戴德梁行國泰融豐天津薊縣項(xiàng)目前期策劃及營銷代理服務(wù)標(biāo)書

June1,2007國泰融豐「薊縣」項(xiàng)目前期策劃及營銷代理服務(wù)標(biāo)書戴德梁行公司簡(jiǎn)介薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大北京及環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目策劃推廣工作思路類似案例項(xiàng)目評(píng)析項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹企業(yè)業(yè)績(jī)介紹Agenda

議程戴德梁行公司簡(jiǎn)介戴德梁行全球架構(gòu)表全球40個(gè)國家192

間分公司9000名專業(yè)人士世紀(jì)之初,戴德梁行集團(tuán)由梁振英測(cè)量師行與英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司共同組建,完成了起全球化發(fā)展的第一步.戴德梁行全球架構(gòu)表40個(gè)國家與地區(qū)192個(gè)城市9,000名員工

中國:-原［梁振英測(cè)量師行］東南亞:-原［戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司］

歐洲，非洲，中東:-原［DTZDebenhamThorpe］戴德梁行全球架構(gòu)表與Staubach公司聯(lián)盟，在美洲有38個(gè)辦事處1,500名員工本公司在中國大陸各主要城市設(shè)有分公司，為大陸各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，包括估價(jià)、調(diào)查研究、物業(yè)管理、建筑顧問等。自從一九九三年成立以來，本公司在中國大陸一直保持寬廣而深入的市場(chǎng)接觸面、已建成網(wǎng)羅大陸各主要城市房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的資料庫，為客戶提供市場(chǎng)上最新的第一手資訊。中國地區(qū)

戴德梁行服務(wù)內(nèi)容專業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問營銷企劃物業(yè)管理估價(jià)建筑顧問投資顧問專業(yè)地產(chǎn)代理服務(wù)辦公樓住宅商鋪工業(yè)項(xiàng)目

戴德梁行業(yè)務(wù)架構(gòu)估價(jià)部工業(yè)部市場(chǎng)研究部

寫字樓部商鋪部物業(yè)管理部泛城（中國）綜合住宅服務(wù)

住宅部建筑顧問部我們?cè)谥袊?0個(gè)城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊(duì)伍，在天津自1998年起建立的大型市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫迄今已累積5萬多份市場(chǎng)需求問卷和1107個(gè)樓盤資料(占天津供應(yīng)總量的77%)，是提供市場(chǎng)研究服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)薊縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析薊縣地理位位置薊縣自新中中國成立后后，屬河北北省轄縣，，1973年9月劃劃歸天津市市，相沿至至今。薊縣縣位于天津津市最北部部，地處京京、津、唐唐、承四市市之腹心。。距北京88公里，，距天津115公里里，距承德德220公公里，距秦秦皇島236公里。。薊縣整體市市場(chǎng)情況人口分布：：全縣總?cè)丝诳?0.31萬人，，農(nóng)業(yè)人口口68.82萬，非非農(nóng)業(yè)人口口約11萬萬。人口主主要集中全全縣的政治治文化中心心——城關(guān)關(guān)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)總?cè)丝?3萬人，，其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口5.2萬人，，轄70個(gè)個(gè)行政村。。行政區(qū)劃：：薊縣是天津津市轄區(qū)之之一，縣政政府位于薊薊縣城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。全縣總總面積1590.22平方公公里。下轄轄26個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括括20個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)））、一個(gè)個(gè)城區(qū)街道道辦事處、、949個(gè)個(gè)行政村、、15個(gè)個(gè)居委會(huì)。。薊縣經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)分析2004年年全縣生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)到到122.21億元元，比上年年增長(zhǎng)15.1%，，增長(zhǎng)速度度高于全市市平均水平平。全縣人人均生產(chǎn)總總值達(dá)到15217元，在全全市各郊縣縣當(dāng)中，僅僅次于武清清。薊縣的的人均可支支配收入與與人均消費(fèi)費(fèi)性支出均均有顯著增增長(zhǎng)，可見見薊縣市場(chǎng)場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨巨大的消費(fèi)費(fèi)潛力，投投資收益前前景可觀。。薊縣整體市市場(chǎng)情況-城鎮(zhèn)規(guī)劃薊縣縣城以以人民路為為東西軸線線，中昌路路為南北軸軸線劃分為為四個(gè)區(qū)域域。西北區(qū)域?yàn)檎?、?jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化教育中心心，西南區(qū)域劃為商業(yè)用用地，同時(shí)時(shí)也是薊縣縣擴(kuò)大城區(qū)區(qū)規(guī)模的重重點(diǎn)方向。。東部區(qū)域目前以集資資建房的住住區(qū)為主，，整體居住住品質(zhì)不高高。北部區(qū)域位于府君山山腳下，規(guī)規(guī)劃為中高高檔住宅區(qū)區(qū)和旅游度度假區(qū)，本本案正處于于這一區(qū)域域內(nèi)。薊縣堅(jiān)持天天津市后花花園的發(fā)展展定位，未未來將建成成以綠色食食品加工工工業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，商貿(mào)為為主的中等等旅游城市市。為達(dá)到到目標(biāo)，薊薊縣政府已已把向南擴(kuò)大城城區(qū)規(guī)模作為今后發(fā)發(fā)展重要部部分。薊縣整體市市場(chǎng)情況-產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r2004年年薊縣各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步優(yōu)化。。第一產(chǎn)業(yè)業(yè)完成增加加值18.4億元，，比上年增增長(zhǎng)11.5%；第第二產(chǎn)業(yè)完完成增加值值52.86億元，，比上年增增長(zhǎng)21.3%；第第三產(chǎn)業(yè)完完成增加值值51.00億元，，比上年增增長(zhǎng)20.3%。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整趨勢(shì)明明顯，第二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比重重提高，第第一產(chǎn)業(yè)所所占比重繼繼續(xù)下降。。薊縣城市發(fā)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)預(yù)判通過政府相相關(guān)部門可可以了解到到，縣城北北部將成為為高檔住宅宅居住區(qū)及及旅游度假假區(qū)，同時(shí)時(shí)也是未來來幾年薊縣縣唯一的大大規(guī)模住宅宅區(qū)。而本本宗地正位位于北部區(qū)區(qū)域府君山山腳下，是是消費(fèi)者理理想的居住住用地。優(yōu)越的地理理位置，便便利的交通通條件，豐豐富的自然然資源，正正在崛起的的區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)，日趨合合理的產(chǎn)業(yè)業(yè)布局以及及鮮明的城城市規(guī)劃方方向都將成成為提升城城市形象的的升值點(diǎn)，，也必將引引來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足足發(fā)展。雖然目前其其城市建設(shè)設(shè)及居住水水平還亟待待提高，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)對(duì)高品質(zhì)房房產(chǎn)的認(rèn)知知還存在一一定差距，，但打造差差異化產(chǎn)品品，搶奪市市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)，正是我我們的機(jī)遇遇之所在。。不斷提升升的GDP總值、區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手?jǐn)?shù)量較少少、產(chǎn)品形形式發(fā)揮空空間較大、、豐富的自自然旅游資資源等等，，也呈現(xiàn)了了這個(gè)區(qū)域域土地及房房產(chǎn)進(jìn)一步步的升值的的潛質(zhì)。