成本法培訓課件

第六章成本法第六章成本法

成本法操作步驟2

成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新構建價格測算折舊求取積算價格成本法的概念成本法的理論依據成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟

成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產開概念成本法，簡要地說，是根據估價對象的重新構建價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和建筑物折舊，然后將重新構建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新構建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新構建價格之差。成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法求得的價值簡稱為積算價格。第1節(jié)成本法的基本原理概念第1節(jié)成本法的基本原理理論依據：生產費用價值論

：商品的價格是依據其生產所必需的費用決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產的價格是基于甚過去的“生產費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為基礎來求取估價對象的價值。

理論依據：適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的不動產，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的不動產、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價

。適用對象和條件

現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格。換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進退的市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。溫馨提示現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直

應注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：一是應采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產開發(fā)商的實際花費。客觀成本也稱為正常成本，是指假設重新開發(fā)建設時大多數房地產開發(fā)商的一般花費。二是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。當房地產市場供大于求時，應在客觀成本的基礎上調低評估價值；供小于求時，應在客觀成本的基礎上調高評估價值。三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整。現實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需要的房地產，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場客觀上都需要那么多成本，但該商場卻沒有那么高的價值。因此，在運用成本法評估這類房地產價值時還應進行適當的減價調整。

成本法評估出的價值一般是房地產所有權的價值，在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值。溫馨提示應注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本成本法的操作步驟①搜集有關房地產開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

；②測算重新構建價格；

③測算折舊；

④求取積算價格。成本法的操作步驟第2節(jié)不動產價格構成

運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚不動產價格的構成。在實際運用成本法估價時，不論當不動產價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。

第2節(jié)不動產價格構成運用成本法估價

以“取得不動產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產開發(fā)經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分不動產價格構成。在這種情況下，不動產價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。以“取得不動產開發(fā)用地進行房屋建設，然

土地取得成本

指取得不動產開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由不動產開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，根據不動產開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：

(1)通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。

(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。

(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者不動產開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地。土地取得成本征收集體土地下的土地取得成本

包括征地補償安置費用、相關稅費和土地使用權出讓金等土地有償使用費

(1)征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4項費用組成：①土地補償費，②安置補助費，③地上附著物和青苗的補償費，④安排被征地農民的社會保障費用。這些費用一般是根據有關規(guī)定的標準或者采用市場法求取。

(2)相關稅費，一般包括以下4項稅費：①征地管理費，②耕地占用稅，③耕地開墾費，④新菜地開發(fā)建設基金。這些稅費一般是依照有關規(guī)定的標準求取。

(3)土地使用權出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。征收集體土地下的土地取得成本城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補償安置費用、相關費用和土地使用權出讓金等土地有償使用費

(1)房屋拆遷補償安置費用，一般由以下5項費用組成：①被拆遷房屋的房地產市場價格，②被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額，③搬遷補助費，④安置補助費，⑤拆遷非住宅房屋造成停產停業(yè)的補償費。這些費用一般是采用市場法或根據有關規(guī)定的標準求取。

(2)相關費用，一般包括以下4項費用：①房屋拆遷管理費，②房屋拆遷服務費，③房屋拆遷估價費，④房屋拆除和渣土清運費。這些費用一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。

(3)土地使用權出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。城市房屋拆遷下的土地取得成本市場購買下的土地取得成本包括購買土地的價款和應當由買方(在此為房地產開發(fā)商)繳納的稅費

(1)土地使用權購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。

(2)買方應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的一定比例來測算。市場購買下的土地取得成本開發(fā)成本

是指在取得的不動產開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：

(1)勘察設計和前期工程費；

(2)基礎設施建設費；

(3)房屋建筑安裝工程費；

(4)公共配套設施建設費；

(5)其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等；

(6)開發(fā)建設過程中的稅費。開發(fā)成本管理費用

是指為組織和管理不動產開發(fā)經營活動所必需的費用，包括不動產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。銷售費用

