太原市陽曲縣北塔地新農(nóng)村項目報告修改定版

陽曲縣北塔地村項目策劃報告目錄一、項目地塊分析二、陽曲市場分析三、項目產(chǎn)品定位五、營銷推廣策略四、項目產(chǎn)品建議一、項目地塊分析項目位置本案

本案地處陽曲縣南側(cè)108國道旁的北塔地村，是連接太原和陽曲縣的紐帶，南距太原18公里，北離陽曲縣城主城區(qū)1.5公里，交通位置較為優(yōu)越。本案與聚豐苑和北塔地新村隔108國道相望。離陽曲縣博愛醫(yī)院直線距離500米。由于受鐵路線阻隔和項目地塊周邊高差限制，現(xiàn)階段進村道路要穿過鐵路涵洞，出行交通不便。本案系北塔地舊村改造項目。項目配套交通：緊鄰108國道，擁有通往太原與下屬區(qū)域的城鄉(xiāng)與縣際公交系統(tǒng)；醫(yī)療：臨近陽曲縣城1.5公里，能夠享受全部的縣級醫(yī)療服務(wù)體系，且本項目東向500米有一所醫(yī)院；教育：陽曲縣內(nèi)小學(xué)，中學(xué)教育較為完善，且距離較近，本項目內(nèi)有村辦小學(xué)；配套：原有生活配套設(shè)施及項目屬于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，本身生活配套較為完善；項目總規(guī)劃規(guī)劃總用地：24.28公頃規(guī)劃凈用地：22.55公頃總建面：410000平米建筑密度：22.58%容積率：1.82綠化率:33%地塊狀貌：村莊北向區(qū)域?qū)儆诰徠碌噩F(xiàn)狀，地塊高差較為明顯；西向區(qū)域距離108國道與鐵路交通線約50米遠，且地塊高度差較為明顯，大約10米左右高差；坡地，位置偏高國道、鐵路，地塊較高地塊現(xiàn)狀及四至西向：西向交通平整，出行繞過鐵路涵洞有一定坡度；南向：南向區(qū)域較為平整，居住人口較多，屬于村民核心聚居地帶；東向：隔綠化防護林有供熱公司供熱基地，有一定的空氣污染；北向：北向地勢較高，向南向呈緩坡狀延伸；北西南東地塊現(xiàn)狀

現(xiàn)狀：村內(nèi)建筑現(xiàn)階段為北塔地村民自建房，多為磚混結(jié)構(gòu)，待拆遷。北向區(qū)域通過街道，分為兩部分，32,75畝（右圖）區(qū)域局部平整，現(xiàn)為村民活動場所；67.97畝（右圖）區(qū)域坡度較高呈層次狀，現(xiàn)為村民住宅；

32.57畝67.97畝總面積：364.73畝地塊認(rèn)知總結(jié)：1、土地屬于新農(nóng)村建設(shè)，拆遷區(qū)域，存在開發(fā)補償問題；產(chǎn)權(quán)問題存在；2、地塊北高南低，西高東低，高度差較為明顯，開發(fā)規(guī)劃注意因地制宜原則，需要弱化地塊高度差問題；3、西向交通噪音污染，東向供熱公司空氣污染，開發(fā)設(shè)計規(guī)劃應(yīng)避免或者解決此類劣勢問題；4、地塊東、北、南三向綠化優(yōu)勢性較為明顯，開發(fā)過程中保留強化。二、陽曲市場場分析區(qū)域概況陽曲縣屬于山山西省太原市市，地處忻州州與晉中盆地地之脊梁地帶帶。東，西，，北三面環(huán)山山，南部低平平?？偯娣e2070.67平方公里，全全縣總?cè)丝?4萬人，其中城城鎮(zhèn)人口約2萬人。2010年全縣GDP產(chǎn)值達23.26億元?？偨Y(jié)：陽曲縣經(jīng)濟實實力在太原區(qū)區(qū)域內(nèi)較弱，，購買力及其其產(chǎn)值普遍較較低；區(qū)域內(nèi)內(nèi)工農(nóng)業(yè)發(fā)展展均較弱；對對尖草坪區(qū)經(jīng)經(jīng)濟依賴性較較高。發(fā)展規(guī)劃：南移：太原都市圈“一核一圈三三群”中“一核”的重要組成部部分，在太原原大都市圈中中處于核心地地位也是我省省城鎮(zhèn)化發(fā)展展戰(zhàn)略的重中中之重。東拓：太原市規(guī)劃劃提出“陽曲曲要努力打造造太原北部經(jīng)經(jīng)濟隆起帶””“休閑宜宜居后花園””。的要求后后，陽曲縣拉拉大縣城框架架，實現(xiàn)城區(qū)區(qū)“擴容”，，啟動“陽東東新區(qū)”建設(shè)設(shè)。南移東拓備注：根據(jù)收收集的相關(guān)資資料分析整理理聚豐苑龍興苑美家園德和盛嘉園康城富康家苑北塔地新村城市假日—康城城項目位置:太原市陽曲縣縣108國道北側(cè)占地面積:32000平方米建筑面積:218834平方米物業(yè)類型：高層、小高層層、別墅容積率:0.68配套設(shè)施：康城項目公園園：陽曲公園園,售價：3400元/平米工期：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房房產(chǎn)權(quán)：大紅本，五證證全說明：城市假日總建建筑面積為30萬平方米，陽陽曲現(xiàn)售最大大項目，一期期已完美收官官，康城正是是城市假日二二期升級之作作。