土地經(jīng)濟學論述題

土地經(jīng)濟學論述題六、論述題（15條）.現(xiàn)階段我國如何實現(xiàn)耕地供求平衡，緩解人口對耕地的壓力.試述實現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營的基本條件。.社會主義制度下地租范疇的理論和現(xiàn)實意義。.為什么說社會主義絕對地租是客觀存在的。.試概括馬克思的土地價格形成理論。.試述土地市場的機能。.試述中國開放土地市場的必然性。.試述開放土地市場的必備條件。.試述土地市場宏觀管理的手段與措施。.發(fā)展中國土地金融業(yè)與房地金融業(yè)的對策。.我國農(nóng)村土地補償金制度存在的問題與對策。.農(nóng)村土地市場發(fā)育的障礙性因素分析及對策。.論述現(xiàn)階段中國土地市場的機能。.我國現(xiàn)行農(nóng)村土地所有權制度存在的弊端。.試述開征二手房交易所得稅對房地產(chǎn)價格的影響效果？.（1）通過退林還地、退漁還田等措施恢復一部分耕地。（2）鼓勵農(nóng)民和其他社會力量開墾荒山、荒地、海涂、河灘以及工礦廢棄地以增加耕地面積。（3）提高耕地利用率和生產(chǎn)能力，間接增加耕地面積。（4）加強用地的行政管理。（5）政府制定地價等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵投資者多用建成區(qū)土地，少占用耕地。（6）深入進行土地使用制度改革，建立一套節(jié)約用地的機制。（7）進行土地管理體制改革，探索出一條適合中國國情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理體制。.（1）農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，農(nóng)業(yè)勞動力已大量轉移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，且這些勞動力轉移后獲得相對長期穩(wěn)定的職業(yè)和收入。這樣，在一定的空間范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)勞動力人均負擔的耕地面積才能增加，擴大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模才成為可能。（2）農(nóng)機化水平的提高。農(nóng)機化水平的提高，要求經(jīng)營土地面積的擴大有利于農(nóng)機的充分利用。在以手工和畜力為主進行操作時，自然就不存在擴大規(guī)模的客觀動因。（3）農(nóng)業(yè)社會化服務的加強。一般說來，較大規(guī)模經(jīng)營的成功與否，在相當大程度上取決于農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的社會化服務狀況。這種服務的項目愈廣泛、質(zhì)量愈高，農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的實現(xiàn)可能性也愈大。（4）經(jīng)營者素質(zhì)的提高。大規(guī)模經(jīng)營與小規(guī)模經(jīng)營相比，肯定需要經(jīng)營者有較高的素質(zhì)。這些素質(zhì)包括經(jīng)營者的知識的廣度和深度、管理能力、責任心等。（5）集體經(jīng)濟具有較強的經(jīng)濟實力，有能力在規(guī)模經(jīng)營的起步階段給予經(jīng)營者一定的經(jīng)濟扶持，并能在受災年景給予經(jīng)濟保險，也是一個重要條件。.以上分析表明，在社會主義制度下地租范疇是客觀存在的。承認并堅持這個經(jīng)濟范疇，對社會主義經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。首先，地租范疇是社會主義條件下實行土地有償使用的理論依據(jù)。中國人多地少，土地資源十分稀缺，然而土地資源的浪費又很嚴重。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是多方面的，其中土地長期無償使用是重要原因之一。新中國建立后，陸續(xù)實現(xiàn)了社會主義土地公有制。由于長期以來理論上的誤解，認為土地公有制一旦建立，地租范疇即不存在了，因而一直實行土地無償使用制度。在理論上正本清源，肯定地租范疇的存在，就為實行土地有償使用制度奠定了理論基礎。其次，地租是加強土寺管理的重要經(jīng)濟杠桿。中國的國家土地管理工作，長期以來以行政手段為主，忽視法律手段和經(jīng)濟手段的作用，因而其權威性和有效性很差，顯得軟弱無力。在理論堅持地租范疇，在制度上實行有償使用，在搞好行政手段和法律手段的同時，運用經(jīng)濟手段管理土地，就能進一步強化土地管理，增強土地管理工作的權威性和有效性。第三，地租是制定產(chǎn)品價格的重要依據(jù)。從農(nóng)產(chǎn)品來看，制定價格必須以其社會生產(chǎn)價格為基礎。農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格包括三個部分，即：生產(chǎn)成本+平均利潤+絕對地租。劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格作為社會生產(chǎn)價格，即生產(chǎn)成本+平均利潤，這是假定劣等地不提供地租為前提的。然而在社會主義制度下，即使劣等地也要繳納絕對地租，即土地所有權在經(jīng)濟上也要求實現(xiàn)。如果否定地租范疇，不把絕對地租作為農(nóng)產(chǎn)品價值的一個必要部分，那么，在此基礎上制定的農(nóng)產(chǎn)品價格必然低于真正的社會生產(chǎn)價格。那樣，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)中，不是土地經(jīng)營者得不到平均利潤，勞動者得不到正常的勞動報酬，就是土地所有權在經(jīng)濟得不到實現(xiàn)，因而也就不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的正常發(fā)展。