制度的法律規(guī)制

第12頁共12頁制度的法律規(guī)制摘要?。土地整理?是實現(xiàn)土地?資源合理配?置和增加土?地效益的有?效手段，對?于保持耕地?總量動態(tài)（?范本）平衡?具有重要意?義。土地流?轉(zhuǎn)是農(nóng)地用?益物權(quán)的體?現(xiàn)，有利于?維護(hù)農(nóng)民權(quán)?利，實現(xiàn)財?產(chǎn)增收。_?__市于_?__年在全?國率先實施?了“地票”?制度，成立?了地票交易?所，將土地?置換市場化?，效果顯著?。本文介紹?了“地票”?制度基本情?況，重點介?紹了___?“地票”制?度的涵義、?實施步驟、?效果與意義?，著重分析?了“地票”?制度對完善?我國農(nóng)地整?理和農(nóng)地流?轉(zhuǎn)制度的借?鑒。關(guān)鍵?詞：地票；?土地整理；?土地流轉(zhuǎn)；?法律規(guī)制?中圖分類號?：d60文?獻(xiàn)標(biāo)識碼：?a文章編號?：1672?-8122?（___）?02-00?37-04?一、引言?當(dāng)前，我?國城鎮(zhèn)化、?工業(yè)化進(jìn)程?加速，城市?建設(shè)用地需?求猛增。新?《___土?地管理法》?（以下簡稱?《土地管理?法》）規(guī)定?國家實行占?用耕地補償?制度，自《?___切實?做好耕地占?補平衡工作?___》（?國土資發(fā)[?___]_?__號）印?發(fā)以來，各?地按通知要?求做了大量?工作，積極?爭取實現(xiàn)耕?地占補平衡?，取得了一?定成效。然?而，當(dāng)前實?行的“占補?平衡”耕地?保護(hù)政策，?是先占后補?，區(qū)域自主?平衡。占地?在先，是剛?性的；造地?在后，是柔?性的，所以?時間和質(zhì)量?都不能保證?。___?年___月?，___市?開展了以農(nóng)?村土地交易?所為重要載?體，以地票?交易制度為?核心的農(nóng)村?土地流轉(zhuǎn)制?度改革，采?取以“先補?后占”替代?“先征后補?”的建設(shè)占?用耕地的占?補平衡模式?，以此推進(jìn)?城鄉(xiāng)綜合配?套改革，健?全農(nóng)村土地?管理制度，?優(yōu)化城鄉(xiāng)土?地資源配置?。實施一年?多來，經(jīng)濟?社會效益顯?著。__?_年___?月___日?___市國?土局發(fā)布的?《___實?行國有經(jīng)營?性建設(shè)用地?使用權(quán)出讓?“持證準(zhǔn)入?”制度的公?告》，確認(rèn)?了___土?地“地票”?制度。按照?規(guī)定，__?_年___?月___日?之后，國有?經(jīng)營性建設(shè)?用地使用權(quán)?競買的申請?人必須持相?應(yīng)面積的《?建設(shè)用地指?標(biāo)證書》或?建設(shè)用地指?標(biāo)保證金收?款憑證，方?可報名參與?競買。但在?___年_?__月__?_日，__?_又叫停了?地票的拍賣?會，給__?_的“地票?”制度蒙上?了一層陰影?。二、“?地票”制度?闡述（一?）“地票”?的涵義目?前國內(nèi)的“?地票”制度?僅在___?、___兩?地試行。由?于“地票”?制度在__?_已經(jīng)發(fā)展?了2年時間?，制度相對?完善，所以?筆者主要闡?述___的?“地票”制?度。__?_年___?月___日?，___農(nóng)?村土地交易?所掛牌成立?，農(nóng)村土地?交易所主要?從事“地票?”交易。所?謂“地票”?，指包括農(nóng)?村宅基地及?其附屬設(shè)施?用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)?企業(yè)用地、?農(nóng)村公共設(shè)?施和農(nóng)村公?益事業(yè)用地?等農(nóng)村__?_建設(shè)用地?，經(jīng)過復(fù)墾?并經(jīng)土地管?理部門嚴(yán)格?驗收后產(chǎn)生?的指標(biāo)。?“地票”制?度，通過成?立的“地票?”交易所進(jìn)?行交易，相?當(dāng)于先把農(nóng)?