康城總建建筑面積11萬平方米，美家園項目地址：陽曲縣新陽廣廣場2號項目類型：陽曲縣舊城改改造項目物業(yè)類型：商住項目，商商業(yè)兩棟，住住宅一棟；商商業(yè)兩層，住住宅17層建筑面積：21436售價：3480元/平米工程進度：現(xiàn)已至17層德和盛嘉園項目位置：陽曲縣新安東東街建筑面積：約6萬平米物業(yè)類型：多層、高層戶型面積：109—163（一梯兩戶））售價：3700元/平米工程進度：現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房房龍興苑項目地址：陽曲縣城東北北街（原鋼木木家具廠）建筑面積：16522平米建筑性質(zhì)：住宅物業(yè)類型：地上18層、地下一層層售價：約3300元/平米備注：本項目為雙龍龍苑住宅小區(qū)區(qū)二期工程項項目，一期建建筑面積18000平米，二期約約18000平米；聚豐苑項目地址：陽曲縣城南南1.5公里處108國道路西（北北塔地新村項項目前）；物業(yè)性質(zhì)：新農(nóng)村建設(shè)（（小產(chǎn)權(quán)）；；物業(yè)類型：多層，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)；售價：2600元/平米（一期售售罄）；二期預(yù)計均價價2700———2800元/平米備注：聚豐苑項目與與本項目屬于于同一性質(zhì)土土地開發(fā)，地地理位置及地地緣區(qū)位相同同，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有良好的的口碑效應(yīng)；；房地產(chǎn)市場分分析目前陽曲縣城城在售樓盤較較多，只有康城與德和盛嘉園處于現(xiàn)房房階段，價格格均較高，銷銷售進度較慢慢，聚豐苑與與富康家園二二手房市場較較為活躍。陽曲在售樓盤項目名稱建筑類別產(chǎn)權(quán)均價戶型面積工程進度

陽曲縣在售項目以大產(chǎn)權(quán)項目居多，且大多數(shù)進入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房市場，大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)售價差額約800-1000元左右，項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多層市場比高層市場更加活躍；康城高層、小高層大產(chǎn)權(quán)340082-138㎡封頂?shù)潞褪⒓螆@多層、小高層大產(chǎn)權(quán)370098-163㎡封頂聚豐苑多層小產(chǎn)權(quán)2600120左右封頂美家園高層大產(chǎn)權(quán)34807層龍興苑高層大產(chǎn)權(quán)3300富康家園多層大產(chǎn)權(quán)3500（二手）90—140現(xiàn)房（二手）市場總結(jié)1、陽曲縣房地地產(chǎn)住宅市場場整體較小，，區(qū)域分散。。除康城外普普遍沒有園林林優(yōu)勢。2、項目整體品品質(zhì)大同小異異，有發(fā)展空空間；100㎡-120㎡的戶型、多層層產(chǎn)品市場認(rèn)認(rèn)可度較高；；3、區(qū)域內(nèi)以準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房房市場為主，，期房認(rèn)可度度較低，準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房（大紅本本）均價3200元左右，在付付款方式上，，大部分客戶戶傾向于按揭揭付款。4、陽曲縣除康康城項目采用用戶外沿街大大型廣告牌宣宣傳之外，期期他項目宣傳傳推廣僅僅借借助于項目自自身售樓部和和項目工地，，宣傳效果一一般。5、區(qū)域市場處處于增長中，，速度較為緩緩慢，太原區(qū)區(qū)域分流了陽陽曲縣大量的的客群；區(qū)域域客群以打工工客群及下屬屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為為主，改善性性需求為輔，，價格問題變變成項目的關(guān)關(guān)鍵性問題；；三、項目產(chǎn)品品定位項目SWOT分析距離縣城較近，可享有縣城的配套設(shè)施；規(guī)劃面積較大，有規(guī)?