房屋租賃中優(yōu)先承租權(quán)的6個問題

房屋租賃中優(yōu)先承租權(quán)的6個問題在實務(wù)中，優(yōu)先承租權(quán)權(quán)是令不少法律人頭疼的大難題。李雙慶法官的這篇文章，詳細(xì)分類匯總了關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的各項規(guī)則，結(jié)合相關(guān)案例細(xì)致闡述優(yōu)先承租權(quán)的取得、行使、喪失和保護(hù)，并強(qiáng)調(diào)了需要注意的特殊難點，相當(dāng)實用，必成為助力相關(guān)法律實務(wù)的利器。案例12012年5月23日，原告A公司（出租方、甲方）與被告B公司（承租方、乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議，約定甲方同意將某號房屋租與乙方，租期自2012年5月25日至2014年5月24日。租賃協(xié)議期滿，如甲方繼續(xù)出租房屋，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。2014年6月10日，原告訴至法院，請求判令被告將涉案房屋騰空交還并支付原告2014年5月25日至實際騰退房屋之日的占有使用費。被告主張合同約定了優(yōu)先承租權(quán)，故被告對房屋進(jìn)行了大額的裝修，合同到期后愿意續(xù)租房屋，不同意原告訴請。庭審中原告提交了房屋產(chǎn)權(quán)人北京C公司出具的證明一份，證明涉案房屋為北京C公司所有，2012年1月1日將涉案房屋出租與原告，租期至2014年12月31日止。現(xiàn)租賃期即將屆滿，原告無法繼續(xù)出租給被告使用。一審法院認(rèn)為：房屋租賃協(xié)議已于2014年5月24日履行期滿，就續(xù)租事宜雙方未達(dá)成一致，被告理應(yīng)在期滿后按照約定將房屋騰退并交還原告，并負(fù)擔(dān)騰退之前的房屋占用費；關(guān)于被告提出的享有優(yōu)先承租權(quán)、租賃期對房屋進(jìn)行裝修等不同意騰退房屋的抗辯事由沒有法律依據(jù)，不予采納。判決被告將涉案房屋騰空交還、支付原告房屋占用費。一審判決后，被告上訴。二審法院認(rèn)為：被告主張其有優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)繼續(xù)承租涉案房屋。優(yōu)先承租權(quán)系雙方約定之權(quán)利，而非法律規(guī)定之權(quán)利。依據(jù)雙方協(xié)議約定，被告享有優(yōu)先承租權(quán)的條件是原告繼續(xù)出租涉案房屋且需在同等條件下?，F(xiàn)被告并無證據(jù)證明該兩項條件成立，故其關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的主張，法院不予支持。最終判決駁回上訴維持原判。案例22011年12月29日，原告耿某與被告北京D公司簽訂商鋪租賃合同，約定耿某承租公司所有的某商城某號商鋪，租期自2011年12月29日至2012年6月27日。雙方約定，耿某在同等條件下，自2009年5月28日起享有所承租商鋪20年的優(yōu)先承租權(quán)；本合同租期屆滿前，公司向耿某出具交款單，耿某簽收交款單后，按照交款單規(guī)定的條件向被告交納下年度租金及相應(yīng)費用后，本合同延續(xù)，如耿某未按上述約定與公司續(xù)租的，視為自愿放棄此鋪位的優(yōu)先租賃權(quán)，本合同租期屆滿后自然終止。該合同到期后，耿某按照公司的通知交納租金至2013年6月27日。2013年2月，公司再次向耿某出具交費通知，通知耿某于2013年3月13日至15日交納2013年度的租金及綜合管理費，逾期未交且已超過10天的，將視同放棄鋪位處理。

2013年5月6日，耿某訴至法院，要求公司按照合同約定將涉案商鋪繼續(xù)租賃給其經(jīng)營。公司辯稱曾于2013年2月通知耿某交費，但耿某未在約定時間交費。之后，公司根據(jù)實際情況確定了樓層改造方案。耿某于2013年4月底又找到公司要求交費，但因樓層整改方案導(dǎo)致公司不能再與耿某續(xù)簽原合同。故不同意耿某的訴訟請求。耿某認(rèn)可是在2013年4月去交納租金，公司未收取。法院認(rèn)為：商鋪租賃合同于2013年6月27日到期，現(xiàn)原告要求被告與其續(xù)簽租賃合同并非繼續(xù)履行原合同的行為，而是另行訂立合同，合同簽訂與否應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商，故對耿某主張公司與其續(xù)簽租賃合同的訴訟請求不予支持。優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而系雙方租賃合同約定之內(nèi)容，根據(jù)合同相對性原則，若耿某認(rèn)為公司侵犯了其優(yōu)先承租權(quán)，可以依據(jù)合同要求被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最終，法院判決駁回原告訴訟請求。