《九鼎國際城商業(yè)綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)提案》黑弧奧美

1本資料來自定勢

定位

定調(diào)|

九鼎國際城策劃推廣案|2本資料來自一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，

在于背景。前置命題3本資料來自戰(zhàn)略指引十線對話01/項(xiàng)目與世界對話：推進(jìn)佛山城市國際化進(jìn)程02/項(xiàng)目與廣佛對話：拔高廣佛一體化佛山重心03/項(xiàng)目與城市對話：成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎04/項(xiàng)目與區(qū)域?qū)υ挘悍鹕紺BD發(fā)展第一引爆點(diǎn)05/項(xiàng)目與企業(yè)對話：引導(dǎo)中小型企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級06/項(xiàng)目與市民對話：劃分國際主流生活人居圈07/項(xiàng)目與市政府對話：創(chuàng)立城市總部經(jīng)濟(jì)核體08/項(xiàng)目與投資者對話：開創(chuàng)城市經(jīng)濟(jì)增長高點(diǎn)09/項(xiàng)目與消費(fèi)者對話：提供創(chuàng)意商品集中賣場10/項(xiàng)目與商務(wù)人士對話：打造國際商務(wù)大平臺4本資料來自一次九鼎品牌升級與項(xiàng)目快銷的探尋之旅5本資料來自探尋綱要：大局定勢//品牌定位//傳播定調(diào)6本資料來自大局定勢大勢/格局/對手/人群7本資料來自通稱：城市建筑綜合體別名：城中之城、CBD心臟定義/特征/歷史/分類/機(jī)會大勢/行業(yè)/城市/8本資料來自同一位置的一組建筑

不同業(yè)態(tài)的價(jià)值互補(bǔ)

生活空間的有機(jī)組合

城市形態(tài)的高級形式

城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象定義/特征/歷史/分類/機(jī)會大勢/行業(yè)/城市/9本資料來自1、交通立體性2、業(yè)態(tài)集約性3、整體系統(tǒng)性4、空間智能性5、用地生態(tài)性6、對內(nèi)連續(xù)性7、對外聯(lián)系性8、社會效應(yīng)性9、升值前景性定義/特征/歷史/分類/機(jī)會大勢/行業(yè)/城市/10本資料來自定義/特征/歷史/分類/機(jī)會從古希臘市俗中心阿索斯廣場ASSOS誕生↓1946年現(xiàn)代建筑綜合體雛形馬賽公寓出現(xiàn)↓四、五十年代的城市建筑綜合體發(fā)展停滯↓上世紀(jì)70年代城市建筑綜合體的價(jià)值復(fù)興↓隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展建筑綜合體的風(fēng)行世界城市建筑綜合體從探索到實(shí)踐到繁榮大勢/行業(yè)/城市/11本資料來自定義/特征/歷史/分類/機(jī)會按規(guī)劃選址分類1.CBD中心的城市綜合體例：北京萬達(dá)廣場，濟(jì)南萬達(dá)廣場

2.交通樞紐型城市綜合體例：北京國瑞城3.城市副中心城市綜合體例：上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)4.城郊結(jié)合部城市綜合體例：蝶湖灣大勢/行業(yè)/城市/12本資料來自定義/特征/歷史/分類/機(jī)會按業(yè)態(tài)模式分類1.均衡發(fā)展模式“HOPSCA”——主題酒店(HOTEL)+商務(wù)寫字樓(OFFICE)+立體空中花園(PARK)+時(shí)尚休閑購物(SHOPPING)+娛樂泛會所(CLUB)+高尚住宅(APPART

MENT)

例：香港太古廣場2.以寫字樓為核心發(fā)展模式——OFFICE+CLUB

+

HOTEL

+

SHOPPING例：廣州中信廣場3.以酒店為核心發(fā)展模式——HOTEL

+CLUB

+

OFFICE+

SHOPPING例：上海商城4.以商業(yè)為核心發(fā)展模式——SHOPPING+

OFFICE

+

HOTEL例：深圳華潤中心大勢/行業(yè)/城市/九鼎國際城是CBD/交通樞紐型以寫字樓為核心的均衡發(fā)展模式13本資料來自定義/特征/歷史/分類/機(jī)會大勢/行業(yè)/城市/1.城市發(fā)展的需求

土地稀缺,城市綜合體的復(fù)合功能極具競爭力2.時(shí)代發(fā)展的需求佛山未來CBD未來將迎來各類消費(fèi)群體3.消費(fèi)人群的需求消費(fèi)者渴望一站式解決多種生活需求的場所14本資料來自大勢/行業(yè)/城市/特征/機(jī)會/廣東第三城市歷史文化名城著名華僑之鄉(xiāng)“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”橋頭堡“廣佛都市圈是廣東發(fā)展的重點(diǎn)”毗鄰港澳區(qū)域性專業(yè)物流中心之一