；_發(fā)潛力；臨近108國道，具有交通優(yōu)勢；現(xiàn)階段地塊上為村民自建房，待拆遷地塊高差較大，給施工帶來難度鐵路公路涵洞阻隔，出行不便；東側(cè)供熱公司帶來的環(huán)境污染問題產(chǎn)權(quán)問題處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，有市場潛力郊區(qū)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的利好政策農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化與區(qū)域工業(yè)化開發(fā)，有潛在購買力與需求部分客戶前往太原置業(yè)，客戶分流未來城區(qū)新項目帶來的競爭威脅距離差距產(chǎn)生的市場認(rèn)可度與抗性問題本案面臨城市市發(fā)展的利好好，項目規(guī)模模適中，發(fā)展展空間較大，，但在開發(fā)過過程中要處理理和解決如下下幾項矛盾：：本案開發(fā)周期期與市場急速速變化的矛盾盾——規(guī)?；制陂_開發(fā)與市場急急速變化形成成的未來市場場不穩(wěn)定性。。地塊硬性缺陷陷與規(guī)劃、建建設(shè)的矛盾；；——地塊高差與坡坡度問題形成成的因地制宜宜開發(fā)問題。。本案區(qū)位與外外圍道路阻隔隔的矛盾；——鐵路、公路噪噪音污染與外外出交通的涵涵洞坡度問題題。項目SWOT總結(jié)開發(fā)市場分析析1、限購造城全全國市場低迷迷，陽曲縣同同樣受心理影影響；未來市市場不可預(yù)見見性增加；2、縣域內(nèi)大量量準(zhǔn)現(xiàn)房項目目屬于在售階階段，市場競競爭激烈；3、本項目地理理位置不佳，，市場是否能能夠認(rèn)可存在在很大的風(fēng)險險；試探性入市，，分期開發(fā)；；產(chǎn)品差異化，，避開市場直直接競爭；首期產(chǎn)品入市市。確保市場場的接受與認(rèn)認(rèn)可；總結(jié)：現(xiàn)有市場情況況下，怎樣穩(wěn)穩(wěn)妥入市，撈撈到“第一桶桶金”成為本本項目開發(fā)成成敗的關(guān)鍵?。№椖孔诘胤治鑫鯝地塊坡地區(qū)域，開發(fā)難度大，土地價值低C地塊地塊平緩，開發(fā)難度小，土地價值較高B地塊臨近交通干線，交通優(yōu)勢明顯，地塊價值高A地塊；坡度大，開發(fā)發(fā)工程量大，，土地價值較較低；B地塊：現(xiàn)階段具有交交通與出行優(yōu)優(yōu)勢，但是交交通線污染問問題存在；C地塊：地塊平緩，規(guī)規(guī)模適中，易易于開發(fā)；總結(jié)：項目開發(fā)能否否穩(wěn)妥入市，價格問題是關(guān)鍵，首要低價位位區(qū)域可以降降低成本，降降低項目售價價，A地塊低價入市市成為關(guān)鍵。。開發(fā)策略一期開發(fā)（坡地）二期開發(fā)三期開發(fā)1、一期開發(fā)土土地價值最低低區(qū)域，易于于低價位入市市，引爆市場場；同時確保保二期資金鏈鏈；2、二期視一期期開發(fā)效果與與市場環(huán)境進進行產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計與選擇；；3、三期期開發(fā)發(fā)在一一二期期形成成一定定的社社區(qū)規(guī)規(guī)模之之時開開發(fā)，，易于于實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品的高高端化化與高高價位位；一期：：地塊塊東北北側(cè)區(qū)區(qū)域多多層住住宅，，商業(yè)業(yè)一期目目標(biāo)——引爆?以多層層為啟啟動區(qū)區(qū)，迅迅速樹樹立項項目形形象，，突破破區(qū)域域陌生生感；；?快速銷銷售、、穩(wěn)定定回現(xiàn)現(xiàn)；?檢驗市市場反反應(yīng)，，以備備后期期調(diào)整整策略略。一期一期目目標(biāo)三期二期二期目目標(biāo)三期目目標(biāo)二期：：地塊塊東南南側(cè)區(qū)區(qū)域多多層住住宅，，商業(yè)業(yè)二期目目標(biāo)——強化?繼續(xù)拔拔高項項目形形象，，成為為市場場標(biāo)竿竿項目目；?