璽園三期整合執(zhí)行報(bào)告

璽園三期

整合營(yíng)銷之下的解決之道2009·08·13營(yíng)銷目標(biāo)目標(biāo)展望實(shí)現(xiàn)良好銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)璽園三期在2009年度中系統(tǒng)性消化；保證回款要求與利潤(rùn)最大化結(jié)合的理性銷售速度；強(qiáng)化璽園品牌進(jìn)一步深入建立項(xiàng)目品牌價(jià)值，從曾經(jīng)的產(chǎn)品標(biāo)桿轉(zhuǎn)向生活標(biāo)桿；樹立企業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌，形成大盤生命力，持續(xù)旺銷。報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目整體界定項(xiàng)目定位問(wèn)題客戶定位分析推盤策略節(jié)奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息推盤執(zhí)行策略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告從市場(chǎng)宏觀透析07年1月~09年6月

南昌樓市走過(guò)波峰波谷、高低起伏的30個(gè)月回望來(lái)路，探索前程07年1月~09年6月，南昌市區(qū)商品房成交量曲線圖927新政10月22日利率七折令從“成交量”上看■波峰：07年8月41.7萬(wàn)㎡（當(dāng)年10月顯著衰落20.8萬(wàn)㎡）■波谷：08年9月9.03萬(wàn)㎡（當(dāng)年12月顯著回升35萬(wàn)㎡）

★波谷僅為波峰成交量的22%（08年2月成交僅6萬(wàn)㎡，樓市極度深寒；但考慮到春節(jié)及雪災(zāi)因素，故不計(jì)入整個(gè)市場(chǎng)的波谷）

■兩個(gè)拐點(diǎn)、兩個(gè)政策出臺(tái)：“927新政”及“10月22日利率七折令”

07年1月~09年6月，南昌市區(qū)商品房均價(jià)曲線圖927新政10月22日利率七折令從“單價(jià)”上看■單價(jià)波峰：07年12月5883元/㎡■單價(jià)波谷：09年2月4157元/㎡（09年1月均價(jià)3536元/㎡，其中含大量的定向銷售房源，故不計(jì)入整個(gè)市場(chǎng)的波谷）★波谷相對(duì)于波峰，均價(jià)下挫了29%★今天的位置：09年6月均價(jià)4914元/㎡，相對(duì)于峰值下挫了16%（即：跌幅的一半已經(jīng)補(bǔ)回）已相當(dāng)于07年6月份的均價(jià)水平

07年1月~09年6月，南昌市區(qū)商品房成交量及均價(jià)曲線圖927新政10月22日利率七折令回頭看拐點(diǎn)樓市“量與價(jià)”的起伏，受制的因素很多（受宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響）但從大的方向上可以看出：

“927”及“1022”兩項(xiàng)重大的樓市政策，與拐點(diǎn)的形成，基本同步。是什么因因素，在在迅速作用用樓市量與與價(jià)的漲漲跌？一、927新政政關(guān)鍵詞：：第二套套房首付四成成、利率率上浮10%KFS資資本金比比例須達(dá)達(dá)35%。對(duì)購(gòu)房者者■首套且且90㎡㎡以下，，首付不不低于20%；；■首套且且90㎡㎡以上，，首付不不低于30%；；■第二套及及以上首首付不低于40%，，利率不低于基基準(zhǔn)利率率1.1倍倍■商業(yè)房首首付不低低于50%，期期限不超超10年年，利率率不低于于1.1倍■07年年12月月《補(bǔ)充充通知》》：對(duì)已已貸首套套自住房房家庭，，如其人人均住房面面積低于于當(dāng)?shù)仄狡骄狡?，再貸貸可按““首套房房貸”執(zhí)執(zhí)行。對(duì)開發(fā)商商■放貸要要求：項(xiàng)目資本金比比例須達(dá)達(dá)35%+四證齊全全■對(duì)囤地地、囤房房的開發(fā)發(fā)商，不不予貸款款；空置置三年以以上的商商品房不不得作為為貸款抵抵押物是什么么因素素在迅迅速作作用““量與與價(jià)””的漲漲跌？？一、927新政政關(guān)鍵詞詞：第第二套套房首付四四成、、利率率上浮浮10%、KFS資本金金比例須須達(dá)35%是什么么因素素在迅迅速作作用““量與與價(jià)””的漲漲跌？？■二、1022利利率率七折折令關(guān)鍵詞詞：首首套房房首付兩兩成、、利率率七折折；1個(gè)點(diǎn)點(diǎn)的契契稅■從08年年11月1日起起，個(gè)個(gè)人首首套90㎡㎡及以以下住住房，，契稅下調(diào)到到1%免征收收印花花稅和和土地地增值值稅■首次次購(gòu)房房（面面積不不限））首付最最低20%；利利率可下調(diào)調(diào)為基準(zhǔn)利利率的的0.7倍倍■公積積金利利率下調(diào)0.27個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)一、927新政政關(guān)鍵詞詞：第第二套套房首付四四成、、利率率上浮浮10%、KFS資本金金比例須須達(dá)35%二、1022利利率率七折折令關(guān)鍵詞詞：首首套房首首付付兩成成、利利率七七折；；1個(gè)個(gè)點(diǎn)的的契稅稅是什么么因素素在迅迅速作作用““量與與價(jià)””的漲漲跌？？三、527資資本金金下調(diào)調(diào)關(guān)鍵詞詞：資資本金金比例例回調(diào)調(diào)至20%是什么么因素素在迅迅速作作用““量與與價(jià)””的漲漲跌？？結(jié)論1：中央政政府只只要有有心打打壓房房?jī)r(jià)，，就一一定能能做到到挫敗了了之前前的所所謂““宏調(diào)調(diào)都是是空調(diào)調(diào)”的的說(shuō)說(shuō)法；；前一輪輪政策策變化化和樓樓價(jià)起起伏，，已驗(yàn)驗(yàn)證中中央政政府通過(guò)金金融政政策杠杠桿，可有有效調(diào)調(diào)節(jié)房房?jī)r(jià)。。調(diào)與不不調(diào)，，關(guān)鍵鍵看：：宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況（GDP、失失業(yè)率率等））、房房?jī)r(jià)態(tài)態(tài)勢(shì)及及金融融風(fēng)險(xiǎn)程程度。。結(jié)論2：前期可可放松松的環(huán)環(huán)節(jié)，，已基基本出出盡；；接下下去將將進(jìn)入入收緊緊環(huán)節(jié)節(jié)通過(guò)20個(gè)個(gè)月的的宏觀觀調(diào)控控，927新政政收緊緊的政政策，，基本本上到到09年5月已已初步步放松松（包括括首付付成數(shù)數(shù)、利利率優(yōu)優(yōu)惠、、開發(fā)發(fā)商資資本金金率、、契稅稅等，，全部部放松松；且且比07年年更優(yōu)優(yōu)惠））隨著房房?jī)r(jià)回回升、、成交交量猛猛增、、樓市市信貸貸的激激增；；接下下去，，將進(jìn)進(jìn)入收收緊階階段。。是什么么因素素在迅迅速作作用““量與與價(jià)””的漲漲跌？？結(jié)論1：中央政政府只只要有有心打打壓房房?jī)r(jià)，，就一一定能能做到到結(jié)論2：前期可可放松松的環(huán)環(huán)節(jié)，，已基基本出出盡；；接下下去將將進(jìn)入入收緊緊環(huán)節(jié)節(jié)結(jié)論3：決定房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供供需雙雙方博博弈的的關(guān)鍵鍵，在在于金融政政策針對(duì)首付及及利率率的政策策，對(duì)對(duì)樓市市的走走向顯顯得尤尤為關(guān)關(guān)鍵因此，，現(xiàn)在在的“二套套房收收緊””政策，，須格格外注注意一、927新政政[關(guān)鍵鍵詞]：第第二套套房首付四四成、、利率率上浮浮10%、KFS資本金金比例須須達(dá)35%二、1022利利率率七折折令[關(guān)鍵詞詞]：：首套房首首付付兩成成、利利率七七折；；1個(gè)個(gè)點(diǎn)的的契稅稅三、527資資本金金下調(diào)調(diào)[關(guān)鍵鍵詞]：資資本金金比例例回調(diào)調(diào)至20%哪些政政策在在影響響樓市市“量量與價(jià)價(jià)”的的漲跌跌？四、二二套房房貸政政策收收緊7月6日杭州：第二二套房房貸政政策恢恢復(fù)為為首付四四成和和利率率1.1倍倍。不再再享受受“首首付兩兩成、、利率率七折折”南京、、北京京、上上海等地也也紛紛紛明令令二套套房貸貸收緊緊。哪些政政策在在影響響樓市市“量量與價(jià)價(jià)”的的漲跌跌？四、二二套房房貸政政策收收緊南昌：：工行/農(nóng)行行：第第二套套房貸貸都得得“4成、、1.1倍倍”中行/招行行：街街道出出證明明未達(dá)達(dá)人均均房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，才可可享首首套優(yōu)優(yōu)惠交行：：前貸貸還清清，就就能享享“首首套優(yōu)優(yōu)惠””。若若未還還清，，第二二套房房首付付41%，，可享享7.5折折優(yōu)惠惠很多銀銀行都都已完完成全全年信信貸指指標(biāo)。。由于信信貸規(guī)規(guī)模大大增，，央行為為控制制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，寬松的的二套套房貸貸優(yōu)惠惠政策策將收收緊一）927新政政二）1022利利率率七折折三）527資資本金金下調(diào)調(diào)四）二套房貸政策策收緊。哪些政策在影影響樓市“量量與價(jià)”的漲漲跌？五、可能的““物業(yè)稅開征征”改善型與普通通型住宅，以以90㎡為區(qū)分投資與自用，，以貸款時(shí)的金融融杠桿區(qū)別對(duì)待針對(duì)房產(chǎn)投資資，更直接的的將是“物業(yè)稅的開開征”不管是否出，，都可以看出出：是新懸于頭頂頂?shù)倪_(dá)摩克利利斯之劍哪些政策在影影響樓市“量量與價(jià)”的漲漲跌？