房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理講義

房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理主講人：李舟房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動固定權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售成本運(yùn)營費(fèi)用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)1、對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)超過2個百分點(diǎn)；2、對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?、對政府財政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。4、對提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。二、不規(guī)范的行業(yè)1、作為一個較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低；2、行業(yè)布局尚未完全形成；3、行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差；4、高增長和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè)1、經(jīng)營體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個獨(dú)特的運(yùn)營鏈條，這個運(yùn)營鏈條的顯著特點(diǎn)是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營體系的所有特點(diǎn)。2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。3、經(jīng)營收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項(xiàng)審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)施工管理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)一、以項(xiàng)目為核心二、獨(dú)特的成本科目——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓（轉(zhuǎn)讓）金；配套費(fèi)、契稅等稅費(fèi)；拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用?！捌诠こ藤M(fèi)項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用——建安工程費(fèi)建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）；裝飾——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！才涮自O(shè)施費(fèi)會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等——開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)三、獨(dú)特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨(dú)特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅土地增增值稅稅土地增增值稅稅關(guān)鍵鍵點(diǎn)在在于增增值額額的計計算。。增值額額＝收收入－－扣除除項(xiàng)目目扣除項(xiàng)目開發(fā)成成本開發(fā)費(fèi)費(fèi)用土地費(fèi)費(fèi)用稅金加計扣扣除開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)前期工工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)建安工工程費(fèi)費(fèi)期間費(fèi)費(fèi)用利息房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)管理理特點(diǎn)點(diǎn)所得稅稅所得稅稅的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)在于于應(yīng)納納稅所所得額額的計計算。。應(yīng)納稅稅所得得額＝＝收入入－扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目計稅成成本期間費(fèi)費(fèi)用稅金開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)前期工工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)建安工工程費(fèi)費(fèi)土地及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)管理理特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)管理理特點(diǎn)點(diǎn)五、獨(dú)特的的資金體系系與財務(wù)杠杠桿1、現(xiàn)金流流的不平衡衡2、高財務(wù)務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)管理理特點(diǎn)六、納稅管管理的難度度與潛力共共存1、經(jīng)營收收入透明2、嚴(yán)酷的的監(jiān)管形勢勢和稅收形形勢3、無處不不在的涉稅稅風(fēng)險4、超重的的稅負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)房地產(chǎn)財稅稅管理潛力力何在？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)納稅戰(zhàn)略略思維框架架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險不同的取得土土地方式?jīng)Q定定了房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營的兩大關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：一是是主體問題，，也就是運(yùn)作作平臺問題，，運(yùn)作平臺是是利益平臺，，也是涉稅平平臺和風(fēng)險平平臺；二是土土地交易本質(zhì)質(zhì)問題，土地地交易本質(zhì)決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同同土地提供方方的利益分割割和涉稅糾紛紛。購買土地收購?fù)恋爻钟杏蟹胶献鏖_發(fā)模式式（合作建房））城中村改造買賣樓花代建轉(zhuǎn)讓土地Text劃撥土地出讓土地房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險一、購買土地地模式1、國家土地地使用權(quán)出讓（土地交易一一級市場）（1）招標(biāo)、、拍賣、掛牌牌三種方式。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)需繳納納土地出讓金金、契稅、印印花稅（3）會計處處理：（4）憑證后后附：國有土土地使用權(quán)出出讓協(xié)議、出出讓金繳納收收據(jù)、付款憑憑證、契稅繳繳納依據(jù)、印印花稅繳納依依據(jù)等。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)從開發(fā)區(qū)以以每畝100萬元取得出出讓綜合用地地100畝，，出讓金共計計1億元，依依據(jù)當(dāng)?shù)卣卟?，三個月后后開發(fā)區(qū)返還還地款2000萬元，但但財政收據(jù)為為1億元，請請問土地成本本為多少？土地獲取階段段財稅處理一、購買土地地模式2、企業(yè)之間間土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特特殊要求——年限延續(xù)續(xù)，使用性質(zhì)質(zhì)延續(xù)——原土地使使用權(quán)出讓合合同規(guī)定的權(quán)權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》第三十九條以以出讓方式式取得土地使使用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時時，應(yīng)當(dāng)符合合下列條件（一）按照出出讓合同約定定已經(jīng)支付全全部土地使用用權(quán)出讓金，，并取得土地地使用權(quán)證書書；（二）按照出出讓合同約定定進(jìn)行投資開開發(fā)，屬于房房屋建設(shè)工程程的，完成開開發(fā)投資總額額的百分之二二十五以上，，屬于成片開開發(fā)土地的，，形成工業(yè)用用地或者其他他建設(shè)用地條條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時時房屋已經(jīng)建建成的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)持有房屋屋所有權(quán)證書書?！