物業(yè)公司工程管理制度(7篇)

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名目第1篇物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍第2篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度第3篇x物業(yè)公司工程部物品管理制度第4篇物業(yè)公司工程管理部各崗位職責(zé)第5篇x物業(yè)公司工程管理部職責(zé)第6篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度第7篇某物業(yè)公司工程管理條例

【第1篇】物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內(nèi),開展工程修理的業(yè)務(wù)管理工作,對業(yè)務(wù)進(jìn)展中遇到的重大問題,提出處理看法、解決方法,經(jīng)報公司批準(zhǔn)打算后貫徹落實。

2).依據(jù)公司建立的綜合管理體系,負(fù)責(zé)重大環(huán)境因素的識別與評價。

3).負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定供應(yīng)和所需的基礎(chǔ)設(shè)施。

4).負(fù)責(zé)工程分包過程的管理和掌握。

5).負(fù)責(zé)監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測與測量掌握。

6).依據(jù)公司要求,依據(jù)綜合管理體系文件,指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查各物管中心對物業(yè)的建筑、設(shè)備維護的管理工作。

7).依據(jù)業(yè)務(wù)需要,為各物管中心供應(yīng)工程管理詢問服務(wù)。

8).幫助公司搜集、登錄相關(guān)法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

9).組織工程專業(yè)技術(shù)人員,溝通、研討有關(guān)建筑設(shè)備的管理課題。

10).完成本部門的管理目標(biāo):

設(shè)備完好率達(dá)98%

設(shè)備運行事故準(zhǔn)時處理95%

房屋完好率達(dá)95%

報修準(zhǔn)時處理率達(dá)95%

【第2篇】物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項目的工程管理。

2.范圍

本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

前期介入、分戶驗收、接管驗收:

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù):

在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查

物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線準(zhǔn)時間

業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引,針對客戶可能消失的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對裝修的留意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明

每日必需對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報結(jié)果。違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗收

裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔

遺留工程處理:

各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決

形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避開類似問題再消失

工程檔案資料:

各個物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責(zé)任管理,電子名目上報公司,項目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收

設(shè)備臺帳:

在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳

全部設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在四周醒目位置粘貼予以標(biāo)識

節(jié)能降耗:

在項目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)掌握照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納掌握開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),掌握水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)省;其它能耗資源的掌握使用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實

XX空調(diào)通過啟停最佳掌握、冷卻水泵變速驅(qū)動、風(fēng)機起停掌握和實施熱量計量管理等措施來掌握能耗

維養(yǎng)方案:

各項目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)方案并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄

修理保養(yǎng)方案應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等

維養(yǎng)方案必需與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理:

設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好

設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識;重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識

各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用

重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防掌握室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應(yīng)急照明燈

設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度

水電表每天必抄,留意觀看水電異動的狀況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施

設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理:

屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄

管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整

高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。臨時取電必需穿管、作出警示防護要求

動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)整掌握。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。補償掌握手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小

于00.9

凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無特別聲響、無焦糊氣味;配電回路標(biāo)識清晰精確?????

高壓繼電愛護裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)

酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時

發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無特別聲音、特別震驚;柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;備用柴油量保持在容器容量的80%四周或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)準(zhǔn)時更換;必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪番切換使用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機接地牢靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘

電梯管理:

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備

電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確?????,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動到平層皆無特別震驚、沖擊以及特別聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動潤滑良好

限速器動作應(yīng)靈敏牢靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性

供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄

電梯機房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施

保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水

繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。掌握盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅固,導(dǎo)線編號清晰無誤

盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標(biāo)志明顯

滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)勻稱

緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕

傳動杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏牢靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

平安觸板的動作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開

物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等

電梯機房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的掌握措施到位

運行消失故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理

給排水系統(tǒng)管理:

水泵運行無異響,無特別震驚。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏牢靠。水池、水箱按規(guī)定時間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測

限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)大事處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、掌握柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗

下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積

污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震驚,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。污水水位掌握裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動掌握狀態(tài)。掌握箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與鋪張電能

綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安

建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查方案,外委或部格外委工作方案

水泵房有報警設(shè)施,防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施:

生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位掌握系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示:

生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安

智能化系統(tǒng)管理:

可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。系統(tǒng)電路板安裝接線堅固,布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。室外機、圍墻機安裝牢靠

門禁平安報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、平安報警傳感器、探測器動作靈敏牢靠,線路布置連接堅固

周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝堅固

停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動敏捷,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝堅固,錄像畫面清楚;畫面切換穩(wěn)定

巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正?，F(xiàn)象

根據(jù)保養(yǎng)方案對電腦進(jìn)行維護。依據(jù)電腦的實際狀況與使用狀況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲

消防系統(tǒng)管理:

消防掌握中心主機、消防聯(lián)動掌握柜運行牢靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作精確?????穩(wěn)定。消防水泵掌握柜指示正常

噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時按比例進(jìn)行抽檢

消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在四周存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置

消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕

定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動掌握、電氣手動掌握、關(guān)門動作程序正確

對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測方案,并在肯定周期內(nèi)掩蓋全部設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理:

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安附件靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好

嚴(yán)格根據(jù)鍋爐使用說明書進(jìn)行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固

市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅固,接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認(rèn)可

換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際狀況,定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需布滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行

市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止

分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰,無泄漏無修蝕

電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護、短路愛護靈敏牢靠

空調(diào)系統(tǒng)管理:

冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全

風(fēng)機盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;XX空調(diào)新、回風(fēng)機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施

冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理:

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象

每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)

空置房水電掌握閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、干凈,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈干凈統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損

屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計

小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖

各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角

兒童活動場所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,顏色活躍,物品整齊

北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的掌握開放

全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮

木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次

操作較簡單或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置使用說明,做好相應(yīng)的平安警示

活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示

景觀照明依據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的掌握開放,室外用電必需保障漏電愛護完好,無破損線路,盡量使用平安電壓

加建改造管理:

造價在1萬以上及特別的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等

技術(shù)交底:需要說明施工細(xì)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項,施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特別工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如使用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)

工具管理:

各部門應(yīng)建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理

員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)

大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用留意事項外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次保養(yǎng)

公用工具中的計量器具應(yīng)定期送檢,檢驗后合格的方可使用

計量儀器儀表管理:

購買儀器儀表時,必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標(biāo)識

對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修理或予以報廢處理,并予以記錄存檔

質(zhì)保金退付管理:

在接到退付質(zhì)保金申請后馬上以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個月內(nèi)來報修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及看法

做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛

組織專業(yè)修理人員

認(rèn)真排查相關(guān)項目,是否百分百沒遺留問題,假如存在隱患問題,馬上提出整改,合格為止,即將消失的問題需要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險金

退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費用

修理基金使用:

由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)

當(dāng)?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會的修理基金使用應(yīng)至少做到帳目清晰,并向業(yè)主公開

接管項目應(yīng)與托付管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施修理基金管理方法,或明確相關(guān)管理責(zé)任

修理家政服務(wù):

修理人員接單后,檢查整理儀容儀表,依據(jù)修理內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具預(yù)備,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并商定時間

工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走

完成修理工作后應(yīng)主動請客戶檢查,客戶滿足后,請客戶在修理服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)看法。并把修理單根據(jù)填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪

修理人員入戶修理時,不行與業(yè)戶談天和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機密

修理或更換珍貴物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議

經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)覺無法即時修理的應(yīng)與業(yè)戶講明狀況,依據(jù)實際狀況匯報客服中心與工程主管或修理班長

物料管理:

倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識,簡單領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放

倉庫應(yīng)依據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施

易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具

大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理設(shè)備的存放地點離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離存放

庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整

全部庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點,保證帳物相符

部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的修理工具與材料,把可利用物資再加工再修理再利用

做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動潛水泵,平安繩,平安帶,應(yīng)急照明等

【第3篇】x物業(yè)公司工程部物品管理制度

物業(yè)公司工程部物品管理制度

前言

為確保物業(yè)管理公司對設(shè)備進(jìn)行正常的修理保養(yǎng),給業(yè)主/租戶供應(yīng)良好的工程服務(wù),物業(yè)管理處需選購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購、選購、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、使用及報廢程序。

1物品申購制度

物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿意物業(yè)修理保養(yǎng)和工程服務(wù)的需要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。

1.1依據(jù)庫存狀況和日常修理的消耗記錄,設(shè)立常用消耗物品庫存量,一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。

1.2各班組所需的物品,均須按年分季做出方案,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后,知會財務(wù)部,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.3物業(yè)公司可設(shè)立修理零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程修理和日常修理所需物品的選購,需動用修理零用金選購物品,必需提前二周上報公司,待公司批準(zhǔn)后,費用在1000元之內(nèi),可從零用金內(nèi)支取,1000元以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉(zhuǎn)帳。

1.4若遇設(shè)備/系統(tǒng)故障急修需要選購物品,費用在人民幣200元之內(nèi),可先支取零用金后再上報公司。

2物品選購制度

物品選購制度是為了在保證質(zhì)量的前提下,選購價廉物美有用的物品。

2.1日常選購額度超過200元,每年內(nèi)第一次選購需找三家供貨商比價,同樣的品牌的物品,選擇價格較低,信譽較好的供貨商選購,跨年度選購必需重新比價。

2.2在緊急狀況和得到物業(yè)公司經(jīng)理同意下,可臨時豁免。

2.3若是業(yè)主指定或支配的選購,需得到業(yè)主負(fù)責(zé)人的書面指令,并保存歸檔備查。

2.4凡購進(jìn)物料、工具等,尤其是定制品,應(yīng)先取樣品,征得使用人同意后,才可進(jìn)行選購或定制。

3物品入庫制度

物品入庫制度是為了確保選購物品的質(zhì)量,辦理完備的入庫手續(xù)。

3.1入庫時需登記的內(nèi)容為:日期、時間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細(xì)、發(fā)票相吻合。