最后，地租也是制定土地價格的基礎。在資本主義土地私有制度下，土地是可以買賣的商品。土地價格實質(zhì)上是地租的購買價格，是地租的資本化，它取決于地租量和利息率的大小。在社會主義制度下，由于自然土地沒有投入人類勞動因而沒有價值，因此一般說制定土地價格不能以土地價值作為基礎。土地價格受多種因素，如土地投資、土地資源的供求關系等的影響。然而地租量的大小是制定土地價格的基礎之一。有了準確的地租量，就能較為容易地制定土地價格。而有了能反映客觀實際的土地價格，也就為開放土地市場進行土地交易、國家征用土地進行經(jīng)濟補償以及確定土地稅收金額等，提供了客觀標準。.根據(jù)馬克思主義的地租理論和中國社會主義經(jīng)濟發(fā)展的實踐，中國現(xiàn)階段絕對地租的存在是有其客觀必然性的。這種必然性，要從絕對地租形成的條件、來源和原因等方面加以分析和說明。首先，從絕對地租形成的條件和來源看。目前中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平仍然大大低于工業(yè)，農(nóng)業(yè)的資金有機構成也大大低于工業(yè)。其次，從絕對地租形成的原因來看。中國現(xiàn)階段仍然存在著土地所有權的壟斷，并要求在經(jīng)濟上加以實現(xiàn)。馬克思在理論上對絕對地租的研究和闡述有一個發(fā)展過程。第三，從土地所有權與使用權的關系看。中國仍然存在著土地使用權所有權的分離，這是絕對地租形成的前提。絕對地租是土地使用者為獲得土地使用權向土地所有者支付的經(jīng)濟代價，它是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，反映的是土地使用者與所有者的經(jīng)濟關系。.我們可以把馬克思的土地價格形成理論概括為以下幾點：（一）自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值，并存在價格馬克思認為，任何物品要具有價值，就必須是用來交換的人類勞動產(chǎn)品。自然狀態(tài)的土地，未經(jīng)人類的開發(fā)，沒有投入人類勞動，因而不存在價值，也沒有以這種價值為基礎的用貨幣表現(xiàn)出來的價格。馬克思指出：未開墾的土地“沒有價值，因為沒有人類勞動物化在里面”?！巴恋夭皇莿趧拥漠a(chǎn)品，從而沒有任何價值。”但是，土地具有特殊的使用價值。在一定的勞動條件下，土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務，即產(chǎn)生地租。正因為有了地租，才產(chǎn)生了土地價格。馬克思指出：“實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格”）。而地租的產(chǎn)生，是導源于人們對土地的壟斷。由于土地有限，便產(chǎn)生了土地私有權的壟斷?！钡刈獾恼加惺峭恋厮袡嘟枰詫崿F(xiàn)的經(jīng)濟形式，而地租又是以土地所有權，以某些個人對某些地塊的所有權為前提。”（二）土地價格的實質(zhì)是地租的資本化在資本主義制度下，任何一定的貨幣收入都可以資本化?！凹俣ㄆ骄⒙适?%,那末一個每年200鎊的地租就可以看作一個4000鎊的資本的利息?！薄叭绻粋€資本家用4000鎊購買的土地每年提供200鎊地租，那么，他從這4000鎊得至IJ5%的平均年利息，這和他把這個資本投在有息證券上，或按5%的利息直接借出去完全一樣?！币蚨?，將地租按一定的利息率還原成一個資本量便是土地價格。馬克思指出：“資本化的地租表現(xiàn)為土地價格”。其公式為：土地價格=地租+還原利息率。例如，一塊土地的年地租量是200元，而當時的銀行利率為5%,那末，其價格就為200+5%=4000（元）。（三）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構成我們現(xiàn)在所利用的土地，都經(jīng)過了人類長期的開發(fā)利用，已經(jīng)物化了人類的勞動。馬克思把這種固定在土地中的勞動稱為土地資本，它屬于固定資本范疇。土地資本本身也像其他固定資本一樣，會損耗和消失。土地資本能為土地所有者帶來利息和折舊，它是租金的一部分。而純粹的自然土地，即拋開了土地資本或土地改良物價值的土地就稱為土地物質(zhì)。土地物質(zhì)純粹是自然的恩賜，它給土地所有者帶來真正的地租。土地資本的利息、折舊和真正的地租一樣，都構成了土地所有者的收入，從而都決定土地價格。正如馬克思所說：“土地價格無非是出租土地的資本化的收入。.現(xiàn)階段中國土地市場的機能主要表現(xiàn)在以下幾方面：（一）優(yōu)化土地資源配置在土地無償使用制度下，土地利用極不合理。在農(nóng)村，不是按其自然條件、經(jīng)濟條件來安排生產(chǎn)，而是搞“小而全”，或只顧眼前利益進行掠奪性使用；在城市，行政劃撥，無償使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的現(xiàn)象相當嚴重。在位置極佳的市中心地帶，用地單位很多不是經(jīng)濟效益最高的商業(yè)企業(yè)，而是行政機關、事業(yè)單位，城市規(guī)劃難以實現(xiàn)；商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政事業(yè)辦公區(qū)等零碎散亂，極不利于城市經(jīng)濟的發(fā)展；重工業(yè)生產(chǎn)基地不是安排在原料產(chǎn)地，而是設在人口密集的城市內(nèi)；土地資源利用狀況如此，其利益也就很難歸位。在1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅前，國家作為城市土地的所有者，基本上沒有向土地使用單位收取地租，因土地位置優(yōu)越而形成的超額利潤，完全由企業(yè)（使用者）得到，利益主體嚴重錯位。這種弊端只有通過建立土地市場來解決。