13-房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其履行課件

第十三章房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其履行1第十三章房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其履行1整體概述THEFIRSTPARTOFTHEOVERALLOVERVIEW,PLEASESUMMARIZETHECONTENT第一部分2整體概述第一部分2【教學(xué)目的】通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生明確商品房銷售，了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同，掌握商品房出售合同履行中的一些問(wèn)題。3【教學(xué)目的】通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生明確商品房銷售，3【重點(diǎn)難點(diǎn)】商品房銷售概念，商品房出售合同的成立與生效時(shí)間，商品房風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間。4【重點(diǎn)難點(diǎn)】商品房銷售概念，4【政策法規(guī)】《合同法》《擔(dān)保法》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》5【政策法規(guī)】《合同法》5第一節(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同6第一節(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同6一、合同文本自由文本國(guó)家規(guī)范文本商品房買(mǎi)賣(mài)只能使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范本，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局，2000二手房也必須使用規(guī)范文本，但自己可以另行簽訂合同，只要沒(méi)有沖突。7一、合同文本自由文本7二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款㈠必備條款當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。8二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款㈠必備條款8㈡協(xié)商條款1、房屋朝向、日照時(shí)間、采光程度等自然因素2、貸款與預(yù)售合同效力之間的關(guān)系3、小區(qū)平面布局4、質(zhì)量及維修條款5、市場(chǎng)差價(jià)損失的賠償6、廣告的約束力7、建筑結(jié)構(gòu)、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備9㈡協(xié)商條款1、房屋朝向、日照時(shí)間、采光程度等自然因素9三、免責(zé)與限責(zé)條款1、不可抗力法定10三、免責(zé)與限責(zé)條款1、不可抗力102、政府原因如市政規(guī)劃變更，市政基礎(chǔ)設(shè)施延誤。開(kāi)發(fā)商是否在簽定合同時(shí)已經(jīng)知曉。112、政府原因113、技術(shù)與操作原因如工程技術(shù)問(wèn)題、施工方延誤、其他人延誤一般不能免責(zé)，但特殊情況可在合同中事先約定。123、技術(shù)與操作原因12四、房屋出售人告知義務(wù)附隨義務(wù)是否有抵押、租賃情況如不，應(yīng)當(dāng)是構(gòu)成欺詐13四、房屋出售人告知義務(wù)附隨義務(wù)13第二節(jié)購(gòu)房過(guò)程中的預(yù)約合同14第二節(jié)購(gòu)房過(guò)程中的預(yù)約合同14一、房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)意向書(shū)15一、房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)15二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力

㈠認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)1、預(yù)約，意向協(xié)議。2、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。16二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力

㈠認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)1、預(yù)約，意向協(xié)議。1㈡認(rèn)購(gòu)書(shū)的約束力1、如果是意向協(xié)議，約束是否前來(lái)簽定正式合同。2、如果已經(jīng)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約束是否轉(zhuǎn)換為國(guó)家推薦的合同范本。17㈡認(rèn)購(gòu)書(shū)的約束力1、如果是意向協(xié)議，約束是否前來(lái)簽定正式合同㈢認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金1、定金性質(zhì)立約定金違約定金18㈢認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金1、定金性質(zhì)182、處理⑴認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合合同條件的定金返還；⑵認(rèn)購(gòu)書(shū)符合條件的①合同沒(méi)有約定，則訂合同沖房款，不訂合同返還。②按合同約定；

