2016年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理大綱

第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資一、投資（一）投資的概念從金融角度理解，投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出；從經(jīng)濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。（二）投資的分類1．短期投資（通常是一年內(nèi)）和長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。2．直接投資和間接投資3．金融投資和實物投資（分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資）4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資、金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。（三）投資的特性是一種經(jīng)濟行為、有時間性、目的是獲取收益、有風(fēng)險（四）投資的作用1．投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3．投資可以促進人民生活水平的提高4．投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往二、房地產(chǎn)投資（一）房地產(chǎn)投資及其目的1．房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型、機會型（二）房地產(chǎn)投資的特點1．區(qū)位選擇異常重要2．適于進行長期投資3．需要適時的更新改造投資4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險5．變現(xiàn)性差6．易受政策影響7．依賴專業(yè)管理8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移收益情況受周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施、環(huán)境變化影響（三）房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型1．居住物業(yè)居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，市場最具潛力，投資風(fēng)險相對較小。2．商業(yè)物業(yè)開發(fā)-持有或整體出售給機構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢，收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，更適合長期投資。3．工業(yè)物業(yè)適應(yīng)性：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房>輕工業(yè)廠房>重工業(yè)廠房4．酒店與休閑娛樂設(shè)施包括酒店、度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場5．特殊物業(yè)包括加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道、高爾夫球場，多屬于長期投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，形成市場上增量供給（二）房地產(chǎn)置業(yè)投資其對象可以是市場上增量房地產(chǎn)（新竣工的商品房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）；投資目的：滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營，即自用；作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。二、房地產(chǎn)間接投資（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金收益相對穩(wěn)定，投資收益來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；流動性好，可以在證券交易所交易。按資產(chǎn)投資的類型劃分為權(quán)益型、抵押型、混合型。（三）購買住房抵押支持證券是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，主要做法是銀行將債權(quán)出售給專門設(shè)立的特殊目的公司SPC，由SPC將其匯集重給成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式、還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司、擔(dān)保公司擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。興起于20世紀(jì)70年代。三、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1．相對較高的收益水平2．易于獲得金融機構(gòu)的支持3．能抵消通貨膨脹的影響，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響4．提高投資者的資信等級（二）房地產(chǎn)投資之弊1．投資數(shù)額巨大2．投資回收周期較長3．需要專門的知識和經(jīng)驗第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念（一）風(fēng)險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。如果某事件具有不確定性，常常用定性方法估計未來投資收益，可用方法有：1、小中取大法（對未來持悲觀看法）、2、大中取大法（對未來持樂觀看法）、3、最小最大后悔值法（二）風(fēng)險分析的目的幫助投資者回答3個問題“預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對于目標(biāo)收益、融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動性、離散性如何？房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在四方面：投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險（也稱不可分散風(fēng)險、市場風(fēng)險）房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，這些風(fēng)險不易判斷、無法控制（一）通貨膨脹風(fēng)險，也稱購買力風(fēng)險以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者承擔(dān)的風(fēng)險越大。（二）市場供求風(fēng)險（三）周期風(fēng)險房地產(chǎn)市場周期波動分為4個階段：復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條。