一審判決后，原、被告均未上訴。一、優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)，有約定權(quán)利說和法定權(quán)利說兩種觀點。約定權(quán)利說認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)是合同雙方在合同中約定的承租人在原租賃合同到期時，享有在同等條件下請求出租人與其優(yōu)先訂立新租賃合同的權(quán)利。約定權(quán)利說認(rèn)為我國法律及司法解釋對優(yōu)先承租權(quán)并未規(guī)定，民事當(dāng)事人主體平等，締約意愿自由，只有當(dāng)事人在合同中約定了承租人享有優(yōu)先承租權(quán)時，根據(jù)意思自治原則，承租人才有權(quán)主張，出租人也才負(fù)有同等條件下與承租人優(yōu)先訂立新租賃合同的義務(wù)，優(yōu)先承租權(quán)實質(zhì)上是一種當(dāng)事人自愿約定的優(yōu)先締約請求權(quán)。法定權(quán)利說認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)是承租人在租賃合同到期后，出租人愿意繼續(xù)出租，承租人對原租賃物在同等條件下?lián)碛蟹ǘǖ膬?yōu)先續(xù)租權(quán)利。法定權(quán)利說一般以《合同法》第230條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)為依據(jù)，做類推解釋。認(rèn)為承租人既然在出租人出賣房屋時，同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，那么由于承租人對涉案房屋長期居住或經(jīng)營生產(chǎn)，一方面存在較為穩(wěn)定生活和生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)，另一方面從事商事經(jīng)營者一般還在房屋上進(jìn)行了工商、稅務(wù)登記，或者房屋進(jìn)行了裝修、宣傳投入，為保證社會生產(chǎn)、生活的穩(wěn)定性，建設(shè)社會資源的不必要浪費。在出租人繼續(xù)對外租賃房屋時，同等條件下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，因此優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)是一項法定權(quán)利。約定權(quán)利說的觀點能夠保證出租人與第三方的契約自由，使得出租人能夠選擇更具清償能力的新承租人合作締約避免承租人濫用權(quán)利損害他人利益，這種觀點有其合理性所在。再加上目前我國的民事法律及相關(guān)的司法解釋等對優(yōu)先承租權(quán)沒有作出明確約定，當(dāng)前司法實踐中采取的還是比較保守的觀點，認(rèn)可約定權(quán)利說。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在雙方的租賃合同中有明確的約定，否則承租人的優(yōu)先承租權(quán)不予支持。但是如果出租人在原租賃合同期滿后繼續(xù)出租房屋，認(rèn)可同等條件下承租人的優(yōu)先承租權(quán)，一方面可以保護(hù)承租人的利益，另一方面也并未侵害出租人的利益，更為符合社會現(xiàn)實需求和合同法的立法精神和目的。在一些地方性法規(guī)中，對優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)開始一些有益的探索，如2013年修正的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（2015年廢止）第41條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人可按本條例第二十三條規(guī)定向出租人提出續(xù)租要約，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”《上海市房屋租賃條例》第44條規(guī)定：“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！薄缎陆S吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第23條規(guī)定：“房屋共有人或者原承租人在同等條件下，對出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)?！笨梢姡瑑?yōu)先承租權(quán)雖然在我國法律及司法解釋中沒有規(guī)定，但由于法定權(quán)利說的觀點在維護(hù)交易秩序穩(wěn)定和促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面更具優(yōu)勢，在尊重法律和維護(hù)司法裁判統(tǒng)一的前提下，約定權(quán)利說的觀點是需要在一定時期內(nèi)堅持的。但是，如何在立法和司法實踐中繼續(xù)完善優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)，還有待于進(jìn)一步研究和探討。