村建設(shè)用地?轉(zhuǎn)化成耕地?后，才在城?市新增建設(shè)?用地，是以?構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)?一的土地市?場為目標(biāo)，?建立起一套?最大限度發(fā)?掘農(nóng)村土地?資本價值，?促進(jìn)城鄉(xiāng)要?素相互流動?的新機制。?（二）_?__“地票?”制度實施?步驟地票?交易，即建?設(shè)用地掛鉤?指標(biāo)交易，?按照城鄉(xiāng)建?設(shè)用地增減?掛鉤辦法進(jìn)?行設(shè)計，共?分四步實施?：1.在?自愿的前提?下，對農(nóng)村?廢棄、閑置?的宅基地、?鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用?地和公共設(shè)?施用地進(jìn)行?復(fù)墾，把它?變?yōu)楦兀?2.由土?地部門和農(nóng)?業(yè)部門聯(lián)合?對復(fù)墾出來?的耕地進(jìn)行?質(zhì)量和數(shù)量?的把關(guān)，將?確認(rèn)騰出的?建設(shè)用地指?標(biāo)數(shù)作為地?票；3.?地票在農(nóng)村?土地交易所?交易，所有?法人和具有?獨立民事能?力的自然人?，均可通過?公開競價購?買“地票”?；4.買?到地票的企?業(yè)，在城市?規(guī)劃區(qū)范圍?里面去尋找?可開發(fā)的，?現(xiàn)在還是農(nóng)?村土地，“?地票”在城?鎮(zhèn)使用時，?可以納入新?增建設(shè)用地?計劃，增加?等量城鎮(zhèn)建?設(shè)用地，并?在落地時沖?抵新增建設(shè)?用地土地有?償使用費和?耕地開墾費?，但要符合?土地利用總?體規(guī)劃和城?鄉(xiāng)總體規(guī)劃?，辦理征收?轉(zhuǎn)用手續(xù)，?完成對農(nóng)民?的補償安置?。征為國有?土地后，通?過“招、拍?、掛”等法?定程序，取?得城市土地?使用權(quán)。?（三）__?_“地票”?制度實施總?體效果_?__市目前?農(nóng)村人均生?活用地超過?250m3?，城市人均?用地只有8?0余m3，?一個農(nóng)村人?口轉(zhuǎn)化為城?市人口就可?以節(jié)約17?0m3左右?的建設(shè)用地?。___現(xiàn)?有農(nóng)村戶籍?人口為23?00萬，如?果其中10?00萬人轉(zhuǎn)?移進(jìn)入城鎮(zhèn)?，就可節(jié)約?17億m3?建設(shè)用地，?相當(dāng)于增加?250余萬?畝耕地?？?見，地票交?易空間巨大?。___市?地票制度實?施以來，在?促進(jìn)土地復(fù)?墾整理、解?決建設(shè)用地?指標(biāo)、推進(jìn)?新農(nóng)村建設(shè)?等方面取得?了可觀的社?會效益和經(jīng)?濟效益。?截止___?年___月?，共舉辦1?1次地票拍?賣會，拍賣?地票180?00畝，成?交18.6?5億元，成?交均價每畝?10.36?萬元，競得?地票機構(gòu)主?要為土地收?購儲備機構(gòu)?、房地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)，主?要用途是為?城市重點基?礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?、工業(yè)項目?和房地產(chǎn)開?發(fā)項目準(zhǔn)備?建設(shè)用地。?農(nóng)村復(fù)墾土?地對應(yīng)增加?等量城市建?設(shè)用地，通?過交易來引?導(dǎo)市場要素?配置，化零?為整，操作?性強，同一?村莊內(nèi)的廢?棄宅基地，?宜居住則居?住，宜復(fù)墾?則復(fù)墾，推?動了土地復(fù)?墾整理與農(nóng)?村土地的節(jié)?約和集約利?用，滿足了?城市發(fā)展對?建設(shè)用地指?標(biāo)的需求，?同時保證了?18億畝良?田紅線不變?。（四）?___“地?票”制度實?