商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)

學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)好榜樣

書(shū)名：《商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)》出版社：黑龍江美術(shù)出版社作者：段宏斌定價(jià)：896元/套書(shū)號(hào):9787531829065出版時(shí)間：2011年4月頁(yè)數(shù)：共908P規(guī)格：大16開(kāi)，全彩色編輯策劃：廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程萬(wàn)達(dá)領(lǐng)軍人——王健林王健林眼中的商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)的三代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。資金大商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)到底是一個(gè)什么樣的行業(yè)？

商業(yè)地產(chǎn)的三大特性周期長(zhǎng)稅收高6東方廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)派激進(jìn)派萬(wàn)達(dá)集團(tuán)市場(chǎng)派SOHO中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)流派1、堅(jiān)不出售2、雄厚的資金實(shí)力，豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)3、不易復(fù)制1、以租為主2、資金鏈3、創(chuàng)新：訂單地產(chǎn)戰(zhàn)略：可復(fù)制快速擴(kuò)張1、以銷(xiāo)售為主2、著重區(qū)位選擇

CBD或繁華商圈萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程一、企業(yè)創(chuàng)立階段1988年，萬(wàn)達(dá)公司成立，通過(guò)借貸、擔(dān)保籌集資金，進(jìn)行住宅建設(shè)掘得第一桶金。1994年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入足球領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)因大連萬(wàn)達(dá)足球隊(duì)而在中國(guó)小有名氣。1995—1998年，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，歷經(jīng)開(kāi)辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索。萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程二、企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段99年后，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始進(jìn)入了企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段,并且出現(xiàn)了訂單地產(chǎn)的最初模式思考。2000年，萬(wàn)達(dá)退出足壇。（2011年重回足壇）同時(shí)確定商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)“兩條腿”走路的發(fā)展戰(zhàn)略。自2001年，萬(wàn)達(dá)的第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目建成，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2002年，在長(zhǎng)春、北京、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等15個(gè)大中城市展開(kāi)投資，第一代、第二代產(chǎn)品進(jìn)入投資高峰期，并在中國(guó)房地產(chǎn)界第一個(gè)提出做百年企業(yè)的口號(hào)。2002年，參股成立大洋百貨，萬(wàn)達(dá)占大股40%2004年，萬(wàn)達(dá)只提出商業(yè)項(xiàng)目“保3爭(zhēng)5”的開(kāi)工目標(biāo)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程三、發(fā)展與擴(kuò)張期2005年，與麥格理完成REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）前的股權(quán)交易，38億元轉(zhuǎn)讓了第一代9個(gè)項(xiàng)目的24%的股權(quán)。2006年，計(jì)劃發(fā)行REITs失敗，發(fā)行CMBS（商業(yè)抵押擔(dān)保證券）2005—2007年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)火爆，銷(xiāo)售情況與定價(jià)良好。2008年，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進(jìn)入短暫的觀望期。2009年以后，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，進(jìn)入高速發(fā)展擴(kuò)張期

萬(wàn)達(dá)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，在全國(guó)首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”和“城市綜合體”的商業(yè)模式，形成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程武漢漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程四、創(chuàng)新期為尋找新的發(fā)展空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，2009年加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)將文化和旅游產(chǎn)業(yè)作為企業(yè)新的重點(diǎn)發(fā)展方向，成為全國(guó)最大的文化和旅游投資企業(yè)。

2012年9月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式完成對(duì)美國(guó)第二大院線公司AMC娛樂(lè)公司的并購(gòu)。并購(gòu)?fù)瓿珊?，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同時(shí)擁有全球院線排名第二的AMC公司和亞洲排名第一的萬(wàn)達(dá)院線，成為全球規(guī)模、收入最大的電影院線運(yùn)營(yíng)商。

2013年6月19日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式向外界公布在英國(guó)的兩項(xiàng)投資，總金額約10億英鎊。發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布投資3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店。這是繼去年9月并購(gòu)美國(guó)AMC影院公司后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)國(guó)際化又一重大進(jìn)展。萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程

合肥萬(wàn)達(dá)旅游文化城“中國(guó)鼓”在合肥、南昌、無(wú)錫均有萬(wàn)達(dá)旅游文化城萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程舊城改造全國(guó)發(fā)展創(chuàng)新模式文化與旅游萬(wàn)達(dá)發(fā)展史