逐步形形成市市場口口碑和和開發(fā)發(fā)商品品牌影影響力力。三期：：地塊塊西側(cè)側(cè)區(qū)域域高層層住宅宅和商商業(yè)；；三期目目標(biāo)——鞏固?鞏固項項目品品牌與與開發(fā)發(fā)商品品牌的的市場場影響響力；；?進一步步拔高高價格格，完完成銷銷售，，實現(xiàn)現(xiàn)盈利利目標(biāo)標(biāo)。?項目形形象完完美塑塑造，，奠定定開發(fā)發(fā)商品品牌的的市場場影響響力；；?呈現(xiàn)價價格高高峰，，追求求利潤潤厚度度。一期開開發(fā)土土地與與市場場分析析總結(jié)結(jié)1、陽曲曲市場場本身身較為為狹小小，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)競爭爭較為為激烈烈，且且以現(xiàn)房市市場為為主；本項項目傾傾向于于期房銷銷售，市場場認(rèn)可度度有折折扣；——需求產(chǎn)品的的獨特特性（高品品質(zhì)））2、本區(qū)區(qū)域高高端客客流分分流較較為嚴(yán)嚴(yán)重，，大量量富裕人人口流流向太太原區(qū)區(qū)域；外地客客群與與下轄轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)打工工客群比例例迅速速增加；城市市化進進程速速度加加快；；——鎖定主力客客群3、開發(fā)發(fā)市場場區(qū)域域內(nèi)，，歷史史與現(xiàn)現(xiàn)階段段以多層住住宅為為主，且銷售情情況良良好；高層住住宅開發(fā)剛剛剛處處于起步階階段；——多層入入市為佳4、本項項目地地塊區(qū)域位位置比周邊邊其他他項目整整體劣劣勢較為明明顯，，彌補補劣勢勢成為為參與與市場場競爭爭的關(guān)關(guān)鍵；；——變劣勢勢為優(yōu)優(yōu)勢（高品品質(zhì)））客群分分析1、陽曲曲縣具具有交通優(yōu)優(yōu)勢，城市市化速速度進進程較較快，，遷入人人口占了本本區(qū)域域人口口增長長的主要部部分；2、縣城城及周周邊區(qū)區(qū)域改善型型需求求較為為明顯顯，近年年來有有大量量新項項目迅迅速快快發(fā)，，改善型型客群群數(shù)量迅迅速擴擴大；；3、陽曲曲縣下下轄鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)普普遍存存在交交通問問題，，下轄轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客群群到陽陽曲縣縣城及及其周周邊區(qū)區(qū)域進進行結(jié)婚、、工作作、經(jīng)經(jīng)商購購房置置業(yè)趨趨勢明明顯；4、本項項目區(qū)區(qū)域?qū)賹儆陉栮柷h縣南向向城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合合地帶帶，周周邊聚聚豐苑苑、北北塔地地新村村項目目的入入住已已形成成一定定社區(qū)區(qū)規(guī)模模，本本區(qū)域域未來來人口口會逐逐步增增加，，客群分分析本項目目交通通、區(qū)區(qū)位、、配套套與縣縣區(qū)內(nèi)內(nèi)其他他項目目劣勢勢性較較為明明顯；；項目一一期處處于坡坡地，，工程程規(guī)模模較大大，且且多層層產(chǎn)品品市場場認(rèn)可可度較較高；；項目目首期期應(yīng)以以多層層入市市；陽曲縣縣留守守客群群經(jīng)濟濟整體體水平平較低低，購購買力力及需需求認(rèn)認(rèn)知能能力整整體較較低中低端端客群群剛需性性客群群首置型型客群群客群定定位本項目目目標(biāo)標(biāo)客群群定位位剛需性首置型中低端端客群根據(jù)對對本案案周邊邊幾個個項目目的走走訪，，我司司對陽陽曲購購房客客群有有了大大致的的判斷斷，現(xiàn)現(xiàn)對主主輔客客群做做如下下分析析：客戶定定位城區(qū)及及其城城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合地地帶剛剛性居居住需需求客客群；；陽曲縣縣小個個體私私營業(yè)業(yè)主；；長期在在陽曲曲打工工、經(jīng)經(jīng)商的的其他他縣市市移民民；區(qū)域分分布陽曲縣縣城及及周邊邊區(qū)域域為主主置業(yè)特特征客群屬屬于剛剛性需需求，，在城城區(qū)及及其周周邊生生活多多年，，有置置業(yè)定定居需需求；；注重重項目目的口口碑與與功能能性；；主力目目標(biāo)客客戶客戶定定位陽曲下