安徽定遠小商品城招商方案策劃

定遠小商品批發(fā)市場

招商方案(研討）1第一部分定遠商業(yè)及本項目概況一、定遠概況

滁州市定遠縣地處安徽省中部，國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口91.6萬，轄37個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，528個行政村。與經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、成本和市場優(yōu)勢，是投資興業(yè)的理想之地。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，淮南鐵路貫穿境內，津滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內?？h城所在地定城距合肥和南京兩機場僅不足兩小時路程。2007年實現(xiàn)地區(qū)生產總值53.4億元，增長12%；財政收入2.5億元，增長34.4%；固定資產投資23.1億元，增長80.8%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，在崗職工年平均工資15559元，增長29.6%；農民人均純收入3380元，增長24.9%。2二、定遠小商品城的發(fā)展機會及發(fā)展?jié)摿Γ?）由于定遠商業(yè)還處在發(fā)展時期，服飾、日用百貨等日常消費支出占收入的比例相對較大，因此小商品城具有較大的發(fā)展空間。（2）目前定遠城區(qū)尚未出現(xiàn)大型百貨批發(fā)市場，而同等規(guī)模的三線城市一般都有一到兩個集批發(fā)與零售一體的小百貨批發(fā)市場。隨著定遠居民收入的增長，人民生活水平不斷提高，這一矛盾日益突出，小商品城的出現(xiàn)正好滿足了市場的需求。（3）本案周邊舊有的居民區(qū)生活配套服務設施較為陳舊和分散，不能完全滿足居民日益提高的高層次生活需求，而周邊目前還沒有出現(xiàn)一個能滿足這一需求的物業(yè)。3三、定遠居民投資理念分析（1）由于三線城市的個人投資理財手段單一，當?shù)厝送顿Y理財?shù)挠^念不強，處于相對原始階段，信息渠道單一，以人際傳播為主要信息傳遞渠道。（2）投資者普遍缺乏超前意識，思想保守，對本案的投資價值與后續(xù)經(jīng)營存在疑慮。（3）投資者心理不成熟，有較強的從眾心理，政府導向對于普通民眾具有較大的影響力。4四、項目概況金鑫·曲陽城目共有商鋪面積21198.82平米，自開盤以來，已累計銷售2374.92平米(含拆遷安置)，完成招商面積3045.67平米（不含蘇果），其主要投資客為定遠城本地人。目前準備招商的蘇果1期2樓夾層面積4056.14平米。5綜上說述，結合目前定遠的消費水平和市場供需狀況以及當?shù)厝说耐顿Y習慣，本項目2層的夾層部分目前作為一個小商品城是最佳的選擇之一。6第二部分、項目規(guī)劃一、項目名稱本項目定位集小商品、百貨批發(fā)和零售為主市場，所以目前暫擬定遠小商品批發(fā)市場或曲陽小商品城較為合適。定遠小商品城、曲陽小商品批發(fā)市場、曲陽商貿城作為備選。（以上名稱帶地名字樣的需報政府審批）。7二、項目規(guī)劃A、經(jīng)營品種：鞋帽皮具日用百貨時尚百貨家居飾品1、鞋帽皮具類：男鞋、女鞋、童鞋、箱包、皮具2、日用百貨類：洗滌用品、日用塑料制品、餐具、櫥具、文化體育用品勞保用品3、時尚百貨類：化妝品、香水、美甲、藝術攝影用品、個人飾品、手表打火機4、居家飾品類：床上用品、框畫、居家飾品、地毯、窗簾布藝8B、經(jīng)營戶種類及數(shù)量：1、鞋帽箱包類：22間2、時尚百貨類：14間3、家居用品類：22間4、日用百貨類：46間共計104間，具體位置分布見平面分割彩圖。以上分割作為招商的指導性分割，具體鋪位安排在招商過程中就遇到的問題進行調整。9第三部分、招商策略1、低門檻高標準以較低租金及免租期等優(yōu)惠政策吸引經(jīng)營戶投資，在此基礎上通過核對營業(yè)執(zhí)照、上門調研以及與經(jīng)營戶溝通等方式對經(jīng)營戶的實力及經(jīng)營能力進行甄別。