近期一些強(qiáng)烈烈的信號(hào)·房?jī)r(jià)再次輪輪番沖高后，，重點(diǎn)城市價(jià)價(jià)格與銷售均均上攻高位后后明顯回落；；·目前各項(xiàng)房房地產(chǎn)指標(biāo)均均處于正?？煽煽胤秶畠?nèi)內(nèi)，但依然難難逃社會(huì)矛盾盾激化，因?yàn)闉樯蠞q過(guò)快；；·已經(jīng)證明房房地產(chǎn)在這一一輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)回暖中起到到關(guān)鍵作用，，但這并非是是國(guó)家希望看看到的；國(guó)家預(yù)警信息息的提前·近一個(gè)月內(nèi)內(nèi)，央行、銀監(jiān)會(huì)會(huì)、國(guó)土資源源部、國(guó)家發(fā)發(fā)改委、國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局等六部委先后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管管信號(hào)。商務(wù)務(wù)部調(diào)控專家家洪濤：“這這些都是政府府將要從緊房房地產(chǎn)政策的的信號(hào)?！?月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提提醒政府必須須警惕房?jī)r(jià)高高漲。文章稱高房房?jī)r(jià)已成制約約消費(fèi)啟動(dòng)的的最大阻力；；一旦房?jī)r(jià)大大幅下降，地地產(chǎn)金融危機(jī)機(jī)不可避免。。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局的表態(tài)，至至少表明了政政府已看到高高房?jī)r(jià)背后的的危險(xiǎn)。而之之前，銀監(jiān)會(huì)已收緊緊二套房貸政政策；國(guó)土資資源部開始嚴(yán)嚴(yán)肅土地政策策；國(guó)家發(fā)改改委要加強(qiáng)房房地產(chǎn)價(jià)格和和收費(fèi)監(jiān)管。8月5日，國(guó)家稅務(wù)總局局稱近日將把把房地產(chǎn)業(yè)的的稅收作為監(jiān)監(jiān)管重點(diǎn)。這是近日繼繼央行、銀監(jiān)監(jiān)會(huì)、國(guó)土資資源部、國(guó)家家發(fā)改委后，，又一國(guó)家部部委對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出加加強(qiáng)監(jiān)管的信信號(hào)。另外，與房地地產(chǎn)市場(chǎng)緊密密相關(guān)的貨幣幣政策也即將將發(fā)生變化。。8月5日央行發(fā)布《中中國(guó)貨幣政策策執(zhí)行報(bào)告(2009年年第二季度)》，首次提出要對(duì)對(duì)寬松的貨幣幣政策“動(dòng)態(tài)態(tài)微調(diào)”。分析人士表示示，短期央行行對(duì)市場(chǎng)資金金面可能會(huì)保保持“適度緊緊縮”。何時(shí)調(diào)？怎么么調(diào)？會(huì)不會(huì)會(huì)調(diào)？國(guó)家已經(jīng)發(fā)出出的是一個(gè)警警告信號(hào)，但但是明顯感覺覺政府已經(jīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備全面介入入，目前是敲敲山震虎保8目標(biāo)尚未確定定，目前趨勢(shì)勢(shì)可見連續(xù)三三季度GDP超過(guò)8%，，看第四季度8%是否成定局不可能用狠招招刺激，但基基本打壓都先先使用緩釋政策，看能否可控控4萬(wàn)億資金的的執(zhí)行依然處于花銷銷期，中國(guó)投投資單一，資資金找方向，，房地產(chǎn)又變變成優(yōu)先選擇擇，但有利的是，，國(guó)資主導(dǎo)地地產(chǎn)的確立，，完全可以變變成一場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)變局下一切政治問(wèn)題題歸根結(jié)底就就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題題，如果再前進(jìn)進(jìn)，可能國(guó)家家一定會(huì)強(qiáng)硬硬動(dòng)作記住，對(duì)國(guó)家家命運(yùn)來(lái)說(shuō)，，保命與賭命更重要，中國(guó)國(guó)與美國(guó)的時(shí)時(shí)空背景不一一樣。接下去：樓市市成交的“量量與價(jià)”，取取決于以下兩兩種力量的博博弈上沖力量下挫力量VS1、為對(duì)抗“通脹預(yù)期”，投資客加大入入市2、市場(chǎng)供應(yīng)量不及3、因房?jī)r(jià)不不斷上漲，造造成市場(chǎng)的追漲效應(yīng)4、出臺(tái)政策策加大對(duì)購(gòu)房房者及開發(fā)商商的金融支持持（近期不可可能）1、國(guó)家實(shí)施施打壓政策：如二套放貸貸收緊、物業(yè)業(yè)稅開征等2、市場(chǎng)供應(yīng)量猛增3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)大的問(wèn)問(wèn)題，影響到到購(gòu)買力及前前景預(yù)期4、全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)衰退，，金融危機(jī)深深化，影響到到國(guó)民對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景的預(yù)期期（類似于08年7-9月月，美國(guó)房貸貸巨頭及投行行倒閉或出現(xiàn)現(xiàn)深度危機(jī)））上沖因素下挫因素綜上分析，下下半年的市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)受的的影響非常常大市場(chǎng)供應(yīng)量下半年市場(chǎng)供供應(yīng)量=待售售面積+下半半年新增供應(yīng)應(yīng)量市區(qū)待售面積積=住宅151萬(wàn)萬(wàn)㎡+非住宅宅149萬(wàn)㎡㎡=合計(jì)300萬(wàn)㎡據(jù)尚美佳統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)：上半半年市區(qū)新增增供應(yīng)量116萬(wàn)㎡同時(shí)與南昌市市各家統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)相對(duì)比，，綜合各家數(shù)數(shù)據(jù)上半年南昌市市區(qū)新增供應(yīng)應(yīng)量至少處于于100萬(wàn)㎡左左右然而，下半年年“新增供應(yīng)應(yīng)量”沒有直直接的數(shù)據(jù)但從“上半年年開工量”可可以推知最近幾年（不不含08年））的新開工量量大概400萬(wàn)㎡左右2002年~2009上上半年市市區(qū)銷售面積積總表以300萬(wàn)㎡㎡作為“年銷銷售面積”的的合理基準(zhǔn)以08、09兩兩年合計(jì)：600萬(wàn)㎡-08年169萬(wàn)㎡-09年上半年年262萬(wàn)㎡㎡=09年下半年年169萬(wàn)㎡㎡也就是說(shuō)，一一般情況下，，下半年市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)該還可以以去化170萬(wàn)㎡下半年可以挖挖掘的銷售潛潛力，還是較較大（160~200萬(wàn)萬(wàn)㎡）09年土地地供應(yīng)量情情況土地供應(yīng)量2009年上上半年南昌出出讓土地共24宗，面積積為2644畝，其中：：09年上半半年南昌土土地一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交狀況（（代表案例））近年（08年年除外）南昌昌市每年用于于商品房的土土地出讓約5000畝左左右。09年上半年年僅372畝的居住及商業(yè)業(yè)土地成交，，這與上半年異異?；鸨氖惺袌?chǎng)行情，非非常不成比例原因：1、政治原因因。南昌市國(guó)土局高層變變動(dòng)2、剛經(jīng)歷樓樓市低谷，上半年對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷未準(zhǔn)，開發(fā)商持謹(jǐn)謹(jǐn)慎態(tài)度3、現(xiàn)有項(xiàng)目目的未開工量量有1400多萬(wàn)方北京拿地重現(xiàn)瘋狂；46天天輪番出現(xiàn)5個(gè)地王原因分析：1、寬松的貨貨幣政策，令令大型企業(yè)及及央企資金雄雄厚2、房地產(chǎn)市市場(chǎng)明顯升溫溫3、4萬(wàn)億的的尷尬，制造造業(yè)未出低谷谷，資金又流流向房地產(chǎn)開開發(fā)近來(lái)南昌的拿拿地動(dòng)向（2、4未經(jīng)官官方證實(shí)）■今年5月，恒茂除通過(guò)一級(jí)市市場(chǎng)拿到創(chuàng)業(yè)業(yè)路以南地塊塊29畝外，，還跳過(guò)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)拿到兩兩幅地1）收購(gòu)“城城開國(guó)際學(xué)園園”項(xiàng)目，，改稱“恒茂茂紅谷新城””2）并購(gòu)“青青云譜房屋開開發(fā)建設(shè)公司司”，（青云云譜145畝畝地）■萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁7月19日來(lái)昌，，據(jù)說(shuō)，除表表彰南昌分公公司一年半以以來(lái)連續(xù)取得得“樓市三連連冠”外，還還肩負(fù)重要目目的：親自看看地拿地■廣東的恒大集團(tuán)，已拿“幸福福時(shí)光”的南南面拿地（1500畝畝）■上海的大華集團(tuán)在高新區(qū)區(qū)北部拿地（（1500畝畝）在政府的推動(dòng)動(dòng)及市場(chǎng)回暖暖趨勢(shì)上看，，下半年南昌昌土地市場(chǎng)會(huì)會(huì)重新升溫成交量放大，，價(jià)格或會(huì)有有新一輪的拉拉升恒大、大華均均為全國(guó)上半半年20