2022年我國房價L型曲線增長分析

年我國房價L型曲線增長分析翻開統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)，從1990年以來至2022年(2022除外)，新建商品房銷售面積始終保持超過20年的高速增長——這一局面在2022年被打破：新建商品房銷售面積5年來首降，百城房價連續(xù)8個月下跌，“雙降”之下，2022年的房市還會像2022年那樣強勁反彈嗎?反正地產(chǎn)大佬們是不太看好的。房地產(chǎn)高速增長的拐點或許真的來了，從房價走勢、庫存數(shù)據(jù)、人口狀況等基本面來看都難言樂觀。失去了行業(yè)高增長的溫床，地產(chǎn)業(yè)將進入通過吞食別人領(lǐng)地實現(xiàn)自己連續(xù)增長的階段;亦或是一些地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型，進入其他領(lǐng)域來維系自身增長

發(fā)布的2022年我國房地產(chǎn)行業(yè)前景分析顯示，在諸多分析機構(gòu)對2022年樓市的猜測中，成交量這一指標仍舊處于下滑趨勢。包括任志強在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新建商品房銷售面積今后都很難超過2022年13億平方米的峰值。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認為，2022年全年主題還將是去庫存，調(diào)控后遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現(xiàn)利潤，多地可能會消失土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將連續(xù)萎縮。

中國房地產(chǎn)市場在高歌猛進了5年之后露出了疲態(tài)。

記者綜合多家機構(gòu)數(shù)據(jù)估算，2022年，中國新建商品房銷售面積將同比2022年下滑約7個百分點至12億平方米左右，這是自2022年之后5年來的首次下滑。

在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經(jīng)回歸?”“2022年的房價是否反彈?”關(guān)于樓市樂觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價新地王的消失，更加劇了樂觀的氛圍。

但成交量這一指標，在諸多分析機構(gòu)2022年的猜測中，仍舊是下滑的趨勢。包括任志強在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新建商品房銷售面積今后都很難超過2022年13億平方米的峰值。

與成交量下滑的趨勢全都，經(jīng)過2022年至今連續(xù)8個月的環(huán)比下跌后，2022年房價估計也將走出L型的曲線，正如soho中國董事長潘石屹所言，房價在L的這條尾巴上將會持續(xù)很長時間。

機構(gòu)人士也認為，一線城市的回暖并不能代表全部，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未轉(zhuǎn)變，庫存高企、以價換量的模式還將連續(xù)。

基本面：供過于求

2022年的最終一個月，信貸松綁和降息的效應明顯顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)討論中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月份54個城市合計住宅簽約套數(shù)達到了31.8萬套，制造了2022年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到了5.366萬套，環(huán)比上漲幅度高達38%。

盡管如此，2022年全年樓市整體銷售狀況并不樂觀。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年1-11月新建商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%;據(jù)多家機構(gòu)猜測，全年新建商品房面積為12億平方米，這并未超過2022年13億平方米的銷售面積。

歷史地看，過去二十年中國新建商品房銷售面積僅在2022年消失過下降，此后在2022年同比大漲42.1%，并于之后的幾年始終保持上行，2022年增幅為17.3%。

2022年將會如何?東興證券猜測，2022年商品房的銷售面積將同比下降3%;全年銷售金額同比下降3%。

同策詢問討論部總監(jiān)張雄偉指出，樓市在2022年底消失翹尾現(xiàn)象，但這并不意味著翹尾行情在今年能夠連續(xù)。

制約成交量上漲的因素是，房企在2022年仍舊面臨較大的去庫存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的基本面并沒有實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，這將會進一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止2022年11月末，全國商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過70億平方米，巨大的庫存導致許多城市去化周期超過1年，甚至需3年、5年。

萬科總裁郁亮指出，規(guī)模增長帶來的存貨風險在加大，房地產(chǎn)行業(yè)靠土地和房產(chǎn)的自然升值盈利模式已不行持續(xù)。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認為，2022年全年主題還將是去庫存，調(diào)控后遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現(xiàn)利潤，多地可能會消失土地流拍現(xiàn)象;部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將連續(xù)萎縮。

瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤估計，2022年房地產(chǎn)行業(yè)會以消化庫存為主，而非急于拿地和開工，因此新開工面積可能會再跌10%，給相關(guān)行業(yè)帶來更大拖累。房地產(chǎn)下滑仍將拖累2022年GDP增速進一步放緩至6.8%，2022年放緩至6.5%。估計2022年底前央行將再降息40-50個基點，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

張雄偉認為，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也已松動、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開頭降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表將來樓市基本面會逐步回升、將來問題會越來越少。

房價將先降后穩(wěn)?

2022年末，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對2022年的趨勢做了猜測。樂觀者如任志強認為，2022年9月份之后房價將會反彈。

萬達董事長王健林則明確表示，期盼2022年下半年房地產(chǎn)市場再現(xiàn)高潮的想法不切實際，“除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面”。

依據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個月同比下跌;十大城市住宅均價下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平;分梯隊來看，一線城市住宅均價表現(xiàn)堅挺，住宅均價累計上漲0.58%，二三線城市均下跌。

2022年全國房價或?qū)⑦B續(xù)下行態(tài)勢。據(jù)CRIC討論中心估計，2022年房價的整體走勢應是先降后穩(wěn)。

一方面，目前許多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月，房價還有進一步調(diào)整的空間;另一方面，從銷售目標完成狀況來看，2022年多數(shù)房企恐難完成全年目標，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫存也處于高位，在2022年上半年的相當長一段時間里，降價去庫存仍將是主流銷售模式，房價也有進一步下探的可能。

此外，在整體經(jīng)濟下行的新常態(tài)下，2022年不同城市房價將來走勢或?qū)⒊尸F(xiàn)深度分化。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從城市等級來看，一線城市對限貸放松、降息等政策反應較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時近年來一線城市住宅用地成交樓面價持續(xù)走高，假如2022年貨幣環(huán)境進一步調(diào)整，一線城市房價仍將面臨肯定的上漲壓力。

以上海為例，上海2022年土地總成交量達到1760億，住宅類成交樓面價高達10400元，比2022年的平均地價6643元上漲了57%，整體市場照舊紅火。中指院報告認為，一線城市市場購買力照舊旺盛，房價仍將保持穩(wěn)定，還可能有小幅上漲。

而在少數(shù)熱點二線城市，同樣存在大量的購房需求，庫存壓力減輕后房價走勢或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價格估計相對平穩(wěn);大多三四線城市市場需求在早期透支，肯定時期內(nèi)庫存壓力較大，房價或?qū)⑦B續(xù)下行。

CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對平衡的城市，房價或有肯定上漲可能;而對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營口等地而言，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟增