房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例3

王洪清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財(cái)富人長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)達(dá)到最大短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實(shí)際的總收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈運(yùn)營(yíng)收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測(cè)1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率（用于決定投資的可行性）毛租金乘數(shù)貸款價(jià)值（LTV）比債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)資產(chǎn)回報(bào)內(nèi)部回報(bào)率轉(zhuǎn)售價(jià)格1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營(yíng)的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理）貸款價(jià)值比率債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）收購(gòu)價(jià)除以毛租金此比率越低越好一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選1.房地產(chǎn)投資決策貸款價(jià)值比 抵押貸款額（Loan）/收購(gòu)價(jià)（Value）估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務(wù)覆蓋率（DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入/債務(wù)還本付息必須超過(guò)1.0才有能力償還抵押貸款大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約1.1或1.31.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點(diǎn) （運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+抵押付款）/估計(jì)毛租金建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開(kāi)支和融資償還必須達(dá)到的入住率一般在65%至95%范圍內(nèi)費(fèi)用比 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/實(shí)際的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無(wú)太大的用途應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi)1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn)稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)率資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策稅前前股股本本回回報(bào)報(bào)率率稅前前現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量/股本本投投資資額額往往往用用一一測(cè)測(cè)度度初初始始贏贏利利水水平平此比比率率越越高高越越好好通常常第第一一年年稅稅前前股股本本回回報(bào)報(bào)率率一一般般在在4-10%的范范圍圍內(nèi)內(nèi)稅后后股股本本回回報(bào)報(bào)稅后后現(xiàn)現(xiàn)金金流流/股本本投投資資額額類(lèi)似似于于稅稅前前股股本本回回報(bào)報(bào)率率加上上考考慮慮到到投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)常常可可避避稅稅的的好好處處能常常第第一一年年大大致致在在5-12%范圍圍內(nèi)內(nèi)1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策資產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)率率凈營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)收收入入/收購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)或或者者市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值又稱稱資資本本還還原原率率，，反反映映總總體體回回報(bào)報(bào)水水平平一項(xiàng)項(xiàng)物物業(yè)業(yè)可可以以承承受受多多大大的的債債務(wù)務(wù)；；此此比比率率越越高高，，表表示示可可支支持持的的倆倆務(wù)務(wù)就就越越多多通常常資資本本還還原原率率大大致致在在8-12%范圍圍內(nèi)內(nèi)1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策多期期間間或或者者動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)回回報(bào)報(bào)量量度度凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（NPV））內(nèi)部部回回報(bào)報(bào)率率（（IRR））1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策轉(zhuǎn)售售價(jià)價(jià)格格計(jì)計(jì)算算預(yù)定定年年的的凈凈運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收收/R這里里R表示示物物業(yè)業(yè)的的期期末末資資本本還還原原率率記住住從從期期待待的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售價(jià)價(jià)格格中中扣扣除除合合理理的的交交易易成成本本并須須考考慮慮到到稅稅收收的的影影響響1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