開(kāi)元物業(yè)熱水系統(tǒng)管理規(guī)程

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1目的

模范供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作，確保服務(wù)區(qū)域供應(yīng)熱水系統(tǒng)的正常使用和安好運(yùn)行。

2適用范圍

適用于服務(wù)區(qū)域供應(yīng)熱水系統(tǒng)的管理。

3職責(zé)

3.1設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。

3.2給排水修理工負(fù)責(zé)供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。

3.3其他部門(mén)合作做供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。

4工作要求

4.1運(yùn)行操作

4.1.1水泵開(kāi)啟前應(yīng)留神：

⑴水泵開(kāi)啟前進(jìn)、出水閥門(mén)須先擰開(kāi)；

⑵檢查系統(tǒng)內(nèi)分水器閥門(mén)是否開(kāi)啟;

⑶檢查變頻柜內(nèi)接線是否正確，有無(wú)松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;

⑷檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);

⑸檢查變頻柜外部按鈕、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)及指示燈、電壓表指示是否正確。

4.1.2開(kāi)啟水泵的步驟:

⑴合上水泵操縱柜（箱）電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置；

⑵按下啟動(dòng)按鈕，啟動(dòng)水泵，留神查看啟動(dòng)電流及運(yùn)轉(zhuǎn)電流；

⑶假設(shè)一次不能啟動(dòng)告成，可以再試啟動(dòng)兩次，每次間隔應(yīng)不少于3分鐘。假設(shè)3次未啟動(dòng)告成，那么應(yīng)停下來(lái)查找理由，擯棄故障后才能再啟動(dòng)；

⑷啟動(dòng)告成后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。查看運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽(tīng)有無(wú)奇怪聲響，留神水泵出口，供、回水分水器壓力表及溫度計(jì)讀數(shù)是否正常，檢查分水器閥門(mén)是否有滲水現(xiàn)象，如有應(yīng)實(shí)時(shí)擯棄；

⑸確認(rèn)一切正常后，按下水泵“中斷”按鈕，水泵中斷；

⑹將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。

4.1.3中斷水泵運(yùn)行的步驟:

⑴將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于中斷位置，水泵中斷運(yùn)行；

⑵拉下水泵操縱柜（箱）電源開(kāi)關(guān)（如有需要）；

⑶檢查有無(wú)不正常處境，如有那么實(shí)時(shí)處理。

4.1.4水泵開(kāi)啟后，盡可能讓其處在自動(dòng)狀態(tài)。

4.2運(yùn)行檢查

4.2.1值班人員應(yīng)每天巡查供應(yīng)熱水機(jī)組:

⑴檢查各閥門(mén)的開(kāi)關(guān)位置；

⑵檢查各閥門(mén)管路有無(wú)漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù)；

⑶檢查閥門(mén)、法蘭連接處是否漏水及水泵軸封漏水處境（漏水應(yīng)不超過(guò)20滴/分，且不得成線狀流到地面）；

⑷檢查電機(jī)、電氣柜有無(wú)奇怪氣味及變頻器的工作處境（指示燈應(yīng)與實(shí)際處境相符）；

⑸檢查變頻器散熱通道（應(yīng)順暢）。

4.2.1給排水修理工應(yīng)每天對(duì)給供應(yīng)熱水系統(tǒng)運(yùn)行處境舉行檢查，并根據(jù)給排水設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、模范地填寫(xiě)《供應(yīng)熱水設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》。

4.3運(yùn)行保養(yǎng)

4.3.1日常保養(yǎng)

4.3.1.1水泵房

⑴檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘；

⑵整理電氣柜內(nèi)電線標(biāo)識(shí)；

⑶做好柜內(nèi)外清潔，（柜內(nèi)用吸塵器或毛刷清塵，柜外用干抹布擦拭）；

⑷檢查閥門(mén)確保閥門(mén)開(kāi)啟生動(dòng)，關(guān)閉精細(xì)，無(wú)漏水；

⑸轉(zhuǎn)動(dòng)平日不用的閥門(mén)，試開(kāi)啟備用泵；

⑹外部清潔,并緊固全體螺栓、螺母。

4.3.1.2檢查主供水管道的閥門(mén)和伸縮接，有問(wèn)題實(shí)時(shí)解決。

4.3.1.3做好供應(yīng)熱水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備外觀的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備外觀無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、感激光亮。