將一些經(jīng)營經(jīng)驗少抗風險能力弱的商戶剔除，避免其成為市場的不穩(wěn)定因素。102、立足當當?shù)?、輻射射周邊選擇招商區(qū)區(qū)域和對象象時，立足足于定遠當當?shù)厥袌錾躺虘?，同時時輻射周邊邊滁州、風風陽、全椒椒、來安等等周邊縣市市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。。113、以環(huán)境境氛圍、促促進招商商業(yè)街屋頂頂，外立面面設置廣告告位、吊旗旗等，這樣樣即能營造造濃郁的商商業(yè)氛圍，，使投資者者、感到濃濃郁的商業(yè)業(yè)氛圍，又又能將招商商政策廣而而告之。124、以政府府行為職能能，促進招招商利用當?shù)厝巳讼嘈耪袨榈男男睦?，通過過和政府合合作，樹立立政府對項項目大力支支持的形象象，利用減減免經(jīng)營者者的各項相相關費用（（如：工商商、公安、、稅務、市市容、質監(jiān)監(jiān)等）做為為招商優(yōu)惠惠條件，吸吸引客商進進駐。135、以企劃劃宣傳促進進招商制定完善的的企劃宣傳傳方案。通通過一系列列的企劃宣宣傳，提高高開發(fā)商在在當?shù)氐闹扰c美美譽度。增增強當?shù)孛衩癖妼Ρ景赴傅年P注度度，增強投投資者的信信心，推動動招商方案案的實施和和商鋪租賃賃。14第四部分、、效果圖一、平面分分割效果圖圖1516二、形象背背景板17三、單頁18第五部分、、定遠縣商商鋪綜合分分析一、商業(yè)市市場普查方方案1、說明：：為了全面面了解定遠遠縣商業(yè)經(jīng)經(jīng)營供給市市場狀況，，為項目定定位提供準準確、科學學、及時的的信息，特特安排本次次商業(yè)市場場調查。2、調研目目的2.1了解定遠遠縣主要商商業(yè)街道店店鋪的售價價及租金水水平2.2了解解定遠縣主主要商業(yè)街街道店鋪的的實用面積積。2.3了解解定遠縣商商業(yè)的業(yè)種種、業(yè)態(tài)（（品牌、檔檔次、經(jīng)營營狀況、經(jīng)經(jīng)營種類所所占市場比比例）。2.4為本本項目做前前期市場形形象推廣、、積累市場場客戶。193、調研范范圍定遠縣及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)4、調查對對象調研范圍內內所有營業(yè)業(yè)中的店鋪鋪5、調查方方式采用問答式式6、人員組組織與時間間進度6.1臨時時調查人員員安排4人人；6.2調查查時間3月月26~27日；207、調研重重要分析指指標7.1售價價及租金分分析；7.2面積積分析；7.3經(jīng)營營內容指標標分析7.3.1經(jīng)營內容容——租金金分析7.3.2經(jīng)營內容容——面積積（實用面面積）分析析7.3.3經(jīng)營內容容——規(guī)模模（數(shù)量、、比例）分分析218、分析與與建議依托調研分分析結果，，提出本項項目總體形形象建議，，內容、檔檔次、業(yè)種種、業(yè)態(tài)等等建議；經(jīng)經(jīng)營主題及及副題建議議；各業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模比例例建議；商商鋪、攤位位分割面積積建議。營營銷策略、、價格、租租金建議及及戰(zhàn)略、營營銷推廣策策略等。22二、調查分分析（一）、單單項分析1、商鋪面面積分析：：沿街經(jīng)營營商鋪的面面積51-70㎡占占17%，，比例最大大；21-30㎡㎡占15.9%，比比例次之；；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占占13.8%。累計計可見10-40㎡㎡占55.5%，是是主要的面面積范圍。。232、商鋪層層數(shù)分析：：只在一層層經(jīng)營的占占83.5%，是非非常大的比比例；在二二層經(jīng)營的的占15.1%，2層以上樓樓層做經(jīng)營營的微乎其其微。