因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。192、處理⑴認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合合同條件的19第三節(jié)售樓廣告與宣傳的效力20第三節(jié)售樓廣告與宣傳的效力20一、商品房預(yù)售廣告的約束力1、廣告法律效力的一般規(guī)則商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。21一、商品房預(yù)售廣告的約束力1、廣告法律效力的一般規(guī)則212、特別規(guī)定出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。222、特別規(guī)定22二、商品房銷售的民事欺詐㈠民事欺詐的認(rèn)定廣告或宣傳根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)屬于民事欺詐行為。23二、商品房銷售的民事欺詐㈠民事欺詐的認(rèn)定23㈡賠償實(shí)際賠償懲罰性賠償24㈡賠償實(shí)際賠償24三、樣板房、樓盤(pán)模型的效力1、法律性質(zhì)一般性廣告還是樣品25三、樣板房、樓盤(pán)模型的效力1、法律性質(zhì)252、作用預(yù)售時(shí)的主要資料262、作用預(yù)售時(shí)的主要資料263、規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。273、規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房4、差異處理原則樣品？結(jié)構(gòu)、質(zhì)量相同？284、差異處理原則樣品？28第四節(jié)房屋的交付及其法律后果29第四節(jié)房屋的交付及其法律后果29一、房屋交付概述1、房屋交付含義房屋實(shí)際占有、控制的轉(zhuǎn)移。不與所有權(quán)變動(dòng)關(guān)聯(lián)。30一、房屋交付概述1、房屋交付含義302、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以交付為準(zhǔn)，違約方承擔(dān)意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。312、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以交付為準(zhǔn)，31二、房屋交付糾紛㈠逾期交付超過(guò)合理時(shí)間交付32二、房屋交付糾紛㈠逾期交付32㈡更改規(guī)劃1、更改情況擅自更改經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意的更改33㈡更改規(guī)劃1、更改情況332、消費(fèi)者權(quán)利規(guī)劃部門(mén)同意更改規(guī)劃，是否開(kāi)發(fā)商不違約？買(mǎi)賣(mài)合同由政府決定還是雙方在《合同法》范圍內(nèi)決定？342、消費(fèi)者權(quán)利343、消費(fèi)者救濟(jì)退房、賠償損失不退房、賠償損失353、消費(fèi)者救濟(jì)35㈢質(zhì)量問(wèn)題是否接受房屋，接受后如何處理。36㈢質(zhì)量問(wèn)題是否接受房屋，36第五節(jié)與商品房交易有關(guān)的保險(xiǎn)37第五節(jié)與商品房交易有關(guān)的保險(xiǎn)37一、抵押借款與財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)1、是否必須保險(xiǎn)自愿還是強(qiáng)制38一、抵押借款與財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)1、是否必須保險(xiǎn)382、保險(xiǎn)賠償承保危險(xiǎn)，什么災(zāi)害造成的損失才賠償不適當(dāng)?shù)目s小應(yīng)當(dāng)承保的危險(xiǎn)南昌不承保水災(zāi)，但承保泥石流、地震392、保險(xiǎn)賠償承保危險(xiǎn)，什么災(zāi)害造成的損失才賠償39二、還款保證保險(xiǎn)被保險(xiǎn)人喪失全部或部分還款能力，保險(xiǎn)人代替償還全部或部分借款。40二、還款保證保險(xiǎn)被保險(xiǎn)人喪失全部或部分還款能力，保險(xiǎn)人代替償?shù)诹?jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的其他問(wèn)題41第六節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的其他問(wèn)題41一、一房多賣(mài)㈠房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的購(gòu)房人取得所有權(quán)。都沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，合法占有人取得所有權(quán)。沒(méi)有人辦理登記和占有，最早簽定合同的購(gòu)房人取得所有權(quán)。各購(gòu)房人有同等順位的債權(quán)。42一、一房多賣(mài)㈠房屋產(chǎn)權(quán)歸屬42第十三章房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其履行43第十三章房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其履行1整體概述THEFIRSTPARTOFTHEOVERALLOVERVIEW,PLEASESUMMARIZETHECONTENT第一部分44整體概述第一部分2【教學(xué)目的】通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生明確商品房銷售，了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同，掌握商品房出售合同履行中的一些問(wèn)題。45【教學(xué)目的】通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生明確商品房銷售，3【重點(diǎn)難點(diǎn)】商品房銷售概念，商品房出售合同的成立與生效時(shí)間，商品房風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間。46【重點(diǎn)難點(diǎn)】商品房銷售概念，4【政策法規(guī)】《合同法》《擔(dān)保法》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》47【政策法規(guī)】《合同法》5第一節(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同48第一節(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同6一、合同文本自由文本國(guó)家規(guī)范文本商品房買(mǎi)賣(mài)只能使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范本，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局，2000二手房也必須使用規(guī)范文本，但自己可以另行簽訂合同，只要沒(méi)有沖突。49一、合同文本自由文本7二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款㈠必備條款當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。50二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款㈠必備條款8㈡協(xié)商條款1、房屋朝向、日照時(shí)間、采光程度等自然因素2、貸款與預(yù)售合同效力之間的關(guān)系3、小區(qū)平面布局4、質(zhì)量及維修條款5、市場(chǎng)差價(jià)損失的賠償6、廣告的約束力7、建筑結(jié)構(gòu)、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備51㈡協(xié)商條款1、房屋朝向、日照時(shí)間、采光程度等自然因素9三、免責(zé)與限責(zé)條款1、不可抗力法定52三、免責(zé)與限責(zé)條款1、不可抗力102、政府原因如市政規(guī)劃變更，市政基礎(chǔ)設(shè)施延誤。開(kāi)發(fā)商是否在簽定合同時(shí)已經(jīng)知曉。532、政府原因113、技術(shù)與操作原因如工程技術(shù)問(wèn)題、施工方延誤、其他人延誤一般不能免責(zé)，但特殊情況可在合同中事先約定。543、技術(shù)與操作原因12四、房屋出售人告知義務(wù)附隨義務(wù)是否有抵押、租賃情況如不，應(yīng)當(dāng)是構(gòu)成欺詐55四、房屋出售人告知義務(wù)附隨義務(wù)13第二節(jié)購(gòu)房過(guò)程中的預(yù)約合同56第二節(jié)購(gòu)房過(guò)程中的預(yù)約合同14一、房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)意向書(shū)57一、房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)15二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力

