房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述課件

第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃6.3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的生命力——?jiǎng)?chuàng)新第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述思考題什么是項(xiàng)目策劃？策劃=忽悠？小劉所在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)掛牌出讓?zhuān)@得了一宗2000畝左右的二類(lèi)住宅用地，擬聘請(qǐng)一家房地產(chǎn)企劃公司對(duì)其開(kāi)發(fā)展開(kāi)全程策劃，請(qǐng)問(wèn)策劃內(nèi)容應(yīng)有哪些?思考題什么是項(xiàng)目策劃？策劃=忽悠？6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征三、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵

現(xiàn)在許多經(jīng)濟(jì)性和商業(yè)性活動(dòng)都要策劃：廣告策劃、大型演唱會(huì)策劃、商品促銷(xiāo)策劃、申奧策劃、國(guó)際博覽會(huì)策劃等，可以說(shuō)策劃這一業(yè)務(wù)已運(yùn)用于我們?nèi)粘Ｉ钪械姆椒矫婷妗?/p>

策劃往往給人一種神秘莫測(cè)之感，我國(guó)古代就有許多策劃大師和策劃佳作，如。田忌賽馬房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵現(xiàn)在許多經(jīng)濟(jì)性和商業(yè)性活動(dòng)都要策劃：廣告策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述課件那么，什么是策劃，為什么要策劃?

策劃就是籌劃或謀劃：策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來(lái)的活動(dòng)。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來(lái)全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵策劃是預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰(shuí)來(lái)做。

那么，什么是策劃，為什么要策劃?策劃就是籌劃或上述策劃的涵義包括如下幾層意思：

第一，策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃。策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀(guān)實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。第二，策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無(wú)序轉(zhuǎn)化為有序。第三，策劃可以比較與選擇方案。針對(duì)某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵上述策劃的涵義包括如下幾層意思：第一，策劃

狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷(xiāo)策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣(mài)出去。廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、……銷(xiāo)售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過(guò)程策劃。從發(fā)展趨勢(shì)看，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)全程策劃！

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷(xiāo)策劃，即如何想房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵影響曲線(xiàn)投資曲線(xiàn)時(shí)間前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵影響曲線(xiàn)投資曲線(xiàn)時(shí)間前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀(guān)念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售執(zhí)行等營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿(mǎn)意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性

系統(tǒng)性前瞻性市場(chǎng)性

創(chuàng)新性

操作性

多樣性

效益性

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性創(chuàng)新性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃已有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃

未有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃單項(xiàng)策劃項(xiàng)目投資策劃；項(xiàng)目規(guī)劃策劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)策劃；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目后期策劃投資開(kāi)發(fā)區(qū)位分析與選擇、投資開(kāi)發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇、投資規(guī)模分析與選擇、投資開(kāi)發(fā)合作方式分析與選擇、項(xiàng)目融資方式的分析與選擇、開(kāi)發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式分析與選擇一個(gè)具體環(huán)節(jié)的策劃，比如營(yíng)銷(xiāo)策劃，融資策劃等6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃已有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃未有明確項(xiàng)目的已有項(xiàng)目全程策劃流程圖土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資源分析定位評(píng)價(jià)符合要求規(guī)劃任務(wù)書(shū)不符合要求設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)定位規(guī)劃策劃投資策劃……….開(kāi)發(fā)過(guò)程策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃

后期策劃已有項(xiàng)目全程策劃流程圖土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資源分析定位評(píng)價(jià)符房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃圖對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃等作出專(zhuān)業(yè)策劃建議從項(xiàng)目的宏觀(guān)、中觀(guān)和微觀(guān)層面對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境進(jìn)行分析初步市場(chǎng)情況調(diào)查確定可類(lèi)比區(qū)域與可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思路分析項(xiàng)目潛在價(jià)值確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式、資金籌措和開(kāi)發(fā)計(jì)劃作出策劃建議可類(lèi)比項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路及營(yíng)銷(xiāo)策略可類(lèi)比項(xiàng)目物業(yè)管理分析并提出策劃建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃圖對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃等作6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃總體策劃（戰(zhàn)略策劃）定位策劃主題策劃（主題定位）市場(chǎng)策劃投資策劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告策劃物業(yè)策劃6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃總體策劃（戰(zhàn)略策劃）6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃萬(wàn)科企業(yè)形象篇廣告

一、路燈篇最溫馨的燈光一定在你回家的路上如果人居的現(xiàn)代化只能換來(lái)淡漠和冰冷那么它將一文不值我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿而真誠(chéng)的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則多年來(lái)我們努力營(yíng)造充滿(mǎn)人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍贏(yíng)得有口皆碑的贊譽(yù)6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃萬(wàn)科企業(yè)形象篇廣告6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃二、名樹(shù)篇再名貴的樹(shù)也不及你記憶中的那一棵越是現(xiàn)代生命的原本美好越值得珍惜我們深信,雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時(shí)尚的標(biāo)簽但令我們恒久眷戀和無(wú)限回味的一定是心中最初的那一遍風(fēng)景多年來(lái)萬(wàn)科珍視和努力保留一片土地上既有的人文財(cái)富以純粹的審美趣味引領(lǐng)時(shí)代潮流6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃二、名樹(shù)篇6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃三、鵝卵石篇潮流來(lái)來(lái)去去生活本質(zhì)永恒時(shí)至今日樸實(shí)無(wú)華的自然情趣也沒(méi)有半點(diǎn)貶值的跡象我們深信那是讓人內(nèi)心寧?kù)o的永恒之美而怎樣的喧囂浮華與榮耀都終將歸于平常多年來(lái)萬(wàn)科珍視自然給予的每一份饋贈(zèng)努力營(yíng)造充滿(mǎn)本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍正如你之所見(jiàn)6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃三、鵝卵石篇該戶(hù)型功能分區(qū)混亂，動(dòng)靜空間相互交叉，相互干擾。入戶(hù)走道過(guò)長(zhǎng)且導(dǎo)向性不強(qiáng)，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門(mén)正對(duì)客廳，無(wú)適當(dāng)過(guò)渡，私密性很差。餐廳位于整個(gè)戶(hù)型的中部，不僅采光受到局限，形成明顯的暗廳，而且被走道占用過(guò)多，使用不便。書(shū)房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠(yuǎn)，交通路線(xiàn)不簡(jiǎn)捷。主衛(wèi)沒(méi)有天然通風(fēng)和采光。該戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)是平面方正，南北通風(fēng)尚可。⑴三房二廳二衛(wèi)(116m2