可見見沿街的商商鋪一層有有較高的利利用價值，，但二層及及其以上樓樓層的商業(yè)業(yè)價值很少少，也沒有有很好的挖挖掘，應具具有相當?shù)牡纳虡I(yè)潛力力。243、店面形形象分析：：店面形象象為優(yōu)的占占24.7%，良以以上的占84.9%?？梢?，，經(jīng)營者對對目前的店店面形象評評價非常高高，也說明明了他們重重視自己的的店面形象象。254、經(jīng)營產產品的品牌牌分析：經(jīng)經(jīng)營者的經(jīng)經(jīng)營品牌多多為國內品品牌，占76.7%，其中以以中檔品牌牌為主，占占31.8%，低檔檔和高檔比比例相當；；國際品牌牌占9.9%。說明明目前的經(jīng)經(jīng)營品牌總總體上處于于中等水平平，應有往往高品牌發(fā)發(fā)展的潛力力。265、經(jīng)營產產品的行業(yè)業(yè)分析：在在被調查者者的行業(yè)中中，男女休休閑裝所占占的比例最最大，為13.7%，其次為為女裝，占占12.1%，服裝裝類共占有有33.8%的比例例，是行業(yè)業(yè)中的主要要部分?？煽梢越梃b，，購物中心心的服裝類類經(jīng)營數(shù)量量占三分之之一為宜；；百貨類占占10.5%；鞋、、箱包、皮皮具類，餐餐飲類和美美容、美發(fā)發(fā)、健身類類各占約5%，在行行業(yè)中也占占有相當?shù)牡姆至?。總總之，這些些行業(yè)是購購物中心的的主要部分分，也是消消費者的必必須部分。。276、經(jīng)營方方式分析：：在調查對對象的經(jīng)營營方式中自自營者占57.9%，其余方方式各占10%左右右。287、經(jīng)營收收益情況分分析：在被被調查中經(jīng)經(jīng)營收益為為良的最多多，占40.4%；；其次是一一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營為為優(yōu)?？傮w體的經(jīng)營收收益還比較較樂觀。298、每月每每平方米的的營業(yè)額分分析：在每每月每平方方米的營業(yè)業(yè)額的調查查中，100元以下下的占31.9%，，101-300元元近一半，，占45.3%；另另有11.0%的在在500元元以上，可可見，被調調查者的營營業(yè)額的差差距較大，，大部分在在300元元以內。309、商鋪每每平方米的的月租金分分析：在租租金這一重重要指標的的調查中，，10-15元最多多，占28.7；16-30元的占約約30%，，另有10元以下占占17.2%，13.2%的的在40元元以上。可可見，當?shù)氐氐淖饨鸩畈罹噍^大，，總體租金金水平較樂樂觀。3110、租賃賃商鋪的期期限分析：：在租賃期期限中，二二年的最多多，占39.4%；；其次是三三年，占21.1%。可見市市場的租賃賃期限主要要是以二至至三年期內內的租賃為為主。3211、投資資金額分析析：經(jīng)營者者的投資金金額在3-5萬的最最多，占24.6%；其次是是2萬以下下的占23%，2-3萬的占占20.4%，可見見大部分的的投資金額額在5萬元元內，可見見大部分經(jīng)經(jīng)營者的投投資限度很很小，可以以方便的退退出投資。。3312、需要要的經(jīng)營面面積分析：：需要的經(jīng)經(jīng)營面積中中51-70㎡占15.9%，16-20㎡㎡和21-30㎡㎡各占13.3%；有近一一半的需要要面積在16-50㎡。相比比現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)營面積，，經(jīng)營者有有擴大經(jīng)營營面積的需需要。。。3413、適合合的租金（（元/月/㎡）分析析：理想租租金在10-15元元的最多，，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的的占8.3%；同時時，89.9%的理理想租金在在25元以以下。相比比其經(jīng)營的的租金水平平，經(jīng)營者者希望租金金越低越好好，因此理理想租金相相對較低。。