薊縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展綜述2000年年以來，薊薊縣加大了了房地產(chǎn)開開發(fā)量，雖雖然以集資資建房為主主體，已開開始出現(xiàn)商商品房，2001年府君花花園的出現(xiàn)現(xiàn)提升了商商品房的品品質(zhì)，在此此帶動(dòng)下，，薊縣的房房產(chǎn)市場(chǎng)打打破了以往往單一的產(chǎn)產(chǎn)品形式和和運(yùn)作方式式，商品房房市場(chǎng)也日日趨成熟，，集資房也也逐漸退出出市場(chǎng)，2003年年下半年集集資房已經(jīng)經(jīng)全部停止止報(bào)批。薊縣最早的的房地產(chǎn)開開發(fā)始于90年代初初期，大多多數(shù)薊縣城城區(qū)的人都都住平房，，隨經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，居居民對(duì)住宅宅需求的增增加，政府府機(jī)關(guān)及事事業(yè)單位開開始共同集集資建房，，成為薊縣縣房地產(chǎn)初初級(jí)階段的的主體。薊縣一級(jí)市市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顮顩r位置置：商業(yè)集中在在中部繁華華地段，住住宅02、、03年多多集中在北北部地區(qū)，，04年西西南部放出出一部分地地塊，主要要是在人民民西路沿線線，作為商商業(yè)和居住住結(jié)合用地地規(guī)劃的一一部份，同同時(shí)業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出政府向向南擴(kuò)大城城區(qū)規(guī)模的的傾向。面積積：土地供應(yīng)量量逐年增長(zhǎng)長(zhǎng)，從2002年的的80畝增增加到2004年的的646畝畝，且2004年仍仍有40000平方方米待開發(fā)發(fā)，04年年土地供應(yīng)應(yīng)量較03年增長(zhǎng)50%以上上。方式式：以拍賣和掛掛牌為主，，反映了一一級(jí)市場(chǎng)市市場(chǎng)化程度度的提高。。薊縣一級(jí)市市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顮顩r地塊來源：：征地方式03年占50%，04年僅有有一塊土地地為征用，，其余為收收購，說明明土地市場(chǎng)場(chǎng)商品化程程度的提高高。開發(fā)公司：：多元化，市市內(nèi)開發(fā)公公司有所增增多，并出出現(xiàn)個(gè)人竟竟得土地。。用途途：：以住宅為為主導(dǎo)，，03年年97%，04年96%2003年1月月2日，，中共薊薊縣縣委委召開七七屆三次次全會(huì)，，會(huì)議確確定了堅(jiān)堅(jiān)持天津津市“后后花園””的發(fā)展展定位，，其中要要求大力力發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)，依依托薊縣縣優(yōu)美的的自然環(huán)環(huán)境，積積極發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，實(shí)實(shí)行市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作，，把更多多的資金金引進(jìn)來來，開發(fā)發(fā)別墅、、居住小小區(qū)、商商貿(mào)設(shè)施施等；薊縣一級(jí)級(jí)土地市市場(chǎng)開發(fā)發(fā)方向從中不難難看出薊縣度假假旅游地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展設(shè)想想以及高高檔住宅宅的發(fā)展展趨勢(shì)。隨土地地的大量量開發(fā)，，土地的的稀缺性性將逐漸漸凸現(xiàn)，，價(jià)格也也將有所所提升。。二級(jí)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顮顩r薊縣2004年年二手房房銷售在在整個(gè)市市場(chǎng)仍占占有一定定優(yōu)勢(shì)。。而整個(gè)個(gè)薊縣的的商品房房市場(chǎng)較較以前也也已有了了長(zhǎng)足的的進(jìn)步。。整個(gè)商商品房市市場(chǎng)（含含集資房房）的銷銷售均價(jià)價(jià)達(dá)到1860.68元/平平米，而而除去集集資房的的均價(jià)大大致在2500—2600元元/平米米左右，，這在整整個(gè)郊縣縣市場(chǎng)上上處于絕絕對(duì)領(lǐng)先先的位置置。說明明薊縣的的商品房房市場(chǎng)仍仍處在起起步階段段，但其其發(fā)展速速度、發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前景景光明。。薊縣在售售項(xiàng)目分分析薊縣在售售項(xiàng)目分分析綜合薊縣縣目前商商品房市市場(chǎng)情況況，目前前在售的的商品房房項(xiàng)目，，由薊縣縣和有實(shí)實(shí)力的外外來開發(fā)發(fā)商兩分分天下。。在售樓樓盤基本本上屬于于中間檔檔次、公公寓式中中小型樓樓盤。戶戶型相對(duì)對(duì)現(xiàn)在比比較陳舊舊，面積積大多集集中在80至130平平米之間間。產(chǎn)品品從建筑筑形式、、景觀環(huán)環(huán)境及物物業(yè)配套套上距現(xiàn)現(xiàn)代化小小區(qū)尚有有一定差差距。大多數(shù)薊薊縣有錢錢人都有有二至三三套住宅宅，不過過薊縣人人民購房房消費(fèi)較較為謹(jǐn)慎慎，并以以居住為為主，投投資購房房比例很很小，導(dǎo)導(dǎo)致購房房周期較較長(zhǎng)，持持幣等待待現(xiàn)象普普遍較多多。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，居民民收入水水平的提提高，部部分購房房消費(fèi)已已轉(zhuǎn)向?yàn)闉橐远?、、三次改改善型置置業(yè)為主主，但總總體購買買力仍偏偏低。由于集資資建房的的限制，，薊縣的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)商商品房需需求量將將有所提提高。預(yù)預(yù)計(jì)未來來兩年每每年消耗耗量應(yīng)在在15萬萬平方米米左右。。薊縣二級(jí)級(jí)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展方向向目前薊縣縣樓盤產(chǎn)產(chǎn)品以多多層住宅宅為主，，規(guī)劃普普通，景景觀一般般，物業(yè)業(yè)不規(guī)范范，市場(chǎng)場(chǎng)上存在在著明顯顯的空白白點(diǎn)———低密度度、高綠綠化、物物業(yè)管理理優(yōu)秀的的精品高高尚社區(qū)區(qū)。綜合以上上原因，，由于薊薊縣房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于發(fā)發(fā)展階段段，且宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境利利好，但但舒適度度高、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新大的產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)存在空空檔，結(jié)合薊縣縣為旅游游城市，，可以考考慮旅游游地產(chǎn)或或借用旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的概念念進(jìn)行營營銷推廣廣。大北京及及環(huán)渤海海市場(chǎng)分分析市場(chǎng)分析析前言其項(xiàng)目容容積率：：北部丘丘陵地塊塊容積率率≤0.4；南南部平緩緩地塊容容積率≤≤0.8，從而而限制了了本案為為低密度度住宅用用地，因此本行行主要針針對(duì)低密密度別墅墅市場(chǎng)的的情況進(jìn)進(jìn)行分析析。項(xiàng)目位于于天津市市薊縣城城關(guān)鎮(zhèn)上上寶塔村村西側(cè)，，東至上上寶塔村村，西至至寶塔路路，南至至規(guī)劃迎迎賓路，，北至果果園路。。用地總總面積854430平平方米，，用地性性質(zhì)為居居住用地地，可兼兼容商業(yè)業(yè)金融業(yè)業(yè)用地。。周邊區(qū)域域市場(chǎng)分分析-北京及河河北簡(jiǎn)析析河北：河北省近近年發(fā)展展迅速各各個(gè)城市市都有相相對(duì)規(guī)模模比較大大、檔次次較高的的項(xiàng)目,其中位位于石家家莊的國國際城就是百萬萬平米規(guī)規(guī)模的項(xiàng)項(xiàng)目，為為140000平米森森林綠地地設(shè)計(jì)超超前，國國際級(jí)基基金投資資，以國國際視野野建設(shè)的的項(xiàng)目。。北京：北京別墅墅發(fā)展最最為迅速速，其分分布的四四大格局局即“一一山”、、“二河河”、““三線””、“四四高”。?！耙簧缴健敝肝魑魃?，從從門頭溝溝、八大大處、香香山直至至溫泉永永豐鄉(xiāng)；；“二河河”指潮潮白河、、溫榆河河兩河流流域別墅墅帶；““三線””指立湯湯、京順順、京通通三條線線；“四四高”則則指京昌昌、京沈沈、京開開、京密密四條高高速路。。其中““三線””和“四四高”是是傳統(tǒng)概概念的別別墅區(qū)域域，而““一山””和“二二河”因因自然資資源相對(duì)對(duì)稀缺，，成為北北京別墅墅分布的的最佳位位置。