)該戶(hù)型功能分區(qū)混亂，動(dòng)靜空間相互交叉，相互干擾。入戶(hù)走道過(guò)長(zhǎng)⑵三房二廳二衛(wèi)+陽(yáng)光花房(128.39m2)

無(wú)論在采光通風(fēng)的處理上（如餐廳臨陽(yáng)臺(tái)并安裝落地玻璃門(mén)），還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致的處理。在主臥內(nèi)另設(shè)一化妝間也屬匠心之筆。北向左側(cè)次臥在采光上有些不足。

入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中，尤其在多層的住宅結(jié)構(gòu)中，是比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。室內(nèi)平面布局也十分合理，功能分區(qū)明確，⑵三房二廳二衛(wèi)+陽(yáng)光花房(128.39m2)⑶三房二廳二衛(wèi)+工人房(110.8m2)

平面布局方正有序，廳房、臥室以及廚衛(wèi)等各功能區(qū)分區(qū)明確，客廳外設(shè)花園陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊。主臥設(shè)有大窗臺(tái)，南臥有外凸窗。廚房與工人房之間連接一較大工作陽(yáng)臺(tái)，并且工人房帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。入戶(hù)設(shè)有一玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過(guò)渡空間。該戶(hù)型不足之處是整體朝向朝北，不太適合北方地域的生活習(xí)慣，而且公用衛(wèi)生間位置過(guò)于深入，使用起來(lái)略感不便。⑶三房二廳二衛(wèi)+工人房(110.8m2)平面⑷三房二廳二衛(wèi)(115m2)

入戶(hù)門(mén)居中，使雙廳自然分區(qū)。雙向操作廚房配弧型角窗是一大亮點(diǎn)，自然、通風(fēng)、采光俱佳。南、北雙陽(yáng)臺(tái)的通透設(shè)計(jì)也保證了略顯狹長(zhǎng)的大廳光線(xiàn)充足?；⌒屯怙h窗是主臥的出彩之處，而獨(dú)立的儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)也符合現(xiàn)代消費(fèi)的習(xí)慣。該戶(hù)型最大的問(wèn)題是兩個(gè)衛(wèi)生間的通風(fēng)問(wèn)題，因?yàn)槲恢谜谡麄€(gè)戶(hù)型平面的中央，如果沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的通風(fēng)管道和設(shè)施，很不利于衛(wèi)生間健康環(huán)境的維持。此外主臥室正對(duì)客廳，主人私密性將大受影響。入戶(hù)門(mén)離廚房較遠(yuǎn)，要穿越整個(gè)餐廳，實(shí)際生活中不太方便。而且入口及主臥室存在空間浪費(fèi)的問(wèn)題。⑷三房二廳二衛(wèi)(115m2)入戶(hù)門(mén)居中，使雙廳⑸三房二廳一衛(wèi)(105.48m2)該戶(hù)型間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳。通過(guò)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，使兩間臥室與公共活動(dòng)空間分開(kāi)，達(dá)到動(dòng)靜分離，廚房靠近入戶(hù)門(mén)，主臥室設(shè)有大飄窗。客廳帶有陽(yáng)臺(tái)。但也存在一些問(wèn)題：一是三房中有二間朝北，這種戶(hù)型在北方地區(qū)可能不太受歡迎，并且有一間臥室緊挨餐廳，難免經(jīng)常會(huì)受到油煙襲擾；二是主臥沒(méi)有帶獨(dú)立衛(wèi)生間，總是有一些美中不足；三是餐廳處于南北通道之中，行走動(dòng)線(xiàn)不暢。⑸三房二廳一衛(wèi)(105.48m2)該戶(hù)型間隔方正，南⑹三房二廳二衛(wèi)(132.74m2)

這是一套設(shè)計(jì)頗為合理的三房二廳二衛(wèi)住房，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜、潔污分離。短進(jìn)深，南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)，三個(gè)飄窗，餐廳靠近北方陽(yáng)臺(tái)，全明設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)充足。錯(cuò)層設(shè)計(jì)將公共空間與休息區(qū)分離，秘密性強(qiáng)，空間功能區(qū)隔明顯，客衛(wèi)分離式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了干濕分離。不足之處是：餐廳與客廳之間有一塊區(qū)域顯得有些浪費(fèi)，北向臥室與主臥門(mén)口“門(mén)沖”。⑹三房二廳二衛(wèi)(132.74m2)這是一⑺三房二廳二衛(wèi)(128.67m2)

這是時(shí)下頗為流行的大進(jìn)深板狀三房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型。動(dòng)靜、干濕、潔污分離，客廳、餐廳、廚房均在北方，整體分區(qū)、布局比較合理，客廳相對(duì)獨(dú)立，寬敞大氣，三個(gè)臥室朝南，三個(gè)陽(yáng)臺(tái)提升了入住的舒適性。該戶(hù)型不足之處在于主衛(wèi)是“暗衛(wèi)”，沒(méi)有開(kāi)窗。二是靠西邊的臥室采光略顯不足，三是客衛(wèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)干濕分離，并且開(kāi)門(mén)緊挨廚房門(mén)口。⑺三房二廳二衛(wèi)(128.67m2)這⑻三房二廳二衛(wèi)(103.96m2)

這是與前一戶(hù)型近似的一個(gè)戶(hù)型，三房朝南，動(dòng)靜分離。雖然面積比7-7戶(hù)型小了不少，但在功能分布、區(qū)域間隔上并未顯得遜色多少。一是進(jìn)深12米，比上述戶(hù)型短，空氣對(duì)流效果更好；二是客衛(wèi)門(mén)口不再緊挨著廚房門(mén)口。當(dāng)然它也有不足之處：一是客廳與餐廳緊連在一起，形成“模糊雙廳”，二是客衛(wèi)是“暗衛(wèi)”。⑻三房二廳二衛(wèi)(103.96m2)這⑼三房二廳二衛(wèi)(125.8m2)

休息區(qū)集中于一側(cè)，并有一定的過(guò)渡空間，功能分區(qū)簡(jiǎn)潔明確。主臥、書(shū)房、客廳朝南，客廳帶有陽(yáng)臺(tái)，臥室?guī)в酗h窗，客衛(wèi)干濕分離，全明戶(hù)型。本戶(hù)型最大的創(chuàng)意點(diǎn)在于入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)，它最大限度使住戶(hù)滿(mǎn)足親近自然的要求。不足之處在于：一是客衛(wèi)在休息區(qū)中過(guò)于深入，降低了房屋的私密性。二是餐廳的位置處于入戶(hù)門(mén)到客廳的通道之中，略顯局促，三是對(duì)于一些只求溫飽的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)可能會(huì)顯得奢侈一些。⑼三房二廳二衛(wèi)(125.8m2)休息區(qū)集中于⑽三房二廳二衛(wèi)(109.2m2)