是指銷售開發(fā)完成后的不動產所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。管理費用投資利息

投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應計算利息。投資利息投資利息的計算（1）應計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計利息。（2）計息周期（3）計息期的長短（4）計息方式：單利和復利（5）利率的高低（6）名義利率和實際利率在復利計息下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現了名義利率和實際利率(也稱為有效利率)的概念。假設名義年利率為r,一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m,至n年末時，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實際利率的關系，還可以通過利率的計算公式得出，即：投資利息的計算例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，試計算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實際年利率。例子年利率為6%,存款額為1000元銷售稅費

是指銷售開發(fā)完成后的不動產應由不動產開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。

(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

銷售稅費開發(fā)利潤

現實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應掌握下列4點：

(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值-土地成本-開發(fā)成本-管理費-銷售費用-投資利息-銷售稅費；

(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發(fā)商所期望獲得的利潤；

(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以同一市場上類似不動產開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。

(4)利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發(fā)項目的利潤率得到的。開發(fā)利潤開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以同一市場上類似不動產開發(fā)項目所要求的相應利潤率來測算。1)計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率稱為直接成本利潤率，即：開發(fā)利潤＝直接成本利潤率×（土地取得成本+開發(fā)成本）2)計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率稱為投資利潤率，即：開發(fā)利潤＝投資利潤率×（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）3)計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費，相應的利潤率稱為成本利潤率，即：開發(fā)利潤＝成本利潤率×（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）4)計算基數=開發(fā)完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率稱為銷售利潤率，即：開發(fā)利潤＝銷售利潤率×開發(fā)完成后的房地產價值(售價)開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以同一市場上類似不動產開發(fā)項目所要第3節(jié)成本法基本公式成本法最基本的公式房地產價值=重新構建價格-建筑物折舊上式可以根據以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產；②舊的房。第3節(jié)成本法基本公式成本法最基本的公式(1)適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地產價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤(2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值＝建筑物建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤(3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤適用于新開發(fā)的房地產的基本公式(1)適用于新開發(fā)的房地的基本公式適用于新開發(fā)的房地產的基本溫馨提示

新開發(fā)的房地產采用成本法估價雖然一般不存在物質折舊，但應考慮其選址是否適當、規(guī)劃設計是否合理、工程質量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經濟折舊以及可能的增值因素，予以適當的減價或增價調整。其中，成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調整系數上式中：

開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率÷開發(fā)區(qū)用地總面積實際測算時通常分為以下3個步驟進行：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當的增減價調整。溫馨提示新開發(fā)的房地產采用成本法估價例子

某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。例子某成片荒地面積2km2,取得該荒地的解：(1)設該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價為：VV＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息＋V×(銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息÷(1－銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)(2)設該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價＝V÷可轉讓熟地的總面積

(3)可轉讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉讓熟地的比率

(4)該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價＝V÷(荒地總面積×可轉讓熟地的比率)

解：(1)設該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價為：V（1）適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值=房地重新構建價格-建筑物折舊或者舊的房地價值=土地重新構建價格+建筑物重新構建價格-建筑物折舊（2）適用于舊的建筑物的基本公式舊的建筑物價值=建筑物重新構建價格-建筑物折舊適用于舊的房地產的基本公式（1）適用于舊的房地的基本公式適用于舊的房地產的基本公式概念

重新構建價格又稱重新構建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。把握重新構建價格的概念，還應特別注意下列3點：(1)重新構建價格是估價時點的價格；(2)重新構建價格是客觀的價格；(3)建筑物的重新構建價格是全新狀況下的價格，土地的重新構建價格是估價時點狀況下的價格。第4節(jié)重新構建價格概念第4節(jié)重新構建價格重新構建價格的求取思路

1、房地重新構建價格。兩大路徑：一是模擬房地產開發(fā)商的房地產開發(fā)過程，在房地產價格構成的基礎上，采用成本法來求?。欢菍⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€相對獨立的部分，先求取土地的重新構建價格，再求取建筑物的重新構建價格，然后將兩者相加來求取。

2、土地重新構建價格。假設該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新構建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新構建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。3、建筑物重新構建價格。假設該建筑物所占用的土地已經取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤；也可以設想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的全部費用(即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費、投資利息、稅費等)。重新構建價格的求取思路建筑物重新構建價格的求取方式1.重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。2.重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復制”。