強(qiáng)企企業(yè)，同時(shí)包包括綠地、萬(wàn)萬(wàn)科、中航等等開發(fā)商正積積極啟動(dòng)資本本地產(chǎn)玩法，，南昌地產(chǎn)游游戲規(guī)則在明明年或逐漸顯顯現(xiàn)在以1998年取消福利利分房、推進(jìn)進(jìn)住房貸款為為起點(diǎn)■1998~2007年年：10年的大牛牛市■2007年年底~2008年底：1年的熊市■2008年年底~2009年7月：：不到一年，補(bǔ)補(bǔ)回跌幅的大大半如果照此速度度發(fā)展，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)會(huì)站回07年年牛市的頂點(diǎn)點(diǎn)其實(shí)沒有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)答案除非你遠(yuǎn)離這這個(gè)行業(yè)，否否則永遠(yuǎn)是一一個(gè)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)論機(jī)會(huì)論OR■平常心■保證一定的的自有資金比比例■在持續(xù)的市市場(chǎng)低迷時(shí)，，先行判斷、、果斷出貨、、加緊回籠■在市場(chǎng)回升升期，以快打打慢，快速上上市，捕捉市市場(chǎng)缺口開發(fā)戰(zhàn)略建議議08-09年年上半年，各各家開發(fā)商在在拿地及開工上采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度上半年雖經(jīng)熱熱銷，但開工工決策較緩慢，且開工規(guī)模模也相對(duì)有節(jié)制應(yīng)當(dāng)說(shuō)，還是是為后市留出出了一定的機(jī)會(huì)期期第二部分區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析析2008年供供應(yīng)量：城南象湖：供供應(yīng)量：952萬(wàn)㎡；現(xiàn)現(xiàn)開工待售供供應(yīng)量：112.72萬(wàn)萬(wàn)㎡。蓮塘：供應(yīng)量：596萬(wàn)㎡；現(xiàn)現(xiàn)開工待售供供應(yīng)量：107.65萬(wàn)萬(wàn)㎡。2009供應(yīng)應(yīng)量：城南象湖：供供應(yīng)量：413.34萬(wàn)萬(wàn)㎡；現(xiàn)開工工待售供應(yīng)量量：60.26萬(wàn)㎡。蓮塘：供應(yīng)量量：189.7萬(wàn)萬(wàn)㎡；現(xiàn)開工工待售供應(yīng)量量：88.28萬(wàn)㎡。蓮塘中心區(qū)供供應(yīng)量：26萬(wàn)㎡蓮蓮西路供供應(yīng)量：32萬(wàn)㎡至少目前從開開工建設(shè)可行行性來(lái)看，南南昌縣的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)格局不不會(huì)太大起伏伏地塊名稱宗地位置面積(畝)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地性質(zhì)單價(jià)萬(wàn)元/（畝）成交總金額（萬(wàn)元）成交時(shí)間NCX2008051南昌縣向塘鎮(zhèn)思強(qiáng)路以東（向塘衛(wèi)生院內(nèi)）地塊1.6容積率≤4.2；商住用地20.132.162009年1月5日上午8：30時(shí)至2009年1月16日下午4：00時(shí)止NCX2008054南昌縣蓮塘鎮(zhèn)蓮富路以北,核工業(yè)二七O研究所以南地塊11.5容積率≤2.0商住用地商業(yè)40年、住宅70年50.3578.452009年1月5日上午8：30時(shí)至2009年1月16日下午4：00時(shí)止NCX2008055南昌縣蓮塘鎮(zhèn)蓮塘大道以西,縣糧食局招待所以東地塊10.3容積率≤4.3商住用地商業(yè)40年、住宅70年48494.42009年1月5日上午8：30時(shí)至2009年1月16日下午4：00時(shí)止NCX2008057向塘鎮(zhèn)向塘村范圍內(nèi)，翠湖名都小區(qū)以北86.195容積率≤2.0商住用地；土地使用年限：商業(yè)40年、住宅70年151292.932009年2月2日上午8：30時(shí)至2009年2月13日下午4：00時(shí)止NCX2009001蓮塘湖中路以北，健緣家俱城以西14.8容積率≤4.0；商住用地；土地使用年限：商業(yè)40年、住宅70年56.8840.642009年3月4日上午8：30時(shí)至2009年3月17日下午4：00時(shí)止NCX2009018南昌縣南高公路以西，蓮西河以南地塊100容積率≤2.8商住用地住宅70年、商業(yè)40年5353002009年4月24日上午8：30時(shí)至2009年5月8日下午4：00時(shí)止CX2009021澄湖東路以東，澄湖北大道以北，原江西省農(nóng)科院使用的國(guó)有建設(shè)用地。28.76容積率≤4.4商業(yè)40年、住宅70年；容積率≤4.4902588.42009年4月27日上午8：30時(shí)至2009年5月11日下午4：00時(shí)止NCX2009024誠(chéng)信路以西，桃花東路以東47.5容積率≤1.2住宅70年30.814632009年5月8日上午8：30時(shí)至2009年5月21日下午4：00時(shí)止NCX2009045撫溪路以南，銅工藝品廠以西105.9容積率≤2.7住宅70年、商業(yè)40年52.455492009年7月6日上午8：30時(shí)至2009年7月17日下午4：00時(shí)止NCX2009051南高公路以西，蓮西河以南100容積率：≤2.8住宅70年、商業(yè)40年45.845802009年8月6日上午9：00時(shí)至2009年8月19日下午4：00時(shí)止土地供應(yīng)情況況09年上半年年南昌縣【成交面積】】排行璽園水岸皇庭大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng)奧林匹克花園1月10624811110749782月442710622112813月752011236812894月15231909221045月55181626328606月1713120332671璽園水岸皇庭大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng)奧林匹克花園1月11619.4120183.189381.8811877.194224.547238.532月3933.212404.098424.072395.231094.2127783.933月10398.9415689.6310460.985405.43962.129858.284月2200.72288.2516437.18887.491795.6612080.945月7629.931663.6714636.215801.462352.56354.96月2351.221009.2811793.532891.182144.668182.16各項(xiàng)目月均面面積對(duì)比璽園水岸皇庭大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng)奧林匹克花園1月109.6281.3884.511186.292.82月89.398979.47108.899.4798.873月138.65788579.4780.17110.764月146.7199.4886.598.6181.6116.165月138.7392.4290.392.0884105.96月138.3177.698.2787.6182.5115.24各項(xiàng)目月均均均價(jià)對(duì)比璽園水岸皇庭大湖之都康城夢(mèng)里水鄉(xiāng)奧林匹克花園1月2596.22654.542645.42333.553311.583039.682月25092757.926502374.593142.083010.163月3332.892831.392804.132610.713280.463053.494月3095.413006.426972620.23239.033209.475月3350.563048.082852.332969.373603.613378.346月3307.683203.272806.083065.843384.593434.18尚美佳觀點(diǎn)：：1、面對(duì)日漸漸成熟、已全全面進(jìn)入品牌牌化時(shí)代的房房地產(chǎn)時(shí)代，，真正具備高性性價(jià)比品質(zhì)的的樓盤，已經(jīng)經(jīng)成為市場(chǎng)的的關(guān)注重點(diǎn)。。2、中高端產(chǎn)品的的市場(chǎng)去化能能力相對(duì)有限限，如何占據(jù)據(jù)客戶心智資資源，促使目目標(biāo)消費(fèi)群體體的購(gòu)買是當(dāng)當(dāng)前重中之重重。系統(tǒng)化營(yíng)銷策策略的及時(shí)跟跟進(jìn)，將成為為樓市的關(guān)鍵鍵。3、在跑贏大大市的前提背背景下，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定定位預(yù)判，適適度快速的開開發(fā)節(jié)奏把握握，特別是南昌縣縣市場(chǎng)空白期期集中于09年底與10年初，后市市有出現(xiàn)密集集上市的可能能。