3.2入庫時需開箱/合查驗物品的質(zhì)量,若倉庫管理員無法把握時,可請使用人幫助,并對查驗的物品簽字認(rèn)可。

3.3倉庫管理員需將驗收入庫的物品分別堆放、編號。

3.4全部設(shè)備可不進(jìn)入倉庫,

但入庫、出庫的手續(xù)而參照物品的同樣辦理。

3.5選購的設(shè)備開箱后若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機文件,需交工程檔案管理人員統(tǒng)一歸檔,安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù),可辦理借閱手續(xù)。

4倉儲管理制度

倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。

4.1物品在倉庫內(nèi)儲存,應(yīng)按不同種類分別堆放,并設(shè)置品種代碼與之對應(yīng),設(shè)立“物品的進(jìn)、出、存貨卡',物品要先進(jìn)先出,定期翻堆,當(dāng)提貨時可快捷的提出。

4.2要節(jié)省倉容,合理使用倉容,對干貨、溫貨、輕重、危急品需區(qū)分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。

4.3倉庫管理員要留意倉房的溫濕狀況,留意防火平安,確保全部物資的平安存放。

4.4倉庫管理員對倉儲的物品應(yīng)常常檢查,對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存狀況,對倉儲中發(fā)覺霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)準(zhǔn)時提出處理看法。

5倉庫管理制度

倉庫管理制度是為了確保倉庫儲存物品的平安。

5.1倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業(yè)務(wù)、工作需要的有關(guān)人員外,任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)入倉庫。

5.2因業(yè)務(wù)、工作需要進(jìn)入倉庫的人員,在進(jìn)入倉庫時,必需辦理入倉登記手續(xù),記錄進(jìn)入倉庫的時間、人員、事由及離開時間等,進(jìn)倉要有倉庫管理員或工程部經(jīng)理/主管伴隨,不得獨自進(jìn)入,凡進(jìn)倉人員工作完畢,出倉時應(yīng)主動請倉庫管理員檢查。

5.3一切進(jìn)倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進(jìn)入倉庫。

5.4倉庫四周、辦公地點不得會客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。

5.5倉庫內(nèi)堆放易燃易爆物品需實行相應(yīng)的措施,符合消防規(guī)范。倉庫內(nèi)不得存放私人物品。

6工具借用制度

工具借用制度是為了確保正常使用。工具借用按時間分可分為臨時借用和長期領(lǐng)用,長期領(lǐng)用又可分個人領(lǐng)用和公共領(lǐng)用。

6.1臨時借用工具,由使用人填寫臨時借用工具表,經(jīng)批準(zhǔn)后,向倉庫管理員申請領(lǐng)取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收,簽收時應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無損,若發(fā)覺問題馬上記錄并向主管反映。

6.2個人領(lǐng)用工具的品種依據(jù)需要配備,由使用人提出申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用,并辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個人負(fù)責(zé)使用保管,離開公司時交還,倉庫管理人需作簽收記錄。

6.3公共領(lǐng)用工具由主管/領(lǐng)班申請,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后,到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后由申請人或指定專人負(fù)責(zé)保管。

6.4工具調(diào)換原則上以舊換新,發(fā)生丟失和毀損,由保管者寫明緣由,向上一級領(lǐng)導(dǎo)報告,不屬人力不行抗拒的丟失和毀損,由責(zé)任人按該工具現(xiàn)市場價格賠償;屬長期使用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)辦理報廢手續(xù),超過500元需物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)同意。

6.5工具一律不得帶出物業(yè),特別狀況經(jīng)由部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意,辦理正式手續(xù)后方可借出。

7物品領(lǐng)用制度

物品領(lǐng)用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設(shè)備等領(lǐng)用。

7.1工作人員到倉庫領(lǐng)料之前,先要填妥一份物品領(lǐng)料單,注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、施工內(nèi)容、安裝位置等,經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)取。

7.2物品領(lǐng)用一般原則上以舊換新,但在實施過程中可先領(lǐng)后交,若發(fā)生多領(lǐng),應(yīng)主動歸還。

7.3若項目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領(lǐng)料單上注明,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后備案。