注意：有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。

建筑物重新構建價格的求取方式建筑物重新構建價格的求取方法

建筑物的重新構建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。求取建筑物重新構建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。建筑物重新構建價格的求取方法單位比較法

單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的計量單位(如單位建筑面積、單位體積等)作為比較單位，然后調查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其進行適當的修正、調整，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新構建價格的方法。單位比較法實質上是一種市場法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。單位比較法例子

某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類用途、建筑結構和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/m2,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%,銷售費用為重新構建價格的4%,建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為6%,開發(fā)商成本利潤率為15%,銷售稅費為重新構建價格的6%。請計算該房屋的重新構建價格。例子某幢房屋的建筑面積為30Om2,該類解：設該房屋單位建筑面積的重新構建價格為VB計算如下:(1)建筑安裝工程費=1200(元/m2)(2)專業(yè)費用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)

重新構建總價=1743.69×300=52.31(萬元)解：設該房屋單位建筑面積的重新構建價格為VB計算如下:分部分項法分部分項法是先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立的構件或分部分項工程，并測算每個獨立構件或分部分項工程的數量，然后調查、了解估價時點時的各個獨立構件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構件或分部分項工程的數量乘以相應的單位價格或成本后相加，再加上相應的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新構建價格的方法。在運用分部分項法測算建筑物的重新構建價格時，需要注意以下兩點：①應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，基礎工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計量單位通常為延長米。②既不要漏項也不要重復計算，以免造成測算不準。分部分項法例子

估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價格。房地產估價師經實地查看、查閱有關圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查、了解到估算該重直價格所需的有關數據如下:(1)建筑安裝工程費:1)土建工程直接費:①基礎工程:99.54元/m2②墻體工程:80.11元/m2

③梁板柱工程:282.37元/m2④墻混凝土工程:73.65元/m2⑤樓梯混凝土工程:31.82元/m2⑥零星混凝土工程:25.32元/m2⑦屋面工程:20.42元/m2⑧腳手架工程:25.54元/m2⑨室外配套工程:142.67元/m2

小計:781.44元/m2例子估算某舊辦公樓2007年6月30日2)安裝工程直接費:①電梯工程:130.00元/m2(其中：人工費9.00元/m2)②給排水工程:85.22元/m2(其中：人工費12.32元/m2)③采暖通風工程:70.34元/m2(其中：人工費9.83元/m2)④電氣工程:112.65元/m2(其中：人工費7.59元/m2)⑤消防工程:16.62元/m2(其中：人工費2.58元/m2)⑥綜合布線工程:30.45元/m2(其中：人工費4.85元/m2)小計:445.28元/m2(其中：人工費46.17元/m2)3)裝飾裝修工程直接費:①門窗工程:135.00元/m2(一次性包死承包價)②內部裝飾工程:455.50元/m2(其中：人工費45.16元/m2)③外墻玻璃幕等工程:311.00元/m2(一次性包死承包價)小計:901.50元/m2(其中：人工費45.16元/m2)4)土建部分的綜合費率為土建工程直接費的14.25%,安裝部分的綜合費率、為安裝工程人工費的79.08%,裝飾裝修部分的綜合費率為裝飾裝修工程人工費的75.90%,稅金為3.445%。2)安裝工程直接費:(2)專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。(3)管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%。(4)銷售費用：售價的3%。(5)投資利息：開發(fā)經營期為2年：費用第一年投入60%,第二年投入40%；年利率為5.76%。(6)銷售稅費：售價的5.53%。(7)開發(fā)利潤：投資利潤率為20%。(2)專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。解：設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB

估算如下:(1)建筑安裝工程費:1)土建工程費=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)2)安裝工程費=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/m2)3)裝飾裝修工程費=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/m2)4)單位建筑安裝工程費=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/m2)建筑安裝工程費總額=2389.95×8247=1970.99(萬元)(2)專業(yè)費用=1970.99×6%=118.26(萬元)(3)管理費用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(萬元)(4)銷售費用=VB×3%=0.03VB(萬元)以上(1)至(4)項費用之和=2151.93+0.03VB(萬元)(5)投資利息=(2151.93+0.03VB)×[60%(1+5.76%)1.5+40%(1+5.76%)5-1]=137.59+0.0019VB(萬元)(6)銷售稅費=VB×5.53%=0.0553VB(萬元)(7)開發(fā)利潤=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(萬元)(8)VB=2151.93+0.03VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB=2999.46(萬元)建筑物重置單價=2999.46÷0.8247=3637.03(元/m2)解：設該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB估算如下:概念

估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構建價格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新構建價格一建筑物市場價值建筑物的重新構建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。

第5節(jié)建筑物的折舊概念第5節(jié)建筑物的折舊建筑物折舊的原因

根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類：（1）物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質折舊可進一步從如下4個方面來認識和把握：①自然經過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。建筑物折舊的原因(2)功能折舊功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現了更好的建筑物等。

(1)功能缺乏是指建筑物沒有應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。

(2)功能落后是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。

(3)功能過剩是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本。(2)功能折舊(3)經濟折舊經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。

(3)經濟折舊建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法和成新折扣法。（1）年限法

年限法又稱年齡一壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、月效經過年數或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。有關年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經濟壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。

※建筑物的經濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產價值不再有貢獻為止的時間。建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經濟壽命可能不同。建筑物折舊的求取方法

2）建筑物的實際經過年數和建筑物的有效經過年數※建筑物的實經過年數：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數?！ㄖ锏挠行Ы涍^年數：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經過年數。建筑物的有效經過年數可能短于也可能長于其實際經過年數。成本法培訓課件3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經濟壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經過年數之后的壽命。

※建筑物的剩余經濟壽命：是其經濟壽命減去有效經過年數之后的壽命，即剩余經濟壽命＝經濟壽命一有效經過年數如果建筑物的有效經過年數比實際經過年數少，就會延長建筑物的剩余經濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。

3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經濟壽命總結

利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。

總結直線法：是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新構建價格;S－建筑物的凈殘值。

N－建筑物的經濟壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數。C-SNDi=D=C(1-R)N=直線法：是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建例子

某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。

答案：D＝1583元

Et＝15830元

V＝34170元例子某幢平房的建筑面積100m2,單位建筑面積的成新折扣法：早期運用成本法求取建筑物的現值時，習慣于根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、年齡計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新構建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現值。這種方法被稱為成新折扣法。V=C×q式中：V－建筑物的現值;C－建筑物的重新構建價格;q－建筑物的成新率。

成新折扣法：早期運用成本法求取建筑物的現值時，習慣于根據建筑

這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現值摸底調查。在實際估價中，成新率是一個綜合指標，可按下列3個步驟進行計算：

①用年限法計算成新率；②根據建筑物的建成年代對上述計算結果做初步判斷，看是否吻合；③采用實際觀察法對上述結果做進一步的修正。并說明修正的理由。這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者例子

某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產估價師經實地查看判定其剩余經濟壽命為30年，殘值平為零。請用直線法計算該房屋的成新率。答案：75％例子某幢10年前建成交付使用的房屋，在此（2）市場提取法市場提取法是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型(物質折舊、功能折舊、經濟折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。市場提取法是基于先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。適用于舊的房地的成本法公式為:

舊的房地價值=土地重新構建價格+建筑物重新構建價格

-建筑物折舊即：建筑物折舊=土地重新構建價格+建筑物重新構建價格-舊的房地價值

=建筑物重新構建價格-(舊的房地價值-土地重新構建價格)=建筑物重新構建價格-建筑物折舊后價值（2）市場提取法（2）市場提取法

市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內容如下:(1)從當地房地產市場上搜集大量的交易實例。

(2)從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。要求所選取的可比實例中的建筑物與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況。

(3)對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算、交易情況修正、房地產狀況調整(注意不對其中的折舊狀況進行調整),但不進行市場狀況調整。注意：不對折舊進行調整是因為如果對折舊進行了調整，就提取不出可比實例的折舊了。不進行市場狀況調整，是因為市場狀況的變化是折舊的一部分，它屬于經濟折舊的范疇，如果進行了調整，就相當于減少了經濟折舊。