施的意義?首先，確保?了耕地的數(shù)?量和質(zhì)量。?對農(nóng)村閑廢?置建設(shè)用地?進(jìn)行復(fù)墾，?是農(nóng)村存量?建設(shè)用地的?盤活，既新?增了耕地，?又新增了建?設(shè)用地指標(biāo)?。其次，促?進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)?業(yè)化發(fā)展。?土地交易所?形成了一個?全市統(tǒng)一的?土地供求信?息平臺，不?僅為小宗承?包地流轉(zhuǎn)免?費提供交易?和信息服務(wù)?，還___?宗承包地進(jìn)?場交易，資?源能夠在更?高平臺、更?大范圍內(nèi)實?現(xiàn)競爭交易?，流轉(zhuǎn)方將?獲得更多的?收益。再有?，保障了科?學(xué)發(fā)展的用?地需求。“?地票”通過?土地交易所?公開交易，?實現(xiàn)了全市?范圍內(nèi)大范?圍、遠(yuǎn)距離?置換，突破?了城市化、?工業(yè)化的用?地瓶頸。同?時，為城鎮(zhèn)?化過程中農(nóng)?民轉(zhuǎn)戶入城?提供了利益?補償機制。?此外，充實?了新農(nóng)村建?設(shè)資金。土?地交易所的?價格發(fā)現(xiàn)功?能，使一些?邊遠(yuǎn)山區(qū)的?農(nóng)村建設(shè)用?地，能夠_?__城市周?邊土地的級?差收益，獲?得更大的市?場價值。?（五）__?_“地票”?制度實施的?爭議__?_年___?月___日?，___市?國土局就首?次提出“持?證準(zhǔn)入”制?度，按照當(dāng)?時政策規(guī)定?，開發(fā)商拿?地只有兩條?途徑，購買?“地票”之?外，還有繳?納建設(shè)用地?指標(biāo)保證金?的路子可走?。但后來開?發(fā)商都選擇?繳納保證金?的辦法，并?沒有去購買?“地票”。?___月_?__日，_?__市國土?局發(fā)布《_?__完善國?有經(jīng)營性建?設(shè)用地使用?權(quán)出讓“持?證準(zhǔn)入”制?度的公告》?稱，自__?_年___?月___日?起，凡是想?在___市?拿地的開發(fā)?商，必須先?持有同等面?積的“地票?”。___?市___月?實施的強制?“地票”制?度，直接帶?來了“地票?”價格的飆?升。___?地票制度的?“___”?，關(guān)鍵之處?在于，__?_月的《公?告》限定的?“持證準(zhǔn)入?”制度，不?僅將所有國?有經(jīng)營性建?設(shè)用地都納?入其中，而?且同時將農(nóng)?村建設(shè)用地?的指標(biāo)從國?土部門之間?擴展到了房?地產(chǎn)企業(yè)。?由于___?市的做法有?冒進(jìn)的趨勢?，被上級部?門緊急暫停?。支持者?認(rèn)為，__?_市的做法?，使農(nóng)村建?設(shè)用地和城?市建設(shè)用地?“同地、同?價、同權(quán)”?，現(xiàn)行土地?政策是對農(nóng)?民最大的“?剝奪”。而?國土資源部?為每個城市?每年頒發(fā)一?個“全年用?地指標(biāo)”的?做法，明顯?帶有“計劃?經(jīng)濟”特點?，不符合市?場經(jīng)濟的潮?流。__?_者認(rèn)為，?除了被指責(zé)?拍賣推高地?價房價，在?國內(nèi)掀起不?良示范效應(yīng)?之外，農(nóng)地?整治所產(chǎn)生?的“地票”?升值收益大?部分都?xì)w政?府掌控，農(nóng)?民從土地增?值收益中獲?益很少。?三、借鑒?（一）完善?有法可依、?有法必依、?有章可循的?土地復(fù)墾法?律法規(guī)地?票制度設(shè)計?目的，是在?耕地有限的?情況下，既?能保障農(nóng)民?的生存，又?能解決城市?建設(shè)用地吃?緊的問題。?但是不論怎?樣創(chuàng)新，都?要堅持最嚴(yán)?格的耕地保?護(hù)制度，建?立基本農(nóng)田?保護(hù)補償機?制，確保耕?地總量不減?少、用途不?改變、質(zhì)量?有提高，如?何保證地票?所對應(yīng)的復(fù)?墾耕地質(zhì)量?過硬，成為?地票交易制?