8物品報廢制度

物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。

8.1工程部對全部設(shè)備除加強日常運行、修理和保養(yǎng)等工作外,還應(yīng)仔細(xì)做好設(shè)備、材料的更新工作。

8.2工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到肯定數(shù)量作報廢處理,對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款項交財務(wù)入帳。

8.3申請設(shè)備報廢,經(jīng)工程經(jīng)理/主管同意后,填寫“固定資產(chǎn)報

廢鑒定書',經(jīng)財務(wù)部和物業(yè)經(jīng)理同意后方可報廢,若設(shè)備價值超過人民幣5000元,還需報業(yè)主/業(yè)主委員會審核后方可報廢。

8.4設(shè)備報廢需符合下列狀況之一:

8.4.1經(jīng)猜測,連續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿意工藝(工作)要求,并且大修需要費用相對更新設(shè)備較多的;

8.4.2嚴(yán)峻影響平安,又無法改造,連續(xù)使用可能引起事故的;

8.4.3嚴(yán)峻污染環(huán)境,危害人體健康,進(jìn)行改造又不經(jīng)濟的;

8.4.4其它需淘汰或更換的設(shè)備;

8.4.5對倉庫中發(fā)覺因過期、損壞和老化不能使用的物品,倉庫管理員應(yīng)按年度報工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)報廢,價值超過500元,需報經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn),有關(guān)人員應(yīng)吸取教訓(xùn),在以后的選購中加以避開。

9物品盤點制度

物品盤點制度是為了確保倉庫內(nèi)儲存的物品與賬面物品余額相符,并為選購供應(yīng)依據(jù)。

9.1為準(zhǔn)時反映庫存物品的數(shù)量協(xié)作編制選購方案,節(jié)省使用資金,倉庫管理員應(yīng)每月編制“倉庫物品申請表'送交工程部領(lǐng)導(dǎo),每季盤點一次,校核實物和倉庫存貨記錄卡的余額數(shù)量是否相符。

9.2倉庫管理員應(yīng)定期盤點庫存,發(fā)覺升溢或損缺,應(yīng)查找緣由,并寫出盤盈、盤虧報告,若差額嚴(yán)峻,倉庫管理員應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

9.3倉庫管理員應(yīng)制訂最高儲備品和最低儲備量的定額,數(shù)量上不能把握的需請有關(guān)

人員幫助。依據(jù)庫存狀況準(zhǔn)時向工程部領(lǐng)導(dǎo)提出申購方案,避開物資積壓或短缺而影響物業(yè)的維護保養(yǎng)。

【第4篇】物業(yè)公司工程管理部各崗位職責(zé)

物業(yè)公司項目工程管理部各崗位職責(zé)

(一)工程處經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)工程處的各項工作。

2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑,公共設(shè)施,機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作;

3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施,確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行;

4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費者供應(yīng)日常修理、保安、保潔、倉儲修理等服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進(jìn)行檢查,指導(dǎo);

6、負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作;

7、負(fù)責(zé)參加樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施方案。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作;

8、負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故,組織調(diào)查分析及處理工作;

9、對選購物資和供應(yīng)服務(wù)的供方進(jìn)行評價;

10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報告,交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn);

11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核方案的制定,并協(xié)作工程處組織實施;確保其正常運行。

12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。

13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和修理等工作,為質(zhì)量管理體系的正常運作供應(yīng)保障;

14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄,并進(jìn)行統(tǒng)計分析,為提高運行質(zhì)量供應(yīng)依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。

(二)設(shè)施設(shè)備組組長

1、在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。

2、支配執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參加執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)狀況。

5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和平安生產(chǎn)等業(yè)務(wù)學(xué)問溝通。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、修理保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進(jìn)展?fàn)顩r。

8、準(zhǔn)時反饋常用物料、修理零件、工具等材料的品質(zhì)狀況。

9、負(fù)責(zé)公司修理設(shè)備、材料的選購。

10、負(fù)責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核,并每月上報工程處。

(三)強、弱電修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料方案,幫助選購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代修理工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng))的日常運行、保養(yǎng)、修理。9、負(fù)責(zé)協(xié)作電信部門對直線電話、專線電話的開通及修理聯(lián)系。

10、負(fù)責(zé)協(xié)作電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。

11、負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護保養(yǎng)。幫助水電修理組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護保養(yǎng)。

12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(四)給排水修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料方案,幫助選購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代修理工程及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。幫助水電修理組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護保養(yǎng)。

9、責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

11、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

(六)水電修理員

1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、修理、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

3、每月兩次發(fā)電機試運行。

4、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施立面照明燈具的啟、停。

5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償修理服務(wù)。

6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(七)給排水修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備;

2、負(fù)責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、修理;

3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管;

4、負(fù)責(zé)每天兩次巡察給排水設(shè)施設(shè)備,并做好記錄;