有風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)地地震，提品質(zhì)質(zhì)，贏大市報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略建議議項(xiàng)目整體界定定項(xiàng)目定位問(wèn)題題客戶定位分析析推盤策略節(jié)奏奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息息推盤執(zhí)行策略略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告告從產(chǎn)品特征來(lái)來(lái)看，璽園三三期客戶群體體依然是具備備一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)的主流流客戶群，但但相對(duì)于二二期的整體年年齡結(jié)構(gòu)會(huì)有有所降低目前南昌縣區(qū)區(qū)域內(nèi)、高層層兩房、三室室的主力戶型型市場(chǎng)價(jià)格區(qū)區(qū)間為25-40萬(wàn)萬(wàn)元；璽園三期主力力戶型以89平米兩房房和110-140平米米三房為主，，主力價(jià)格區(qū)區(qū)間為30-60萬(wàn)元，，價(jià)格一定會(huì)成成為區(qū)域的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性價(jià)格；；從物業(yè)形態(tài)的的對(duì)比換算，，璽園三期的的價(jià)格也將全全面領(lǐng)先象湖湖新城約10%戶型區(qū)間總價(jià)價(jià)與區(qū)域排比比圖成交客戶購(gòu)買行為匯總客戶年齡購(gòu)買戶型全部客戶329套兩房?jī)蓮d一衛(wèi)小三房?jī)蓮d二衛(wèi)大三房?jī)蓮d二衛(wèi)四房?jī)蓮d二衛(wèi)90平以下110--130平131--143平144平以上1015910861比例比例比例比例31%18%33%18%購(gòu)買單價(jià)范圍2500以下2501--30003001--35003501以上6811411433比例比例比例比例21%35%35%9%購(gòu)買總價(jià)范圍30萬(wàn)以下30萬(wàn)--40萬(wàn)41萬(wàn)--50萬(wàn)50萬(wàn)以上1127310044比例比例比例比例34%22%30%14%被調(diào)查意向客戶分析客戶年齡購(gòu)買戶型全部客戶693個(gè)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)小三房?jī)蓮d二衛(wèi)大三房?jī)蓮d二衛(wèi)四房?jī)蓮d二衛(wèi)90平以下91--130平131平--143平144平以上169222185117比例比例比例比例24%32%26%18%購(gòu)買單價(jià)范圍2005以下2501-30003001-35003501以上12427819398比例比例比例比例17%40%27%16%購(gòu)買總價(jià)范圍30萬(wàn)以下31萬(wàn)-40萬(wàn)41-50萬(wàn)50萬(wàn)以上16829415081比例比例比例比例24%42%21%13%客戶對(duì)璽園感感興趣的主要要因素有：地地段、交通，，配套，樓盤盤形象、升值值潛力等對(duì)璽園不感興興趣的主要因因素為價(jià)位高高，消費(fèi)者承承受能力較低低尚美佳觀點(diǎn)：：1、從分析中中可以得出，，客戶購(gòu)買物物業(yè)，已經(jīng)不不再是單純的的居住，而是與城市發(fā)發(fā)展、人居觀觀念和品質(zhì)生生活緊密結(jié)合合。2、作為主流流城市大盤，，璽園三期將涵涵蓋豐富的產(chǎn)產(chǎn)品線，未來(lái)來(lái)多元化和包包容性吸引客客戶最關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)，是項(xiàng)目由由內(nèi)到外的綜綜合性價(jià)比基基礎(chǔ)之上的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。3、璽園三期期對(duì)比璽園二二期，戶型尺尺度的全面降降低，帶來(lái)了了居住人群結(jié)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變變化，復(fù)合型型的購(gòu)買結(jié)構(gòu)構(gòu)，從要從人人居的高度上上，塑造璽園園三期的人居居標(biāo)準(zhǔn)，擺脫脫過(guò)去依靠外外部資源與產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)合的訴訴求。滿足客戶利益益：長(zhǎng)遠(yuǎn)的品品質(zhì)人居報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略建議議項(xiàng)目整體界定定項(xiàng)目定位問(wèn)題題客戶定位分析析推盤策略節(jié)奏奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息息推盤執(zhí)行策略略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告告繁華的國(guó)際的家庭的公園的湖畔的項(xiàng)目整體價(jià)值值定位：OCT：Opencitytown而非非“純居大盤盤”究其源，可以以追溯到上世世紀(jì)前葉美國(guó)國(guó)里斯頓新城城的發(fā)展規(guī)劃劃。里斯頓新新城是美國(guó)最最大最成功的的新城之一。。這座新城最最初的開發(fā)理理念就是：為居民建設(shè)一一個(gè)終身居所所。從城市的居住住形態(tài)來(lái)講，“一生之城”是一個(gè)具有有造血功能、、可自我成長(zhǎng)長(zhǎng)、可持續(xù)發(fā)發(fā)展的夢(mèng)想之之城。它能夠?yàn)樯鐓^(qū)區(qū)居民和家庭庭在不同的成成長(zhǎng)階段提供供居住產(chǎn)品和和其他城市區(qū)區(qū)域功能需求求，因而是具具備自我生長(zhǎng)長(zhǎng)能力的城市市區(qū)域形態(tài)。。通俗地說(shuō)，，“一生之城”的業(yè)主，從單身、結(jié)婚婚、有孩子、、孩子上學(xué)，，直到養(yǎng)老等各個(gè)階段不不斷變化升級(jí)級(jí)的物質(zhì)需求和精精神需求，都可以在一一生城市里得得到滿足，從從而可以永久久性居住。未來(lái)三期乃至至璽園后續(xù)發(fā)發(fā)展的重要方方向城市——自然然、綜合———自營(yíng)、價(jià)格格——品牌、、物質(zhì)——精精神要從居住便利利上區(qū)別象湖湖新城的所謂謂的高端，也也要性價(jià)比領(lǐng)領(lǐng)先蓮塘中心心所謂低端永恒的產(chǎn)品定定位：社會(huì)仍在發(fā)展展，時(shí)代仍然然在變，不同同的年代，不不同的居住需需求，像自然然法則一般，，仍在發(fā)生著著作用?？紤]慮的因素，似似乎難以一一一盡數(shù)。為什什么社區(qū)不能盡量量地適應(yīng)20年、30年年甚至50年年的人居需求求呢？于于是，，在開發(fā)實(shí)踐踐中，“一生之城”的理念開始始變得越來(lái)越越清晰：可持續(xù)發(fā)展的的社區(qū)，硬件件是基礎(chǔ)、軟軟件是關(guān)鍵。。對(duì)于建立“一生之城”社區(qū)典范的的意義還在于于它提出了社社區(qū)可持續(xù)發(fā)發(fā)展所應(yīng)該具具備的七大特特征，讓傳統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)模式出出現(xiàn)更多新鮮的、人性性化的元素：良好的地理理區(qū)位，要達(dá)達(dá)到交通便捷捷和整個(gè)區(qū)位位規(guī)劃的低密密度；可持續(xù)續(xù)的居住理想，核心思想就就是讓一個(gè)社社區(qū)自我發(fā)展展、自我成長(zhǎng)長(zhǎng)；滿足現(xiàn)代人居周期期性需求；和諧穩(wěn)定和睦睦的鄰里關(guān)系系；健康成長(zhǎng)，，包括個(gè)人成長(zhǎng)、家家庭成長(zhǎng)和社社會(huì)的成長(zhǎng)；舒心、安心、、放心生活；高品質(zhì)居住住高品位享受受?？沙掷m(xù)性的發(fā)發(fā)展方向與購(gòu)購(gòu)買者真實(shí)需需求——逐步脫離產(chǎn)品品的單純競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，脫離依靠靠外部支援內(nèi)內(nèi)部的價(jià)格體體系，必須找找尋項(xiàng)目DOACITYRATHERTHANANITEM城湖之心·一一生之城璽園三期全新新的形象定位位城湖之心·一一生之城城市生活居住娛樂(lè)休閑璽園三期城市發(fā)展動(dòng)力區(qū)域城市級(jí)級(jí)規(guī)模社區(qū)10分鐘生活活圈+和美居居住氛圍+自自然之城+會(huì)會(huì)所配套璽園三期“城城湖之心·一一生之城”模模型“”璽園三期一座理想的、、國(guó)際化的““一生之城””作為城市主流流開發(fā)商，璽璽園的開發(fā)商商以可持續(xù)和和諧發(fā)展的理理念進(jìn)行區(qū)域域開發(fā)，建設(shè)設(shè)一座一生之之城：與城市市發(fā)展相融、、共生，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)具有可持續(xù)續(xù)和諧發(fā)展、、具有強(qiáng)烈歸歸屬感和持續(xù)續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力的的理想之城。。與湖為鄰的整整體開發(fā)規(guī)劃劃理念、考慮慮湖景、小區(qū)區(qū)景觀，低密密度、一個(gè)高品質(zhì)、低密密度、生態(tài)、、高居住藝術(shù)術(shù)屬性、閑適都市社區(qū)區(qū)。一生的自然環(huán)環(huán)境城市中心大社社區(qū)，社區(qū)功功能復(fù)合，居居住、休閑、、購(gòu)物等配套套完善，提供供一站式服務(wù)務(wù)及休閑的社社區(qū)氛圍。一生的居住氛氛圍環(huán)境雙板塊核心區(qū)區(qū)，老城區(qū)與與新中心的中中心節(jié)點(diǎn)，步步行尺度下的的舒適生活配配套一生的城市中中心源于萬(wàn)廈的品品質(zhì)物管體系系將為社區(qū)業(yè)主主提供人文關(guān)關(guān)懷的社區(qū)服服務(wù)，滿足業(yè)業(yè)主多元化的的需求。值得信賴一生生的物業(yè)服務(wù)務(wù)一直以來(lái)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)昌南的人居居品質(zhì)大盤，，聚集成為一一個(gè)昌南高素素質(zhì)的社區(qū)生生活圈，同同時(shí)闔家會(huì)的的社區(qū)文化建建設(shè)，推動(dòng)璽璽園的和美、、友善、關(guān)愛愛的東方生活活意境一生的高尚生生活圈璽園三期一生之城璽園三期CITYLAKECENTER城市中心的““城”控守蓮塘CBD、澄湖生生態(tài)區(qū)、老城城區(qū)三大板塊塊的中心點(diǎn)，，融入自然與與繁華的都會(huì)會(huì)生活。