（NPV）的的計(jì)計(jì)算算預(yù)測(cè)測(cè)未未來(lái)來(lái)的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流以要要求求的的回回報(bào)報(bào)率率把把未未來(lái)來(lái)的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流折折成成現(xiàn)現(xiàn)值值：：現(xiàn)值值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+……+(CFt+Vt)/(1+r)t決策策的的基基本本原原則則是是選擇擇NPV（=CF0+V0）最最大大的的方方案案，，即即NPV最大大化化永遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不要要選選擇擇NPV小于于0的方方案案要求求的的回回報(bào)報(bào)率率=底限限回回報(bào)報(bào)率率=無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回回報(bào)報(bào)+風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回回報(bào)報(bào)正常常的的投投資資收收益益（（即即預(yù)預(yù)期期回回報(bào)報(bào)））中中已已考考慮慮了了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程程度度的的影影響響，，如如果果NPV>0，r就會(huì)會(huì)超超出出正正常常收收益益1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策內(nèi)部部回回報(bào)報(bào)率率（（IRR）的的計(jì)計(jì)算算NPV=0，或或：：股股本本CF0=未來(lái)來(lái)現(xiàn)現(xiàn)金金流流貼貼現(xiàn)現(xiàn)V0=CF1/(1+irr)+CF2/(1+irr)2+……+(CFt+預(yù)定定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售CFt)/(1+irr)t可使使用用稅稅前前或或者者稅稅后后現(xiàn)現(xiàn)金金流流分分別別計(jì)計(jì)算算稅稅前前或或者者稅稅后后內(nèi)內(nèi)部部回回報(bào)報(bào)率率測(cè)量量預(yù)預(yù)定定投投資資期期總總體體回回報(bào)報(bào)最最常常使使用用的的方方法法，，常常與與投投資資者者要要求求的的回回報(bào)報(bào)率率相相比比較較通常常IRR大到到在在12%至15%的范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)于于新新的的或或投投機(jī)機(jī)性性的的投投資資可可超超過(guò)過(guò)20%以上上1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與現(xiàn)現(xiàn)代代投投資資組組合合理理論論及及資資產(chǎn)產(chǎn)定定價(jià)價(jià)模模型型投資資組組合合回回報(bào)報(bào)是是各各資資產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)的的加加權(quán)權(quán)平平均均（（線線性性代代數(shù)數(shù)））；；而而投投資資組組合合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并并非非各各資資產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的回回權(quán)權(quán)平平均均房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托（（REIT）公公司司，，通通常常在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上公公開(kāi)開(kāi)地地買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)，，是是為為股股東東賺賺取取利利潤(rùn)潤(rùn)為為目目的的的的擁?yè)碛杏泻秃徒?jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和（（或或））抵抵押押貸貸款款的的投投資資組組合合。。抵押押貸貸款款支支持持證證券券（（MBS）是是由由許許多多抵抵押押貸貸款款的的組組合合作作保保而而發(fā)發(fā)行行的的一一種種債債券券或或其其它它的的債債務(wù)務(wù)投投資資形形式式。。資本本資資產(chǎn)產(chǎn)定定價(jià)價(jià)模模型型（（CAPM）資產(chǎn)產(chǎn)要要求求期期待待回回報(bào)報(bào)等等于于無(wú)無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回回報(bào)報(bào)加加在在市市場(chǎng)場(chǎng)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回回報(bào)報(bào)乘乘以以此此資資產(chǎn)產(chǎn)的的貝貝他他系系數(shù)數(shù)；；E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策期權(quán)權(quán)價(jià)價(jià)值值理理論論與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)與房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的一一些些重重要要期期權(quán)權(quán)土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期權(quán)權(quán)（（土土地地價(jià)價(jià)值值與與最最佳佳發(fā)發(fā)展展時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)買(mǎi)買(mǎi)入入期期權(quán)權(quán)模模型型））土地地買(mǎi)買(mǎi)入入期期權(quán)權(quán)抵押押貸貸款款提提前前償償付付期期權(quán)權(quán)無(wú)追追索索權(quán)權(quán)抵抵押押貸貸款款違違約約期期權(quán)權(quán)租約約期期權(quán)權(quán)，，等等等等1.房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策投資資案案例例分分析析示示例例投資資可可行行性性研研究究開(kāi)發(fā)發(fā)可可行行性性研研究究建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目2.