(八)土建修理管理員

1、在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)房屋的修理,并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負(fù)責(zé)房屋修理外委項目的洽談審定,監(jiān)督并驗收。

4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

(九)工程處綜合修理工崗位職責(zé)

1、工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備和房屋的維護

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。

4、提出本系統(tǒng)的備料方案,幫助選購專業(yè)性較強的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括防盜門)的日常運行、保養(yǎng)、修理。

6、幫助水電修理員對供水系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護保養(yǎng)。

7、負(fù)責(zé)

用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償修理服務(wù)。

8、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔

9、負(fù)責(zé)房屋的修理,并管理雜工。

10、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

11、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

12、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

13、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

14、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(十)工程處水暖修理員崗位職責(zé)

1、在工程到處長的領(lǐng)導(dǎo)下,管理所轄供熱及給排水系統(tǒng)設(shè)備的修理維護。

2、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

3、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護保養(yǎng)。

4、負(fù)責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、修理;

5、負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的設(shè)備的保養(yǎng)和維護

6、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

【第5篇】x物業(yè)公司工程管理部職責(zé)

物業(yè)公司工程管理部職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理,保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。

(3)制定長期和日常的修理保養(yǎng)方案并付諸實施。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常修理保養(yǎng)工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)凹凸壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常修理保養(yǎng)。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿意業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(7)幫助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

【第6篇】某物業(yè)公司工程部水電管理制度

物業(yè)公司工程部水電管理制度

1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶需要可以供應(yīng))

1.1目的

加強對水電管理,堵住漏洞。

1.2適用范圍

客戶服務(wù)處工程部

1.3內(nèi)容

1.3.1全部工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本客戶服務(wù)處所管水電進(jìn)行仔細(xì)管理。

1.3.2全部員工必需以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作嚴(yán)厲?處理。

1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運行,水電正常平安供應(yīng)。

1.3.4隨時巡查,全部公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)覺漏水、電現(xiàn)象,隨時修理,節(jié)省用水、用電

1.3.5定期檢查各用戶水電使用狀況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。

1.3.6按時抄送水電表,并力求抄表正確、準(zhǔn)時,每月將水電使用狀況匯總報公司領(lǐng)導(dǎo)。

1.3.7嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。

1.3.8隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法,留意事項,對消失的問題多做解釋工作。

1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊,最少2人抄表,除副主任為固定外,幫助人員每月更換,輪番抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用電狀況匯總表》

1.4.2《月份用水狀況匯總表》

【第7篇】某物業(yè)公司工程管理條例

(一)工程施工管理

1、工程項目負(fù)責(zé)人要協(xié)調(diào)公司各部門及政府各職能部門,督辦工程開工報建等各種手續(xù);熟識與項目建設(shè)有關(guān)的政策法規(guī),爭取在政策許可范圍內(nèi)削減有關(guān)費用開支;

2、現(xiàn)場施工管理人員必需履行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理的職責(zé),嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場管理,維護公司的利益;

3、施工管理人員必需熟識施工現(xiàn)場狀況,熟識施工圖、圖紙會審紀(jì)要、施工承包合同及施工單位的施工組織方案等。要結(jié)合承包合同,編制各工程的掌握性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度方案,提出進(jìn)度目標(biāo),審查施工隊的進(jìn)度方案,督促施工隊按合同完成進(jìn)度。發(fā)覺影響工程進(jìn)度因素要準(zhǔn)時解決,并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。要依據(jù)施工進(jìn)度提早督促施工單位增長設(shè)備、人力、材料等,盡量避開因一些未預(yù)見的因素影響工程進(jìn)度;

4、審查承包商的質(zhì)量掌握體系和措施,按承包合同、設(shè)計圖紙和設(shè)計要求對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān);

5、施工管理人員要建立施工日記,保存好有關(guān)的圖紙、合同、簽證等資料,待工程竣工后交公司設(shè)計部歸檔;

6、施工管理人員要堅持'平安第一'的思想,不僅要帶好頭做好自身的平安防護,而且要督促施工單位做好平安生產(chǎn)的教育宣揚工作,以及工地的防護工作(即防火、防盜、防破壞和損壞、防危害四周建筑物和居民的平安),保障施工不幸衛(wèi)生,做到文明施工;

7、工程中的重大問題,如修改設(shè)計、增加工程費用、順延工期、變更建材等,工程管理人員應(yīng)首先征得施工管理部領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可處理,::不得自作主見;

8、工程技術(shù)人員必需親密協(xié)作工程預(yù)結(jié)算部做好工程結(jié)算工作,按預(yù)結(jié)算程序要求供應(yīng)有關(guān)資料;在工程竣工前一個月給設(shè)計部發(fā)出通知,幫助設(shè)計部完成竣工面積計算圖;做好與牧業(yè)管理公司的交接工作。

