行業(yè)會計(jì)比較(第一版) 06第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)

第六章

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)：1.了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)的基本概念、基本知識，2.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，3.掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品及企業(yè)經(jīng)營收入和稅金的核算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入及稅金的核算1.概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者，房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)營的特點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述主要業(yè)務(wù)：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。2.經(jīng)營特點(diǎn)

與施工企業(yè)不同。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動，同時(shí)在城市建設(shè)中擔(dān)當(dāng)著重要的角色，因而有其自身的特征。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)營的特點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述1．開發(fā)產(chǎn)品的商品性、單件性及不可移動性。2．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性.3．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。4．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。5.開發(fā)商品具有保值、增值的功能。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)1、存貨計(jì)價(jià)及核算方法不同——制造業(yè)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買價(jià)+采購費(fèi)用買價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+進(jìn)項(xiàng)稅+采購保管費(fèi)+其他土地使用權(quán)？第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)2、產(chǎn)成品的構(gòu)成及核算方法不同——制造業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品品種相對單一；一般直接對外銷售。產(chǎn)成品內(nèi)容較多，產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式多，產(chǎn)品核算方法不同。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述3、產(chǎn)品成本核算方法不同——制造業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品種法、分步法、分批法、分類法、定額法成本核算復(fù)雜，主要是單件法、訂單法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述4、經(jīng)營收入及相關(guān)稅金核算不完全相同——制造業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售以現(xiàn)銷為主；繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等

銷售以預(yù)銷為主；繳納土地增值稅、城建稅等“營改增”后需交“增值稅”

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述5、預(yù)收款項(xiàng)業(yè)務(wù)核算多——制造業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售以現(xiàn)銷為主；較少有預(yù)收款項(xiàng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行商品預(yù)售制度，預(yù)收款項(xiàng)業(yè)務(wù)較多。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)第二節(jié)開發(fā)成本的核算一、開發(fā)成本及構(gòu)成

（一）概念開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的重要組成部分，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動和活勞動，即各開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。第二節(jié)開發(fā)成本的核算一、開發(fā)成本及構(gòu)成開發(fā)成本是考核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作質(zhì)量的綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)的基礎(chǔ)，從而確定開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格。

（二）構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。二、成本核算對象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算與施工企業(yè)成本核算密切相關(guān)，因此，兩者在成本核算時(shí)其成本核算對象也比較相似：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對象：1、單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目2、群體開發(fā)項(xiàng)目3、按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象三、開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品主要包括下列六項(xiàng)

成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用第二節(jié)開發(fā)成本的核算四、賬戶設(shè)置及業(yè)務(wù)舉例主要設(shè)置兩個(gè)成本類賬戶：1、“開發(fā)成本”2、“開發(fā)間接費(fèi)用”第二節(jié)開發(fā)成本的核算四、賬戶設(shè)置及業(yè)務(wù)舉例1、歸集確定開發(fā)成本：借：開發(fā)成本/開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款/累計(jì)折舊等2、結(jié)轉(zhuǎn)分配間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

業(yè)務(wù)舉例：見教材

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算一、開發(fā)產(chǎn)品

開發(fā)產(chǎn)品指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建筑過程，并經(jīng)驗(yàn)收合格，符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交給購貨單位，或者可以作為商品對外銷售、轉(zhuǎn)讓、代銷、出租的產(chǎn)品。二、開發(fā)產(chǎn)品的種類

開發(fā)產(chǎn)品的種類1、開發(fā)土地2、開發(fā)建設(shè)房屋3、開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施4、代建工程1、開發(fā)土地為有償轉(zhuǎn)讓或出租而開發(fā)的商品性建設(shè)場地為建商品房、經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房而開發(fā)的自用建設(shè)場地開發(fā)土地主要包括：2、開發(fā)建設(shè)房屋房屋開發(fā)按其用途可分為：

接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營房；為對外銷售而開發(fā)的商品房；3、開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施

配套設(shè)施開發(fā)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)或項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項(xiàng)目配套的各種服務(wù)性設(shè)施建設(shè)。主要包括以下兩部分內(nèi)容：3、開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目，如水塔、鍋爐房、幼兒園、派出所、物業(yè)樓等開發(fā)小區(qū)內(nèi)可以有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，如銀行、商店、診所用房等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施包括：4、代建工程