房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資決決策策資金金來(lái)來(lái)源源傳統(tǒng)統(tǒng)渠渠道道：：自自有有資資金金，，合合作作，，銀銀行行貸貸款款，，施施工工單單位位墊墊資資，，預(yù)預(yù)售售我國(guó)國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)期期以以來(lái)來(lái)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的融融資資渠渠道道單單一一，，主主要要依依靠靠銀銀行行貸貸款款融融資資。。目前前我我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)有有3萬(wàn)多多家家，，但但是是以以單單個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司為為主主，，規(guī)規(guī)模模小小且且缺缺乏乏持持續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)能能力力，，資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率大大多多在在70%以上上，，自自有有資資金金所所占占的的比比重重相相當(dāng)當(dāng)小小，，主主要要依依靠靠銀銀行行貸貸款款和和項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回款款來(lái)來(lái)周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。除開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商直直接接銀銀行行直直接接貸貸款款外外，，在在建建筑筑企企業(yè)業(yè)墊墊資資和和預(yù)預(yù)售售款款中中都都有有相相當(dāng)當(dāng)多多的的銀銀行行貸貸款款。。所所調(diào)調(diào)查查，，不不省省北北京京開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)銀銀行行信信貸貸資資金金的的依依賴賴度度竟竟達(dá)達(dá)到到90%以上上。。2003年6月121號(hào)文文件件后后央央行行銀銀根根緊緊縮縮使使得得一一半半以以上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)面面臨臨資資金金鏈鏈斷斷裂裂之之患患，，甚甚至至面面臨臨出出局局的的危危險(xiǎn)險(xiǎn)。。2.房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資決決策策銀行行貸貸款款121文件件后后，，盡盡管管各各種種不不同同的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資渠渠道道都都有有所所增增強(qiáng)強(qiáng)，，比比如如全全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托的的數(shù)數(shù)量量增增長(zhǎng)長(zhǎng)很很快快，，但但2003全年年募募集集的的資資金金不不超超過(guò)過(guò)100億元元。。而而當(dāng)當(dāng)年年全全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)貸貸款款增增加加了了近近2000億元元。。銀銀行行信信貸貸仍仍然然是是中中國(guó)國(guó)現(xiàn)現(xiàn)在在房房產(chǎn)產(chǎn)界界資資金金主主力力。。銀行行貸貸款款有有著著很很多多優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：便便捷捷，，成成本本相相對(duì)對(duì)較較低低，，財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿作作用用大大。。同同時(shí)時(shí)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)目目前前被被普普遍遍視視為為銀銀行行的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資產(chǎn)產(chǎn)。。銀行行貸貸款款現(xiàn)現(xiàn)階階段段從從緊緊，，其其對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)程程度度和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商自自有有資資金金的的要要求求，，不不是是大大多多數(shù)數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商短短期期內(nèi)內(nèi)能能夠夠達(dá)達(dá)到到的的。。美國(guó)國(guó)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)很很發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，融融資資種種類(lèi)類(lèi)多多，，在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)使使用用資資金金總總額額中中銀銀行行貸貸款款只只占占15%左右右，，貸貸款款總總額額占占銀銀行行資資產(chǎn)產(chǎn)的的比比重重不不到到10%。而而有有些些東東南南亞亞國(guó)國(guó)家家以以及及我我國(guó)國(guó)的的香香港港特特區(qū)區(qū)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的大大部部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)資資金金來(lái)來(lái)自自銀銀行行貸貸款款，，銀銀行行資資產(chǎn)產(chǎn)中中房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸占占了了40%~50%。在國(guó)際際商業(yè)業(yè)銀行行領(lǐng)域域有兩兩個(gè)所所謂““三七七開(kāi)””的慣慣例，，一個(gè)個(gè)是給給房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)貸款款占全全部貸貸款余余額的的30%，其余余行業(yè)業(yè)占70%；二是是發(fā)放放給開(kāi)開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)發(fā)性貸貸款占占給房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貸貸款總總余額額的30%，住房房抵押押貸款款及其其他業(yè)業(yè)務(wù)占占70%。