房地產(chǎn)監(jiān)理課件

工程項目監(jiān)理工程項目監(jiān)理一、中國工程監(jiān)理的背景自1988年5月提出在我國推行工程監(jiān)理制度，同年7月建設(shè)部向全國發(fā)出《關(guān)于開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》（（88）建建字第142號），從而正式提出了工程監(jiān)理制度一、中國工程監(jiān)理的背景自1988年5月提出在我國推行288年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》《中華人民共和國建筑法》《關(guān)于開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》（88）建建字第142號《建設(shè)監(jiān)理試行規(guī)定》《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理試行辦法》《監(jiān)理工程師注冊考試辦法》、《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知》、《關(guān)于進一步開展建設(shè)監(jiān)理的通知》《工程建設(shè)監(jiān)理合同（GF-95-0202）》88年 89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階388年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段可以是全過程的，也可以是勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備制造等的某個階段建設(shè)前期階段、設(shè)計階段、施工招標階段、施工階段、保修階段未提及，但側(cè)重于施工階段88年 89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階4政府監(jiān)理、社會監(jiān)理

88年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段社會監(jiān)理政府監(jiān)理、社會監(jiān)理 88年 89年——92年試點階段93年—5二、現(xiàn)階段監(jiān)理的特點現(xiàn)階段監(jiān)理工作主要在工程實施階段進行建設(shè)工程項目監(jiān)理的服務(wù)對象具有單一性建設(shè)工程項目監(jiān)理屬于強制推行的制度建設(shè)工程項目監(jiān)理具有監(jiān)督功能二、現(xiàn)階段監(jiān)理的特點現(xiàn)階段監(jiān)理工作主要在工程實施階段進行6三、建設(shè)監(jiān)理的范圍下列工程必須實現(xiàn)監(jiān)理:國家重點建設(shè)工程大中型公用事業(yè)工程（3000萬以上項目）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程（建筑面積5萬以上）利用外國政府或國際組織貸款、援助資金的工程國家規(guī)定必須實現(xiàn)監(jiān)理的其它工程

三、建設(shè)監(jiān)理的范圍下列工程必須實現(xiàn)監(jiān)理:7四、設(shè)計階段監(jiān)理1主要依據(jù)：1)現(xiàn)行國家的工程設(shè)計、工程建設(shè)的政策、法律、法規(guī)和專業(yè)設(shè)計的規(guī)范、規(guī)程和標準;(2)建設(shè)項目設(shè)計監(jiān)理的委托合同;(3)建設(shè)項目的工程設(shè)計委托合同和設(shè)計任務(wù)書;(4)獲批的工程建設(shè)項目可行性研究報告;(5)獲批的工程項目選址報告;(6)城市規(guī)劃部門批準的有關(guān)文件;(7)工程勘探單位提供的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)勘探報告四、設(shè)計階段監(jiān)理1主要依據(jù)：8(8)當?shù)氐臍庀?、地震等自然條件,氣象部門和地震部門發(fā)布的公報材料和相關(guān)資料;(9)設(shè)計需要的其他資料(如:研究報告、科研成果)、工具(如:輔助設(shè)計的軟件)和各種定額(如:收費標準、預(yù)算定額)等(8)當?shù)氐臍庀蟆⒌卣鸬茸匀粭l件,氣象部門和地震部門發(fā)布的公9

2、設(shè)計監(jiān)理工作流程全面領(lǐng)會業(yè)主的意圖,明確設(shè)計的質(zhì)量與標準方案審查中期審查專業(yè)設(shè)計審查階段審查終期審查所有工程設(shè)計圖紙、計算書及其他資料等經(jīng)過設(shè)計單位自查和監(jiān)理工程師審查送有關(guān)主管方面進行審查(消防、防震等)通過各項審查后交業(yè)主,進行工程建設(shè)的其他階段工作2、設(shè)計監(jiān)理工作流程103、設(shè)計監(jiān)理的內(nèi)容 設(shè)計監(jiān)理是受業(yè)主的委托和授權(quán)，從設(shè)計項目系統(tǒng)管理的角度，包括設(shè)計監(jiān)理的目標規(guī)劃，動態(tài)控制，組織協(xié)調(diào)，合同管理和信息管理等一系列活動;對設(shè)計過程中的質(zhì)量，進度和投資三大目標進行有效控制，著眼于達到設(shè)計項目的系統(tǒng)目標。如對設(shè)計的建筑功能，結(jié)構(gòu)抗震性能和安全度，設(shè)計選用的計算參數(shù)，各專業(yè)工種的配合程度，工藝的先進性和科學(xué)性，設(shè)備選型的合理性，施工的可行性，設(shè)計概算的完整性和準確性，以及業(yè)主投資的許可性等方面進行全面的，深入的全過程審評，提出問題，與設(shè)計人員共同探討，對設(shè)計加以優(yōu)化和完善。3、設(shè)計監(jiān)理的內(nèi)容114、設(shè)計階段建設(shè)工程目標控制的任務(wù)（1）、投資控制的任務(wù)