全國城市競爭力排名第九全國重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地15本資料來自大勢/行業(yè)/城市/特征/機(jī)會/16本資料來自大勢/行業(yè)/城市/特征/機(jī)會/1.城市GDP高速增長一份藍(lán)皮書發(fā)布的中國城市競爭力排名：佛山的城市綜合競爭力位列全國第九位(含港澳臺地區(qū))。2.政府助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)季華路商務(wù)區(qū)開建。佛山市委第十屆四次全會市長陳云賢指出：禪城區(qū)要大力發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快推進(jìn)季華商圈改造。3.一線經(jīng)濟(jì)二線商務(wù)佛山市至今沒有形成與經(jīng)濟(jì)地位相稱的中央商務(wù)區(qū)。4.第三產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展市委書記林元和在會上指出：第三產(chǎn)業(yè)要大力發(fā)展。5.廣佛地鐵啟動施工

廣佛一體化高速升溫

6.市民消費(fèi)能力增強(qiáng)將結(jié)束佛山人出城購物的歷史

17本資料來自品牌定位產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念18本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念寫字樓／豪宅／公寓／名店MALL／創(chuàng)意街區(qū)三十六萬平米CBD國際多元體

19本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念九鼎國際城的資源配置有形資源城市資源-CBD核心地段/財(cái)富中心/周邊配套/高端人群產(chǎn)品資源-整體規(guī)劃/建筑/規(guī)模/功能無形資源佛山城市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的強(qiáng)勁趨勢佛山產(chǎn)業(yè)平臺優(yōu)勢與廣佛經(jīng)濟(jì)鏈佛山CBD區(qū)域大發(fā)展的絕佳契機(jī)28萬中小企業(yè)的國際商務(wù)平臺需求珠三角整體經(jīng)濟(jì)帶動的商業(yè)/務(wù)擴(kuò)展與持續(xù)增值空間

九鼎國際城價(jià)值經(jīng)營核心就是做城市最大的資源整合者20本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念九鼎國際城的三重價(jià)值線屬性層價(jià)值內(nèi)涵層需求傳播

城市線新佛山城市升級的經(jīng)濟(jì)引擎形象價(jià)值市場高點(diǎn)取勢項(xiàng)目線佛山三十六萬平CBD國際多元體增值價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值定位產(chǎn)品線寫字樓／豪宅／公寓／功能價(jià)值體驗(yàn)營銷模式名店MALL／創(chuàng)意街區(qū)21本資料來自問題的關(guān)鍵并不是什么是九鼎國際城

而是佛山升級為什么需要九鼎國際城

九鼎國際城是佛山開放型城市國際化進(jìn)程的必然結(jié)果

九鼎國際城更是大佛山大珠三角時(shí)代的更高發(fā)展平臺

九鼎國際城還是中國進(jìn)入2008的商業(yè)能量地產(chǎn)新標(biāo)高產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念22本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念大佛山總部經(jīng)濟(jì)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的綜合能量體城市國際商務(wù)大平臺CBD區(qū)域發(fā)展引爆點(diǎn)

佛山第三產(chǎn)業(yè)升級鏈

廣佛一體對接變速器23本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念總部經(jīng)濟(jì)它是一種資源配置方式它是中心城市的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)它是企業(yè)的發(fā)展形式

佛山目前不具備廣州發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的珠三角輻射能力,珠三角跨國企業(yè)和大型本土企業(yè)建立總部基地首選廣州佛山建立總部基地輻射目標(biāo)為本土28萬中小企業(yè),CBD內(nèi)的九鼎國際城的國際商務(wù)平臺具備這個(gè)功能.建議商務(wù)辦公目標(biāo)鎖定本土中型企業(yè)24本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全世界創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增……創(chuàng)意的時(shí)代已經(jīng)來臨！創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場不斷擴(kuò)張，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新重組、與文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新升級、與信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新融合，打破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)劃分格局,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈蘊(yùn)涵巨大經(jīng)濟(jì)能量！發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期佛山實(shí)現(xiàn)新發(fā)展、進(jìn)一步提升競爭力的必然選擇，成為從向發(fā)展轉(zhuǎn)變的重要環(huán)節(jié)，對于促進(jìn)城市競爭力的提升意義十分重大。從“佛山制造”到“佛山創(chuàng)造”就在此時(shí)，給大佛山提供一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級的國際平臺勢在必行！吸引：人才市場+銀行風(fēng)投+擔(dān)保公司+中介機(jī)構(gòu)+企業(yè)培訓(xùn)+科研單位+獵頭公司+信息咨詢+策劃公司+廣告公司+設(shè)計(jì)公司……建議組成一條創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級鏈25本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念?什么是主題概念26本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念1.主題概念是一條主線它能串聯(lián)起項(xiàng)目商業(yè)、商務(wù)、住宅等各類業(yè)態(tài)2.主題概念是全局核心它把構(gòu)成項(xiàng)目的要素，如區(qū)位、品質(zhì)、形象、配套、文化和服務(wù)統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)。3.主題概念是項(xiàng)目代言人27本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念主題概念的不同表現(xiàn)從業(yè)主的角度，主題概念是一種：生活主張