璽園園，在城市中中心造“城中中之城”，締締造昌南領(lǐng)軍軍型居住板塊塊，一生盡在在掌握。璽園三期CITYLAKECENTER舒心享樂(lè)的““城”向陽(yáng)路、五一一路、澄湖西西路等一系列列昌南的繁華華中心都在身身邊，同時(shí)未未來(lái)?yè)碛腥献罹邥r(shí)代代意義的城市市商業(yè)配套，，與內(nèi)部會(huì)所所、風(fēng)情商街街形成消費(fèi)磁磁場(chǎng)。城市中中心生活，盡盡情掌握，舒舒心享樂(lè)一生生。璽園三期CITYLAKECENTER和諧友愛的““城”聚集上千戶追追求人文、自自然、財(cái)富城城市高尚人群群，一個(gè)生活活圈層正在崛崛起。社區(qū)素素質(zhì)決定和諧諧鄰里、友情情關(guān)愛，即將將誕生生活新新風(fēng)尚，一生生感知。璽園三期CITYLAKECENTER體貼入微的““城”萬(wàn)廈物業(yè)，全全國(guó)物業(yè)品牌牌的領(lǐng)導(dǎo)品牌牌，體貼入微微的關(guān)愛和呵呵護(hù)，創(chuàng)造更更具魅力的城城市生活。生活在璽園園，一生盡享享呵護(hù)關(guān)懷。?！耙簧恰薄钡摹碍t園園八大標(biāo)準(zhǔn)””：璽園三期CITYLAKECENTER一生教育的““城”周邊擁有小學(xué)學(xué)、幼兒園、、中學(xué)的一條條龍兒童教育育培養(yǎng)體系，，均為昌南板板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)學(xué)校資源，，同時(shí)闔家會(huì)會(huì)童子軍活動(dòng)動(dòng)也將定期培培養(yǎng)業(yè)主子女女的品學(xué)兼優(yōu)優(yōu)精神、書香香浸染，一生生教育。璽園三期CITYLAKECENTER生態(tài)自然的““城”千余畝澄碧湖湖公園，開放放式自然特區(qū)區(qū)，融僑·馨馨苑一線盡攬攬。內(nèi)有百畝畝坡地景觀園園林，40%高綠化率。。千畝公園居居住版圖，形形成60萬(wàn)平平米浩瀚綠野野，成就自然然生態(tài)之城，，一生坐享。。“一生之城””的“璽園園八大標(biāo)準(zhǔn)””：璽園三期CITYLAKECENTER私家公園的““城”璽園三期在園園林規(guī)劃上率率先提出了養(yǎng)養(yǎng)生公園的主主題概念，同同時(shí)為社區(qū)孩孩子、老人、、夫妻都提供供了各自休憩憩娛樂(lè)場(chǎng)地，，綠化與景觀觀上也全面突突出自然健康康的東方傳統(tǒng)統(tǒng)養(yǎng)生境界。。璽園三期CITYLAKECENTER科學(xué)健康的““城”全面升級(jí)戶型型的科學(xué)配比比尺度，以人人居舒適的室室內(nèi)居住環(huán)境境為前提，同同時(shí)在戶型設(shè)設(shè)計(jì)上不僅有有合理的額外外居家空間，，同時(shí)更強(qiáng)調(diào)調(diào)大面寬，合合理進(jìn)深配比比，南北通透透設(shè)計(jì)，景觀觀與戶型布局局結(jié)合，建筑筑品質(zhì)全面優(yōu)優(yōu)化璽園三期未來(lái)來(lái)提升機(jī)會(huì)核核心點(diǎn)社區(qū)園林環(huán)境境健康居住概念念家庭成員公共共空間戶型尺度已升級(jí)部分需完善的升級(jí)級(jí)機(jī)會(huì)點(diǎn)物業(yè)服務(wù)社社區(qū)精神文化化開開發(fā)商品牌牌商業(yè)業(yè)配套水平報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略建議議項(xiàng)目整體界定定項(xiàng)目定位問(wèn)題題客戶定位分析析推盤策略節(jié)奏奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息息推盤執(zhí)行策略略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告告璽園三期現(xiàn)有有戶型資源盤盤點(diǎn)產(chǎn)品分析32層共計(jì)128戶戶32層共計(jì)128戶戶13#樓可售28層共計(jì)224戶戶8989898989898989140100100110110130120120戶型配比區(qū)間圖89M2小2房240套總計(jì)480套110M2緊湊3房56套110-120M2舒適3房64套120-125M2舒適3房60套130M2大3房32套135M2闊3房28套璽園三期價(jià)值值梯度關(guān)系產(chǎn)品分析4123類比關(guān)系景觀層面：1>2=3>4居住便利：3>4>1>2戶型尺度：1>2>3>4明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣綜合對(duì)市場(chǎng)供供應(yīng)、項(xiàng)目自自身產(chǎn)品差異異化及目標(biāo)客客戶需求的分分析，本項(xiàng)目目的產(chǎn)品細(xì)分分可借用波士士頓矩陣表現(xiàn)現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎(chǔ)包裝，旗幟??！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨璽園三期價(jià)值值梯度關(guān)系波士頓矩陣分分析綜合分析：·16#必將將作為項(xiàng)目的的價(jià)值最大化化產(chǎn)品·13#西單單元將作為項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品利用價(jià)格的杠杠桿，率先出出擊·19#、13#東單元元，均有其階階段各自優(yōu)勢(shì)勢(shì)，建議19#樓樓作為嬰兒型型產(chǎn)品，待形形象及展示進(jìn)一步步到位后，進(jìn)進(jìn)行發(fā)售，·13#東單單元因臨近展展示段同時(shí)擁?yè)碛辛己昧己靡曇翱臻g間，前期入市市價(jià)值強(qiáng)于19#樓明星產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品高樓層降低價(jià)價(jià)格策略：小額層層差，提升出出貨低區(qū)客戶對(duì)價(jià)價(jià)格敏感度高高策略：價(jià)差小小，快速回現(xiàn)現(xiàn)中區(qū)客戶對(duì)價(jià)價(jià)格敏感度略略低策略：合理層層差，提升價(jià)價(jià)值平衡單棟各貨貨源銷售速度度單棟價(jià)值分析析頭尾縮小價(jià)差差，中間穩(wěn)定定去化報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略建議議項(xiàng)目整體界定定項(xiàng)目定位問(wèn)題題客戶定位分析析推盤策略節(jié)奏奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息息推盤執(zhí)行策略略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告告營(yíng)銷目標(biāo)2009下半半年度計(jì)劃銷售目標(biāo)標(biāo)1.5億2009下半半年度總銷套數(shù)目標(biāo)標(biāo)360套三期整體實(shí)收均價(jià)目標(biāo)標(biāo)3500元（至春節(jié)前，，以下定為準(zhǔn)準(zhǔn)）核心銷售原則則——單棟出出擊，逐點(diǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)，不要整整體入市按單棟120套單棟發(fā)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)80%，按按1：2認(rèn)籌籌比例，單棟棟銷售需蓄客客240組，，整體三期供供需蓄客960組按上門客戶1：3的認(rèn)籌籌比例，三期期實(shí)現(xiàn)銷售供供需實(shí)現(xiàn)上門門客戶約3000組時(shí)空背景變化化：目前形勢(shì)已不不可類比07年，避免依依靠大規(guī)模上上門與大范圍圍搶購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)階梯價(jià)格升級(jí)級(jí)：保證單棟產(chǎn)品品的價(jià)格逐步步抬高發(fā)售，，保證前后價(jià)價(jià)格的印證關(guān)關(guān)系組合價(jià)格策略略：?jiǎn)螚澃l(fā)售后靈靈活組合剩余余產(chǎn)品，進(jìn)行行價(jià)格的靈活活排列組合分階段性推出出——保障供應(yīng)應(yīng)量和產(chǎn)品互互補(bǔ)關(guān)系。結(jié)合施工進(jìn)度度——保證每批批次房源發(fā)售售與工程釋放放結(jié)合，維持持新鮮感，提提升客戶興趣趣配貨合理———在整個(gè)三期提提升的基礎(chǔ)上上乘勢(shì)推出，規(guī)避劣勢(shì)，，增加產(chǎn)品的的附加值。高端產(chǎn)品組合合（樓王）適時(shí)時(shí)入市，以提提升項(xiàng)目整體體檔次，樹立品質(zhì)標(biāo)桿。。