代建工程指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各項(xiàng)工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項(xiàng)目。主要包括：建設(shè)場地、房屋和市政工程。如：城市道路、園林綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等。第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算三、賬務(wù)處理1、賬戶設(shè)置——“開發(fā)產(chǎn)品”2、核算：（1）開發(fā)產(chǎn)品增加時(shí)——借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算

三、賬務(wù)處理（2）開發(fā)產(chǎn)品減少時(shí)，依據(jù)產(chǎn)品種類不同、減少原因不同，分別進(jìn)行會計(jì)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/

固定資產(chǎn)/周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)舉例：見教材第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的房屋。1、開發(fā)專門為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；2、企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；3、搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)簡易房屋。周轉(zhuǎn)房主要包括：第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算四、周轉(zhuǎn)房的核算核算內(nèi)容包括：周轉(zhuǎn)房增加核算周轉(zhuǎn)房攤銷核算周轉(zhuǎn)房減少核算賬戶設(shè)置：“周轉(zhuǎn)房”總賬，下設(shè)，周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其他業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算四、周轉(zhuǎn)房的核算1、周轉(zhuǎn)房增加的核算：

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋2、周轉(zhuǎn)房減少的核算：借：其他業(yè)務(wù)成本周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算四、周轉(zhuǎn)房3、周轉(zhuǎn)房的攤銷——采用平均年限法設(shè)置“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”、“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行攤銷核算：

借：開發(fā)成本/開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算一、主營業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)（一）含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入指企業(yè)在土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)以及代建工程等主要開發(fā)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入和代建工程結(jié)算收入等。第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算一、主營業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)（二）收入確認(rèn)的基本條件

1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算二、其他業(yè)務(wù)收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入指企業(yè)主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入；例如：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算三、會計(jì)核算賬戶設(shè)置——1、“主營業(yè)務(wù)收入”2、“主營業(yè)務(wù)成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入”4、“其他業(yè)務(wù)成本”第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算三、會計(jì)核算借：銀行存款/預(yù)收賬款/應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品等第四節(jié)營業(yè)收入與稅金的核算四、稅金的核算思考：

制造業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)品應(yīng)納稅種？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——

土地增值稅土地增值稅土地增值稅是對土地增值額苛稅，其實(shí)質(zhì)是對土地收益或地租苛稅。土地增值稅具有所得稅的特性。土地增值稅土地增值稅的計(jì)算——1、土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額X適用稅率2、土地增值額=出售房地產(chǎn)總收入—扣除項(xiàng)目金額土地增值稅

3、出售房地產(chǎn)總收入——

指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，房屋、建筑物及其附著物時(shí)，取得的全部收入。4、扣除項(xiàng)目金額——

（1）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款；

（2）開發(fā)土地的成本費(fèi)用；

（3）與商品房建設(shè)的配套設(shè)施的成本費(fèi)用；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)。如

城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅

5、適用稅率——四級超率累進(jìn)稅率（1）增值額未超過扣除金額50%的部分，其稅率為30%；

（2）增值額超過扣除金額50%，但未超過100%的部分，其稅率為40%；

（3）增值額超過扣除金額100%，但未超過200%的部分，其稅率為50%；（4）增值額超過扣除金額200%的部分，其稅率為60%。

土地增值稅可以表示為：

G=

（1）0<G<50%，稅率=30%；（2）50%<G<100%，稅率=40%；

（3）100%<G<200%，稅率=50%；（4）200%<G，稅率=60%。

土地增值額扣除項(xiàng)目金額土地增值稅土地增值稅的計(jì)算——1.土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額X適用稅率2.土地增值額=出售房地產(chǎn)總收入—扣除項(xiàng)目金額3.出售房地產(chǎn)總收入、扣除項(xiàng)目金額4.計(jì)算比例值G5.依超額累進(jìn)稅率，計(jì)算土地增值稅土地增值稅

例題：企業(yè)出售房地產(chǎn)總收入500萬元，發(fā)生土地使用權(quán)價(jià)款70萬元，開發(fā)土地成本50萬元，建設(shè)配套設(shè)施成本50萬元，發(fā)生營業(yè)稅金30萬元。試算該企業(yè)應(yīng)交納土地增值稅，并寫出會計(jì)分錄？土地增值稅計(jì)算過程：扣除項(xiàng)目金額=700000+500000+500000+300000=2000000（元）

土地增值額=5000000-2000000=3000000（元）

土地增值額與扣除項(xiàng)目金額比例：