文件-2 .房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

佛山云房數(shù)據(jù)信息技術(shù)有限公司房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)物業(yè)類型第一篇房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識■房地產(chǎn)——是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱。是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

■住宅：用作居住用途的物業(yè)，其它類型統(tǒng)稱為非住宅。

商業(yè)：包括商鋪、寫字樓等。

工業(yè)：包括廠房、倉庫。

農(nóng)業(yè)：包括農(nóng)場、林場、牧場、果園等。

其它：包括政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等?！鑫飿I(yè)使用年限——使用年限一般從發(fā)展商買地（繳交地價(jià)）之日開始計(jì)算。各類物業(yè)最高使用年限分別為：住宅70年（單車房70年），寫字樓50年，商鋪、車位、廠房40年。

房地產(chǎn)物業(yè)類型第一節(jié)房地產(chǎn)銷售分類一級市場（土地交易）二級市場（一手樓交易）三級市場（二手樓交易）第二節(jié)物業(yè)建筑分類■多層（俗稱唐樓）——指高度大于10米小于24米的建筑物，一般為7至9層的建筑物。（從2006年12月起開始報(bào)建的建筑物在7層以上或高度在16米以上的須安裝電梯）

物業(yè)建筑分類■高層（俗稱電梯樓）——指高度大于24米或超過9層的建筑物。一般稱18層以下的建筑物為小高層超過30層的建筑物稱之為超高層物業(yè)建筑分類■復(fù)式——上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式物業(yè)建筑分類■單身公寓（酒店式公寓）——廳房合一，帶獨(dú)立洗手間、廚房的單位，一般在面積50m2以下。物業(yè)建筑分類■躍式——物業(yè)室內(nèi)地面有高低層,一般房比廳高出50cm。物業(yè)建筑分類■別墅——常指附帶有泳池、車庫、私家花園等設(shè)施的獨(dú)立式二層以上的樓宇物業(yè)建筑分類■裙樓——從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺花園的建筑層，

一般由首層至三層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設(shè)施。物業(yè)建筑分類■架空層——指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間一般用作綠化、會所、停車場等用途物業(yè)建筑分類■現(xiàn)樓——已交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住。物業(yè)建筑分類樓花（期樓）——一般指尚未交付使用的物業(yè)第三節(jié)建筑物的結(jié)構(gòu)1）鋼結(jié)構(gòu)——主要承重構(gòu)件由鋼板、型鋼組成

一般多見于超高層、寫字樓

大跨度的體育館、影劇院等建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混 凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。

80年代后的住宅一般均采用這種結(jié)構(gòu)，又稱框架結(jié)構(gòu)。在裝修的時(shí)候可以對房間內(nèi)的墻體進(jìn)行拆除和改建，不影響房子的主體結(jié)構(gòu)和承重。建筑物的結(jié)構(gòu)3）混合結(jié)構(gòu)——建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多

（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房。多見于80年代前的舊建筑物

一般樓高不超過七層。在裝修的時(shí)候，對房間的主體（包括墻體）都不能作任何改動(dòng)

建筑物的結(jié)構(gòu)4）磚木結(jié)構(gòu)——主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料構(gòu)成。建筑物的結(jié)構(gòu)5）磚混結(jié)構(gòu)——層高不超過5層的房子結(jié)構(gòu)。第四節(jié)房屋的產(chǎn)權(quán)形式分類■商品房——由發(fā)展商出售，有合法產(chǎn)權(quán)，購買后能取得《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的權(quán)利.