推盤方式———根據(jù)市場(chǎng)、、客戶需求，，采用系統(tǒng)性性、階段性推推盤策略，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品靈動(dòng)動(dòng)性的銷售搭搭配遵循“單棟爆爆破，散貨切切割”原則16#樓王13#西單元元主推時(shí)間：9月下旬推售方式：首首批客戶只限限于一二期業(yè)業(yè)主及介紹客客戶、9月前前上門客戶、、關(guān)系客戶，，承諾三期最最高性價(jià)比，，實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)售，，外圍客戶全全部阻隔于外外場(chǎng)，只能觀觀望不可購(gòu)買買，充分讓其其急躁工程釋放點(diǎn)：：北廣場(chǎng)、銷銷售中心13#東單元元主推時(shí)間：10月中旬推售方式：北北廣場(chǎng)樣板段段全面公開后后，利用十一一黃金周的密密集上門人流流，以14天天原則進(jìn)行整整體認(rèn)籌發(fā)售售，以認(rèn)籌、、追定形式完完成發(fā)售任務(wù)務(wù)工程釋放點(diǎn)：：澄湖路貫通通主推時(shí)間：11月8日公公開發(fā)售推售方式：?jiǎn)?dòng)新認(rèn)購(gòu)業(yè)業(yè)主與老客戶戶的老帶新，，利用新工程程利好刺激前前期未成交客客戶，強(qiáng)化樓樓王價(jià)值感，，利用預(yù)售證證后密集簽約約制造緊張氣氣氛，散貨進(jìn)進(jìn)行分割促銷銷工程釋放點(diǎn)：：大堂、工法法房主推時(shí)間：12月底—1月推售方式：利利用12月的的系列小型活活動(dòng)，同時(shí)年年底的客戶答答謝工作與交交房工作，配配合元旦期間間的最后黃金金發(fā)售期，進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一認(rèn)籌籌發(fā)售工程釋放點(diǎn)：：精裝樣板房房散貨組合19#壓軸散貨組合均價(jià)實(shí)現(xiàn)3350元均價(jià)實(shí)現(xiàn)3450元均價(jià)實(shí)現(xiàn)3600元均價(jià)實(shí)現(xiàn)3550元報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分析析整體營(yíng)銷戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略戰(zhàn)略略營(yíng)銷策略建議議項(xiàng)目整體界定定項(xiàng)目定位問(wèn)題題客戶定位分析析推盤策略節(jié)奏奏項(xiàng)目產(chǎn)品信息息推盤執(zhí)行策略略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告告建立暢通的溝溝通渠道建立有效的銷銷售通路賣什么怎么賣?品牌推廣目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)品牌為軸心，項(xiàng)目重認(rèn)識(shí)。精細(xì)化營(yíng)銷，執(zhí)行贏市場(chǎng)！營(yíng)銷總體策略略“二十字””方針：四大營(yíng)銷推廣廣策略事件營(yíng)銷業(yè)主營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷焦點(diǎn)營(yíng)銷通過(guò)借助各種種營(yíng)銷事件，，以工程、節(jié)節(jié)日、活動(dòng)等等三條線為主主，舉辦各種種主題活動(dòng)，，達(dá)到營(yíng)銷目目的。充分利用璽園園的社區(qū)品牌牌與老業(yè)主口口碑，全面深深化闔家會(huì)品品牌，加強(qiáng)與與千名業(yè)主的的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定的老客客戶口碑營(yíng)銷銷。利用焦點(diǎn)事件件實(shí)現(xiàn)短時(shí)間間、大事件、、高轟動(dòng)、高高規(guī)格的目的的，以焦點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷的穿透力力與傳播性為為核心，制造造全民關(guān)注通過(guò)抓住體驗(yàn)驗(yàn)式細(xì)節(jié)，聯(lián)聯(lián)系與消費(fèi)者者之間的情感感與產(chǎn)品忠誠(chéng)誠(chéng)度，同時(shí)必必要時(shí)間點(diǎn)，，征服意見領(lǐng)領(lǐng)袖。ABC活動(dòng)意義D營(yíng)銷手段與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售的關(guān)關(guān)系目的：給客戶戶上門的理由由、制造優(yōu)惠惠的借口、增增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人氣氣、實(shí)現(xiàn)圍觀觀效應(yīng)注意：控制活活動(dòng)成本，不不要執(zhí)著活動(dòng)動(dòng)單體成交、、不要過(guò)分沉沉溺細(xì)節(jié)焦點(diǎn)事件目的：焦點(diǎn)時(shí)時(shí)間的穿透性性與新聞性，，短時(shí)間內(nèi)的的病毒式分享享，造形象距距離感意義：綠地與與中航的啟示示，花費(fèi)大影影響力更大，，且客戶主動(dòng)動(dòng)傳播，可持持續(xù)性強(qiáng)老客戶營(yíng)銷把握三條腿走走路原則，首首先有階段性性固定性的活活動(dòng)，如每周周講座、老年年興趣組寒暑假兒童活活動(dòng)；必要節(jié)節(jié)點(diǎn)集中活動(dòng)動(dòng)，如三期推推介會(huì)、中秋秋、年底聯(lián)誼誼；分類性的的溫情對(duì)話：：高考、年關(guān)關(guān)、母親節(jié)、、父親節(jié)、兒兒童節(jié)、情人人節(jié)……體驗(yàn)營(yíng)銷造尊貴感、造造親和力、造造細(xì)節(jié)感動(dòng)，，核心就是利利用對(duì)方驚喜喜，保持親密密關(guān)系1、事件營(yíng)銷銷、活動(dòng)造勢(shì)勢(shì)事件營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)三線聯(lián)動(dòng)節(jié)日線Festival中秋節(jié)教師節(jié)國(guó)慶節(jié)圣誕節(jié)元旦春節(jié)……工程線Project樣板房工法房澄湖路看房通道銷售中心……事件線Matter璽園2周年紀(jì)紀(jì)念商家入駐社區(qū)公約發(fā)布布物業(yè)服務(wù)心宣宣言巡展活動(dòng)……全新VI系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)布公益活動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略宏圖圖新聞?shì)浾撟粉欅櫭襟w+企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)短信廣告形象溝通挖掘時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)品牌客戶資資源的七種武武器聯(lián)盟商家2、渠道及品品牌資源七大大武器及七大大攻略契機(jī)：璽園扎根蓮塘塘2年，厚積積薄發(fā)，有效效擴(kuò)大客戶會(huì)會(huì)是此階段營(yíng)營(yíng)銷至為關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié)。借借璽園2年之之際，實(shí)現(xiàn)企企業(yè)營(yíng)銷與項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷之間間的聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)知名度度與項(xiàng)目知名名度的雙贏。?？趶浇y(tǒng)一體現(xiàn)優(yōu)越感關(guān)鍵客戶維護(hù)護(hù)流程清晰明確底線公益形象一定優(yōu)惠措施施樹立口碑時(shí)代地產(chǎn)品牌牌客戶維護(hù)的的七大攻略·時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)的新聞發(fā)布布會(huì)結(jié)合三期全新新升級(jí)理念的的提出，同時(shí)時(shí)可借助湖東東路地塊的啟啟動(dòng)，宣告時(shí)時(shí)代地產(chǎn)的全全新升級(jí)與發(fā)發(fā)展東向，結(jié)結(jié)合企業(yè)全新新VI系統(tǒng)與與客戶經(jīng)營(yíng)理理念的展示，，最大限度的的與項(xiàng)目宣傳傳相互動(dòng)，為為后期長(zhǎng)遠(yuǎn)的的發(fā)展進(jìn)行品品牌哺育。公益益活活動(dòng)動(dòng)與與企企業(yè)業(yè)宣宣傳傳結(jié)結(jié)合合媒介介推推廣廣，，在在年年度度借借助助璽璽園園三三期期的的熱熱銷銷，，展展示示企企業(yè)業(yè)多多年年輝輝煌煌歷歷程程及及業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)。。同同時(shí)時(shí)，，可可在在成成立立周周年年之之際際，，向向全全市市人人民民獻(xiàn)獻(xiàn)禮禮，，聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目與與其其他他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，同同時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行SP促促銷銷及及PS公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)。。適時(shí)時(shí)的的利利用用公公益益活活動(dòng)動(dòng)及及公公眾眾活活動(dòng)動(dòng)贊贊助助，，捆捆綁綁企企業(yè)業(yè)形形象象，，提提升升時(shí)時(shí)代代地地產(chǎn)產(chǎn)的的品品牌牌號(hào)號(hào)召召力力。。3、、營(yíng)營(yíng)銷銷建建議議·璽璽園園&時(shí)時(shí)代代地地產(chǎn)產(chǎn)&實(shí)實(shí)名名銀銀行行卡卡與時(shí)時(shí)代代地地產(chǎn)產(chǎn)長(zhǎng)長(zhǎng)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴銀銀行行合合作作，，推推出出““璽璽園園&時(shí)時(shí)代代地地產(chǎn)產(chǎn)””實(shí)實(shí)名名銀銀行行卡卡，，最最低低實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一一次次營(yíng)營(yíng)銷銷事事件件活活動(dòng)動(dòng)并并與與銀銀行行的的信信賴賴度度品品牌牌形形象象對(duì)對(duì)接接，，最最優(yōu)優(yōu)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小小區(qū)區(qū)繳繳費(fèi)費(fèi)一一卡卡通通。。