房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收

風(fēng)險防范及納稅籌劃孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授

設(shè)立房地產(chǎn)公司一、《公司法》的有關(guān)規(guī)定1、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件1)依法成立;2)有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；3）有自己的名稱、章程、組織機構(gòu)和場所；4）能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。設(shè)立房地產(chǎn)公司2、公司設(shè)立采取準則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；5）有公司住所。設(shè)立房地產(chǎn)公司3、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔(dān)任，并依法登記；4、股東稅務(wù)責(zé)任：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限責(zé)任公司：58--64條設(shè)立房地產(chǎn)公司二、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。

2、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30條設(shè)立房地產(chǎn)公司三、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關(guān)的規(guī)定1、5條：1）100萬元以上的注冊資本；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、8條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。設(shè)立房地產(chǎn)公司四、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定1、資質(zhì)申請2、資質(zhì)等級標準3、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1年，主管部門可視情況延長到2年，但1年內(nèi)無開發(fā)項目的，不得延長。設(shè)立房地產(chǎn)公司五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃1、股東出資方式不同的稅負分析1）貨幣出資2）貨物出資3）無形資產(chǎn)出資4）土地使用權(quán)和不動產(chǎn)出資5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資6）以投資權(quán)出資7）以債權(quán)出資設(shè)立房地產(chǎn)公司

2、法人股東和個人股東稅負差異3、內(nèi)資和外資公司稅負差異4、分公司和子公司稅負差異5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種前期立項先招拍掛取得土地在大控規(guī)前提下，提出項目建議書對項目進行可行性研究建設(shè)項目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門）預(yù)審?fù)ㄟ^后，到土地部門簽土地出讓合同項目審批設(shè)立項目資本金：開發(fā)經(jīng)營管理條例第13條規(guī)定：資本金占項目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金30%）前期立立項前期立立項涉涉及稅稅種分分析：：項目目可行行性分分析取得土土地使使用權(quán)權(quán)一、土土地儲儲備制制度-----一級級開發(fā)發(fā)1、有有償使使用，，招標標、拍拍賣《《關(guān)于于加強強國有有土地地資產(chǎn)產(chǎn)管理理的通通知》》2、2002年年7月月1日日《招招標拍拍賣掛掛牌出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)定定》3、2003年年8月月1日日《協(xié)協(xié)議出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)定定》取得土土地使使用權(quán)權(quán)二、土土地使使用權(quán)權(quán)的取取得方方式1、取取得出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)2、取取得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)：《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》38條條，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條條件：：1）按按照出出讓合合同約約定已已經(jīng)支支付全全部土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金，，并取取得土土地使使用證證書；；2）按按照出出讓合合同約約定進進行投投資開開發(fā)，，屬于于房屋屋建設(shè)設(shè)工程程的，，完成成開發(fā)發(fā)投資資總額額的25%以上，，屬于于成片片開發(fā)發(fā)土地地的，，形成成工業(yè)業(yè)或其其他建建設(shè)用用地條條件。。