冻擎?zhèn)國有土土地使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例》（2）交易雙雙方涉及稅費(fèi)費(fèi)出讓方：土地地增值稅、營營業(yè)稅、所得得稅（3）會計處處理（4）憑證附附件營業(yè)稅發(fā)票、、契稅單據(jù)、、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、、付款手續(xù)土地獲取階段段財稅處理一、購買土地地模式3、購買土地地模式涉稅風(fēng)風(fēng)險營業(yè)稅差額征征稅風(fēng)險土地增值稅加加計扣除風(fēng)險險契稅征稅風(fēng)險險土地使用稅征征稅風(fēng)險拆遷補(bǔ)償涉稅稅風(fēng)險土地獲取階段段財稅處理一、購買土地地模式3、購買土地地模式涉稅風(fēng)風(fēng)險（1）營業(yè)稅稅差額征稅風(fēng)風(fēng)險《財政部國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于營業(yè)稅若若干政策問題題的通知》（（財稅[2003]16號）文件規(guī)規(guī)定，單位和和個人銷售或或轉(zhuǎn)讓其購置置的不動產(chǎn)或或受讓的土地地使用權(quán)，以以全部收入減減去不動產(chǎn)或或土地使用權(quán)權(quán)的購置或受受讓原價后的的余額為營業(yè)業(yè)額。風(fēng)險之之一：：什么么樣的的土地地允許許差額額征收收案例甲房地地產(chǎn)公公司從從政府府手中中以出出讓形形式取取得一一塊土土地，，繳納納出讓讓金后后自行行開發(fā)發(fā)至七七通一一平后后，又又將土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給房地地產(chǎn)公公司乙乙進(jìn)行行開發(fā)發(fā)。請請問營營業(yè)稅稅是否否可以以差額額征收收？國家稅稅務(wù)總總局態(tài)態(tài)度；；重慶慶、廣廣東、、海南南、大大連政政策土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（1））營營業(yè)業(yè)稅稅差差額額征征稅稅風(fēng)風(fēng)險險風(fēng)險險之之二二：：在在建建工工程程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓能能否否享享受受差差額額征征收收？？案例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司通通過過產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)交交易易所所項(xiàng)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓信信息息平平臺臺購購買買了了其其他他公公司司一一項(xiàng)項(xiàng)已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入施施工工階階段段的的在在建建工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目，，該該公公司司繼繼續(xù)續(xù)建建設(shè)設(shè)完完工工后后對對外外銷銷售售,營營業(yè)業(yè)稅稅計計稅稅營營業(yè)業(yè)額額是是否否應(yīng)應(yīng)等等于于銷銷售售收收入入減減我我公公司司購購買買的的在在建建工工程程原原價價?國家稅務(wù)總總局態(tài)度；；青島、吉吉林政策土地獲取階階段財稅處處理某公司通過過產(chǎn)權(quán)交易易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓信息平平臺購買了了其他公司司一項(xiàng)在建建工程項(xiàng)目目，該公司司繼續(xù)建設(shè)設(shè)完工后對對外銷售,營業(yè)額是是否應(yīng)等于于銷售收入入減我公司司購買的在在建工程原原價?國稅總局答答復(fù)：根據(jù)據(jù)《財政部部、國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于營業(yè)稅稅若干政策策問題的通通知》（財財稅[2003]16號）規(guī)規(guī)定：二、關(guān)于適適用稅目問問題（七）單單位和個人人轉(zhuǎn)讓在建建項(xiàng)目時，，不管是否否辦理立項(xiàng)項(xiàng)人和土地地使用人的的更名手續(xù)續(xù)，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓不動動產(chǎn)所有權(quán)權(quán)或土地使使用權(quán)的行行為。對于于轉(zhuǎn)讓在建建項(xiàng)目行為為應(yīng)按以下下辦法征收收營業(yè)稅：：1.轉(zhuǎn)讓已已完成土地地前期開發(fā)發(fā)或正在進(jìn)進(jìn)行土地前前期開發(fā)，，但尚未進(jìn)進(jìn)入施工階階段的在建建項(xiàng)目，按按“轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)””稅目中““轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)””項(xiàng)目征收收營業(yè)稅。。2.轉(zhuǎn)讓已已進(jìn)入建筑筑物施工階階段的在建建項(xiàng)目，按按“銷售不不動產(chǎn)”稅稅目征收營營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是是指立項(xiàng)建建設(shè)但尚未未完工的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目或其它建建設(shè)項(xiàng)目。。三、關(guān)于營營業(yè)額問題題（二十）單單位和個人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其購置置的不動產(chǎn)產(chǎn)或受讓的的土地使用用權(quán)，以全全部收入減減去不動產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)的購購置或受讓讓原價后的的余額為營營業(yè)額。單位和個人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵債所所得的不動動產(chǎn)、土地地使用權(quán)的的，以全部部收入減去去抵債時該該項(xiàng)不動產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)作價價后的余額額為營業(yè)額額?！备鶕?jù)上述規(guī)規(guī)定，貴公公司轉(zhuǎn)讓其其購置的在在建工程建建成后銷售售不動產(chǎn)，，可以全部部收入減去去在建工程程的購置原原價后的余余額為營業(yè)業(yè)額，計繳繳營業(yè)稅。。土地獲取階階段財稅處處理一、購買土土地模式3、購買土土地模式涉涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)業(yè)稅差額征征稅風(fēng)險風(fēng)險之三：：上一環(huán)節(jié)節(jié)未征稅是是否能夠差差額征收？？案例我公司兩年年前通過法法院執(zhí)行取取得債務(wù)公公司用于抵抵債的一棟棟房產(chǎn)，但但由于債務(wù)務(wù)公司未開開具營業(yè)稅稅發(fā)票，我我公司當(dāng)時時以法院相相關(guān)判決與與法律文書書入賬，現(xiàn)現(xiàn)擬將該房房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，，請問能否否享受營業(yè)業(yè)稅差額征征稅？土地獲取階階段財稅處處理《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于營業(yè)稅若若干政策問問題的批復(fù)復(fù)》（國稅稅函〔2005〕83號）文文件中規(guī)定定：“單位位和個人銷銷售或轉(zhuǎn)讓讓其購置的的不動產(chǎn)或或受讓的土土地使用權(quán)權(quán)，無論該該不動產(chǎn)或或土地使用用權(quán)上一環(huán)環(huán)節(jié)是否已已繳納營業(yè)業(yè)稅，均應(yīng)應(yīng)按照財稅稅〔2003〕16號文件第第三條第二二十項(xiàng)的有有關(guān)規(guī)定，，以全部收收入減去該該不動產(chǎn)或或土地使用用權(quán)的購置置或受讓原原價后的余余額為計稅稅營業(yè)額””。2011年年年初頒布布的《國家家稅務(wù)總局局關(guān)于公布布全文失效效廢止、部部分條款失失效廢止的的稅收規(guī)范范性文件目目錄的公告告》（國家家稅務(wù)總局局公告2011年第第2號）文文件中已將將國稅函〔〔2005〕83號號列入失效效文件目錄錄。土地獲取階階段財稅處處理一、購買土土地模式3、購買土土地模式涉涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)業(yè)稅差額征征稅風(fēng)險風(fēng)險之四：：投資取得得的房產(chǎn)再再轉(zhuǎn)讓是否否可以差額額征稅？