先解解決決有有沒沒有有，，再再解解決決好好不不好好，，每每年年一一計(jì)計(jì)劃劃，，每每月月一一推推進(jìn)進(jìn)客戶戶會(huì)會(huì)的的維維系系客戶戶信信任任度度加加深深固定定式式維維系系通過(guò)過(guò)《《闔闔家家會(huì)會(huì)》》報(bào)報(bào)紙紙傳傳達(dá)達(dá)品品牌牌理理念念，，結(jié)結(jié)合合璽璽園園《《生生活活手手冊(cè)冊(cè)》》尋找找聯(lián)聯(lián)盟盟商商家家計(jì)計(jì)劃劃，，捆捆綁綁便便利利的的生生活活功功能能《闔闔家家會(huì)會(huì)》》定定期期會(huì)會(huì)員員活活動(dòng)動(dòng)用專專門門卡卡片片制制度度實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)積積分分制制度度，，從從現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為線線下下老老帶帶新新4、、闔闔家家會(huì)會(huì)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系思思考考設(shè)立立800免免費(fèi)費(fèi)投投訴訴電電話話（（或或固固定定電電話話））固定定時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)反反饋饋客客戶戶意意見見跟跟進(jìn)進(jìn)情情況況；；闔家家會(huì)會(huì)客客戶戶的的專專屬屬權(quán)權(quán)利利體體系系（（如如內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)闔闔家家會(huì)會(huì)專專享享））；；定期期發(fā)發(fā)布布項(xiàng)項(xiàng)目目的的工工程程、、溫溫馨馨提提示示短短信信，，而而非非銷銷售售中中心心論論；；會(huì)所所成成為為業(yè)業(yè)主主與與闔闔家家會(huì)會(huì)的的專專屬屬場(chǎng)場(chǎng)地地；；闔家家會(huì)會(huì)興興趣趣團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的投投入入建建設(shè)設(shè)（（小小成成本本投投入入））；；周固固定定活活動(dòng)動(dòng)與與年年度度固固定定活活動(dòng)動(dòng)的的相相互互結(jié)結(jié)合合；；反饋饋與與收收集集工工作作，，及及時(shí)時(shí)跟跟進(jìn)進(jìn)整整改改；；闔家家會(huì)會(huì)··固固定定活活動(dòng)動(dòng)建建議議簽約約““闔闔家家會(huì)會(huì)特特約約名名人人””每每月月四四周周，，每每周周一一次次講講課課提提前前公公告告，，簽簽訂訂一一年年合合約約；；每月月第第一一周周美容容，每每月月第第二二周周理財(cái)財(cái)，每每月月第第三三周周子女女教教育育，每每月月第第四四周周廚藝藝美美食食；；講堂堂側(cè)側(cè)重重女女性性，，圈圈子子聚聚集集力力與與傳傳播播力力強(qiáng)強(qiáng)于于男男性性，，并并可可左左右右購(gòu)購(gòu)買買意意見見；；課題題向向業(yè)業(yè)主主開開放放短短信信，，安安排排意意向向客客戶戶加加入入觀觀摩摩。。讓業(yè)業(yè)主主找找尋尋加加入入興興趣趣點(diǎn)點(diǎn)，，讓讓準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)觀觀望望4、、闔闔家家會(huì)會(huì)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系思思考考會(huì)所所講講課課··固固定定活活動(dòng)動(dòng)年度度固固定定活活動(dòng)動(dòng)以老老人人興興趣趣愛愛好好為為主主體體，，重重要要是是提提供供活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地地與與鎖鎖定定帶帶頭頭人人，，建建議議不不超超過(guò)過(guò)4個(gè)個(gè)；；社區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置3個(gè)個(gè)固固定定活活動(dòng)動(dòng)地地產(chǎn)產(chǎn)，，與與物物業(yè)業(yè)一一起起提提供供場(chǎng)場(chǎng)地地維維護(hù)護(hù)配配合合，，如如太太極極、、老老年年舞舞蹈蹈；每季季度度提提供供固固定定活活動(dòng)動(dòng)經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)，，由由興興趣趣組組開開會(huì)會(huì)并并所所有有會(huì)會(huì)員員簽簽名名確確定定；；興趣趣小小組組制制度度··固固定定活活動(dòng)動(dòng)春季闔闔家會(huì)會(huì)家庭庭體檢檢，建建立闔闔家會(huì)會(huì)業(yè)主主健康康檔案案；年末客客戶集集體答答謝會(huì)會(huì)，鼓鼓勵(lì)客客戶自自行表表演節(jié)節(jié)目；；其他建建議固固定活活動(dòng)兒兒童節(jié)節(jié)、高高考答答謝、、童子子軍邀請(qǐng)一一名南南昌知知名廚廚師和和營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)健康康師常常年作作為闔闔家會(huì)會(huì)的顧顧問(wèn)，，為業(yè)業(yè)主提提供家家庭廚廚藝和和健康康飲食食指導(dǎo)導(dǎo)，為為每個(gè)個(gè)業(yè)主主提供供家庭庭個(gè)人人定制制的健健康菜菜譜，，同時(shí)時(shí)每月月一堂堂課，，教會(huì)會(huì)三種種菜肴肴制作作。闔家會(huì)會(huì)“名名廚世世家機(jī)機(jī)構(gòu)””成立立每半年年時(shí)間間組織織以家家庭為為單位位的廚廚藝大大賽，，宣傳傳家庭庭美食食和健健康飲飲食，，由所所有參參與家家庭組組成全全民評(píng)評(píng)判團(tuán)團(tuán)，給給與前前三名名璽園園“名名廚世世家””稱號(hào)號(hào)，讓讓璽園園業(yè)主主之間間相互互傳播播，成成為一一個(gè)小小圈層層的話話題延延續(xù)。。闔家會(huì)會(huì)“名名廚世世家””美食食大比比拼例析：：闔家家會(huì)··特約約名人人課堂堂之美美食廚廚藝4、闔闔家會(huì)會(huì)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系系思考考5、體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷：：體驗(yàn)價(jià)價(jià)值構(gòu)構(gòu)建一度體體驗(yàn)··現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)五重重體驗(yàn)驗(yàn)空間間二度體體驗(yàn)··服務(wù)務(wù)式體體驗(yàn)三度體體驗(yàn)··主題題物料料體驗(yàn)驗(yàn)四度體體驗(yàn)··跨界界品牌牌體驗(yàn)驗(yàn)一度體體驗(yàn)··現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)五重重體驗(yàn)驗(yàn)空間間二度體體驗(yàn)··服務(wù)務(wù)式體體驗(yàn)三度體體驗(yàn)··主題題物料料體驗(yàn)驗(yàn)四度體體驗(yàn)··跨界界品牌牌體驗(yàn)驗(yàn)5、體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷：：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目高高價(jià)格格的支支撐點(diǎn)點(diǎn)1、售售樓處處2、北北廣場(chǎng)場(chǎng)3、澄澄湖東東路地地標(biāo)4、私私家路路5、看看房通通道6、工法房房7、樣樣板房在價(jià)格梯度度實(shí)現(xiàn)的過(guò)過(guò)程中，一一定要保證證體驗(yàn)價(jià)值值的逐級(jí)釋釋放三周緩釋周周期=第一一周釋放認(rèn)認(rèn)籌+二周周現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)+三周解解籌同時(shí)第一周周·二周有有活動(dòng)密切切配合營(yíng)銷銷布局若體驗(yàn)點(diǎn)無(wú)無(wú)法如期，，用活動(dòng)+小貨量組組合維持現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售不要低估客客戶，保證證體驗(yàn)亮點(diǎn)點(diǎn)配合銷售售，避免逐逐步升價(jià)單單純靠客源源數(shù)左右一度體驗(yàn)··現(xiàn)場(chǎng)五重重體驗(yàn)空間間二度體驗(yàn)··服務(wù)式體體驗(yàn)三度體驗(yàn)··主題物料料體驗(yàn)四度體驗(yàn)··跨界品牌牌體驗(yàn)5、體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷：七星級(jí)的物物管服務(wù)通過(guò)銷售過(guò)過(guò)程的物業(yè)業(yè)管理，潛潛意識(shí)讓客客戶得到體體驗(yàn)，想象象未來(lái)物業(yè)業(yè)管理的尊尊貴感。1、門口保保安迎賓崗崗設(shè)置，白白手套與敬敬禮原則（2班4人人，確保換換崗、引導(dǎo)導(dǎo)停車、遮遮陽(yáng)服務(wù)））；2、體驗(yàn)中中心內(nèi)全程程由28歲歲以下年輕輕服務(wù)人員員提供保潔潔及茶水服服務(wù)，全程程微笑服務(wù)務(wù)并強(qiáng)調(diào)服服務(wù)細(xì)節(jié)；；3、客戶車車輛打理保保護(hù)處理（無(wú)水洗車車、夏日遮遮陽(yáng)、車牌牌遮擋等））。