（四）變現(xiàn)風(fēng)險（五）利率風(fēng)險利率調(diào)升產(chǎn)生2方面影響：導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損；加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，另外還會抑制房地產(chǎn)市場需求數(shù)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（六）政策風(fēng)險最有效方法：選擇政府鼓勵、有收益保證、有稅收優(yōu)惠政策的項目，進行投資。（七）政治風(fēng)險，是危害最大的風(fēng)險（八）或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。三、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險（二）未來運營費用風(fēng)險（三）資本價值風(fēng)險（四）比較風(fēng)險（五）時間風(fēng)險，指房地產(chǎn)投資中與時間、時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險（六）持有期風(fēng)險，與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響1、令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相關(guān)的目標(biāo)投資收益水平。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為3種類型：收益型、收益加增值型、機會型。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資。2、使投資者盡可能性規(guī)避、控年或轉(zhuǎn)移風(fēng)險第四節(jié)風(fēng)險與投資組合一、投資組合理論預(yù)期收益率=無風(fēng)險收益率+β×（平均收益率-無風(fēng)險收益率）第二章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念傳統(tǒng)意義上指從事房地產(chǎn)交易活動的場所。經(jīng)濟學(xué)中定義為：潛在的房地產(chǎn)買者、賣者、當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、房地產(chǎn)資產(chǎn)、交易制度、交易組織機構(gòu)等構(gòu)成。二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運行的各種因素的總和。分為8類：政治環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量（一）金融業(yè)的發(fā)展（二）信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善（三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變（四）人文環(huán)境的變化（五）自然環(huán)境的變化（六）政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場的參與者（一）土地所有者或當(dāng)前的土地使用者（二）開發(fā)商（三）政府及政府機構(gòu)（四）金融機構(gòu)（五）建筑承包商（六）專業(yè)顧問1．建筑師2．工程師3．會計師4．造價工程師或經(jīng)濟師5．房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人6．律師（七）消費者或買家第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，分為總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、租買結(jié)構(gòu)。二、房地產(chǎn)市場細分（一）按地域范圍細分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，（二）按房地產(chǎn)用途細分居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)、土地市場，（三）按存量增量細分一級市場——土地使用權(quán)出讓市場二級市場——土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場——存量房地產(chǎn)交易市場（四）按交易形式細分土地：買賣、租賃、抵押存量房屋：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險（五）按目標(biāo)市場細分按市場營銷過程中的目標(biāo)市場來細分三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)（一）供給指標(biāo)（二）需求指標(biāo)（三）市場交易指標(biāo)第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（前三種是區(qū)別于一般商品市場的特性）（一）市場供給的壟斷性（二）存在廣泛的經(jīng)濟外部性（三）市場信息的不對稱性（四）市場價格與位置密切相關(guān)（五）市場需求的廣泛性和多樣性（六）市場交易的復(fù)雜性二、房地產(chǎn)市場的功能（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)空間市場空間市場的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭、企業(yè)；供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭、機構(gòu)投資者。（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)兩者緊密聯(lián)系，空間市場的供求關(guān)系決定租金水平，租金水平?jīng)Q定房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響需求。均衡狀態(tài)：租金和價格都不發(fā)生變化；價格與重置成本相同；新增量與滅失量相待；房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因1、供需因素，以金融相關(guān)因素變動最為關(guān)鍵2、市場信息不充分3、生產(chǎn)者與消費者心理因素4、政策因素、制度因素。（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴張的過程。（四）分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念長期平均空置率（合理空置率、結(jié)構(gòu)空置率）是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。（五）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系投資周期在第一階段、第二階段初期滯后于自然周期的變化，其他階段超前于自然周期的變化。三、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及成因1．房地產(chǎn)泡沫的定義是由于房地產(chǎn)投機引起的價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。