該戶(hù)型功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分離，三間臥室全部朝南，客廳帶一陽(yáng)臺(tái)，左右兩臥室各帶一陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)俱佳，住房實(shí)用率高。不足之處：一是客衛(wèi)與廚房門(mén)相對(duì)；二是客廳與餐廳沒(méi)有明確界限，是模糊雙廳；三是主衛(wèi)、客廳均為“暗衛(wèi)”。⑽三房二廳二衛(wèi)(109.2m2)該戶(hù)型功⑾四房二廳二衛(wèi)(172.82m2)

這是一套經(jīng)典的短進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型，全明設(shè)計(jì)，廚房、餐廳和客廳形成獨(dú)立區(qū)域，四間臥房錯(cuò)層設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離。廚房入口位于入戶(hù)門(mén)口旁，緊挨著餐廳，并且配有工作陽(yáng)臺(tái)，使家政空間得到拓展，客廳配有觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，客廳與餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)?？托l(wèi)潔污分離，方便使用。臥室開(kāi)間比例適中，三間臥室配有外飄窗，主臥室為八角形，兩面采光，頗具新意，步入式衣櫥間，使本套戶(hù)型設(shè)計(jì)更趨細(xì)膩。略顯不足之處是2間臥室門(mén)南北相對(duì)而立。⑾四房二廳二衛(wèi)(172.82m2)這是一套經(jīng)⑿四房二廳二衛(wèi)(133.17m2)

這是一個(gè)頗有創(chuàng)意的二進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型。公共活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)以錯(cuò)層的方式左右分開(kāi)，充分保證了主人對(duì)私密性的要求，主臥帶轉(zhuǎn)角凸窗，另外三間臥室?guī)эh窗，全明戶(hù)型。這是一套實(shí)用性強(qiáng)，頗為舒適的戶(hù)型。其創(chuàng)意點(diǎn)在于：一是入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)，二是家庭廳的設(shè)計(jì)，大大提升了家庭生活的便利性。不足之處在于：一是客衛(wèi)在休息區(qū)深處，影響了臥室的私密性，并且未實(shí)現(xiàn)于濕分離，二是餐廳位置有些局促，使動(dòng)線(xiàn)有些不便。⑿四房二廳二衛(wèi)(133.17m2)這是一⒀四房二廳二衛(wèi)(137.48m2)戶(hù)型方整，分區(qū)明確。三間臥室朝南，兩個(gè)臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)，東南向臥室有大面積弧形窗，東北方臥室有兩個(gè)飄窗，兩個(gè)衛(wèi)生間卻是明窗設(shè)計(jì)?？蛷d帶觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，廚房靠近入戶(hù)門(mén)。南北對(duì)流，全明戶(hù)型，采光通風(fēng)條件良好，是一個(gè)比較舒適的住宅。不足之處：客廳開(kāi)在兩臥室之間，使這兩間房屋的私密性有所降低。⒀四房二廳二衛(wèi)(137.48m2)戶(hù)型方整，分區(qū)明確⒁四房二廳二衛(wèi)+工人房(167.18m2)

這是一套大進(jìn)深的板狀結(jié)構(gòu)的房子。功能分區(qū)明確合理，臥室私密性好。四間臥房，有三間臥室朝南，其中兩間帶有陽(yáng)臺(tái)，兩間帶飄窗，通過(guò)走道與公共活動(dòng)區(qū)實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離。廚房與保姆間連在一起，并外接工作陽(yáng)臺(tái)，組成一個(gè)完整的家政區(qū)，客廳方正寬敞，獨(dú)立性好。美中不足的是：一是客衛(wèi)沒(méi)有開(kāi)窗，并且沒(méi)有實(shí)現(xiàn)干濕分離（洗臉臺(tái)在衛(wèi)生間里面）；二是保姆間沒(méi)有帶獨(dú)立衛(wèi)生間；三是客衛(wèi)為間接采光。⒁四房二廳二衛(wèi)+工人房(167.18m2)這⒂四房二廳二衛(wèi)&工人房(120.98m2)

戶(hù)型方正，所有房間均采用外飄窗，客廳有外伸的寬大陽(yáng)臺(tái)。主臥有南北兩個(gè)外飄窗，廚房有工作陽(yáng)臺(tái)。由于進(jìn)深大，房間很難布置合理，所以出現(xiàn)諸多問(wèn)題。首先是動(dòng)靜分區(qū)不明顯，其次是客餐廳劃分實(shí)際上是“模糊雙廳”，再就是客廳位置尷尬，交通面積所占比例過(guò)大；

各個(gè)房間的進(jìn)出均經(jīng)由客廳，且公用衛(wèi)生間的門(mén)正對(duì)客廳，殊為不雅。餐廳的采光有局限，工人房雖與其他房間分開(kāi)，單獨(dú)開(kāi)在廚房里，但由于無(wú)處開(kāi)窗，形成暗房，不利于衛(wèi)生和健康。此外，四間臥室都彼此對(duì)沖。⒂四房二廳二衛(wèi)&工人房(120.98m2)⒃四房二廳二衛(wèi)(135.5m2)

這是一個(gè)樸實(shí)無(wú)華的四房設(shè)計(jì)。戶(hù)型方正，客廳寬大氣派，帶一外伸觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)并采用了落地玻璃窗。主臥室朝南并帶有衛(wèi)生間和觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，布置十分理想。但套內(nèi)交通聯(lián)系部分面積比例偏大，尤其是餐廳的位置尷尬，成了實(shí)際意義上的起居通道。公用衛(wèi)生間是暗室設(shè)計(jì)，不利于采光、通風(fēng)和健康；餐廳采光有局限；北向的臥室和書(shū)房相互門(mén)沖，影響私密性。⒃四房二廳二衛(wèi)(135.5m2)這是⒄四房三廳二衛(wèi)(147.25m2)