2.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資決策策上市集集資有的認(rèn)認(rèn)為國(guó)國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)不適適合上上市，，因?yàn)闉闆](méi)有有長(zhǎng)期期穩(wěn)定定的收收租型型物業(yè)業(yè)，也也就沒(méi)沒(méi)有穩(wěn)穩(wěn)定的的現(xiàn)金金流?！，F(xiàn)在在國(guó)內(nèi)內(nèi)大多多數(shù)的的房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)，資資本規(guī)規(guī)模都都比較較小，，根本本沒(méi)有有能力力像海海外房房地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)那樣樣去大大量收收購(gòu)并并持有有收租租物業(yè)業(yè)，所所在在在資本本規(guī)模模較小小的情情況下下，要要想快快速增增長(zhǎng)，，必須須要快快速周周轉(zhuǎn)。。國(guó)際際上很很多大大的地地產(chǎn)公公司在在他們們發(fā)展展初期期，也也是像像中國(guó)國(guó)目前前的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)一樣樣。發(fā)發(fā)展到到一定定規(guī)模模之后后，為為了保保持公公司的的平衡衡，增增加資資產(chǎn)的的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力，，才選選擇做做一部部分收收租物物業(yè)。。上海復(fù)復(fù)地成成功地地于2004年2月在香香港上上市，，某一一程度度的說(shuō)說(shuō)明了了投資資者已已經(jīng)突突破了了這一一種心心理障障礙。。今年年國(guó)際際投資資者接接受了了上海海復(fù)地地的快快速周周轉(zhuǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模模式，，以這這樣一一個(gè)模模式，，公司司可以以保持持一個(gè)個(gè)持續(xù)續(xù)的增增長(zhǎng)。。國(guó)內(nèi)與與國(guó)外外上市市比較較：國(guó)內(nèi)上上市主主要的的困難難在于于政策策變化化，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司對(duì)資資本市市場(chǎng)的的準(zhǔn)入入是幾幾經(jīng)周周折。。有些些房地地產(chǎn)公公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而采采取““借殼殼上市市”的的方式式，而而這些些借殼殼上市市的公公司，，較難難獲得得再融融資。。海外上上市方方面，，以香香港聯(lián)聯(lián)交所所的規(guī)規(guī)定，，三年年業(yè)績(jī)績(jī)規(guī)定定的扣扣除非非主管管業(yè)務(wù)務(wù)后的的凈利利潤(rùn)絕絕對(duì)數(shù)數(shù)，前前兩年年累計(jì)計(jì)不少少于3000萬(wàn)港元元，最最近一一年不不少于于2000萬(wàn)元。。與國(guó)國(guó)內(nèi)上上市相相比，，雖然然在海海外IPO的成本本較A股上市市要高高，但但再融融資成成本低低，靈靈活性性強(qiáng)，，這是是吸引引很多多中資資公司司到海海外上上市的的重要要原因因之一一。選擇國(guó)國(guó)內(nèi)或或者海海外，，最終終還是是看企企業(yè)自自身的的發(fā)展展需要要，如如果是是志存存高遠(yuǎn)遠(yuǎn)的企企業(yè)，，想引引入新新的股股東和和現(xiàn)代代企業(yè)業(yè)制度度，應(yīng)應(yīng)該將將海外外上市市作為為首選選，因因?yàn)榭煽梢越杞柚：Ｍ馔锻顿Y者者的監(jiān)監(jiān)管與與規(guī)模模推進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)自身身的規(guī)規(guī)模、、透明明，提提高經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理水水平，，如果果是為為了圈圈錢(qián)，，上海海A股市場(chǎng)場(chǎng)的市市盈率率高于于香港港股市市。2.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資決策策上市集集資買(mǎi)殼上上市與與IPO的比較較上市后后的再再融資資：配配股，，可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)債就目前前的市市場(chǎng)情情況而而言，，資本本市場(chǎng)場(chǎng)也并并不過(guò)過(guò)于看看好房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目本本身具具體的的投資資回收收期長(zhǎng)長(zhǎng)，現(xiàn)現(xiàn)金流流不均均勻，，業(yè)務(wù)務(wù)變化化大等等特征征，在在股市市上往往往表表現(xiàn)為為劣勢(shì)勢(shì)。新新的公公司上上市規(guī)規(guī)則似似乎放放寬了了上市市限制制，但但券商商等中中介機(jī)機(jī)構(gòu)將將承擔(dān)擔(dān)完全全責(zé)任任，極極大限限制了了暗箱箱操作作。在在新規(guī)規(guī)則面面前，，真正正有實(shí)實(shí)力、、守規(guī)規(guī)矩的的開(kāi)發(fā)發(fā)商可可以順順利上上市，，而在在目前前開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)數(shù)量過(guò)過(guò)多、、食用用水平平普遍遍低下下的情情況下下，欲欲通過(guò)過(guò)大規(guī)規(guī)模上上市解解決行行業(yè)性性的獎(jiǎng)獎(jiǎng)金短短缺，，似乎乎并不不現(xiàn)實(shí)實(shí)。2.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資決策策信托信托以以其極極強(qiáng)的的適應(yīng)應(yīng)及其其中介介功能能，受受到了了各方方面的的重視視。