1）策劃并協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計方案競賽或設(shè)計招標

2）為業(yè)主選擇方案提供決策支持

3）參與設(shè)計中投資的分配與協(xié)調(diào)并審查投資分配計劃開展限額設(shè)計4）參與設(shè)計中的方案比選與優(yōu)化討論，力求最佳投資效益的設(shè)計，充分考慮平面形狀、層數(shù)（工業(yè)、民用）、層高、跨距與跨數(shù)、價值工程等方面的因素5）審查工程概預(yù)算4、設(shè)計階段建設(shè)工程目標控制的任務(wù)（1）、投資控制的任務(wù)12（2）、設(shè)計質(zhì)量控制1）組織方案競賽或設(shè)計招標2）擬定設(shè)計綱要和設(shè)計合同3）落實有關(guān)外部條件、提供設(shè)計所需的基礎(chǔ)資料4）參與設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟分析、方案比選和優(yōu)化工作5）參與主要材料和設(shè)備的比選6）組織對設(shè)計的評審（2）、設(shè)計質(zhì)量控制1）組織方案競賽或設(shè)計招標137）審核主要設(shè)備和材料清單8）施工圖的審查（安全可靠性，設(shè)計深度、可施工性、正確性，尤其是專業(yè)之間的對應(yīng)性）9）組織設(shè)計交底和圖紙會審10）參與質(zhì)量事故的處理11）參與工程驗收7）審核主要設(shè)備和材料清單14（3）、設(shè)計進度控制及時提供設(shè)計的基礎(chǔ)資料控制出圖進度（方案、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖）確定項目總的工期目標（3）、設(shè)計進度控制及時提供設(shè)計的基礎(chǔ)資料15四、施工階段監(jiān)理監(jiān)理單位的權(quán)利問題

監(jiān)理單位的權(quán)利問題也即監(jiān)理工程師的權(quán)利問題，是一個較為敏感的話題，容易引起監(jiān)理單位與業(yè)主之間及承包商之間的矛盾。處理不好，勢必造成工程管理的混亂。因此，關(guān)于監(jiān)理工程師的權(quán)利，應(yīng)在工程建設(shè)監(jiān)理合同中作出明確規(guī)定，并從以下幾個方面予以區(qū)分：

1）監(jiān)理工程師的決定權(quán)

在工程承包合同議定的價格范圍內(nèi)，工程款支付的審核、簽認；結(jié)算工程款的復(fù)核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認，業(yè)主不得支付工程款；對索賠事項的審核，確認；對設(shè)計、施工總包單位選定的分包單位的批準或否決。四、施工階段監(jiān)理監(jiān)理單位的權(quán)利問題162）監(jiān)理工程師的審批權(quán)審批承包商的施工組織設(shè)計或施工方案發(fā)布工程施工開工令、停工令、復(fù)工令；對工程中使用的材料、設(shè)備施工質(zhì)量檢驗；對施工進度進行檢查、監(jiān)督，對工程實際竣工日期提前或延誤期限的簽定。2）監(jiān)理工程師的審批權(quán)17房地產(chǎn)監(jiān)理課件183）監(jiān)理工程師的建議權(quán)對工程建設(shè)相關(guān)事項和工程設(shè)計的建議權(quán)，而不是自主對發(fā)現(xiàn)的這一問題進行變更。要告訴承包商干什么，而不是怎么干。對不合格的承包商向業(yè)主提出撤換的建議權(quán)。3）監(jiān)理工程師的建議權(quán)19工程項目監(jiān)理中主要運用以下手段：

(1)旁站監(jiān)理：按照建設(shè)部《旁站監(jiān)理管理辦法》的要求，積極做好重點部位、關(guān)鍵工序和專業(yè)的旁站監(jiān)理，并如實做好記錄；

(2)“全天候”監(jiān)理：只要工程有人施工，就保證有監(jiān)理部的人員在場或值班；

(3)取樣抽檢試驗：嚴格按有關(guān)建筑材料、半成品、構(gòu)配件見證取樣送檢的規(guī)定，及時對材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備進行進場檢查和復(fù)檢，并督促施工方做好見證取樣送檢，不合格的材料、構(gòu)配件及設(shè)備不得用于工程并限期撤離現(xiàn)場；

(4)外觀質(zhì)量控制：對砌體、粉刷、屋面、墻地磚飾面、木裝修、管線、盒蓋、預(yù)留孔洞安裝等涉及工程外觀質(zhì)量的分項分部工程，實施前都要先通過樣板驗收才能進行大面積施工。工程項目監(jiān)理中主要運用以下手段：

