房地產樓盤團購方案

2011首屆中國·****夏日團購看房季時間：2011年7月208月30日地點：**市橋北廣場價格—洼地和諧人居 一人購房也享團購價 活動宗旨：貫徹地產新政，讓利回饋于民！ ——**房產360度全方位優(yōu)惠大放送！ 在有誰可以為您提供一站式的看房、選房、售房平臺？有誰可以為您擔任免費售房向導？您想獲得更加便捷、直接的售房方式嗎？您想享受直面購房者快樂購房的樂趣嗎？ ——**夏日房產團購季是您最佳選擇，我們將全程為您熱情服務。****及周邊縣市各大“夏日團購看房季”將誠邀公司、商會、社團及廣大購房者、 投資人士共同前來參觀，我們將全程為您提供最優(yōu)質的服務。我們希望廣大房地產開發(fā)企業(yè)和協(xié)會一起采取有效的促銷措施，加強廣告攻勢，把房產團購季打造成規(guī)模大、重 實效、有影響力的房地產交易、商務交流的大平臺。 愿以我們這一簇綠葉，捧出 **地產業(yè)萬紫千紅的激情夏日！ 一、房地產政策分析、行情走勢2010年在國家宏觀調控政策密集的背景下，隨著年底到來的一系列加息舉措，在中央將抑制通脹作為2011年首要調控目標的背景下，以及12月26日溫總理提出“有信心讓房價回到合理價位”的信號，2011年全國房地產市場將面臨更加嚴峻的政策考驗。 從2010年政策調整來看，年末政策出臺更為全面，除了表示出要將差異化貸款利率和異地購房禁貸進行到底的決心外，在加大政策執(zhí)行力度方面也建立了 “問責制”，從目前來看，年底到來的一系列 “加息”舉措，或將成為 “加息周期”的開始，房地產市場面臨銀根緊縮的根本問題，房地產市場形勢將繼續(xù)趨緊，且調控手段也從土地、金融、稅收、行政等方面全面收緊，政策的多樣性以及“問 責制”的實施也將促進政策執(zhí)行力度加大，進一步影響房地產預期。從2011年土地市場成交來看，土地市場成交依然保持高位增長勢頭，隨著這些地塊隨后開發(fā)上市，將推動商品房市場開發(fā)量的大幅增長。此外，隨著物價全面上漲，建筑成本增長明顯，預售資金監(jiān)管制度的出臺以及銀行信貸的收緊，房地產開發(fā)企業(yè)將面臨融資難的問題，加快存量房銷售將成為政策調整期房地產企業(yè)的有效資金來源，因此， 2011年縮短生產銷售周期，加快資金周轉仍將成為開發(fā)企業(yè)的主要應對方式，樓市市場供應將繼續(xù)保持高位運行。 2011年對于房地產市場而言無疑更是一個“緊控年”，關于存款準備金率上調、房產稅試點開始等政策便接踵而至；而1月26日國務院常務會議新發(fā)布的新國八條，更將“嚴控”的勢態(tài)推上極致，新政的出臺，從目前政策形勢來看，2011年國家會繼續(xù)利用金融杠桿來抑制通脹以及提高居民購買房屋的門檻，增加居民的購房負擔，既打擊了投機炒作者也在一定程度上抑制了剛性需求，市場銷售將出現(xiàn)放緩走勢，2010年出臺的宏觀調控政策中明確規(guī)定，今后保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。作為房地產業(yè)制度性變革的重要元素，保障房建設以及分配模式改革將是今年房地產調控的著力點之一。 就全國市場而言：如果當前限購、限貸、鎖緊房地產信托等一系列政策不折不扣的貫徹下去，2011年6-9月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時！當前開發(fā)商在觀望，不斷收緊的政策預期使得開發(fā)商在降與不降之間游離，之所以還有思考的時間，主要是因為開發(fā)商放緩投資的節(jié)奏來緩解調控的壓力，但并不是每個開發(fā)商都可以持續(xù)很長時間。開發(fā)商資金鏈的緊繃可能是房價下降的導火索。但“不折不扣”四個字談何容易！后期可能的結果是中央政府繼續(xù)對調控政策加碼，而地方政府將絞盡腦汁進行有效規(guī)避！樓市的走向將會在這二者中尋求平衡！ 二、**房地產市場分析 **市商品房物業(yè)類型走勢分析 2011年7月，**市在售項目30個，其中城內在售項目有9個，城南在售項目有 7個，城西在售項目有 5個，城東在售項目有 6個，城北在售項目有 3個。 從項目建筑類型來看，目前**市的在售樓盤以小高層、多層為主，高層次之，其中多數(shù)樓盤以多層、小高層結合為主要產品。