35（二）、交交叉分析1、行業(yè)與與面積交叉叉分析：服裝類多數(shù)數(shù)在10-40㎡，，以16-30㎡為為主，且面面積差異不不大；鞋、、箱包、皮皮具類，禮禮品、精品品類和文體體、音像類類在10-70㎡不不等，且差差異較大；；餐飲類多多在70㎡㎡以上；數(shù)數(shù)碼、通訊訊、IT類類和化妝品品多在16-30㎡㎡；家電在在50-100㎡為為主；美容容、美發(fā)、、健身類和和家飾、床床上用品、、廚具類以以50-150㎡為為主，且差差異較大；；醫(yī)藥、保保健類和煙煙、酒、茶茶類多在20-70㎡。36面積行業(yè)372、行業(yè)與與理想面積積交叉分析析分析：2.1、面面積要求較較大的行業(yè)業(yè)有：餐飲飲業(yè)大都在在70㎡以以上；美容容、美發(fā)、、健身類集集中在50㎡以上且且大小不等等；家飾、、床上用品品、廚具類類則在40㎡以上；；婚紗攝影影類要求最最大在100㎡以上上。2.2、面面積要求大大小差異較較大的有：：鞋、箱包包、皮具類類在21-100㎡㎡不等；禮禮品、精品品類集中在在16-100㎡；；便利店、、百貨類集集中在31-70㎡㎡；文體、、音像類和和數(shù)碼、通通訊、IT類則集中中在21-70㎡且且較分散；；煙、酒、、茶類以30-100㎡為主主。2.3、男男裝集中在在41-70㎡，其其他服裝集集中在16-40㎡㎡，明顯小小于男裝；；珠寶、鐘鐘表、眼鏡鏡類，家電電和醫(yī)藥、、保健類集集中在50-70㎡㎡，處于中中等偏大的的水平；化化妝品的一一般要求在在16-30㎡，面面積較小。。38面積行業(yè)39（三）、分分析總結通過對定遠遠縣城的主主要街道店店鋪的調查查分析，總總結如下：：1、主要指指標1.1、行業(yè)男女休閑裝裝所占的比比例最大，，為13.7%，其其次為女裝裝，占12.1%，，服裝類共共占有33.8%的的比例，是是行業(yè)中的的主要部分分（可以借借鑒，購物物中心的服服裝類經(jīng)營營數(shù)量不低低于三分之之一）。便便利店、百百貨類占10.5%；鞋、箱箱包、皮具具類，餐飲飲類和美容容、美發(fā)、、健身類各各占約5%，在行業(yè)業(yè)中也占有有相當?shù)谋缺壤？傊@些行行業(yè)是購物物中心的主主要部分，，也是消費費者的必須須部分。1.2、面積沿街經(jīng)營商商鋪的面積積51-70㎡占17%，比比例最大；；21-30㎡占占15.9%，比例例次之；10-15㎡占15.2%；；31-40㎡占13.8%。累計可可見，10-40㎡㎡占55.5%，是是主要的面面積范圍。。通過對比比，其理想想的經(jīng)營面面積略大于于現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)營面積，，主要集中中在16-50㎡，，不同行業(yè)業(yè)的面積要要求差異較較大。401.3、、租租金金在每每平平方方米米的的月月租租金金這這一一重重要要指指標標的的調調查查中中，，26-30元元的的最最多多，，占占28.7%；；16-30元元的的累累計計約約占占30%，，另另有有10元元以以下下占占17.2%，，13.2%的的在在40元元以以上上。?？煽梢娨姡?，當當?shù)氐氐牡淖庾饨鸾鸩畈罹嗑噍^較大大，，主主要要是是受受地地段段影影響響，，另另外外還還受受層層數(shù)數(shù)和和行行業(yè)業(yè)的的影影響響。?？偪傮w體來來看看，，租租金金水水平平較較樂樂觀觀。。1.4、、其其他他多數(shù)數(shù)的的經(jīng)經(jīng)營營用用房房為為租租賃賃所所得得，，租租賃賃期期限限多多數(shù)數(shù)在在三三年年以以內內；；83.5%的的只只在在一一層層經(jīng)經(jīng)營營；；大大部部分分經(jīng)經(jīng)營營者者對對其其經(jīng)經(jīng)營營形形象象和和營營業(yè)業(yè)額額較較滿滿意意；；經(jīng)經(jīng)營營者者的的裝裝修修投投入入一一般般很很少少，，83.6%的的在在一一萬萬元元以以下下，，有有近近三三分分之之一一的的沒沒有有投投入入裝裝修修，，經(jīng)經(jīng)營營者者的的總總投投資資金金額額大大部部分分在在5萬萬元元以以下下，，多多為為小小規(guī)規(guī)模模投投資資、、自自主主經(jīng)經(jīng)營營。。