談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收

本文格式為Word版，下載可任意編輯——談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收物業(yè)承接驗(yàn)收制度是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及宏大業(yè)主、使用人的人身安好等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于裁減物業(yè)管理沖突、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的根基只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，在后期的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)承接驗(yàn)收才能得于持續(xù)開展。

一、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的重要性

前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過程中，對(duì)新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施舉行查驗(yàn)，采納有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求創(chuàng)辦單位解決新建物業(yè)的創(chuàng)辦遺留問題，并與創(chuàng)辦單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。

(一)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的根基。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收主要是對(duì)新建物業(yè)是否按設(shè)計(jì)要求創(chuàng)辦施工，物業(yè)共用配套設(shè)施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面舉行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收實(shí)時(shí)了解新建物業(yè)的概況，點(diǎn)交新建物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備，察覺新建物業(yè)的創(chuàng)辦遺留問題，并與創(chuàng)辦單位就該遺留問題達(dá)成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗(yàn)收打好根基和做好打定。

(二)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗(yàn)收已取消，房屋驗(yàn)收由主體布局驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多個(gè)專項(xiàng)驗(yàn)收組成，購房人與開發(fā)創(chuàng)辦單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有大量小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書，但小區(qū)配套并不完善的處境，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統(tǒng)沒有開通，以及片面房屋存在使用功能和質(zhì)量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設(shè)置不合理等等)。業(yè)主在入住后，察覺配套不完善及房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理沖突和糾紛，其實(shí)質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，可以察覺類似問題，并促使開發(fā)創(chuàng)辦單位實(shí)時(shí)解決，對(duì)解決難度大的問題，可以明確要求開發(fā)創(chuàng)辦單位列出細(xì)致的整改方案，并監(jiān)視其完成，同時(shí)做好業(yè)主與開發(fā)創(chuàng)辦單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

二、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的根源淺析

(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中角色難堪。在物業(yè)辦理預(yù)售許可證前，開發(fā)創(chuàng)辦單位以一個(gè)大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開發(fā)創(chuàng)辦單位又通過業(yè)主臨時(shí)公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)讓給宏大業(yè)主，這樣對(duì)于好多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)商定履行起到了很好的模范。但是，對(duì)于前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，就存在交接驗(yàn)收主體錯(cuò)位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開發(fā)創(chuàng)辦單位以甲方的身份代表業(yè)主囑托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主供給物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗(yàn)收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開發(fā)創(chuàng)辦單位搞好交接驗(yàn)收。這種主體錯(cuò)位，就使得前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難于開展，假設(shè)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)交接驗(yàn)收，開發(fā)創(chuàng)辦單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開發(fā)創(chuàng)辦單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，開發(fā)創(chuàng)辦單位也占據(jù)主動(dòng)地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，取得物業(yè)工程的管理權(quán)而對(duì)前期物業(yè)的交接驗(yàn)收做出讓步。雖然，創(chuàng)辦部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執(zhí)行并沒有強(qiáng)制使用，開發(fā)創(chuàng)辦單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)此做出修改或者不予采用。

(二)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任缺失。在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求開發(fā)創(chuàng)辦單位履行物業(yè)的交接驗(yàn)收義務(wù)，但對(duì)物業(yè)管理企業(yè)并沒用做出強(qiáng)制性的要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不專心履行交接驗(yàn)收義務(wù)并沒有相應(yīng)的處置措施，也就是說物業(yè)管理企業(yè)在交接驗(yàn)收過程中是否履行交接驗(yàn)收職責(zé)，完