市場機制的調(diào)節(jié)作用，有利于土地資源的宏觀分配和微觀流動，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。同時，地租能真正地歸土地所有者所有，而投資土地的利益又能為使用者所得。這樣，不但達到節(jié)約用地的目的，而且能實現(xiàn)土地的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的統(tǒng)一。（二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，實現(xiàn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結構。土地市場的建立，為產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整提供了有力的杠桿。國家通過對土地市場的干預，提高或降低某類用地的價格或租金，就為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構提供了土地保障。比如，國家為了促進原材料工業(yè)、能源工業(yè)的發(fā)展，可降低其用地價格，以此提高其生產(chǎn)利潤，促進其擴大再生產(chǎn)；倘若要壓縮樓堂館所的建設，就可提高其用地價格，以減少其生產(chǎn)經(jīng)營利潤，抑制其發(fā)展。（三）促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展土地市場的發(fā)展，必定加速房產(chǎn)市場的形成。沒有土地市場，而只對住宅實行商品化經(jīng)營，是不可能使房產(chǎn)市場正常運轉的。建國以來，我們在城市建設（包括住宅建設）上投入了巨額資金，但由于實行土地無償使用方式，不但巨額投資收不回來，而且每年還得支付大筆維修費，使得城市建設維護資金十分匱乏。同時，隨著城市擴大，人口增長，住房困難戶越來越多，城市用地也日趨緊張，使房地產(chǎn)業(yè)處于惡性循環(huán)中。而土地市場的開辟，土地有償使用制度的實行，就可使國家收回投資，并提供大量的城市建設資金促進房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路。（四）有利于健全社會主義市場體系，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟在社會主義初級階段，仍然存在著商品經(jīng)濟。為此，就得建立各種市場，如消費品市場、生產(chǎn)資料市場、勞務市場、技術市場、金融市場、房地產(chǎn)市場等。土地作為生產(chǎn)要素的一種，自然不能游離于市場之外。在產(chǎn)品和生產(chǎn)資料由市場調(diào)節(jié)的情況下，土地的行政劃撥、無償使用，不但不能使生產(chǎn)資料（土地、資金、設備）與勞動形成最佳組合，產(chǎn)生最佳效益，而且會使企業(yè)之間競爭的條件不平等。這對社會主義市場體系的完善、價值規(guī)律調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮極為不利。因此，作為整個市場體系中不可缺少的土地市場的建立，無疑會促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。.幾十年來，中國城市土地一直是實行行政劃撥、無償無限期使用制度。這種土地使用制度，使城市土地得不到合理利用，城市規(guī)劃難以實現(xiàn)，企業(yè)對土地多占少用、占而不用，其利用效益非常低下，而無償占用好地的企業(yè)卻能得到級差土地收益。種種弊端已使這種土地使用制度進入死胡同。因而，自80年代以來，各城市相繼改革，開始實行土地有償使用制度，并進而在一些開放城市和沿海地區(qū)開放土地市場。事實證明，逐步開放土地市場，是中國社會主義經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，有其必然性。土地市場是土地有償使用的載體土地有償使用，不單是為了在經(jīng)濟上實現(xiàn)土地所有權、增加財政收入的目的，而主要是為了合理使用土地資源，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。為了達到這一目的，土地必須進行流轉，而用經(jīng)濟手段、市場機制來加以實現(xiàn)，必須開放土地市場。因此，要實行土地有償使用，也就必然要開放土地市場。土地市場是發(fā)展商品經(jīng)濟的內(nèi)在要求在商品經(jīng)濟體系中，土地是重要的生產(chǎn)要素，只有進入市場，才能實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。同時，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，各企事業(yè)單位用地數(shù)量經(jīng)常發(fā)生變化，有的企業(yè)倒閉，土地需要轉移；有的企業(yè)生產(chǎn)擴大，土地需要增加。但行政劃撥的土地分配制很難適應這種多變的現(xiàn)實，從而造成好地得不到好用，多占少用、占而不用等。止匕外，在商品經(jīng)濟運行中，如果土地這一生產(chǎn)要素沒有價格,則價值規(guī)律就會以扭曲的形式發(fā)揮作用。因為，企業(yè)沒有地租、地價的壓力，在企業(yè)產(chǎn)品成本中體現(xiàn)不出來，使企業(yè)利潤與企業(yè)經(jīng)營水平不相符，從而使整個價格體系失真，商品經(jīng)濟的發(fā)展就必然受阻。因此，企業(yè)經(jīng)營機制的轉移，商品經(jīng)濟的發(fā)展，也必須開放土地市場。土地市場是社會主義統(tǒng)一市場的有機組成部分商品經(jīng)濟的正常發(fā)展，有賴于建立完整統(tǒng)一的市場。完整統(tǒng)一的市場主要包括：生產(chǎn)資料市場、消費品市場、勞務市場、資金市場、技術市場、房地產(chǎn)市場等等。