41第六六部部分分項項目目招招商商方方案案一、、項項目目招招商商目目標標以民民特特商商品品（（包包括括地地毯毯、、手手工工藝藝品品等等））、、鞋鞋帽帽箱箱包包、、布布料料（（藝藝））、、針針紡紡織織品品、、化化妝妝飾飾品品、、文文化化辦辦公公用用品品、、五五金金日日雜雜以以及及居居家家飾飾品品等等為為主主。。42二、、項項目目商商業(yè)業(yè)營營運運規(guī)規(guī)劃劃1、、項項目目商商業(yè)業(yè)營營運運規(guī)規(guī)劃劃原原則則（1））符符合合整整個個項項目目定定位位的的原原則則，，，，商商品品的的布布局局必必須須從從滿滿足足功功能能需需求求的的角角度度出出發(fā)發(fā)；；（2））尊尊重重市市場場需需求求和和選選擇擇的的原原則則，，經(jīng)經(jīng)營營布布局局的的規(guī)規(guī)劃劃必必須須為為招招商商服服務務，，最最終終格格局局取取決決于于招招商商的的結結果果；；（3））合合理理有有效效使使用用空空間間的的原原則則，，首首先先做做到到合合理理的的空空間間分分割割；；（4））經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益原原則則，，應應充充分分考考慮慮商商戶戶的的經(jīng)經(jīng)營營利利益益，，達達成成商商戶戶與與市市場場經(jīng)經(jīng)營營者者雙雙贏贏的的局局面面；；（5））關關聯(lián)聯(lián)性性原原則則，，不不同同的的商商品品適適合合不不同同的的經(jīng)經(jīng)營營組組合合，，如如餐餐飲飲和和休休閑閑可可形形成成互互補補、、互互促促經(jīng)經(jīng)營營，，日日用用飾飾和和百百貨貨可可形形成成互互補補、、互互促促經(jīng)經(jīng)營營，，這這些些關關聯(lián)聯(lián)性性商商品品可可在在同同一一功功能能區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營營；；43（6））大大客客戶戶和和知知名名品品牌牌優(yōu)優(yōu)先先原原則則，，大大客客戶戶和和知知名名品品牌牌對對提提升升市市場場品品牌牌，，帶帶動動中中小小商商戶戶的的進進駐駐，，以以及及帶帶動動消消費費起起著著至至關關重重要要的的作作用用，，對對這這類類客客戶戶要要優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮；；（7））充充分分考考慮慮經(jīng)經(jīng)營營戶戶愿愿望望和和要要求求的的原原則則，，考考慮慮了了經(jīng)經(jīng)營營戶戶愿愿望望和和要要求求，，才才能能充充分分吸吸引引經(jīng)經(jīng)營營戶戶進進駐駐，，并并提提高高經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的經(jīng)經(jīng)營營激激情情，，從從而而促促進進市市場場快快速速形形成成；；（8））方方便便顧顧客客消消費費的的原原則則，，商商品品布布局局及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布方方面面，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了生生活活和和休休閑閑的的原原則則，，先先購購物物、、后后休休閑閑、、再再去去餐餐飲飲娛娛樂樂，，符符合合人人消消費費的的習習慣慣；；（9））視視覺覺形形象象原原則則，，整整個個經(jīng)經(jīng)營營布布局局應應充充分分考考慮慮商商品品陳陳列列的的視視覺覺沖沖擊擊力力和和形形象象統(tǒng)統(tǒng)一一。。442、、項項目目商商業(yè)業(yè)營營運運規(guī)規(guī)劃劃（（1））統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商———為為統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象，，盡盡快快繁繁榮榮市市場場，，對對商商鋪鋪采采用用統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商的的原原則則。?！