案例我公司2008年接接受股東以以不動產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行增資，，不動產(chǎn)評評估價值1000萬萬，以評估估報告入賬賬，現(xiàn)準(zhǔn)備備將其以1500萬萬元轉(zhuǎn)讓，，請問是否否可以營業(yè)業(yè)稅差額征征收？土地獲取階階段財稅處處理一、購買土土地模式3、購買土土地模式涉涉稅風(fēng)險（1）營業(yè)業(yè)稅差額征征稅風(fēng)險風(fēng)險之五：：營業(yè)稅差差額征收的的扣除項(xiàng)目目問題案例我公司于2009年年購買寫字字間2000平方米米，總價為為3000萬元，契契稅3%為為90萬元元，各項(xiàng)交交易費(fèi)用共共40萬元元，請問再再次轉(zhuǎn)讓時時營業(yè)稅差差額征收的的扣除項(xiàng)目目應(yīng)該包括括哪些？土地獲取階階段財稅處處理新疆維吾爾爾族自治區(qū)區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)計征營營業(yè)稅營業(yè)業(yè)額確認(rèn)問問題的批復(fù)復(fù)新新地地稅函（2008））300號號烏魯木齊市市地方稅務(wù)務(wù)局：你局局《關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)計征征營業(yè)稅是是否扣除土土地出讓金金等其他費(fèi)費(fèi)用的請示示》（烏地地稅發(fā)［2008］］117號號）收悉。。根據(jù)財政政部、國家家稅務(wù)總局局財稅［2003］］16號文文件關(guān)于““單位和個個人銷售或或轉(zhuǎn)讓其購購置的不動動產(chǎn)或受讓讓的土地使使用權(quán)，以以全部收入入減去不動動產(chǎn)或土地地使用權(quán)的的購置或受受讓原價后后的余額為為營業(yè)額””的規(guī)定，，經(jīng)研究并并請示國家家稅務(wù)總局局，區(qū)局意意見：單位位和個人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其受讓讓的土地使使用權(quán)，以以全部收入入減去受讓讓土地使用用權(quán)所支付付的出讓金金或轉(zhuǎn)讓金金的余額為為營業(yè)額計計征營業(yè)稅稅，對其受受讓土地使使用權(quán)時繳繳納的契稅稅等相關(guān)稅稅費(fèi)不得扣扣除?！蓖恋孬@取階階段財稅處處理一、購買土土地模式3、購買土土地模式涉涉稅風(fēng)險（2）轉(zhuǎn)讓讓方土地增增值稅加計計扣除風(fēng)險險案例我公司從政政府取得一一塊生地，，由于特殊殊原因未進(jìn)進(jìn)行任何開開發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓給另一家家公司，請請問在計算算土地增值值稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目時能否否進(jìn)行加計計扣除？《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于印發(fā)《土土地增值稅稅宣傳提綱綱》的通知知》（國稅稅函發(fā)[1995]110號號）文件：：（一）對取取得土地或或房地產(chǎn)使使用權(quán)后，，未進(jìn)行開開發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓的，計算算其增值額額時，只允允許扣除取取得土地使使用權(quán)時支支付的地價價款、交納納的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用，以及及在轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)繳納的的稅金。這這樣規(guī)定，，其目的主主要是抑制制“炒”買買“炒”賣賣地皮的行行為。（二）對取得得土地使用權(quán)權(quán)后投入資金金，將生地變變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓讓的，計算其其增值額時，，允許扣除取取得土地使用用權(quán)時支付的的地價款、交交納的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用，和開發(fā)發(fā)土地所需成成本再加計開開發(fā)成本的20%以及在在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳繳納的稅金。。土地獲取階段段財稅處理一、購買土地地模式3、購買土地地模式涉稅風(fēng)風(fēng)險（3）轉(zhuǎn)讓方方土地增值稅稅加計扣除風(fēng)風(fēng)險案例我公司從一家家房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一一個開發(fā)項(xiàng)目目，主體已接接近完工，由由于資金出現(xiàn)現(xiàn)問題，我公公司在未繼續(xù)續(xù)施工建設(shè)的的情況下就將將該項(xiàng)目再次次轉(zhuǎn)讓，請問問土地增值稅稅清算能否計計算加計扣除除？土地獲取階段段財稅處理一、購買土地地模式3、購買土地地模式涉稅風(fēng)風(fēng)險（4）契稅征征收風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)公司司從乙公司通通過轉(zhuǎn)讓取得得工業(yè)用地50畝，簽署署土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一一份和補(bǔ)償協(xié)協(xié)議一份，約約定土地轉(zhuǎn)讓讓價格為5000萬，補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議為2000萬，，請問甲公司司繳納契稅的的計稅價格為為5000萬萬還是7000萬？《財政政部國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓等有有關(guān)契契稅問問題的的通知知》（（財稅稅（2004））134號號）：：無論論以協(xié)協(xié)議還還是競競價方方式出出讓，，契稅稅計稅稅價格格均應(yīng)應(yīng)包括括土地地出讓讓金、、各類類安置置補(bǔ)償償費(fèi)、、市政政建設(shè)設(shè)配套套費(fèi)在在內(nèi)，，而不不僅僅僅是土土地出出讓金金?！秶壹叶悇?wù)務(wù)總局局關(guān)于于明確確國有有土地地使用用權(quán)出出讓契契稅計計稅依依據(jù)的的批復(fù)復(fù)》（（國稅稅函[2009]603號））文件件中，，要求求必須須以取取得該該土地地使用用權(quán)支支付的的全部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益計算算繳納納契稅稅，且且不得得扣除除前期期土地地開發(fā)發(fā)成本本。土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（4））契稅稅征收收風(fēng)險險案例后來，，甲房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司又將將該土土地用用途從從工業(yè)業(yè)變更更為住住宅用用地，，補(bǔ)繳繳出讓讓金5000萬萬元，，是否否還需需要再再次補(bǔ)補(bǔ)繳契契稅？？《國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于改變變國有有土地地使用用權(quán)出出讓方方式征征收契契稅的的批復(fù)復(fù)》（（國稅稅函（（2008）662號））進(jìn)行行了明明確：：“根根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行契契稅政政策規(guī)規(guī)定，，對納納稅人人因改改變土土地用用途而而簽訂訂土地地使用用權(quán)出出讓合合同變變更協(xié)協(xié)議或或者重重新簽簽訂土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同的，，應(yīng)征征收契契稅。。計稅稅依據(jù)據(jù)為因因改變變土地地用途途應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)繳的的土地地收益益金及及應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)繳政政府的的其他他費(fèi)用用。””案例甲房地地產(chǎn)企企業(yè)根根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)卣嘞嚓P(guān)規(guī)規(guī)定繳繳納了了每個個平方方建筑筑面積積150元元的市市政配配套費(fèi)費(fèi)，稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要要求就就配套套費(fèi)部部分補(bǔ)補(bǔ)充繳繳納契契稅，，請問問是否否合理理？