中國經(jīng)濟體制改革的基本目標是建立與完善社會主義市場體制。在現(xiàn)實中，首先建立起來的是消費品市場，而后有資金市場和勞務市場，大部分生產(chǎn)資料(如原材料、燃料等)都進入了市場體系。如果土地這一最重要的生產(chǎn)資料游離于市場之外，首先是消費品的價格難以按正常的生產(chǎn)成本計算；其次是其他生產(chǎn)資料也很難與土地形成最佳組合。土地的行政劃撥手段分配與市場機制不能融為一體，雙軌運行，勢必引起摩擦和沖突。長此以往，社會主義市場體制就難以建立起來。.任何一個事物的產(chǎn)生與發(fā)展，都離不開與之相適應的外部環(huán)境。土地市場的建立，也同樣要求有一個適宜的環(huán)境，更何況中國的土地市場是在社會主義土地公有制基礎上建立起來的，土地市場的建立所要求的環(huán)境條件就更加嚴格。這些條件主要是：(1)清理地產(chǎn)、明晰權屬。進入市場的土地，要求權屬關系清楚，且具有法律效力。土地一經(jīng)轉移，如若地籍不明，則難以管理。解放以后，在相當長一段時間里放松了地籍管理，加之60、70年代土地平調(diào)頻繁，城鄉(xiāng)土地權屬比較混亂，這就要求對城鄉(xiāng)土地進行全面清理，恢復和建立地籍管理制度，須發(fā)具有法律效力的土地證書，建立土地檔案，搞清土地權屬，為開放土地市場創(chuàng)造基礎條件。(2)對城鄉(xiāng)用地進行科學的分類、評估。地價的形成是土地市場的關鍵，而地價的高低，又關系到土地市場的正常發(fā)育和發(fā)展。只有對土地進行科學的分類評估，地產(chǎn)交易的地價確定才具有科學依據(jù)。否則，地價必然混亂失控，這既不利于地價及市場的管理，也不利于土地市場的發(fā)展。(3)硬化國有企業(yè)預算，培育市場主體。在中國，以生產(chǎn)資料公有制為主，因而，土地使用權的買賣、交易雙方絕大多數(shù)是公有企業(yè)，其中又以國有企業(yè)為主。國有企業(yè)是國有資產(chǎn)的使用經(jīng)營者，因此，企業(yè)的最終所有權是國家的。在過去長期計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)生產(chǎn)資料是依賴國家平價調(diào)撥，經(jīng)營虧損也要由國家負擔，企業(yè)預算一直處于軟約束狀態(tài)。在這種體制下，土地價格的高低與企業(yè)盈虧無關，從而使企業(yè)在土地市場中不根據(jù)自身的經(jīng)營能力及土地的真實價值來確定地價，必然導致地價畸形與扭曲。只有割斷企業(yè)同國家之間這種供給式的關系，硬化企業(yè)的預算，才有利于土地市場的健康發(fā)育。(4)完善金融市場，發(fā)展土地金融業(yè)。世界各國的經(jīng)驗表明，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。地產(chǎn)業(yè)是一項投資大、回收期長的產(chǎn)業(yè)，沒有銀行支持難以進行。只有土地金融業(yè)發(fā)展起來，土地市場才能繁榮興旺。(5)完善土地法規(guī)及地政管理機構。為了建立正常的土地市場秩序，保護地產(chǎn)投資者利益及交易雙方的權益，解決地產(chǎn)糾紛，抑制地產(chǎn)投機，引導土地市場健康發(fā)展等，都需要建立配套的土地法規(guī)，同時，也要建立與土地市場相適應的地政管理機構。地政管理機構的設置必須面向市場，需要有決策機構和分工細密的執(zhí)行機構。.國家對土地市場進行宏現(xiàn)管理調(diào)控，要以經(jīng)濟手段為主，綜合運用經(jīng)濟的、法律的和行政的等多種手段。其中法律手段是經(jīng)濟手段和行政手段的依據(jù)，經(jīng)濟手段是主體，行政手段是法律手段和經(jīng)濟手段的保證。具體說，對土地市場管理調(diào)控的手段和措施主要是：(1)通過法制手段，調(diào)控土地市場開放的范圍、規(guī)模和程度。由于我國土地市場還是剛剛開放，市場運行的條件還不完備，加之，各地經(jīng)濟發(fā)展水平和城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度差異很大，因此，各地土地市場發(fā)育程度差別很大。國家必須根據(jù)各地土地市場運行的具體條件，對土地市場的開放作出明確的法律和行政規(guī)定，以調(diào)控土地市場開放的范圍、規(guī)模和程度。如在土地市場方面，考慮到企業(yè)、居民的承受能力，國家規(guī)定目前主要在東南沿海城市和內(nèi)地一些大中城市實行城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓、轉讓，開放土地市場。目前我國城市土地分配實行市場機制和行政劃撥“雙軌制”。在“雙軌制”下，國家就要有明確的法律和行政規(guī)范，即哪些土地適用市場機制(出讓)，哪些土地采用行政劃撥手段分配，要做出明確的限定。(2)通過制定并實施土地開發(fā)計劃，調(diào)控土地市場供給量。城市的建設發(fā)展，其土地供給，一方面靠向城郊擴展，將農(nóng)業(yè)用地轉為城市用地；另一方面是進行舊城改造，以提高城市土地利用率。依據(jù)城市發(fā)展的總體規(guī)劃，制定并實施年度地開發(fā)計劃，以控制城市土地，尤其是耕地每年的市場供給量。這項手段，可以保證土地資源的有計劃利用，防止盲目開發(fā)引起土地資源的破壞與浪費；同時又有利于城市土地市場的均衡供給，平衡市場供求關系，控制國家基本建設規(guī)模。目前實行的年度耕地占用控制指標，就是實施這項手段的一項具體措施。(3)通過制定與實施城市土地利用規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控土地利用布局與結構。根據(jù)城市的性質(zhì)、土地利用現(xiàn)狀及長遠的社會經(jīng)濟發(fā)展目標，制定并實施城市土地利用總體規(guī)劃和細部規(guī)劃，引導土地市場運行的方向，以防止土地市場自發(fā)運行導致的某些消極后果，實現(xiàn)城市土地的優(yōu)化配置。