惺袌鰣龅牡恼姓猩躺滩刹捎糜闷菲放婆坡?lián)聯(lián)營營、、資資本本聯(lián)聯(lián)營營、、招招商商引引資資和和租租賃賃等等展展開開，，其其中中大大商商戶戶和和品品牌牌商商戶戶可可采采用用以以上上多多種種方方式式展展開開。。（2））“出出租過過度，，最終終出售售”的的收益益模式式——對對于有有投資資樓盤盤意向向且能能接受受購買買產權權的商商戶，，將產產權轉轉移，，由購購買者者自行行經(jīng)營營或出出租給給他人人經(jīng)營營。45（3））整合合市場場——整整合市市場空空間，，進行行合理理商品品布局局；——整整合推推廣，，避免免單兵兵作戰(zhàn)戰(zhàn)，整整個市市場有有經(jīng)營營方進進行統(tǒng)統(tǒng)一的的廣告告、促促銷推推廣；；（4））合理理回報報——保保證市市場和和經(jīng)營營戶合合理的的收益益，實實現(xiàn)雙雙贏；；——完完善商商業(yè)物物業(yè)的的管理理和服服務功功能，，提升升市場場軟環(huán)環(huán)境的的競爭爭力；；——通通過市市場整整體機機能的的完善善，帶帶動該該片區(qū)區(qū)土地地及租租賃價價格的的提升升，使使市場場經(jīng)營營者和和物業(yè)業(yè)所有有者均均能獲獲得良良好的的回報報；46三、商商鋪分分割建建議1、商商鋪分分割的的原則則（1））主題題的原原則商鋪的的分割割，必必須遵遵循主主題的的原則則。即即結合合商鋪鋪推廣廣的主主題功功能來來進行行分割割。不不同性性質的的商業(yè)業(yè)種類類，對對分割割有不不同的的要求求，這這是前前提。。因此此商業(yè)業(yè)項目目的商商業(yè)主主題定定位是是必須須考慮慮的內內容。。例例如如，如如果項項目將將來的的定位位是以以服裝裝、鞋鞋帽、、音像像業(yè)為為主，，則那那些進進深與與開間間之比比大于于4：：1的的商鋪鋪銷售售不會會有太太大困困難，，因為為經(jīng)營營服裝裝、音音像業(yè)業(yè)不需需要太太寬的的門面面，而而商鋪鋪的后后部又又可以以用來來存貨貨。4748（2））人性性化的的原則則商鋪的的分割割，必必須遵遵循人人性化化的原原則。。也就就是說說，分分割出出的商商鋪，，要符符合業(yè)業(yè)主經(jīng)經(jīng)營、、使用用的要要求。。分割割出的的道路路，要要符合合消費費者的的購物物習慣慣、購購物心心理和和走路路習慣慣。這這句話話包含含兩層層意思思：第第一，，所有有人性性化所所要求求的人人流通通路設設計必必須要要有；；第二二，所所有不不符合合人性性化所所要求求的人人流通通路設設計必必須去去除。。這兩兩點對對于商商鋪的的銷售售有非非常重重要的的意義義。商業(yè)場場所內內部的的步行行系統(tǒng)統(tǒng)設計計是用用以調調節(jié)和和分配配人流流量的的重要要和有有效手手段。。如果果按人人性化化所要要求的的人流流通路路沒有有，必必然會會影響響部分分商鋪鋪的人人流量量，給給銷售售和經(jīng)經(jīng)營帶帶來困困難。。而如如果不不符合合人性性化所所要求求的人人流通通路的的存在在，又又會造造成面面積上上的極極大浪浪費，，因為為通路路的唯唯一作作用就就是用用來走走路，，不會會產生生經(jīng)濟濟上的的效益益。49商業(yè)場場所內內部的的人流流通路路50內部分分割采采用輕輕鋼龍龍骨，，門頭頭統(tǒng)一一預留留廣告告位置置51分戶門門采用用竹制制收拉拉門52在場所所內安安排餐餐飲,休閑閑區(qū)域域53（3））科學學利用用的原原則商鋪的的分割割，必必須遵遵循科科學利利用的的原則則。即即在滿滿足消消防要要求的的前提提下，，盡可可能的的充分分利用用有效效空間間面積積。建議：：根據(jù)上上述分分析，，建議議商鋪鋪采用用分區(qū)區(qū)域、、根據(jù)據(jù)業(yè)種種進行行統(tǒng)一一招商商54對通道道的充充分利利用55四、招招商策策略1、項項目整整體營營銷策策略營營銷工工作面面對的的是市市場中中各種種要素素的組組合，，而各各種影影響市市場的的因素素都是是變動動的，，特別別是房房地產產市場場。因因此，，房地地產營營銷活活動必必然是是動態(tài)態(tài)的。。