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（5））土地地使用用稅征征收風(fēng)風(fēng)險案例我公司司2010年從從另一一家企企業(yè)取取得國國有土土地一一塊，，轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議議為2010年年5月月8日日簽署署，但但7月月25日才才實(shí)際際拿到到地，，最終終8月月12日才才取得得新的的土地地證，，我們們認(rèn)為為應(yīng)該該按照照取得得土地地證時時間作作為土土地使使用稅稅繳納納起點(diǎn)點(diǎn)，是是否可可以？？《財政政部國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于房房產(chǎn)稅稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅有有關(guān)政政策的的通知知》（（財稅稅〔2006〕〕186號號）規(guī)規(guī)定以以出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式有有償取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的，，應(yīng)由由受讓讓方從從合同同約定定交付付土地地時間間的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅；；合同同未約約定交交付土土地時時間的的，由由受讓讓方從從合同同簽訂訂的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅。。企業(yè)業(yè)征征用用耕耕地地如如何何繳繳納納土土地地使使用用稅稅？？土地地獲獲取取階階段段財財稅稅處處理理一、、購購買買土土地地模模式式3、、購購買買土土地地模模式式涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（6））拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險案例例房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)甲甲從從工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)乙乙通通過過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓取取得得一一塊塊工工業(yè)業(yè)用用地地，，由由于于乙乙企企業(yè)業(yè)土土地地同同土土地地上上的的廠廠房房、、辦辦公公樓樓不不可可分分割割，，雙雙方方直直接接簽簽署署了了不不動動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議，，甲甲企企業(yè)業(yè)支支付付6000萬萬元元（（評評估估報報告告中中土土地地4000萬萬元元，，地地面面建建筑筑物物2000萬萬元元）），，取取得得乙乙企企業(yè)業(yè)廠廠房房、、辦辦公公樓樓連連同同工工業(yè)業(yè)用用地地30畝畝。。土土地地過過戶戶后后，，甲甲企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行了了土土地地用用途途變變更更，，將將工工業(yè)業(yè)用用地地變變?yōu)闉樽∽≌糜玫氐兀?，并并將將土土地地上上的的廠廠房房、、辦辦公公樓樓拆拆除除。。請請問問：：廠廠房房和和辦辦公公樓樓部部分分的的2000萬萬元元能能否否進(jìn)進(jìn)入入土土地地成成本本？？土地獲取取階段財財稅處理理一、購買買土地模模式3、購買買土地模模式涉稅稅風(fēng)險（6）拆拆遷補(bǔ)償償涉稅風(fēng)風(fēng)險案例國有企業(yè)業(yè)甲經(jīng)營營不善，，面臨改改制，拿拿出企業(yè)業(yè)的一塊塊土地（（劃撥性性質(zhì)）尋尋求合作作。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙同甲甲簽署土土地轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議，，愿意向向甲企業(yè)業(yè)支付2000萬元，，用于甲甲企業(yè)改改制和職職工安置置，以換換取這塊塊土地。。由于是是劃撥用用地，實(shí)實(shí)際操作作中先由由政府收收回劃撥撥用地，，再通過過招拍掛掛流程出出讓給房房地產(chǎn)企企業(yè)乙，，由乙繳繳納出讓讓金。那那么，房房地產(chǎn)企企業(yè)支付付給國有有企業(yè)甲甲的2000萬萬元究竟竟是土地地轉(zhuǎn)讓款款還是補(bǔ)補(bǔ)償安置置費(fèi)？甲甲企業(yè)是是否需要要開具發(fā)發(fā)票？土地獲取取階段財財稅處理理一、購買買土地模模式3、購買買土地模模式涉稅稅風(fēng)險（6）拆拆遷補(bǔ)償償涉稅風(fēng)風(fēng)險——拆遷遷補(bǔ)償收收入的營營業(yè)稅問問題《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于土土地使用用者將土土地使用用權(quán)歸還還給土地地所有者者行為營營業(yè)稅問問題的通通知》（（國稅函函〔2008〕〕277號）規(guī)規(guī)定：納稅人將將土地使使用權(quán)歸歸還給土土地所有有者時，，只要出出具縣級級（含））以上地地方人民民政府收收回土地地使用權(quán)權(quán)的正式式文件，，無論支支付征地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的資金金來源是是否為政政府財政政資金，，該行為為均屬于于土地使使用者將將土地使使用權(quán)歸歸還給土土地所有有者的行行為，按按照《國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)〈營業(yè)業(yè)稅稅目目注釋（（試行稿稿）〉的的通知》》（國稅稅發(fā)[1993]149號））規(guī)定，，不征收收營業(yè)稅稅。未將土地地交還國國家怎么么辦？承承包土地地取得補(bǔ)補(bǔ)償怎么么辦？重慶、廣廣東、福福建關(guān)于于舊城改改造中的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償營業(yè)業(yè)稅政策策土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（6））拆遷遷補(bǔ)償償涉稅稅風(fēng)險險———拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償收收入入的的土土地地增增值值稅稅問問題題《土土地地增增值值稅稅條條例例》》第第8條條規(guī)規(guī)定定，，因因國國家家建建設(shè)設(shè)需需要要依依法法征征用用、、收收回回的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)免免征征土土地地增增值值稅稅。?！丁锻镣恋氐卦鲈鲋抵刀惗悤簳盒行袟l條例例實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則》》第第11條條規(guī)規(guī)定定，，因因國國家家建建設(shè)設(shè)需需要要依依法法征征用用、、收收回回的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，是是指指因因城城市市實(shí)實(shí)施施規(guī)規(guī)劃劃、、國國家家建建設(shè)設(shè)的的需需要要而而被被政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)征征用用的的房房產(chǎn)產(chǎn)或或收收回回的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。財政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局剛剛剛剛下下發(fā)發(fā)的的《《關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅若若干干問問題題的的通通知知》》（（財財稅稅[2006]21號號））對對實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則的的第第11條條作作了了進(jìn)進(jìn)一一步步的的解解釋釋，，文文件件規(guī)規(guī)定定，，因因““城城市市實(shí)實(shí)施施規(guī)規(guī)劃劃””而而搬搬遷遷，，是是指指因因舊舊城城改改造造或或因因企企業(yè)業(yè)污污染染、、擾擾民民（（指指產(chǎn)產(chǎn)生生過過量量廢廢氣氣、、廢廢水水、、廢廢渣渣和和噪噪音音，，使使城城市市居居民民生生活活受受到到一一定定危危害害）），，而而由由政政府府或或政政府府有有關(guān)關(guān)主主管管部部門門根根據(jù)據(jù)已已審審批批通通過過的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃確確定定進(jìn)進(jìn)行行搬搬遷遷的的情情況況；；因因““國國家家建建設(shè)設(shè)的的需需要要””而而搬搬遷遷，，是是指指因因?qū)崒?shí)施施國國務(wù)務(wù)院院、、省省級級人人民民政政府府、、國國務(wù)務(wù)院院有有關(guān)關(guān)部部委委批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目而而進(jìn)進(jìn)行行搬搬遷遷的的情情況況。。