止匕外，通過制定并實施正確的產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策，對有利于土地優(yōu)化配置的土地利用行為給予政策優(yōu)惠，反之給予限制，這也會促進城市土地優(yōu)化配置和優(yōu)化結構的實現(xiàn)。(4)通過制定并實施社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、財政信貸政策和稅收政策等，來調(diào)控土地的市場需求。隨著經(jīng)濟發(fā)展速度加快、投資增加及財政信貸和稅收政策的放寬，對土地的需求必然增加；反之，必然減少。運用這一機理，就可以通過制定并實施社會經(jīng)濟發(fā)展計劃及財政信貸政策、稅收政策來調(diào)控土地市場需求的數(shù)量和結構，促進土地市場的供求平衡。止匕外，制定有針對性的地產(chǎn)的稅收政策(如設立土地增值稅、土地荒蕪稅等)，可以在一定程度上抑制土地投機和虛假需求，防止土地浪費。(5)通過制定并實施地產(chǎn)價格政策，。加強土地市場的價格管理，調(diào)控土地的價格水平土地市場在一定程度上也和其他市場一樣，價格的漲落也會引起供求關系的變動。通過制定并實施正確的價格政策，加強價格管理(建立地產(chǎn)價格評估制度、靈活地采用土地出讓方式等)，可以促進土地市場供求關系的相對平衡，同時又可以防止土地價格暴漲與暴跌。(6)通過現(xiàn)代信息手段，提高土地市場的透明度土地市場主體行為的盲目性，往往是由于土地市場信息不靈、市場透明度不高所致。利用現(xiàn)代信息手段，提高土地市場透明度，就可以引導企業(yè)做出正確決策，克服盲目性。實現(xiàn)上述措施，最根本的條件是必須保證一級土地市場的國家壟斷。一級土地市場的國家壟斷，首先是由我國特定的土地制度決定的。我國城市土地屬于國家所有，實行土地所有權和使用權分離的原則，只有土地使用權可以進入市場流轉。國家是城市土地的唯一所有者，雌一的市場出讓主體，其他任何單位和個人都不能成為一級土地市場的出讓主體，即國家壟斷了一級土地市場的出讓權。當然，土地使用權的受讓主體仍然是多個，他們之間仍存在著競爭。其次，一級土地市場的國家壟斷也是保證地產(chǎn)市場正常運行，保證土地合理利用的需要。因為只有一級土地市場的國家壟斷，才能由國家統(tǒng)一制定并實施土地開發(fā)供應計劃，防止土地盲目開發(fā),切實保護耕地，才能由國家統(tǒng)一制定并實施土地利用政策、土地價格政策、財政信貸政策和稅收政策，以調(diào)控土地供求關系和土地價格水平等等。.(1)搞好法制建設，強化法律保障發(fā)展中國土地金融業(yè)，首先遇到的一個問題就是土地使用權能否抵押。1988年中國憲法和土地管理法經(jīng)過修改后允許土地使用權依法轉讓。1995年1月1日實施的<中華人民共和國房地產(chǎn)管理法>第四十七條規(guī)定：”依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權?！?995年10月1日施行的(中華人民共和國擔保法)對土地使用權和房地產(chǎn)所有權的抵押做了明確具體的規(guī)定。這些法律規(guī)定強化了土地使用權和房地產(chǎn)所有權抵押的法律依據(jù)與保障。當前的問題是抓緊制定具體的法規(guī)與管理制度，以保證這些法律的頭施^0(2)建立抵押擔保機構，增強抵押貸款的安全性土地使用權和房地產(chǎn)抵押雖然已為貸款提供了擔保，但由于中國目前房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不高，居民住房仍以福利性分配為主，因而當?shù)盅喝瞬荒馨磿r清償債務需處置抵押財產(chǎn)時會遇到一些困難。這就增加了金融機構按時收回貸款本息的風險性，從而影響金融機構發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的積極性。應借鑒國外經(jīng)驗，由國家建立具有經(jīng)濟實力和權威的擔保機構，為房地產(chǎn)抵押貸款用戶擔保，就能大大增強貸款的安全性，促進金融機構積極發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務。(3)加強抵押登記管理，增強抵押關系的法律地位確定抵押關系必須在簽訂抵押合同之后，到法律規(guī)定的部門進行抵押登記，并由政府加強登記管理，才能增強抵押關系的法律地位，為抵押權的實施提供有效的法律保證。(4)發(fā)育二級抵押市場，擴大貸款資金的來源當前我國擴大房地產(chǎn)抵押貸款的限制因素之一是貸款資金來源不足。借鑒國外的經(jīng)驗，要擴大房地產(chǎn)抵押貸款資金的來源，必須積極發(fā)育二級抵押市場，即由接受房地產(chǎn)抵押的金融機構，以抵押的房地產(chǎn)向社會發(fā)行債券等有價證券，同時努力擴大居民住房儲蓄，來籌集更多的抵押貸款資金。(5)設計多種貸款形式，滿足各種貸款用戶需要目前我國住房抵押貸款形式比較單一，難以滿足各類用戶的需要。應該從貸款利率、還款期限、貸款條件等方面，設計多種貸款形式，以滿足不同收入、不同年齡、不同收入方式與結構的居民對抵押貸款的不同需求。這樣才能促進房地產(chǎn)抵押貸款市場需求的擴大。11我國農(nóng)村土地補償金制度存在的問題與對策(一)我國農(nóng)村土地補償金制度存在的問題2003年進行的一項調(diào)查表明，目前中國每年國有土地收益流失至少在100億元以上，失地農(nóng)民總數(shù)在4000萬人左右，每年還以200多萬人的速度增加。六成失地農(nóng)民權益受到不同程度的損害，生活困難。1補償標準偏低，測算方法不夠科學合理據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補償費計算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補償費，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6?10倍;安置補助費，為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4?6倍。