技術(shù)管理成本控制概述

成本控制研究

---技術(shù)管理領(lǐng)域

結(jié)合項目，有的放矢……2012/09-2-研究框架一、理念

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設(shè)計階段成本控制二、規(guī)劃

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設(shè)計階段成本控制三、方案

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設(shè)計階段成本控制四、施工圖

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設(shè)計階段成本控制五、景觀

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設(shè)計階段成本控制六、室內(nèi)

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設(shè)計階段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點實施辦法

二、規(guī)劃階段

開發(fā)時序停車指標公建配套交通組織場地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)三、方案階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度結(jié)構(gòu)合理性體形系數(shù)建筑層高開窗比例戶型平面架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標準化

-4-五、景觀階段重點分配軟硬比例水景比例苗木品種標準化

六、室內(nèi)階段

裝修范圍材料選擇標準化

四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修設(shè)備設(shè)計變更標準化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點實施辦法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價值的來源，錢花在那里？微笑曲線就是一條說明產(chǎn)業(yè)附加價值的曲線，從橫軸來看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營銷；縱軸則代表附加價值的高低。微笑曲線-8-成本控制理念----

微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設(shè)計—室內(nèi)設(shè)計建立“全過程”設(shè)計成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：價值+附加價值-成本=利潤利潤最大化，更好的掙錢。。。。。會花錢，才有可能會掙錢……走遠了，忘記了出發(fā)的目的……-10-成本控制理念----核心原則產(chǎn)品與作品的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體體驗”是衡量量成本本控制制是否否合理理的最最核心心原則則成本控控制理理念----核心原原則不是建建筑師師、銷銷售員員、老老板等等等的的衡量量標準準……-11-客戶體體驗分分析：：一、外外部要要素二二、內(nèi)內(nèi)部要要素成本控控制理理念----核心原原則決定客客戶購購房的的體驗驗分析析……客戶體驗因因檔次、城城市有別……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何協(xié)調(diào)成成本與品質(zhì)質(zhì)之間的矛矛盾？-14-4．控制手段段資源分配---品質(zhì)和成本本的平衡競品對標---擊敗競爭對對手成本控制研研究---理念階段-15-成本控制理理念----控制手段1“資源分配””解決品質(zhì)與與成本之間間矛盾的控控制手段??！有限資源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“競品對標””在成本上擊擊敗競爭對對手的手段段就是對標標！好鋼花在刀刀刃上，類類別間分配配……-18-對標表表訴求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．實施辦辦法標準化化---70%，減少錯誤誤的貢獻標準深度---部品or建筑標準化化標準復(fù)制---還是需要設(shè)設(shè)計優(yōu)化組裝機還是是品牌機？？買標準零件件還是買輛輛整車？成本控制研研究---理念階段二、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段成成本控制成本控制研研究-21-二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控控制開發(fā)時序小區(qū)停車公建配套交通組織場地豎向樣板區(qū)區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研研究-22-思考：戰(zhàn)略層面的的開發(fā)時序序和財務(wù)成本本密切相關(guān)關(guān)！規(guī)劃設(shè)計也也對其影響響！相信自己，，你也可以以當。。。。