是一種價值現(xiàn)象，是投機作用的結(jié)果。2．房地產(chǎn)泡沫的成因首先，土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)其次，投資需求膨脹是直接誘因瑞有，金融機構(gòu)過度放貸是直接助燃劑。（二）“過度開發(fā)”及誘因1．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。2．過度開發(fā)的誘因開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博奕、非理性行為、開發(fā)資金易得第五節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性（一）房地產(chǎn)市場失靈（二）住房問題和住房保障（三）宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)（四）房地產(chǎn)價格劇烈波動（五）房地產(chǎn)市場非均衡二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段（一）土地供應(yīng)政策，核心是土地供應(yīng)計劃。（二）金融政策（三）住房政策（四）城市規(guī)劃（五）地價政策（六）稅收政策（七）租金控制三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施（一）健全市場準(zhǔn)入制度（二）推動行業(yè)誠信體系建設(shè)（三）規(guī)范交易程序（四）加強產(chǎn)權(quán)管理第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序八個步驟四個階段提出、細化投資設(shè)想；投資機會選擇與決策分析（最重要）可行性研究；合同談判；前期工作階段簽署正式協(xié)議或合同；工程建設(shè)；建設(shè)階段竣工交用；物業(yè)資產(chǎn)管理。租售階段第二節(jié)投資機會選擇與決策分析一、投資機會選擇包括3項：提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機會、細化投資設(shè)想。二、投資決策分析包括：市場分析、項目財務(wù)評價、投資決策。第三節(jié)前期工作一、獲取土地（一）土地儲備與土地一級開發(fā)1．土地儲備土地儲備實行計劃管理。儲備范圍包括：依法收回的國有土地收購的土地行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地土地儲備動作程序：收購、開發(fā)整理、儲備、供給。2．土地一級開發(fā)實施模式：由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施、委托開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施（二）獲取土地的途徑1．土地使用權(quán)出讓2．土地使用權(quán)劃撥3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可（一）土地出讓過程中的規(guī)劃管理以招拍掛出讓方式取得土地使用權(quán)的項目，項目選址階段的《規(guī)劃意見書》審批環(huán)節(jié)已在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，地塊位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件已作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定，開發(fā)商只需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》劃撥土地開發(fā)項目，開發(fā)商需要提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)范圍后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理1．開發(fā)項目選址、定點審批階段2．申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段3．規(guī)劃設(shè)計條件審批階段4．設(shè)計方案審批階段5．申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段三、建設(shè)工程招標(biāo)（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式1．公開招標(biāo)2．邀請招標(biāo)（承包商通常在3-10個之間）（二）招標(biāo)機構(gòu)——招標(biāo)工作小組1．招標(biāo)過程中的決策活動。2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作招標(biāo)工作小組組成人員：開發(fā)商、專業(yè)技術(shù)及經(jīng)濟專家、助理人員（三）招標(biāo)程序1．申請招標(biāo)2．編制招標(biāo)文件3．編制招標(biāo)工程標(biāo)底4．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函5．投標(biāo)人資格審查（公開招標(biāo)在發(fā)售招標(biāo)文件之前、邀請招標(biāo)在評標(biāo)時）6．招標(biāo)工程交底及答疑7．開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)8．簽訂合同四、開工申請與審批（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件1、已腧工程用地批準(zhǔn)手續(xù)2、城市規(guī)劃區(qū)的工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3、施工場地基本具備施工條件，需要拆遷的，拆遷進度符合施工要求4、已確定施工企業(yè)5、有滿足施工需要的圖紙和技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已審查6、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)7、按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程，已委托監(jiān)理8、建設(shè)資金已落實，工期不足一年的，到位資金原則上不少于合同價的50%；工期超過一年，到們資金原則上不少于合同價的30%，提供銀行出具的到位資金證明。（二）申請辦理施工許可證的程序發(fā)證機關(guān)在收至申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證，不符合條件的，15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位并說明理由。施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，重新申請。五、前期工作的其他環(huán)節(jié)第四節(jié)建設(shè)階段一、質(zhì)量控制（一）對原材料的檢驗（二）對工程采用的配套設(shè)備進行檢驗（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度二、進度控制（一）工程進度計劃的編制（二）進度管理及計劃調(diào)整1．橫道圖法2．