天津市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究成交面積積：2005年天津津市商品品房整體體成交面面積較2004年下降降了21.4%，由2004年成交交面積1293萬平米米下降為為2005年成成交面積積1016萬平平方米；；成交均價(jià)價(jià)：2004年天津津市全市市商品房房的均價(jià)價(jià)為3371元元/平方方米，較較2003年上上漲15.9%，2005年年全市商商品房均均價(jià)達(dá)到到4252元/平米，，較04年的平平均價(jià)格格上漲了了23%；土地交易易：2005年內(nèi)，，成交土土地面積積119.3萬萬平方米米，交易易量比2004大幅下下降；土土地出讓讓金總額額28.2億元元，平均均價(jià)格2367元／平平方米，，與2004年年土地交交易出讓讓的土地地平均價(jià)價(jià)格2024元元／平方方米相比比較，每每平方米米平均上上漲了343元元。天津市商商品房市市場(chǎng)成交交狀況統(tǒng)計(jì)區(qū)間：2003年年12月月1日——2005年12月31日統(tǒng)計(jì)單位位：天津津市全市市每月商商品房成成交面積積及成交交均價(jià)隨著天津津城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和居居民收入入水平的的提高，，人們對(duì)對(duì)于商品品房的價(jià)價(jià)格承受受能力明明顯增強(qiáng)強(qiáng)。特別別是高檔檔房市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)過多多年的培培育，供供應(yīng)及需需求市場(chǎng)場(chǎng)均有長(zhǎng)長(zhǎng)足進(jìn)步步。2004年年，以汐汐岸國際際、城市市別墅為為代表的的天津高高檔住宅宅物業(yè)成成交規(guī)模模增長(zhǎng)較較快，這這表明在在經(jīng)歷了了最初的的起步階階段，天天津的高高檔房市市場(chǎng)開始始中盤發(fā)發(fā)力。別墅市場(chǎng)場(chǎng)研究別墅市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)狀況3.營銷銷概念上上城郊結(jié)結(jié)合部附附近的項(xiàng)項(xiàng)目多以以第二居居所的定定位面市市，打造造生態(tài)、、健康、、休閑的的生活，，突出體體現(xiàn)湖景景或地?zé)釤豳Y源的的特色；；中心城城區(qū)及外外環(huán)線附附近的項(xiàng)項(xiàng)目多以以第一居居所的概概念出擊擊，突出出交通便便捷、生生活效率率的特點(diǎn)點(diǎn)，營造造鬧中取取靜的概概念。1.供應(yīng)應(yīng)基本呈呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)：：主要按按照中心心城區(qū)、、外環(huán)線線環(huán)繞區(qū)區(qū)域、城城郊結(jié)合合部區(qū)域域順次同同心圓分分布，其其中北部部（長(zhǎng)瀛瀛.御龍龍灣、大大通綠島島）、西西南（俊俊城.淺淺水灣、、金廈新新都莊園園）、正正南（大大梅江附附近）、、東南城城區(qū)（領(lǐng)領(lǐng)世郡））及東部部區(qū)域（（萬科東東麗湖、、朗鉅.天域））分部較較為集中中。2.未來來高檔項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)熱點(diǎn)：：外環(huán)線線附近區(qū)區(qū)域；中中心城區(qū)區(qū)及大梅梅江區(qū)域域；城郊郊結(jié)合部部附近。。別墅項(xiàng)目目分布特特征：別墅分布布圖：別墅類產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)時(shí)時(shí)供應(yīng)量量為146.3萬平米米；未來來供應(yīng)量量為427.7萬平米米。別墅產(chǎn)品品現(xiàn)時(shí)及及未來供供應(yīng)圖

146.3萬㎡未來供應(yīng)現(xiàn)時(shí)供應(yīng)

427.7萬㎡現(xiàn)時(shí)別墅墅類產(chǎn)品品供應(yīng)量量，達(dá)到到146.3萬萬平米。。再加上上未來427.7萬平平米的供供應(yīng)量，，總供應(yīng)量量將近574萬萬平米。別墅市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩兩旺的形形式，隨隨著后續(xù)續(xù)供應(yīng)的的集中放放量，必必然會(huì)加加劇競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，但同同時(shí)需求求速度的的不斷拉拉升，有有有力的的支持市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。隨隨著城市市土地稀稀缺日益益明顯，，國家宏宏觀調(diào)控控力度的的加大，，從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)看別墅墅肯定還還是稀缺缺產(chǎn)品。。預(yù)計(jì)今今后天津津外環(huán)線線以內(nèi)的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品將越越來越少少。別墅市場(chǎng)場(chǎng)需求狀狀況近期別墅墅項(xiàng)目成成交狀況況分析由于2005年年二季度度屬于房房市淡季季，同時(shí)時(shí)市場(chǎng)以以消化存存量房為為主，因因而二季季度別墅墅成交量量較一季季度有所所回落。。但成交交價(jià)格卻卻在持續(xù)續(xù)攀升。。05年年二季度度平均價(jià)價(jià)格為5766元/平平米，比比一季度度增長(zhǎng)20%；；三季度度平均價(jià)價(jià)格大幅幅上漲為為7450元/㎡，成成交量也也較二季季度有所所增長(zhǎng)。。四季度度平均成成交價(jià)格格與三季季度基本本相同。。這說明明消費(fèi)者者的承受受力逐漸漸增強(qiáng)，，也從側(cè)側(cè)面反映映了天津津經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展，人們們收入水水平不斷斷提高，，同時(shí)對(duì)對(duì)未來充充滿信心心。別墅項(xiàng)目供需需分析現(xiàn)時(shí)供應(yīng)量146.3萬萬平米，成交量量為74.76萬平米，供求求比例達(dá)到51.1%。別墅產(chǎn)品供求求比例注：此價(jià)格以以項(xiàng)目報(bào)價(jià)為為參照現(xiàn)時(shí)別墅以8000元/平米以下和和10000元/平米以以上兩個(gè)區(qū)間間內(nèi)供應(yīng)量最最大，同時(shí)需需求量也較高高，需要指出出的是8000元/平米米以下的產(chǎn)品品多遠(yuǎn)離中心心城區(qū)，不能能從真正意義義上代表市場(chǎng)場(chǎng)的主流；8000-9000元/平米和9000-10000元/平米兩個(gè)區(qū)區(qū)間的產(chǎn)品銷銷售率最高，，但值得注意意的是這一區(qū)區(qū)間的項(xiàng)目多多為早期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)時(shí)處在尾盤銷銷售階段，因因此不能做為為現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)主主流分析。以以上價(jià)格區(qū)間間隨著偏離中中心城區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近程度，呈呈現(xiàn)梯次分布布。離中心城城區(qū)越近，價(jià)價(jià)格越高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離中心城區(qū)區(qū)，價(jià)格逐漸漸降低。同時(shí)時(shí)隨著產(chǎn)品類類型的不同，，價(jià)格也呈現(xiàn)現(xiàn)梯次變化。。獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)價(jià)格最高，其其次為雙拼，，聯(lián)排別墅相相比價(jià)格較低低。在售項(xiàng)目的總總體特征單戶面積按照套數(shù)計(jì)算算（單位：㎡㎡）上圖顯示，200-250㎡的戶戶型供應(yīng)比例例較大，比例例為31%其其中主要的供供應(yīng)來自于領(lǐng)領(lǐng)世郡、京津津新城、仁愛愛濠景項(xiàng)目，，其次是250-300㎡的戶型供供應(yīng)比例較大大，占到24%，200㎡以下的戶戶型供應(yīng)比例例也較高。綜綜合以上比例例發(fā)現(xiàn)200-300㎡㎡的戶型供應(yīng)應(yīng)比例高達(dá)55%，占到到供應(yīng)比例的的一半以上。。300㎡以以上的戶型供供應(yīng)比例也較較大，占到27%，其中中供應(yīng)主要來來自于城市別別墅、仁愛濠濠景項(xiàng)目。在售項(xiàng)目的總總體特征上圖顯示，四四室供應(yīng)比例例最大，占46%，其次次躍三室與躍躍四室的供應(yīng)應(yīng)比例相同，，為14%，，三室以下與與五室以上的的供應(yīng)很小。。房型按照套數(shù)計(jì)算算在售項(xiàng)目的總總體特征項(xiàng)目單價(jià)在6000-7000元/㎡的所占比比例最大，占占到29%，，主要供應(yīng)來來自于瑪歌莊莊園和城市別別墅項(xiàng)目；單單價(jià)在6000元/㎡以以下的所占的的比例較高，，這一區(qū)間的的項(xiàng)目多為早早期開發(fā)項(xiàng)目目或者地理位位置較差的項(xiàng)項(xiàng)目，如京津津新城、美陽陽馨苑；單價(jià)價(jià)在7000元/㎡以上上的，比例占占27%，這這說明此價(jià)格格區(qū)間正在逐逐漸成為主力力價(jià)格區(qū)間。。