房地產(chǎn)開發(fā)重要節(jié)點及流程

房地產(chǎn)開發(fā)重要節(jié)點及流程一、關(guān)鍵節(jié)點和里程碑42個關(guān)鍵節(jié)點—12個里程碑關(guān)鍵節(jié)點的含義：不僅具體工作過程，而且是工作結(jié)果。42個關(guān)鍵節(jié)點與里程碑的關(guān)系：12個里程碑由42個關(guān)鍵節(jié)點組成。1、里程碑：國土證取得對應5個關(guān)鍵節(jié)點：土地獲取取得〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉策劃單位的確定項目公司成立項目公司立項（審批制、核準制、備案制）2、里程碑：項目定位完成：關(guān)鍵節(jié)點：項目定位—規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標等）內(nèi)部審核通過---營銷總案完成（時間要求）3、規(guī)劃方案通過：規(guī)劃方案通過政府審批部品材料清單及建造標準形成目標成本編制及確定制定開盤方案（施工順序、標段劃分等）項目現(xiàn)金流量分析銷售示范區(qū)設(shè)計方案（售樓部、樣板區(qū)）景觀設(shè)計方案完成（與總圖同步介入）擴初設(shè)計完成施工圖完成（審圖、目標成本調(diào)整）〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉招投標確定總包單位〈施工許可證〉三通一平4、開工（里程碑、關(guān)鍵節(jié)點）5、里程碑：項目貸款到位關(guān)鍵節(jié)點：項目貸款到位銷售示范區(qū)開放（銷售中心、樣板區(qū)）物業(yè)公司確定6、里程碑：達到預售條件關(guān)鍵節(jié)點：獲得預售許可證（形象進度條件各地不同）7、里程碑：開盤關(guān)鍵節(jié)點：正式開盤銷售(蓄客、資料…)8、里程碑：銷售合同額完成50%關(guān)鍵節(jié)點：銷售合同額完成50%達成按揭放款條件（各地放款條件不同），（結(jié)頂、基礎(chǔ)、驗收）9、里程碑：銷售合同額完成75%（關(guān)鍵節(jié)點同）10、里程碑：主體封頂關(guān)鍵節(jié)點：主體封頂（砼、鋼筋、砌筑）裝飾材料選樣、封樣（面磚、花崗巖、涂料…)景觀施工圖完成(市政圖、專業(yè)配套單位、管線綜合…..)市政、景觀單位進場一房一驗11、里程碑：竣竣工驗收關(guān)鍵節(jié)點：單體竣工驗收收交房方案總平內(nèi)部驗收收綜合驗收（規(guī)規(guī)劃驗收、防防雷檢測、消消防、備案））…物業(yè)承接驗收收、移交12、里程碑：交交房關(guān)鍵節(jié)點：交房（交房率率）產(chǎn)權(quán)辦理（時時間要求）非專業(yè)人員土土建基本知識識一、建筑的分分類

二、建建筑的組成三三、、如何看懂施施工圖四四、施工的的程序和流水水五、施工的的要點

六、、施工的材料料七七、建筑的專專業(yè)術(shù)語一、建筑的分分類按用途分：住住宅、辦公、、酒店、公建建……按結(jié)構(gòu)形式分分：磚混、鋼鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、、膜、框架、、框剪、筒體體……按高度分:多層、小高層層、高層、超超高層……(低層、多層、、中高層、高高層）按住宅類型分分：別墅（（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、單元式住住宅…..二、建筑的組組成：1、基礎(chǔ)：條型型基礎(chǔ)、筏板板基礎(chǔ)、箱型型基礎(chǔ)…樁的作用是地地基處理，沉沉管灌注樁、、預應力管樁樁（錘擊、靜靜壓）、鉆孔孔灌注樁2、獨立地下室室與利用基礎(chǔ)礎(chǔ)空間的地下下室。3、地上主體結(jié)構(gòu)構(gòu)：混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)（剪力墻墻）、圍護結(jié)結(jié)構(gòu)、….4、內(nèi)外粉刷、、外墻裝飾面面、保溫5、樓地面（屋屋面防水）6、水電安裝二、如何看懂懂施工圖：1、各類圖紙：：概念設(shè)計文文本、規(guī)劃方方案設(shè)計文本本、初步設(shè)計計文本、施工工圖、配套工工程圖、管線線綜合圖….2、平面圖、立立面圖、剖面面圖、效果圖圖（透視圖））3、建筑總說明明、結(jié)構(gòu)總說說明、建施--、結(jié)施---水施---電施四、施工的程程序和流水1、基本程序：基基礎(chǔ)---屋頂2、結(jié)構(gòu)程序：：受力部位（（鋼筋混凝土土）----圍護（墻）----粉刷（內(nèi)外））3、流水：作業(yè)業(yè)面的問題，，人員問題即即五大因素：：人、機、法法、料、環(huán)，，穿插施工。。4、流水與進度度計劃的關(guān)系系。五、施工的要要點1、鋼筋混凝土：：級配（水灰灰比）、強度度、養(yǎng)護、配配筋率裂縫產(chǎn)生的原原因：材料、、溫度、水灰灰比、鋼筋含含量、養(yǎng)護、、拆模時間…2、砌筑：磚的的齡期、灰縫縫飽滿度、抗抗裂措施…3、粉刷：底糙糙4、外墻粘貼：：勾縫、防水水、界面劑5、屋面防水、、廚衛(wèi)防水、、地下室防水水六、施工材料料砼：（水泥、、石子、砂、、水）鋼筋：一級鋼鋼、二級鋼、、三級鋼水泥：模板：砂：細砂、中中粗砂、（海海砂）、（軋軋砂）…..七、建筑專業(yè)業(yè)術(shù)語1、容積率：各各類建筑的建建筑面積與用用地面積之比比。（地上、、高度、計算算口徑）2、建筑密度：：各類建筑基基底總面積與與居住區(qū)用地地的比率。3、綠地率：用用地范圍內(nèi)各各類綠地總和和占居住區(qū)用用地的比率（（公共綠地、、道路綠地、、宅旁綠地，，不應包括屋屋頂?shù)热斯ぞG綠地）住宅日照標準準：大寒日一一小時保溫