網(wǎng)絡(luò)計劃（三）其他配套進度計劃（四）進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素三、成本控制（一）成本控制的主要工作內(nèi)容1．編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)成本計劃可分解為5方面：人工費、材料設(shè)備成本、施工機械費用、臨時工程成本、管理費。2．審查施工組織設(shè)計和施工方案3．控制工程款的動態(tài)結(jié)算工程款支付方式：按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、其他方式。4．控制工程變更（二）控制工程成本的做法和手段1．強化“成本”意識，加強全面管理（最基本做法）2．確定成本控制的對象，控制主要費用中的變動費用3．完善成本控制制度4．制定有效的獎勵措施四、合同管理立足于現(xiàn)場合同管理五、安全管理施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責(zé)。六、竣工驗收（一）竣工驗收的要求承包商向開發(fā)商提供竣工資料、竣工驗收報告，提出竣工驗收申請。開發(fā)商負責(zé)組織有關(guān)單位驗收。（二）竣工驗收的工作程序1．單項工程竣工驗收2．綜合驗收規(guī)劃驗收，是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)3．竣工驗收備案開發(fā)商逢工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗收報告和規(guī)劃、消防等部門出具的認可文件備案。（三）竣工結(jié)算開發(fā)商收到承包商的竣工結(jié)算報告，通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或提出修改意見；承包商在收到竣工結(jié)算價款后，通常在半個月內(nèi)競爭能力工程交付開發(fā)商。（五）編制竣工檔案1．技術(shù)資料的內(nèi)容{前期、土建、安裝}2．繪制竣工圖第五節(jié)租售階段一、選擇物業(yè)銷售形式（一）開發(fā)商自行銷售（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式通常在委托代理合同上有具體規(guī)定聯(lián)合代理與獨家代理買方代理、賣方代理、雙重代理首席代理、分代理（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)注意的問題1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)過往的業(yè)績4．針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同二、開發(fā)商定價三類方法1．成本導(dǎo)向定價（成本加成定價法、目標(biāo)定價法）2．購買者導(dǎo)向定價（認知價值定價法、價值定價法）3．競爭導(dǎo)向定價（領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）三、制定宣傳與廣告策略（一）市場宣傳策略1．確定宣傳目標(biāo)2．選擇宣傳的信息與工具3．實施宣傳方案4．評價宣傳效果企業(yè)根據(jù)展露次數(shù)、知曉-理解-態(tài)度的改變、銷售變化評價宣傳效果。（二）廣告策略5M，目標(biāo)即任務(wù)Mission、費用即資金Money、信息Message、媒體Media、效果評價即衡量Measurement第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析第一節(jié)市場調(diào)查一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容市場調(diào)查是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測，正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。（一）市場調(diào)查的重要性（二）市場調(diào)查內(nèi)容（1-5項調(diào)整內(nèi)容屬于不可控制因素的調(diào)查）1．國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查（政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化環(huán)境）2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查3．市場需求容量調(diào)查4．消費者和消費者行為調(diào)查，以便細分市場、選擇目標(biāo)市場、針對不同消費者采取不同營銷策略5．競爭情況調(diào)查6．市場營銷因素調(diào)查（產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查、促銷策略調(diào)查）二、市場調(diào)查的步驟（一）確定問題和調(diào)查目標(biāo)調(diào)查項目分為3類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。（二）制定調(diào)查計劃1．資料來源（二手資料，是調(diào)查的起點；一手資料）2．收集一手資料的4種方法（觀察法、專題討論法6-10人、問卷調(diào)查法、實驗法，最科學(xué)）3．調(diào)查手段：問卷、座談。問卷是收集一手資料最普遍采用的手段4．抽樣方案為得到有代表性的樣本，應(yīng)采用概率抽樣的方法5．聯(lián)系方法：郵寄、電話、面訪。面訪最常用。（三）收集信息是市場調(diào)查中成本最高、最易出錯的階段（四）分析信息（五）報告結(jié)果三、對市場調(diào)查的分析與評估1．方法科學(xué)2．調(diào)查具有創(chuàng)造性3．調(diào)查方法多樣4．模型和數(shù)據(jù)相互依賴5．合理的信息價值和成本比率6．正常的懷疑態(tài)度7．市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德第二節(jié)市場分析的手段與方法一、市場規(guī)模的估計（一）市場需求分析的基本概念．1．市場規(guī)模是特定商品的潛在購買者數(shù)量。2．市場總需求指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定營銷計劃下，特定消費基金可能購買的總量。二、市場趨勢分析步驟及方法市場趨勢分析分為三步驟：宏觀環(huán)境預(yù)測、行業(yè)預(yù)測、企業(yè)的銷售預(yù)測。（一）購買者意圖調(diào)查法（二）銷售人員意見綜合法（三）專家意見法（四）時間序列分析法1．簡單平均法2．移動平均法3．加權(quán)移動平均法4．指數(shù)平滑法（五）相關(guān)分析法適用于中、長期預(yù)測1．回歸分析法2．市場因子推演法第三節(jié)目標(biāo)市場的細分與選擇一、市場細分是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體（一）消費者偏好模式與市場細分1．同質(zhì)偏好2．分散偏好3．集群偏好（二）市場細分的程序1．調(diào)查階段2．分析階段3．歸納總結(jié)階段二、目標(biāo)市場選擇（一）市場集中化（二）選擇專業(yè)化（三）產(chǎn)品專業(yè)化（四）市場專業(yè)化（五）全面覆蓋（六）大量定制三、市場定位（一）市場定位的含義和方式塑造一種產(chǎn)品在細分市場上的位置，3種方式：避強定位、對抗定位、重新定位。