(4)求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新構建價格，然后將前面換算、修正和調整后的可比實例成交價格減去土地重新構建價格得出建筑物折舊后價值。（2）市場提取法（2）市場提取法

市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內容如下:(5)求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新構建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新構建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。

(6)將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新構建價格轉換為總折舊率。

(7)將估價對象建筑物的重新構建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊，即：

建筑物折舊=建筑物重新構建價格×總折舊率或者

建筑物折舊=建筑物重新構建價格×年平均折舊率×建筑物年齡

利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經濟壽命。在假設建筑物的殘值率為零的情況下:

建筑物經濟壽命=1/平均年折舊率

利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：

建筑物成新率=1-總折舊率（2）市場提取法（3）分解法

分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。分解法認為，建筑物各種類型的物質折舊、功能折舊和經濟折舊，應根據各自的具體情況分別采用適當的方法來求取。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質折舊。將物質折舊分解為各個項目，分別采用適當的方法求取折舊相加。②求取功能折舊。將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當的方法求取折舊后相加。③求取經濟折舊。將經濟折舊分為不同情況，分別采用適當的方法求取折舊后相加。④求取建筑物的折舊總額。（3）分解法（3）分解法——物質折舊的求取方法

①將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。修復是指恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必要的費用小于或者等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，是可修復的，即：

修復所必要的費用≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值反之，是不可修復的。②對于可修復項目，估算在估價時點采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況下所必要的費用作為折舊額。（3）分解法——物質折舊的求取方法（3）分解法——物質折舊的求取方法

③對于不可修復項目，根據其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經濟壽命的基礎上作出的。短壽命項目分別根據各自的重新構建價格(通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和)、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據建筑物重新構建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新構建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命，利用年限法計算折舊額。

長壽命項目折舊基數=建筑物重新構建價格-可修復項目的修復費用-各短壽命項目的重新構建價格④將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質折舊額。（3）分解法——物質折舊的求取方法例子

某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經過年數為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經過年數為10年。殘值率假設均為零。試計算該建筑物的物質折舊額。

解：該建筑物的物質折舊額計算如下：門窗等損壞的修復費用＝2(萬元)

裝飾裝修的折舊額＝30X（1/5）X3＝18(萬元)

設備的折舊額＝60X（1/15）X10＝40(萬元)

長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60)X（1/50）X10＝

17.6(萬元)

該建筑物的物質折舊額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬元)例子某建筑物的重置價格為180萬元，經濟（3）分解法——功能折舊的求取方法

①將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類，并進一步將它們分為可修復的和不可修復的。②對于可修復的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價格”下的求取方法是：估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即增加該功能所超額的費用為折舊額?？尚迯偷墓δ苋狈σ鸬恼叟f=在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用-該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用（3）分解法——功能折舊的求取方法例子

某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現在設電梯需要120萬元，假設現在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

解:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下:該辦公樓因沒有電梯引起的折舊=120-100=20(萬元)

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)

應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現增設電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價格為2100萬元。請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

解:該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下:

該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2l00-120=1980(萬元)例子某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重（3）分解法——功能折舊的求取方法③對于不可修復的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。豪谩白饨饟p失資本化法”求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現值之和；估算該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；將未來每年損失租金的現值之和，減去該功能假設在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用，即得到折舊額。（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——功能折舊的求取方法

例如：某寫字樓由于缺少大型多功能設施，使得該寫字樓每年凈租金損失10萬元(或者比同地區(qū)類似寫字樓每年少收入凈租金10萬元)；經測算如果現在增加該項功能需要各種費用約50萬元。假設該寫字樓剩余收益期為30年，報酬率Y為10%，求此項折舊。

a用收益法計算年租金損失的收益價格；

b折舊=收益價格-50萬元

c對于可修復的功能落后引起的折舊，用公式表示為：可修復功能落后的折舊額=功能落后部分的重置價格-功能落部分的已提折舊+拆除該功能落后部分的必要的費用-功能落后部分的可回收的殘值+安裝新的功能部分所必要的費用-該新的功能先進部分在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要的費用（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——功能折舊的求取方法功能過剩一般是不可修復的。功能過剩引起的折舊首先應包括功能過剩所造成的“無效成本”。該無效成本可以通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。其次，無論是采用重置價格還是采用重建價格，功能過剩引起的折舊還應包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運營費用資本化法”，即功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現值之和來求取。在采用重置價格的情況下:

扣除功能過剩引起的折舊后的價值=重置價格-超額持有成本在采用重建價格的情況下:

扣除功能過剩引起的折舊后的價值=重建價格-(無效成本+超額持有成本)（3）分解法——功能折舊的求取方法（3）分解法——經濟折舊的求取方法經濟折舊通常是不可修復的，但它可能是暫時性的，例如供給過度的市場，也可能是永久性的，例如周圍環(huán)境發(fā)生了不可逆的改變。因此，求取經濟折舊首先應分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據收益損失的期限不同，利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現值之和作為經濟折舊額。（3）分解法——經濟折舊的求取方法求取建筑物折舊應注意的問題1.求取建筑物折舊應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。(1)估價上的折舊，注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價修正”；(2)會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收；(3)在會計上，C為原始價值，是當初購置時的價值，不隨時間的變化而變化，在估價上，C為重新構建價格，是估價時點時的價值，估價時點不同，C的值也可能不同；(4)在會計上，資產原始價值與累計折舊總額的差被稱作資產的賬面價值，它無須與市場價值一致。求取建筑物折舊應注意的問題求取建筑物折舊應注意的問題2.土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響在土地是有期限的使用權下，建筑物經濟壽命與土地使用期限可能不是同時結束，因此，在求取建筑物折舊時應注意土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響。計算建筑物折舊所采用的建筑物經濟壽命遇到下列情況的處理為:(1)建筑物經濟壽命早于土地使用期限結束的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。

(2)建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分為在土地使用權出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。求取建筑物折舊應注意的問題成本法培訓課件第6節(jié)成本法總結與應用舉例實際觀測法成新折扣法第6節(jié)成本法總結與應用舉例實際觀測法成新折扣法例子

某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日～2035年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元／㎡，建筑物重置成本為1300元／㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。

其他的相關資料如下。

(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。

(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

(4)該類寫字樓的報酬率為10％。銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。

(5)假設除空調以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。例子某幢寫字樓，土地面積4000㎡解：(二)建筑物物質折舊額計算：

(1)門窗等損壞的修復費用＝3萬元

(2)裝修的折舊費＝82．5×1／5×4＝66萬元

(3)其他設備的折舊費＝250×1／15×9＝150萬元

(4)長壽命項目的折舊費＝(1300×0.9-3-82.5-250)×1／40×10＝208.63萬元(三)建筑物功能折舊額計算：

(2)空調功能落后引起的折舊＝130-80+10-30+8＝38萬元解：(五)建筑物折舊總額＝3+66+150+208.63+9.05+38+65.99＝540.67萬元寫字樓估價結果＝755.26+1300×0.9-540.67＝1384.59萬元成本法培訓課件成本法的關鍵是重置價格

和折舊的求取，大家切記！成本法的關鍵是重置價格

和折舊的求取，大家切記！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第六章成本法第六章成本法

成本法操作步驟2

成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料測算重新構建價格測算折舊求取積算價格成本法的概念成本法的理論依據成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟

成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結和運用舉例3搜集有關不動產開概念成本法，簡要地說，是根據估價對象的重新構建價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和建筑物折舊，然后將重新構建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新構建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新構建價格之差。成本法的本質是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法求得的價值簡稱為積算價格。第1節(jié)成本法的基本原理概念第1節(jié)成本法的基本原理理論依據：生產費用價值論

：商品的價格是依據其生產所必需的費用決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產的價格是基于甚過去的“生產費用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為基礎來求取估價對象的價值。

理論依據：適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的不動產，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性不動產，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的不動產、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在不動產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價

。適用對象和條件

現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價格。換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進退的市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。溫馨提示現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直