到到目前前為止止用于于房地地產(chǎn)投投資的的信托托計(jì)劃劃可歸歸納為為下列列四種種方式式：債債權(quán)、、股權(quán)權(quán)、準(zhǔn)準(zhǔn)REIT、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)信托托。信托計(jì)計(jì)劃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)中外比比較就集合合信托托資金金產(chǎn)品品來(lái)說(shuō)說(shuō)，委委托人人在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)資資金信信托產(chǎn)產(chǎn)品之之后，，取得得信托托受益益權(quán)，，但喪喪失了了對(duì)資資金的的控制制權(quán)，，其收收益完完全有有賴于于信托托公司司的投投資操操作，，如不不考慮慮投資資者對(duì)對(duì)信托托公司司的依依賴程程度，，投資資者的的利益益一定定程度度上將將有賴賴于信信托公公司的的信息息披露露。2.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資決策策基金（（案例例分析析）現(xiàn)在國(guó)國(guó)內(nèi)多多數(shù)基基金公公司是是依據(jù)據(jù)《公司法法》采用投投資公公司模模式運(yùn)運(yùn)作的的，而而不是是以基基金形形式運(yùn)運(yùn)作的的。采采用公公司、、信托托制的的房地地產(chǎn)基基金，，將采采用私私募形形式，，因受受《公司法法》和《信托法法》的限制制，其其投資資者數(shù)數(shù)量分分別不不超過(guò)過(guò)50人和200份。國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金按資資金類(lèi)類(lèi)型分分類(lèi)投資方方式國(guó)外房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金中國(guó)成成立房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托基金金的障障礙2.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資決策策債券可轉(zhuǎn)債債：優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制目前還還不會(huì)會(huì)有很很多房房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司支發(fā)發(fā)行可可轉(zhuǎn)債債，主主要是是因?yàn)闉樗鼈儌兊馁Y資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率普遍遍偏高高。根據(jù)《公司法法》，發(fā)行行債券券主體體要求求嚴(yán)格格，只只有國(guó)國(guó)有獨(dú)獨(dú)資公公司、、上市市公司司、兩兩上個(gè)個(gè)國(guó)有有投資資主體體設(shè)立立的有有限責(zé)責(zé)任公公司才才有發(fā)發(fā)行資資格，，并且且對(duì)企企業(yè)資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率、資資本金金以及及但保保等都都有嚴(yán)嚴(yán)格限限制，，加之之我國(guó)國(guó)倆券券市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)對(duì)規(guī)模模較小小，交交投清清淡，，發(fā)行行和持持有的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)均較較大。。長(zhǎng)期期債券券還面面臨較較大的的利率率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，欠欠缺避避險(xiǎn)金金融工工具。。這些些都限限制了了大多多數(shù)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)利用用發(fā)行行債券券這一一融資資渠道道。3.房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估方法法常見(jiàn)評(píng)評(píng)估方方法成本法法比較法法收益法法（還還原法法）剩余法法實(shí)際應(yīng)應(yīng)用4.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資主要要投資資形式式和策策略主要考考慮因因素：：項(xiàng)目，，有關(guān)關(guān)各方方，投投資環(huán)環(huán)境，，投資資過(guò)程程主要投投資形形式：：土地，，開(kāi)發(fā)發(fā)，運(yùn)運(yùn)營(yíng)物物業(yè)投資策策略5.房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理從投資資量來(lái)來(lái)說(shuō)，，以美美國(guó)90年代的的投資資價(jià)值值為例例主要要有四四類(lèi)資資產(chǎn)形形式：：現(xiàn)金、、股票票、債債券、、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)ReturnTbillsMuniMBSBondsREStocksRish5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理每一類(lèi)資產(chǎn)產(chǎn)都有其各各自不同的的特點(diǎn)，包包括不同的的優(yōu)點(diǎn)和缺缺點(diǎn)。此外外，這四類(lèi)類(lèi)資產(chǎn)的投投資表現(xiàn)通通常沒(méi)有太太密切的相相關(guān)度，因因此能夠提提供投資者者通過(guò)分散散投資降低低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)機(jī)會(huì)。價(jià)格“有漲漲有落”或或者“周期期性”的活活動(dòng)模式是是典型的不不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行行模式，但但與股票和和債券相比比，往往更更表現(xiàn)為長(zhǎng)長(zhǎng)期的、大大范圍的上上下波動(dòng)，，反映不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)普普遍的低效效性和泡沫沫性。5.房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型市場(chǎng)、融融資、變變現(xiàn)、管管理、利利率、法法律、環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的