4、提供酒酒店服務(wù)手手推車、高高檔餐盤，，提供濕巾巾給客戶擦擦臉。5、現(xiàn)磨咖咖啡、五種種以上現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)沖泡茶水水、依云礦礦泉水、果果汁選擇；；糖果、糕點(diǎn)點(diǎn)、水果尊尊選擇；6、兒童由由物業(yè)女性性工作人員員帶領(lǐng)到兒兒童區(qū)；7、衛(wèi)生間間定時(shí)噴香香、高檔紙紙巾等；一度體驗(yàn)··現(xiàn)場(chǎng)五重重體驗(yàn)空間間二度體驗(yàn)··服務(wù)式體體驗(yàn)三度體驗(yàn)··主題物料料體驗(yàn)四度體驗(yàn)··跨界品牌牌體驗(yàn)5、體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷：戶型手冊(cè)統(tǒng)合二期6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶戶型，同時(shí)時(shí)制作加入入實(shí)景化生生活場(chǎng)景規(guī)規(guī)劃，參考考前期8號(hào)號(hào)樓的地點(diǎn)點(diǎn)+意向圖圖片式說(shuō)明明生活手冊(cè)強(qiáng)調(diào)璽園一一生之城的的概念，融融合居住理理念，強(qiáng)調(diào)調(diào)闔家會(huì)及及璽園豐富富的社區(qū)文文化，強(qiáng)調(diào)調(diào)生活，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)家庭享享受，強(qiáng)調(diào)調(diào)心理軟性性感動(dòng)；升級(jí)手冊(cè)重點(diǎn)說(shuō)明璽璽園三期實(shí)實(shí)現(xiàn)的巨大大升級(jí)概念念，最后統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)開發(fā)商商產(chǎn)品觀點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)升升級(jí)，強(qiáng)調(diào)調(diào)領(lǐng)先，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)付出與與用心全部使用小小開本設(shè)計(jì)計(jì)，不做大大部頭，印印刷成為特特種小讀物物的形式，，而不是銷銷售硬物料料，避免浪浪費(fèi)，節(jié)約約成本一度體驗(yàn)··現(xiàn)場(chǎng)五重重體驗(yàn)空間間二度體驗(yàn)··服務(wù)式體體驗(yàn)三度體驗(yàn)··主題物料料體驗(yàn)四度體驗(yàn)··跨界品牌牌體驗(yàn)5、體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷：Crossover跨界營(yíng)銷豐富精彩的的大盤營(yíng)銷銷必修課1、奢侈品品展示，可可結(jié)合簡(jiǎn)短短小型發(fā)布布會(huì)2、寶馬或或奔馳聯(lián)合合，舉行品品牌之夜活活動(dòng)（皇冠冠國(guó)際+奧奧迪形式））3、商業(yè)品品牌，迪歐歐加入成為為璽園的契契機(jī)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)模式式對(duì)接4、中國(guó)郵郵政&璽園園三期首日日封，即可可成紀(jì)念品品也可成寄寄送滲透5、家電品品牌，未來(lái)來(lái)抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)的獎(jiǎng)品來(lái)來(lái)源，幫其其宣傳，要要求低價(jià)報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)整體分分析整體營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略戰(zhàn)戰(zhàn)略營(yíng)銷策略建建議項(xiàng)目整體界界定項(xiàng)目定位問(wèn)問(wèn)題客戶定位分分析推盤策略節(jié)節(jié)奏項(xiàng)目產(chǎn)品信信息推盤執(zhí)行策策略營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告推盤攻略銷售攻略形象攻略璽園三期總總攻略城湖之心·一生之城單棟推售原原則，分批批次系統(tǒng)化推盤盤，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)節(jié)節(jié)點(diǎn)，單棟棟認(rèn)籌與解解籌，散貨貨進(jìn)行小批批量波浪式式分割發(fā)售售，引爆市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)個(gè)促進(jìn)”：：促進(jìn)成交、、促進(jìn)上門門、促進(jìn)進(jìn)進(jìn)線，把握握住活動(dòng)與與銷售的相相互關(guān)系，，以活動(dòng)帶帶動(dòng)優(yōu)惠理理由，給客客戶上門理理由利用璽園三三期的整體體升級(jí)形象象與一生之之城的建筑筑態(tài)度，軟軟性訴求璽璽園的購(gòu)買買理由，配配合闔家會(huì)會(huì)活動(dòng)與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，，同時(shí)為時(shí)時(shí)代地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行品牌落落地星光大道銷銷售+商鋪鋪認(rèn)籌營(yíng)銷活動(dòng)硬件展示施工進(jìn)度工程進(jìn)度營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷強(qiáng)度營(yíng)銷物料戶型+生活活+升級(jí)，，三本手冊(cè)冊(cè)制作宣傳推廣千人產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)節(jié)日活動(dòng)（（中秋）十一焦點(diǎn)事事件+三期期正式開放放璽園2歲主主題活動(dòng)+時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)布會(huì)業(yè)主鄰里節(jié)節(jié)澄湖路貫通通儀式商業(yè)街+銷銷售中心+北廣場(chǎng)澄湖路形象象+私家路路+工法房房+大堂精裝樣板房房+一二期期全實(shí)景亮亮相硬廣、軟文文主力宣傳傳；電話/客戶營(yíng)銷銷，挖掘老老客戶資源源；業(yè)主介紹客客戶成交獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)報(bào)紙硬廣宣宣傳，主題題活動(dòng)，制制造熱度，，吸引目標(biāo)標(biāo)客戶群戶外、報(bào)廣廣硬軟炒作作+主題活活動(dòng)；持續(xù)軟文和和新聞穿插插其中；118開盤盤典禮樣板房開放放+年底系系列活動(dòng)客戶新春營(yíng)銷及推廣廣節(jié)奏1098121109年1月月13#西單單元·樓王組團(tuán)集集中銷售單棟認(rèn)籌解解籌+散貨貨切割式銷銷售各種業(yè)主+體驗(yàn)+營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)千人產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)中秋+十一一黃金周元旦圣誕璽園2周年年+社區(qū)鄰鄰里節(jié)新春答謝會(huì)會(huì)按照360套至春節(jié)節(jié)前的銷售售目標(biāo)設(shè)定定，總營(yíng)銷銷費(fèi)用如下下：銷售總額：：總計(jì)1.5億；營(yíng)銷費(fèi)用：：1.5億億×2%=300萬(wàn)萬(wàn)；9月、10月的營(yíng)銷銷推廣工作作是本年度度剩余銷售售時(shí)段的重重點(diǎn)月份，，璽園已經(jīng)經(jīng)接近一年年無(wú)大眾推推廣宣傳，，大眾媒體體將集中于于9月底的的黃金周開開放前與11月初開開盤前進(jìn)行行訴求營(yíng)銷強(qiáng)度10月12月11月100萬(wàn)100萬(wàn)60萬(wàn)40萬(wàn)9月總體營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用估算：：時(shí)間：2008年8月底至9月底城湖之心·一生之城1圍繞璽園三三期升級(jí)帶帶來(lái)的全新新形象價(jià)值值，以實(shí)景景達(dá)銷售策策略2008年年8月9月10月二、營(yíng)銷安安排營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷物料三大項(xiàng)目物物料出擊··現(xiàn)場(chǎng)正式式展示出擊擊·戶外形形象出擊宣傳推廣闔家會(huì)活動(dòng)動(dòng)：教師節(jié)感謝謝活動(dòng)；老年活動(dòng)興興趣小組招招募；1、大眾媒媒體：報(bào)廣廣硬軟進(jìn)行行宣傳，戶戶外廣告配配合，三期期準(zhǔn)備入市市信息；2、配合短短信廣告；；13#樓西單元·低調(diào)去化營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)北廣場(chǎng)園林林呈現(xiàn)++銷售中心心全新亮相相商業(yè)街開街街會(huì)所揭幕項(xiàng)目營(yíng)銷活活動(dòng)：商業(yè)街開街街·商家互互動(dòng)老客戶千人人推介會(huì)；；銷售中心開開發(fā)儀式工程配合教師節(jié)售樓處開放放一二期老客客戶、前期期未成交客客戶、開發(fā)發(fā)商關(guān)系戶戶專場(chǎng)1、活動(dòng)時(shí)時(shí)間：2009年年9月1日日（周六））—9月12日（周