以現(xiàn)金形式補償?shù)耐ǔ６荚诿慨€1.5?3.5萬元之間。這種測算辦法說服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補償標準不盡合理。第二，征地補償標準未包含土地的增值部分。第三,一次性“買斷式”給付，使補償金沒有得到有效利用。2現(xiàn)行征地補償制度沒有充分尊重農(nóng)民對土地財產(chǎn)的經(jīng)營權現(xiàn)行的征地制度使土地承包經(jīng)營權的物權化，使承包人獲得了對承包地占有、使用、收益和根據(jù)需要將土地承包經(jīng)營權流轉的權利；在承包期內(nèi)，農(nóng)戶可以穩(wěn)定、自主地支配土地承包經(jīng)營權，并獲得相關利益，成為派生的、獨立的財產(chǎn)權。這種變化使農(nóng)戶成為獨立于集體土地所有權主體的土地承包經(jīng)營權的主體，獨立地享有土地承包經(jīng)營權的財產(chǎn)收益?，F(xiàn)行征地制度在承認農(nóng)民擁有集體土地所有權的同時，又剝奪了農(nóng)民對集體土地擁有的所有權及其使用權、收益權和處分權，一個重要表現(xiàn)就是對承包權的剝奪：土地承包經(jīng)營權成為物權以后，土地所有權和土地承包經(jīng)營權成為兩個對立的財產(chǎn)權，分屬于兩個獨立的主體集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。3現(xiàn)行的補償金制度可能擴大城鄉(xiāng)收入差距，不利于小康社會的全面建設1995年到2002年間，城鄉(xiāng)之間收入差距對全國總體收入差距的貢獻率明顯上升，從36%提高到43%。這意味著2002年全國總體收入差距的2/5以上來自于城鄉(xiāng)之間的差距，表明城鄉(xiāng)之間收入差距是非常巨大的。此外農(nóng)村居民卻沒有城市居民所享有的各種實物補貼待遇，農(nóng)村還未建立起完善的社會保障制度，對農(nóng)民來說,土地就是他們的保障。如果因征地再傾斜城市，那么城鄉(xiāng)之間的差距將擴大，這一方面影響國內(nèi)的總體需求能力；另一方面也帶來社會的不穩(wěn)定因素。（二）完善農(nóng)村土地征用補償金制度的措施1嚴格規(guī)范土地征用制度，強化農(nóng)村集體組織和土地承包者的主體功能，提高其談判能力，并限制政府的牟利行為首先要充分尊重農(nóng)民市場主體的地位，引入市場機制，讓農(nóng)民與開發(fā)商直接談判，在農(nóng)民愿意接受的價格下，按法定程序轉讓土地，并逐步實現(xiàn)征購并軌；其次要制訂科學的法規(guī)和合理的辦法，充實和完善《土地管理法》，如依法設立征用權，明確征用權的主體、范圍、補償標準，特別要賦予農(nóng)民在土地征用過程中的主體地位和談判過程中的所有者申訴權，完善征地委員審議、裁決制度，以合理解決土地征用中的糾紛，切實保護集體所有者和農(nóng)民的權益。避免某些利益集團在從事土地使用權流轉交易的過程中，伺機鉆營、謀求私利，造成土地收益的嚴重流失。把政府排除在利益分配之外，其職能要由直接經(jīng)營土地轉向規(guī)劃、調(diào)控、管理、指導、監(jiān)督和服務。2按土地征用目的分類建立土地補償機制中央一號文件規(guī)定：加快土地征用制度改革，各級政府要切實落實最嚴格的耕地保護制度,,要嚴格區(qū)分公益性用地和經(jīng)營性用地，明確界定政府土地征用權和征用范圍,,積極探索集體非農(nóng)建設用地進入市場的途徑和辦法。對公益性用地如①政府機關和社會團體用地；②交通用地：③水利及能源設施用地④城市基礎設施用地；⑤基礎性教育（學校、科研單位）用地;⑥國防軍事用地；⑦其他公益事業(yè)用地。對此類多由政府投資開發(fā)，盡量提高補償金標準，并做好規(guī)劃,使征地范圍成為一定的經(jīng)濟圈，為農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展提供有利條件。對準公益性用地，除了提高征地補償標準，還應建立合理的利益分享機制，允許集體經(jīng)濟組織代表農(nóng)民同征地主體平等協(xié)商談判，讓農(nóng)民分享所征土地的增值收益，避免土地被“買斷式”征占。對經(jīng)營性用地：即用于生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)開發(fā)用地，如房地產(chǎn)征用地、廠房用地等。應在符合規(guī)劃要求和審批制度的前提下，集體組織與用地者引入談判機制，允許集體土地逐步進入一級市場，讓集體經(jīng)濟組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，直接參與市場交易；也可委托地產(chǎn)交易市場等中介機構辦理。3多種渠道完善土地補償金制度在土地征用問題上，憲法做了明確的修改：”國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”，這要求⑴提高現(xiàn)行土地補償標準。⑵加強對補償金的監(jiān)管，引入資金的正常增長機制。(3)完善補償金的使用。補償金使用主要考慮的是保值和增值上。12、農(nóng)村土地市場發(fā)育的障礙性因素分析及對策1、農(nóng)村土地市場發(fā)育的障礙主要有：(1)第一，土地產(chǎn)權不明晰，土地所有權主體泛化。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，“集體”的主體代表，法律規(guī)定卻較為含糊。同時，農(nóng)民作為集體經(jīng)濟組織的成員，對集體所有的土地是“按股份共有”，還是“共同共有”，法律上也沒有明確。由于土地所有權主體的泛化，致使在土地產(chǎn)權市場中經(jīng)常出現(xiàn)多元主體之間的權利之爭，加大了交易成本，或者是造成了土地所有權的虛置。(2)第二，土地所有權主體之間的權利與義務界定不清。