度設(shè)計最值?得重視的問?題據(jù)。1?.國土資源?部牽頭修訂?的《土地復(fù)?墾條例（草?案）》（以?下簡稱《條?例》）已經(jīng)?原則通過_?__法制辦?辦務(wù)會審議?，該部正在?對該《條例?》做最后的?修訂。在《?條例》起草?之前，有關(guān)?土地復(fù)墾的?相關(guān)法規(guī)依?據(jù)只有__?_的《土地?復(fù)墾規(guī)定》?（以下簡稱?《規(guī)定》）?以及___?年國土資源?部與國家發(fā)?展改革委等?七部門聯(lián)合?下發(fā)的《_?__加強生?產(chǎn)建設(shè)項目?土地復(fù)墾管?理工作__?_》，就當(dāng)?前形勢來看?，以上兩部?部門規(guī)章性?質(zhì)的文件無?論是內(nèi)容還?是從法規(guī)等?級上都已經(jīng)?滿足不了國?家對土地復(fù)?墾的要求，?而此次修訂?則將土地復(fù)?墾的法規(guī)建?設(shè)由國土資?源部的部門?規(guī)章上升為?___的條?例，法律等?級有所上升?，具體的條?文也得到大?幅度的修訂?完善。2?.《條例》?明確沿用了?《規(guī)定》中?的“誰破壞?，誰復(fù)墾”?的原則，《?條例》首次?明確了歷史?遺留廢棄地?（包括自然?災(zāi)害損毀的?土地）責(zé)任?主體為政府??？h級以上?人民政府要?切實肩負(fù)起?“快還舊賬?”的歷史責(zé)?任。針對監(jiān)?督環(huán)節(jié)滯后?特別是復(fù)墾?義務(wù)人資金?普遍不落實?等問題，《?條例》一方?面對復(fù)墾義?務(wù)人編報土?地復(fù)墾方案?、按方案提?取復(fù)墾資金?、實施、進(jìn)?行內(nèi)部質(zhì)量?控制都作了?規(guī)定；另一?方面，又要?求管理部門?加強對土地?復(fù)墾監(jiān)督、?驗收、進(jìn)行?復(fù)墾后跟蹤?評估等，同?時要求公眾?參與，加強?社會監(jiān)督。?《條例》草?案明確并加?大了法律責(zé)?任。比如，?第一次對國?家監(jiān)管工作?人員不履行?監(jiān)管職責(zé)明?確了責(zé)任；?對復(fù)墾義務(wù)?人未補充編?制土地復(fù)墾?方案、不按?照規(guī)定繳納?土地復(fù)墾費?、拒絕或阻?礙監(jiān)管人員?監(jiān)督檢查等?行為加大了?懲罰力度。?（二）建?立相互尊重?、簡便易行?、規(guī)范有序?的土地復(fù)墾?運行模式?“地票”制?度的出現(xiàn)，?使土地復(fù)墾?運行模式有?了一定的改?變，就是使?“地票”的?的經(jīng)濟收益?可以更好為?土地復(fù)墾權(quán)?利人服務(wù)，?也可以使復(fù)?墾義務(wù)人和?第三方權(quán)利?得到保證。?相互尊重、?簡便易行和?規(guī)范有序的?土地復(fù)墾運?行模式就是?要求在完善?我國現(xiàn)有復(fù)?墾法律法規(guī)?的基礎(chǔ)上，?在土地復(fù)墾?實施過程中?，要求土地?復(fù)墾的義務(wù)?人和土地復(fù)?墾的權(quán)利人?的權(quán)益相互?尊重，編制?的土地規(guī)劃?要兼顧各方?，制定的復(fù)?墾標(biāo)準(zhǔn)和方?案簡便易行?，配套的復(fù)?墾地___?策和法規(guī)規(guī)?范有序。主?要包括以下?內(nèi)容：1?.編制好土?地復(fù)墾規(guī)劃?，并得到有?效實施。土?地復(fù)墾必須?有規(guī)劃、有?計劃、有步?驟地進(jìn)行。?土地復(fù)墾必?須有規(guī)劃、?有計劃、有?步驟地進(jìn)行?。通過土地?復(fù)墾規(guī)劃的?編制確定土?地復(fù)墾的重?點、目標(biāo)及?規(guī)模等。?（1）土地?復(fù)墾要與用?地的復(fù)墾義?務(wù)人建設(shè)統(tǒng)?一規(guī)劃，合?理安排，并?結(jié)合生產(chǎn)建?設(shè)逐年實施?，使復(fù)墾權(quán)?利人的土地?科學(xué)合理的?利用；（?2）土地復(fù)?