下轄鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)富富裕村村民縣城與與周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)適婚婚人群群看中陽陽曲未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Φ牡耐顿Y資客區(qū)域分分布下屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、農(nóng)村村區(qū)域域陽曲縣縣交通通干線線區(qū)域域置業(yè)特特征這部分分客戶戶是農(nóng)農(nóng)村中中先富富裕起起來的的一批批人，，渴望望融入入縣城城生活活，比比較關(guān)關(guān)注樓樓盤的的品質(zhì)質(zhì)與價價格，，對樓樓盤的的性價價比比比較注注重；；次要要目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶客戶戶需需求求分分析析客群分類目標(biāo)客群置業(yè)動機客群特征產(chǎn)品需求主力客群城區(qū)及其城鄉(xiāng)結(jié)合地帶剛性需求客群；改善居住需求三口、四口甚至多口之家90——150（三房）陽曲縣小個體私營業(yè)主；改善居住需求三口—四口之家80——130（兩到三房）長期在陽曲打工、經(jīng)商的其他縣市移民；居住需求兩口—三口之家80-100（兩房）次要客群看中陽曲未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客投資增值有一定經(jīng)濟實力（重產(chǎn)品價值）兩房—三房（100—120）縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適婚人群居住需求兩口之家90—120（兩房為主）陽曲下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕村民改善性需求三口—多口之家100——150（三房）通過過近近幾幾年年的的發(fā)發(fā)展展，，陽陽曲曲住住房房消消費費的的市市場場化化環(huán)環(huán)境境已已基基本本形形成成，，消消費費者者在在購購房房時時考考慮慮的的因因素素主主要要集集中中在在產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量、、房房屋屋價價格格及及房房屋屋附附加加值值三三個個方方面面。。第一一，，現(xiàn)現(xiàn)在在城城區(qū)區(qū)近近50%的居居民民仍仍居居住住在在原原單單位位房房或或房房改改房房內(nèi)內(nèi)，，居居住住環(huán)環(huán)境境較較差差。。其其子子女女獨獨立立后后一一般般都都選選擇擇購購買買商商品品房房，，那那么么他他們們對對房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量就就會會有有很很高高的的期期望望，，希希望望改改善善原原先先較較差差的的居居住住環(huán)環(huán)境境。。第二二，，通通過過實實地地的的市市場場調(diào)調(diào)查查，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)房房屋屋價價格格遠遠遠遠超超過過了了當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩竦牡闹еЦ陡端狡剑?，超超高高性性價價比比的的房房子子一一房房難難求求。。第三三，，消消費費者者在在購購買買房房產(chǎn)產(chǎn)時時，，雖雖然然主主要要是是為為了了解解決決居居住住問問題題，，但但作作為為不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的房房產(chǎn)產(chǎn)來來說說，，本本身身就就有有保保值值和和增增值值的的功功效效，，所所以以好好的的升升值值空空間間也也是是消消費費者者考考慮慮的的主主要要因因素素。?？腿喝盒男睦砝矸址治鑫鏊摹?