土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（6））拆遷遷補(bǔ)償償涉稅稅風(fēng)險險——拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償收收入的的所得得稅問問題《國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于企業(yè)業(yè)政策策性搬搬遷或或處置置收入入有關(guān)關(guān)企業(yè)業(yè)所得得稅處處理問問題的的通知知》（（國稅稅函[2009]118號））文件件關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之一一：政政策性性搬遷遷關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之二二：五五年關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之三三：重重置資資產(chǎn)折折舊與與攤銷銷政策性搬遷收入非政策性搬遷收入異地重建，重置資產(chǎn)免征所得稅繳納所得稅未重建或重置繳納所得稅繳納所得稅土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（6））拆遷遷補(bǔ)償償涉稅稅風(fēng)險險——拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償收收入的的個人人所得得稅問問題《財政政部國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于城城鎮(zhèn)房房屋拆拆遷有有關(guān)稅稅收政政策的的通知知》（（財稅稅[2005]45號））文件件明確確規(guī)定定：對被拆拆遷人人按照照國家家有關(guān)關(guān)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋屋拆遷遷管理理辦法法規(guī)定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)取取得的的拆遷遷補(bǔ)償償款，，免征征個人人所得得稅。。而且，，對拆拆遷居居民因因拆遷遷重新新購置置住房房的，，對購購房成成交價價格中中相當(dāng)當(dāng)于拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款款的部部分免免征契契稅，，成交交價格格超過過拆遷遷補(bǔ)償償款的的，對對超過過部分分征收收契稅稅。土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購購買土土地模模式涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（6））拆遷遷補(bǔ)償償涉稅稅風(fēng)險險——拆拆一還還一涉涉稅處處理問問題案例房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲用用開發(fā)發(fā)的商商品房房對土土地上上的原原住戶戶進(jìn)行行安置置，共共20戶，，每戶戶按照照90平方方進(jìn)行行安置置；同同時對對原土土地的的商戶戶也進(jìn)進(jìn)行安安置，，由于于本項(xiàng)項(xiàng)目無無合適適商鋪鋪，甲甲企業(yè)業(yè)同原原10戶商商戶商商議決決定用用另一一項(xiàng)目目的商商鋪進(jìn)進(jìn)行安安置，，每戶戶安置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為40平平方。。請問問，這這兩部部分安安置如如何進(jìn)進(jìn)行稅稅務(wù)處處理？？該安置部分分是否需要要視同銷售售？？土地獲取階階段財稅處處理——拆一還還一涉稅處處理問題視同銷售的的營業(yè)稅問問題《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于個人銷售售拆遷補(bǔ)償償住房征收收營業(yè)稅問問題的批復(fù)復(fù)》（國稅稅函[2007]768號））文件中作作了明確規(guī)規(guī)定：房地地產(chǎn)開發(fā)公公司對被拆拆遷戶實(shí)行行房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換時，，其實(shí)質(zhì)是是以不動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)為為表現(xiàn)形式式的經(jīng)濟(jì)利利益的交換換。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司將所擁有有的不動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給了被被拆遷戶，，并獲得了了相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益，，根據(jù)現(xiàn)行行營業(yè)稅有有關(guān)規(guī)定，，應(yīng)按“銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目繳繳納營業(yè)稅稅。營業(yè)稅計算算基數(shù)是市市場價格還還是成本價價格？《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于外商投資資企業(yè)從事事城市住宅宅小區(qū)建設(shè)設(shè)征收營業(yè)業(yè)稅問題的的批復(fù)》（（國稅函發(fā)發(fā)[1995]549號）文文件規(guī)定，，以房產(chǎn)補(bǔ)補(bǔ)償給被拆拆遷戶的，，對補(bǔ)償面面積與拆遷遷面積相等等的部分，，按同類住住宅房屋的的成本價核定計征““銷售不動動產(chǎn)”的營營業(yè)稅；對對補(bǔ)償面積積超過拆遷遷面積的部部分，按營營業(yè)稅暫行行條例實(shí)施施細(xì)則第十十五條規(guī)定定，核定營營業(yè)額計征征“銷售不不動產(chǎn)”的的營業(yè)稅。。成本價如何何確認(rèn)？土地獲取階階段財稅處處理——拆一還還一涉稅處處理問題視同銷售的的土地增值值稅問題《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土土地增值稅稅清算管理理有關(guān)問題題的通知》》（國稅發(fā)發(fā)[2006]187號）文文件規(guī)定：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)品用用于職工福福利、獎勵勵、對外投投資、分配配給股東或或投資人、、抵償債務(wù)務(wù)、換取其其他單位和和個人的非非貨幣性資資產(chǎn)等，發(fā)發(fā)生所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)應(yīng)視同銷售售房地產(chǎn)，，其收入入按下列方方法和順序序確認(rèn)：A、按本企企業(yè)在同一一地區(qū)、同同一年度銷銷售的同類類房地產(chǎn)的的平均價格格確定；B、由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場價價格或評估估價值確定定。土地增值稅稅清算中的的拆遷安置置成本如何何確認(rèn)？土地獲取階階段財稅處處理——拆一還還一涉稅處處理問題視同銷售的的土地增值值稅問題《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于土地增值值稅清算有有關(guān)問題的的通知》（（國稅函[2010]220號）文件件，澄清了了拆遷安置置成本確認(rèn)認(rèn)問題。文文件中規(guī)定定了三種情情況：一是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)用建建造的本項(xiàng)項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)安置回遷遷戶的，安安置用房視視同銷售處處理，按《《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土土地增值稅稅清算管理理有關(guān)問題題的通知》》（國稅發(fā)發(fā)[2006]187號）第第三條第（（一）款規(guī)規(guī)定確認(rèn)收收入，同時時將此確認(rèn)認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)支付付給回遷戶戶的補(bǔ)差價價款，計入入拆遷補(bǔ)償償費(fèi)；回遷遷戶支付給給房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的補(bǔ)差價款款，應(yīng)抵減減本項(xiàng)目拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。二是開發(fā)企企業(yè)采取異異地安置，，異地安置置的房屋屬屬于自行開開發(fā)建造的的，房屋價價值按國稅稅發(fā)[2006]187號第第三條第（（一）款的的規(guī)定計算算，計入本本項(xiàng)目的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；異地安安置的房屋屋屬于購入入的，以實(shí)實(shí)際支付的的購房支出出計入拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。。