成本控制研研究---規(guī)劃階段-23-1、開發(fā)時序序首期資金---投入和成本本首期速度---規(guī)模和高度度開工規(guī)模---規(guī)模和標段段土方挖填---挖填結(jié)合首期到位---管線設(shè)備交付時序---交叉投入分期規(guī)劃---規(guī)劃層次成本控制研研究---規(guī)劃階段-24-1、開發(fā)時序序首期資金---投入和成本本首期速度---規(guī)模和高度度先開發(fā)1期B區(qū)位置中等等待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格格最好開3期A區(qū)位置最差差樣板區(qū)無地地庫，周期期短1期小高層區(qū)區(qū)，周期短短1期規(guī)模較小小，出形象象成本控制研研究---規(guī)劃階段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開發(fā)時序序開工規(guī)模---招標約10萬㎡標段約5-6萬㎡標段清晰，，避免交叉叉土方挖填---挖填結(jié)合B1地塊小高層層規(guī)模9.7萬㎡B2地塊的別墅墅規(guī)模4.7萬㎡與招標、施施工標段規(guī)規(guī)模匹配理想的土方方平衡小高層地塊塊挖土抬高別墅區(qū)區(qū)場地成本控制研研究---規(guī)劃階段B區(qū)2標小高層B區(qū)1標小高層B區(qū)4標小高層+別墅B區(qū)3標別墅墅-26-1、開發(fā)時序序首期到位---設(shè)備，管網(wǎng)網(wǎng)、用房、、智能化等等分期、提提前投入交付時序---避免重復(fù)、、交叉投入入成本控制研研究---規(guī)劃階段物業(yè)用房、、機房（消消防、電信信、智能化化）首先滿足一一期交付管網(wǎng)分期、、統(tǒng)一-27-2、小區(qū)停車車事業(yè)部和常常州項目地地庫比例機動車停車車位不足，，非機動車車停車位閑閑置。。。。成本控制研研究---規(guī)劃階段-28-2、小區(qū)停車車（機動車車）地下車庫面面積：：地上建筑筑面積約20-25%高度重視！！深入研究究！嚴格控控制！成本控制研研究---規(guī)劃階段-29-2、小區(qū)停車車（機動車車）有效的場地：：減少邊角角場地地上or地下：：10%的比例未來的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停車：：沒有地下配配比，盡量量地面解決決成本控制制研究---規(guī)劃階段段-30-2、小區(qū)停停車（非非機動車車）非機動車車停車車配比：：2.0輛/戶非機動車車地下下停車：：不便便利利非機動車車庫設(shè)計計嚴重浪浪費！大有潛力力可挖??！國家政策策和現(xiàn)實實生活：：滯后、、機會成本控制制研究---規(guī)劃階段段-31-2、小區(qū)停停車（非非機動車車）理想位置置：地面（（架空層層、停車車棚、就就近）、、地下（（集中管管理）多余指標標：地面非機機動車位位變機動動車位多余空間間：贈送儲儲藏間、、物業(yè)使使用以客戶為為導(dǎo)向，，合理分分配資源源。。。。成本控制制研究---規(guī)劃階段段-32-3、公建建配套套物業(yè)管理理的不滿滿意是否與開開發(fā)的技技術(shù)管理理問題？？成本控制制研究---規(guī)劃階段段-33-3、公建建配套套思考：小區(qū)變設(shè)設(shè)置數(shù)量量是否達達到極限限？物管用房房如何設(shè)設(shè)置最合合理？與后期物物管成本本是否關(guān)關(guān)聯(lián)？物業(yè)管理理也和規(guī)規(guī)劃設(shè)計計密切相相關(guān)！成本控制制研究---規(guī)劃階段段-34-3、公建建配套套配套商業(yè)業(yè)：比例和和位置物管用房房：位置和和規(guī)模物管成本本：規(guī)劃和和運營居委委會會：位置和和規(guī)模小區(qū)區(qū)變變：位置、、數(shù)量組團大堂堂：形式和和規(guī)模成本控制制研究---規(guī)劃階段段-35-3、公建建配套套組團大堂堂：形式和和規(guī)模成本控制制研究---規(guī)劃階段段常州項目目一期B區(qū)組團大大堂常州項目目三期A區(qū)組團大大堂-36-4、交通通組織織小區(qū)交通通系統(tǒng)也也關(guān)乎成成本！成本控制制研究---規(guī)劃階段段-37-4、交通通組織織出入入口口：數(shù)量和和物業(yè)消防車道道：長度和和成本小區(qū)主入入口：４４人ｘ２２班小區(qū)次入入口：１１人ｘ２２班保安：工工資＋吃吃?。芄芾沓杀颈荆剑埃矗保玻罚澳昴辏常常度f萬成本控制制研究---規(guī)劃階段段-38-5、場地地豎向向思考：土土方量控控制如何何做到最最優(yōu)化？？土方開挖挖+外運的單單價一般般在25-50元/m3土石平衡衡：計算：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬/米條件：10萬㎡小區(qū)區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：每每抬高1.0米，建筑單方方節(jié)省73.5元/㎡方法：抬高場地地、土方方平衡基坑支護護：基礎(chǔ)形式式：場地排水水：物業(yè)投訴訴集中在在地下室灌灌水、屋面面漏水、、窗口漏漏水場地持力力層≤場地抬高高≤地下室計計容成本控制制研究---規(guī)劃階段段-39-6、樣板板區(qū)思考考：：售樓處處規(guī)模、、樣板區(qū)區(qū)規(guī)模占占項目規(guī)規(guī)模比例例？售樓處：：投入成成本=6000+4000元/㎡維護成本本=8-10人樣板區(qū)：：景觀成成本=800-1000元/㎡維護人員員=4-6人樣板區(qū)：：維護成成本=萬元/人、年有限資金金投入適適當?shù)囊?guī)規(guī)模。