單價(jià)（單位：元/㎡）注：根據(jù)項(xiàng)目目在售部分均均價(jià)所處的區(qū)區(qū)間，按照同同一價(jià)格區(qū)間間的所有項(xiàng)目目的總面積計(jì)計(jì)算。各項(xiàng)目的特征征各項(xiàng)目銷售均均價(jià)注：表中銷售售均價(jià)通過12月31日日前網(wǎng)上簽約約的合同值計(jì)計(jì)算得出，代代表項(xiàng)目目前前的銷售均價(jià)價(jià)，但不排除除項(xiàng)目后期均均價(jià)提升的可可能性。各項(xiàng)目的戶型型特征以上項(xiàng)目大部部分是以200-250㎡的戶型為為主力戶型，，瑪歌莊園、、江勝天鵝湖湖、城市別墅墅、金廈莊園園以300㎡㎡以上作為主主力戶型入市市。別墅市場(chǎng)分析析結(jié)論供應(yīng)集中放量量，數(shù)量巨大大，現(xiàn)時(shí)及未未來供應(yīng)的總總和已超過574萬㎡，，且全部為高檔盤，產(chǎn)品以別別墅和洋房居居多，其中大大梅江區(qū)域別別墅供應(yīng)集中中，其供應(yīng)量量占到別墅整整體供應(yīng)的的的50%左右右?！?yīng)狀況分析析結(jié)論產(chǎn)品引領(lǐng)天津津房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的潮流，都都是在天津首首次提出和采采用。產(chǎn)品的的品質(zhì)、配套套、服務(wù)均屬屬一流。產(chǎn)品概念：推推廣策略也在在不斷創(chuàng)新，，其中有打原原生態(tài)概念的的；以產(chǎn)品為為主打的；以以環(huán)境為主題題的；以自然然景觀為主題題的；以規(guī)模模主打的等各各有特點(diǎn)。未來供應(yīng)勢(shì)頭頭強(qiáng)勁，隨著著城市內(nèi)土地地的減少，外外環(huán)線周邊的的土地必然會(huì)會(huì)成為關(guān)注熱熱點(diǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看看，未來供應(yīng)應(yīng)呈增加趨勢(shì)勢(shì)。需求強(qiáng)勁，人人們對(duì)產(chǎn)品的的認(rèn)可度較高高，對(duì)該類產(chǎn)產(chǎn)品能夠給予予極大的關(guān)注注，消費(fèi)者承承受能力明顯顯提高，愿意意為物質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品和精神的的概念付出更更多?！枨筇卣鞣治鑫鼋Y(jié)論對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展充滿信心心，追求改善善的心情比較較迫切。對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品有不同的的需求，特別別是別墅產(chǎn)品品關(guān)注度和銷銷售率都非常常高，其次是是面積適中的的洋房產(chǎn)品，，最關(guān)注的是是產(chǎn)品環(huán)境和和服務(wù)，而不不是價(jià)格。心理需求有大大幅度的提升升，更關(guān)心項(xiàng)項(xiàng)目的綜合品品質(zhì)。由于競(jìng)爭(zhēng)的越越發(fā)激烈，客客戶對(duì)開發(fā)商商的信譽(yù)和口口碑更為關(guān)注注。天津的發(fā)展吸吸引了外地客客戶，其購房房比例有所提提高，投資比比例有所增加加。別墅市場(chǎng)分析析結(jié)論現(xiàn)時(shí)別墅市場(chǎng)場(chǎng)氣氛及未來來展望民營企業(yè)依然然占據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)主導(dǎo)地位，，外地企業(yè)在在高檔住宅市市場(chǎng)的供應(yīng)比比重及影響日日益提高借助品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)及產(chǎn)品創(chuàng)新新，在天津市市逐漸占領(lǐng)一一席之地?！邫n盤和有有實(shí)力的開發(fā)發(fā)商※土地嚴(yán)控別別墅更顯稀缺缺隨著城市土地地稀缺日益明明顯，同時(shí)在在國家宏觀調(diào)調(diào)控以及土地地價(jià)格越來越越高的影響下下，盡管別墅墅市場(chǎng)短期的的集中放量勢(shì)勢(shì)必引起競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)看別墅肯定定還是稀缺產(chǎn)產(chǎn)品?！枨蟛粩嗬斐蓜e墅需求求大增的主要要原因有兩點(diǎn)點(diǎn)：一是天津津整體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的提升；；二是在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)上，也也不斷創(chuàng)新，，產(chǎn)品形態(tài)更更加豐富，設(shè)設(shè)計(jì)更加完善善；※梯次價(jià)格形形成隨著中心城區(qū)區(qū)向城郊結(jié)合合部的放射型型發(fā)散，別墅墅項(xiàng)目的價(jià)格格呈現(xiàn)梯次分分布。越偏離離中心城區(qū)，，價(jià)格越低。。值得注意的的是萬科東麗麗湖項(xiàng)目以其其獨(dú)棟為主的的產(chǎn)品，獨(dú)特特的風(fēng)景、周周到的物業(yè)管管理和強(qiáng)大的的品牌優(yōu)勢(shì)打打破了該區(qū)域域的制高點(diǎn)，，并與市內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目形成更高高的梯次空間間。天津高檔住宅宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)1.大梅江區(qū)區(qū)域該地區(qū)土地資資源豐富，城城市周邊的生生態(tài)大盤概念念對(duì)于那些高高檔需求的購購房者將更具具吸引力。特特別是隨著梅梅江居住區(qū)經(jīng)經(jīng)過幾年的發(fā)發(fā)展之后，已已經(jīng)成為天津津新與高檔盤盤的杰出代表表。12.北部中心區(qū)這一地區(qū)有著著深厚的歷史史文脈，同時(shí)時(shí)又融入了現(xiàn)現(xiàn)代文化的元元素，吸引了了一些高水平平、實(shí)力強(qiáng)的的外來投資開開發(fā)商到這一一地區(qū)開發(fā)建建設(shè)，他們?cè)谠诒３趾桶l(fā)展展傳統(tǒng)文化的的同時(shí)，又增增添了現(xiàn)代人人居時(shí)尚生活活的氣息，加加之在產(chǎn)品研研發(fā)的超前性性和國際性，，為此區(qū)增添添了新的活力力，必將成為為購房者關(guān)注注的熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)。23.東部地區(qū)區(qū)隨著天津戰(zhàn)略略東移的逐步步推進(jìn)，東部部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的進(jìn)一步步完善，為住住宅開發(fā)提供供機(jī)會(huì)。從國國外的經(jīng)驗(yàn)來來看，由于交交通條件的極極大改善，將將使一些相對(duì)對(duì)偏遠(yuǎn)的地區(qū)區(qū)成為開發(fā)熱熱點(diǎn)，并最終終形成新的居居住區(qū)。34.外環(huán)線附近城市路網(wǎng)的不不斷改善，周周邊環(huán)境不斷斷提高，這些些地區(qū)將煥發(fā)發(fā)新的活力，，成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的新的的熱點(diǎn)區(qū)域。。4天津未來住宅宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)※進(jìn)入2005年以來，，由于城建力力度加大，住住宅環(huán)境的不不斷提高從而而帶動(dòng)銷售量量直線上升，，天津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)前所未有的的活力。預(yù)計(jì)計(jì)未來2-3年內(nèi)天津市市住宅市場(chǎng)的的發(fā)展趨勢(shì)：：一、改改善型型需求求將逐逐漸成成為主主流二、價(jià)價(jià)格將將小幅幅、穩(wěn)穩(wěn)步上上漲三.地地段、、環(huán)境境認(rèn)識(shí)識(shí)逐漸漸發(fā)生生變化化未來3-5年內(nèi)內(nèi)天津津住宅宅的分分布趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)◎線：：地鐵鐵、輕輕軌、、海河河海河沿沿線的的地塊塊，特特別是是市內(nèi)內(nèi)六大大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的規(guī)規(guī)劃；；地鐵鐵、輕輕軌沿沿線地地塊，，特別別是站站點(diǎn)附附近土土地的的開發(fā)發(fā)將成成為未未來幾幾年內(nèi)內(nèi)天津津房地地產(chǎn)開開發(fā)的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域。西青區(qū)區(qū)（西西部））舊城區(qū)區(qū)◎面：：大盤盤項(xiàng)目目、造造鎮(zhèn)運(yùn)運(yùn)動(dòng)西青區(qū)區(qū)（西西南部部）東部南部梅梅江——梅江江南◎點(diǎn)：：中環(huán)環(huán)線以以內(nèi)隨著中中環(huán)線線內(nèi)土土地供供應(yīng)量量的減減少，，大片片成規(guī)規(guī)模開開發(fā)的的項(xiàng)目目越來來越少少。