應注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：一是應采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產開發(fā)商的實際花費?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設重新開發(fā)建設時大多數房地產開發(fā)商的一般花費。二是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。當房地產市場供大于求時，應在客觀成本的基礎上調低評估價值；供小于求時，應在客觀成本的基礎上調高評估價值。三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整。現實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需要的房地產，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場客觀上都需要那么多成本，但該商場卻沒有那么高的價值。因此，在運用成本法評估這類房地產價值時還應進行適當的減價調整。

成本法評估出的價值一般是房地產所有權的價值，在中國可視為房屋所有權和在估價時點剩余使用期限的土地使用權的價值。溫馨提示應注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本成本法的操作步驟①搜集有關房地產開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

；②測算重新構建價格；

③測算折舊；

④求取積算價格。成本法的操作步驟第2節(jié)不動產價格構成

運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚不動產價格的構成。在實際運用成本法估價時，不論當不動產價格的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當地從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。

第2節(jié)不動產價格構成運用成本法估價

以“取得不動產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產開發(fā)經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分不動產價格構成。在這種情況下，不動產價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。以“取得不動產開發(fā)用地進行房屋建設，然

土地取得成本

指取得不動產開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的不動產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由不動產開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，根據不動產開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：

(1)通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。

(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。

(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者不動產開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地。土地取得成本征收集體土地下的土地取得成本

包括征地補償安置費用、相關稅費和土地使用權出讓金等土地有償使用費

(1)征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4項費用組成：①土地補償費，②安置補助費，③地上附著物和青苗的補償費，④安排被征地農民的社會保障費用。這些費用一般是根據有關規(guī)定的標準或者采用市場法求取。

(2)相關稅費，一般包括以下4項稅費：①征地管理費，②耕地占用稅，③耕地開墾費，④新菜地開發(fā)建設基金。這些稅費一般是依照有關規(guī)定的標準求取。

(3)土地使用權出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。征收集體土地下的土地取得成本城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補償安置費用、相關費用和土地使用權出讓金等土地有償使用費

(1)房屋拆遷補償安置費用，一般由以下5項費用組成：①被拆遷房屋的房地產市場價格，②被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額，③搬遷補助費，④安置補助費，⑤拆遷非住宅房屋造成停產停業(yè)的補償費。這些費用一般是采用市場法或根據有關規(guī)定的標準求取。

(2)相關費用，一般包括以下4項費用：①房屋拆遷管理費，②房屋拆遷服務費，③房屋拆遷估價費，④房屋拆除和渣土清運費。這些費用一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。

(3)土地使用權出讓金等土地有償使用費，一般是依照有關規(guī)定的標準或采用市場法求取。城市房屋拆遷下的土地取得成本市場購買下的土地取得成本包括購買土地的價款和應當由買方(在此為房地產開發(fā)商)繳納的稅費

(1)土地使用權購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。

(2)買方應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的一定比例來測算。市場購買下的土地取得成本開發(fā)成本

是指在取得的不動產開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：

(1)勘察設計和前期工程費；

(2)基礎設施建設費；

(3)房屋建筑安裝工程費；

(4)公共配套設施建設費；

(5)其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等；

(6)開發(fā)建設過程中的稅費。開發(fā)成本管理費用

是指為組織和管理不動產開發(fā)經營活動所必需的費用，包括不動產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。銷售費用

是指銷售開發(fā)完成后的不動產所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。管理費用投資利息

投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，均應計算利息。投資利息投資利息的計算（1）應計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計利息。（2）計息周期（3）計息期的長短（4）計息方式：單利和復利（5）利率的高低（6）名義利率和實際利率在復利計息下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現了名義利率和實際利率(也稱為有效利率)的概念。假設名義年利率為r,一年中計息m次，則每次計息的利率為r/m,至n年末時，在名義利率下的本利和為：

名義利率與實際利率的關系，還可以通過利率的計算公式得出，即：投資利息的計算例子

年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息1次，按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，試計算在這4種情況下的本利和及名義年利率和實際年利率。例子年利率為6%,存款額為1000元銷售稅費

是指銷售開發(fā)完成后的不動產應由不動產開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。

(2)其他銷售稅