售樓處1200㎡減少100㎡㎡裝修成本本提高900元/㎡；減少200㎡㎡裝修成本本提高2000元/㎡………成本控制制研究---規(guī)劃階段段-40-7、建筑筑高度度思考：住住宅經(jīng)濟濟高度、、層數(shù)是是少？（（9層、11層、18層、80米…）假設(shè)10萬㎡，每每戶使用用面積78㎡，不同層層數(shù)，得得到戶數(shù)數(shù)不同……成本控制制研究---規(guī)劃階段段-41-8、小區(qū)區(qū)景觀觀軟硬比例例：綠綠地3：7到龍湖湖1：9？水景面積積：檔檔次與面面積的關(guān)關(guān)系苗木種類類：9、綜合合管線線分期和整整體成本控制制研究---規(guī)劃階段段-42-前至開發(fā)發(fā)時序后至物業(yè)業(yè)管理均與規(guī)劃設(shè)計計密切有關(guān)關(guān)均與成本控制制密切聯(lián)系系成本控制制研究究---規(guī)劃階段段三、建筑筑設(shè)計階階段成本本控制成本控制制研究-44-建筑風(fēng)格戶型平面結(jié)構(gòu)優(yōu)化得房率建筑高度設(shè)備用房體形系數(shù)開窗比例架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標準化化三、建筑設(shè)計階段成本控制制-45-1、建筑風(fēng)格成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-46-2、建筑戶型綜合影響：結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、、得房率率、開開窗比例、、體形系數(shù)數(shù)成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-47-成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段常州A區(qū)戶型平面圖圖萬科7個成本指標所所帶來的經(jīng)濟濟效益7項指標發(fā)揮經(jīng)經(jīng)濟效益后，，單方成本減減少145-260元/M2按開發(fā)量500萬㎡計，則成成本降低額約約為10億元！-48-3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化選型比選：：框架、框剪剪、剪力墻平面規(guī)整：：水平向、垂垂直向裝飾構(gòu)件：：結(jié)構(gòu)構(gòu)件、、裝飾構(gòu)件成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段常州A區(qū)１、１１、、１６、２００、２１、２２５、２６#樓14萬㎡的戶型平平面圖-49-4、得房率率交通核：：影響得房房率得房率：：多層85%、小高層82%、大高層78-80%贈送空間：：陽臺、飄窗窗、入戶花園園、花池、設(shè)設(shè)備平臺。。。檔次、售價和和贈送比例?成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段常州A區(qū)戶型平面圖圖-50-6、設(shè)備用房設(shè)備用房：：輻射范圍、、位置管線長度：：鋪設(shè)長度、、分期實施：：滿足一期、、結(jié)合整體用房功能：：水泵房房、配電房房、煤氣調(diào)調(diào)壓站消控中心、電電信機房成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段常州A區(qū)設(shè)備用房房布局示意-51-7、體形系數(shù)--體形與效果平平衡結(jié)構(gòu)成本：：結(jié)構(gòu)用量能耗計算：：保溫厚度、、門窗形式外表面積：：裝飾面積、、保溫面積成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段常州A區(qū)和鎮(zhèn)江戶型型平面圖分析析-52-建筑設(shè)計階段段成本控制建筑層數(shù)控制制：建筑層數(shù)會影影響結(jié)構(gòu)體系系的經(jīng)濟性，，也會影響設(shè)設(shè)備的配置要要求，規(guī)劃中中應(yīng)盡量避免免尷尬的層數(shù)數(shù)。7層要設(shè)電梯/12層要設(shè)兩部電電梯/19層要設(shè)剪刀梯梯6層底部架空要要注意“頂層層入戶離地小小于16米”11層、18層底部架空高高度應(yīng)小于4.5m-53-建筑設(shè)計階段段成本控制建筑層高控制制：在確定層高時時，應(yīng)綜合市市場取向，產(chǎn)產(chǎn)品自身的定定位，選擇合合適的層高。。層高每增加0.1m造價增加該層層造價的3-5%，剪刀樓梯當當層高大于3150時，要增加休休息平臺，增增加公攤面積積。