(二)公司施工材料、設(shè)備的管理

1、購買施工材料、設(shè)備,經(jīng)辦部門或分公司應(yīng)依據(jù)工程承包合同或總經(jīng)理批示,做出方案(包括用途、選購上點、生產(chǎn)廠家、品種、數(shù)量、單價等),送材料設(shè)備部審核、總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后方可購買。大宗材料設(shè)備的購買必需公開招標(biāo)或經(jīng)公司大宗材料設(shè)備選購顧問班子共同議定,訂立購銷合同;

2、選購部負(fù)責(zé)施工材料設(shè)備選購的審核工作,了解把握施工材料、機電設(shè)備信息,了解生產(chǎn)廠家的質(zhì)量、價格、供貨期、售后服務(wù)等狀況,供應(yīng)給相關(guān)部門;

3、選購人員應(yīng)本著對公司負(fù)責(zé)的精神,所購材料要物美價廉、符合公司要求、檢驗手續(xù)齊全。選購人員不負(fù)責(zé)、疏忽大意,造成公司款項被騙或所購材料設(shè)備質(zhì)量差、短少、工期被延誤等問題,要追究有關(guān)人員責(zé)任。對未仔細(xì)履行審核職責(zé)的部門,也要追究責(zé)任。嚴(yán)禁選購人員接受和索要回扣、接受供貨方請客送禮。否則一經(jīng)發(fā)覺,按違旨、受賄處理,情節(jié)嚴(yán)峻者追究其法律責(zé)任;

4、未履行本規(guī)定審批手續(xù)的,財務(wù)人員有權(quán)拒付貨款。財務(wù)人員撥款必需依據(jù)選購方案審批單、購銷合同,經(jīng)審核無誤后方可撥付。撥款時預(yù)留5-10%的保證金(或按合同規(guī)定預(yù)留);對購買設(shè)備的驗收合格后,結(jié)算時預(yù)留1-5%的保修金(或按合同規(guī)定預(yù)留)。

(三)工程簽證及工程款撥付管理

1、公司要求各部門嚴(yán)格掌握工程預(yù)算外簽證,有變更通知的,不允許辦理重復(fù)簽證;簽證除人工費外,一般不允許簽單價。人工費單價不允許超過市場價;

2、工程預(yù)結(jié)算部要協(xié)作施工管理部掌握好工程款、設(shè)備款的撥付,凡工程進(jìn)度款、設(shè)備款,必需經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理簽字。財務(wù)部撥款后必需將付款底單交工程預(yù)結(jié)算部登記存檔。各分公司的工程款、調(diào)整設(shè)備款撥付,先報工程預(yù)結(jié)算部審核,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字才能撥付;

3、工程預(yù)結(jié)算部的結(jié)算工作必需仔細(xì)細(xì)致,財務(wù)部門依據(jù)甲、乙雙方審定并簽字蓋章后的結(jié)算書付款。

(四)工程結(jié)算管理

1、完善公司工程結(jié)算管理,在公正、精確?????的基礎(chǔ)上,加快竣工項目的結(jié)算速度,樹立公司形象;

2、工程部必需在工程竣工驗收合格后一個月內(nèi),負(fù)責(zé)督促施工單位整理一套完整的竣工結(jié)算資料(包括工程竣工圖、設(shè)計變更通知、現(xiàn)場簽證、隱藏工程記錄、施工記錄、甲方供應(yīng)材料及設(shè)備狀況資料、施工承包合同等)。施工管理部在十天內(nèi)將材料整理好,經(jīng)現(xiàn)場主管工程師及主管經(jīng)理或業(yè)務(wù)副總經(jīng)理逐項審核,并簽字蓋章后,關(guān)公司設(shè)計部;

3、設(shè)計部設(shè)計主管人員及經(jīng)理或副經(jīng)理必需于一周內(nèi)對報送的竣工結(jié)算資料中與設(shè)計相關(guān)部分進(jìn)行逐項復(fù)審,簽署看法并簽字蓋章,送工程預(yù)結(jié)算部;

4、工程預(yù)結(jié)算部必需在工程竣工驗收后一個月內(nèi),將我方供應(yīng)的材料、設(shè)備狀況資料,由經(jīng)辦人整理、簽署看法,再經(jīng)材料設(shè)備部經(jīng)理或副經(jīng)理復(fù)審,簽署看法并簽字蓋章后送工程預(yù)結(jié)算部;