只有有動態(tài)態(tài)的營營銷才才能保保證房房地產產營銷銷的效效果。。營銷銷采用用“機機動營營銷策策略””。所謂機機動的的房地地產營營銷策策略，，就是是要根根據(jù)市市場中中各種種要素素的變變化，，不斷斷地調調整營營銷思思路，，改進進營銷銷措施施，使使營銷銷活動動動態(tài)態(tài)地適適應房房地產產市場場變化化。機機動動即根根據(jù)情情況靈靈活多多變，，包括括招商商模式式、通通路、、價格格、付付款方方式等等靈活活運用用操作作。562、商商業(yè)氛氛圍營營造————強勢勢廣告告支持持，形形成強強大的的宣傳傳攻勢勢，讓讓全縣縣人民民都習習慣性性來此此消費費。————周末末舉行行連續(xù)續(xù)性文文藝演演出，，吸引引市民民前來來觀光光消費費?！椒轿毁N貼心物物管服服務，，給經(jīng)經(jīng)營者者一個個輕松松的經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境，，購物物者一一個享享樂的的購物物天堂堂?！ㄆ谄诖黉N銷推介介，形形成滾滾滾人人流，，帶來來巨大大消費費。57五、價價格策策略及及租金金預估估(略略)58六、招招商流流程1、目目標商商戶群群的確確定；；2、對對商鋪鋪鋪位位進行行規(guī)劃劃，制制定合合理的的分割割方案案；3、針針對目目標商商群和和客戶戶群進進行項項目推推廣，，擴大大項目目知名名度，，提升升影響響力；；4、雙雙方洽洽談，，達成成租賃賃意向向；5、投投資者者到實實地選選擇商商鋪位位置，，并簽簽訂租租賃協(xié)協(xié)議；；6、投投資者者按規(guī)規(guī)定交交納租租金；；7、發(fā)發(fā)展商商對商商場進進行最最后的的裝修修和設設施配配套，，為投投資者者的進進入創(chuàng)創(chuàng)造良良好的的商業(yè)業(yè)硬環(huán)環(huán)境；；8、在在招商商過程程已經(jīng)經(jīng)基本本結束束時，，選擇擇合適適的開開業(yè)時時間，，歡迎迎投資資者進進場經(jīng)經(jīng)營。。59七、項項目推推廣推廣方方式及及渠道道建議議1、推推廣總總原則則先招招商后后銷售售，招招商不不是純純粹的的招商商，那那就存存在一一個造造勢的的問題題，在在全市市場上上建立立租售售兩旺旺的信信息。。在短短時間間內通通過大大眾傳傳播和和媒體體炒作作成為為樓市市熱點點，引引起社社會輿輿論，，提高高知名名度。。2、推推廣方方式方方式式一：：營銷銷中心心現(xiàn)場場展示示營營銷中中心關關于商商鋪的的各方方面資資料和和裝備備應較較為齊齊備，，從所所見、、所聞聞全方方位讓讓買家家了解解信息息。另另售樓樓處可可以在在原售售樓處處的基基礎上上做相相應的的調整整，以以適合合商鋪鋪的租租貸。。60方式二：：特色營營銷活動動1）讓先先消費者者得到““看得見見”的價價值，預預期價格格租賃或或購買高高品質商商鋪從而而成為義義務推銷銷員。媒媒體鋪墊墊、報道道、宣傳傳；平面面廣告強強勢宣傳傳適時制制造氣氛氛。2）軟性性新聞稿稿是該階階段一個個重要的的傳媒曝曝光形式式，通過過新聞稿稿傳達本本項目之之基本資資料，讓讓人們逐逐步深入入認識了了解本項項目。在在該階段段不要過過太急于于將項目目的賣點點全盤托托出，以以免喪失失項目的的神秘感感。61八、媒體體推廣方方案1、媒體體推廣綜綜述結合本項項目的商商圈定位位、終端端消費定定位、目目標客戶戶定位、、業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)定位位、整體體形象定定位，在在營銷手手段和營營銷推廣廣上，本本著“重重點覆蓋蓋定遠縣縣城區(qū)、、輻射周周邊縣區(qū)區(qū)”的原原則進行行實施，，力爭在在短時期期內使項項目形象象及知名名度深入入人心，，力求廣廣告發(fā)布布的針對對性和有有效性。。