從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種：設(shè)計(jì)理念

從傳播的角度，主題概念是一個(gè)：推廣靈魂

從銷售的角度，主題概念是一種：營銷理念

從服務(wù)的角度，主題概念是一種：服務(wù)理念

從文化的角度，主題概念是一種：項(xiàng)目精神

28本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念在美國華爾街帝國大廈在法國拉德方斯有巨門在香港中環(huán)有中銀大廈在北京朝陽門財(cái)富中心每一個(gè)國際都市都有一個(gè)與世界對話的平臺在佛山有九鼎國際城29本資料來自產(chǎn)品定位/形象定位/主題概念它是城市繁榮和國際化的象征不僅僅是城市的地標(biāo)，更是城市國際精神的所在它向全世界展現(xiàn)大佛山的商務(wù)、商業(yè)、生活形態(tài)是一個(gè)國際化的人流、物流、錢流、信息流平臺30本資料來自主題概念31本資料來自大佛山世界之窗32本資料來自

大

佛山

世界之窗|||區(qū)域|強(qiáng)調(diào)氣場融合五區(qū)人民的相互排斥性國際化商務(wù)平臺產(chǎn)業(yè)平臺生活平臺投資平臺33本資料來自34本資料來自傳播定調(diào)廣告/公關(guān)活動/新聞35本資料來自世界只有兩種人

王者和平民

建筑也是36本資料來自項(xiàng)目的高度首先是思維的起點(diǎn)九鼎國際城要在佛山甚至全國出位必須展現(xiàn)獨(dú)有的態(tài)度、語言和動作37本資料來自占據(jù)高點(diǎn)與宜于速決的決戰(zhàn)型領(lǐng)導(dǎo)者思維

1、項(xiàng)目的蓄勢與儲客期很短，需要加力

2、成為2008年佛山亮點(diǎn)與沸點(diǎn)，須極強(qiáng)創(chuàng)新力

3、鑒于已有強(qiáng)勁對手設(shè)勢，故需造大勢高舉高打

4、立意高遠(yuǎn)，建立全國行業(yè)標(biāo)桿，是成就的要點(diǎn)先佛山-港澳/后全國原點(diǎn)啟動促成佛山熱情

先造勢/后營銷高舉高打形成強(qiáng)勁勢能動能勢38本資料來自廣告節(jié)奏

第一階段表現(xiàn)手段

時(shí)間

2月中下旬—3月上旬

主題

懸念入市，炒作造勢，引發(fā)期待

任務(wù)

建立一個(gè)比較高的起步平臺，不僅有利于是迅速引發(fā)市場關(guān)注，更能積攢注意力，為后續(xù)推廣打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并實(shí)現(xiàn)前期蓄客工作

手段

強(qiáng)勢軟文炒作、導(dǎo)入稿、現(xiàn)場包裝、戶外

廣告/公關(guān)活動/新聞39本資料來自第二階段表現(xiàn)手段

時(shí)間

3月中旬—４月上旬

任務(wù)

踏在第一階段所累積的堅(jiān)實(shí)平臺上，迅速切入到對于形象的塑造工程，綜合利用好多種途徑，針對五月黃金銷售期，取得叫好又叫座的局面

主題

形象建樹，塑造個(gè)性，提升高度

手段

報(bào)紙形象稿、樓書

廣告/公關(guān)活動/新聞40本資料來自第三階段表現(xiàn)手段（生活演繹期）

時(shí)間

４月中旬—５.１開盤

主題

演繹生活的高度

任務(wù)

配合項(xiàng)目本身的工程進(jìn)度，整個(gè)推廣進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定平緩的階段，契合定位，一步步地將生活演繹開來，逐步豐滿九鼎國際城的個(gè)性與生活觀

手段

促銷稿、報(bào)紙、雜志廣告廣告/公關(guān)活動/新聞41本資料來自

為九鼎國際城面市提供政府官方/社會公眾/國內(nèi)目標(biāo)多層面的關(guān)注和互動影響

顛覆傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)體驗(yàn)全新理念一場體驗(yàn)公關(guān)

廣告/公關(guān)活動/新聞42本資料來自這是

一起全民體驗(yàn)的新營銷方式

一座促進(jìn)城市國際化里程碑

一次本土文化與世界的碰撞

一條品牌飛速傳播的導(dǎo)火束廣告/公關(guān)活動/新聞43本資料來自

主題：“美在佛山走向世界”