該戶(hù)型的明顯特征就是功能分區(qū)更加明細(xì)，在客餐廳之外，又增加了家庭廳的功能配置，通過(guò)一個(gè)小躍式使動(dòng)靜分區(qū)更為明確。客廳4.5米的開(kāi)間使其符合人體行為學(xué)的空間標(biāo)準(zhǔn)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，而且每個(gè)房間都有外飄窗，使得整個(gè)戶(hù)型通風(fēng)采光條件良好，空間比例分配得當(dāng)，兩個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)置使生活條件更為便利、優(yōu)裕。不足之處在于過(guò)道太狹長(zhǎng)，臥室與臥室之間布置過(guò)密，使私密性難以得到維護(hù)；主臥室衛(wèi)生間開(kāi)門(mén)居中，使用不便。⒄四房三廳二衛(wèi)(147.25m2)該戶(hù)型的明⒅四房二廳二衛(wèi)(172.7m2)錯(cuò)層式戶(hù)型結(jié)構(gòu)，使主次、動(dòng)靜分區(qū)更加鮮明。戶(hù)型方正實(shí)用，功能布局合理，便于居家布置。整個(gè)戶(hù)型南北朝向，冬暖夏涼，而且通風(fēng)采光俱佳，尤其適合四季分明的地域。四間臥室中央形成10平方米左右的過(guò)廳，雖有面積過(guò)大之嫌，但也自成一區(qū)，不僅使整個(gè)房間的層次感增強(qiáng)，還有效地保護(hù)了臥室的私密性。廚房和工人房形成家政區(qū)，生活陽(yáng)臺(tái)寬敞實(shí)用，只是工人房位置既影響了廚房的進(jìn)深，又阻礙了廚房和餐廳之間的聯(lián)系，而且工人房也缺少單獨(dú)的衛(wèi)生設(shè)施。另外，入戶(hù)大廳面積達(dá)56平方米，但缺少適當(dāng)?shù)姆指?，不可避免地給人以空曠的感覺(jué)，而且客餐廳之間有10平方米的面積得不到很好地利用。⒅四房二廳二衛(wèi)(172.7m2)錯(cuò)層式戶(hù)型結(jié)構(gòu)，使主⒆四房二廳三衛(wèi)二廚)工人房(184.37m2)

這是一個(gè)比較理想的四房戶(hù)型。平面結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，入戶(hù)設(shè)計(jì)有玄關(guān)，客廳、餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)。主臥房配有獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，并南向開(kāi)窗（兩個(gè)），采光通風(fēng)條件良好，可以說(shuō)是一個(gè)亮點(diǎn)。客人房也配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，使用方便。工人房、廚房和小陽(yáng)臺(tái)組成家政區(qū)，與其他功能區(qū)分區(qū)明確。主臥室與客廳的開(kāi)間比例有些失衡，而且入口處的客人房位置不太理想，有游離于家庭之外的感覺(jué)。主人房的衣帽間可不設(shè)門(mén)，反而顯得大氣。⒆四房二廳三衛(wèi)二廚)工人房(184.37m2)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理論發(fā)展階段建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃推銷(xiāo)觀(guān)念階段——賣(mài)點(diǎn)群策劃準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——概念策劃營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——全程策劃6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理論發(fā)展階段建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6.2建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃80年代以前，還沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)概念，那時(shí)“蓋房子”、“蓋家屬院”，連人們的基本居住需求都難以滿(mǎn)足，住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，大家全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，千樓一面。

80年代末，消費(fèi)者對(duì)住房的需求迅速增長(zhǎng)，需求也逐漸有了層次,但消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因而消費(fèi)者最關(guān)心的是能否得到住房，而不是關(guān)心住房的細(xì)小特征。開(kāi)發(fā)商致力于獲得高生產(chǎn)效率和廣泛的分銷(xiāo)覆蓋面，同時(shí)認(rèn)為消費(fèi)者喜愛(ài)那些可以隨處得到的、價(jià)格低廉的住房。

建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃80年代以前，還沒(méi)有樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃

房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，往往是跟著感覺(jué)走，那時(shí)的策劃往往依賴(lài)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專(zhuān)家的“大腦風(fēng)暴式”討論，根本沒(méi)有市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目充滿(mǎn)了主觀(guān)臆斷，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)處于樓盤(pán)觀(guān)念階段，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自已知道該怎樣設(shè)計(jì)和改進(jìn)產(chǎn)品，他們甚至不考察競(jìng)爭(zhēng)者的樓盤(pán)。結(jié)果樓盤(pán)空置率猛增。房地產(chǎn)策劃概念于1993年前后悄然出現(xiàn)。

樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃1997年以前房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，隨著房地產(chǎn)策劃實(shí)踐的日益深入，房地產(chǎn)策劃理論也逐漸形成，房地產(chǎn)策劃的一些成功案例，為企業(yè)創(chuàng)造了可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，因而房地產(chǎn)策劃開(kāi)始得到人們的關(guān)注和認(rèn)可。一些發(fā)展商在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立策劃部，專(zhuān)業(yè)策劃公司、策劃代理機(jī)構(gòu)，物業(yè)顧問(wèn)公司、自由策劃人也應(yīng)運(yùn)而生，以房地產(chǎn)策劃為謀生手段的也多起來(lái)。但總體上說(shuō)，此階段的房地產(chǎn)策劃95%以上屬于“銷(xiāo)售策劃”。

樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃1997年以前房地產(chǎn)策推銷(xiāo)觀(guān)念階段——賣(mài)點(diǎn)群策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與樓盤(pán)空置的現(xiàn)實(shí)，并沒(méi)有使開(kāi)發(fā)商意識(shí)樓盤(pán)空置的真正原因，繼續(xù)銷(xiāo)售其能夠建造的樓盤(pán)，而不是建造能夠出售的適用樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購(gòu)買(mǎi)惰性或者抗衡心理，必須主動(dòng)推銷(xiāo)和積極促銷(xiāo)，用好話(huà)勸說(shuō)他們。為將發(fā)展商以建設(shè)觀(guān)念、樓盤(pán)觀(guān)念建筑的樓盤(pán)推向市場(chǎng)，策劃人把眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)，在1997～1999年大多數(shù)房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷(xiāo)售策劃”，策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建立起概念認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán)，以達(dá)到促銷(xiāo)目的。推銷(xiāo)觀(guān)念階段——賣(mài)點(diǎn)群策劃房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫與準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——概念策劃

隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商已根本不可能滿(mǎn)足全社會(huì)不同階層的居住要求。如果要正確地判斷和有效的滿(mǎn)足用戶(hù)的各種需要，適應(yīng)買(mǎi)方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為必須以用戶(hù)為中心。因此，針對(duì)用戶(hù)的多元化需求，營(yíng)造出了各種各樣的居住概念，一時(shí)間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)、人文社區(qū)、山水社區(qū)……排山倒海，結(jié)果，雖然提升了樓盤(pán)品質(zhì)，但使得開(kāi)發(fā)商成本高于售價(jià)。