4.3.1.4保養(yǎng)記錄應(yīng)實(shí)時(shí)寫(xiě)《供應(yīng)熱水設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》。

4.3.2年度保養(yǎng)

4.4.2.1每年對(duì)供應(yīng)熱水系統(tǒng)開(kāi)展一次全面的系統(tǒng)檢查，年度檢查工作可結(jié)合年度維護(hù)保養(yǎng)籌劃開(kāi)展工作:

⑴檢查給供應(yīng)熱水主管道掩蔽處各類(lèi)閥門(mén)及連接件處境；

⑵檢查給供應(yīng)熱水各個(gè)分支管道是否開(kāi)啟生動(dòng)；

⑶每半年檢查一次水泵絕緣處境；

4.4.2.2年度檢查時(shí)需模范填寫(xiě)《維護(hù)實(shí)施記錄單》。

4.5奇怪處境的處理

4.5.1水泵運(yùn)行中展現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)連忙組織修理故障泵:

⑴變頻柜展現(xiàn)故障，聯(lián)系當(dāng)班強(qiáng)電修理工或修理領(lǐng)班實(shí)時(shí)舉行修理；

⑵因堵塞造成泵不正常工作，應(yīng)立刻疏通；

⑶泵體故障需委外修理，需要時(shí)更換泵體。

4.5.3主供水管爆裂的處理

4.5.3.1立刻切斷水源

⑴關(guān)閉分水器相連的主供水管上的閥門(mén)；

⑵利用供水管上的出水口將管道中的水排空；

⑶關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閥門(mén)后仍不能操縱住大量的泄水，那么應(yīng)關(guān)停水泵。

4.5.3.2立刻匯報(bào)設(shè)施部主管、領(lǐng)班等相關(guān)人員。

4.5.3.3通知客服部實(shí)時(shí)向顧客做好停水的緊急通知。

4.5.3.4設(shè)施主管組織相關(guān)人員實(shí)時(shí)舉行搶修。

4.5.3.5察覺(jué)修復(fù)管道無(wú)漏水處境后,確定故障已擯棄，通知客服部切當(dāng)?shù)墓┧畷r(shí)間，由客服部通知業(yè)主供水時(shí)間并指點(diǎn)業(yè)主關(guān)閉閥門(mén)做好打定后，設(shè)施部在商定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)供水。

4.5.4供應(yīng)熱水設(shè)備故障一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障理由、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)服務(wù)處限期解決。

4.6對(duì)影響到顧客正常生活或損失大于較大的突發(fā)性故障解決后須填寫(xiě)《企業(yè)重大事情更加報(bào)告書(shū)》上報(bào)公司人資部與品質(zhì)管理部。

4.7交接班

給排水修理工在下班前向值班人員做好交接班工作，專(zhuān)心填寫(xiě)《工作交接記錄》。

5相關(guān)/支持性文件

5.1《公共設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)工作規(guī)程》

6相關(guān)記錄

6.1《供應(yīng)熱水設(shè)施設(shè)備檢查記錄表》

6.2《企業(yè)重大事情更加報(bào)告書(shū)》

6.3《工作交接記錄》

6.4《維護(hù)實(shí)施記錄單》

篇2：開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——設(shè)備使用指南

1.0目的：正確使用柴油發(fā)電機(jī)組，確保應(yīng)急使用，備用電源正常

2.0適用范圍：適用于本公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)組

3.0內(nèi)容：

3.1啟動(dòng)前檢查、調(diào)整。

啟動(dòng)前務(wù)必對(duì)設(shè)備舉行全面細(xì)致的檢查，為柴油機(jī)起動(dòng)和運(yùn)行做好一切打定工作，使柴油機(jī)具備正常工作所需一切條件。

A、柴油機(jī)外觀狀況檢查：

檢查柴油機(jī)外觀各零部件是否齊全、完整、堅(jiān)韌、管道連接密封是否穩(wěn)當(dāng)，各系統(tǒng)閥門(mén)開(kāi)關(guān)位置是否正確。