3、取取得出出租土土地使使用權(quán)權(quán)取得土土地使使用權(quán)權(quán)三、取取得土土地使使用權(quán)權(quán)環(huán)節(jié)節(jié)涉及及稅種種分析析1、印印花稅稅：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書書據(jù)2、契契稅：：3、土土地使使用稅稅：4、承承諾負負擔(dān)對對方稅稅收的的問題題取得土土地使使用權(quán)權(quán)四、不不同方方式取取得土土地稅稅負比比較分分析及及籌劃劃1、出出讓招招拍掛掛方式式2、購購買轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)方式式3、購購買股股權(quán)方方式：：股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓書據(jù)據(jù)0.1%4、合合并公公司方方式5、分分立公公司方方式6、租租賃方方式取得土土地使使用權(quán)權(quán)五、拆拆遷方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)1、法法規(guī)《《城市市房屋屋拆遷遷管理理條例例》2、拆拆遷補補償安安置協(xié)協(xié)議3、拆拆遷補補償方方式：：貨幣幣補償償和房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換4、拆拆遷當(dāng)當(dāng)事人人涉及及的稅稅收（（法人人和自自然人人）1）貨貨幣補補償2）房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換取得土土地使使用權(quán)權(quán)例：某某房地地產(chǎn)企企業(yè)就就地安安置拆拆遷戶戶5000平米，，市場場售價價8000元，土土地成成本2億元，，建筑筑施工工等其其他開開發(fā)成成本8000萬元，，總可可售面面積8萬平米米。拆遷補補償費費支出出：5000*8000=4000萬元視同銷銷售收收入：：5000*8000=4000萬元單位可可售面面積計計稅成成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米視同銷銷售成成本：：4000*5000=2000萬元視同銷銷售所所得：：4000-2000=2000萬元需要在在拆遷遷當(dāng)期期確認認視同同銷售售所得得2000萬元。。前期報報批報報建準準備工工作取得建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證取得房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目手冊冊取得房房屋拆拆遷許許可證證勘察、、規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計取得建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證前期報報批報報建準準備工工作前期報報批報報建階階段涉涉及稅稅收及及籌劃劃1、拆拆遷方方式不不同涉涉及的的稅收收2、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計環(huán)環(huán)節(jié)需需要考考慮的的稅收收因素素1）土土增稅稅的免免稅政政策及及清算算問題題2）所所得稅稅的成成本對對象劃劃分及及分攤攤3、通通過稅稅負測測算確確定設(shè)設(shè)計方方案項目施施工建建設(shè)一、開開發(fā)成成本核核算內(nèi)內(nèi)容土地征征用及及拆遷遷補償償費前期工工程費費基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費費建筑安安裝工工程費費配套設(shè)設(shè)施費費開發(fā)間間接費費項目施施工建建設(shè)二、項項目開開發(fā)成成本對對象的的確定定1、有有關(guān)法法律:計委委申請請立項項、規(guī)規(guī)劃局局規(guī)劃劃設(shè)計計2、會會計核核算3、土土地增增值稅稅要求求4、所所得稅稅要求求1）確確定成成本對對象原原則：：可否否銷售售、分分類歸歸集、、功能能區(qū)分分、定定價差差異、、成本本差異異、權(quán)權(quán)益區(qū)區(qū)分；；2）共共同成成本分分攤方方法：：占地地面積積法、、建筑筑面積積法、、直接接成本本法、、預(yù)算算造價價法。。項目施施工建建設(shè)三、土土地征征用及及拆遷遷補償償1、主主要包包括土土地買買價或或出讓讓金、、大市市政配配套費費、契契稅、、耕地地占用用稅、、土地地使用用費、、土地地閑置置費、、土地地變更更用途途和超超面積積補交交的地地價及及相關(guān)關(guān)稅費費、拆拆遷補補償支支出、、安置置及動動遷支支出、、回遷遷房建建造支支出、、農(nóng)作作物補補償費費、危危房補補償費費等。。2、涉涉及稅稅務(wù)問問題1）一一般按按占地地面積積法，，否則則需要要商稅稅務(wù)機機關(guān)意意；2）契契稅及及拆遷遷補償償支出出、回回遷房房建造造支出出；3）購購買股股權(quán)及及合并并、分分立方方式取取得土土地成成本注注意問題。。4）交交納土土地使使用稅稅項目施施工建建設(shè)四、前前期工工程費費1、指指項目目開發(fā)發(fā)前期期發(fā)生生的水水文地地質(zhì)勘勘察、、測繪繪、規(guī)規(guī)劃、、設(shè)計、、可行行性研研究、籌建建、地地上原原有建建筑物物構(gòu)筑筑物拆除、場地通通平等前期期費用用。2、注注意稅稅務(wù)事事項1）從從土增增稅的的角度度考慮慮2）取取得土土地的的狀態(tài)態(tài)對此此支出出的影影響3）有有關(guān)合合同簽簽訂注注意問問題，，國稅稅發(fā)[2009]24)在在所得得稅上上分攤攤方法法沒有有明確確，可可以用用建筑筑面積積項目施施工建建設(shè)五、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費費核算算注意意問題題：1、指指開發(fā)發(fā)項目目在開開發(fā)過過程中中所發(fā)發(fā)生的的各項項基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施支出出，主主要包包括開開發(fā)項項目內(nèi)內(nèi)道路路、供供水、、供電電、供供氣、、排污污、排排洪、、通訊、照照明等社區(qū)管管網(wǎng)工程程費和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生、園林綠化化等園林環(huán)環(huán)境工程程費。