5、工程預(yù)結(jié)算部在收到竣工結(jié)算資料后,必需嚴(yán)格根據(jù)國家和地方政府部門有關(guān)預(yù)結(jié)算規(guī)定,進(jìn)行仔細(xì)細(xì)致的審核,在審核過程中,不再受理補辦簽證;審核完畢后,必需經(jīng)甲、乙雙方經(jīng)辦預(yù)結(jié)算人員簽字,再經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理或副經(jīng)理審核簽字。對壹萬元以上的結(jié)算報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審定簽字,雙方加蓋公章,方為有效。凡竣工結(jié)算資料報送不全或手續(xù)不完備的,不能辦理手續(xù);

6、工程預(yù)結(jié)算部結(jié)算后,列出我公司供應(yīng)材料設(shè)備清單及結(jié)算總價,送財務(wù)部作為撥款、成本核算等的依據(jù);

7、工程預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)項目的可行性報告及預(yù)結(jié)算工作。預(yù)結(jié)算人員要仔細(xì)對待項目的預(yù)結(jié)算工作,計算誤差不得超過5%,施工管理部可以對預(yù)結(jié)算書進(jìn)行抽查,誤差超過規(guī)定范圍的,要追究有關(guān)人員的責(zé)任;

8、嚴(yán)禁預(yù)結(jié)算人員索賄、受賄、接受施工單位宴請、送禮。

(五)技術(shù)資料的管理

1、開發(fā)項目的工程資料,統(tǒng)一由設(shè)計部簽發(fā),除向施工單位、現(xiàn)場主管技術(shù)人員發(fā)放外,設(shè)計應(yīng)保存二份完整資料進(jìn)行編目保存,其中一份供工程決算使用;

2、開發(fā)項目合同、設(shè)備材料、技術(shù)資料、考察報告、可行性報告、預(yù)決算表、工程撥款單等各種技術(shù)資料,必需交回設(shè)計部存檔;

3、各種技術(shù)資料應(yīng)按開發(fā)項目或類別進(jìn)行編目,修改和補充的圖紙必需按系列編入圖號;

4、設(shè)計部要準(zhǔn)時補充工程圖紙,滿意開發(fā)項目需求;

5、建立公司技術(shù)資料使用登記制度,遺失資料要追究當(dāng)事人責(zé)任;

6、妥當(dāng)保存公司的成果資料,對工程圖紙、模型、透視圖、合同等資料要分類歸放、定期檢查、清潔。

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名目第1篇物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍第2篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度第3篇x物業(yè)公司工程部物品管理制度第4篇物業(yè)公司工程管理部各崗位職責(zé)第5篇x物業(yè)公司工程管理部職責(zé)第6篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度第7篇某物業(yè)公司工程管理條例

【第1篇】物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內(nèi),開展工程修理的業(yè)務(wù)管理工作,對業(yè)務(wù)進(jìn)展中遇到的重大問題,提出處理看法、解決方法,經(jīng)報公司批準(zhǔn)打算后貫徹落實。

2).依據(jù)公司建立的綜合管理體系,負(fù)責(zé)重大環(huán)境因素的識別與評價。

3).負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定供應(yīng)和所需的基礎(chǔ)設(shè)施。

4).負(fù)責(zé)工程分包過程的管理和掌握。

5).負(fù)責(zé)監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測與測量掌握。

6).依據(jù)公司要求,依據(jù)綜合管理體系文件,指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查各物管中心對物業(yè)的建筑、設(shè)備維護的管理工作。

7).依據(jù)業(yè)務(wù)需要,為各物管中心供應(yīng)工程管理詢問服務(wù)。

8).幫助公司搜集、登錄相關(guān)法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

9).組織工程專業(yè)技術(shù)人員,溝通、研討有關(guān)建筑設(shè)備的管理課題。

10).完成本部門的管理目標(biāo):

設(shè)備完好率達(dá)98%

設(shè)備運行事故準(zhǔn)時處理95%

房屋完好率達(dá)95%

報修準(zhǔn)時處理率達(dá)95%

【第2篇】物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項目的工程管理。

2.范圍

本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

前期介入、分戶驗收、接管驗收:

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù):

在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查

物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線準(zhǔn)時間

業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引,針對客戶可能消失的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對裝修的留意事項及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明

每日必需對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報結(jié)果。違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報告政府,證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗收

裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔

遺留工程處理:

各管理處有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決

形成系統(tǒng)性的建議報告公司,避開類似問題再消失

工程檔案資料:

各個物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實行專人責(zé)任管理,電子名目上報公司,項目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制,保障資料的長期完整。新項目驗收時,地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗收

設(shè)備臺帳:

在交房后三個月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳

全部設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在四周醒目位置粘貼予以標(biāo)識

節(jié)能降耗:

在項目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能使用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)掌握照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納掌握開啟時間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),掌握水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)省;其它能耗資源的掌握使用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實