■房改房——20世紀(jì)90年代初期至2000年1月1日前，政府機(jī)關(guān)或國企以極其優(yōu)惠的價(jià)格向職工出售具有產(chǎn)權(quán)的住宅?！鲎越ǚ俊挚缮鲜屑安豢桑ň窒扌裕┥鲜卸N。農(nóng)民利用農(nóng)村宅基地或自留用地興建的住宅，不能對本村以外的人出售物業(yè)。非村民用地所建設(shè)的物業(yè)，在補(bǔ)交地價(jià)后可公開上市交易?！鑫⒗浚ń?jīng)濟(jì)適用房）——政府專門為中低收入人士住房建造的福利性住宅。政府規(guī)定微利房五年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易，一般上市交易時(shí)需補(bǔ)交地價(jià)及支付個(gè)人所得稅。佛山禪城區(qū)和微利房全部集中于惠景城小區(qū)內(nèi)。■回（永）遷房——發(fā)展商或政府因需拆除舊房賠償給原業(yè)主的物業(yè)，此類物業(yè)在再上市交易時(shí)所繳交的稅費(fèi)與普通商品房不同。■經(jīng)濟(jì)適用房——政府出資修建，對城市居住收入低的居民優(yōu)惠的物業(yè).第五節(jié)房產(chǎn)權(quán)屬證明■所有權(quán)與使用權(quán)——中國土地非私有化，土地出售限時(shí)使用權(quán)，地上建筑物出售限時(shí)段所有權(quán)與無限時(shí)使用權(quán)。■房地產(chǎn)權(quán)證——俗稱房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證、屋契等，記載作物業(yè)詳細(xì)信息的物業(yè)權(quán)屬憑證。房產(chǎn)權(quán)屬證明■國有土地使用權(quán)證——簡稱土地證、國土證。土地的權(quán)屬證明；禪城區(qū)的物業(yè)以國土證與房地產(chǎn)證共同作為物業(yè)權(quán)證。房產(chǎn)權(quán)屬證明■房地產(chǎn)共有權(quán)證——同一物業(yè)內(nèi)共有人所持有的房地產(chǎn)證。房產(chǎn)權(quán)屬證明■商品房買賣合同——購買一手物業(yè)與發(fā)展商簽署的購房合同?！龇康禺a(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證——一般指物業(yè)抵押后銀行持有的物業(yè)權(quán)證?！鲞^戶證明書——一手發(fā)展商出具的辦理新樓《房地產(chǎn)權(quán)證》的資料?！稣?自留地——宅基地指農(nóng)村政府撥給村民建造住宅的用地。自留地指農(nóng)村政府分配給村民長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。■總建筑面積：地塊上所有建筑物面積總和；■樓面地價(jià)：樓面地價(jià)=地塊總價(jià)÷地塊可建的總面積■綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中的綠化帶、小公園、住宅之間集中種植花草、假山、水池、公共活動(dòng)場所，為小區(qū)居住人員共同使用的綠化用地?！鋈莘e率=小區(qū)總建筑面積÷小區(qū)占地面積×100%■綠化率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100%■層高——指樓板與樓板之間的高度。一般商品房樓高約3米，凈空高2.8米。第五節(jié)房產(chǎn)銷售中常用詞■套內(nèi)面積：單位內(nèi)所占面積，包括墻體部份。分?jǐn)偯娣e：指樓梯、走廊、過道、樓宇大堂及公共場所及公共設(shè)施所占的面積，按一定比例分配給每戶

建筑面積=套內(nèi)面積+該物業(yè)按照政府規(guī)定的分?jǐn)偯娣e■內(nèi)壟面積：數(shù)地下階磚計(jì)算的面積。（又稱凈空面積或使用面積）備注：一般超過2.2米的建筑物方可計(jì)算建筑面積?！鰧?shí)用率:實(shí)用率=套內(nèi)面積÷建筑面積×100%唐樓實(shí)用率一般在85%～92之間；電梯樓實(shí)用率一般在75%～88%之間。■占地面積：整個(gè)地塊的面積；■交易稅費(fèi)——物業(yè)買賣過程中房管局、國土局、稅務(wù)局等相關(guān)政府部門收取的費(fèi)用?！鼋灰锥愘M(fèi)專項(xiàng)（物業(yè)）維修基金——用于建筑物結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施大修工程的基金。繳交基準(zhǔn)為首次出售價(jià)的2-3%（佛山收2%），20