(1)旁站監(jiān)理：20

21房地產(chǎn)監(jiān)理課件22房地產(chǎn)監(jiān)理課件23房地產(chǎn)監(jiān)理課件24房地產(chǎn)監(jiān)理課件25房地產(chǎn)監(jiān)理課件26房地產(chǎn)監(jiān)理課件27房地產(chǎn)監(jiān)理課件28房地產(chǎn)監(jiān)理課件29房地產(chǎn)監(jiān)理課件30施工階段監(jiān)理建設(shè)工程目標控制的任務(wù)：成本、質(zhì)量、進度1、監(jiān)理投資控制1）進行項目結(jié)構(gòu)分解2）編制資金使用計劃（按時間、按工程子項）3）科學(xué)公正地計量工程量計量合同內(nèi)且驗收合格的工程量計量有合法變更的，且驗收合格的工程量；計量程序施工階段監(jiān)理建設(shè)工程目標控制的任務(wù)：成本、質(zhì)量、進度31計量程序： 承包商向監(jiān)理提交已完的經(jīng)驗收的工程量報告。監(jiān)理接到報告后7天內(nèi)計量，并在計量前24小時通知承包人（收到通知后不參加計量，計量結(jié)果有效；但若監(jiān)理未按約定時間通知承包人參加計量，則計量無效）。

若監(jiān)理收到承包人報告后7天內(nèi)未進行計量，則承包人報告中開列的工程量即視為被確認。計量程序：323）嚴格審核工程款支付①工程預(yù)付款支付比例（含材料，一般不超過30％）扣回方式（一次性扣回、按月平均扣回、從起扣點開始扣回）②工程進度款支付方式（按月完成量、按形象進度、按目標結(jié)款）進度款在確認計量結(jié)果后14天內(nèi)支付。不能支付的應(yīng)簽延期付款協(xié)議，并從應(yīng)付之日起計算同期貸款利息。3）嚴格審核工程款支付33工程進度款支付程序?qū)I(yè)監(jiān)理工程師進行現(xiàn)場計量，按施工合同的約定,審核工程量清單和工程款支付申請表，并報總監(jiān)理工程師審定；總監(jiān)理工程師簽署工程款支付證書,并報建設(shè)單位；未經(jīng)監(jiān)理人員質(zhì)量驗收合格的工程量，或不符合施工合同規(guī)定的工程量，監(jiān)理人員應(yīng)拒絕計量和該部分的工程款支付申請。工程進度款支付程序?qū)I(yè)監(jiān)理工程師進行現(xiàn)場計量，按施工合同的約34③工程竣工結(jié)算竣工結(jié)算內(nèi)容合同價款方式不同，結(jié)算的內(nèi)容不同總價合同

?固定總價合同（合同價、變更合同價、理賠額、獎懲額，扣除保修金、預(yù)付款、甲供材、代付費用）

?可調(diào)總價合同(在固定總價結(jié)算的基礎(chǔ)上,考慮物價的調(diào)整)單價合同

?固定單價合同(按合同單價和實際完成的工程量結(jié)算，并計算變更合同價款、理賠額、獎懲額，扣除保修金、預(yù)付款、甲供材、代付費用)?可調(diào)單價合同(與上面不同的是結(jié)算時的合同單價要考慮價格的變化)成本加酬金合同(按實際成本及約定的酬金計算)③工程竣工結(jié)算35結(jié)算程序工程竣工驗收報告被認可后的28天內(nèi)，承包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，進行工程竣工結(jié)算。發(fā)包人收到結(jié)算報告后的28天內(nèi)給予答復(fù)，或支付工程結(jié)算款，否則從第29天起按承包人同期貸款利率支付拖欠工程價款的利息，并承擔違約責任。工程竣工驗收報告被認可后的28天內(nèi)，承包人未能向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料，造成竣工結(jié)算不能正常進行或工程竣工結(jié)算價款不能及時支付，發(fā)包人要求交付工程的，承包人應(yīng)當交付。

發(fā)包人收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后的28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算價款，承包人可催發(fā)包人支付；56天內(nèi)仍不支付的，雙方可協(xié)議將該工程折價，承包人也可申請人民法院將該工程依法拍賣，并從所賣價款中優(yōu)先受償。結(jié)算程序36竣工結(jié)算中的監(jiān)理工作專業(yè)監(jiān)理工程師審核承包單位報送的竣工結(jié)算報表.