二、優(yōu)先承租權(quán)的行使條件在堅持優(yōu)先承租權(quán)是約定權(quán)利的基礎(chǔ)上，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：第一，出租人有繼續(xù)出租的條件。房屋租賃合同是房屋出租人將房屋的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與承租人，承租人支付租金的合同。實踐中，出租人出租的房屋可能是自己擁有所有權(quán)的房屋，也有可能是受托管理的房屋，也有可能是承租案外人的房屋。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，首先應(yīng)保證出租人有繼續(xù)出租的可能。如果出租人的房屋已經(jīng)出售、管理房屋的權(quán)限被收回、承租房屋的租賃期限到期，也就是當(dāng)出租人喪失房屋的使用、收益權(quán)時，出租人已不可能將權(quán)利讓渡于承租人，承租人自然無法要求繼續(xù)簽訂租賃合同。因此，只有出租人對涉案的房屋享有使用、收益等出租權(quán)時，承租人才可以主張優(yōu)先承租權(quán)。

第二，出租人有繼續(xù)出租的意愿。出租人作為出租房屋的權(quán)利人，有權(quán)繼續(xù)出租房屋，也有權(quán)自行使用房屋。在出租人與承租人的租賃關(guān)系期滿終止后，出租人明確表示將房屋收回不再出租的，承租人不得以原合同存在約定優(yōu)先承租權(quán)加以阻卻。第三，承租人要有明確的繼續(xù)承租的意思表示。租賃期限屆滿前，承租人應(yīng)該將希望續(xù)租的意思向出租人明確表示。第四，承租人滿足合同約定行使優(yōu)先承租權(quán)的條件。在當(dāng)前約定優(yōu)先承租權(quán)的合同中，一般規(guī)定了承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，如不存在違約行為、提前特定時間通知、按照特定價格簽約等，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)按照合同約定條件行使。第五、滿足出租人要求的“同等條件”。優(yōu)先承租權(quán)不僅需要保護(hù)承租人的利益，同時也不得侵害出租人的利益，因此承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)提供與潛在的新承租人同等的條件。此處的同等條件不僅包括租賃價格、租賃期限、租金支付方式等，而且還應(yīng)當(dāng)包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責(zé)任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責(zé)任、整體還是部分承租等。如果原承租人不能滿足出租人與新的承租人之間的出租條件，即不能行使優(yōu)先承租權(quán)。三、優(yōu)先承租權(quán)的喪失優(yōu)先承租權(quán)的行使是在滿足特定條件下才能行使的，在司法實踐中，一項條件不具備，承租人就喪失了優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)的喪失一般有以下幾種情形：第一，出租人不同意對外出租或者無法繼續(xù)出租導(dǎo)致優(yōu)先承租權(quán)自然喪失。租賃期屆滿前或?qū)脻M后，出租人已經(jīng)明確表示出租房屋收回自用，不再對外出租的，承租人喪失繼續(xù)承租的基礎(chǔ)。如案例1中，原告作為涉案房屋的出租人，同時也是房屋產(chǎn)權(quán)人的承租人，其承租的房屋的期限已經(jīng)馬上到期，房屋產(chǎn)權(quán)人表示不繼續(xù)出租給原告，也就是說出租人已經(jīng)喪失繼續(xù)對外出租的條件，被告起訴時不具備行使優(yōu)先承租權(quán)條件，因此法院未采納被告抗辯意見，而是支持了原告要求被告騰退房屋的訴訟請求。第二，條件不對等喪失。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，除了需要提供第二部分提到的“同等條件”以外，有觀點提出還要考慮承租人與潛在承租人的經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面的差異。如果承租人在經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面不如潛在的新承租人，則承租人喪失優(yōu)先承租權(quán)。對此，筆者認(rèn)為在司法實踐中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎適用。一則經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽對合同的履行沒有過于直接的影響；二則經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽沒有硬性的評判標(biāo)準(zhǔn)，以之作為確定優(yōu)先承租權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，易導(dǎo)致出租人濫用權(quán)利，侵害優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)；三則只要承租人在承租期間正常履約，不侵害出租人的權(quán)益，出租人不應(yīng)以經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽等標(biāo)準(zhǔn)來妨害承租人行使優(yōu)先承租權(quán)。當(dāng)然如果承租人在合同履行過程中出現(xiàn)被劃入執(zhí)行黑名單、有資不抵債等情形的，當(dāng)事人以承租人經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面不如潛在的新承租人而對抗承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的，承租人應(yīng)向承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保，其權(quán)利才可得到保障。另外如果出租人認(rèn)為承租人在經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面存在問題，長期出租存在較大風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從合同的約定條款來限制，比如要求承租人支付較長期的租金、數(shù)額較大房屋租賃保證金、解約的條件等，不應(yīng)直接以承租人的經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽不如新的承租人而侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)生訴訟風(fēng)險。第三，程序性喪失。在行使優(yōu)先承租權(quán)時，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定或商業(yè)慣例程序行使優(yōu)先承租權(quán)。如合同明確約定承租人在屆滿前特定階段向出租人主張優(yōu)先承租權(quán)或者表示同意繼續(xù)承租的意愿的。如果承租人不按照約定行使權(quán)利（同時也是一種主張優(yōu)先承租權(quán)的義務(wù)），則其優(yōu)先承租權(quán)喪失；如果合同沒有做出約定的，出租人明確征詢承租人是否繼續(xù)承租的，承租人應(yīng)當(dāng)在出租人要求的期間內(nèi)答復(fù)，否則亦喪失優(yōu)先承租權(quán)。

對于合同沒有約定、合同屆滿前出租人亦沒有明確表示的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿前向出租人明確表示希望繼續(xù)承租的意愿。否則承租人在租賃期屆滿后主張優(yōu)先承租權(quán)的，不應(yīng)予以支持。在案例2中，承租人與出租人已經(jīng)約定了行使優(yōu)先承租權(quán)的條件是合同期滿前，承租人按照出租人的通知，提前支付租金，完成續(xù)約。而承租人合同即將期滿前接到出租人的通知，不履行合同行使優(yōu)先承租權(quán)的約定，最終導(dǎo)致無法行使優(yōu)先承租權(quán)。另外，在出租人采取拍賣方式對外出租房屋時，目前司法實踐中存在兩種思路，一是出租人在拍賣時告知競拍人房屋有優(yōu)先承租人，優(yōu)先承租人可以以與最高價競拍者的相同的價格及條件優(yōu)先承租（承租人可以參加競拍，也可以不參加競拍）；二是承租人必須作為競拍人參加競拍，承租人與最高價競拍者價格一致，即可獲得優(yōu)先承租權(quán)，否則視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。筆者認(rèn)為，在司法實踐中，既要保護(hù)優(yōu)先承租人的權(quán)益，同時也要保護(hù)出租人和其他競拍人的權(quán)益。