（二）市場定位的步驟1、識別潛在競爭優(yōu)勢，是市場定位的基礎(chǔ)，企業(yè)競爭優(yōu)勢通常表現(xiàn)為成本優(yōu)勢、產(chǎn)品差異化優(yōu)勢。2、企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位3、制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略（三）市場定位戰(zhàn)略產(chǎn)品差別化、服務(wù)差別化、人員差別化、形象差異化。定位于最大的細分市場的營銷方式為集中性營銷。第四節(jié)競爭者分析一、識別競爭者（一）產(chǎn)業(yè)競爭觀念（二）市場競爭觀念二、判斷競爭者的反應(yīng)模式（一）從容不迫型競爭者（二）選擇型競爭者（三）兇猛型競爭者（四）隨機型競爭者五、企業(yè)應(yīng)采取的對策（一）競爭者的強弱（二）競爭者與本企業(yè)的相似程度（三）競爭者表現(xiàn)的好壞第五節(jié)市場購買行為分析一、消費者市場及其購買對象（一）消費者市場及其特性（二）消費者市場的購買對象，根據(jù)消費者購買行為的差異，分為：1．便利品2．選購品3．特殊品二、影響消費者購買行為的主要因素（一）社會文化因素1．文化因素2．社會因素（二）個人因素1．年齡2．性別、職業(yè)、受教育程度3．經(jīng)濟狀況4．生活方式5．個性和自我形象（三）心理因素1．動機2．感覺3．學(xué)習(xí)4．信念和態(tài)度三、消費者購買決策過程（一）參與購買的角色（二）購買行為類型1．習(xí)慣性購買行為2．尋求多樣化購買行為3．化解不協(xié)調(diào)購買行為4．復(fù)雜購買行為（三）購買決策過程1．引起需要2．信息收集3．方案評價4．購買決策5．購后行為第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場定位一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場分析的層次按深度和內(nèi)容側(cè)重點的不同分為3個層次：區(qū)域~、專業(yè)~、項目~（二）市場區(qū)域的確定——市場分析的第一步工作1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析（二）市場狀況分析1．供給分析2．需求分析3．競爭分析4．市場占有率分析（三）相關(guān)因素分析1．住宅項目2．寫字樓項目3．商業(yè)購物中心項目4．工業(yè)或倉儲項目第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念二、現(xiàn)金流量圖第二節(jié)資金時間價值一、資金時間價值的概念（一）隨著時間的推移，資金的價值會增加（二）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費二、利息與利率（一）利息（二）利率（三）利率的決定和影響因素1．古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論2．流動性偏好利率理論3．可貸資金利率理論4．IS-LM曲線模型的利率理論5．馬克思的利率決定理論6．影響利率的其他因素三、單利計息與復(fù)利計息（一）單利計息（二）復(fù)利計息四、名義利率與實際利率（一）名義利率與實際利率的概念（二）名義利率與實際利率的關(guān)系式第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算一、資金等效值的概念二、復(fù)利計算（一）常用符號（二）公式與系數(shù)1．一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2．等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3．等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)4．等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)5．等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)（三）復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用考試要求1．掌握現(xiàn)金流量的概念和現(xiàn)金流量圖2．掌握資金時間價值的概念3．掌握利息、利率，4．了解古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS——LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論；5．熟悉影響利率的其他因素6．掌握單利計息與復(fù)利計息7．掌握名義利率與實際利率8．掌握資金等效值與復(fù)利計算第六章經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本（一）廣義投資與成本的概念1．投資2．成本（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本1．開發(fā)項目總投資2．開發(fā)產(chǎn)品成本3．經(jīng)營成本4．期間費用二、經(jīng)營收入、利潤和稅金（一）經(jīng)營收入（二）利潤（三）稅金1．經(jīng)營稅金及附加2．城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3．企業(yè)所得稅三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投資（二）開發(fā)投資第二節(jié)經(jīng)濟評價指標(biāo)一、投資回收與投資回報二、經(jīng)濟評價指標(biāo)體系三、通貨膨脹的影響第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算一、財務(wù)凈現(xiàn)值二、財務(wù)內(nèi)部收益率三、動態(tài)投資回收期第四節(jié)靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算一、成本利潤率與銷售利潤率（一）成本利潤率（二）銷售利潤率二、投資利潤率三、資本金利潤率和資本金凈利潤率（一）資本金利潤率（二）資本金凈利潤率四、靜態(tài)投資回收期五、現(xiàn)金回報率與投資回報率（一）現(xiàn)金回報率（二）投資回報率第五節(jié)清償能力指標(biāo)及其計算一、利息二、借款償還期三、利息備付率四、償債備付率五、資產(chǎn)負債率六、流動比率七、速動比率考試要求1．掌握效益和費用識別2．掌握投資回收與投資回報3．掌握經(jīng)濟評價指標(biāo)體系4．了解通貨膨脹的影響5．掌握動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算6．掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算7．掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計算8．