B、燃料供應(yīng)系統(tǒng)的檢查：

檢查燃油箱內(nèi)的油量是否充沛，當(dāng)燃油位低于2/3油位時(shí)應(yīng)添加燃油，留神保持燃油的清潔。

C、潤(rùn)滑系統(tǒng)的檢查：

檢查機(jī)油位，必要時(shí)添加機(jī)油，當(dāng)察覺(jué)機(jī)油中雜質(zhì)含量多、粘度下降時(shí)，應(yīng)實(shí)時(shí)更換機(jī)油。

D、冷卻系統(tǒng)的檢查：

檢查冷卻水液面位置、冷卻循環(huán)水管道閥門(mén)是否開(kāi)啟。

E、起動(dòng)與操縱裝置檢查：

檢查蓄電池工作狀態(tài)是否正常，并檢查線路連接是否堅(jiān)韌；檢查操縱面板顯示是否正常。

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柴油發(fā)電機(jī)組A/02/3

3.2起動(dòng)、停機(jī)步驟：

柴油機(jī)應(yīng)在做好起動(dòng)前打定工作，并經(jīng)檢查無(wú)誤后，切斷輸出電源的總開(kāi)關(guān)，按動(dòng)起動(dòng)按鈕，接通起動(dòng)電機(jī)電路（如是自動(dòng)啟動(dòng)電路，把開(kāi)關(guān)置于開(kāi)的位置，由起動(dòng)電機(jī)驅(qū)動(dòng)柴油機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)），柴油機(jī)起動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)后，急速松開(kāi)起動(dòng)接鈕，并將轉(zhuǎn)速調(diào)至600~800轉(zhuǎn)/分怠速運(yùn)轉(zhuǎn)約幾十秒鐘，調(diào)到正常轉(zhuǎn)速（自動(dòng)啟動(dòng)隨機(jī)附有這個(gè)功能）。合上輸出電源的總開(kāi)關(guān)。

停機(jī)的操作方法是：先逐步地卸載負(fù)荷，降低轉(zhuǎn)速，再把負(fù)荷開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，使冷卻水溫度下降至60℃以下時(shí)，扳動(dòng)調(diào)速器上的停車(chē)手柄，如自動(dòng)啟停電路，把開(kāi)關(guān)置于關(guān)的位置，使其拔動(dòng)齒桿至中斷供油位置，使柴油機(jī)中斷轉(zhuǎn)動(dòng)。

3.3運(yùn)行監(jiān)視、測(cè)量、狀態(tài)調(diào)整、記錄。

1、在運(yùn)行中應(yīng)做好運(yùn)行中的巡查工作，看燃油、潤(rùn)滑油有無(wú)滲漏，冷卻水的循環(huán)是否暢通。

2、機(jī)器的聲響是否正常，正常的機(jī)器聲理應(yīng)連續(xù)不斷很平勻地，如有間隔的聲響，為某缸不工作，如有機(jī)械的敲擊聲，為某缸的軸瓦已壞，如有啪啪聲為某缸的進(jìn)排氣氣門(mén)螺紋松，間隙大或小，如冒藍(lán)煙，活舌環(huán)已磨損，如有其中一項(xiàng)，應(yīng)停機(jī)檢修。

3、測(cè)量機(jī)組的溫度，如柴油機(jī)組的溫度過(guò)高應(yīng)檢查是否負(fù)載過(guò)大，三相是否平衡，一般三相平衡七成以上及九成以下負(fù)載為正常，長(zhǎng)期空載或低于三成負(fù)載會(huì)導(dǎo)致積炭及黑煙展現(xiàn)。

4、如機(jī)組運(yùn)行正常，把自動(dòng)起動(dòng)開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置；市電有電時(shí)機(jī)組處于等待狀態(tài)，市電無(wú)電時(shí)機(jī)組自動(dòng)起動(dòng)。

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柴油發(fā)電機(jī)組A/03/3

5、作好發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行記錄，柴油機(jī)的轉(zhuǎn)速、水溫、潤(rùn)滑油的油壓、水管的水位、機(jī)器聲響與上次的比較，輸出電壓的上下、頻率，輸出電流的大小等。

3.4經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行措施。

務(wù)必由具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)學(xué)識(shí)，懂操作、懂柴油發(fā)電機(jī)的根本技術(shù)原理的專(zhuān)職人員操作：每個(gè)月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次。每次不能超過(guò)10分鐘，若遇市電停電或季度保養(yǎng)起動(dòng)發(fā)電機(jī)，那么此月發(fā)電機(jī)不做空載試機(jī)運(yùn)行，但要填寫(xiě)相關(guān)的發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄。