首先，在出租人采取承租權(quán)拍賣方式對外出租時，承租人應(yīng)當(dāng)參加拍賣程序。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！币簿褪钦f出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人必須參加拍賣程序，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利尚且如此，承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)時，亦應(yīng)當(dāng)參照該規(guī)定，舉重以明輕。其次，出租人應(yīng)告知競拍人房屋有優(yōu)先承租人。如果承租人主張以最高競拍者的價格行使優(yōu)先承租權(quán)，最高價競拍者可以與之再行競價，以保證出租人和競價者的合法權(quán)利；最后優(yōu)先承租權(quán)人可以以最高競價者最后報價行使優(yōu)先承租權(quán)，如果承租人不同意參照最高競價者最后價格和條件簽約，視為承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)。在程序上最大限度地保證競拍人、承租人和出租人三方的合法權(quán)益。第四，出租人違約喪失。房屋租賃合同是一種以房屋的使用、收益權(quán)換取租金的交易方式，資合性強(qiáng)于人合性。但是房屋租賃合同又是一種繼續(xù)性的合同，在社會實踐中，如果合同當(dāng)事人之間喪失了基本的信任，雙方繼續(xù)簽訂并順利履行合同可能性也不大。

那么，如果承租人在合同履行過程中有嚴(yán)重違約的情況，出租人可以抗辯承租人的優(yōu)先承租權(quán)。如承租人在租賃期間經(jīng)常性遲延交納租金、未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租、改變房屋結(jié)構(gòu)等，即使出租人沒有在合同履行期間解除租賃合同，但是可以在合同期滿后以承租人違約、缺乏誠信為由對抗其優(yōu)先承租權(quán)。另外對于出租人來講，可以在合同中約定，承租人在租賃期間沒有違約行為的，方可享受優(yōu)先承租權(quán)的限制性條款，保障自己的合法權(quán)利。四、優(yōu)先承租權(quán)行使與救濟(jì)在房屋租賃合同中，規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)的情況非常常見，尤其是商業(yè)性房屋租賃合同中更是經(jīng)常出現(xiàn)，但是因優(yōu)先承租權(quán)問題發(fā)生糾紛后，主張優(yōu)先承租權(quán)勝訴的卻甚為了了，因優(yōu)先承租權(quán)受到侵害而主張賠償獲得支持的也是極其罕見。結(jié)合司法實踐，筆者發(fā)現(xiàn)主張優(yōu)先承租權(quán)的承租人敗訴的原因主要有三：一是承租人在履行租賃合同中經(jīng)常違約導(dǎo)致主張優(yōu)先承租權(quán)時難以得到法院支持。在司法實踐中，優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定一般是以承租人在履行過程中沒有違約行為為條件的，承租人在履行合同中經(jīng)常出現(xiàn)遲延交納租金、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租等情況，在合同期滿后主張優(yōu)先承租權(quán)的，一般法院不予支持；二是承租人舉證不能或者出租人不誠信抗辯導(dǎo)致承租人無法主張優(yōu)先承租權(quán)。合同期滿后，出租人要求收回房屋的，如果承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，出租人一般會表示房屋不再出租、自行使用，而承租人又無法提供證據(jù)證明出租人就是為了收回房屋轉(zhuǎn)租他人，人民法院則無法支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)，而只能判決承租人騰退房屋。出租人過一段時間再行出租的，承租人往往也找到了新的地點，事情一般也就不了了之；三是承租人不按照合同約定或者出租方的要求主張優(yōu)先承租權(quán)。有些案件是出租人已經(jīng)提前通知承租人履行相應(yīng)的義務(wù)行使優(yōu)先承租權(quán)，但承租人不按照出租人要求履行義務(wù)，出租人再行轉(zhuǎn)租他人。常見的是商場在合同期滿前通知商戶提前交納下一次的租金作為行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，但商戶遲延或者不交納租金，商場另行轉(zhuǎn)租。租戶再行主張優(yōu)先承租權(quán)的，法院一般也不予支持。