——九鼎國際城尋找佛山國際形象代言人廣告/公關(guān)活動/新聞44本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞“佛山環(huán)球小姐選拔大賽”佛山環(huán)球小姐使命：為向世界傳播佛山文化，傳播佛山精神，促進(jìn)佛山的國際文化交流和國際合作。45本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞活動目的1.代表大佛山訪問國際大都市，作城市文化、經(jīng)濟(jì)交流的城市國際代言人2.尋找九鼎國際城項(xiàng)目代言人參選標(biāo)準(zhǔn)1.佛山戶籍2.身高：165cm以上3.年齡：18歲——27歲4.體態(tài)：勻稱，健康5.學(xué)歷：大專以上6.英語：有英語基礎(chǔ)評選標(biāo)準(zhǔn)外貌氣質(zhì)文化知識（對佛山文化、中國文化、世界文化、金融商務(wù)知識的掌握程度）演講能力英語能力（熟練程度，口語、聽力）才藝表演綜合素質(zhì)46本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞復(fù)賽評委會（建議）演講專家華南理工大學(xué)旅游與酒店管理學(xué)院院長、教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張俐英語專家中國新東方教育科技集團(tuán)英語強(qiáng)化培訓(xùn)專家文化大師佛山市市作家協(xié)會主席鄭啟謙佛山市文化局長徐東濤形體專家新絲路模特大賽冠軍教練審美專家審美國際造型機(jī)構(gòu)董事長徐全有決賽評委會佛山市長陳云賢地產(chǎn)專家九鼎地產(chǎn)董事長邱代倫奧運(yùn)大使楊瀾（兼決賽主持人）獎勵(lì)1.代表大佛山訪問世界名城2.環(huán)球旅游，周游世界47本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞活動流程08年2月下旬——4月下旬報(bào)名，網(wǎng)絡(luò)投票出前200名進(jìn)入初賽08年4月上旬，市民現(xiàn)場給初賽選手投票，前30名進(jìn)入復(fù)賽08年5月1日，決賽活動地點(diǎn)（建議）1．初賽百花廣場東建廣場順德天佑城南海廣場2．復(fù)賽百花廣場3．決賽百花廣場軟文跟蹤《“美在佛山走向世界”——九鼎國際城尋找佛山國際形象代言人》《環(huán)球小姐，你來定——4月10日全城投票》《環(huán)球小姐參觀九鼎國際城》《環(huán)球小姐把家搬進(jìn)了九鼎國際城》《環(huán)球之旅城市日記》連載（獨(dú)家）48本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞系列活動1．200強(qiáng)現(xiàn)場投票活動主題：“環(huán)球小姐，你來定”2．佛山環(huán)球小姐選拔大賽復(fù)賽3．佛山環(huán)球小姐選拔大賽決賽4．贈送儀式，代言簽約主題：“名宅贈名人”——九鼎國際城（環(huán)球小姐冠軍產(chǎn)生的第二天舉辦）活動說明專業(yè)評委同時(shí)擔(dān)任進(jìn)入選手的培訓(xùn)師。環(huán)球訪問時(shí)間、路線、城市、費(fèi)用待定。尋找政府支持，建議由開發(fā)商和政府共同出資組團(tuán)出國。爭取政府支持組織表演團(tuán)，把活動上升到政府行為的高度。49本資料來自廣告/公關(guān)活動/新聞目的為九鼎國際城提供政府官方/項(xiàng)目本身/社會目標(biāo)群多層面的關(guān)注，促成項(xiàng)目的優(yōu)良社會反響50本資料來自《再見！大佛山》拉開序幕:這是一篇前導(dǎo)型的點(diǎn)火文章，形發(fā)全城關(guān)注。51本資料來自《你好！新佛山》項(xiàng)目造勢:這是一篇互動型的引爆文章，形發(fā)全城討論“佛山第一街”——季華路的影響力，點(diǎn)出項(xiàng)目。52本資料來自九鼎品牌稿思想建構(gòu)世界53本資料來自54本資料來自55本資料來自一個(gè)大時(shí)代的南中國強(qiáng)音

廣告/公關(guān)活動/新聞1/總形象導(dǎo)入

56本資料來自57本資料來自以世界照亮新佛山2/總形象

58本資料來自59本資料來自九鼎國際城高檔住宅

推廣思考60本資料來自審時(shí)一、大環(huán)境認(rèn)識

度勢二、競爭對手分析

知彼三、客群確定與心態(tài)解析

知己四、項(xiàng)目定位與品牌形象確認(rèn)

出招五、品牌傳播階段執(zhí)行策略

61本資料來自審時(shí).大環(huán)境認(rèn)識

62本資料來自佛山樓市的走向出現(xiàn)了兩極言論

一邊說冬天已來了

一邊說春天不遠(yuǎn)了一方面

佛山樓市目前進(jìn)入價(jià)格調(diào)整期，大盤低價(jià)如市，小盤降價(jià)搶銷；

一方面

1.廣東第三城市佛山整體房價(jià)在廣東處于平均水平；2.佛山政府對舊城改造大力推動；地鐵開建，“一環(huán)”落成，廣佛融城、佛山融區(qū)速度同時(shí)加快；4.10月黃金周前高價(jià)拿下地的大開發(fā)商將推動高檔住宅整體品質(zhì)和價(jià)格，2008年有望成為佛山豪宅年。63本資料來自兩種截然不同的言論，對于08年樓市尤其是豪宅市場，具有多大的預(yù)測意義和影響力？各大豪宅項(xiàng)目，對于08年仍然保持著高度的樂觀。

其一

豪宅消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁。

雖然近來利率上調(diào)，但對于豪宅消費(fèi)者的影響有限。

其二

是因?yàn)楹勒a(chǎn)品有著充足的信心基礎(chǔ)！與其他產(chǎn)品相比，豪宅在價(jià)值含金量、市場稀缺性、產(chǎn)品個(gè)性等方面都高人一籌，當(dāng)然有理由取得更優(yōu)異的市場效果！

