城市更新與發(fā)

展總體規(guī)劃》，為蛇口網(wǎng)谷發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)空間容器、制訂具可實(shí)施性的策略與計(jì)劃；2.更新實(shí)施與規(guī)劃編制指引上，以規(guī)劃實(shí)施為導(dǎo)向劃定更新實(shí)施單元，并編制了包含功能、項(xiàng)目、空間、交通、實(shí)施策略多項(xiàng)容的單元化、一張圖式導(dǎo)控文件，為有效對(duì)接更新實(shí)施和法定規(guī)劃修編工作奠定基礎(chǔ);3.鼓勵(lì)綜合整治與功能置換;4.借鑒先進(jìn)國(guó)際創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)城區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，基于業(yè)居游功能融合、慢行與公交主導(dǎo)的交通組織等理念，重新建構(gòu)蛇口的空間發(fā)展框架，并針對(duì)不同的更新方式潛力用地制定差異化的規(guī)劃措施；5.保持蛇口山海城景觀特質(zhì)，以優(yōu)美山海景觀為準(zhǔn)則設(shè)定空間增長(zhǎng)邊界，并營(yíng)造宜人尺度的林蔭街道、騎樓等人性化微空間，實(shí)現(xiàn)空間的緊湊、精明增長(zhǎng)。案例分析

更新手段案例分析今昔對(duì)比:同一位置招商展示大門(mén)案例分析今昔對(duì)比:案例分析90年代蛇口2014年蛇口案例分析90年代蛇口2014年蛇口案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界主要類(lèi)型二、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造背景：深圳老的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)比較少，主要分布于特區(qū)內(nèi)的筍崗-清水河、南山曙光地區(qū)以及一些工業(yè)區(qū)附近。隨著特區(qū)內(nèi)城市建設(shè)的全面鋪開(kāi)，這些倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)也不同程度地進(jìn)入了更新改造的階段?，F(xiàn)狀問(wèn)題：土地利用的矛盾；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變；倉(cāng)儲(chǔ)功能衰退；生態(tài)建設(shè)的需要。主要類(lèi)型二、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)改造現(xiàn)狀問(wèn)題：案例分析案例分析：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)背景：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)羅湖區(qū)的中北部，自1982年開(kāi)發(fā)建設(shè)，至今已建成大型倉(cāng)庫(kù)80多棟，總建筑面積90多萬(wàn)m2，臨時(shí)堆場(chǎng)約5萬(wàn)m2，1995年之前，該片區(qū)作為全國(guó)最大的多功能現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和全國(guó)首個(gè)出口監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)而聞名海內(nèi)外，年貨物吞吐鼠最高時(shí)達(dá)400一500萬(wàn)噸，被稱(chēng)為“中國(guó)第一倉(cāng)”，片區(qū)功能以倉(cāng)儲(chǔ)配送為主。倉(cāng)儲(chǔ)功能的弱化：隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昔日位于城市邊緣的筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)已成為深圳市的城市中心區(qū)和未來(lái)商業(yè)的黃金地段。隨特區(qū)內(nèi)地均產(chǎn)值的升高，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)體現(xiàn)不出片區(qū)上地的實(shí)際開(kāi)發(fā)價(jià)值。1996一2005年，筍崗倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施使用功能逐步發(fā)生改變，展示、交易的商業(yè)功能逐漸成為片區(qū)的主導(dǎo)功能，倉(cāng)儲(chǔ)配送功能逐漸弱化，案例分析案例分析：筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)功能的弱化：案例分析筍崗片區(qū)規(guī)劃定位——熱力四射的時(shí)尚消費(fèi)與國(guó)際都市區(qū)

結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展具有國(guó)際化、特色化、專(zhuān)業(yè)化的綜合性商業(yè)商貿(mào)功能，打造集文化、休閑、旅游為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)核心區(qū)。上位規(guī)劃：2010年市委市政府批準(zhǔn)《羅湖區(qū)先行先試建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心的行動(dòng)計(jì)劃》，其中筍崗、清水河片區(qū)定位為“筍崗-清水河國(guó)際消費(fèi)中心”并列為全市五個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)的“城市發(fā)展單元”之一。案例分析筍崗片區(qū)規(guī)劃定位——熱力四射的時(shí)尚消費(fèi)與國(guó)際都市區(qū)上案例分析設(shè)計(jì)目標(biāo)：區(qū)域文化標(biāo)志一個(gè)順應(yīng)市場(chǎng)需求，隨筍崗片區(qū)崛起而應(yīng)運(yùn)而生的重中之重，三大片區(qū)的空間交匯核心創(chuàng)意迷你城市廣場(chǎng)、下沉空間、商務(wù)、展覽、居住花園所構(gòu)成的物質(zhì)空間環(huán)境以及人的需求所營(yíng)造出的精神環(huán)境，承載了高容量的迷你城市生活花園復(fù)合社區(qū)6公頃的地塊所容納的居住、辦公、商業(yè)的城市職能，以人群生活和工作共同支撐，商業(yè)帶動(dòng)