那么，對于承租人來講，優(yōu)先承租權(quán)如何行使以及遇到侵害后如何救濟(jì)呢？結(jié)合司法實踐，筆者認(rèn)為以下幾點可以作為參考：第一，簽訂相對明確的房屋租賃合同。首先，優(yōu)先承租權(quán)是約定權(quán)利，在合同中應(yīng)當(dāng)有明確的約定；其次，約定同等條件的內(nèi)容，如租金、租期、租金支付方式等內(nèi)容，避免擴(kuò)張性理解；再次，限制出租人自用的條件，約定如果出租人自用應(yīng)至少提前兩個月通知承租人，并在合同屆滿后6個月或更長時間內(nèi)不得再行出租房屋，否則承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

第二，誠信謹(jǐn)慎履行合同。首先，房屋租賃合同是長期的繼續(xù)性合同，相互信任既是合同履行的基礎(chǔ)，也是行使優(yōu)先承租權(quán)的法定條件，如果在合同履行中經(jīng)常性違約，主張優(yōu)先承租權(quán)難以得到支持；其次，保存應(yīng)有證據(jù)，如果因為出租人的原因?qū)е鲁凶馊诉t延履行合同義務(wù)或者不履行相應(yīng)的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)保存相應(yīng)的證據(jù)。如因為出租人不履行房屋的維修義務(wù)、房屋受到第三人侵害無法正常使用等承租人遲延交納租金的，應(yīng)留存必要的證據(jù)，必要時可以訴訟或仲裁等取證，以免日后沒有相關(guān)證據(jù)；再次，按照合同約定的條件行使權(quán)利。在目前優(yōu)先承租權(quán)只是約定權(quán)利時，雙方在合同中約定的優(yōu)先承租權(quán)的條件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，如果違反了雙方約定的條件后仍主張優(yōu)先承租權(quán)的，法院一般不會支持。第三，選擇合適的訴請。選擇合適的訴請是指承租人的優(yōu)先承租權(quán)被侵害后，應(yīng)當(dāng)訴請出租人違約損害賠償，而不應(yīng)訴請確認(rèn)出租人與承租人之間的租賃合同無效或者要求法院判決自己和承租人重新簽訂合同。優(yōu)先承租權(quán)屬于約定權(quán)，只約束出租人和承租人，不具有對抗第三人的效力，因此請求確認(rèn)出租人與新承租人之間的租賃合同無效難以得到支持；民事合同是平等主體的雙方當(dāng)事人的自愿協(xié)商簽訂的協(xié)議，當(dāng)事人有簽訂合同的自由也有不簽訂合同的自由，合同的簽訂與否應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行確定，承租人在優(yōu)先承租權(quán)收到侵害后，仍要求續(xù)簽合同的，法院也難以支持。第四，選擇合適的訴訟時機(jī)。合適的訴訟時機(jī)是指承租人主張違約損害賠償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)在出租人違反約定已將房屋出租給了案外人后再行主張權(quán)利。司法實踐中不少承租人在原租賃合同還未到期、出租人與新的承租人還在磋商階段就訴至法院，此時既無法認(rèn)定“同等條件”、也無法確認(rèn)出租人已經(jīng)將房屋另行出租的事實、更可能給出租人以調(diào)整出租策略、出租方案以對抗承租人的優(yōu)先承租權(quán)，使得承租人的權(quán)利很難得到保護(hù)。而且，主張侵害優(yōu)先承租權(quán)違約損害賠償?shù)呐e證責(zé)任在于承租人，在出租人再次將房屋出租之前，承租人也很難提供證據(jù)證明優(yōu)先承租權(quán)受到侵害的事實。五、侵害優(yōu)先承租權(quán)的司法保護(hù)

此部分筆者擬探討一下優(yōu)先承租權(quán)受到侵害的司法認(rèn)定和責(zé)任確定問題。但筆者通過九章研究所的中國法律知識總庫查詢了全國各地法院的上百篇一、二審判決，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)獲得支持的未能查到，訴請優(yōu)先承租權(quán)賠償?shù)玫街С值陌咐彩巧僦稚佟？梢?，在司法實踐中，優(yōu)先承租權(quán)的保護(hù)是亟待加強(qiáng)的。在沒有司法實踐的支持下做理論探討，無異于緣木求魚。由于我國物權(quán)的意識才剛剛興起，立法和司法實踐還處于努力保護(hù)所有人的物權(quán)階段。也許在物權(quán)保護(hù)發(fā)展到一定的階段，以優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利限制物權(quán)權(quán)利濫用的意識才可能夠得以張揚。優(yōu)先承租權(quán)的全面保護(hù)，筆者預(yù)計還需要較長的時間。但是優(yōu)先承租權(quán)的確立和在實踐中的貫徹在維護(hù)房屋租賃市場交易秩序的穩(wěn)定、減少社會整體利益不必要的損失、促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面有其特殊的價值，在此本部分，筆者僅從理論上對優(yōu)先承租權(quán)設(shè)置、行使及保護(hù)問題進(jìn)行一下探討。