其三

市場的變化就是市場的機(jī)會!64本資料來自九鼎國際城趕上一個(gè)好時(shí)機(jī)。這是一個(gè)最好的地方，這是一個(gè)最好的年代

市長陳云賢指出：禪城區(qū)要加快推進(jìn)季華商圈的改造。

各大國際金融機(jī)構(gòu)，商務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛落戶季華路

2008年，將是“季華路年”！佛山第一街呼之欲出！

65本資料來自度勢

.競爭對手分析

66本資料來自豪宅的競爭，首先是豪宅板塊的競爭。

2008佛山樓市各大板塊各自精彩。亞藝板塊當(dāng)紅不讓

創(chuàng)新產(chǎn)品，概念包裝，亞藝板塊去年推出高端洋房和類別墅產(chǎn)品，繼續(xù)成為佛山樓市熱點(diǎn)。

中海文華熙岸的創(chuàng)新型“類別墅”產(chǎn)品；

金地·九瓏璧的國家專利90度合院；

雅居樂“別墅世家”打造的產(chǎn)品；

國內(nèi)一線品牌發(fā)展商佛山的雅居樂花園、金地九瓏璧、中海文華熙岸、龍光·天湖酈大手筆繼續(xù)推動亞藝板。67本資料來自桂城板塊大盤風(fēng)云

桂城樓市近年迅速形成桂城東板塊和千燈湖板塊兩大樓市熱點(diǎn)板塊。兩大板塊相隔不足1公里，作用互補(bǔ)。桂城東板塊以居住為主的居住區(qū)，千燈湖板塊演變成為高端金融商務(wù)區(qū)兼顧商住功能。

07年上海三盛、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)眾多國內(nèi)一線品牌開發(fā)商紛紛推出自己的品牌產(chǎn)品，如南海頤景園、中海萬錦豪園、萬科金色家園、萬科金御華府、保利千燈湖一號公館、保利花園等。

這些樓盤具備創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念和獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，桂城樓市也跟隨這些大盤的步伐一路高歌前進(jìn)，掀起桂城樓市的購買浪潮。

2008年，桂城在2007年推出的不少被品牌開發(fā)商獲得的優(yōu)質(zhì)地塊將進(jìn)入銷售期。

如桂城東板塊的中海桂城新項(xiàng)目、保利桂城A16項(xiàng)目以及千燈湖板塊的創(chuàng)鴻·水韻尚都，還有在售的中海萬錦豪園、南海頤景園、萬科金色家園。

2008年將是桂城樓盤高端市場的血拼年。68本資料來自千燈湖板塊新項(xiàng)目

創(chuàng)鴻·水韻尚都是創(chuàng)鴻集團(tuán)進(jìn)入佛山的首個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已于元旦前后正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年年底前后有少量產(chǎn)品推出市場。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于南海桂城千燈湖板塊黃金位置，距廣州20分鐘車程，周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)?？傉嫉孛娣e64465.4平方米，容積率≤2.5。按照整體規(guī)劃，項(xiàng)目將由10棟南北向超高層住宅和聯(lián)排別墅組成,園林風(fēng)格為中央水景歐式酒店園林風(fēng)情，項(xiàng)目建成后將成為佛山的標(biāo)志性建筑之一。

保利桂城A16項(xiàng)目

保利桂城新項(xiàng)目占地3.4萬平方米，總建筑面積8.5萬平方米，土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。這是繼保利·千燈湖一號公館、佛山保利花園之后，保利地產(chǎn)在南海的第三個(gè)住宅項(xiàng)目。地塊要求建筑面積90平方米以下的戶型必須占到70％以上。90平方米左右的高實(shí)用率戶型向來是保利地產(chǎn)擅長的產(chǎn)品類型之一，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將發(fā)揮保利地產(chǎn)優(yōu)勢，打造成中小戶型精品社區(qū)。

項(xiàng)目位于南海桂城東成熟板塊，南海頤景園的北面，距離廣佛地鐵1號線蟲雷崗公園站與南桂路站只需步行10分鐘；毗鄰城市主干道佛平路、桂瀾路，來往禪城、廣州交通便捷；周邊配套成熟。該項(xiàng)目現(xiàn)在屬于概念規(guī)劃階段，將走城市精品中小戶型路線，預(yù)計(jì)在2008年年底推出市場。69本資料來自東平河畔兩岸發(fā)力

由富力地產(chǎn)與深圳鼎力創(chuàng)業(yè)有限公司聯(lián)合獲得的“佛(掛)2007-001”的地塊也將于今年動工。東平河板塊已不再只是一個(gè)規(guī)劃中的概念，而開始成為佛山樓市中備受需求的焦點(diǎn)板塊，也預(yù)示著東平新城南岸房地產(chǎn)將迎來一個(gè)新的開發(fā)熱潮。

從規(guī)劃來看，現(xiàn)在禪桂城區(qū)成片的優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)稀缺，中心城區(qū)東拓南延的步伐將進(jìn)一步體現(xiàn)，近兩三年內(nèi)全市土地交易的焦點(diǎn)就是東平河的南岸區(qū)域。目前該區(qū)域內(nèi)世紀(jì)蓮體育中心、佛山新聞中心等大型公建項(xiàng)目已建成并投入使用，佛山公園首期工程也已達(dá)到“成型、路通、地綠”的目標(biāo)，南岸的城市雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。2008年東平河南岸樓市將在各大利好因素的刺激下散發(fā)出更大的魅力。70本資料來自北岸樓市置業(yè)熱點(diǎn)

2007年3月份東方水岸正式發(fā)售，9月中旬海景藍(lán)灣公開發(fā)售，2008年1月5日九鼎地產(chǎn)開發(fā)的慧港國際正式開盤，凱德置地在東平河北岸的項(xiàng)目也正在緊張地施工中。隨著各大項(xiàng)目的陸續(xù)推出，東平河北岸樓市的發(fā)展將在今年達(dá)到一個(gè)高潮，成為佛山樓市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

雖然現(xiàn)在北岸的配套還不是很完善，但是該區(qū)域的圖書館、博物館、中央公園和濱河公園都在規(guī)劃實(shí)施中，這些項(xiàng)目的建設(shè)，將使東平新城加速朝中央商務(wù)區(qū)的方向邁進(jìn)，使得北岸樓市成為佛山樓市下一個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)。

南岸新項(xiàng)目

招商——會德豐06H

2007年12月28日下午，招商地產(chǎn)和香港會德豐集團(tuán)聯(lián)合競得的06H項(xiàng)目舉行了奠基儀式，06H項(xiàng)目正式動工。該項(xiàng)目位于佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)（啟動區(qū)）東平河南岸，世紀(jì)蓮體育館西側(cè)，是佛山市新城區(qū)出讓的首幅居住用地，由國際知名建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)?？傆玫孛娣e約27萬平方米，規(guī)劃可建總建筑面積約為46萬平方米。預(yù)計(jì)將于今年推出市場。

招商———會德豐2007-005地塊

2007年10月10日，招商地產(chǎn)與會德豐集團(tuán)以人民幣15.05億元競得佛山市“佛禪（拍）2007-005”地塊的土地使用權(quán)。該地塊位于佛山市禪城區(qū)魁奇路和桂瀾路的交界處。地塊總用地面積150,426平米，其中凈用地面積107,299平米，容積率2.5，容積率建筑面積268,247.5平米。建筑密度小于30%，整個(gè)項(xiàng)目套型建筑面積90平方米以下住宅比例為70％。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最早會在今年底推出。71本資料來自北岸新項(xiàng)目

凱德·瀚城

該項(xiàng)目位于佛山市禪城區(qū)東平河北岸、新明二路南側(cè)、瀾石三路東側(cè)、佛陳路西側(cè)?？傉嫉孛娣e為164215平方米，總?cè)莘e率建筑面積為163813.3平方米，凱德置地分兩期開發(fā)此項(xiàng)目，分為凱德·瀚城（5號地塊）和凱德·泊宮（6號地塊），兩地塊之間以灣梁路隔開。

凱德·瀚城占地96656平方米，總?cè)莘e率建筑面積109635平方米，將建成約758套集聯(lián)排疊拼類別墅及11層小高層的復(fù)合型產(chǎn)品，項(xiàng)目定位語“憑水·聆風(fēng)·觀自在”。該項(xiàng)目已于2007年10月開工，預(yù)計(jì)于2010年完工。

凱德·泊宮

凱德·泊宮總用地面積為67559平方米，容積率總建筑面積約54178平方米，容積率僅1.1。將打造208套珍稀的聯(lián)排及聯(lián)排疊加型類別墅產(chǎn)品。該項(xiàng)目于2007年10月開工，預(yù)計(jì)2008年4~5月份公開發(fā)售，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2009年完工。

凱德·城脈

項(xiàng)目位于佛山市禪城區(qū)魁奇路北側(cè)、華遠(yuǎn)東路東側(cè)。地塊規(guī)劃用地面積為40142平方米，總?cè)莘e率建筑面積為79996平方米，容積率為2.9，綠地率51%。項(xiàng)目以高層豪華住宅為主，建成后約共750套，主要是以45~168平方米2～4房的高層豪華住宅及服務(wù)式公寓為主。

此外還有商業(yè)、休閑中心、游泳池等配套設(shè)施，這里將打造成為一個(gè)適合佛山商務(wù)精英人士商住，接軌世界的國際商務(wù)人文地標(biāo)性社區(qū)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年完工，最早在明年推出市場。72本資料來自2008年，將迎來高檔住宅的井噴時(shí)代。

眾多樓盤，或以產(chǎn)品創(chuàng)新，或以優(yōu)質(zhì)配套，或以地理環(huán)境，或以概念包裝搶奪高端市場消費(fèi)人群，本地大開商、外地大開商、國際大開商匯集一堂，佛山迎來高檔住宅的春秋大戰(zhàn)。

九鼎國際城何以突出重圍？73本資料來自比較九鼎國際城與眾多對手優(yōu)劣勢

在大開發(fā)商面前九鼎開發(fā)商累計(jì)的品牌力沒有明顯優(yōu)勢

項(xiàng)目的核心競爭力

傲視大佛山的CBD中心地位；

季華路板塊是政府08年首推的區(qū)域；

城市綜合體的自身配套以及區(qū)域配套；

一貫堅(jiān)持的高性價(jià)比銷售原則；

國際社區(qū)文化的領(lǐng)導(dǎo)性；

74本資料來自知彼.客群確定與心態(tài)解析75本資料來自項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)很可能創(chuàng)佛山洋房新高，導(dǎo)致項(xiàng)目目標(biāo)客戶集中在高收入階層。

高收入中高文化水平人士將是目標(biāo)客戶群中的“領(lǐng)頭羊”，他們的生活觀和生

活形態(tài)具有代表性和指針性，對高收入中低文化層次人群有示范拉動效應(yīng)。76本資料來自他們追求居住高品質(zhì)，他們渴望得到身份的認(rèn)同，他們希望站在潮流頂峰。1．身份：他們是中小企業(yè)主、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員以及僑胞

2．年齡：25—45歲

3．來源：禪城為主，南海、順德、廣州為輔

4．收入：家庭年收入10萬以上

5．教育：新富階層大專以上文化；舊富階層文化水平低；77本資料來自目標(biāo)群輻射圈層

港澳臺

外籍

大佛山

禪城高中低

低

中

高AB收入水平

文化水平

78本資料來自知己。項(xiàng)目定位與品牌形象確認(rèn)79本資料來自九鼎國際城住宅于佛山城的意義

居住模式的國際化，人居形態(tài)的智能化，生活品質(zhì)的藝術(shù)化

九鼎國際城住宅于佛山人的意義

不止是升級城市生活，而是迎接國際生活的到來。

全面推動大佛山國際生活進(jìn)程，真正讓一部分人先國際化起來。80本資料來自項(xiàng)目的三個(gè)核心價(jià)值

地位CBD核心位置，中心的中心，感受城市的心跳

資本一旦開售將是最具升值潛力的住宅物業(yè)

模式城市綜合體是國際大都市建筑發(fā)展潮流，多元業(yè)態(tài)令生活品質(zhì)飛躍。81本資料來自九鼎國際城以怎樣的形象出場？

氣場

項(xiàng)目一要建立九鼎的大開發(fā)商品牌形象，二要表現(xiàn)產(chǎn)品的素質(zhì)，開場必須勢壓群雄，先占據(jù)目標(biāo)人群的心理最高的位置。

氣度

氣度是態(tài)度和高度，體現(xiàn)在開發(fā)商對居住文明和生活品質(zhì)的解讀。

氣質(zhì)

項(xiàng)目獨(dú)特的DNA，留在目標(biāo)人群腦海的最終印記。體現(xiàn)九鼎國際城的個(gè)性和唯一性。82本資料來自國際生活進(jìn)化論

初級層次

生活理念：我需要國際化

心理特征：正處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望能跟隨潮流

行為方式：占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源，如：吃喝玩樂、名牌享受等

文化特質(zhì)：張揚(yáng)夸張

住宅特征：起一個(gè)洋名就號稱國際社區(qū)

居住誤區(qū)：豪宅短缺時(shí)代，不僅住宅本身沒有達(dá)到真正意義上的高尚物業(yè)層面，而且也不適宜人居住，只是停留在“貴價(jià)盤”層次83本資料來自國際生活進(jìn)化論

中級層次

生活理念：國際化需要我

心理特征：身不由己，不得不找個(gè)能襯托身份和品位的房子

行為方式：占有更好的資源，物質(zhì)生活的國際化，如：穿名牌、出入高尚俱樂部

文化特質(zhì)：嫁接文化符號、標(biāo)簽

住宅特征：把國外的好或差的建筑風(fēng)格復(fù)制

居住誤區(qū)：國際社區(qū)克隆時(shí)代，建筑好看不好用，只是停留在“貴族盤”層次84本資料來自國際生活進(jìn)化論

高級層次

生活理念：我是國際化的

心理特征：有品位，成竹在胸，進(jìn)退自如，超越物質(zhì)局限，是思想\精神\意識上的國際化

行為方式：占有更好的資源，注重個(gè)人享受而非炫耀。

文化特質(zhì)：國際化、藝術(shù)化

住宅特征：社區(qū)不再強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格，更關(guān)注培育社區(qū)的國際文化

85本資料來自世界式生活·中央特區(qū)>>住宅定位

86本資料來自

來吧，國際人

>>住宅形象87本資料來自88本資料來自

很重要，世界身份

>>住宅地段89本資料來自90本資料來自

這種生活方式叫世界>>住宅生活91本資料來自92本資料來自九鼎國際城寫字樓

推廣思考93本資料來自租戶/面積/市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

1中小型企業(yè)群占據(jù)絕對主流數(shù)據(jù)來源：調(diào)查公司94本資料來自租戶/面積/市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

1100平米至600平米為主力市場，600平米以上空缺嚴(yán)重；出租率極高，面積不論大小基本供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)來源：調(diào)查公司95本資料來自住宅辦公樓↘

+臨廠自建樓→

+混合寫字樓↗中端寫字樓→高端寫字樓第一代第二代第三代佛山寫字樓市場面臨升級換代，中高端寫字樓成為未來主旋律市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