其中舊舊城區(qū)區(qū)主要要包括括泰達(dá)城城\小小伙巷巷\老老城廂廂3個(gè)大大盤項(xiàng)項(xiàng)目在在內(nèi)，，將形形成城城市中中心區(qū)區(qū)域一一個(gè)大大規(guī)模模的新新開發(fā)發(fā)居住住區(qū)。。預(yù)計(jì)計(jì)總建建筑面面積在在500萬萬平方方米左左右。。位于外外環(huán)線線附近近的西西部、、西南南部、、南部部和東東部地地區(qū)是是未來來大規(guī)規(guī)模、、低密密度居居住區(qū)區(qū)的開開發(fā)熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，目前前土地地基本本上都都已經(jīng)經(jīng)列入入開發(fā)發(fā)商的的開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃，隨隨著道道路的的改造造和交交通的的完善善，將將形成成“城城郊包包圍城城市””的住住宅格格局。河?xùn)|區(qū)河西區(qū)南開區(qū)河北區(qū)北辰區(qū)西青區(qū)津南區(qū)東麗區(qū)紅橋區(qū)和平區(qū)項(xiàng)目策策劃推推廣工工作思思路項(xiàng)目定定位-客戶群群分析析希望購購買北北京、、天津津周邊邊休閑閑、旅旅游物物業(yè)的的客群群；單位與與集團(tuán)團(tuán)購買買客群群感情投投資客客群養(yǎng)老型型客群群純投資資客群群針對(duì)本本地購購買力力居住在在北京京、天天津的的外國國人的的第一一居所所2.低低層層低低密密：：隨著著城城市市人人口口密密度度的的逐逐漸漸增增加加，，逐逐漸漸冷冷漠漠，，人人們們已已經(jīng)經(jīng)開開始始厭厭倦倦都都市市生生活活，，城城市市中中心心的的高高樓樓大大廈廈已已經(jīng)經(jīng)不不再再受受高高端端客客層層寵寵愛愛，，他他們們向向往往安安靜靜、、閑閑適適的的生生活活環(huán)環(huán)境境，，低低層層低低密密的的居居所所是是他他們們身身份份的的象象征征，，也也是是他他們們理理想想的的選選擇擇。。同同時(shí)時(shí)根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目容容積積率率的的限限制制，，項(xiàng)目目地地塊塊內(nèi)內(nèi)北北側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃以以獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅和和聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅為為主主，，南南側(cè)側(cè)以以多多拼拼和和洋洋房房為為主主。。項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分分析析1.獨(dú)獨(dú)特特景景觀觀：：利用用項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身地地形形地地貌貌的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，適適當(dāng)當(dāng)開開挖挖、、回回填填，，形形成成高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落、、起起伏伏變變化化的的地地勢(shì)勢(shì)，，打打造造復(fù)復(fù)式式園園林林環(huán)環(huán)境境，，利利用用北北高高南南低低的的自自然然地地勢(shì)勢(shì)打打造造疊疊水水園園林林。。123.精裝修產(chǎn)品：自愿性可選擇型精裝修產(chǎn)品，解決了部分高端置業(yè)人群由于繁忙的工作生活而無暇房屋裝修的難題，同時(shí)又可以滿足個(gè)性人群獨(dú)自裝修的愿望；在裝修風(fēng)格方面，突出營造生活氛圍，生活代表一種態(tài)度，使輕松、閑適的生活氛圍貫穿始終。34.貼心服務(wù)：附加值的高低，已經(jīng)成為高端客層主要購房因素，他們?cè)谌魏蔚胤蕉枷硎苤邔哟蔚馁N心服務(wù)，在置業(yè)時(shí)也十分關(guān)心開發(fā)商乃至物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)，從銷售到入住再到日后居住感受，將它變成一個(gè)優(yōu)勢(shì)作為本項(xiàng)目的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)手段。4旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)：：突突出出環(huán)環(huán)境境配配套套，，服服務(wù)務(wù)配配套套，，以以運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、、休休閑閑、、旅旅游游、、美美食食等等相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品品為為前前提提，，以以五五星星級(jí)級(jí)賓賓館館高高水水平平服服務(wù)務(wù)為為手手段段，，創(chuàng)創(chuàng)造造出出有有特特色色旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)針對(duì)對(duì)外外資資企企業(yè)業(yè)中中的的外外國國人人市市場(chǎng)場(chǎng):具具有有國國際際化化管管理理水水平平、、完完全全符符合合其其生生活活習(xí)習(xí)慣慣的的生生活活環(huán)環(huán)境境和和生生活活設(shè)設(shè)施施（（純純美美式式、、純純歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格）），，建建立立與與之之配配套套的的系系統(tǒng)統(tǒng)，，包包括括交交通通、、吃吃穿穿、、娛娛樂樂等等，，服服務(wù)務(wù)上上依依托托五五星星級(jí)級(jí)服服務(wù)務(wù)的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的地地產(chǎn)產(chǎn)。。投資資者者：：首首先先建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品要要有有特特色色，，應(yīng)應(yīng)具具有有超超前前的的創(chuàng)創(chuàng)意意。。其其次次地地區(qū)區(qū)有有升升值值潛潛力力，，發(fā)發(fā)展展前前景景廣廣闊闊，，有有相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡闹榷取?。這這才才是是具具有有投投資資價(jià)價(jià)值值的的地地產(chǎn)產(chǎn)。。療養(yǎng)養(yǎng)地地產(chǎn)產(chǎn):健健康康休休閑閑的的環(huán)環(huán)境境，，完完備備的的醫(yī)醫(yī)療療保保障障，，清清新新自自然然的的生生活活。。第二二居居所所:有有超超值值服服務(wù)務(wù)，，有有優(yōu)優(yōu)美美的的建建筑筑，，優(yōu)優(yōu)美美、、休休閑閑的的環(huán)環(huán)境境，，有有純純凈凈的的空空氣氣，，有有豐豐富富多多彩彩的的活活動(dòng)動(dòng)，，““性性價(jià)價(jià)比比””適適中中的的社社區(qū)區(qū)。。項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位分分析析建筑筑規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃的的基基本本理理念念————建議議項(xiàng)項(xiàng)目目北北側(cè)側(cè)采采用用獨(dú)獨(dú)棟棟、、聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，南南側(cè)側(cè)采采用用多多拼拼（（組組院院別別墅墅））、、洋洋房房的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型。。豪華華獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅:建議議面積積控控制制在在300-450平方方米米之之間間聯(lián)排排別別墅墅：：建議議聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅的的面積積控控制制在在180-250平平方方米米之之間間。組院院獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅：：建議議組組院院獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅的的面積積控控制制在在200-300平平方方米米之之間間洋房房：：戶型型比比例例為為兩兩室室與與三三室室4：：6，，兩兩室室面面積積控控制制在在90-100平平方方米米，，三三室面積在在120-150平方方米的范范圍內(nèi)。。建議組院獨(dú)棟棟別墅的面積控控制在200-300平方米米之間，以以每4棟棟別墅為為一個(gè)圍圍合式組組團(tuán)，每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)內(nèi)的4個(gè)家庭庭共享車車道，前前花園等等公共空空間，同同時(shí)各自自擁有自自己的私私家庭院院。建議豪華獨(dú)棟棟別墅的面積控控制在300-450平方方米之間項(xiàng)目環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議在水系系的運(yùn)運(yùn)用上上，由由于北北方冬冬天天天氣寒寒冷，，大規(guī)規(guī)模水水系維維護(hù)和和修復(fù)復(fù)成本本較高高，因因此除除中央央景觀觀采用用集中中水景景處理理外，，其他他區(qū)域域，尤尤其宅宅前屋屋后，，不建建議做做較大大規(guī)模模水系系。