熟悉資產(chǎn)負債率、流動比率和速趔比率指標(biāo)及其計算第七章風(fēng)險分析與決策第一節(jié)房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素（一）土地費用（二）建筑安裝工程費（三）租售價格（四）開發(fā)期與租售期（五）容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)（六）資本化率（七）貸款利率二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（一）購買價格（二）權(quán)益投資比率（三）空置率（四）運營費用第二節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本，產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系。在盈虧平衡點上，銷售收和總成本費用相等，盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析（一）最低租售價格分析（二）最低租售數(shù)量分析（三）最高土地取得價格（四）最高工程費用（五）最高購買價格（六）最高運營費用比率（七）多因素臨界點組合三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例兩者差異在于平衡點的設(shè)置（一）保本點分析利潤為0（二）臨界點分析達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的概念是從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。二、敏感性分析的4個步驟1、確定用于~的經(jīng)濟評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時可可用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等。2、確定~可能的變動范圍。3、計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。4、通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。三、單因素與多因索敏感性分析單因素敏感性分析是敏感性分析最基本方法。四、敏感性分析的“蘭項預(yù)測值”法最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值第四節(jié)風(fēng)險分析一、風(fēng)險分析過程，分為三個階段風(fēng)險辯識風(fēng)險估計風(fēng)險評價專家調(diào)查法調(diào)查和專家打分法故障樹分析法解析方法幕景分析法蒙特卡洛模擬法篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)二、概率分析的步驟與概率確定方法（一）概率分析的步驟（二）概率的確定方法概率分為客觀概率和主觀概率。客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。實踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計基礎(chǔ)上的主觀概率分布。三、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步驟利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案五、蒙特卡洛模擬法第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的~是投資決策前，分析論證項目目標(biāo)實現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。具體，就是對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)方面情況進行深致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見。二、可行性研究的作用（一）作為申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)（二）是項目投資決策的依據(jù)（三）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)（四）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（五）是下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)１、國家相關(guān)法律法規(guī)２、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃３、國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；４、城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見５、國有土地使用權(quán)出讓合同或國有土地使用權(quán)證書、國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見；６、環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見７、交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見８、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料９、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料１０、國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)１１、項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件、備選規(guī)劃設(shè)計方案等。四、可行性研究的工作階段（一）投資機會研究對項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。１、一般投資機會研究３０％包括：地區(qū)研究、部門研究、以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向２、特定項目的投資機會研究選擇確定項目的投資機遇、將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。（二）初步可行性研究（預(yù)可行性研究）２０％對項目建設(shè)的可能性、潛在效益進行論證分析。主要解決的問題有：１、分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定２、是否有進行詳細可行性研究的必要３、有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究（三）詳細可行性研究（通常所說的可行性研究）１０％（四）項目評估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（一）項目概況（二）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計方案的選擇（五）資源供給條件分析（六）環(huán)境影響評價（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究（八）開發(fā)建設(shè)計劃的編制（九）項目經(jīng)濟及社會效益分析，（十）結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟（一）接受委托（二）調(diào)查研究從市場和資源兩方面進行（三）方案選擇和優(yōu)化（四）財務(wù)評價和綜合評價（五）編制可行性研究報告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（一）區(qū)位分析與選擇分為地域分析、具體地點的分析選擇，地域分析是戰(zhàn)略性選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模（三）開發(fā)時機的分析與選擇應(yīng)考慮開發(fā)完成后市場前景（四）合作方式的分析與選擇（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)（六）產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇二、構(gòu)造評價方案通常按照項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造２－４個基本評價方案。