2023年全程策劃流程及商業(yè)地產(chǎn)策劃流程圖

全案商業(yè)地產(chǎn)籌劃流程圖紅線圖、工程產(chǎn)項、技術(shù)參數(shù)、控規(guī)劃指標、生活機能、交能動線、、地價反算、競爭個案、區(qū)域開展營運理調(diào)查全案商業(yè)地產(chǎn)籌劃流程圖紅線圖、工程產(chǎn)項、技術(shù)參數(shù)、控規(guī)劃指標、生活機能、交能動線、、地價反算、競爭個案、區(qū)域開展營運理副總/總監(jiān)跟進分析副總/總監(jiān)跟進分析財務(wù)部主力店招商、次力店選擇、建立工、各行業(yè)名店資料搜集、合作方式、設(shè)計概念、案名概念目的客戶選定、招商政策、建立用地規(guī)劃容許證、分析、建立本錢、批文財務(wù)部主力店招商、次力店選擇、建立工、各行業(yè)名店資料搜集、合作方式、設(shè)計概念、案名概念目的客戶選定、招商政策、建立用地規(guī)劃容許證、分析、建立本錢、批文工程融資工程招商營運理籌劃與設(shè)計參與營運理籌劃與設(shè)計參與紅線圖、工程產(chǎn)項、技術(shù)參數(shù)、控規(guī)劃指標、生活機能、交能動線、、政規(guī)劃、個案資料、區(qū)域預(yù)開發(fā)商的資料工程規(guī)劃紅線圖、工程產(chǎn)項、技術(shù)參數(shù)、控規(guī)劃指標、生活機能、交能動線、、政規(guī)劃、個案資料、區(qū)域預(yù)開發(fā)商的資料工程部工程施工工程設(shè)計工程部工程定位、定價調(diào)查、可行性、規(guī)劃方案、定位、案名設(shè)計、主題理念、秀稿表現(xiàn)、效查表現(xiàn)、定價策略、營銷組織、合作方式調(diào)查、可行性、規(guī)劃方案、定位、案名設(shè)計、主題理念、秀稿表現(xiàn)、效查表現(xiàn)、定價策略、營銷組織、合作方式營運理營運理工程營銷營銷：案前做業(yè)進度、招商手冊、墨線圖〔鋪位圖〕、根本資料確定、人員培訓(xùn)、SP營銷活動組織、銷售中心監(jiān)理、作業(yè)進度表營銷：案前做業(yè)進度、招商手冊、墨線圖〔鋪位圖〕、根本資料確定、人員培訓(xùn)、SP營銷活動組織、銷售中心監(jiān)理、作業(yè)進度表推廣：案名及LOGO、招商中心布置、效果圖發(fā)包、VI設(shè)計、各類廣揭發(fā)包、印刷品、媒體策略、模型發(fā)包、廣告效果跟蹤推廣：案名及LOGO、招商中心布置、效果圖發(fā)包、VI設(shè)計、各類廣揭發(fā)包、印刷品、媒體策略、模型發(fā)包、廣告效果跟蹤動態(tài)掌握、競爭工程分析動態(tài)掌握、競爭工程分析工程營運地產(chǎn)系全程籌劃提綱

全程籌劃提綱

如今中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方結(jié)合房地產(chǎn)籌劃營銷理和理的運作提出"房地產(chǎn)全程籌劃營銷方案"他從工程用地的初始階段就導(dǎo)入籌劃營銷的科學(xué)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程逐步施行。其核心內(nèi)容包括：

1、工程籌劃營銷；

2、工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷；

3、工程質(zhì)量工籌劃營銷；

4、工程形象籌劃營銷；

5、工程營銷推廣籌劃；

6、工程參謀、銷售、代理的籌劃營銷；

7、工程效勞籌劃營銷；

8、工程二次籌劃營銷；

第一章

工程籌劃營銷

工程籌劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)反映了開展商選擇開發(fā)工程的過程這個過程是考驗和衡量開展商房地產(chǎn)運作才能的重要環(huán)節(jié)這個過程操作好了就意味著工程成功了一半在這個過程中多下功夫以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

工程籌劃營銷可對工程進展定價模擬和投入產(chǎn)出分析并就躲避開發(fā)風(fēng)險進展策略提示還對工程開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)。

一

工程用地周邊環(huán)境分析

1、工程土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

.工程的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的政道路進入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融效勞

.郵政效勞

.、餐飲、運動

.生活效勞

.休息設(shè)施

.周邊可能存在的對工程不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二

區(qū)域現(xiàn)狀及其判斷

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況

.國內(nèi)消費總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)總額：

全國及工程所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、工程所在地房地產(chǎn)概況及相關(guān)的政策法規(guī)

.工程所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.商品住宅在金融、政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中在工程所在地及工程地塊周邊的政規(guī)劃

3、工程所在地房地產(chǎn)總體供求現(xiàn)狀

4、工程所在地商品住宅板塊的劃分及其差異

5、工程所在地商品住宅平均價格走勢及價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購置實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購置行為分析