建議營營造細(xì)細(xì)水長(zhǎng)長(zhǎng)流，，潺潺潺絹水水的意意境，，淺淺淺溪流流將各各個(gè)住住宅環(huán)環(huán)繞，，形成成“護(hù)護(hù)城河河”保保衛(wèi)各各自的的“城城堡””，且住宅宅內(nèi)部部可以以考慮慮采用用部分分水景景設(shè)計(jì)計(jì)，與與屋外外的““護(hù)城城河””或者者庭院院內(nèi)的的戲水水池、、壁泉泉等相相連。。項(xiàng)目環(huán)環(huán)境規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議水景是是住宅宅比較較重要要的賣賣點(diǎn)，，但由由于北方氣氣候的的影響響，因因此本本行建建議設(shè)計(jì)淺水系系水景景，既便于于管理理又節(jié)節(jié)能，，同時(shí)增強(qiáng)強(qiáng)水景景的可可參與與性，，滿足足客戶戶的親水要要求。。從入入口廣廣場(chǎng)，，既可可驚艷艷于園林與與建筑筑的精精密契契合，，亦可可隱約約瞥見豐富富景觀觀變換換。植物系系列建建議建議注注重營營造，，同時(shí)時(shí)滿足足動(dòng)植植物的的和平共共處。。項(xiàng)目物物業(yè)管管理建建議物業(yè)服服務(wù)的的提升升：建議議提出出“五五星級(jí)級(jí)”物物業(yè)服服務(wù)的的概念念，不不僅是是清掃掃、維維修、、保安安，更更提供供酒店店式綜綜合家家居服服務(wù)，，如代代訂車車票、、家居居清潔潔、衣衣物洗洗燙及及汽車車維修修。提提供24小小時(shí)鐘鐘點(diǎn)工工為業(yè)業(yè)主服服務(wù)，，孩子子老人人的托托管服服務(wù)，，由物物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一安安排接接送孩孩子。。房子品牌文化的的獨(dú)有的的理智的的可視的的情感的的你賦予予公司司或產(chǎn)產(chǎn)品的的消費(fèi)者者？品牌項(xiàng)目品品牌打打造品牌打打造與與發(fā)揚(yáng)揚(yáng)的途途徑首先，，“誠誠信經(jīng)經(jīng)營””是基基礎(chǔ)其次，，“文文化內(nèi)內(nèi)涵””是靈靈魂第三，，““系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè)設(shè)”是是手段段第四，，“持持之以以恒””是保保障第五，，“真真誠服服務(wù)””是核核心第六，，“優(yōu)優(yōu)質(zhì)管管理””是關(guān)關(guān)鍵第七，，“宣宣傳推推廣””是催催化劑劑在通過過運(yùn)作作本項(xiàng)項(xiàng)目打打造公公司和和項(xiàng)目目的品品牌方方面本本行可可以提提供四四方面的的支持持：1、戴戴德梁梁行本本身即即是一一家國國際知知名的的品牌牌公司司，也也是品品牌營營銷的的先行行者和和受益益者。。2、戴戴德梁梁行在在物業(yè)業(yè)管理理顧問問方面面的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)和和在津津的領(lǐng)領(lǐng)先地地位。。3、戴戴德梁梁行在在行業(yè)業(yè)內(nèi)及及各方方面廣廣泛的的資源源和渠渠道。。4、與與市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)合合緊密密，具具有較較強(qiáng)的的研究究、定定位、、策劃劃、推推廣、、銷售售執(zhí)行行的能能力。。戴德梁梁行提提供的的支持持項(xiàng)目營營銷推推廣的的總體體思路路本項(xiàng)目目處于于大北北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈，為為遠(yuǎn)郊郊的項(xiàng)項(xiàng)目，，規(guī)模模宏大大，但但相對(duì)對(duì)于該該項(xiàng)目目在區(qū)區(qū)位上上、周周邊環(huán)環(huán)境上上、交交通上上、市市政大大配套套上等等都存存在著著較大大問題題，因因此項(xiàng)項(xiàng)目推推廣不不應(yīng)先先推廣廣產(chǎn)品品。故故推廣廣的總總體思思路是是首先先以公公關(guān)活活動(dòng)推推廣發(fā)發(fā)展商商的形形象、、提高高該地地區(qū)的的知名名度、、提升升公眾眾對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目以以及項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地的關(guān)關(guān)注力力?！皬?fù)合合概念念的項(xiàng)項(xiàng)目，，推廣廣講先先究后后”第二步步：商業(yè)先先行，，借助助商業(yè)業(yè)輔助助設(shè)施施的投投入使使用（（如酒酒店先先行）），通通過大大量知知名的的會(huì)議議以及及公眾眾活動(dòng)動(dòng)，吸吸引各各方面面的關(guān)關(guān)注；；同時(shí)時(shí)利用用旅游游資源源及其其他運(yùn)運(yùn)動(dòng)的的運(yùn)營營，邀邀請(qǐng)和和吸引引更多多的相相關(guān)人人士，，以此此提高高該地地區(qū)的的知名名度和和項(xiàng)目目的知知名度度。第一步步：選擇適適當(dāng)?shù)牡拿襟w體，通通過廣廣告軟軟稿告告知公公眾國國泰融融豐公公司對(duì)對(duì)于地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)理念念，公公司實(shí)實(shí)力，，以往往業(yè)績(jī)績(jī)及項(xiàng)項(xiàng)目的的有關(guān)關(guān)信息息。具有實(shí)力的的大型發(fā)展展商在薊縣縣作了一個(gè)個(gè)大型地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目；此項(xiàng)目的地地理位置，，中國、薊薊縣、國泰泰融豐地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目；北京附近缺缺乏規(guī)模大大、產(chǎn)品全全項(xiàng)目，具具有投資前前景，以增增加投資者者信心面向全國宣宣傳產(chǎn)品極極具升值價(jià)價(jià)值，距離離北京近，，絕對(duì)價(jià)值值不貴。通過公關(guān)推推廣活動(dòng)，，吸引北京京乃至全國國業(yè)界及媒媒體的關(guān)注注；營銷推廣的的訴求重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目營銷推推廣分期確定產(chǎn)品推推出先后順順序?yàn)椋簳?huì)議、休閑閑類產(chǎn)品———獨(dú)棟、、聯(lián)排別墅墅針對(duì)外國人人的產(chǎn)品———洋房、、獨(dú)棟別墅墅針對(duì)銀發(fā)市市場(chǎng)的產(chǎn)品品——組院院別墅旅游產(chǎn)品———聯(lián)排別別墅、組院院別墅這樣的順序序即可帶動(dòng)動(dòng)地區(qū)的發(fā)發(fā)展，使項(xiàng)項(xiàng)目的知名名度得到提提高，又可可推銷產(chǎn)品品，否則，，就會(huì)增加加宣傳推廣廣的投入，，而效果還還會(huì)打折扣扣。產(chǎn)品推廣時(shí)時(shí)期：面對(duì)不同的的物業(yè)類型型應(yīng)分期推推出，因?yàn)闉槟繕?biāo)客戶戶不同、訴訴求點(diǎn)不同同、產(chǎn)品不不同、媒體體也不同，，因此最有有效的方法法是有針對(duì)對(duì)性的進(jìn)行行推廣宣傳傳，產(chǎn)生短短促有力的的效果。前期形象推推廣時(shí)期：：各類物業(yè)推推廣融于一一體，盡量量做到你中中有我，我我中有你推廣主題的的確定及分分析“一朝擁有有朝朝享用用”主題：：由于該項(xiàng)目目發(fā)展商實(shí)實(shí)力，產(chǎn)品品的高尚綜綜合品質(zhì)，，優(yōu)越的環(huán)環(huán)境，適當(dāng)當(dāng)?shù)膬r(jià)格展展現(xiàn)在人們們面前的就就是好產(chǎn)品品，一旦擁擁有就會(huì)有有保值升值值的作用。。依托于五五星酒店的的物業(yè)服務(wù)務(wù)，針對(duì)不不同客群的的特別服務(wù)務(wù)。該主題題可針對(duì)投投資類客戶戶、銀發(fā)類類客戶、外外國人?！熬G色.健健康”主題題：針對(duì)向往健健康生活的的老年人和和追求高品品位生活的的人們，對(duì)對(duì)于蔥綠環(huán)環(huán)境，清澈澈河流，無無污染食品品蔬菜的渴渴望；運(yùn)動(dòng)動(dòng)如水上運(yùn)運(yùn)動(dòng)、打球球、劃船等等都會(huì)帶來來健康。因因此該主題題即能體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的特特色，又可可滿足客戶戶的精神追追求。“休閑.旅旅游”主題題：訴求產(chǎn)品旅旅游、休閑閑的特色，，以推廣分分時(shí)度假、、產(chǎn)權(quán)共享享的理念及及產(chǎn)品自身身優(yōu)勢(shì)刺激激喜歡旅游游度假的客客戶購買欲欲，新的消消費(fèi)理念帶帶動(dòng)銷售“香鄰近居居”主題：：在產(chǎn)品布置置上，是同同類產(chǎn)品為為一組團(tuán)，，俗話說物物以類聚，，人以群分分，這樣鄰鄰里融洽，，氣氛和諧諧愉快，比比如銀發(fā)老老人就有自自己的生活活圈子，不不會(huì)再感到到寂寞。喜喜好旅游的的人、外國國人也有自自己的生活活氛圍。推廣具體計(jì)計(jì)劃利用4個(gè)月月的時(shí)間作作為為形象象、概念推推廣期，主主要以路牌牌、軟廣告告、公關(guān)活活動(dòng)為主。。