第一，優(yōu)先承租權(quán)權(quán)利法定化。與優(yōu)先購買權(quán)相比，對房屋的所有人行使物權(quán)的權(quán)利影響更小，我國合同法已將優(yōu)先購買權(quán)法定化，確定優(yōu)先承租權(quán)為法定權(quán)利，不會對我國的相關(guān)法律體系產(chǎn)生較大影響，對權(quán)利人行使物權(quán)也不會產(chǎn)生更為不利的影響。承租人尤其是商業(yè)用途的承租人為了商業(yè)經(jīng)營的需要進(jìn)行工商、稅務(wù)的設(shè)立和登記、投入裝修、廣告宣傳，賦予承租方法定的優(yōu)先承租權(quán)，有利于承租人制定較為長期的經(jīng)營計劃、加大經(jīng)營投入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時向社會宣示承租人在法律上的優(yōu)先承租權(quán)，案外人介入原租賃合同之前需考慮原承租人的優(yōu)先承租權(quán)以及可能產(chǎn)生的風(fēng)險，避免糾紛產(chǎn)生。第二，優(yōu)先承租權(quán)行使規(guī)范化。優(yōu)先承租權(quán)不應(yīng)當(dāng)是目前司法實踐中常見的“優(yōu)先續(xù)約權(quán)”——承租人按照出租人要求的條件提前續(xù)約的優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)法定化，作為一種優(yōu)先權(quán)，是針對潛在的承租人而言的，只能在出租人與承租人租賃合同屆滿后與潛在的承租人對比“同等條件”才具備行使條件。租賃期屆滿時，出租人有繼續(xù)出租的意愿，將繼續(xù)出租的條件報給其他潛在的承租人和原承租人，原承租人同意出租人的價格和條件的，有優(yōu)于新的潛在的承租人簽約的權(quán)利；原承租人不同意出租人的報價，其他潛在的承租人同意簽約的，原承租人的優(yōu)先承租權(quán)喪失；出租人所報價格無人接受，改變出租條件的（一般為降低標(biāo)準(zhǔn)），仍應(yīng)將更改后的價格報與原承租人，原承租人仍享有優(yōu)先于其他潛在的承租人的承租權(quán)。也就是說，租賃期滿后，出租人繼續(xù)出租涉案房屋，在與新的承租人就出租的條件達(dá)成最終協(xié)議之前，除非原承租人已經(jīng)拒絕出租人所報的出租條件或更優(yōu)惠的條件，承租人均享有優(yōu)先于新承租人的承租權(quán)利。第三，優(yōu)先承租權(quán)行使的義務(wù)定型化。在房屋租賃合同中，出租人是占有優(yōu)勢地位的，尤其是承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況。出租人可以以不再出租、故意提高出租價格、限定優(yōu)先承租權(quán)行使條件等規(guī)避承租人的優(yōu)先承租權(quán)。因此，欲保護(hù)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，一定要將出租人相關(guān)義務(wù)定型化。對于出租人表示不愿意繼續(xù)出租的，應(yīng)限定出租人在租賃期滿后特定時間段內(nèi)（六個月或一年）不得再行出租；對于出租人的出租條件、價格，承租人有證據(jù)證明出租人與新的承租人存在惡意串通、故意虛抬出租條件、價格的，應(yīng)構(gòu)成對承租人優(yōu)先承租權(quán)的侵害；對于出租人在合同中增加不必要的條件限制優(yōu)先承租權(quán)的，如目前司法實踐中的提前幾個月續(xù)約、滿足同等的租金或增加的租金標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)視為對法定優(yōu)先承租權(quán)的不當(dāng)阻卻，不影響承租人的優(yōu)先承租權(quán)行使。另外，對于通知義務(wù)，應(yīng)參照合同法第二百三十條優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，將通知義務(wù)分配給出租人，承租人沒有明確表示到期后不再承租的，均應(yīng)視為承租人未放棄其法定的優(yōu)先承租權(quán)，出租人租賃期屆滿前準(zhǔn)備繼續(xù)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)將出租的價格、條件等通知承租人，給予出承租人合理的期限決定其是否行使優(yōu)先承租權(quán)。