北京住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準

PAGEPAGE5北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級 三級項目 內(nèi)容與標準（一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項目時對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、專業(yè)操作人員按照政府有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的崗位合格證書、特種作業(yè)操作證等。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全，相關(guān)管理制度上墻.5、管理和服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志、行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情，文明用語。6、公開物業(yè)管理服務(wù)標準、收費標準及收費辦法。公開特約有償服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。7241530481004100%理突發(fā)緊急事件。8、物業(yè)管理服務(wù)項目運用專業(yè)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)對業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修保養(yǎng)記錄、收費記錄進行管理.9、每年集中進行1次公開的物業(yè)管理服務(wù)滿意度調(diào)查，入戶率60％以上。10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時保證預(yù)案的實施。11、每單元設(shè)置規(guī)范統(tǒng)一的公示欄，園區(qū)顯著位置開辟公共信息欄。配合街道、社區(qū)居委會進行公益性宣傳.12、制定物業(yè)管理服務(wù)年度、季度工作計劃，并按計劃組織實施。13、投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)險及公眾責任險。14ISO9001ISO9001認證。15、建立項目月服務(wù)質(zhì)量檢查制度,每月對項目服務(wù)質(zhì)量進行1次檢查。16、積極配合社區(qū)及居委會開展社區(qū)文化活動。17、冬季、雨季以及重大節(jié)假日進行安全檢查。18、物業(yè)公司對外包服務(wù)項目應(yīng)承擔總承包方應(yīng)盡義務(wù)。（二）（三共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護

1、每年1234、每日對樓內(nèi)公共區(qū)域巡視1次，樓內(nèi)設(shè)施無安全隱患,巡視有記錄。5、保持公區(qū)玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的2個工作日內(nèi)完成;照明設(shè)施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）2天內(nèi)安排修復完成,其他故障5個工作日內(nèi)完成，保持樓道照明燈具90％能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施,保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行修補維修。6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。7、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門。8、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門、戶標志清晰。1（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺帳)，有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄.3、有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。45、特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關(guān)規(guī)范。6設(shè)備設(shè)施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻；各類管線有（157811次；119、建立設(shè)備設(shè)施巡視制度,有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少2次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。10、每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄)、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。設(shè)施設(shè)備能正常使用,無安全隱患。11、設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。12、使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。（四)協(xié)助維護公共秩序

1、負責小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的公共財產(chǎn)的看護。2、實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區(qū);危及人身安全處有明顯標志。3、對園區(qū)和樓內(nèi)有巡視。園區(qū)巡視白天3次、夜間4次，樓內(nèi)巡視每天2次,夜間需2人同時巡視.巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內(nèi)容和要求、有記錄。445、監(jiān)視控制中心設(shè)專人24867、突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護現(xiàn)場、配合公安等部門進行處理。（五）清潔服務(wù)

1、垃圾袋裝分類管理，塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾桶收集垃圾，垃圾桶封閉。垃圾桶分類標識清晰、外觀整潔，垃圾桶內(nèi)套用垃圾袋，每日更換1次.22觀整潔，清運垃圾不遺灑。3投藥點有顯著標識。4、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。雨雪天氣1日后,主路、干路無積水、積雪.5、建立突發(fā)公共衛(wèi)生事件的緊急預(yù)案，發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒，配合政府有關(guān)部門加強對業(yè)主的宣傳。6、園區(qū)公共清潔區(qū)域（地面）清潔工每日清掃2次、巡視3次，發(fā)現(xiàn)堆積物和遺灑物及時清理。園區(qū)無明顯垃圾,無衛(wèi)生死角。71311次.窗戶溝槽、玻璃內(nèi)面、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹118、大堂(一層侯梯廳）每日清潔2次,門廳玻璃每日擦拭2次。侯梯廳墻面每周清潔1次.9、電梯轎箱每日擦拭2次，巡視4次，目視無污跡.10、樓項天臺、屋頂每2周清掃1次，有天臺、內(nèi)天井的每日巡視檢查1次，無垃圾雜物。11、園區(qū)公共燈具每月清潔1次；公共燈具底座有寵物尿漬的，每周清潔1次；宣傳欄每周清潔1次；雨蓬、門頭等每季清潔1次.（六）綠化 1、有年度綠化養(yǎng)護計劃。養(yǎng)護 2、按北京市園林局規(guī)定的《一級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護管理(七）消防管理

1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制。成立義務(wù)消防隊，每年組織1次消防演習。2、消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。3、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通.4、每年進行2次消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。5、發(fā)生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協(xié)助配合消防人員的工作.6、消防監(jiān)控中心24小時專人值守，當值人員持證上崗，設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資。7、公共消防設(shè)施和器材、消防安全標志、疏散通道、應(yīng)急燈、安全出口等設(shè)施符合國家相關(guān)規(guī)定，專人負責每月集中進行1次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。8111測裝置（煙感、溫感等）121619、每月檢查1次滅火器,每年進行1次年檢，確保滅火器有效.10、每年向業(yè)主進行1次消防安全宣傳.（八）停車管理

1、有健全的機動車、非機動車停（存）車管理制度和管理方案。2、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。3、機動車停車有序，24小時有專人巡視管理。4、定期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù).5、小區(qū)主要道路及停車場有交通標志.6、地下停車場照明、給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。7、交通設(shè)施(道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。8、停車場地面每日清潔1次，每周清拖1次.9、停車管理服務(wù)費按照政府有關(guān)規(guī)定或合同約定收取。10、停車場管理服務(wù)人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)崗上時間不超過4小時；地下停車場管理服務(wù)人員統(tǒng)一著反光服。11、設(shè)立非機動車存車處的要落實看護管理責任，非機動車停放有序，憑證存放。（九）二次供水管理

1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運行，有跑、停水處置預(yù)案。2、遇緊急情況需停水時，需張貼通知,采取送水入戶等措施保證業(yè)主基本生活用水。34、建立水泵房專人定期巡視制度，每日巡視3到5次，有巡視項目內(nèi)容，有巡視記錄，確保供水設(shè)施設(shè)備無故障和無安全隱患運行.5、采用一用一備（或一用二備)水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換二次供水水泵的運行。6、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。7、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒和清洗。（十）電梯管理

1、無人值守電梯,應(yīng)有24小時運行梯。2、有人值守電梯,主梯6：00－24：00不間斷運行,0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號。3、設(shè)有高峰梯的,在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行.4、有電梯維修工24小時值守.5、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，其它維修應(yīng)應(yīng)在公示欄張貼通知，在23點至次日5點以內(nèi)完成.5、有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案，一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，物業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員須在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場迅速組織救助處理。6、電梯發(fā)生一般故障，專業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理。7、設(shè)專人對電梯保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，每周檢查2次并有記錄。8、高層電梯三方對講、轎廂內(nèi)監(jiān)控24小時正常運行，發(fā)現(xiàn)故障24小時修復。1、按照政府有關(guān)住宅裝飾裝修管理的規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。2、受理裝修人的裝修申報登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，明確收費標準，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。3、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行登記、出入證管理。（十一）4、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)改變房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、不符合消防管理規(guī)定和治安管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，要及時勸阻，情況裝修嚴重的要發(fā)書面違章違約通知；未及時停止違章違規(guī)行為或拒不整改的，要報告政府有關(guān)主管管理 部門。服務(wù) 5裝修巡視應(yīng)專人負裝修巡視人應(yīng)明確巡視項目內(nèi)容熟知裝修禁止行為和注意事項解物業(yè)的基本情況，有巡視記錄。6、業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。7設(shè)置，不得每一個