XX空調(diào)通過啟停最佳掌握、冷卻水泵變速驅(qū)動、風(fēng)機起停掌握和實施熱量計量管理等措施來掌握能耗

維養(yǎng)方案:

各項目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)方案并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄

修理保養(yǎng)方案應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機等)等

維養(yǎng)方案必需與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理:

設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好

設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識;重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識

各類儀表使用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用

重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防掌握室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應(yīng)急照明燈

設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度

水電表每天必抄,留意觀看水電異動的狀況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施

設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理:

屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄

管理項目建立檢查制度并予以落實,檢查記錄完整

高壓配電室需要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。臨時取電必需穿管、作出警示防護要求

動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補償柜功率因數(shù)能手動、自動調(diào)整掌握。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。補償掌握手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小

于00.9

凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無特別聲響、無焦糊氣味;配電回路標(biāo)識清晰精確?????

高壓繼電愛護裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)

酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動發(fā)電機,并至少能連續(xù)運行4小時

發(fā)電機設(shè)備:內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無特別聲音、特別震驚;柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;備用柴油量保持在容器容量的80%四周或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機,冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)準(zhǔn)時更換;必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個月輪番切換使用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機接地牢靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。每兩周啟動試運行一次,每次運行時間為15分鐘

電梯管理:

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備

電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確?????,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動到平層皆無特別震驚、沖擊以及特別聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動潤滑良好

限速器動作應(yīng)靈敏牢靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性

供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄

電梯機房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施

保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水

繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。掌握盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅固,導(dǎo)線編號清晰無誤

盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標(biāo)志明顯

滑動導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)勻稱

緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕

傳動杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏牢靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

平安觸板的動作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開

物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等

電梯機房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機房電梯底坑的防水與排水的掌握措施到位

運行消失故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理

給排水系統(tǒng)管理:

水泵運行無異響,無特別震驚。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏牢靠。水池、水箱按規(guī)定時間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測

限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)大事處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、掌握柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗

下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積

污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震驚,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。污水水位掌握裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動掌握狀態(tài)。掌握箱開關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與鋪張電能

綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,使用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安

建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查方案,外委或部格外委工作方案

水泵房有報警設(shè)施,防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施:

生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位掌握系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示:

生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安

智能化系統(tǒng)管理:

可視對講系統(tǒng):管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。系統(tǒng)電路板安裝接線堅固,布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。室外機、圍墻機安裝牢靠

門禁平安報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、平安報警傳感器、探測器動作靈敏牢靠,線路布置連接堅固

周界防越報警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝堅固

停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運行正常,數(shù)據(jù)完整、手動按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控攝像機:內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動敏捷,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝堅固,錄像畫面清楚;畫面切換穩(wěn)定

巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正?，F(xiàn)象

根據(jù)保養(yǎng)方案對電腦進(jìn)行維護。依據(jù)電腦的實際狀況與使用狀況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲

消防系統(tǒng)管理:

消防掌握中心主機、消防聯(lián)動掌握柜運行牢靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作精確?????穩(wěn)定。消防水泵掌握柜指示正常

噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時按比例進(jìn)行抽檢

消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在四周存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置

消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕

定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動掌握、電氣手動掌握、關(guān)門動作程序正確

對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測方案,并在肯定周期內(nèi)掩蓋全部設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理:

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安附件靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好

嚴(yán)格根據(jù)鍋爐使用說明書進(jìn)行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固

市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅固,接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認(rèn)可

換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際狀況,定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需布滿熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行

市網(wǎng)供熱時,為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止

分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰,無泄漏無修蝕

電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護、短路愛護靈敏牢靠

空調(diào)系統(tǒng)管理:

冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全

風(fēng)機盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;XX空調(diào)新、回風(fēng)機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動機組時,需對冷水機組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施

冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理:

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象

每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)

空置房水電掌握閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、干凈,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈干凈統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損

屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計

小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)志,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖

各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角

兒童活動場所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,顏色活躍,物品整齊

北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的掌握開放

全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮

木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次

操作較簡單或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置使用說明,做好相應(yīng)的平安警示

活動區(qū)域要有開放說明、設(shè)施使用說明、溫馨提示

景觀照明依據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的掌握開放,室外用電必需保障漏電愛護完好,無破損線路,盡量使用平安電壓

加建改造管理:

造價在1萬以上及特別的加建改造需要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等

技術(shù)交底:需要說明施工細(xì)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項,施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特別工程需要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如使用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)

工具管理:

各部門應(yīng)建立個人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理

員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)

大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用留意事項外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次保養(yǎng)

公用工具中的計量器具應(yīng)定期送檢,檢驗后合格的方可使用

計量儀器儀表管理:

購買儀器儀表時,必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗,出具檢驗報告結(jié)果,并有效標(biāo)識

對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;不合格