2022年我國(guó)房?jī)r(jià)L型曲線增長(zhǎng)分析

年我國(guó)房?jī)r(jià)L型曲線增長(zhǎng)分析翻開統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)，從1990年以來至2022年(2022除外)，新建商品房銷售面積始終保持超過20年的高速增長(zhǎng)——這一局面在2022年被打破：新建商品房銷售面積5年來首降，百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌，“雙降”之下，2022年的房市還會(huì)像2022年那樣強(qiáng)勁反彈嗎?反正地產(chǎn)大佬們是不太看好的。房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的拐點(diǎn)或許真的來了，從房?jī)r(jià)走勢(shì)、庫存數(shù)據(jù)、人口狀況等基本面來看都難言樂觀。失去了行業(yè)高增長(zhǎng)的溫床，地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入通過吞食別人領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)自己連續(xù)增長(zhǎng)的階段;亦或是一些地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型，進(jìn)入其他領(lǐng)域來維系自身增長(zhǎng)

發(fā)布的2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前景分析顯示，在諸多分析機(jī)構(gòu)對(duì)2022年樓市的猜測(cè)中，成交量這一指標(biāo)仍舊處于下滑趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新建商品房銷售面積今后都很難超過2022年13億平方米的峰值。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為，2022年全年主題還將是去庫存，調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露;一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，多地可能會(huì)消失土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將連續(xù)萎縮。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在高歌猛進(jìn)了5年之后露出了疲態(tài)。

記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)估算，2022年，中國(guó)新建商品房銷售面積將同比2022年下滑約7個(gè)百分點(diǎn)至12億平方米左右，這是自2022年之后5年來的首次下滑。

在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有了一絲暖意?！皹鞘械拇禾焓欠褚呀?jīng)回歸?”“2022年的房?jī)r(jià)是否反彈?”關(guān)于樓市樂觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價(jià)新地王的消失，更加劇了樂觀的氛圍。

但成交量這一指標(biāo)，在諸多分析機(jī)構(gòu)2022年的猜測(cè)中，仍舊是下滑的趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新建商品房銷售面積今后都很難超過2022年13億平方米的峰值。

與成交量下滑的趨勢(shì)全都，經(jīng)過2022年至今連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比下跌后，2022年房?jī)r(jià)估計(jì)也將走出L型的曲線，正如soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹所言，房?jī)r(jià)在L的這條尾巴上將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為，一線城市的回暖并不能代表全部，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未轉(zhuǎn)變，庫存高企、以價(jià)換量的模式還將連續(xù)。

基本面：供過于求

2022年的最終一個(gè)月，信貸松綁和降息的效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到了31.8萬套，制造了2022年全年的單月最高紀(jì)錄，其中一線城市達(dá)到了5.366萬套，環(huán)比上漲幅度高達(dá)38%。

盡管如此，2022年全年樓市整體銷售狀況并不樂觀。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-11月新建商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%;據(jù)多家機(jī)構(gòu)猜測(cè)，全年新建商品房面積為12億平方米，這并未超過2022年13億平方米的銷售面積。

歷史地看，過去二十年中國(guó)新建商品房銷售面積僅在2022年消失過下降，此后在2022年同比大漲42.1%，并于之后的幾年始終保持上行，2022年增幅為17.3%。

2022年將會(huì)如何?東興證券猜測(cè)，2022年商品房的銷售面積將同比下降3%;全年銷售金額同比下降3%。

同策詢問討論部總監(jiān)張雄偉指出，樓市在2022年底消失翹尾現(xiàn)象，但這并不意味著翹尾行情在今年能夠連續(xù)。

制約成交量上漲的因素是，房企在2022年仍舊面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的基本面并沒有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，這將會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2022年11月末，全國(guó)商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過70億平方米，巨大的庫存導(dǎo)致許多城市去化周期超過1年，甚至需3年、5年。

萬科總裁郁亮指出，規(guī)模增長(zhǎng)帶來的存貨風(fēng)險(xiǎn)在加大，房地產(chǎn)行業(yè)靠土地和房產(chǎn)的自然升值盈利模式已不行持續(xù)。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為，2022年全年主題還將是去庫存，調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露;一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，多地可能會(huì)消失土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將連續(xù)萎縮。

瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤估計(jì)，2022年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以消化庫存為主，而非急于拿地和開工，因此新開工面積可能會(huì)再跌10%，給相關(guān)行業(yè)帶來更大拖累。房地產(chǎn)下滑仍將拖累2022年GDP增速進(jìn)一步放緩至6.8%，2022年放緩至6.5%。估計(jì)2022年底前央行將再降息40-50個(gè)基點(diǎn)，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

張雄偉認(rèn)為，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也已松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開頭降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表將來樓市基本面會(huì)逐步回升、將來問題會(huì)越來越少。

房?jī)r(jià)將先降后穩(wěn)?

2022年末，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2022年的趨勢(shì)做了猜測(cè)。樂觀者如任志強(qiáng)認(rèn)為，2022年9月份之后房?jī)r(jià)將會(huì)反彈。

萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林則明確表示，期盼2022年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)高潮的想法不切實(shí)際，“除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面”。

依據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個(gè)月同比下跌;十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平;分梯隊(duì)來看，一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%，二三線城市均下跌。

2022年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⑦B續(xù)下行態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC討論中心估計(jì)，2022年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)。

一方面，目前許多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長(zhǎng)春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個(gè)月，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間;另一方面，從銷售目標(biāo)完成狀況來看，2022年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo)，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫存也處于高位，在2022年上半年的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，降價(jià)去庫存仍將是主流銷售模式，房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。

此外，在整體經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，2022年不同城市房?jī)r(jià)將來走勢(shì)或?qū)⒊尸F(xiàn)深度分化。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從城市等級(jí)來看，一線城市對(duì)限貸放松、降息等政策反應(yīng)較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時(shí)近年來一線城市住宅用地成交樓面價(jià)持續(xù)走高，假如2022年貨幣環(huán)境進(jìn)一步調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨肯定的上漲壓力。

以上海為例，上海2022年土地總成交量達(dá)到1760億，住宅類成交樓面價(jià)高達(dá)10400元，比2022年的平均地價(jià)6643元上漲了57%，整體市場(chǎng)照舊紅火。中指院報(bào)告認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)購買力照舊旺盛，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定，還可能有小幅上漲。

而在少數(shù)熱點(diǎn)二線城市，同樣存在大量的購房需求，庫存壓力減輕后房?jī)r(jià)走勢(shì)或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價(jià)格估計(jì)相對(duì)平穩(wěn);大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期透支，肯定時(shí)期內(nèi)庫存壓力較大，房?jī)r(jià)或?qū)⑦B續(xù)下行。

CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對(duì)平衡的城市，房?jī)r(jià)或有肯定上漲可能;而對(duì)于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營(yíng)口等地而言，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增