發(fā)電機(jī)電能計(jì)量表應(yīng)定期記錄。并與供電所聯(lián)系，返還市電停電期間，自發(fā)電引起的總表或公共回路電表走字而多收的費(fèi)用。

3.5緊急處境應(yīng)急措施

3.5.1市電停電，大廈發(fā)生火災(zāi)

應(yīng)急速切斷非消防設(shè)備的電源，以保證消防設(shè)備的供電。若發(fā)電機(jī)容量較小，消防設(shè)備同時(shí)啟動(dòng)引起柴油機(jī)熄火，應(yīng)逐一將設(shè)備投入。設(shè)備投入的依次應(yīng)考慮起火部位、設(shè)備功率、重要性幾方面考慮。應(yīng)先投入撲救起火部位的設(shè)備，投入對(duì)救火、逃命作用大的設(shè)備，先投入功率大的設(shè)備。如依次投入消火栓泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明、消防電梯。

3.5.2發(fā)電機(jī)房燃油起火

若察覺(jué)發(fā)電機(jī)房燃油起火，應(yīng)急速啟動(dòng)氣體滅火裝置、或水噴霧裝置并報(bào)火警。滅火氣體噴放時(shí)應(yīng)關(guān)閉進(jìn)風(fēng)口、排煙管的防火簾、防火閥保證滅火效果。用干粉滅火器、沙土輔佐救火。

電梯A/01/2

1.0目的

保證電梯安好穩(wěn)當(dāng)運(yùn)行、提高服務(wù)質(zhì)量，降低電能消耗。

2.0適用范圍

適用于民用建筑內(nèi)無(wú)司機(jī)垂直梯。

3.0內(nèi)容

3.1安好運(yùn)行管理

電梯須經(jīng)技術(shù)監(jiān)視局檢定合格后，方能投入使用。合格證須貼在電梯轎廂中，合格證有效期為一年。電梯操作、修理人員須持證上崗，修理保養(yǎng)單位須持有相應(yīng)的資質(zhì)。電梯籌劃保養(yǎng)停機(jī)應(yīng)事先通知業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)作好安好標(biāo)識(shí)。電梯轎廂內(nèi)宜設(shè)攝象機(jī)，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈照明時(shí)間應(yīng)不小于30分鐘。電梯內(nèi)應(yīng)急呼叫，應(yīng)與消防中心連接，消防中心宜設(shè)樓層顯示。

管理處應(yīng)每日對(duì)電梯運(yùn)行處境舉行監(jiān)視，定期對(duì)電梯故障停機(jī)次數(shù)、時(shí)間做統(tǒng)計(jì)。對(duì)電梯困人應(yīng)制定補(bǔ)救流程及對(duì)受困人員的安撫措施、手段。

3.2運(yùn)行制度

住宅電梯實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)。24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行制可分為以下幾種類(lèi)型：

A單梯：24小時(shí)運(yùn)行。

B并列雙梯和有通道的雙梯：按設(shè)計(jì)客流量應(yīng)為雙梯同時(shí)運(yùn)行。但可執(zhí)行1部24小時(shí)制，1部18小時(shí)制。為節(jié)電亦可執(zhí)行1部24小時(shí)制，1部顛峰期運(yùn)行。顛峰時(shí)間為早、中、晚3個(gè)顛峰。顛峰時(shí)間的長(zhǎng)短按概括處境定。每日不超過(guò)4小時(shí)。

C三梯有通道電梯：執(zhí)行1部24小時(shí)，2部18小時(shí)制。白天3部電梯同時(shí)運(yùn)行，夜間只有一部電梯運(yùn)行。也可執(zhí)行一部24小時(shí)、一部18小時(shí)、一部顛峰梯。

寫(xiě)字樓、商廈、賓館等高層建筑電梯的運(yùn)行時(shí)間與制度可根據(jù)實(shí)際需要來(lái)確定。應(yīng)留神采用群控的多梯應(yīng)在程序上舉行提升，保證在大人流向上或向下處境時(shí)，電梯可全部召喚至底層或上層。

3.3節(jié)能管理Q/KYGJ60105-2022

電梯A/02/2

A住宅電梯宜取消返基站功能

B多梯應(yīng)采用群控方式，裁