購房人群類型分析據(jù)調查了解，**市商品房銷售中，解決居住的需求達到33%，結婚用房占到20%，改善性住房占24%，投資占16.8%，其他需求為6.2，可以分析得出，**市商品房市場的剛性居住需求繼續(xù)呈減弱趨勢，投資需求等其它需求則呈抬頭之勢。在售樓盤戶型分析**市商品房市場上，占到全市總銷量的8%；二室占到全市總銷量的51%；三室有所下降，占到全市總銷量的32.8%。四室及四室以上占到全市總銷量的8%，也呈微微下跌走勢。雖然人均GDP排名靠后，但房價到目前為止已名列前茅：原因**房地產市場已經過一個周期的發(fā)展， 97、98年開始復蘇，01、02年開始平步發(fā)展，到 04年進入穩(wěn)步上升階段，自 07年10月高速開通以來，旅游業(yè)穩(wěn)定增長， **依托優(yōu)美的自然環(huán)境，便利的交通，較低的消費水平， 08年**樓市受到宏觀調控以及汶川地震影響，價格出現(xiàn)下滑，但隨著 09年開發(fā)量的攀升及 **獨特的地理位置、自然資源和 **本地長住居民消費力旺盛及 “改善居住條件”的需求特征，因此目前 **市城區(qū)樓市住宅類均價突破4000元/平方米。由上述分析得出對**宏觀經濟及房地產市場判斷●城市化進程的加速，剛性需求持續(xù)旺盛●一江兩岸概念炒作，并且初具規(guī)模，吸引大量外來投資者拉動房價上漲 ●外來投資者的價格拉動，刺激了本市觀望客戶的購買欲望，引發(fā)全市普漲 人口及消費分析 項目區(qū)域**市漢臺區(qū)人口總數(shù)約為多萬，文化程度中上，消費主體穩(wěn)定，周邊長住人群多為企事業(yè)職工、私營業(yè)主，另有部分周邊郊縣村民。居民可支配消費收入水平中等偏上，消費能力相對**其他區(qū)域偏高。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升速度明顯。價格趨勢分析原住“情結”較重，該區(qū)域已入住小區(qū)較多，城市配套完善，已逐步形成一個本區(qū)域獨有的居住氛圍，人們選擇該區(qū)居住的趨勢明顯增強。未來3-5年內整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。隨著大盤的不斷開發(fā)，配套資源的跟進以及住宅品質的提升，未來該區(qū)域房價上升空間將積具潛力。開發(fā)商水準及住宅品質周邊項目相對開發(fā)成本高，開發(fā)投入大，品質高，因此售價較高，這不僅帶動了項目區(qū)域房地產的整體價格，同樣成為本項目利用價格優(yōu)勢的突破點和機會點。展望未來●35.6%的城市化率，發(fā)展空間還很大●西進東擴南移的城市發(fā)展戰(zhàn)略，刺激周邊人進城 ●西安至成都高鐵的開通更加刺激漲價（如西鄭高鐵拉動了渭南、三門峽的地房價） ●近期供應量不足，多數(shù)開發(fā)商捂盤惜售 結論：房地產經過發(fā)展周期的低谷及復蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期，短期內可能出現(xiàn)較大幅度增長，但政策風險很大，長期平穩(wěn)增長2011年樓市已然過半，回顧上半年，處處充斥著博弈的意味——地方政府與中央政府在博弈，銀行和市場在博弈，買賣雙方也在博弈。多方在博弈中實現(xiàn)著角色的互換，就買賣雙方而言，開發(fā)商正在由主動變?yōu)楸粍樱M者反倒由被動變?yōu)橹鲃?。調控之下的樓市先從政策出臺后的銷量低迷到五月回暖跡象再到當前的低位趨穩(wěn)，過程中樓市也呈現(xiàn)出了一些新特點：一、不同區(qū)域樓市發(fā)展?jié)u趨平衡尤以城南，大河坎發(fā)展最為明顯，帶動了樓市的快速發(fā)展；二、剛需為主改善為輔的需求結構是支撐樓市穩(wěn)定運行的中堅力量。三、受限購、限貸等調控政策的影響，房地產市場深度調整市場份額向大型房企集中。目前樓市正處于深度膠著之后的迷茫期，調控的威力雖然不及最初幾個月，但是藥效猶存。預計下半年的樓市活躍度將有所抬頭，樓價整體波動不大，整體還是一種調整的市況。 “2011首屆中國.**夏日團購看房季”，應社會各界及各企業(yè)的強烈要求，在有關政府部門的大力支持下，將于 7月2日—12日在**體育館隆重召開。