其后利用6個(gè)月的時(shí)時(shí)間為產(chǎn)品品推廣期，，分不同階階段針對(duì)某某類產(chǎn)品及及所選擇的的相應(yīng)的客客戶群進(jìn)行行推廣，以以報(bào)紙廣告告、直郵直直銷、電視視、公關(guān)活活動(dòng)等多種種形式相配配合。全年的宣傳傳的推廣費(fèi)費(fèi)用按4:6的比例例分成兩部部，4成作作為各類公公關(guān)活動(dòng)的的費(fèi)用,6成做為其其它類宣傳傳費(fèi)用包括括路牌、報(bào)報(bào)紙等。公關(guān)推廣：以組織會(huì)會(huì)議、大型型公益活動(dòng)動(dòng)、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)賽事為為主，以參參觀旅游為為輔；會(huì)議議、賽事和和公益活動(dòng)動(dòng)應(yīng)選擇公公眾或媒體體關(guān)注率高高的，達(dá)到到借勢(shì)造勢(shì)勢(shì)的目的，，如果自己己造勢(shì)費(fèi)用用相對(duì)高，，而且效果果沒有保障障。促銷方案以銷定產(chǎn)：：給客戶更大大的發(fā)揮空空間和選擇擇空間，也也人為地造造成稀缺性性，刺激創(chuàng)創(chuàng)作的欲望望和占有的的欲望，從從而在這一一過程中達(dá)達(dá)到最大限限度的滿足足。感情營銷：：以服務(wù)為基基礎(chǔ)，買方方投入更多多的感情，，造出高品品質(zhì)的產(chǎn)品品和高品質(zhì)質(zhì)的服務(wù)，，吸引客戶戶驅(qū)逐漸投投入感情，，必然會(huì)成成交。比如如豐富多彩彩的活動(dòng)。。優(yōu)惠銷售：：為使投資者者有利可圖圖，形成火火爆氣氛，，提高知名名度，應(yīng)充充分利用價(jià)價(jià)格杠桿，，建議開盤盤價(jià)應(yīng)以限限量大幅度度優(yōu)惠的方方式推出，，優(yōu)惠幅度度可在5-10%左左右，隨著著銷售情況況的變化，，隨時(shí)調(diào)整整。分銷方式：：針對(duì)外國人人和外國公公司的銷售售，可采取取分銷的方方式，請(qǐng)外外國駐中國國機(jī)構(gòu)、代代表處，以以及外資的的大牌房地地產(chǎn)銷售公公司進(jìn)行分分銷，以此此來促銷。。聯(lián)合銷售：：對(duì)于旅游地地產(chǎn)和投資資地產(chǎn)，可可以委托旅旅游公司作作聯(lián)合銷售售，因旅游游公司有分分時(shí)度假的的體系，而而發(fā)展商提提供服務(wù)及及產(chǎn)品，發(fā)發(fā)揮各自所所長(zhǎng)。類似案例項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)萬科·東麗麗湖周邊環(huán)境及及交通狀況況：地處東麗區(qū)區(qū)位于位于于天津市十十大旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)和七七大自然生生態(tài)保護(hù)區(qū)區(qū)-東麗湖湖畔，地理理位置優(yōu)越越是連接天天津、北京京交通的重重要樞紐。。周邊沒有有居住氛圍圍，配套設(shè)設(shè)施較差，，比較適合合度假休閑閑。項(xiàng)目規(guī)模及及類別：占地270萬㎡（4095畝畝）分七期期開發(fā)，預(yù)預(yù)計(jì)10年年建成。一一期占地22萬平米米，建筑面面積6.4萬平米。。項(xiàng)目發(fā)展規(guī)規(guī)劃：其是萬科目目前在全國國范圍內(nèi)最最大的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，計(jì)劃在8-10內(nèi)內(nèi)建設(shè)成為為一個(gè)集居居住、教育育、旅游、、休閑為一一體的功能能齊全的綜綜合性新市市鎮(zhèn)。項(xiàng)目地點(diǎn)：天津市東麗麗區(qū)東麗之之光大道開發(fā)商：萬科集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)：美國著名建建筑設(shè)計(jì)師師賴特萬科·東麗麗湖建筑外觀設(shè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)：項(xiàng)目屋頂為為質(zhì)感輕盈盈的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)，室內(nèi)外外空間咬合合，互相滲滲透，充分分發(fā)揮木材材、石材、、鋼、玻璃璃、混凝土土、磚等材材料的表現(xiàn)現(xiàn)力。建筑筑風(fēng)格現(xiàn)代代簡(jiǎn)約，立立面清新自自然。園林規(guī)劃特特色：這里將形成成的一條林林蔭大道，，它作為貫貫穿各個(gè)區(qū)區(qū)域的主要要交通軸也也為整個(gè)社社區(qū)創(chuàng)造出出充滿活力力與浪漫的的情景化街街區(qū)氛圍。。物業(yè)管理：萬科物業(yè)物業(yè)費(fèi)：別別墅2.48元/月月；公寓1.5元/月；洋洋房2.0元/月營銷主題：品味有湖的的生活客群分析：：項(xiàng)目定位是是高端產(chǎn)品品，所以客客群是少數(shù)數(shù)金領(lǐng)人士士以及部分分海歸派，，定義為第第二居所的的家。萬科·東麗麗湖銷售情況：一期推出6.4萬平平米，約300多套套，自2004年10月開盤盤至今，已已消化約70%左右右。二期于于05年12月22日開始銷銷售，建筑筑類型均為為洋房。點(diǎn)評(píng)：本案規(guī)模宏宏大。一期期規(guī)劃22萬㎡社區(qū)區(qū)，建筑類類型以別墅墅、洋房為為主。規(guī)劃劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約約實(shí)用，居居住與休閑閑相互結(jié)合合。在房型型設(shè)計(jì)上體體現(xiàn)出舒適適實(shí)用。園園林方面充充分利用郊郊區(qū)的自然然風(fēng)光，小小區(qū)內(nèi)外融融為一體。。從地理位位置來看，，其地處天天津市東部部上風(fēng)位，，集生態(tài)資資源與發(fā)展展資源于己己身，隨著著奧運(yùn)的臨臨近和市民民置業(yè)傾向向的東移，，片區(qū)升值值潛力日益益凸顯。房型設(shè)計(jì)：房型面積在在199-272平平米之間銷售價(jià)格：別墅起價(jià)：：10000元/㎡㎡別墅均價(jià)：：13000元/㎡㎡別墅最高價(jià)價(jià)：20000元/㎡京津新城項(xiàng)目地點(diǎn)：寶坻縣沿津津薊高速往往薊縣方向向第三個(gè)出出口開發(fā)商：天津合生珠珠江房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司周邊環(huán)境及及交通狀況況：位于京津唐唐腹心地帶帶，緊靠風(fēng)風(fēng)景旖邐的的潮白河。。項(xiàng)目規(guī)模及及類別：面積202平方公里里，其中水水景面積170萬平平米，建筑筑形式為花花園別墅、、溫泉?jiǎng)e墅墅、水岸別別墅、高爾爾夫別墅、、企業(yè)會(huì)所所型別墅以以及領(lǐng)袖級(jí)級(jí)獨(dú)島別墅墅。物業(yè)管理：廣東康景物物業(yè)管理有有限公司天天津分公司司物物業(yè)費(fèi)費(fèi)：2-3.8元/㎡·月營銷主題：京津地區(qū)罕罕有的大型型休閑度假假型純別墅墅項(xiàng)目客群分析：：厭倦了都市市的繁華與與喧鬧，喜喜歡自然，，熱愛生活活，享受大大自然，更更享受超級(jí)級(jí)配置、超超級(jí)服務(wù)的的客戶。京津新城銷售價(jià)格：起價(jià)：4300元/㎡；最高價(jià)：21000元/㎡（（應(yīng)客戶要要求定做，，面積較大大，很少的的幾棟）均價(jià)：5300元/㎡銷售情況：自2004年10月份開盤以來來通過大力度度的宣傳受到到全方位的關(guān)關(guān)注，銷售率率已超過65%，銷售勢(shì)頭良良好。點(diǎn)評(píng)：京津新城是目目前國內(nèi)首屈屈一指的休閑閑度假型別墅墅項(xiàng)目之一，，位于京津唐唐腹心地帶，，緊靠潮白河河，地?zé)釡厝獌?chǔ)量豐富，，具有天然溫溫泉資源。項(xiàng)項(xiàng)目擁有170萬平米的的水景面積，，別墅群體與與水系和高爾爾夫球場(chǎng)相隔隔，和諧有機(jī)機(jī)地融為一體體，為優(yōu)美居居住環(huán)境提供供可能。該項(xiàng)項(xiàng)目還針對(duì)高高端客戶的需需求，度身定定做個(gè)性化別別墅，引領(lǐng)別別墅市場(chǎng)的高高端潮流。戶型面積：214㎡房型設(shè)計(jì)：獨(dú)棟、雙拼項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)隊(duì)介紹趙勇（JohnnyZhao）戴德梁行天津津公司董董事總經(jīng)經(jīng)理曾主持過馬士士基(中國)航運(yùn)有限公公司中國北方方區(qū)的辦公寫寫字樓租賃的的獨(dú)家代理工作、香港港威斯特、深深圳華為科技技有限公司、、百事可樂、、西門子公司司等在天津的分公司司及辦事處的的獨(dú)家選址工工作；與天津津甲級(jí)寫字樓樓（遠(yuǎn)洋大廈廈、國際大廈、今晚晚大廈、河川川大廈、天星星河畔廣場(chǎng)、、亞太大廈等等）建立了穩(wěn)穩(wěn)固的代理關(guān)系。負(fù)負(fù)責(zé)天津市金金皇大廈的市市場(chǎng)策劃與獨(dú)獨(dú)家租售代理理；參與過晶晶華大廈的租賃策劃劃及嘉興大廈廈的整體租賃賃；參與遠(yuǎn)洋洋大廈二期市市場(chǎng)定位研究究；新世界安信三期期項(xiàng)目可行性性及市場(chǎng)策劃劃；南市濱江江廣場(chǎng)部分項(xiàng)項(xiàng)目的招商引引資工作；參與天津津開發(fā)區(qū)金融融街項(xiàng)目的市市場(chǎng)研究與整整體策劃。