、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議形象象定定位位與太太原原相相對對成成熟熟的的市市場場相相比比，，陽陽曲曲房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展相相對對滯滯后后，，客客戶戶對對陌陌生生區(qū)區(qū)域域的的認(rèn)認(rèn)知知程程度度較較低低，，本本案案如如何何突突破破這這一一局局限限性性，，我我司司認(rèn)認(rèn)為為““性性價價比比””是是本本案案的的突突破破口口，，我我們們要要在在產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)上上下下功功夫夫，，我我們們要要打打造造陽曲曲最最高高性性價價比比項項目目項目一期地塊塊經(jīng)經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)總用用地地面面積積：：6.7公頃頃總建建筑筑面面積積：：約80000平方方米米商業(yè)業(yè)建建造造面面積積：：1666平方方米米會所所建建筑筑面面積積：：1998平方方米米建筑筑密密度度：：23.64%容積積率率：：1.36綠化化率率：：30%現(xiàn)有有競競爭爭項項目目及及陽陽曲曲縣縣以以往往項項目目均均已已現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格為為主主，，出出于于本本項項目目體體量量較較大大，，且且必必須須采采取取分分期期開開發(fā)發(fā)策策略略；；建建議議本本項項目目采采用用歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格建建筑筑；；優(yōu)勢勢：：1、一一期期項項目目的的歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格打打造造可可以以為為后后期期開開發(fā)發(fā)樹樹立立形形象象感感；；2、與與現(xiàn)現(xiàn)有有現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格差差異異化化，，提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)感感與與昭昭示示性性；；風(fēng)格格定定位位底層層外外立立面面構(gòu)構(gòu)造造外立立面面：：底層層與與整整體體采采取取暖暖色色調(diào)調(diào)色色差差對對比比，，構(gòu)構(gòu)成成輪輪廓廓分分明明的的效效果果，，底底層層顏顏色色厚厚重重、、莊莊嚴(yán)嚴(yán)，，二二層層以以上上采采用用柔柔和和色色調(diào)調(diào)，，彰彰顯顯項項目目挺挺拔拔效效果果。。坡屋頂：：坡屋頂設(shè)設(shè)計，冬冬能防寒寒，夏能能隔熱；；而且美美觀、大大方。坡屋頂暖色調(diào)、色差露臺、老老虎窗露臺：露臺設(shè)計擁有有“買六六送七””的優(yōu)勢勢，同時時增加項項目的觀觀景效果果與空間間價值最最大化；；老虎窗：：項目位于于坡地，，老虎窗窗能有很很好的通通風(fēng)優(yōu)勢勢，同時時增強項項目形象象感；老虎窗景觀露臺“買六送七”底層入戶戶花園底層入戶戶花園：：引入花園園洋房的的概念優(yōu)優(yōu)勢，結(jié)結(jié)合項目目的坡地地特征，，底層設(shè)設(shè)計入戶戶花園，，增加項項目賣點點，同時時快速銷銷售底層層住宅；；坡地特征征與入戶戶花園相相結(jié)合能能夠很好好掩蓋項項目地塊塊的高度度差劣勢勢；同時時提高項項目形象象感；戶型三居室兩居室/三居室區(qū)間100-130㎡90-120㎡130㎡以上比例75%10%15%備注舒適型為主因需求而定為輔戶型配比比建議基于對陽陽曲房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀的的把握和和對潛在在住房客客戶的調(diào)調(diào)研發(fā)現(xiàn)現(xiàn)；產(chǎn)品品的實用用價值成成為重要要的市場場突破點點，本項項目一期期住宅部部分戶型型規(guī)劃如如下：底層入戶戶花園設(shè)設(shè)計戶型平面面建議邊戶弧形形窗設(shè)計計弧形窗設(shè)設(shè)計使房房屋外立立面有流流線型感感覺，內(nèi)內(nèi)部設(shè)置置顯示出出跳躍與與變化，，彰顯個個性與時時尚。細(xì)部設(shè)計計——弧弧形窗頂層露臺臺設(shè)計飄窗飄窗使室室內(nèi)可用用空間卻卻有所擴擴大，窗窗臺可以以小坐，，可以擺擺放陳設(shè)設(shè)，也可可以通過過焦距調(diào)調(diào)整成為為梳妝臺臺或?qū)懽肿峙_，具具有很大大的實用用價值；；戶型細(xì)部部建議細(xì)部設(shè)計計——落落地窗落地窗落地窗適適合小戶戶型住宅宅，窗戶戶落地容容易形成成好的觀觀景效果果和一體體化設(shè)計計風(fēng)格。。