準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——概念策劃隨著社會(huì)進(jìn)步與生活營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——全程策劃

圍繞用戶(hù)展開(kāi)的營(yíng)銷(xiāo)，并沒(méi)有使供需緩和、樓盤(pán)空置減少，開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效、更有利地傳送目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)所期望滿(mǎn)足的東西，即發(fā)現(xiàn)欲望并滿(mǎn)足它們。使開(kāi)發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)策劃的責(zé)任，就是去研究市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的真正“欲望”，全程策劃理論應(yīng)運(yùn)而生。營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——全程策劃圍繞用戶(hù)展開(kāi)的營(yíng)銷(xiāo)思維定勢(shì)買(mǎi)房是為了什么？房屋的價(jià)值取決于四個(gè)因素：地段，配套，房型和社區(qū)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)限升級(jí)6.3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的生命力——策劃思維定勢(shì)6.3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的生命力——策劃TheEnd!TheEnd!樹(shù)立質(zhì)量法制觀(guān)念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。***12/29/20229:47:46AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。***Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。29-12月-2229-12月-22**29December2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。29十二月2022**29-12月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。**12/29/2022好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。***29-12月-22專(zhuān)注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。29-12月-2229-12月-22***Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。*Thursday,December29,2022相信相信得力量。29-12月-22*29-12月-22謝謝大家！樹(shù)立質(zhì)量法制觀(guān)念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。28-12月-2228-第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃6.3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的生命力——?jiǎng)?chuàng)新第6章房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述思考題什么是項(xiàng)目策劃？策劃=忽悠？小劉所在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)掛牌出讓?zhuān)@得了一宗2000畝左右的二類(lèi)住宅用地，擬聘請(qǐng)一家房地產(chǎn)企劃公司對(duì)其開(kāi)發(fā)展開(kāi)全程策劃，請(qǐng)問(wèn)策劃內(nèi)容應(yīng)有哪些?思考題什么是項(xiàng)目策劃？策劃=忽悠？6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征三、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵

現(xiàn)在許多經(jīng)濟(jì)性和商業(yè)性活動(dòng)都要策劃：廣告策劃、大型演唱會(huì)策劃、商品促銷(xiāo)策劃、申奧策劃、國(guó)際博覽會(huì)策劃等，可以說(shuō)策劃這一業(yè)務(wù)已運(yùn)用于我們?nèi)粘Ｉ钪械姆椒矫婷妗?/p>

策劃往往給人一種神秘莫測(cè)之感，我國(guó)古代就有許多策劃大師和策劃佳作，如。田忌賽馬房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵現(xiàn)在許多經(jīng)濟(jì)性和商業(yè)性活動(dòng)都要策劃：廣告策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述課件那么，什么是策劃，為什么要策劃?

策劃就是籌劃或謀劃：策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來(lái)的活動(dòng)。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來(lái)全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵策劃是預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰(shuí)來(lái)做。

那么，什么是策劃，為什么要策劃?策劃就是籌劃或上述策劃的涵義包括如下幾層意思：

第一，策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃。策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀(guān)實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。第二，策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無(wú)序轉(zhuǎn)化為有序。第三，策劃可以比較與選擇方案。針對(duì)某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵上述策劃的涵義包括如下幾層意思：第一，策劃

狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷(xiāo)策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣(mài)出去。廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)定位、……銷(xiāo)售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過(guò)程策劃。從發(fā)展趨勢(shì)看，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)全程策劃！

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵狹義：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是促銷(xiāo)策劃，即如何想房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵影響曲線(xiàn)投資曲線(xiàn)時(shí)間前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)涵影響曲線(xiàn)投資曲線(xiàn)時(shí)間前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀(guān)念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售執(zhí)行等營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷(xiāo)售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿(mǎn)意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)概念，對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性

系統(tǒng)性前瞻性市場(chǎng)性

創(chuàng)新性

操作性

多樣性

效益性

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征地域性創(chuàng)新性房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與可行性研究的區(qū)別房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃已有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃

未有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃單項(xiàng)策劃項(xiàng)目投資策劃；項(xiàng)目規(guī)劃策劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)策劃；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目后期策劃投資開(kāi)發(fā)區(qū)位分析與選擇、投資開(kāi)發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇、投資規(guī)模分析與選擇、投資開(kāi)發(fā)合作方式分析與選擇、項(xiàng)目融資方式的分析與選擇、開(kāi)發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式分析與選擇一個(gè)具體環(huán)節(jié)的策劃，比如營(yíng)銷(xiāo)策劃，融資策劃等6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃已有明確項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃未有明確項(xiàng)目的已有項(xiàng)目全程策劃流程圖土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資源分析定位評(píng)價(jià)符合要求規(guī)劃任務(wù)書(shū)不符合要求設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)定位規(guī)劃策劃投資策劃……….開(kāi)發(fā)過(guò)程策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃

后期策劃已有項(xiàng)目全程策劃流程圖土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資源分析定位評(píng)價(jià)符房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃圖對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃等作出專(zhuān)業(yè)策劃建議從項(xiàng)目的宏觀(guān)、中觀(guān)和微觀(guān)層面對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境進(jìn)行分析初步市場(chǎng)情況調(diào)查確定可類(lèi)比區(qū)域與可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思路分析項(xiàng)目潛在價(jià)值確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式、資金籌措和開(kāi)發(fā)計(jì)劃作出策劃建議可類(lèi)比項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析確定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路及營(yíng)銷(xiāo)策略可類(lèi)比項(xiàng)目物業(yè)管理分析并提出策劃建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃圖對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃等作6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃總體策劃（戰(zhàn)略策劃）定位策劃主題策劃（主題定位）市場(chǎng)策劃投資策劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告策劃物業(yè)策劃6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃總體策劃（戰(zhàn)略策劃）6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃萬(wàn)科企業(yè)形象篇廣告