以家庭經(jīng)營為基礎的經(jīng)營體制是建立在所有權主體凌駕于使用權主體之上的行政配給關系所決定的，并導致了土地所有權主體與使用權主體之間的責、權、禾界定不清。土地的產(chǎn)權殘缺不全。目前我國是把農(nóng)村集體所有的土地納入國有土地統(tǒng)一管理。農(nóng)民對承包的土地擁有使用權、收益權、經(jīng)營自主權，卻沒有抵押權、繼承權；土地市場的機制不完善導致第土地市場的信息不暢通；土地交易價格被扭曲；土地交易的中介服務不完善。土地交易組織發(fā)育滯緩，土地市場需求乏力。農(nóng)業(yè)經(jīng)營的收益越來越低；農(nóng)業(yè)風險的防范機制尚未建立；農(nóng)業(yè)社會化服務系統(tǒng)不完善；農(nóng)村社會保障體系不健全；有些農(nóng)民即使轉移到二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們寧肯粗放經(jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓，農(nóng)村土地市場的發(fā)育因此而嚴重受阻。2推進農(nóng)村土地市場化進程的思路與對策(1)理順市場主體之間的產(chǎn)權關系。明確集體土地所有權主體代表，強化所有權職能。進一步明晰集體產(chǎn)權的主張。明確村民委員會作為集體土地所有權主體代表是比較現(xiàn)實和穩(wěn)妥的選擇。這既尊重了歷史，又考慮到了農(nóng)村現(xiàn)狀，而且操作的成本也不高。(2)科學界定產(chǎn)權主體的權利和義務范圍。一方面應當在法律上明確界定農(nóng)村土地所有者的權利和義務。在“兩權分離”、農(nóng)戶作為土地經(jīng)營主體的體制下，所有權主體對集體土地有監(jiān)管權，如按合同規(guī)定使用土地，防止荒蕪、棄耕地或任意改變土地使用方向；另一方面，還應合理界定土地使用權主體的權利范圍。完整的土地使用權至少應包括排他的占有權、開發(fā)利用權、收益權、流轉權、租賃權、抵押權、繼承權七項。土地使用權主體不得借口使用權獨立而危及所有權主體的利益。(3)完善農(nóng)村集體土地的征用制度。首先，要嚴格界定公共利益的范圍，杜絕任何商業(yè)性的征地；其次，改變現(xiàn)在按土地原用途、以征地前若干年的產(chǎn)值為標準進行補償?shù)霓k法，推行土地評估價格與市場價格相結合的補償辦法。再次，增加征地過程透明度。國家在征地過程中的作用主要是審核征地目的，批準土地征用許可，監(jiān)督征地過程的合法化，防止多征少用、征而不用等現(xiàn)象的發(fā)生。(4)健全農(nóng)村土地市場的服務體系。首先，建立地價評估機制。要盡快制定農(nóng)村土地估價指標體系，；其次，要確立科學的評估方法。地價評估的方法很多,如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法、購買年法等；第三，要建立一支高質(zhì)量的地價評估師隊伍。(5)建立以農(nóng)地使用權抵押為特征的農(nóng)地金融制度。(6)健全土地交易的服務機構。一要設立相對穩(wěn)定的交易場所；二要制定土地市場的交易規(guī)則，打擊非法交易；三要建立土地交易的監(jiān)督管理機構，加強土地交易管理，處理交易糾紛；四要健全土地交易的中介服務組織。(7)規(guī)范土地流轉行為。第一，建立土地檔案，加強地籍管理。第二，構建適應產(chǎn)權市場化的土地管理機制，加強對農(nóng)村土地的宏觀管理。第三，建章立制，加強地權交易立法，建立土地使用權流轉規(guī)則。(8)提升土地需求的動力機制。第一，降低農(nóng)業(yè)成本，提高農(nóng)業(yè)比較效益。第二，加大稅費改革力度，切實減輕土地負擔，保障農(nóng)民的合法收益。(9)完善農(nóng)村社會化服務體系。繼續(xù)加強農(nóng)業(yè)基礎設施建設和生態(tài)環(huán)境建設，加強農(nóng)業(yè)技術的科技攻關和成熟技術的應用推廣，引導農(nóng)民建立合作經(jīng)濟組織，為農(nóng)民提供產(chǎn)、供、銷、加工等一條龍服務，從而為土地市場發(fā)育提供良好的外在環(huán)境。(10)建立農(nóng)業(yè)風險的防范機制。第一制定自然災害、農(nóng)業(yè)技術研究、基礎設施建設等政府補償規(guī)劃；第二，建立農(nóng)業(yè)保障基金，加大政府支持力度。第三，盡快出臺有關農(nóng)業(yè)保險法案，把商業(yè)保險引入農(nóng)業(yè)風險防范機制。(11)激活農(nóng)村土地市場的供給機制為激活農(nóng)村土地市場的供給機制，首先，必須加快建立多層次的社會保障體系。其次，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，促進農(nóng)村剩余勞動力轉移。第三，要繼續(xù)破除城鄉(xiāng)隔離的戶籍管理制度，打破地方保護主義的樊籬，降低農(nóng)民入城的“門檻”；加快教育改革步伐，改變農(nóng)村教育的“離農(nóng)”現(xiàn)象；大力開展農(nóng)村職業(yè)技術培訓，多途徑、多形式提高農(nóng)民素質(zhì)，為農(nóng)村剩余勞動力的轉移創(chuàng)造更為有利的環(huán)境與條件。(1)優(yōu)化土地資源配置在土地無償使用制度下，土地利用極不合理。在農(nóng)村，不是按其自然條件、經(jīng)濟條件來安排生產(chǎn)，而是搞“小而全”，或只顧眼前利益進行掠奪性使用；在城市，行政劃撥，無償使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的現(xiàn)象相當嚴重。在位置極佳的市中心地帶，用地單位很多不是經(jīng)濟效益最高的商業(yè)企業(yè)，而是行政機關、事業(yè)單位，城市規(guī)劃難以實現(xiàn)；商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政事業(yè)辦公區(qū)等零碎散亂，極不利于城市經(jīng)濟的發(fā)展；重工業(yè)生產(chǎn)基地不是安排在原料產(chǎn)地，而是設在人口密集的城市內(nèi)；土地資源利用狀況如此，其利益也就很難歸位。