墾要與當(dāng)?shù)?的地理環(huán)境?及生態(tài)環(huán)境?保護(hù)統(tǒng)一規(guī)?劃、綜合治?理，充分照?顧土地復(fù)墾?權(quán)利人和復(fù)?墾義務(wù)人的?長遠(yuǎn)利益；?（3）土?地復(fù)墾要充?分利用復(fù)墾?義務(wù)人排放?的廢棄物充?填塌陷、挖?損的土地，?使土地復(fù)墾?義務(wù)人的經(jīng)?濟效益發(fā)揮?最佳，也照?顧了復(fù)墾權(quán)?利人的利益?；（4）?___在編?制土地復(fù)墾?計劃時，應(yīng)?當(dāng)充分聽取?復(fù)墾權(quán)利人?的意見。復(fù)?墾權(quán)利人對?土地復(fù)墾完?成情況有異?議的，主管?部門應(yīng)當(dāng)向?土地復(fù)墾義?務(wù)人提出整?改意見。?2.制定科?學(xué)復(fù)墾土地?方案，完善?土地復(fù)墾保?證金制度。?（1）在?方案制定方?面：制定的?復(fù)墾方案內(nèi)?容全面，復(fù)?墾項目實施?方案切實可?行；（2?）在方案實?施方面：階?段性的實施?方案必須備?案與公告，?接受社會監(jiān)?督，復(fù)墾義?務(wù)人應(yīng)當(dāng)建?立土地復(fù)墾?質(zhì)量控制體?系，落實復(fù)?墾責(zé)任，同?時接受監(jiān)管?機關(guān)的驗收?和監(jiān)督檢查?；（3）?實行提供建?設(shè)用地與土?地復(fù)墾掛鉤?和土地復(fù)墾?押金或保證?金制度。對?建設(shè)單位或?個人只有按?要求，對在?生產(chǎn)建設(shè)過?程中破壞的?土地履行了?土地復(fù)墾義?務(wù)，以后再?申請用地時?，才予以受?理審批，同?時對生產(chǎn)建?設(shè)單位或個?人收取土地?復(fù)墾押金或?保證金，只?有在復(fù)墾義?務(wù)人完成土?地復(fù)墾任務(wù)?并達(dá)到要求?后，才如數(shù)?退回。3?.制定和實?施好土地復(fù)?墾的地__?_策及法規(guī)?。配合我國?《土地復(fù)墾?規(guī)定》，地?___府還?有配套的實?施辦法，我?國的《土地?復(fù)墾條例》?正在制定中?。地___?府制定的地?方法規(guī)，應(yīng)?該在依照《?土地管理法?》和《土地?管理實施條?例》的基礎(chǔ)?上，地__?_策和法規(guī)?可以實施比?現(xiàn)行《規(guī)定?》和未來《?條例》更周?詳和更實際?的復(fù)墾運行?模式，主要?體現(xiàn)在：?（1）貫徹?實施嚴(yán)格的?礦山采礦權(quán)?發(fā)證及建設(shè)?用地審批管?理制度；?（2）多渠?道籌集土地?復(fù)墾資金，?加大土地復(fù)?墾資金投入?；（3）?加強教育，?提高當(dāng)?shù)厝?民的土地復(fù)?墾意識；?（4）依靠?科技進(jìn)步，?加強土地復(fù)?墾科技研究?，推廣科技?成果；（?5）引進(jìn)民?間和國外資?本，改變復(fù)?墾一味依靠?政府支持的?局面。鼓勵?企業(yè)和個人?擴大利用外?資解決土地?復(fù)墾方面的?資金不足問?題，吸引國?外資金投入?到具有重大?影響的土地?復(fù)墾活動中?；（6）?在條件成熟?的情況下，?建立土地復(fù)?墾___或?借鑒國外的?做法，爭取?建立土地復(fù)?墾基金制度?，以加強國?家對土地復(fù)?墾方面的宏?觀調(diào)控能力?。（三）?確立城鄉(xiāng)一?體、優(yōu)勢互?補、科學(xué)合?理的農(nóng)地流?轉(zhuǎn)原則根?據(jù)《土地管?理法》的相?關(guān)規(guī)定，城?市新增建設(shè)?用地計劃指?標(biāo)納入土地?利用年度計?劃，每年由?國土資源部?上報___?先確定了全?國總量后，?再從中央到?地方，層層?下達(dá)、分解?的。地方各?級政府在使?用建設(shè)用地?指標(biāo)上普遍?存在著寅吃?卯糧的現(xiàn)象?，很多城市?已經(jīng)把未來?十年、甚至?二十年的建?設(shè)用地指標(biāo)?