園林景觀觀坡地園林林：處于地形形高差與與坡地劣劣勢考慮慮，建議議因地制制宜園林林設(shè)計為為坡地景景觀；既既可掩蓋蓋地形高高差，又又可以弱弱化樓棟棟間的距距離感與與分離現(xiàn)現(xiàn)象；坡地，園園林交通通設(shè)計盡盡可能彎彎曲，弱弱化高度度感，同同時通過過逐步彎彎曲可以以較低坡坡度的陡陡峭性；；園林景觀觀園林植物物：項目地塊塊坡度感感，要求求盡可能能弱化高高差，同同時要弱弱化與后后期項目目高差；；盡可能能采用喬喬木、灌灌木、草草坪相結(jié)結(jié)合模式式弱化高高度差；；（指花花、草、、樹、木木的層次次感）喬木、灌木、草坪層次感植物層次感增強，弱化高差園林景觀觀景觀小品品設(shè)置少量量具有象象征意義義的石材材景觀和和文藝雕雕塑，即即能夠彰彰顯項目目品質(zhì)，，又可打打造品牌牌效應(yīng)。。園林內(nèi)部部設(shè)置少少量藝術(shù)術(shù)小品，，能夠增增加項目目的生活活氣息，，同時還還能提高高項目的的市場認(rèn)認(rèn)可度和和項目形形象。景觀小品品會所設(shè)置置建議塑造高品品質(zhì)健康康的生活活配套，，增添自自身產(chǎn)品品附加值值：如、閱讀讀室、休休閑娛樂樂中心、、體育健健身中心心等標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、多多樣化生生活配套套。價格建議議本項目地地處縣城城南側(cè)區(qū)區(qū)域，由由于道路路阻隔，，現(xiàn)階段段項目周周邊客戶戶對本區(qū)區(qū)域認(rèn)知知程度不不高。本本案的突突破點除了通過過產(chǎn)品自自身規(guī)劃劃設(shè)計來來彌補地地塊與交交通的劣劣勢外，價格成為為項目能能否成交交的關(guān)鍵鍵因素。面面對陽曲曲市場現(xiàn)現(xiàn)階段的的激烈競競爭，建建議本案案前期以以低價策略略引爆市市場，待客戶戶對本區(qū)區(qū)域認(rèn)可可后再坐坐地起價價。所以本案案一期價價格以微微利原則則為主，，迅速積積累人氣氣、炒熱熱區(qū)域、、引爆市市場，最最終促成成銷售，，同時為為項目后后期奠定定客戶基基礎(chǔ)。綜上分析析，建議議項目一一期均價價約為2300-2500元/平方米，，項目一一期銷售售后期價價格希望望突破2700元/平方米。。五、營銷銷推廣策策略推廣市場場分析現(xiàn)有推廣廣模式1、康城模模式：城市假日日2康城選用用甲乙丙丙丁做全全案廣告告策劃推推廣；結(jié)結(jié)合項目目體量現(xiàn)現(xiàn)階段最最大，因因此以戶戶外廣告告為主要要宣傳模模式，重重在樹立立陽曲縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)“大哥哥”形象象；現(xiàn)階階段已經(jīng)經(jīng)占據(jù)了了陽曲縣縣沿108國道區(qū)區(qū)域幾幾乎所所有的的戶外外廣告告位；；優(yōu)勢：：樹立形形象與與品牌牌，易易于實實現(xiàn)高高價位位，可可以延延續(xù)多多期開開發(fā)；；劣勢：：甲乙丙丙丁以以單純純媒體體推廣廣為主主，營營銷面面較窄窄，深深度感感不足足；2、德和和盛模模式：：以德和和盛為為代表表性的的聚豐豐苑、、美佳佳園、、龍興興苑等等，由由于項項目較較小，，且未未有長長期發(fā)發(fā)展開開發(fā)的的戰(zhàn)略略構(gòu)思思，因因此，，延續(xù)續(xù)一貫貫的以以售樓樓部、、條幅幅、輔輔以一一定數(shù)數(shù)量的的單頁頁短信信為主主要宣宣傳模模式；；優(yōu)勢：：營銷成成本小小，難難以實實現(xiàn)高高價位位，快快速戰(zhàn)戰(zhàn)略明明顯；；劣勢：：客群熟熟知范范圍有有限，，難以以實現(xiàn)現(xiàn)較高高價位位，適適合小小體量量一次次性開開發(fā)；；本項目目推廣廣模式式定位位：項目自自身條條件1、期房入入市；；——樹立項項目形形象與與客群群認(rèn)可可（信信任））度；；——宣傳，，樣板板房2、區(qū)位劣劣勢；；——強化產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢性性彌補補（掩掩蓋））劣勢勢；——樣板房房、物物料3、競爭激激烈；；——在眾多多樓盤盤中需需要獨獨特性性且脫脫穎而而出；；——多樣化化推廣廣4、體量過過大；；——長期的的銷售售與開開發(fā)周周期，，必須須保持持市場