1）竣工結(jié)算價款：合同內(nèi)的價款、工程變更、索賠費用、獎懲

2）審核內(nèi)容計算內(nèi)容、計算方法、準確性以及與合同的符合性）總監(jiān)理工程師審定竣工結(jié)算報表,與建設(shè)單位、承包單位協(xié)商一致后，簽發(fā)竣工結(jié)算文件和最終的工程款支付證書報建設(shè)單位?？⒐そY(jié)算中的監(jiān)理工作374）嚴格控制工程變更，認真審核變更的費用變更工程的計價與原有的相同，直接套用原有價格；與原有的相似，采用原有的價格，但要做調(diào)整；既無相同也無相似的，則由業(yè)主、監(jiān)理與承包商協(xié)商；4）嚴格控制工程變更，認真審核變更的費用38d）工程量變更超過合同約定的范圍，超過的那一部分的工程量的單價應(yīng)予調(diào)整：超增。超增的那一部分工程量單價應(yīng)予降低；超減。超減的那一部分工程量所應(yīng)分攤的人員設(shè)備進退場費、臨時設(shè)施費等基本費用應(yīng)予以補償。e）承包人在雙方確定變更后14天提出費用報告（否則視為不涉費用），監(jiān)理在14天內(nèi)予以答復(fù)（否則視為已接受）d）工程量變更超過合同約定的范圍，超過的那一部分的工程量的單39③工程變更的程序變更的提出變更的審查（必要性、可行性、粗估費用和工期）編制設(shè)計變更文件商定價格就工程變更費用及工期的評估情況與承包單位和建設(shè)單位進行協(xié)調(diào)。監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更令工程變更單應(yīng)包括工程變更要求、工程變更說明、工程變更費用和工期、必要的附件（如設(shè)計變更文件）等內(nèi)容，有設(shè)計變更文件的工程變更應(yīng)附設(shè)計變更文件。③工程變更的程序402、監(jiān)理質(zhì)量控制（1）審查、簽認承包單位報送的施工組織設(shè)計以及重點部位、關(guān)鍵工序的施工工藝和確保工程質(zhì)量的措施。（2）審定承包單位采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備時提交的相應(yīng)的施工工藝措施和證明材料。（3）復(fù)驗和確認承包單位在施工過程中報送的施工測量放線成果。（4）審核承包單位報送的擬進場工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備的工程材料/構(gòu)配件/設(shè)備報審表及其質(zhì)量證明資料進行，并對進場的實物按照委托監(jiān)理合同約定或有關(guān)工程質(zhì)量管理文件規(guī)定的比例采用平行檢驗或見證取樣方式進行抽檢。2、監(jiān)理質(zhì)量控制（1）審查、簽認承包單位報送的施工組織設(shè)計41房地產(chǎn)監(jiān)理課件42房地產(chǎn)監(jiān)理課件43房地產(chǎn)監(jiān)理課件44房地產(chǎn)監(jiān)理課件45（5）定期檢查承包單位的直接影響工程質(zhì)量的計量設(shè)備的技術(shù)狀況。（6）施工過程進行巡視和檢查。對隱蔽工程的隱蔽過程、下道工序施工完成后難以檢查的重點部位，專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)安排監(jiān)理員進行旁站。（7）現(xiàn)場檢查隱蔽工程報驗申請表和簽認自檢結(jié)果。（8）審核承包單位報送的分項工程質(zhì)量驗評資料（5）定期檢查承包單位的直接影響工程質(zhì)量的計量設(shè)備的技術(shù)狀46房地產(chǎn)監(jiān)理課件47房地產(chǎn)監(jiān)理課件48房地產(chǎn)監(jiān)理課件49房地產(chǎn)監(jiān)理課件50房地產(chǎn)監(jiān)理課件51（9）對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，應(yīng)及時下達監(jiān)理工程師通知，要求承包單位整改，并檢查整改結(jié)果。（10）施工存在重大質(zhì)量隱患，可能造成質(zhì)量事故或已經(jīng)造成質(zhì)量事故，總監(jiān)理工程師應(yīng)及時下達工程暫停令，要求承包單位停工整改。下達工程暫停令和簽署工程復(fù)工報審表,宜事先向建設(shè)單位報告。（11）對需要返工處理或加固補強的質(zhì)量事故，總監(jiān)理工程師應(yīng)責令承包單位報送質(zhì)量事故調(diào)查報告和經(jīng)設(shè)計單位等相關(guān)單位認可的處理方案，項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)對質(zhì)量事故的處理過程和處理結(jié)果進行跟蹤檢查和驗收。（9）對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，應(yīng)及時下達監(jiān)理工程師通知，52監(jiān)理的質(zhì)量控制權(quán)（1）對未經(jīng)監(jiān)理人員驗收或驗收不合格的工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備，不得用于工程上，并應(yīng)盡快撤出現(xiàn)場。（2）對未經(jīng)監(jiān)理人員驗收或驗收不合格的工序，嚴禁進行下一道工序的施工。

監(jiān)理的質(zhì)量控制權(quán)533、施工進度控制1）分解進度目標工程項目建設(shè)總計劃單位工程施工組織計劃分部分項工程施工進度計劃工程項目年度建設(shè)計劃3、施工進度控制1）分解進度目標542）審定進度保障措施

?收集和掌握工期信息包括已建類似工程的工期信息、在建工程的實際進度信息、影響進度的資源及環(huán)境信息

?審查施工組織設(shè)計主要是施工方案、人員與設(shè)備的配備、進度安排（橫道圖、網(wǎng)絡(luò)計劃）

?核實進場的人員設(shè)備材料主要是實際進場的人員設(shè)備材料與施工組織計劃的吻合性2）審定進度保障措施55

3）監(jiān)督承包人實現(xiàn)計劃的工期目標

4）工程變更時工期的變更管理（1）監(jiān)理必須根據(jù)實際情況、設(shè)計變更文件和其它有關(guān)資料，按照施工合同的有關(guān)條款核定變更項目的工期（2）利用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，根據(jù)計劃進度和實際進度分析工程變更對目標工期的影響（3）就工程變更費用及工期的評估情況與承包單位和建設(shè)單位協(xié)調(diào)。（4）總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更單，明確工期變更量。5）預(yù)防與處理工期索賠（1）分析可能延誤工期的原因，并加以控制（2）分析工期延誤的責任（3）核定承包商工期索賠值（4）參與索賠談判，協(xié)助簽訂索賠協(xié)議3）監(jiān)督承包人實現(xiàn)計劃的工期目標56五、問題監(jiān)理的責任越來越重監(jiān)理的業(yè)務(wù)方向越來越窄監(jiān)理取費水平相對降低監(jiān)理工程師的門檻相對過高監(jiān)理隊伍不穩(wěn)定監(jiān)理行業(yè)存在非良性競爭，部分企業(yè)進入惡性循環(huán)五、問題監(jiān)理的責任越來越重57房地產(chǎn)監(jiān)理課件58對策建議制度上逐步與國際慣例接軌上調(diào)監(jiān)理取費標準對當前的有關(guān)法規(guī)進行研究分析，科學(xué)界定監(jiān)理企業(yè)的責任建立監(jiān)理企業(yè)、監(jiān)理工程師信用的科學(xué)評價體系。加強監(jiān)理協(xié)會的行業(yè)管理作用加強監(jiān)理企業(yè)自身的管理，特別是加強監(jiān)理人員的專業(yè)技術(shù)能力、職業(yè)道德素質(zhì)、協(xié)調(diào)溝通能力的培訓(xùn)和管理。對策建議制度上逐步與國際慣例接軌59注冊監(jiān)理工程師考試

1）建設(shè)監(jiān)理基本理論與相關(guān)法規(guī)

2）工程建設(shè)合同管理

3）工程建設(shè)質(zhì)量、投資、進度控制

4）工程建設(shè)監(jiān)理案例分析注冊監(jiān)理工程師考試1）建設(shè)監(jiān)理基本理論與相關(guān)法規(guī)60工程項目監(jiān)理工程項目監(jiān)理一、中國工程監(jiān)理的背景自1988年5月提出在我國推行工程監(jiān)理制度，同年7月建設(shè)部向全國發(fā)出《關(guān)于開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》（（88）建建字第142號），從而正式提出了工程監(jiān)理制度一、中國工程監(jiān)理的背景自1988年5月提出在我國推行6288年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》《中華人民共和國建筑法》《關(guān)于開展建設(shè)監(jiān)理工作的通知》（88）建建字第142號《建設(shè)監(jiān)理試行規(guī)定》《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理試行辦法》《監(jiān)理工程師注冊考試辦法》、《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知》、《關(guān)于進一步開展建設(shè)監(jiān)理的通知》《工程建設(shè)監(jiān)理合同（GF-95-0202）》88年 89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階6388年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段可以是全過程的，也可以是勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備制造等的某個階段建設(shè)前期階段、設(shè)計階段、施工招標階段、施工階段、保修階段未提及，但側(cè)重于施工階段88年 89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階64政府監(jiān)理、社會監(jiān)理

88年 準備階段89年——92年試點階段93年——95年 穩(wěn)步發(fā)展階段96年至今全面推廣階段社會監(jiān)理政府監(jiān)理、社會監(jiān)理 88年 89年——92年試點階段93年—65二、現(xiàn)階段監(jiān)理的特點現(xiàn)階段監(jiān)理工作主要在工程實施階段進行建設(shè)工程項目監(jiān)理的服務(wù)對象具有單一性建設(shè)工程項目監(jiān)理屬于強制推行的制度建設(shè)工程項目監(jiān)理具有監(jiān)督功能二、現(xiàn)階段監(jiān)理的特點現(xiàn)階段監(jiān)理工作主要在工程實施階段進行66三、建設(shè)監(jiān)理的范圍下列工程必須實現(xiàn)監(jiān)理:國家重點建設(shè)工程大中型公用事業(yè)工程（3000萬以上項目）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程（建筑面積5萬以上）利用外國政府或國際組織貸款、援助資金的工程國家規(guī)定必須實現(xiàn)監(jiān)理的其它工程

三、建設(shè)監(jiān)理的范圍下列工程必須實現(xiàn)監(jiān)理:67四、設(shè)計階段監(jiān)理1主要依據(jù)：1)現(xiàn)行國家的工程設(shè)計、工程建設(shè)的政策、法律、法規(guī)和專業(yè)設(shè)計的規(guī)范、規(guī)程和標準;(2)建設(shè)項目設(shè)計監(jiān)理的委托合同;(3)建設(shè)項目的工程設(shè)計委托合同和設(shè)計任務(wù)書;(4)獲批的工程建設(shè)項目可行性研究報告;(5)獲批的工程項目選址報告;(6)城市規(guī)劃部門批準的有關(guān)文件;(7)工程勘探單位提供的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)勘探報告四、設(shè)計階段監(jiān)理1主要依據(jù)：68(8)當?shù)氐臍庀?、地震等自然條件,氣象部門和地震部門發(fā)布的公報材料和相關(guān)資料;(9)設(shè)計需要的其他資料(如:研究報告、科研成果)、工具(如:輔助設(shè)計的軟件)和各種定額(如:收費標準、預(yù)算定額)等(8)當?shù)氐臍庀蟆⒌卣鸬茸匀粭l件,氣象部門和地震部門發(fā)布的公69

2、設(shè)計監(jiān)理工作流程全面領(lǐng)會業(yè)主的意圖,明確設(shè)計的質(zhì)量與標準方案審查中期審查專業(yè)設(shè)計審查階段審查終期審查所有工程設(shè)計圖紙、計算書及其他資料等經(jīng)過設(shè)計單位自查和監(jiān)理工程師審查送有關(guān)主管方面進行審查(消防、防震等)通過各項審查后交業(yè)主,進行工程建設(shè)的其他階段工作2、設(shè)計監(jiān)理工作流程703、設(shè)計監(jiān)理的內(nèi)容 設(shè)計監(jiān)理是受業(yè)主的委托和授權(quán)，從設(shè)計項目系統(tǒng)管理的角度，包括設(shè)計監(jiān)理的目標規(guī)劃，動態(tài)控制，組織協(xié)調(diào)，合同管理和信息管理等一系列活動;對設(shè)計過程中的質(zhì)量，進度和投資三大目標進行有效控制，著眼于達到設(shè)計項目的系統(tǒng)目標。如對設(shè)計的建筑功能，結(jié)構(gòu)抗震性能和安全度，設(shè)計選用的計算參數(shù)，各專業(yè)工種的配合程度，工藝的先進性和科學(xué)性，設(shè)備選型的合理性，施工的可行性，設(shè)計概算的完整性和準確性，以及業(yè)主投資的許可性等方面進行全面的，深入的全過程審評，提出問題，與設(shè)計人員共同探討，對設(shè)計加以優(yōu)化和完善。3、設(shè)計監(jiān)理的內(nèi)容714、設(shè)計階段建設(shè)工程目標控制的任務(wù)（1）、投資控制的任務(wù)

1）策劃并協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計方案競賽或設(shè)計招標

2）為業(yè)主選擇方案提供決策支持

3）參與設(shè)計中投資的分配與協(xié)調(diào)并審查投資分配計劃開展限額設(shè)計4）參與設(shè)計中的方案比選與優(yōu)化討論，力求最佳投資效益的設(shè)計，充分考慮平面形狀、層數(shù)（工業(yè)、民用）、層高、跨距與跨數(shù)、價值工程等方面的因素5）審查工程概預(yù)算4、設(shè)計階段建設(shè)工程目標控制的任務(wù)（1）、投資控制的任務(wù)72（2）、設(shè)計質(zhì)量控制1）組織方案競賽或設(shè)計招標2）擬定設(shè)計綱要和設(shè)計合同3）落實有關(guān)外部條件、提供設(shè)計所需的基礎(chǔ)資料4）參與設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟分析、方案比選和優(yōu)化工作5）參與主要材料和設(shè)備的比選6）組織對設(shè)計的評審（2）、設(shè)計質(zhì)量控制1）組織方案競賽或設(shè)計招標737）審核主要設(shè)備和材料清單8）施工圖的審查（安全可靠性，設(shè)計深度、可施工性、正確性，尤其是專業(yè)之間的對應(yīng)性）9）組織設(shè)計交底和圖紙會審10）參與質(zhì)量事故的處理11）參與工程驗收7）審核主要設(shè)備和材料清單74（3）、設(shè)計進度控制及時提供設(shè)計的基礎(chǔ)資料控制出圖進度（方案、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖）確定項目總的工期目標（3）、設(shè)計進度控制及時提供設(shè)計的基礎(chǔ)資料75四、施工階段監(jiān)理監(jiān)理單位的權(quán)利問題

監(jiān)理單位的權(quán)利問題也即監(jiān)理工程師的權(quán)利問題，是一個較為敏感的話題，容易引起監(jiān)理單位與業(yè)主之間及承包商之間的矛盾。處理不好，勢必造成工程管理的混亂。因此，關(guān)于監(jiān)理工程師的權(quán)利，應(yīng)在工程建設(shè)監(jiān)理合同中作出明確規(guī)定，并從以下幾個方面予以區(qū)分：

1）監(jiān)理工程師的決定權(quán)