用完。以往?，提前用完?當(dāng)年城市建?設(shè)用地指標(biāo)?的城市只有?兩種選擇：?一是先斬后?奏，違規(guī)操?作，也即在?沒有指標(biāo)的?情況下占地?，先發(fā)展再?說；二是向?別的地區(qū)購?買其富余的?指標(biāo)。現(xiàn)在?地票賦予了?地___府?第三種選擇?：將農(nóng)村閑?置的建設(shè)用?地復(fù)墾成耕?地，通過盤?活農(nóng)村閑置?建設(shè)用地，?實現(xiàn)城市資?金反哺農(nóng)村?，同時將騰?出來的建設(shè)?用地指標(biāo)用?于解決城鎮(zhèn)?發(fā)展用地指?標(biāo)短缺的問?題。1.?城鄉(xiāng)一體化?的原則是農(nóng)?地流轉(zhuǎn)的發(fā)?展方向。由?于我國實施?嚴(yán)格保護(hù)耕?地的措施，?農(nóng)村的__?_土地不像?城市國有土?地市場化的?流轉(zhuǎn)，但是?隨著我國城?鎮(zhèn)化建設(shè)的?加快，對于?___的保?護(hù)與現(xiàn)行的?農(nóng)地嚴(yán)格限?制交易有強?烈的沖突。?在我國現(xiàn)行?土地政策和?法律法規(guī)的?規(guī)定下，地?票交易制度?部分解決了?農(nóng)地市場化?流轉(zhuǎn)的問題?。土地交易?的城鄉(xiāng)一體?化是未來的?發(fā)展方向，?這種一體化?不僅僅是我?國城鎮(zhèn)化的?需要，也是?維護(hù)城鎮(zhèn)化?后___憲?法權(quán)利的保?護(hù)，這當(dāng)然?需要我國土?地政策的松?綁和關(guān)于土?地管理制度?的法律法規(guī)?再修改。?2.優(yōu)勢互?補的原則是?農(nóng)地流轉(zhuǎn)的?發(fā)展方針。?按照優(yōu)勢互?補的原則，?例如地票的?交易制度的?出現(xiàn)，讓農(nóng)?村存量閑置?的建設(shè)用地?，可以進(jìn)行?市場化的流?轉(zhuǎn)，雖然僅?僅規(guī)定的僅?是建設(shè)用地?的流轉(zhuǎn)，但?畢竟是農(nóng)地?市場化流轉(zhuǎn)?的大膽嘗試?。農(nóng)地交易?的優(yōu)勢互補?就是農(nóng)村和?城市互補，?建設(shè)用地和?非建設(shè)用地?互補，建設(shè)?用地可以復(fù)?墾，農(nóng)村的?閑置建設(shè)用?地可以轉(zhuǎn)為?國有建設(shè)用?地。這種優(yōu)?勢互補，一?方面解決城?市發(fā)展的用?地指標(biāo)需求?，另一方面?解決農(nóng)村發(fā)?展缺乏資金?的問題。實?現(xiàn)城市資金?反哺農(nóng)村，?同時將騰出?來的建設(shè)用?地指標(biāo)用于?解決城鎮(zhèn)發(fā)?展用地指標(biāo)?短缺的問題?。3.科?學(xué)合理是農(nóng)?地流轉(zhuǎn)的指?導(dǎo)原則。按?照科學(xué)合理?的指導(dǎo)原則?，“地票”?交易制度在?不觸動現(xiàn)行?土地管理制?度的前提下?出現(xiàn)的。這?種原則需要?農(nóng)地交易能?夠體現(xiàn)土地?管理者、土?地需求者及?土地出讓者?三方主體的?利益，維護(hù)?了地___?府、用地企?業(yè)和農(nóng)民的?三方權(quán)利，?使三方利益?達(dá)到一定程?度的均衡。?更為重要的?是，科學(xué)合?理的交易原?則確立的交?易方式，需?要這種交易?方式是在現(xiàn)?有土地管理?體制內(nèi)的是?成功改革，?彌合了事實?與規(guī)范之間?的差距，維?護(hù)了現(xiàn)有的?土地管理法?律秩序。?（四）建立?公平合理、?等價有償、?誠實守信的?農(nóng)地流轉(zhuǎn)市?場建立公?平合理、等?價有償、誠?實守信的交?易市場需要?交易的標(biāo)的?是能夠流通?商品，而交?易的各方都?是市場的主?體。而我國?現(xiàn)有的土地?管理制度是?對土地，尤?其是農(nóng)村土?地交易是禁?止或嚴(yán)格限?制的。所以?