一、路燈篇最溫馨的燈光一定在你回家的路上如果人居的現(xiàn)代化只能換來(lái)淡漠和冰冷那么它將一文不值我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿而真誠(chéng)的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則多年來(lái)我們努力營(yíng)造充滿(mǎn)人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍贏(yíng)得有口皆碑的贊譽(yù)6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃萬(wàn)科企業(yè)形象篇廣告6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃二、名樹(shù)篇再名貴的樹(shù)也不及你記憶中的那一棵越是現(xiàn)代生命的原本美好越值得珍惜我們深信,雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時(shí)尚的標(biāo)簽但令我們恒久眷戀和無(wú)限回味的一定是心中最初的那一遍風(fēng)景多年來(lái)萬(wàn)科珍視和努力保留一片土地上既有的人文財(cái)富以純粹的審美趣味引領(lǐng)時(shí)代潮流6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃二、名樹(shù)篇6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃三、鵝卵石篇潮流來(lái)來(lái)去去生活本質(zhì)永恒時(shí)至今日樸實(shí)無(wú)華的自然情趣也沒(méi)有半點(diǎn)貶值的跡象我們深信那是讓人內(nèi)心寧?kù)o的永恒之美而怎樣的喧囂浮華與榮耀都終將歸于平常多年來(lái)萬(wàn)科珍視自然給予的每一份饋贈(zèng)努力營(yíng)造充滿(mǎn)本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍正如你之所見(jiàn)6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃三、鵝卵石篇該戶(hù)型功能分區(qū)混亂，動(dòng)靜空間相互交叉，相互干擾。入戶(hù)走道過(guò)長(zhǎng)且導(dǎo)向性不強(qiáng)，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門(mén)正對(duì)客廳，無(wú)適當(dāng)過(guò)渡，私密性很差。餐廳位于整個(gè)戶(hù)型的中部，不僅采光受到局限，形成明顯的暗廳，而且被走道占用過(guò)多，使用不便。書(shū)房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠(yuǎn)，交通路線(xiàn)不簡(jiǎn)捷。主衛(wèi)沒(méi)有天然通風(fēng)和采光。該戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)是平面方正，南北通風(fēng)尚可。⑴三房二廳二衛(wèi)(116m2

)該戶(hù)型功能分區(qū)混亂，動(dòng)靜空間相互交叉，相互干擾。入戶(hù)走道過(guò)長(zhǎng)⑵三房二廳二衛(wèi)+陽(yáng)光花房(128.39m2)

無(wú)論在采光通風(fēng)的處理上（如餐廳臨陽(yáng)臺(tái)并安裝落地玻璃門(mén)），還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致的處理。在主臥內(nèi)另設(shè)一化妝間也屬匠心之筆。北向左側(cè)次臥在采光上有些不足。

入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中，尤其在多層的住宅結(jié)構(gòu)中，是比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。室內(nèi)平面布局也十分合理，功能分區(qū)明確，⑵三房二廳二衛(wèi)+陽(yáng)光花房(128.39m2)⑶三房二廳二衛(wèi)+工人房(110.8m2)

平面布局方正有序，廳房、臥室以及廚衛(wèi)等各功能區(qū)分區(qū)明確，客廳外設(shè)花園陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊。主臥設(shè)有大窗臺(tái)，南臥有外凸窗。廚房與工人房之間連接一較大工作陽(yáng)臺(tái)，并且工人房帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。入戶(hù)設(shè)有一玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過(guò)渡空間。該戶(hù)型不足之處是整體朝向朝北，不太適合北方地域的生活習(xí)慣，而且公用衛(wèi)生間位置過(guò)于深入，使用起來(lái)略感不便。⑶三房二廳二衛(wèi)+工人房(110.8m2)平面⑷三房二廳二衛(wèi)(115m2)

入戶(hù)門(mén)居中，使雙廳自然分區(qū)。雙向操作廚房配弧型角窗是一大亮點(diǎn)，自然、通風(fēng)、采光俱佳。南、北雙陽(yáng)臺(tái)的通透設(shè)計(jì)也保證了略顯狹長(zhǎng)的大廳光線(xiàn)充足?；⌒屯怙h窗是主臥的出彩之處，而獨(dú)立的儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)也符合現(xiàn)代消費(fèi)的習(xí)慣。該戶(hù)型最大的問(wèn)題是兩個(gè)衛(wèi)生間的通風(fēng)問(wèn)題，因?yàn)槲恢谜谡麄€(gè)戶(hù)型平面的中央，如果沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的通風(fēng)管道和設(shè)施，很不利于衛(wèi)生間健康環(huán)境的維持。此外主臥室正對(duì)客廳，主人私密性將大受影響。入戶(hù)門(mén)離廚房較遠(yuǎn)，要穿越整個(gè)餐廳，實(shí)際生活中不太方便。而且入口及主臥室存在空間浪費(fèi)的問(wèn)題。⑷三房二廳二衛(wèi)(115m2)入戶(hù)門(mén)居中，使雙廳⑸三房二廳一衛(wèi)(105.48m2)該戶(hù)型間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳。通過(guò)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，使兩間臥室與公共活動(dòng)空間分開(kāi)，達(dá)到動(dòng)靜分離，廚房靠近入戶(hù)門(mén)，主臥室設(shè)有大飄窗。客廳帶有陽(yáng)臺(tái)。但也存在一些問(wèn)題：一是三房中有二間朝北，這種戶(hù)型在北方地區(qū)可能不太受歡迎，并且有一間臥室緊挨餐廳，難免經(jīng)常會(huì)受到油煙襲擾；二是主臥沒(méi)有帶獨(dú)立衛(wèi)生間，總是有一些美中不足；三是餐廳處于南北通道之中，行走動(dòng)線(xiàn)不暢。⑸三房二廳一衛(wèi)(105.48m2)該戶(hù)型間隔方正，南⑹三房二廳二衛(wèi)(132.74m2)

這是一套設(shè)計(jì)頗為合理的三房二廳二衛(wèi)住房，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜、潔污分離。短進(jìn)深，南北通透，雙陽(yáng)臺(tái)，三個(gè)飄窗，餐廳靠近北方陽(yáng)臺(tái)，全明設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)充足。錯(cuò)層設(shè)計(jì)將公共空間與休息區(qū)分離，秘密性強(qiáng)，空間功能區(qū)隔明顯，客衛(wèi)分離式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了干濕分離。不足之處是：餐廳與客廳之間有一塊區(qū)域顯得有些浪費(fèi)，北向臥室與主臥門(mén)口“門(mén)沖”。⑹三房二廳二衛(wèi)(132.74m2)這是一⑺三房二廳二衛(wèi)(128.67m2)