產(chǎn)品態(tài)勢/板塊格局/96本資料來自季華板塊——中心商務(wù)區(qū)傲視全城先行者有廣發(fā)大廈、發(fā)展大廈、電力大廈、經(jīng)華大廈等中檔寫字樓，隨著季華中心商務(wù)區(qū)的破土，中高端寫字樓將成為佛山大中企業(yè)的哄搶目標(biāo)。祖廟板塊——“佛山新天地”呼之欲出祖廟路區(qū)域，以前商業(yè)服務(wù)業(yè)就最為活躍，東華里一帶舊城改造的“旅游+商業(yè)”模式將催生部分高端寫字樓。千燈湖板塊——廣州金融“備份中心”崛起亞藝板塊高檔居住區(qū)崛起，千燈湖“廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)”不斷推進(jìn)，佛山的營商環(huán)境將不斷改善，可能吸引越來越多的企業(yè)進(jìn)駐。市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

產(chǎn)品態(tài)勢/板塊格局/97本資料來自1.本土中型企業(yè)需要城市中心地帶的辦公物業(yè)作為品牌形象窗口2.進(jìn)駐佛山的跨國公司需要能體現(xiàn)身份的商務(wù)場所3.外地大公司在佛山設(shè)立分公司或辦事處需要辦公點(diǎn)4.從本土轉(zhuǎn)制企業(yè)分離出來的公司需要辦公場所收租經(jīng)營模式受追捧尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。資金實(shí)力和耐心，升值潛力表現(xiàn)出很強(qiáng)的自信。利于開發(fā)商對寫字樓產(chǎn)品的整體運(yùn)營，樹立企業(yè)品牌。市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/寫字樓正成為投資新寵佛山經(jīng)濟(jì)的快速增長促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100-400平米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求98本資料來自優(yōu)勢中心地位/商務(wù)環(huán)境/開發(fā)模式/產(chǎn)品升級/交通便捷CBD中心地位，綜合體資源配置，商務(wù)環(huán)境一流，生態(tài)化辦公。劣勢價(jià)格將不占優(yōu)勢機(jī)會產(chǎn)業(yè)需求/產(chǎn)品空白支柱產(chǎn)業(yè)（陶瓷、紡織、鋁材等）需要商業(yè)服務(wù)業(yè)推動佛山目前中端寫字樓缺口很大，高端寫字樓幾乎空白威脅

本土企業(yè)品牌形象意識不夠市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/99本資料來自市場定位CBD內(nèi)一個(gè)與世界同步、云集高端商務(wù)活動的區(qū)域，一個(gè)輻射面大、影響廣的商業(yè)區(qū)，一個(gè)有高端寫字樓、高級公寓及配套商場的地區(qū)。市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

需求特征/產(chǎn)品分析/市場定位/商戶定位寫字樓招商就更要注意自身形象問題和商戶需求問題，九鼎國際城寫字樓的目標(biāo)商戶定位時(shí)瞄準(zhǔn)本土中堅(jiān)企業(yè)。經(jīng)營定位

堅(jiān)持”只租不售“還是“租售同步”？建議在資金充足情況下采取只租不售，反之可考慮先整層銷售給大型企業(yè)，再拆分銷售。100本資料來自國際化（說地位+前景）全能化（說業(yè)態(tài)）生態(tài)化（說健康）智能化

（說節(jié)能+環(huán)保）高舒適度、低能耗寫字樓的國際發(fā)展趨勢。資料顯示，一棟寫字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計(jì)算，運(yùn)營成本建筑投資的3倍。創(chuàng)意化（說個(gè)性）預(yù)先研究不同客戶的個(gè)性化需求

市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

訴求重點(diǎn)/廣告主題/行銷手段/101本資料來自激勵(lì)型·全景商務(wù)總部基地>>寫字樓定位.102本資料來自市場調(diào)研/競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

為企業(yè)打開騰飛世界的航道！

訴求重點(diǎn)/廣告主題/>>寫字樓形象

103本資料來自104本資料來自開辟！突破性商務(wù)總部！

>>寫字樓地段

105本資料來自106本資料來自掌控！CBD全能商務(wù)鏈！>>寫字樓配套資源

107本資料來自108本資料來自九鼎國際城創(chuàng)意街區(qū)

推廣思考109本資料來自它們都來了！

沃爾瑪/星巴克/家樂福/好又多/百佳/國美/蘇寧都來了

levis’/2%/Burberrys/斯他卡圖/吉之島/屈臣氏/肯德基已經(jīng)來了

麥當(dāng)勞/必勝客/耐克/阿迪達(dá)斯早就來了

____洶涌而至國際化商業(yè)浪潮!競爭態(tài)勢/產(chǎn)品定位/廣告手段

態(tài)勢/

格局/110本資料來自祖廟/東方廣場商業(yè)圈——龍頭大哥

現(xiàn)狀

以前是黃金地段，以后也是。在融合與創(chuàng)新中愈發(fā)大氣。

是佛山商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富、商品最豐富、輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈。

政府將用3~5年的時(shí)間把祖廟商業(yè)圈重新整合成具有嶺南民俗文化特色、凸顯禪城時(shí)代特色和佛山商業(yè)特色的城市標(biāo)志，祖廟東華里及普君南片區(qū)舊城改造都已正式啟動。

前景

舊城改造大刀闊斧，改造后的祖廟商圈，文化、旅游、商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等功能融為一體，綜合競爭力、商圈聚客力加強(qiáng)。

商家

百花廣場——商、住、玩、購一體，標(biāo)志性建筑

東方廣場——“國際