622、媒體體選擇說說明1、長效效媒體推推廣：1.1、、戶外POP看看板（樓樓頂大牌牌）1.2、、過街廣廣告1.3、、道旗廣廣告1.4、、售樓處處籌建、、包裝，，工地圍圍墻廣告告、現(xiàn)場場戶外看看板、2、輔助助道具制制作：2.1、、招商手手冊2.2、、單頁、、折頁2.3、、招商手手提袋的的制作2.4、、禮品、、紀念品品的制作作633、階段段性營銷銷活動：：3.1、、前期客客戶醞釀釀3.2、、招商活活動3.3、、節(jié)假日日活動3.4、、開業(yè)典典禮4、階段段性主要要報紙媒媒體投放放；643、招商商媒體策策略適用的商商業(yè)招商商推廣的的媒體均均有各自自的優(yōu)點點和缺點點，我們們將根據(jù)據(jù)各大媒媒體的優(yōu)優(yōu)劣分析析，針對對每個推推廣階段段的目標標，制訂訂最適當當媒體組組合策略略。65各大媒體體的優(yōu)點點、缺點點分析：：建議本項項目在的的推廣方方面，以以直郵與與戶外路路演活動動為主，，輔以報報紙、戶戶外廣告告等66媒體組合組合原則：立體交叉組合合，視覺感染染：報紙平面面廣告、戶外外廣告牌、POP、樓體體形象、招商商中心等因素素對商家產生生最直接的沖沖擊；聽覺覺感染：與商商戶面對面的的溝通交流。。長短期效應應組合，報紙紙的時效較短短，POP、、廣告牌時效效較長，在推推廣前期注重重長期即時效效應媒體應用用，吸引人氣氣（如戶外活活動和直郵）），有助于樹樹立深刻的品品牌形象；中中后期偏重品品牌宣傳，擴擴大影響力，，敦促商家的的進駐。67媒體發(fā)布計劃劃相關營銷活動動計劃（另呈呈）68七、招商進度度招商進度度表以上工作內容容隨招商工作作進程，并根根據(jù)實際情況況進行變更69本項目硬件配配套相關建議議貨梯一部倉庫配比公共廁所公共部分裝修修停車位設置卸貨區(qū)設置廣告區(qū)域設置置70招商費用根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的質量與租租金標準，招招商費用有較較大彈性，如如按本方案的的商業(yè)規(guī)劃方方向，預計招招商難度較小小，投入推廣廣費用（硬件件改造費用、、招商推廣費費用）可控制制在30-40萬元左右右；71招商銜接在一期招商的的同時，對其其余商業(yè)進行行商業(yè)規(guī)化，，并逐步展開開系統(tǒng)招商工工作。72附件前期商業(yè)規(guī)劃劃與商管費報報價整體項目一次次性支付3萬萬元（包含建建筑設計調整整/商業(yè)環(huán)境境設計/商業(yè)業(yè)平面分割/室內景觀設設計/百貨市市場前期市場場管理（市場場管理公約、、商戶管理公公約、商品質質量管理公約約、商戶裝修修管理公約、、市場管理人人員公約、商商戶進出場管管理公約等）））招商費報價一個月的租金金（招商傭傭金）推廣費用約1-2個月的的商鋪租金招商底價根據(jù)實際商談談后確定73本方案中的報報價可以視為為我司可以接接受的合同條條款。在未簽簽署有關正式式協(xié)議之前，，南京中盈商商業(yè)管理有限限公司保留此此方案所有的的知識產權，，請勿外傳。。謝謝！749、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:25:5100:25:5100:2512/24/202212:25:51AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:25:5100:25Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:25:5100:25:5100:25Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:25:5100:25:51December24,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。24十十二二月月202212:25:51上上午午00:25:5112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:25上上午12月-2200:25December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/240:25:5100:25:5124December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的