場口碑碑；——長期戰(zhàn)戰(zhàn)略5、市場趨趨向；；——全國低低迷，，未來來不明明；樹樹立市市場長長期認(rèn)認(rèn)可度度；——二次傳傳播總結(jié)：：本項目目推廣廣要在在康城城模式式基礎(chǔ)礎(chǔ)上有有突破破，需需要增增加活活動推推廣與與各種種軟性性推廣廣模式式，多多樣化化二次次傳播播，做做長期期戰(zhàn)略略準(zhǔn)備備；宣傳推推廣模模式包裝推推廣：售樓樓部，，樣板板間，，看房房車長期戰(zhàn)戰(zhàn)略；；消除除期房房認(rèn)知知隱患患；媒體推推廣：：電視（（軟廣廣告）），飛飛播，，單頁頁，戶戶外，，短信信；活動推推廣：：贈送小小禮品品，地地方活活動推推廣；；電視，，戶外外樹形形象，，單頁頁、短短信定定點營營銷；；加強人人際二二次傳傳播，，提高高項目目口碑碑；樹樹立長長期營營銷理理念；；售樓部部期房入入市，，售樓樓部必必須體體現(xiàn)項項目的的真實實性與與可靠靠性；；沙盤模模式無無比體體現(xiàn)項項目三三期所所有的的社區(qū)區(qū)景觀觀及規(guī)規(guī)?；瘍?yōu)勢勢；樣板房房陽曲縣縣市場場，基基本處處于現(xiàn)現(xiàn)房準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房銷售售市場場，本本項目目屬于于期房房銷售售劣勢勢較為為明顯顯，樣樣板房房設(shè)置置可以以降低低項目目劣勢勢；樣板房房可以以展示示項目目飄窗窗、落落地窗窗以及及戶型型方面面的一一些設(shè)設(shè)計優(yōu)優(yōu)勢，，掩蓋蓋項目目的期期房市市場；；售樓中中心選選址建建議本案主主要推推廣客客群集集中在在縣城城及周周邊區(qū)區(qū)域，，若在在項目周周邊建設(shè)或或者租租賃售售樓部部，宣宣傳推廣的范圍圍受到限限制，項目目售樓樓部設(shè)設(shè)置在在108國道及及縣城城交通通線為為最佳佳位置置；紅色區(qū)區(qū)域代表可可供選選擇的的本案案設(shè)置置售樓樓部區(qū)區(qū)域；；本區(qū)域域售樓樓部交交通便便利且且能夠夠攔截截交通通干線線客群群及縣縣城周周邊出出入客客群；；媒體推推廣戶外攔攔截?道旗?戶外廣廣告牌牌戶外廣廣告，，道旗旗示意意媒體推推廣項目樓樓書內(nèi)容：：項目賣賣點、、項目目動態(tài)態(tài)、人人文生生活方方式、、業(yè)主主生活活信息息、形式：：作為禮禮品免免費分分發(fā)，，放置置于售售樓中中心，，派送送給業(yè)業(yè)主等等。海報、、單頁頁、短短信內(nèi)容：：1、項目目賣點點2、項目目動態(tài)態(tài)3、開發(fā)發(fā)商宣宣傳4、活動動信息息單頁，，樓書書示意意活動推推廣（（二次次傳播播）自駕車車普及及運動動地點：：售樓樓中心心人員：：限購購房享享受（（結(jié)合合促銷銷活動動）內(nèi)容：：免費費贈送送品牌牌電瓶瓶車1輛，為為宣傳傳效果果，建建議統(tǒng)統(tǒng)一噴噴繪項項目標(biāo)標(biāo)志。。贈送電電瓶車車示意意活動推推廣周末或或者節(jié)節(jié)假日日，在在售樓樓中心心或陽陽曲高高規(guī)格格酒店店舉行行冷餐餐會形形式答答謝客客戶，，同時時運用用“老老帶新新”等等活動動或者者贈送送禮品品活動動進行行二次次傳播播。項目開開盤及及冷餐餐會示示意銷售市市場分分析1、市場場競爭爭激烈烈，準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房為主主；2、小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)項項目；；3、與聚聚豐苑苑區(qū)域域直接接性競競爭；；4、客群群分散散，中中低端端客群群較多多；競競爭項項目除除康城城外推推廣較較少；；期房入入市，，低價價位策策略低價位位，產(chǎn)產(chǎn)品特特色產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢，，價格格優(yōu)勢勢規(guī)模化化推廣廣，定定點營營銷銷售策策略高調(diào)宣宣傳，，低價價入市市；口口碑優(yōu)優(yōu)先；；長線線發(fā)展展；賣點分分析一、洋房元元素，，住宅宅價格格；————市場基基準(zhǔn)價價位入入市，，銷售售主推推閣樓樓、花花園；；二、獨有景景觀，，獨特特風(fēng)格格；————差異化化賣點點簡歐歐風(fēng)格格，坡坡地景景觀及及其小小品；；三、新式設(shè)設(shè)計，，優(yōu)勢勢戶型