三

土地SWOT〔深層次〕分析

1、工程地塊的優(yōu)勢

2、工程地塊的優(yōu)勢

3、工程地塊的時機點

4、工程地塊的威脅及困難點

四

工程定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤根本資料

.工程戶型構(gòu)造詳析

.工程規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判

2、工程定位

.定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五

工程價值分析

1、商品住宅工程價值分析的根本和概念

.商品住宅價值分析法〔類比可實現(xiàn)價值分析法〕：

選擇可類比工程

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比工程價值實現(xiàn)的各要素之特征

比照并量化本工程同各類比工程諸價值實現(xiàn)要素的比照值

根據(jù)價值要素比照值判斷本工程可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值因素：類比土地價值

A

政交通及直入交通的便利性的差異

B

工程周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊政配套便利性的差異

工程可提升價值判斷

A

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B

單體戶型設(shè)計

C

建筑空間布和環(huán)藝設(shè)計

D

小區(qū)配套和物業(yè)理

E

形象包裝和營銷籌劃

F

開展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

A

經(jīng)濟因素

B

政策因素

2、工程可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.工程價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素比照分析

工程類比價值計算

六

工程定價模擬

1、均價確實定

.住宅工程均價確定的主要：類比價值算術(shù)平均法

有效需求本錢加價法

A

分析有效價格范圍

B

確保合理利潤率追加有效需求價格

運用以上兩種綜合分析確定均價

2、工程中詳細的定價模擬

.商品住宅定價法：

差價格系數(shù)定價法〔日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)〕

.各種差價格系數(shù)確實定：

確定根底均價

確定系數(shù)

確定幅度

.詳細定價模擬

七

工程投入產(chǎn)出分析

1、工程經(jīng)濟技術(shù)指標模擬

.工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標

.首經(jīng)濟技術(shù)指標

2、工程首本錢模擬

.本錢模擬表及其說明

3、工程收益局部模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變本錢變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八

風(fēng)險分析及其躲避方式提示

1、工程風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

工程的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升工程同周

邊工程的類比價值

工程形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例加速資金周轉(zhuǎn)速度降低財務(wù)本錢

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進展良好的把握以盡量少的資金占用啟開工程并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)政配套設(shè)施的建立

九

開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響工程開發(fā)節(jié)奏的根本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.開展商操作程度因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.供求因素

.上時間要求

2、工程開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果

.工程開發(fā)步驟

.工程投入產(chǎn)出評估

.結(jié)

第二章

工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷

通過完好科學(xué)的籌劃營銷分析開展商有了明確的定位從而進入了設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的開展后需求發(fā)生了根本性的變化消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高他們追求又實用又好看的商品房這就要求開展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和進步人居環(huán)境質(zhì)量作為目的去實現(xiàn)消費者的需求。工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷是需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

工程規(guī)劃設(shè)計籌劃營銷是以工程的定位為根底以滿足目的的需求為出發(fā)點對工程地塊進展總體規(guī)劃布確定建筑風(fēng)格和色彩方案緊緊圍繞目的客戶選定主力戶型引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格并對工程的環(huán)藝設(shè)計進展充分提示。

一

總體規(guī)劃

1、工程地塊概述

.工程所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.工程臨界四周狀況

.工程地貌狀況

2、工程地塊情況分析

.開展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響工程總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和躲避

.工程定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)

3、建筑空間布

.工程總體平面規(guī)劃及其說明

.工程功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊根本路網(wǎng)

工程所屬區(qū)域道路建立及將來開展狀況

.工程道路設(shè)置及其說明：

工程主要出入口設(shè)置

工程主要干道設(shè)置

工程車輛分流情況說明

工程停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描繪

工程所屬地域政規(guī)劃布及將來開展方向

.工程環(huán)藝規(guī)劃及說明：

工程綠化景觀系統(tǒng)分析

工程主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.工程所在地周邊政配套設(shè)施調(diào)查

.工程配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)理、等建筑外立面設(shè)計提示

其他公建〔如巴士站、圍墻〕外立面設(shè)計提示

.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分開發(fā)

.分開發(fā)思路

.首開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二

建筑風(fēng)格定位

1、工程總體建筑風(fēng)格及色彩方案

.工程總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩方案

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示

其他特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三

主力戶型選擇

1、工程所在區(qū)域同類樓盤戶型比擬

2、工程業(yè)態(tài)分析及工程戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四

室內(nèi)空間布裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、工程周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、工程總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格設(shè)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.工程人文環(huán)境的營造

3、工程各組團環(huán)境概念設(shè)計

.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程主入口環(huán)境概念設(shè)計

.工程營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.工程營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計

.針對本工程的其他公共環(huán)境概念設(shè)計

六

公共家具概念設(shè)計提示

1、工程周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.理

2、本工程公共家具概念設(shè)計提示

七

公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、工程周邊同類樓盤公共裝飾材料比擬

2、本工程公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、工程營銷示范裝修概念設(shè)計

.客裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其他〔如臺、玄關(guān)、門窗〕裝修提示

4、工程營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修提示

.多層、小高層、高層裝修提示

.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修提示

.別墅裝修提示

八

燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、工程燈光設(shè)計

.工程公共建筑外立面燈光設(shè)計

.工程公共綠化綠地燈光設(shè)計

.工程道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

.工程室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.工程室內(nèi)背景音樂布置

九

小區(qū)將來生活方式的指導(dǎo)