三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)（一）時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點及持續(xù)時間長度（二）融資相關(guān)參數(shù)包括貸款利率，資本金投入比例、財務(wù)杠桿比率、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。（三）收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率、空置率、運營成本占毛租金收入的比率（四）評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報率等。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算一、投資估算（一）土地費用1．征地拆遷費2．出讓地價款3．土地轉(zhuǎn)讓費4．土地租用費5．土地投資折價（二）勘察設(shè)計和前期工程費一般，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的３％；可行性研究費占項目總投資的１－３％；水文、地質(zhì)勘探所需費用根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的０.５％三通一平等土地開發(fā)費用，包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費、通水、電、路的費用，可根據(jù)實際工作量，參照相關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。（三）房屋開發(fā)費1．建筑安裝工程費2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般按實際工程量估算3．公共配套設(shè)施建設(shè)費一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算4．其他工程費5．開發(fā)期間稅費6．管理費用項目總投資的3-5%7．銷售費用8．財務(wù)費用9．不可預(yù)見費一般為1-8項費用之和的3-7%二、資金使用計劃三、收入估算與資金籌措（一）收入估算1．租售方案2．租售價格3．租售收入4．收款方式（二）資金籌措項目的資金來源通常有：資本金、預(yù)租售收入、借貸資金。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制一、財務(wù)評價的報表（一）基本報表1．現(xiàn)金流量表2．資金來源與運用表3．損益表4．資產(chǎn)負債表（二）輔助報表第六節(jié)可行性研究報告的撰寫一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成（一）封面（二）摘要（三）目錄（四）正文（五）附表（六）附圖二、項目可行性研究報告正文的寫作要點（一）項目總說明（二）項目概況（三）投資環(huán)境研究（四）市場研究（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件（七）建設(shè)方式及進度安排建設(shè)方式指建設(shè)工程的發(fā)包方式（八）投資估算及資金籌揩主要任務(wù)是就項目總投資進行估算（九）項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定包括銷售收入、成本及稅金、利潤分配三部分（十）項目經(jīng)濟效益評價可研報告足最關(guān)鍵的部分（十一）風(fēng)險與不確定性分析（十二）可行性研究的結(jié)論第九章房地產(chǎn)金融與項目融資第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場房地產(chǎn)資本市場由4部分構(gòu)成：私人權(quán)益融資、私人債務(wù)融資、公開權(quán)益融資、公開債務(wù)融資。二、房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資（一）權(quán)益融資主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資。包括：上市、增發(fā)新股、吸收其他機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資本金數(shù)量達不到啟動項目所必須的資本金數(shù)量要求時，需要進行權(quán)益融資。（二）債務(wù)融資銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資1、銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。按用途分：流動資金貸款、固定資產(chǎn)貸款按期限分：短期貸款、中長期貸款按貸款方式分：信用貸款、擔(dān)保貸款、票據(jù)貼現(xiàn)。2、商業(yè)信用的工業(yè)是商業(yè)票據(jù)，分為期票和匯票兩種，優(yōu)點是方便及時；缺點是存在信用規(guī)模、信用方向、信用期限、授信對象等方面的局限性。3、企業(yè)債券：風(fēng)險與企業(yè)本身的經(jīng)營狀況直接相關(guān)，其利率通常高于國債。4、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，主要是采用回租租賃或售后回租的模式。（三）私募股權(quán)投資（PE）是對非上市公司進行股權(quán)投資，包括發(fā)展融資、夾層融資、基本建設(shè)權(quán)益基金、管理層收購劃杠桿收購、重組、合伙制投資基金等。三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款1．土地購置貸款商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。2．土地開發(fā)貸款3．建設(shè)貸款還款資金來源：銷售收入、長期抵押貸款。隨工程建設(shè)的進度分階段撥付（二）土地儲備貸款貸款對象是縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機構(gòu)、對一級土地進行開發(fā)的企業(yè)；還款來源為土地出讓收入。四、房地產(chǎn)抵押貸款（一）個人住房抵押貸款屬于消費性貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款、政策性（住房公積金）住房抵押貸款。