在工程承包合同議定的價格范圍內(nèi)，工程款支付的審核、簽認；結(jié)算工程款的復(fù)核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認，業(yè)主不得支付工程款；對索賠事項的審核，確認；對設(shè)計、施工總包單位選定的分包單位的批準或否決。四、施工階段監(jiān)理監(jiān)理單位的權(quán)利問題762）監(jiān)理工程師的審批權(quán)審批承包商的施工組織設(shè)計或施工方案發(fā)布工程施工開工令、停工令、復(fù)工令；對工程中使用的材料、設(shè)備施工質(zhì)量檢驗；對施工進度進行檢查、監(jiān)督，對工程實際竣工日期提前或延誤期限的簽定。2）監(jiān)理工程師的審批權(quán)77房地產(chǎn)監(jiān)理課件783）監(jiān)理工程師的建議權(quán)對工程建設(shè)相關(guān)事項和工程設(shè)計的建議權(quán)，而不是自主對發(fā)現(xiàn)的這一問題進行變更。要告訴承包商干什么，而不是怎么干。對不合格的承包商向業(yè)主提出撤換的建議權(quán)。3）監(jiān)理工程師的建議權(quán)79工程項目監(jiān)理中主要運用以下手段：

(1)旁站監(jiān)理：按照建設(shè)部《旁站監(jiān)理管理辦法》的要求，積極做好重點部位、關(guān)鍵工序和專業(yè)的旁站監(jiān)理，并如實做好記錄；

(2)“全天候”監(jiān)理：只要工程有人施工，就保證有監(jiān)理部的人員在場或值班；

(3)取樣抽檢試驗：嚴格按有關(guān)建筑材料、半成品、構(gòu)配件見證取樣送檢的規(guī)定，及時對材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備進行進場檢查和復(fù)檢，并督促施工方做好見證取樣送檢，不合格的材料、構(gòu)配件及設(shè)備不得用于工程并限期撤離現(xiàn)場；

(4)外觀質(zhì)量控制：對砌體、粉刷、屋面、墻地磚飾面、木裝修、管線、盒蓋、預(yù)留孔洞安裝等涉及工程外觀質(zhì)量的分項分部工程，實施前都要先通過樣板驗收才能進行大面積施工。工程項目監(jiān)理中主要運用以下手段：

(1)旁站監(jiān)理：80

81房地產(chǎn)監(jiān)理課件82房地產(chǎn)監(jiān)理課件83房地產(chǎn)監(jiān)理課件84房地產(chǎn)監(jiān)理課件85房地產(chǎn)監(jiān)理課件86房地產(chǎn)監(jiān)理課件87房地產(chǎn)監(jiān)理課件88房地產(chǎn)監(jiān)理課件89房地產(chǎn)監(jiān)理課件90施工階段監(jiān)理建設(shè)工程目標控制的任務(wù)：成本、質(zhì)量、進度1、監(jiān)理投資控制1）進行項目結(jié)構(gòu)分解2）編制資金使用計劃（按時間、按工程子項）3）科學(xué)公正地計量工程量計量合同內(nèi)且驗收合格的工程量計量有合法變更的，且驗收合格的工程量；計量程序施工階段監(jiān)理建設(shè)工程目標控制的任務(wù)：成本、質(zhì)量、進度91計量程序： 承包商向監(jiān)理提交已完的經(jīng)驗收的工程量報告。監(jiān)理接到報告后7天內(nèi)計量，并在計量前24小時通知承包人（收到通知后不參加計量，計量結(jié)果有效；但若監(jiān)理未按約定時間通知承包人參加計量，則計量無效）。

若監(jiān)理收到承包人報告后7天內(nèi)未進行計量，則承包人報告中開列的工程量即視為被確認。計量程序：923）嚴格審核工程款支付①工程預(yù)付款支付比例（含材料，一般不超過30％）扣回方式（一次性扣回、按月平均扣回、從起扣點開始扣回）②工程進度款支付方式（按月完成量、按形象進度、按目標結(jié)款）進度款在確認計量結(jié)果后14天內(nèi)支付。不能支付的應(yīng)簽延期付款協(xié)議，并從應(yīng)付之日起計算同期貸款利息。3）嚴格審核工程款支付93工程進度款支付程序?qū)I(yè)監(jiān)理工程師進行現(xiàn)場計量，按施工合同的約定,審核工程量清單和工程款支付申請表，并報總監(jiān)理工程師審定；總監(jiān)理工程師簽署工程款支付證書,并報建設(shè)單位；未經(jīng)監(jiān)理人員質(zhì)量驗收合格的工程量，或不符合施工合同規(guī)定的工程量，監(jiān)理人員應(yīng)拒絕計量和該部分的工程款支付申請。工程進度款支付程序?qū)I(yè)監(jiān)理工程師進行現(xiàn)場計量，按施工合同的約94③工程竣工結(jié)算竣工結(jié)算內(nèi)容合同價款方式不同，結(jié)算的內(nèi)容不同總價合同