1、工程建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)將來生活方式

.住戶特征描繪

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第三章

工程質(zhì)量工籌劃營銷

房地產(chǎn)營銷它貫穿于商品的開發(fā)建立、銷售、效勞的全過程。質(zhì)量工是重要的流程之一因房屋質(zhì)量、工延誤等原因而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴重影響開展商及工程的信譽度、美譽度。因此工程質(zhì)量工籌劃營銷是開展商必須樹立的觀念。

一

建筑材料選用提示

1、區(qū)域競爭性樓盤建筑材料選用類比

2、新型建筑裝飾材料提示

3、建筑材料選用提示

二

施工工藝流程指導(dǎo)

1、工程施工手冊

2、施工工藝特殊流程提示

三

質(zhì)量控制

1、工程工程內(nèi)容提示

2、文明施工質(zhì)量理內(nèi)容提示

四

工控制

1、工程開發(fā)進度提示

2、施工組織與理

五

造價控制

1、建筑本錢提示

2、建筑流動資金安排提示

六

平安理

1、工程現(xiàn)場理方案

2、平安施工

第四章

工程形象籌劃營銷

工程形象籌劃營銷包括房地產(chǎn)工程的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其工程視覺形象等。

房地產(chǎn)工程視覺形象是指房地產(chǎn)工程有別于其他工程具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心局部包括工程的名稱、標志、色、字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境又要突出個性形象鮮明便于記憶便于宣傳以統(tǒng)一運用于工程形象包裝。

其他形象〔略〕

一

工程視覺識別系統(tǒng)核心局部

1、名稱

.工程名

.道路名

.建筑名

.組團名

2、標志

3、色

4、字體

二

延展及運用局部

1、工地環(huán)境包裝視覺

.建筑物主體

.工地圍墻

.主路網(wǎng)及參觀道路

.環(huán)境綠化

2、營銷中心包裝設(shè)計

.營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計

.營銷中心功能分區(qū)提示

.營銷中心大門設(shè)計

.營銷中心形象墻設(shè)計

.臺面設(shè)計

.展板設(shè)計

.營銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計提示

.銷售用品系列設(shè)計

.示范導(dǎo)視牌

.示范樣板房說明牌

3、及物業(yè)理系統(tǒng)包裝設(shè)計

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

.物業(yè)理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計

第五章

工程營銷推廣籌劃

房地產(chǎn)工程營銷推廣籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)對將來將要進展的營銷推廣活動進展整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程籌劃營銷的重頭戲是營銷籌劃程度與銷售技巧的高度結(jié)合需要高度的專業(yè)化運作。

一

區(qū)域動態(tài)分析

1、工程所在地房地產(chǎn)總體供求現(xiàn)狀

2、工程周邊競爭性樓盤調(diào)查

.工程概括

.定位

.銷售價格

.銷售政策措施

.廣告推廣手法

.主要媒體應(yīng)用及投入頻率

.促銷活動

.其他特殊賣點和銷售手段

3、結(jié)

二

工程主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

1、工程主賣點薈萃

2、工程強勢、弱勢分析與對策

三

目的客戶群定位分析

1、工程所在地人口總量及地塊分布情況

2、工程所在地經(jīng)濟開展狀況和工程所在地人口就業(yè)情況

3、工程所在地家庭情況分析

.家庭成員構(gòu)造

.家庭收入情況

.住房要求、生活習(xí)慣

4、工程客戶群定位

.目的：目的區(qū)域范圍界定

調(diào)查資料匯總、研究

目的特征描繪

.目的客戶：目的客戶細分

目的客戶特征描繪

目的客戶資料

四

價格定位及策略

1、工程單方本錢

2、工程利潤目的

3、可類比工程價格

4、價格策略

.定價

.均價

.付款方式和進度

.優(yōu)惠條款

.樓層和方位差價

.綜合計價公式

5、價格分策略

.認購價格

.入價格

.價格升幅周

.價格升幅比例

.價格技術(shù)調(diào)整

.價格變化反映及控制

.工程價格、銷售額配比表

五

入時機規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2、工程所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和情況簡明分析

3、入時機確實定及安排

六

廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

.廣告總體策略

.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正

5、入前印刷品的設(shè)計、制作

.購房須知

.詳細價格表

.銷售控制表

.樓書

.宣傳海報、折頁

.認購書

.正式合同

.交房

.物業(yè)理內(nèi)容

.物業(yè)理公約

七

媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

.媒體總策略

.媒體選擇

.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性主題

3、媒介組合

4、投放頻率及規(guī)模

5、費用估算

第八章

工程二次籌劃營銷

二次籌劃營銷是指開展商已成功地開發(fā)一兩個工程或是一個大型工程已完成局部組團在社會上已形成一定的知名度和開展商致力于進一步提升形象和整體競爭