這是時(shí)下頗為流行的大進(jìn)深板狀三房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型。動(dòng)靜、干濕、潔污分離，客廳、餐廳、廚房均在北方，整體分區(qū)、布局比較合理，客廳相對(duì)獨(dú)立，寬敞大氣，三個(gè)臥室朝南，三個(gè)陽(yáng)臺(tái)提升了入住的舒適性。該戶(hù)型不足之處在于主衛(wèi)是“暗衛(wèi)”，沒(méi)有開(kāi)窗。二是靠西邊的臥室采光略顯不足，三是客衛(wèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)干濕分離，并且開(kāi)門(mén)緊挨廚房門(mén)口。⑺三房二廳二衛(wèi)(128.67m2)這⑻三房二廳二衛(wèi)(103.96m2)

這是與前一戶(hù)型近似的一個(gè)戶(hù)型，三房朝南，動(dòng)靜分離。雖然面積比7-7戶(hù)型小了不少，但在功能分布、區(qū)域間隔上并未顯得遜色多少。一是進(jìn)深12米，比上述戶(hù)型短，空氣對(duì)流效果更好；二是客衛(wèi)門(mén)口不再緊挨著廚房門(mén)口。當(dāng)然它也有不足之處：一是客廳與餐廳緊連在一起，形成“模糊雙廳”，二是客衛(wèi)是“暗衛(wèi)”。⑻三房二廳二衛(wèi)(103.96m2)這⑼三房二廳二衛(wèi)(125.8m2)

休息區(qū)集中于一側(cè)，并有一定的過(guò)渡空間，功能分區(qū)簡(jiǎn)潔明確。主臥、書(shū)房、客廳朝南，客廳帶有陽(yáng)臺(tái)，臥室?guī)в酗h窗，客衛(wèi)干濕分離，全明戶(hù)型。本戶(hù)型最大的創(chuàng)意點(diǎn)在于入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)，它最大限度使住戶(hù)滿(mǎn)足親近自然的要求。不足之處在于：一是客衛(wèi)在休息區(qū)中過(guò)于深入，降低了房屋的私密性。二是餐廳的位置處于入戶(hù)門(mén)到客廳的通道之中，略顯局促，三是對(duì)于一些只求溫飽的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)可能會(huì)顯得奢侈一些。⑼三房二廳二衛(wèi)(125.8m2)休息區(qū)集中于⑽三房二廳二衛(wèi)(109.2m2)

該戶(hù)型功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分離，三間臥室全部朝南，客廳帶一陽(yáng)臺(tái)，左右兩臥室各帶一陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)俱佳，住房實(shí)用率高。不足之處：一是客衛(wèi)與廚房門(mén)相對(duì)；二是客廳與餐廳沒(méi)有明確界限，是模糊雙廳；三是主衛(wèi)、客廳均為“暗衛(wèi)”。⑽三房二廳二衛(wèi)(109.2m2)該戶(hù)型功⑾四房二廳二衛(wèi)(172.82m2)

這是一套經(jīng)典的短進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型，全明設(shè)計(jì)，廚房、餐廳和客廳形成獨(dú)立區(qū)域，四間臥房錯(cuò)層設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離。廚房入口位于入戶(hù)門(mén)口旁，緊挨著餐廳，并且配有工作陽(yáng)臺(tái)，使家政空間得到拓展，客廳配有觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，客廳與餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)?？托l(wèi)潔污分離，方便使用。臥室開(kāi)間比例適中，三間臥室配有外飄窗，主臥室為八角形，兩面采光，頗具新意，步入式衣櫥間，使本套戶(hù)型設(shè)計(jì)更趨細(xì)膩。略顯不足之處是2間臥室門(mén)南北相對(duì)而立。⑾四房二廳二衛(wèi)(172.82m2)這是一套經(jīng)⑿四房二廳二衛(wèi)(133.17m2)

這是一個(gè)頗有創(chuàng)意的二進(jìn)深的四房二廳二衛(wèi)的戶(hù)型。公共活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)以錯(cuò)層的方式左右分開(kāi)，充分保證了主人對(duì)私密性的要求，主臥帶轉(zhuǎn)角凸窗，另外三間臥室?guī)эh窗，全明戶(hù)型。這是一套實(shí)用性強(qiáng)，頗為舒適的戶(hù)型。其創(chuàng)意點(diǎn)在于：一是入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)，二是家庭廳的設(shè)計(jì)，大大提升了家庭生活的便利性。不足之處在于：一是客衛(wèi)在休息區(qū)深處，影響了臥室的私密性，并且未實(shí)現(xiàn)于濕分離，二是餐廳位置有些局促，使動(dòng)線(xiàn)有些不便。⑿四房二廳二衛(wèi)(133.17m2)這是一⒀四房二廳二衛(wèi)(137.48m2)戶(hù)型方整，分區(qū)明確。三間臥室朝南，兩個(gè)臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)，東南向臥室有大面積弧形窗，東北方臥室有兩個(gè)飄窗，兩個(gè)衛(wèi)生間卻是明窗設(shè)計(jì)?？蛷d帶觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，廚房靠近入戶(hù)門(mén)。南北對(duì)流，全明戶(hù)型，采光通風(fēng)條件良好，是一個(gè)比較舒適的住宅。不足之處：客廳開(kāi)在兩臥室之間，使這兩間房屋的私密性有所降低。⒀四房二廳二衛(wèi)(137.48m2)戶(hù)型方整，分區(qū)明確⒁四房二廳二衛(wèi)+工人房(167.18m2)

這是一套大進(jìn)深的板狀結(jié)構(gòu)的房子。功能分區(qū)明確合理，臥室私密性好。四間臥房，有三間臥室朝南，其中兩間帶有陽(yáng)臺(tái)，兩間帶飄窗，通過(guò)走道與公共活動(dòng)區(qū)實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離。廚房與保姆間連在一起，并外接工作陽(yáng)臺(tái)，組成一個(gè)完整的家政區(qū)，客廳方正寬敞，獨(dú)立性好。美中不足的是：一是客衛(wèi)沒(méi)有開(kāi)窗，并且沒(méi)有實(shí)現(xiàn)干濕分離（洗臉臺(tái)在衛(wèi)生間里面）；二是保姆間沒(méi)有帶獨(dú)立衛(wèi)生間；三是客衛(wèi)為間接采光。⒁四房二廳二衛(wèi)+工人房(167.18m2)這⒂四房二廳二衛(wèi)&工人房(120.98m2)