㈠認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)1、預(yù)約，意向協(xié)議。2、商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。58二、認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力

㈠認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)1、預(yù)約，意向協(xié)議。1㈡認(rèn)購(gòu)書(shū)的約束力1、如果是意向協(xié)議，約束是否前來(lái)簽定正式合同。2、如果已經(jīng)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約束是否轉(zhuǎn)換為國(guó)家推薦的合同范本。59㈡認(rèn)購(gòu)書(shū)的約束力1、如果是意向協(xié)議，約束是否前來(lái)簽定正式合同㈢認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金1、定金性質(zhì)立約定金違約定金60㈢認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金1、定金性質(zhì)182、處理⑴認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合合同條件的定金返還；⑵認(rèn)購(gòu)書(shū)符合條件的①合同沒(méi)有約定，則訂合同沖房款，不訂合同返還。②按合同約定；

因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。612、處理⑴認(rèn)購(gòu)書(shū)不符合合同條件的19第三節(jié)售樓廣告與宣傳的效力62第三節(jié)售樓廣告與宣傳的效力20一、商品房預(yù)售廣告的約束力1、廣告法律效力的一般規(guī)則商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。63一、商品房預(yù)售廣告的約束力1、廣告法律效力的一般規(guī)則212、特別規(guī)定出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。642、特別規(guī)定22二、商品房銷售的民事欺詐㈠民事欺詐的認(rèn)定廣告或宣傳根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)屬于民事欺詐行為。65二、商品房銷售的民事欺詐㈠民事欺詐的認(rèn)定23㈡賠償實(shí)際賠償懲罰性賠償66㈡賠償實(shí)際賠償24三、樣板房、樓盤(pán)模型的效力1、法律性質(zhì)一般性廣告還是樣品67三、樣板房、樓盤(pán)模型的效力1、法律性質(zhì)252、作用預(yù)售時(shí)的主要資料682、作用預(yù)售時(shí)的主要資料263、規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。693、規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房4、差異處理原則樣品？結(jié)構(gòu)、質(zhì)量相同？704、差異處理原則樣品？28第四節(jié)房屋的交付及其法律后果71第四節(jié)房屋的交付及其法律后果29一、房屋交付概述1、房屋交付含義房屋實(shí)際占有、控制的轉(zhuǎn)移。不與所有權(quán)變動(dòng)關(guān)聯(lián)。72一、房屋交付概述1、房屋交付含義302、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以交付為準(zhǔn)，違約方承擔(dān)意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。732、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以交付為準(zhǔn)，31二、房屋交付糾紛㈠逾期交付超過(guò)合理時(shí)間交付74二、房屋交付糾紛㈠逾期交付32㈡更