成成功引進(jìn)美國國大牌超市---普普爾斯馬特（（諾瑪特六緯緯路店）首家家落戶天津，，并成為普爾爾斯馬特（諾瑪特）在天天津地區(qū)的獨(dú)獨(dú)家代理選址址顧問以及部部分國際著名名連鎖經(jīng)營品品牌在天津指定地區(qū)區(qū)的市場(chǎng)拓展展顧問。馬康麟（（AlanMa）戴德梁行研究究部助理董事事，華北地區(qū)區(qū)主管國內(nèi)房地產(chǎn)企企業(yè)及項(xiàng)目策策劃，借鑒國國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。馬康麟九三三年加入梁振振英測(cè)量師行(前戴德梁行行)研究部,曾專門為國國內(nèi)金地集團(tuán)團(tuán)作香港房地地產(chǎn)企業(yè)研究,借鑒鑒企業(yè)發(fā)展策策略和投資定定位經(jīng)驗(yàn)，并并主力國內(nèi)和和香港房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目及企業(yè)策劃劃研究、引進(jìn)進(jìn)國際經(jīng)驗(yàn)和和投資者。主主要客戶包括括政府公營機(jī)機(jī)構(gòu),外地投資者者和國內(nèi)開發(fā)發(fā)商。曾任職職仲量聯(lián)行和和作為香港政政府香港房委委會(huì)商場(chǎng)顧問。參參與國內(nèi)研究究項(xiàng)目遍及北北京、上海、、天津、重慶慶、廣州、深深圳、杭州、大連連、南京、蘇蘇州、唐山。。其他房地產(chǎn)產(chǎn)研究項(xiàng)目包包括在新加坡坡、日本、歐洲、、美國、澳洲洲等地。于志杰（（FisherYu）泛城（中國））綜合住宅服服務(wù)高高級(jí)經(jīng)理自1998年年從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃銷售工工作，曾任職職某房地產(chǎn)代代理公司項(xiàng)目經(jīng)理、銷售售總監(jiān)等職。。擁有多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目策劃推廣廣經(jīng)驗(yàn)，主持持并參與天津和平區(qū)區(qū)[華門明筑筑]、[佳怡怡公寓]項(xiàng)目目；河北區(qū)[水運(yùn)名苑]、[天華雅園]項(xiàng)目；河西區(qū)[賓賓泰公寓]項(xiàng)項(xiàng)目；河?xùn)|區(qū)區(qū)[金灣花園園]項(xiàng)目南開區(qū)[華苑苑新城]項(xiàng)目目、[麥迪遜遜廣場(chǎng)]項(xiàng)目目、凱立[天天香水畔]項(xiàng)項(xiàng)目等項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)推廣策劃及及銷售代理工工作。王紅(AmandaWang)戴德梁行天津津公司估估價(jià)研究部部助理董董事天津大學(xué)建筑筑工程學(xué)院工工學(xué)學(xué)士南開大學(xué)工商商管理碩士(MBA)1996年進(jìn)入政府規(guī)規(guī)劃管理部門門從事規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)工作，并并先后參與天天津市住宅市市場(chǎng)調(diào)研、天津市酒酒店市場(chǎng)調(diào)研研、天津市商商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研研、華苑小區(qū)區(qū)居民消費(fèi)調(diào)調(diào)研。參與的項(xiàng)目包括：：陽光100「白領(lǐng)公寓寓」住宅項(xiàng)目目、天房集團(tuán)團(tuán)住宅項(xiàng)目、、星運(yùn)集團(tuán)開開發(fā)區(qū)花園住宅宅區(qū)項(xiàng)目、開開發(fā)區(qū)津?yàn)I發(fā)發(fā)展與深圳粵粵華企業(yè)合作作住宅項(xiàng)目的的市場(chǎng)研究和整體方案策策劃以及澳大大利亞JHD公司天津商業(yè)業(yè)市場(chǎng)研究等等項(xiàng)目。楊京京（（MaryYang）泛城（中國））綜合住宅服服務(wù)助助理經(jīng)理擁有多個(gè)項(xiàng)目目的市場(chǎng)調(diào)研研及營銷策劃劃經(jīng)驗(yàn)，曾參參與過天津市市市民選房調(diào)研；參與市市場(chǎng)研究及營營銷策劃的項(xiàng)項(xiàng)目包括：天天津市塘沽區(qū)區(qū)「領(lǐng)先華翠洋房」、「「風(fēng)景湖別墅墅」；開發(fā)區(qū)區(qū)「金融服務(wù)務(wù)區(qū)」項(xiàng)目；；南開區(qū)「東馬路」項(xiàng)目目、「麥迪遜遜廣場(chǎng)」項(xiàng)目目、「天香水水畔」項(xiàng)目；；河?xùn)|區(qū)「民民族園」項(xiàng)目、、「寧月花園園」等住宅項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)研研究及推廣策策劃工作河西西區(qū)「蘇州道」」項(xiàng)目、「泰泰達(dá)園綜合樓樓」、「文華華中心」項(xiàng)目目市場(chǎng)定位及及營銷策劃。孫悅（SeanSun）泛城（中國））綜合住宅服服務(wù)助助理經(jīng)理廣廣告督督導(dǎo)自2000年年從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃銷售工工作，曾任職職房地產(chǎn)公司司企劃部。擁擁有多個(gè)項(xiàng)目策劃劃推廣經(jīng)驗(yàn)，，并參與天津津和平區(qū)[華華門明筑]項(xiàng)項(xiàng)目；南開區(qū)區(qū)[華苑新城]項(xiàng)目、[博博彩公寓]項(xiàng)項(xiàng)目；河西區(qū)區(qū)[白樓仕嘉嘉]項(xiàng)目、[歐亞花園]項(xiàng)目、[龍海公寓寓]項(xiàng)目；河河?xùn)|區(qū)[福旺旺花園]項(xiàng)目目；津南區(qū)[摩力達(dá)產(chǎn)業(yè)園]；紅紅橋區(qū)[中嘉嘉花園]項(xiàng)目目；南開區(qū)[華苑新城]項(xiàng)目、[麥麥迪遜廣場(chǎng)]項(xiàng)目、凱凱立[天香水水畔]項(xiàng)目、、[東馬路路]項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)推廣策劃及及銷售代理工作。張士偉(Frankzhang)泛城（中國））綜合住宅服服務(wù)高高級(jí)物業(yè)顧顧問天津工業(yè)大學(xué)學(xué)工科學(xué)士自1998年年從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃銷售工工作，曾任職職某房地產(chǎn)代代理公司項(xiàng)目目經(jīng)理、專案經(jīng)理理等職。擁有有豐富的銷售售管理、策劃劃推廣及培訓(xùn)訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)。主持并參與北京京宣武區(qū)[西西華經(jīng)典公寓寓]項(xiàng)目；宣宣武區(qū)[似海海怡家公寓]項(xiàng)目、通州區(qū)[天賜良園]項(xiàng)目、朝陽陽區(qū)[三空間間]項(xiàng)目；天天津河?xùn)|區(qū)[嘉華國際商業(yè)中心心]項(xiàng)目。郭林林（ireneguo））泛城（中國））綜合住宅服服務(wù)高高級(jí)物業(yè)顧顧問中國政法大學(xué)學(xué)畢業(yè)自1998年年從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃銷售工工作，擁有多多個(gè)住宅及商商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，曾在天津津大型房地產(chǎn)產(chǎn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目營銷策劃劃工作。曾擔(dān)任過以以下項(xiàng)目的營營銷策劃及銷銷售代理工作作：河西區(qū)「「瑞江花園」、和平平區(qū)「吉利花花園」商業(yè)及及住宅、南開開區(qū)「盈江欣欣苑」、河北區(qū)「梅梅宏園」。尤嵐(VickeyYou)戴德梁行天津津公司研研究顧問部部助理理經(jīng)理天津城市建設(shè)設(shè)學(xué)院管理工工程學(xué)士專長(zhǎng)于物業(yè)評(píng)評(píng)估和寫字樓樓市場(chǎng)調(diào)查及及研究，參與與的相關(guān)項(xiàng)目目包括開發(fā)區(qū)市民廣廣場(chǎng)、開發(fā)區(qū)區(qū)星運(yùn)伴景灣灣、開發(fā)區(qū)雅雅都天元居、、塘沽區(qū)北塘漁人碼碼頭、河?xùn)|區(qū)區(qū)中山門輕軌軌綜合換乘樓樓等。韓永平（（WilliamHan）戴德梁行天津津公司研研究顧問部部高級(jí)分分析師南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)士專長(zhǎng)于住宅市市場(chǎng)調(diào)查及研研究，參與的的項(xiàng)目包括開開發(fā)區(qū)市民廣廣場(chǎng)、河西區(qū)海河水水上大世界、、北塘漁人碼碼頭、河?xùn)|區(qū)區(qū)中山門輕軌軌綜合換乘樓、復(fù)興興門地鐵站住住宅項(xiàng)目等。。汪灝（JeffreyWang）戴德梁行天津津公司研研究顧問部部高級(jí)級(jí)分析師四川大學(xué)工學(xué)學(xué)學(xué)士l專長(zhǎng)于商業(yè)市市場(chǎng)調(diào)查及研研究。相關(guān)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)包括：河河北區(qū)運(yùn)輸七七廠地塊、河北區(qū)軋軋鋼三廠地塊塊、小伙巷、、津河一號(hào)地地的調(diào)查