利率分為兩種類型：固定利率、可調(diào)利率，我國目前采用可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清。貸款期限不超過30年，上限80%。操作流程分為：受理申請、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理、貸款回收。個人住房貸款風(fēng)險主要表現(xiàn)為：操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險、法律風(fēng)險。（二）商用房地產(chǎn)抵押貸款購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限不超過10年，僅對已通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。（三）在建工程抵押貸款（四）金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求1．合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)2．擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)3．合理確定抵押率貸款金額/抵押物價值不高于70%4．處置抵押物的渠道暢通五、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件1、需要一個健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場抵押貸款品種是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品2、有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。（三）抵押貸款支持證券的類型1、抵押貸款支持債券2、抵押貸款傳遞證券3、抵押貸款直付證券4、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)六、房地產(chǎn)投資信托基金（一）房地產(chǎn)投資信托基金的涵義通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。（二）房地產(chǎn)投資信托基金的分類1、按投資業(yè)務(wù)不同分為3類權(quán)益型以收益性物業(yè)出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入為房地產(chǎn)出租收抵押型混合型2、按信托性質(zhì)不同，分為2類傘型合伙不直接擁有房地產(chǎn)，通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)多重合伙直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征1．流動性好2．市場價值穩(wěn)定3．高現(xiàn)金回報4．有效分散投資風(fēng)險5．抵御通貨膨脹（四）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險1．經(jīng)營風(fēng)險2．市場風(fēng)險3．利率風(fēng)險第二節(jié)公開資本市場融資一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及其管理公開資本市場特指可公開交易的證券市場，包括股票市場、債券市場。（一）證券市場分類1．按證券進入市場的順序分為發(fā)行市場、交易市場2．按證券品種分為股票市場、債券市場、基金市場、衍生證券市場等（二）證券市場功能1、籌資功能2、定價功能3、資本配置功能二、房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式（一）股票市場融資首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)、認股權(quán)證（二）債券市場融資公司債券、可轉(zhuǎn)換債券、分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券第三節(jié)銀行信貸融資房地產(chǎn)開發(fā)貸款土地購置貸款商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。土地開發(fā)貸款建設(shè)貸款二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險、完工風(fēng)險、抵押物估價風(fēng)險、貸款保證風(fēng)險第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資的概念（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金特性資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性、增值性、風(fēng)險大、回報率高（二）房地產(chǎn)項目融資的含義充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財務(wù)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。二、房地產(chǎn)項目融資方案（一）融資組織形式選擇．既有項目法人融資、新設(shè)項目法人融資（二）資金來源選擇（三）資本金籌措國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例要求是35%，對置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。（四）債務(wù)資金籌措1．信貸融資2．債券融資（五）預(yù)售或預(yù)租（六）融資方案分析1．資金來源可靠性分析2．融資結(jié)構(gòu)分析3．融資成本分析4．融資風(fēng)險分析三、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查（一）企業(yè)資信等級評價企業(yè)資信分為AAA、AA、A、BBB、BB、B級。BBB級以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。（二）貸款項目評估1、項目基本情況2、市場分析結(jié)果3、財務(wù)評價（三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價1．保證銀行金融機構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險最低，然后依次是省級非銀行金融機構(gòu)、AAA級以下企業(yè)。2．抵押3．質(zhì)押（四）貸款綜合評價風(fēng)險度超過60%為高風(fēng)險貸款、不予發(fā)放。綜合風(fēng)險度=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目等級系數(shù)AAA30%省級非銀行50%半年以內(nèi)100%80%AA50%商品房抵押50%半年以上120%70%A70%1-3年120%60%BBB90%3-5年130%50%5年以上140%第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵為滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，分為一、物業(yè)管理CPM核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，向