2、注意意稅務(wù)事事項1）土增增稅問題題2）在所所得稅上上分攤方方法未明明確，可可以用建建筑面積項目施工工建設(shè)六、建筑筑安裝工工程費1、指開開發(fā)項目目開發(fā)過過程中發(fā)發(fā)生的各各項建筑筑安裝費費用。主主要包括括開發(fā)項項目建筑筑工程費費和開發(fā)發(fā)項目安安裝工程程費等（（包括內(nèi)內(nèi)外裝飾飾國稅函[1998]53）2、注意意稅務(wù)事事項1）甲供供材的合合法性及及如何簽簽訂甲供供材合同同2）取得得發(fā)票是是否合規(guī)規(guī)3）虛開開發(fā)票遺遺留問題題4）所得得稅無分分攤方法法明確規(guī)規(guī)定，可可以用建建筑面法法5）對單單位建安安成本的的掌控6）工程程結(jié)算和和竣工結(jié)結(jié)算（是否包含含勞保費費）項目施工工建設(shè)七、配套套設(shè)施費費1、指開開發(fā)項目目內(nèi)發(fā)生生的、獨獨立的、、非營利利性的，，且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全全體業(yè)主主的，或或無償贈贈與地方方政府、、政府公公用事業(yè)業(yè)單位的的公共配配套設(shè)施施支出。。2、法律律產(chǎn)權(quán)問問題：物物權(quán)法及及高院解解釋3、注意意稅務(wù)事事項1）在所所得稅上上要求采采取建筑筑面積分分攤方法法2）是否否可以所所得稅前前扣除3）人防防工程處處理4）土地地增值稅稅項目施工工建設(shè)八、開發(fā)發(fā)間接費費1、指企企業(yè)為直直接組織織和管理理開發(fā)項項目所發(fā)發(fā)生的，，且不能能將其歸歸屬于特特定成本本對象的的成本費費用性支支出。主主要包括括管理人人員工資資、職工工福利費費、折舊舊費、修修理費、、辦公費費、水電電費、勞勞動保護護費、工工程管理理費、周周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及及項目營營銷設(shè)施施建造費費等。2、注意意稅務(wù)事事項1）會計計、所得得稅、土土增稅口口徑差別別2）利息息費用所所得稅要要求直接接成本法法或預(yù)算算造價法法3）項目目營銷設(shè)設(shè)施建造造費4）土地地增值稅稅項目施工工建設(shè)九、其他他有關(guān)注注意事項項1、權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制制原則2、發(fā)票票問題3、分配配方法及及原則4、事后后事項的的處理5、施工工過程中中的資產(chǎn)產(chǎn)損失：：土地、、開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品報廢廢或毀損損項目開發(fā)發(fā)方式代建工程程的開發(fā)發(fā)是企業(yè)業(yè)接受政政府和其其他單位位委托，，代為開開發(fā)的工工程。聯(lián)建需要要就以房房換地和和以地換換房行為為繳納銷銷售不動動產(chǎn)和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)的的營業(yè)稅稅。合作建房房是企業(yè)業(yè)以本企企業(yè)為主主體聯(lián)合合其他企企業(yè)、單單位、個個人合作作或合資資開發(fā)房房地產(chǎn)項項目，且且未成立立獨立法法人公司司。國稅函[1994]644、、國稅函函[1995]156、國稅稅函[1996]718、國國稅函[2005]103預(yù)售環(huán)節(jié)節(jié)一、商品品房預(yù)售售條件《城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例》23條：：1、已交交付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，取得土土地使用用權(quán)證書書；2、持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證；3、按提提供的預(yù)預(yù)售商品品房計算算，投入入開發(fā)建建設(shè)的資資金達到到工程建建設(shè)總投投資的25%以以上，并并已確定定施工進進度和竣竣工交付付日期；；4、已辦辦理預(yù)售售登記，，取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證明。。（地方多層層封頂，，高層工工程進度度達到80%）預(yù)售環(huán)節(jié)節(jié)二、預(yù)售售商品房房的會計計核算1、取得得預(yù)售款款時2、結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入時時預(yù)售環(huán)節(jié)節(jié)三、預(yù)售售階段納納稅要求求1、印花花稅2、營業(yè)業(yè)稅及附附加3、企業(yè)業(yè)所得稅稅4、土地地增值稅稅預(yù)售環(huán)節(jié)節(jié)四、銷售售方式1、自行行銷售2、交代代理公司司銷售國稅函[1996]684、、國稅函函[2005]917、31號文文竣工驗收收環(huán)節(jié)一、工程程竣工驗驗收條件件《城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例》18條：：1、城市市規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件的落實實；2、城市市規(guī)劃要要求配套套的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施的建建設(shè)情況況；3、單項項工程的的工程質(zhì)質(zhì)量驗收收情況；；4、拆遷遷安置方方案的落落實情況況；5、物業(yè)業(yè)管理的的落實情情況。（分期開開發(fā)的可可以分期期驗收））竣工驗收收環(huán)節(jié)二、財稅稅事項1、會計計業(yè)務(wù)的的處理2、所得得稅業(yè)務(wù)務(wù)的處理理（完工工條件））3、土地地增值稅稅清算條條件現(xiàn)房銷售售一、現(xiàn)房房銷售條條件