三是貨幣安安置拆遷的的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)憑合法有有效憑據(jù)計計入拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。土地獲取階階段財稅處處理——拆一還還一涉稅處處理問題視同銷售的的所得稅問問題《房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)企業(yè)所所得稅處理理辦法》（（國稅發(fā)〔〔2009〕31號號）文件中中做了匯總總，此處略略。拆一還一匯匯總：營業(yè)稅土地增值稅所得稅拆一還一涉稅處理拆一還一面積內(nèi)按照成本價計算繳納營業(yè)稅開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入拆一還一面積外按照市場價計算繳納營業(yè)稅土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)土地獲取階階段財稅處處理——拆一還還一涉稅處處理問題拆一還一的的補(bǔ)差價問問題案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲在對20戶原住住戶進(jìn)行回回遷安置過過程中，按按照規(guī)定應(yīng)應(yīng)補(bǔ)償每戶戶90平米米房屋，但但實(shí)際房屋屋設(shè)計面積積為98平平方米，因因此，每戶戶住戶按照照市場價格格以每平方方8000元繳納了了補(bǔ)差價款款，請問這這部分款項(xiàng)項(xiàng)是否要確確認(rèn)收入繳繳納各項(xiàng)稅稅收？案例房地產(chǎn)企企業(yè)乙在在回遷安安置中，，由于房房屋位置置、樓層層、朝向向、裝修修、結(jié)構(gòu)構(gòu)的不同同涉及到到同10戶回遷遷戶的互互補(bǔ)差價價，其中中3戶，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙乙需要補(bǔ)補(bǔ)給其差差價款共共計56萬，另另外7戶戶需要向向乙企業(yè)業(yè)繳納差差價款42萬。。請問房房地產(chǎn)企企業(yè)乙如如何就差差價款收收支進(jìn)行行稅務(wù)處處理？土地獲取取階段財財稅處理理二、合作作開發(fā)模模式（合合作建房房）性質(zhì)界定定：一方方出錢，，一方出出地，合合作開發(fā)發(fā)，共享享收益處理方法法：情況況復(fù)雜，，性質(zhì)各各異你需要考考慮的因因素：——是否否設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司？——土地地是否過過戶？——真投投資還是是假投資資？——分享享利潤還還是取得得固定收收益？——取得得現(xiàn)金還還是取得得房子？？不同因素素決定了了合作開開發(fā)的不不同交易易本質(zhì)，，最終決決定了財財稅處理理的巨大大差異。。土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類設(shè)立項(xiàng)目公司雙方相互投資不成立項(xiàng)目公司設(shè)立項(xiàng)目部土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——設(shè)立項(xiàng)目目公司模模式項(xiàng)目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——合作方相相互投資資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——設(shè)立項(xiàng)目目部模式式設(shè)立項(xiàng)目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類雙方投資資性質(zhì)1、雙方方成立新新的項(xiàng)目目公司2、雙方方相互投投資3、雖未未設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司，但共共同投資資設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目部土地使用用權(quán)和不不動產(chǎn)投投資涉稅稅：1、營業(yè)稅稅免征；2、土地增增值稅（房房地產(chǎn)公司司與非房地地產(chǎn)公司））3、所得稅稅土地獲取階階段財稅處處理合作開發(fā)模模式全系分分類出地方賣地地性質(zhì)1、項(xiàng)目公公司模式中中的出地方方假投資2、相互投投資模式中中的出地方方假投資3、項(xiàng)目部部模式中的的固定（比比例）收益益與分房賣地涉稅：：1、營業(yè)稅稅；2、土地增增值稅3、所得稅稅賣地支付對對價到底是是多少？案例：甲乙乙兩公司合合作開發(fā)住住宅，甲方方將原值為為3000萬的土地地評估1億億元投資到到乙公司，，投資協(xié)議議約定將來來乙分得2萬平方商商品房。請請問雙方如如何繳稅。。土地獲取階階段財稅處處理合作開發(fā)模模式全系分分類出錢方借款款性質(zhì)1、項(xiàng)目公公司模式中中的出錢方方假投資取取得固定（（比例）收收益2、相互投投資模式中中的出錢方方假投資取取得固定（（比例）收收益3、項(xiàng)目部部模式中的的出錢方假假投資取得得固定（比比例）收益益借款涉稅：：1、出錢方方：金融業(yè)業(yè)營業(yè)稅；；所得稅2、出地方方：可在限限額內(nèi)稅前前扣除案例：甲乙乙公司合作作開發(fā)住宅宅，甲持有有土地，乙乙公司投資資1億元入入股甲企業(yè)業(yè)，雙方約約定兩年內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目取得得收益后乙乙方取得固固定收益2億元。請請問雙方如如何繳稅？？土地獲取階階段財稅處處理合作開發(fā)模模式全系分分類出錢方買房房性質(zhì)1、項(xiàng)目公公司模式中中的出錢方方假投資取取得房產(chǎn)2、相互投投資模式中中的出錢方方假投資取取得房產(chǎn)3、項(xiàng)目部部模式中的的出錢方假假投資取得得房產(chǎn)買房涉稅：：1、賣房方方：視同銷銷售（營業(yè)業(yè)稅、土地地增值稅、、所得稅））售價多少？？2、賣房方方再次銷售售：營業(yè)稅稅、土地增增值稅、所所得稅成本多少？？案例：甲乙乙合作開發(fā)發(fā)住宅，甲甲方持有土土地，乙方方投資1億億元入股甲甲方，約定定乙公司分分得開發(fā)的的4萬平方方商品房，，請問雙方方如何繳稅稅。土地獲取階階段財稅處處理三、收購?fù)镣恋爻钟蟹椒侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)通過重組組直接將土土地持有方方收購，如如被收購單單位為非房房地產(chǎn)公司司，還需在在土地持有有方公司基基礎(chǔ)上進(jìn)行行改制，變變更為房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲以1億億元收購房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙100%股權(quán)，，繼續(xù)開發(fā)發(fā)乙所持有有的200畝開發(fā)用用地，乙公公司原賬面面土地成本本為6000萬元，，請問收購購后土地成成本可否按按照1億元元人民幣重重新入賬？？假設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)實(shí)際凈資產(chǎn)產(chǎn)為5000萬元，，股東為張張三、李四四兩名自然然人，乙公公司原始注注冊資本為為5000萬元，請請問乙公司司原股東是是否需要繳繳納個人所所得稅？土地獲取階階段財稅處處理三、收購?fù)镣恋爻钟蟹椒侥Ｊ嚼娣治觯海翰淮嬖谕恋氐厥褂脵?quán)變變更，不需需繳納因土土地轉(zhuǎn)讓帶帶來的營業(yè)業(yè)稅、土地地增值稅和和所得稅。。風(fēng)險分析：：1、原公司司遺留問題題可能影響響新項(xiàng)目開開發(fā)；2、原公司司改制變更更為房地產(chǎn)產(chǎn)公司需要要時間和成成本，資質(zhì)質(zhì)也可能受受到限制。。3、原土地地計稅成本本可能較低低，不利于于后期稅收收規(guī)劃。4、、現(xiàn)現(xiàn)金金收收購購股股權(quán)權(quán)的的涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險問問題題5、、個個人人所所得得稅稅風(fēng)風(fēng)險險收購購企企業(yè)業(yè)還還是是收收購購?fù)镣恋氐兀?？收購購對對方方企企業(yè)業(yè)，，對對方方不不交交接接財財務(wù)務(wù)怎怎么么辦辦？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)土土地地獲獲取取與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險四、舊舊城改改造（（城中中村改改造、、棚戶戶區(qū)改改造））1、什什么是是城中中村改改造與與棚戶戶區(qū)改改造？？2、城城中村村改造造與棚棚戶區(qū)區(qū)改造造的本本質(zhì)是是什么么？3、城城中村村改造造與棚棚戶區(qū)區(qū)改造造的稅稅收風(fēng)風(fēng)險———拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償房房屋是是否視視同銷銷售案例：：甲房地地產(chǎn)企企業(yè)承承擔(dān)政政府的的城中中村改改造項(xiàng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目目總用用地300畝，，安置置面積積20萬平平方，，開發(fā)發(fā)面積積40萬平平方。。