?固定總價合同（合同價、變更合同價、理賠額、獎懲額，扣除保修金、預(yù)付款、甲供材、代付費用）

?可調(diào)總價合同(在固定總價結(jié)算的基礎(chǔ)上,考慮物價的調(diào)整)單價合同

?固定單價合同(按合同單價和實際完成的工程量結(jié)算，并計算變更合同價款、理賠額、獎懲額，扣除保修金、預(yù)付款、甲供材、代付費用)?可調(diào)單價合同(與上面不同的是結(jié)算時的合同單價要考慮價格的變化)成本加酬金合同(按實際成本及約定的酬金計算)③工程竣工結(jié)算95結(jié)算程序工程竣工驗收報告被認可后的28天內(nèi)，承包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，進行工程竣工結(jié)算。發(fā)包人收到結(jié)算報告后的28天內(nèi)給予答復(fù)，或支付工程結(jié)算款，否則從第29天起按承包人同期貸款利率支付拖欠工程價款的利息，并承擔違約責任。工程竣工驗收報告被認可后的28天內(nèi)，承包人未能向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料，造成竣工結(jié)算不能正常進行或工程竣工結(jié)算價款不能及時支付，發(fā)包人要求交付工程的，承包人應(yīng)當交付。

發(fā)包人收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后的28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算價款，承包人可催發(fā)包人支付；56天內(nèi)仍不支付的，雙方可協(xié)議將該工程折價，承包人也可申請人民法院將該工程依法拍賣，并從所賣價款中優(yōu)先受償。結(jié)算程序96竣工結(jié)算中的監(jiān)理工作專業(yè)監(jiān)理工程師審核承包單位報送的竣工結(jié)算報表.

1）竣工結(jié)算價款：合同內(nèi)的價款、工程變更、索賠費用、獎懲

2）審核內(nèi)容計算內(nèi)容、計算方法、準確性以及與合同的符合性）總監(jiān)理工程師審定竣工結(jié)算報表,與建設(shè)單位、承包單位協(xié)商一致后，簽發(fā)竣工結(jié)算文件和最終的工程款支付證書報建設(shè)單位。竣工結(jié)算中的監(jiān)理工作974）嚴格控制工程變更，認真審核變更的費用變更工程的計價與原有的相同，直接套用原有價格；與原有的相似，采用原有的價格，但要做調(diào)整；既無相同也無相似的，則由業(yè)主、監(jiān)理與承包商協(xié)商；4）嚴格控制工程變更，認真審核變更的費用98d）工程量變更超過合同約定的范圍，超過的那一部分的工程量的單價應(yīng)予調(diào)整：超增。超增的那一部分工程量單價應(yīng)予降低；超減。超減的那一部分工程量所應(yīng)分攤的人員設(shè)備進退場費、臨時設(shè)施費等基本費用應(yīng)予以補償。e）承包人在雙方確定變更后14天提出費用報告（否則視為不涉費用），監(jiān)理在14天內(nèi)予以答復(fù)（否則視為已接受）d）工程量變更超過合同約定的范圍，超過的那一部分的工程量的單99③工程變更的程序變更的提出變更的審查（必要性、可行性、粗估費用和工期）編制設(shè)計變更文件商定價格就工程變更費用及工期的評估情況與承包單位和建設(shè)單位進行協(xié)調(diào)。監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更令工程變更單應(yīng)包括工程變更要求、工程變更說明、工程變更費用和工期、必要的附件（如設(shè)計變更文件）等內(nèi)容，有設(shè)計變更文件的工程變更應(yīng)附設(shè)計變更文件。③工程變更的程序1002、監(jiān)理質(zhì)量控制（1）審查、簽認承包單位報送的施工組織設(shè)計以及重點部位、關(guān)鍵工序的施工工藝和確保工程質(zhì)量的措施。（2）審定承包單位采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備時提交的相應(yīng)的施工工藝措施和證明材料。（3）復(fù)驗和確認承包單位在施工過程中報送的施工測量放線成果。（4）審核承包單位報送的擬進場工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備的工程材料/構(gòu)配件/設(shè)備報審表及其質(zhì)量證明資料進行，并對進場的實物按照委托監(jiān)理合同約定或有關(guān)工程質(zhì)量管理文件規(guī)定的比例采用平行檢驗或見證取樣方式進行抽檢。2、監(jiān)理質(zhì)量控制（1）審查、簽認承包單位報送的施工組織設(shè)計101房地產(chǎn)監(jiān)理課件102房地產(chǎn)監(jiān)理課件103房地產(chǎn)監(jiān)理課件104房地產(chǎn)監(jiān)理課件105（5）定期檢查承包單位的直接影響工程質(zhì)量的計量設(shè)備的技術(shù)狀況。（6）施工過程進行巡視和檢查。對隱蔽工程的隱蔽過程、下道工序施工完成后難以檢查的重點部位，專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)安排監(jiān)理員進行旁站。（7）現(xiàn)場檢查隱蔽工程報驗申請表和簽認自檢結(jié)果。（8）審核承包單位報送的分項工程質(zhì)量驗評資料（5）定期檢查承包單位的直接影響工程質(zhì)量的計量設(shè)備的技術(shù)狀106房地產(chǎn)監(jiān)理課件107房地產(chǎn)監(jiān)理課件108房地產(chǎn)監(jiān)理課件109房地產(chǎn)監(jiān)理課件110房地產(chǎn)監(jiān)理課件111（9