如果出租人違反了上述義務(wù)，應(yīng)視為對承租人優(yōu)先承租權(quán)的侵害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四，優(yōu)先承租權(quán)對抗事由具體化。當(dāng)前的司法實踐中，雙方當(dāng)事人一般約定承租人在原合同租賃期內(nèi)信用良好，沒有違反租賃合同的行為，方可行使優(yōu)先承租權(quán)。在當(dāng)前物權(quán)絕對保護(hù)，優(yōu)先承租權(quán)僅為約定權(quán)利時，遵守此規(guī)定并無不妥。但優(yōu)先承租權(quán)法定化，應(yīng)當(dāng)對此加以必要的限制。在租賃合同履行期間尤其是期間較長、標(biāo)的較大的商事租賃合同中，糾紛難免產(chǎn)生，承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)，而出租人以承租人在合同履行期間存在違約對抗的，除非是租賃合同履行完成后才發(fā)現(xiàn)的承租人嚴(yán)重違約行為外，其他的如合同履行中偶爾發(fā)生的遲延交納租金等輕微的違約行為，如果出租人在租賃期滿前對承租人的違約行為沒有提出異議，就不能以這些合同期間的輕微違約作為拒絕承租人優(yōu)先承租權(quán)的事由。第五，法律救濟(jì)方式固定化。這里先討論一下優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟(jì)方式。民法通則意見第118條作出規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。這一規(guī)定與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定沖突已經(jīng)廢止。優(yōu)先購買權(quán)適用的是最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！痹摋l規(guī)定應(yīng)當(dāng)是貫徹《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度，維護(hù)交易活動的安全。

但是如何理解此規(guī)定及如何適用，司法實踐一直有爭議。第一種觀點認(rèn)為出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人只能要求出租人賠償損失；第二種觀點認(rèn)為，出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購買權(quán)，但不能主張出租人與案外人的買賣合同無效；第三種觀點認(rèn)為出租人將房屋出賣給案外人，簽訂房屋買賣合同侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失，也可以主張優(yōu)先購買權(quán)。如果案外人是善意購買，只是出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不能主張出租人與案外人的買賣合同無效。但如果案外人與出租人惡意串通，故意侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，即使房屋買賣合同已經(jīng)簽訂甚至房屋已經(jīng)過戶，承租人均有權(quán)訴請確認(rèn)出租人與案外人的買賣合同無效。筆者同意第三種觀點。對于合同無效，《合同法》第52條已經(jīng)明確規(guī)定了五種情形，其中就包括“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形。與最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相比，《合同法》屬于上位法，且《合同法》的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定并不沖突。因此如果承租人有證據(jù)證明出租人與案外人惡意串通，故意規(guī)避承租人的優(yōu)先購買權(quán)，侵害承租人合法權(quán)益的，承租人可以依據(jù)《合同法》規(guī)定，要求確認(rèn)出租人與案外人的房屋買賣合同無效。如果優(yōu)先承租權(quán)法定化，那么在法律救濟(jì)方式上也應(yīng)參考優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。如果出租人將房屋出租給案外人，侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)的，承租人可以要求出租人賠償損失；如果承租的房屋沒有交付案外人使用的，承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)；如果案外人是善意承租，只是出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的，承租人不能主張出租人與案外人的房