-54-8、開窗比例降低能耗：：外圍護能耗耗最大處為窗窗保溫性能：：提高窗保溫溫性能，成本本提高很大窗墻成本：：窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽：：隨窗面積積增加330元/平方米護窗欄桿：：有無護窗欄欄桿100元/米成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段窗地比例列表表-55-9、架空層層控制比例：：適度采用、、測算比例空間通透：：結(jié)合上部結(jié)結(jié)構(gòu)，不宜結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位控制高度：：就是控制成成本底部4m左右高架空層層，單方面積積含鋼量提高高約2kg成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-56-10、頂部構(gòu)架控制比例：：適度采用、、測算比例建筑效果：：效果平衡成成本結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位控制高度：：高度帶來成成本頂部3m左右高架空層層，單方面積積含鋼量提高高約2kg成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-57-11、地下車庫（（機動車）停車的效率：35到28平方米/輛的貢獻單層or雙層：有條件下，，地庫比較地庫的埋深：坡坡道長度，抗抗拔樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)成本設(shè)備用房房：位置置、效率消防車道道：荷載載、柱位成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-58-11、地下車庫（（非機動車））停車效率：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別車庫位置：：地下一or地下二、坡道道機械停車：非機動車的的機械停車車庫采光：：使用成本、、舒適度成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-59-12、儲藏空間控制比例：：適度采用、、測算比例后期變更：：部分可不砌砌筑成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段-60-13、贈送空間平衡點：：售價大于于造價控制比例：：適度采用、、可售比例結(jié)合檔次：：比例結(jié)合定定位成本控制研究究---建筑設(shè)計階段段送到什么程度度為止！-61-14、立面面材料料頭部部：：平頂頂、小小坡頂頂、大大坡頂頂墻身身：：涂料料、劈劈開磚磚、干干掛石石材基座座：：多彩彩石、、文化化石、、干掛掛石材材門頭頭：：劈開開磚、、干掛掛石材材成本控控制研研究---建筑設(shè)設(shè)計階階段比較常常州B、C、A區(qū)別墅墅立面面14、立面面材料料---常州A區(qū)別墅墅立面面調(diào)整整成本控控制研研究---建筑設(shè)設(shè)計階階段比較常常州B、C、A區(qū)別墅墅立面面1235617841、屋檐檐及腰腰線線線腳優(yōu)優(yōu)化5、信報報箱及及可視視對講講位置置2、窗套套優(yōu)化化，橫橫向分分割取取消6、分戶戶墻降降低，，改用用綠籬籬分隔隔3、入戶戶門頭頭強化化處理理7、頂層層寶瓶瓶取消消，改改為門門頭上上方4、一層層除門門頭石石材改改多彩彩石8、屋面面水泥泥瓦改改油氈氈瓦-62--63-15、建筑筑部品品---對標電梯梯：：進戶戶門門：：門窗窗：：單元元門門：：外遮遮陽陽：：太陽陽能能：：雨棚棚：：欄桿桿：：裝飾線線條：：防火木木門：：成本控控制研研究---建筑設(shè)設(shè)計階階段四、施施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制成本控控制研研究-65-四、施工圖圖設(shè)計階階段成成本控控制結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化管井井隔墻墻節(jié)能計計算構(gòu)造做做法精裝裝修修設(shè)備備設(shè)計變變更標準準化化成本控控制研研究---施工圖圖階段段-66-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制建筑設(shè)設(shè)備管管井的的設(shè)置置：盡盡量減減少管管線入入戶的的長度度，管管井的的面積積控制制到夠夠用即即可。。管井井位置置盡量量設(shè)置置在不不影響響視覺覺感受受的位位置，，減少少管井井外的的美化化裝修修-67-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制毛坯交交付用用房內(nèi)內(nèi)部墻墻體優(yōu)優(yōu)化：：毛坯坯交付付的住住宅對對部分分后期期住戶戶有可可能改改動的的隔墻墻在土土建工工程中中可以以不砌砌，減減少投投入與與后期期浪費費。-68-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制節(jié)能計計算：：應(yīng)多多方案案比較較，選選擇綜綜合造造價較較低的的方案案。-69-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制建筑構(gòu)構(gòu)造做做法優(yōu)優(yōu)化：：建筑筑構(gòu)造造應(yīng)綜綜合考考慮材材料價價格與與施工工費用用、周周期，，選擇擇合適適的構(gòu)構(gòu)造做做法。。-70-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制精裝住住宅與與土建建的緊緊密配配合：：在土土建施施工前前，一一定要要完成成施工工圖，，以便便及時時修改改土建建施工工圖，，避免免現(xiàn)場場返工工，造造成浪浪費。。-71-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制加強設(shè)設(shè)計圖圖紙質(zhì)質(zhì)量的的管控控：避避免因因設(shè)計計差錯錯造成成設(shè)計計返工工。-72-施工圖圖設(shè)計計階段段成本本控制制1、結(jié)構(gòu)構(gòu)前置把把控，，是結(jié)結(jié)構(gòu)成成本控