項(xiàng)目目完工工，甲甲公司司將安安置部部分通通過城城改辦辦分給給村民民，稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)認(rèn)認(rèn)為甲甲企業(yè)業(yè)安置置房部部分為為視同同銷售售，應(yīng)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入入繳納納營業(yè)業(yè)稅、、土地地增值值稅和和所得得稅。。請問問是否否合理理？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地地獲取取與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險四、舊舊城改改造（（城中中村改改造、、棚戶戶區(qū)改改造））4、城城中村村改造造與棚棚戶區(qū)區(qū)改造造的稅稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策關(guān)于推推進(jìn)城城市和和國有有工礦礦棚戶戶區(qū)改改造工工作的的指導(dǎo)導(dǎo)意見見建保[2009]295號關(guān)于城城市和和國有有工礦礦棚戶戶區(qū)改改造項(xiàng)項(xiàng)目有有關(guān)稅稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策的的通知知財稅[2010]42號號房地產(chǎn)公司80畝地村民20畝地項(xiàng)目主體拆遷補(bǔ)償計入土地成本房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地地獲取取與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險五、代建建代建工程程是指開開發(fā)企業(yè)業(yè)接受委委托單位位的委托托，代為為開發(fā)的的各種工工程，包包括土地地、房屋屋、市政政工程等等。案例甲單位委委托乙房房地產(chǎn)公公司建設(shè)設(shè)其職工工住宅樓樓，總價價款2個個億，由由乙公司司負(fù)責(zé)拿拿地，規(guī)規(guī)劃，建建設(shè)，甲甲公司按按照約定定進(jìn)程支支付款項(xiàng)項(xiàng)，請問問乙公司司是否為為代建？？丙公司從從政府手手中以出出讓形式式取得一一塊土地地，委托托丁房地地產(chǎn)公司司進(jìn)行代代建，約約定資金金由丙公公司提供供，開發(fā)發(fā)完成后后丙公司司向丁公公司支付付項(xiàng)目總總投入5%代建建管理費(fèi)費(fèi)。請問問丁公司司是否為為代建？？房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與涉稅風(fēng)風(fēng)險五、代建建《遼寧省省地方稅稅務(wù)局關(guān)關(guān)于對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)代建房房收入征征收營業(yè)業(yè)稅問題題的批復(fù)復(fù)》（遼遼地稅流流[2000]291號）文文件規(guī)定定：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)受托承承辦國家家機(jī)關(guān)、、企事業(yè)業(yè)等單位位(以下下簡稱委委托建房房單位)的房屋屋建設(shè)，，應(yīng)由委委托建房房單位提提供自有有土地使使用權(quán)證證書或由由其以自自己名義義辦理土土地征用用手續(xù)，，并取得得有關(guān)部部門的建建設(shè)項(xiàng)目目批準(zhǔn)手手續(xù)和基基建計劃劃；房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不墊付資資金；建筑施工企業(yè)業(yè)將建筑業(yè)發(fā)發(fā)票開具給委委托建房單位位(由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將該發(fā)票轉(zhuǎn)交交給委托建房房單位)；房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與委托建建房單位實(shí)行行全額結(jié)算，，并另外向委委托建房單位位收取代建手手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險五、代建乙方（房地產(chǎn)公司）不墊資乙方（房地產(chǎn)公司）墊資甲方取得土地，甲方立項(xiàng)項(xiàng)目為甲方所有，乙方無需視同銷售。乙方僅提供管理服務(wù)，收取管理費(fèi)用，按照“服務(wù)業(yè)”繳納5%營業(yè)稅；無需繳納土地增值稅；正常繳納所得稅。項(xiàng)目為甲方所有，乙方無需視同銷售。乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務(wù)，收入分割為利息收入和服務(wù)收入，均按照5%繳納營業(yè)稅。無需繳納土地增值稅。乙方取得土地，乙方立項(xiàng)乙方項(xiàng)目，同甲方合作開發(fā)。甲方墊付的資金界定為不動產(chǎn)銷售款。乙方正常開發(fā)，定向銷售給甲方。房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險五、代建案例3：甲房地產(chǎn)公司司接受政府市市政部門委托托建設(shè)一個廣廣場，甲公司司取得劃撥土土地，開始立立項(xiàng)、建設(shè)，，約定建設(shè)完完畢后以2億億元回購。請問甲公司如如何進(jìn)行財務(wù)務(wù)和稅務(wù)處理理？關(guān)鍵一：這是是什么性質(zhì)的的合作？BT(即“建建設(shè)-移交””)投融資建建設(shè)模式(以以下簡稱BT模式)是國國際上比較成成熟和通行的的一種投融資資建設(shè)方式，，近年來在國國內(nèi)很多城市市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目中得到了了廣泛應(yīng)用。。實(shí)行BT模模式的政府投投資項(xiàng)目，一一般由各級地地方政府授權(quán)權(quán)確定項(xiàng)目業(yè)業(yè)主，由項(xiàng)目目業(yè)主通過招招標(biāo)方式選擇擇投融資人(以下簡稱融融資人)，融融資人負(fù)責(zé)建建設(shè)資金的籌籌集和項(xiàng)目建建設(shè)，并在項(xiàng)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格后立立即移交給項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主，由由項(xiàng)目業(yè)主按按合同約定分分次支付回購購價款。因此此，BT是通通過融資進(jìn)行行項(xiàng)目建設(shè)的的一種融投資資方式。房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險五、代建關(guān)鍵二：如何何進(jìn)行涉稅處處理？營業(yè)稅？（建建筑業(yè)/不動動產(chǎn)銷售/金金融業(yè)）土土地增值稅稅？重慶市地方稅稅務(wù)局關(guān)于建建筑業(yè)營業(yè)稅稅有關(guān)政策問問題的通知渝地稅發(fā)[2008]195號對BT模式的的營業(yè)稅征收收管理，明確確為：(一)無論其其是否具備建建筑總承包資資質(zhì)，對融資資人應(yīng)認(rèn)定為為建筑業(yè)總承承包方，按建建筑業(yè)稅目征征收營業(yè)稅。。(二)融資方方取得的回購購價款，包括括工程建設(shè)費(fèi)費(fèi)用、融資費(fèi)費(fèi)用、管理費(fèi)費(fèi)用和合理回回報等收入，，應(yīng)全額交納納建筑業(yè)營業(yè)業(yè)稅，并全額額開具建安發(fā)發(fā)票。(三)融資人人的納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時間為為按BT模式式合同規(guī)定的的分次付款時時間，合同未未明確付款日日期的,其納納稅義務(wù)發(fā)生生時間為總承承包方收訖營營業(yè)收入款項(xiàng)項(xiàng)或者取得索索取營業(yè)收入入款項(xiàng)憑據(jù)的的當(dāng)天。分包包方納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時間為為分包方收訖訖營業(yè)收入款款項(xiàng)或者取得得索取營業(yè)收收入款項(xiàng)憑據(jù)據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險五、代建江西省地方稅稅務(wù)局關(guān)于BT方式建設(shè)設(shè)項(xiàng)目有關(guān)稅稅收政策問題題的公告BT（BuildTransfer）即建設(shè)設(shè)-移交，是是專屬于政府府的基礎(chǔ)設(shè)施施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)領(lǐng)域中采用的的一種投資建建設(shè)模式，這這種項(xiàng)目投融融資方式是國國際上的一種種通行做法。。近年來，為為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展需要，各各級政府廣泛泛采取BT項(xiàng)項(xiàng)目投融資方方式建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)工程，解決決工程建設(shè)過過程中資金不不足的問題。。