屆時來自全國各地的朋友將匯同**380萬人民一起，借助本屆看房季鮮明的主題訴求、濃郁的都市色彩、特有的狂歡氣質、狂熱的浪漫激情，將浪漫、動感、歡樂、時尚以及美景、美酒、美食、游藝、娛樂等多種最能激發(fā)大眾激情的文化元素有機結合起來，共同打造“**第一啤酒文化活動品牌”的這一現(xiàn)代城市節(jié)慶活動的成功典范，充分展現(xiàn)**市人民積極、樂觀、健康、和諧的精神家園。自本屆看房季籌辦以來，得到了社會各界的廣泛關注和大力支持，大家一致認為它不僅是企業(yè)宣傳展示的良好平臺，更是各企業(yè)樹立形象、占領市場的營銷制高點，是一次難得的商機。我們相信有您的參與，本屆看房季的內容將更加豐富多彩！ 夏日激情——**今夜無眠！ 活動簡介：房產團購對消費者是有利的。第一，團購可以團結購房人的力量，爭取可以爭取的有利的補充協(xié)議，可以集中購房人的資源，降低成本。有眾多購房人的參與，可以獲取更多的關于開發(fā)商以及和房屋相關的信息，確保正確決策。第二，可以加深購房人之間的聯(lián)系，對后續(xù)維權和業(yè)主委員會建立有很大作用，還有助于建設一個其樂融融的社區(qū)人文環(huán)境。第三，團購者可以成立非正式的業(yè)主監(jiān)理會，在交房前就相關問題隨時與開發(fā)商溝通，從而督促開發(fā)商的工作。團購的購房者不僅可以取得價格上的優(yōu)惠，而是可以在諸如物業(yè)、環(huán)境、配套設施等其他問題上獲得更多的權益保障。1、目標客戶定位從**的實際情況出發(fā)，并通過對房地產市場的綜合分析，我們認為本案的主流目標客戶群可定位為三類2、目標客戶群細分分析一類目標客戶：新一代的國家公務員、金融、IT、教育、新聞媒介工作者；此類消費群體多為**中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經濟收入來源、工作相對穩(wěn)定。因**新縣城目前正處于高速發(fā)展之中，老城區(qū)目前住房基本上已飽和，隨之房價又貴，他們正需尋求更好更實惠的生活空間。二類目標客戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主；這類客戶有一定的經濟收入，多為私營業(yè)主，私營業(yè)主預知**新縣城的房價發(fā)展趨勢，愿提前入市者；二次置業(yè)者也是本類消費群體之一，他們多為居于市內，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有住房的租賃或出售來換取新房的欲望。三類目標客戶：普通及中低工薪階層；主要為市內一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對穩(wěn)定，現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式?；顒釉斍椋憾髤⒄拱鍓K：一、新盤展示板塊：樓盤二、二手房展示板塊：二手房中介公司活動宣傳：1、媒體廣告：選擇“億邦DM廣告”“生活向導報”每期強勢宣傳2、網絡推廣：通過**房產網，**家裝網，新**信息港，**各大型門戶網站，**各社區(qū)論壇，各縣區(qū)門戶網站，QQ群，群郵件進行宣傳。3、小區(qū)到戶：通過戶外廣告,DM報紙廣告，單頁廣告小區(qū)宣傳，同時可在現(xiàn)場組織報名。4、短信覆蓋：通過我們長期的客戶資源積累，目前已有大量的準購房客戶以及潛在客戶，網站大量留言系統(tǒng)，20個QQ群大量客戶，和通過其他途徑收集的客戶信息。以及通過短信群發(fā)系統(tǒng)發(fā)送。 5、各縣區(qū)宣傳：可組織專業(yè)人員到各縣區(qū)派發(fā)宣傳單頁，以及在當?shù)孛襟w進行廣告宣傳。當?shù)亻T戶網站進行宣傳。6、中介公司門店廣告宣傳：在合作單位門店進行條幅或噴繪，X展架等多形式的廣告宣傳，以吸引二手房購房客戶選擇性價比更好的新樓盤。10月——推廣途徑部署，廣開客源 空中轟炸，增加上客量 戶外——****候車亭、地下通道、公交車體廣告報媒——**日報、電視報每周各一次 短信——全面覆蓋，每周二次 小眾——肯德基墊餐紙、萬邦相關品牌的現(xiàn)場展示