在1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅前，國家作為城市土地的所有者，基本上沒有向土地使用單位收取地租，因土地位置優(yōu)越而形成的超額利潤，完全由企業(yè)(使用者)得到，利益主體嚴重錯位。這種弊端只有通過建立土地市場來解決。市場機制的調(diào)節(jié)作用，有利于土地資源的宏觀分配和微觀流動，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。同時，地租能真正地歸土地所有者所有，而投資土地的利益又能為使用者所得。這樣，不但達到節(jié)約用地的目的，而且能實現(xiàn)土地的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的統(tǒng)一。(2)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，實現(xiàn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結構。土地市場的建立，為產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整提供了有力的杠桿。國家通過對土地市場的干預，提高或降低某類用地的價格或租金，就為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構提供了土地保障。比如，國家為了促進原材料工業(yè)、能源工業(yè)的發(fā)展，可降低其用地價格，以此提高其生產(chǎn)利潤，促進其擴大再生產(chǎn)；倘若要壓縮樓堂館所的建設，就可提高其用地價格，以減少其生產(chǎn)經(jīng)營利潤，抑制其發(fā)展。(3)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展土地市場的發(fā)展，必定加速房產(chǎn)市場的形成。沒有土地市場，而只對住宅實行商品化經(jīng)營，是不可能使房產(chǎn)市場正常運轉的。建國以來，我們在城市建設(包括住宅建設)上投入了巨額資金，但由于實行土地無償使用方式，不但巨額投資收不回來，而且每年還得支付大筆維修費，使得城市建設維護資金十分匱乏。同時，隨著城市擴大，人口增長，住房困難戶越來越多，城市用地也日趨緊張，使房地產(chǎn)業(yè)處于惡性循環(huán)中。而土地市場的開辟，土地有償使用制度的實行，就可使國家收回投資，并提供大量的城市建設資金促進房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路。(4)有利于健全社會主義市場體系發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟在社會主義初級階段，仍然存在著商品經(jīng)濟。為此，就得建立各種市場，如消費品市場、生產(chǎn)資料市場、勞務市場、技術市場、金融市場、房地產(chǎn)市場等。土地作為生產(chǎn)要素的一種，自然不能游離于市場之外。在產(chǎn)品和生產(chǎn)資料由市場調(diào)節(jié)的情況下，土地的行政劃撥、無償使用，不但不能使生產(chǎn)資料(土地、資金、設備)與勞動形成最佳組合，產(chǎn)生最佳效益，而且會使企業(yè)之間競爭的條件不平等。這對社會主義市場體系的完善、價值規(guī)律調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮極為不利。因此，作為整個市場體系中不可缺少的土地市場的建立，無疑會促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。(1)國家與集體土地所有權界線不清?，F(xiàn)行憲法第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”，“宅基地和自留地,自留山也屬于集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第3條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購收歸國有的土地”，“國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、沙灘以及其它土地”屬于全民所有即國家所有。從上述立法，我們可以得出：對農(nóng)村土地，除了國家的，就是集體的。但現(xiàn)行立法并沒有界定，哪些土地是國家的，哪些土地是集體的，更沒有界定哪片土地屬于哪一個集體所有。即使對我們一般認為界定得比較清楚的城市土地，實際上也是極其模糊的。如城市市區(qū)范圍內(nèi)，存在著一些集體所有的土地。特別是隨著城市的不斷發(fā)展，新設建制市的城市不斷涌現(xiàn)，老城市市區(qū)的不斷擴大。新設建制市的市區(qū)土地是否自然而使原集體的土地變?yōu)閲宜?？同時，建制鎮(zhèn)被法律認可為城市范圍，而建制鎮(zhèn)的土地實際上主要屬于集體所有，這種模棱兩可，含含糊糊的規(guī)定，連立法者也解釋不清楚。（2）集體土地所有權的權屬不明確。現(xiàn)行憲法，民法通則，土地管理法都規(guī)定了農(nóng)村土地屬于集體所有。但對農(nóng)村集體土地所有權的代表究竟是誰，立法和實踐中都不甚明確。土地管理法第8條規(guī)定：”集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”，“村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有”。1989年《關于確定土地權屬問題的若干意見》中進一步規(guī)定：集體土地所有權的代表按鄉(xiāng)、村、組的實際占