實現(xiàn)農(nóng)地流?轉(zhuǎn)方式符合?現(xiàn)代市場經(jīng)?濟運作模式?，實現(xiàn)交易?秩序公平合?理，交易結(jié)?果等價有償?，交易主體?誠實守信，?就是要建立?和完善符合?我國國情的?農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交?易機構(gòu)、建?立和完善農(nóng)?地流轉(zhuǎn)市場?和實現(xiàn)農(nóng)地?產(chǎn)權(quán)證券化?，而___?和___的?“地票”制?度可以看出?這種大膽的?嘗試。1?.建立和完?善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)?交易機構(gòu)。?___依托?“農(nóng)村土地?交易所”，?___依托?“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)?交易所”，?把土地“招?、拍、掛”?，正式確立?了“地票”?制度。依托?產(chǎn)權(quán)交易機?構(gòu)直接進(jìn)場?進(jìn)行土地產(chǎn)?權(quán)交易是最?簡單和最有?效利用現(xiàn)有?資源的做法?。農(nóng)村土地?產(chǎn)權(quán)交易機?構(gòu)的具體形?態(tài)，是分布?于全國各地?的若干家農(nóng)?村土地產(chǎn)權(quán)?交易所（或?中心），既?可以是新設(shè)?立的交易所?（或中心）?，也可以是?依托已有產(chǎn)?權(quán)交易所（?或中心）而?新增設(shè)土地?產(chǎn)權(quán)交易板?塊。農(nóng)地產(chǎn)?權(quán)交易機構(gòu)?的基本設(shè)計?要充分考慮?農(nóng)村土地產(chǎn)?權(quán)交易的特?殊性。被政?府征用的農(nóng)?民土地產(chǎn)權(quán)?交易。從現(xiàn)?有的土地政?策及農(nóng)村土?地產(chǎn)權(quán)制度?改革的發(fā)展?趨勢看，農(nóng)?村土地產(chǎn)權(quán)?交易市場可?以嘗試四類?農(nóng)村土地產(chǎn)?權(quán)品種的交?易：農(nóng)村_?__建設(shè)用?地的產(chǎn)權(quán)交?易。農(nóng)村_?__建設(shè)用?地的產(chǎn)權(quán)交?易。農(nóng)民宅?基地及房屋?的產(chǎn)權(quán)交易?。2.建?立和完善農(nóng)?地交易市場??，F(xiàn)行主流?土地市場模?式是土地征?收+國有土?地一級市場?。農(nóng)村__?_土地沒有?完善的一級?市場，農(nóng)民?___就不?能將自己土?地的使用權(quán)?出讓給用地?單位。項目?用地只能先?由國家征收?為國有，再?將國有土地?使用權(quán)出讓?或租賃給用?地單位。這?種征收+國?有土地一級?市場的壟斷?體制，給一?些不法分子?尋租創(chuàng)造了?可乘之機。?因此，必須?打破政府壟?斷土地一級?市場的體制?，建立與國?有土地一級?市場相對應(yīng)?的___土?地一級市場?，形成“城?鄉(xiāng)統(tǒng)一的土?地一級市場?”。同時，?還需要建立?與城市土地?市場相對應(yīng)?的農(nóng)村土地?的二級市場?。城市兩個?市場統(tǒng)一，?形成城鄉(xiāng)統(tǒng)?一的土地一?級和二級市?場。在市場?中的土地權(quán)?利主體不僅?可以是國家?，也可以是?農(nóng)民___?。所謂“城?鄉(xiāng)統(tǒng)一”，?就是要消除?城鄉(xiāng)壁壘，?城鎮(zhèn)和農(nóng)村?的經(jīng)營性用?地，一律進(jìn)?入土地市場?公開交易。?“統(tǒng)一的市?場”，主要?是指交易政?策法規(guī)一致?、交易程序?一致、交易?信息互通，?而不是說只?有一個有形?市場。目?前各大城市?都設(shè)有“土?地交易市場?”，主要從?事國有土地?使用權(quán)交易?。應(yīng)該建立?和完善