戶(hù)型方正，所有房間均采用外飄窗，客廳有外伸的寬大陽(yáng)臺(tái)。主臥有南北兩個(gè)外飄窗，廚房有工作陽(yáng)臺(tái)。由于進(jìn)深大，房間很難布置合理，所以出現(xiàn)諸多問(wèn)題。首先是動(dòng)靜分區(qū)不明顯，其次是客餐廳劃分實(shí)際上是“模糊雙廳”，再就是客廳位置尷尬，交通面積所占比例過(guò)大；

各個(gè)房間的進(jìn)出均經(jīng)由客廳，且公用衛(wèi)生間的門(mén)正對(duì)客廳，殊為不雅。餐廳的采光有局限，工人房雖與其他房間分開(kāi)，單獨(dú)開(kāi)在廚房里，但由于無(wú)處開(kāi)窗，形成暗房，不利于衛(wèi)生和健康。此外，四間臥室都彼此對(duì)沖。⒂四房二廳二衛(wèi)&工人房(120.98m2)⒃四房二廳二衛(wèi)(135.5m2)

這是一個(gè)樸實(shí)無(wú)華的四房設(shè)計(jì)。戶(hù)型方正，客廳寬大氣派，帶一外伸觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)并采用了落地玻璃窗。主臥室朝南并帶有衛(wèi)生間和觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，布置十分理想。但套內(nèi)交通聯(lián)系部分面積比例偏大，尤其是餐廳的位置尷尬，成了實(shí)際意義上的起居通道。公用衛(wèi)生間是暗室設(shè)計(jì)，不利于采光、通風(fēng)和健康；餐廳采光有局限；北向的臥室和書(shū)房相互門(mén)沖，影響私密性。⒃四房二廳二衛(wèi)(135.5m2)這是⒄四房三廳二衛(wèi)(147.25m2)

該戶(hù)型的明顯特征就是功能分區(qū)更加明細(xì)，在客餐廳之外，又增加了家庭廳的功能配置，通過(guò)一個(gè)小躍式使動(dòng)靜分區(qū)更為明確?？蛷d4.5米的開(kāi)間使其符合人體行為學(xué)的空間標(biāo)準(zhǔn)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，而且每個(gè)房間都有外飄窗，使得整個(gè)戶(hù)型通風(fēng)采光條件良好，空間比例分配得當(dāng)，兩個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)置使生活條件更為便利、優(yōu)裕。不足之處在于過(guò)道太狹長(zhǎng)，臥室與臥室之間布置過(guò)密，使私密性難以得到維護(hù)；主臥室衛(wèi)生間開(kāi)門(mén)居中，使用不便。⒄四房三廳二衛(wèi)(147.25m2)該戶(hù)型的明⒅四房二廳二衛(wèi)(172.7m2)錯(cuò)層式戶(hù)型結(jié)構(gòu)，使主次、動(dòng)靜分區(qū)更加鮮明。戶(hù)型方正實(shí)用，功能布局合理，便于居家布置。整個(gè)戶(hù)型南北朝向，冬暖夏涼，而且通風(fēng)采光俱佳，尤其適合四季分明的地域。四間臥室中央形成10平方米左右的過(guò)廳，雖有面積過(guò)大之嫌，但也自成一區(qū)，不僅使整個(gè)房間的層次感增強(qiáng)，還有效地保護(hù)了臥室的私密性。廚房和工人房形成家政區(qū)，生活陽(yáng)臺(tái)寬敞實(shí)用，只是工人房位置既影響了廚房的進(jìn)深，又阻礙了廚房和餐廳之間的聯(lián)系，而且工人房也缺少單獨(dú)的衛(wèi)生設(shè)施。另外，入戶(hù)大廳面積達(dá)56平方米，但缺少適當(dāng)?shù)姆指?，不可避免地給人以空曠的感覺(jué)，而且客餐廳之間有10平方米的面積得不到很好地利用。⒅四房二廳二衛(wèi)(172.7m2)錯(cuò)層式戶(hù)型結(jié)構(gòu)，使主⒆四房二廳三衛(wèi)二廚)工人房(184.37m2)

這是一個(gè)比較理想的四房戶(hù)型。平面結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，入戶(hù)設(shè)計(jì)有玄關(guān)，客廳、餐廳南北通透，可有效組織穿堂風(fēng)。主臥房配有獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，并南向開(kāi)窗（兩個(gè)），采光通風(fēng)條件良好，可以說(shuō)是一個(gè)亮點(diǎn)?？腿朔恳才溆歇?dú)立的衛(wèi)生間，使用方便。工人房、廚房和小陽(yáng)臺(tái)組成家政區(qū)，與其他功能區(qū)分區(qū)明確。主臥室與客廳的開(kāi)間比例有些失衡，而且入口處的客人房位置不太理想，有游離于家庭之外的感覺(jué)。主人房的衣帽間可不設(shè)門(mén)，反而顯得大氣。⒆四房二廳三衛(wèi)二廚)工人房(184.37m2)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理論發(fā)展階段建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃推銷(xiāo)觀(guān)念階段——賣(mài)點(diǎn)群策劃準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——概念策劃營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念階段——全程策劃6.2已有明確項(xiàng)目的全過(guò)程策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理論發(fā)展階段建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6.2建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃80年代以前，還沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)概念，那時(shí)“蓋房子”、“蓋家屬院”，連人們的基本居住需求都難以滿(mǎn)足，住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，大家全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，千樓一面。

80年代末，消費(fèi)者對(duì)住房的需求迅速增長(zhǎng)，需求也逐漸有了層次,但消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，因而消費(fèi)者最關(guān)心的是能否得到住房，而不是關(guān)心住房的細(xì)小特征。開(kāi)發(fā)商致力于獲得高生產(chǎn)效率和廣泛的分銷(xiāo)覆蓋面，同時(shí)認(rèn)為消費(fèi)者喜愛(ài)那些可以隨處得到的、價(jià)格低廉的住房。

建設(shè)觀(guān)念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃80年代以前，還沒(méi)有樓盤(pán)觀(guān)念階段——銷(xiāo)售策劃

房地產(chǎn)剛剛走向市場(chǎng)化，大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意識(shí)依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，往往是跟著感覺(jué)走，那時(shí)的策劃往往依賴(lài)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專(zhuān)家的“大腦風(fēng)暴式”討論，根本沒(méi)有市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識(shí)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目充滿(mǎn)了主觀(guān)臆斷，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)處于樓盤(pán)觀(guān)念階段，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自已知道該怎樣設(shè)計(jì)和改進(jìn)產(chǎn)品，他們甚至不考察競(jìng)爭(zhēng)者