舊城改造期（1988-1992年）

全國(guó)發(fā)展期（1993-1999年）

創(chuàng)新模式（2000-2008年）

文化與旅游（2009年至今）萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程

經(jīng)過(guò)24年多的發(fā)展，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積903萬(wàn)平方米，計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)120座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。至今萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，并將商業(yè)地產(chǎn)作為萬(wàn)達(dá)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。（2012年底數(shù)據(jù)）49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)27個(gè)五星級(jí)酒店800塊電影銀幕40家連鎖百貨45家量販KTV萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)領(lǐng)軍人——王健林

1954年10月生于四川，中共黨員，高級(jí)工程師，15歲到沈陽(yáng)軍區(qū)服兵役，28歲被任命為正團(tuán)職干部，轉(zhuǎn)業(yè)后，涉足住宅地產(chǎn)。1988年組建萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。1993年3月起任大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)。中共十七大代表、全國(guó)政協(xié)常委、全國(guó)工商聯(lián)副主席、中華慈善總會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)；他還擔(dān)任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)等機(jī)構(gòu)的副會(huì)長(zhǎng)等一系列重要社會(huì)職務(wù)。2012年5月，登頂中國(guó)500富人榜首富。王健林眼中的商業(yè)地產(chǎn)（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金問(wèn)題做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。（二）企業(yè)內(nèi)部人才體系建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，而對(duì)于剛新興起的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，人才稀缺度很大，跳槽現(xiàn)象嚴(yán)重，能養(yǎng)住人才、留住人才才是最重要的。（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售關(guān)系開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，購(gòu)物中心部分只租不賣(mài)。王健林評(píng)價(jià)從事商業(yè)地產(chǎn)的難度——大學(xué)生的游戲開(kāi)發(fā)住宅的是小學(xué)生，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的是中學(xué)生，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的則是大學(xué)生、研究生王健林眼中的商業(yè)地產(chǎn)（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作程序一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦颍逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的慣性思維顛倒一下，招商在前面。（訂單模式）（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位定地址、定規(guī)模、定主力店（六）商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)人流動(dòng)線：?jiǎn)我煌ǖ朗亲詈玫?，最多一個(gè)環(huán)路，人在這種路線中，方向好，容易找到位置。視覺(jué)通透交通體系：卸貨區(qū)盡量安排在地下，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置等。一定要注意主力店的技術(shù)要求（七）商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。

第一代——單體店絕佳地段，無(wú)法復(fù)制，搶占了先機(jī)，主力店面積過(guò)大租金極低，為了回收資金外鋪銷(xiāo)售，為經(jīng)營(yíng)及整體形象影響很大第二代——組合店

第三代——城市綜合體第三代——城市綜合體第三代——城市綜合體從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。與前兩代產(chǎn)品相比，無(wú)論是產(chǎn)品種類(lèi)、選址、規(guī)模還是主力商家的進(jìn)駐，都產(chǎn)生了較大的變化。從過(guò)去純商業(yè)、核心商圈黃金地段、超市+建材+影院已經(jīng)升級(jí)到商業(yè)、酒店、公寓、住宅。選址也從過(guò)去的核心商圈演變到了城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從過(guò)去的不超過(guò)10萬(wàn)平方米擴(kuò)大了50至100萬(wàn)平方米，主力商家從百貨、超市、美食廣場(chǎng)、家電、影院到休閑。萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的新興商圈，如北京的CBD萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。第三代——城市綜合體業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)

零售業(yè)：娛樂(lè)業(yè)：餐飲業(yè)

4:3:3第三代——城市綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃的特點(diǎn)

（一)標(biāo)準(zhǔn)化。（二）適應(yīng)化。（三）性能化。（四）動(dòng)線化。（五）主題化。（六）休閑化。（七）綜合體化。（八）城市化。

第三代——城市綜合體何為訂單地產(chǎn)？

實(shí)質(zhì)就是招商先行1、共同選址2、技術(shù)對(duì)接3、平均租金4、先租后建資源與利益結(jié)合利益最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化第三代——城市綜合體資金鏈問(wèn)題？

1、外部支援：國(guó)外信托基金2、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)A.住宅收益

B.租金回流

C.蓄水池效應(yīng)現(xiàn)金為王萬(wàn)達(dá)的三代產(chǎn)品比較萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的三代產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)模式。銷(xiāo)售模式財(cái)務(wù)狀況第一代產(chǎn)品單體商業(yè)——一層散售資金鏈條偏緊第二代產(chǎn)品只租不售資金鏈條最緊時(shí)期第三代產(chǎn)品住宅、寫(xiě)字樓、商鋪銷(xiāo)售（部分商鋪?zhàn)猿郑┵Y金鏈條良好在第三代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)非常強(qiáng)調(diào)“只租不售”，而“只租不售”針對(duì)的購(gòu)物中心部分。