經(jīng)研究，對對采取BT投投融資方式進(jìn)進(jìn)行工程項(xiàng)目目建設(shè)，按BT方式操作作并簽定BT項(xiàng)目合同的的，其營業(yè)稅稅的征收管理理政策明確如如下：一、以投融資資人的名義立立項(xiàng)建設(shè)，工工程完工交付付業(yè)主的，對對投融資人應(yīng)應(yīng)按照“銷售售不動產(chǎn)”稅稅目征收營業(yè)業(yè)稅，其計稅稅營業(yè)額為取取得的全部回回購價款（包包括工程建設(shè)設(shè)費(fèi)用、融資資費(fèi)用、管理理費(fèi)用和合理理回報等收入入）。二、以項(xiàng)目目業(yè)主的名名義立項(xiàng)建建設(shè)，對投投融資人無無論其是否否具備建筑筑總承包資資質(zhì)，均應(yīng)應(yīng)認(rèn)定為建建筑工程的的總承包人人，按“建建筑業(yè)”稅稅目的現(xiàn)行行規(guī)定征收收營業(yè)稅；；同時項(xiàng)目目業(yè)主委托托投融資人人建設(shè)的行行為屬于委委托代建行行為，對投投融資人應(yīng)應(yīng)按照“服服務(wù)業(yè)-代代理業(yè)”稅稅目征收營營業(yè)稅，其其計稅營業(yè)業(yè)額為取得得的全部回回購價款（（包括工程程建設(shè)費(fèi)用用、融資費(fèi)費(fèi)用、管理理費(fèi)用和合合理回報等等收入）扣扣除代建工工程成本后后的余額。。三、按BT方式建設(shè)設(shè)的項(xiàng)目，，其工程建建設(shè)中的建建筑業(yè)營業(yè)業(yè)稅按現(xiàn)行行政策規(guī)定定執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險五、代建關(guān)鍵三：如如何進(jìn)行財財務(wù)處理？？BT(即““建設(shè)-移移交”)投投融資建設(shè)設(shè)模式(以以下簡稱BT模式)是國際上上比較成熟熟和通行的的一種投融資建設(shè)設(shè)方式。那么，如何何進(jìn)行財務(wù)務(wù)處理呢？？企業(yè)會計準(zhǔn)準(zhǔn)則解釋第第5號三、企業(yè)采采用建設(shè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式（（BT）參參與公共基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)業(yè)務(wù)，，應(yīng)當(dāng)如何何處理？六、買賣樓樓花房地產(chǎn)公司司在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目過程中中，常常會會因資金等等原因無法法正常開發(fā)發(fā)，需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或或?qū)で蠛献髯?。常常采采取樓花的的形式來進(jìn)進(jìn)行合作。。案例一：以以項(xiàng)目的局局部作為樓樓花房地產(chǎn)公司司甲住宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目A區(qū)項(xiàng)目B區(qū)項(xiàng)目C區(qū)房地產(chǎn)公司司乙房地產(chǎn)公司司丙房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險六、買賣樓樓花案例房地產(chǎn)公司司甲取得一一塊開發(fā)用用地，建設(shè)設(shè)住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目，共共計20萬萬平方，六六棟高層住住宅樓，由由于資金困困難，甲公公司將其中中三棟樓約約10萬平平方米作為為樓花出售售給乙公司司，每平方方價格2000元人人民幣。乙乙公司支付付樓花款2億元后進(jìn)進(jìn)駐項(xiàng)目，，開工建設(shè)設(shè)。最終乙乙公司花費(fèi)費(fèi)建設(shè)費(fèi)用用、期間費(fèi)費(fèi)用等共計計3億元。。該部分最最終實(shí)現(xiàn)銷銷售收入8億元人民民幣。請問：雙方方有什么風(fēng)風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險六、買賣樓樓花案例二：以以整個項(xiàng)目目作為樓花花甲房地產(chǎn)公公司將一個個小項(xiàng)目交交給乙房地地產(chǎn)公司運(yùn)運(yùn)作，約定定乙支付給給甲公司1億元人民民幣，在甲甲公司平臺臺上運(yùn)作，，但所有稅稅負(fù)由乙公公司承擔(dān)。。請問：問題一：乙乙公司的錢錢怎么進(jìn)來來？問題二：甲甲公司要賺賺的錢怎么么拿走？問題三：乙乙公司同建建安企業(yè)如如何合作？？問題四：甲甲公司同建建安企業(yè)如如何合作？？問題五？乙乙公司賺的的錢怎么拿拿走？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)公司司甲樓花出售方方房地產(chǎn)公司司乙樓花接手方方我們的觀點(diǎn)點(diǎn)：1、土地取取得是房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)生存命命脈，實(shí)踐踐中有六種種常見的取取得土地方方式；2、每種取取得土地方方式所預(yù)示示的開發(fā)主主體和土地地交易均有有較大差異異，開發(fā)企企業(yè)必須理理清這些不不同方式之之間的差異異；3、在認(rèn)清清每種取得得土地方式式本質(zhì)的基基礎(chǔ)上，必必須預(yù)先從從合作架構(gòu)構(gòu)、合同、、財務(wù)處理理、稅務(wù)處處理等方面面進(jìn)行準(zhǔn)備備，以避免免給企業(yè)帶帶來巨大風(fēng)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)險險分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資資方向分析析新項(xiàng)目投資資、產(chǎn)業(yè)鏈鏈投資與其其他行業(yè)投投資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)新項(xiàng)目一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)戰(zhàn)略與資產(chǎn)產(chǎn)重組廣義的投資資常常和資資產(chǎn)重組聯(lián)聯(lián)系在一起起，并通過過種種重組組的方式實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)投投資的目的的。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險1、債務(wù)重重組（1）債務(wù)務(wù)重組本質(zhì)質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收收、其他應(yīng)應(yīng)收）換現(xiàn)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等某企業(yè)“債債權(quán)換土地地”案例（2）三個個風(fēng)險點(diǎn)——視同銷銷售——公允價價值——重組收收入與重組組損失（3）稅收收優(yōu)惠重重組應(yīng)納稅稅所得額占占全年應(yīng)納納稅所得額額50%以以上，可在在5個納稅稅年度平均均分配。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險2、股權(quán)收收購（1）股權(quán)權(quán)收購本質(zhì)質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等換取取對方股權(quán)權(quán)（2）三個個風(fēng)險點(diǎn)視同銷售、、公允價值值、重組收收入與重組組損失（3）稅收收優(yōu)惠股股權(quán)置換中中，收購股權(quán)不不低于75%；股權(quán)權(quán)支付不低低于85%。（4）個人股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳繳納個人所所得稅？國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得征征收個人所所得稅管理理的通知國稅函[2009]285號號國家稅務(wù)總總局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得個人所所得稅計稅稅依據(jù)核定定問題的公公告國家稅務(wù)總總局公告2010年年第27號號關(guān)于加強(qiáng)稅稅務(wù)工商合合作實(shí)現(xiàn)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓信息共享享的通知國稅發(fā)[2011]126號號（5）股權(quán)權(quán)投資入股股——股權(quán)權(quán)出資提示：企業(yè)業(yè)可利用股股權(quán)出資方方式設(shè)立集集團(tuán)公司，，降低財務(wù)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險3、資產(chǎn)收