房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的本金操縱

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越繁雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)必有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地操縱房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的本金，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個(gè)階段概括談一下本金操縱。

前期階段

在整個(gè)開發(fā)過程中，工程的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)工程舉行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？

首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)料，通過市場行為來選擇在市場上占有確定席位的開發(fā)工程；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格計(jì)劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個(gè)開發(fā)商都務(wù)必根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)舉行切實(shí)的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。

其次，由于土地價(jià)格在開發(fā)本金中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)成預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是添置可直接用于創(chuàng)辦的熟地。對比而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、賞賜費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因片面住戶回遷，剩余商品房裁減，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)裁減。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否那么若搬遷工作不力，展現(xiàn)幾個(gè)"釘子戶"，不會(huì)延長騰地時(shí)間，使創(chuàng)辦周期延長，從而加大土地本金。其次種方式那么一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短創(chuàng)辦周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。

在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響本金構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程盈利最根本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的布局形式、布局，選用何種材料等與本金有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會(huì)囑托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位舉行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、布局形式、地基處理方法等舉行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最正確方案。由于科學(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地得志用戶的使用要求，能對比輕易地銷售出去，同時(shí)在得志建筑物本身布局、抗震等要求根基上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑布局、水、電、暖等舉行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在概括施工過程中裁減變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。

開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)留神合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)確定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。

創(chuàng)辦階段

前期工作完成后即進(jìn)入創(chuàng)辦階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)工程的建筑安裝工程，使工程按時(shí)投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段操縱好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、本金、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的告成。

在創(chuàng)辦階段首先要做的工作就是先要囑托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和本金舉行操縱。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地舉行監(jiān)視，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證舉行認(rèn)定。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，實(shí)時(shí)掌管工程進(jìn)度處境，合理安置每一道工序。

另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)工程能否順?biāo)炫e行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發(fā)工程的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)成"借雞生蛋"的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使工程正常開展，還可以大大降低融資本金。在工程創(chuàng)辦資金投入到確定數(shù)量時(shí)，就可以正式舉行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營計(jì)劃，到底是選擇整體囑托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的對比。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對消費(fèi)者舉行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。

后期階段

在工程創(chuàng)辦后期，主體工程竣工后，就開頭轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要留神各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，制止屢屢開挖造成過大損失。此外，在舉行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程舉行詳盡細(xì)致的檢查，對需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷實(shí)時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的本金操縱是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)工程的始終--從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。本金