法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用（項(xiàng)目）

法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用·讓建筑贊美生命·萬科品牌建設(shè)史08.03.26Page1一個(gè)經(jīng)理，一個(gè)職員，不一定都要懂得法律，但一定要有法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不是事事處處都要照搬法條，不敢越雷池一步，而是要認(rèn)清規(guī)則，警惕風(fēng)險(xiǎn)，心中牢記一切工作中都有法律問題，尤其是與客戶有關(guān)、與誠信有關(guān)的問題，直接關(guān)系公司的安危存亡，絕不可掉以輕心。

開篇寄語新聞晨報(bào)：百個(gè)小區(qū)保安挨打調(diào)查:發(fā)生率近100％※閘北區(qū)歌林春天小區(qū)52歲保安丁師傅，因夜間勸阻違規(guī)停車，遭一名業(yè)主毆打致死?！?lián)洋年華園的保安一周被打4次。※中邦風(fēng)雅頌小區(qū)保安張榮利、唐于均在東門門崗執(zhí)勤，附近一家中介公司員工帶人來看房，根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，對(duì)外來看房人員，保安必須核實(shí)并記錄。兩名保安當(dāng)場(chǎng)要求中介出示業(yè)主委托書、鑰匙以及看房確認(rèn)單，該男子并不理睬，強(qiáng)行闖入小區(qū)，并打電話召來數(shù)名彪悍男子，將張、唐拖出小區(qū)毆打，導(dǎo)致張榮利頭部、身上多處傷痕，右手臂骨折，至今還在家養(yǎng)傷。

法律法規(guī)對(duì)我們意味著什么？不可逾越的底線需要特別警惕多加關(guān)注物業(yè)管理的基本法律關(guān)系1、房屋的維修、養(yǎng)護(hù)；2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施、公共場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、清潔衛(wèi)生；4、停車服務(wù)；（是否保管車輛？）

5、公共秩序（業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)、人身安全是否受保護(hù)？）

6、市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；(紅線外場(chǎng)地管理風(fēng)險(xiǎn))★物業(yè)管理的基本內(nèi)容我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù)過程當(dāng)中遇到的法律問題都與建筑物、設(shè)備設(shè)施、秩序維護(hù)、業(yè)主（住戶）有關(guān)總結(jié)從建筑物區(qū)分所有權(quán)知曉哪些是物業(yè)該管的，哪些是物業(yè)管不了的，哪些是物業(yè)幫業(yè)主管的我們身邊的法律事件★2006年8月29日，南京金色家園泳池事故，一男孩溺死，賠償金上百萬元?！?007年3月10日，上海城市花園，一業(yè)主在使用小區(qū)的“秋千椅”時(shí)摔傷，十級(jí)傷殘，物業(yè)賠償近10萬元?！?008年，深圳好來居高空墜物奪命，73住戶被死者家屬告上法庭，物業(yè)公司賠償23萬，其他業(yè)主無責(zé)。物業(yè)管理的五大法律風(fēng)險(xiǎn)1、安全管理

2、車輛管理

3、裝修管理

4、秩序維護(hù)

5、緊急避險(xiǎn)與正當(dāng)防衛(wèi)

安全管理【案例討論】

2004年5月，許某在購買了三層別墅一棟，裝修后全家搬進(jìn)新居。8月，房地產(chǎn)公司選聘了一家物業(yè)公司行使物業(yè)管理職責(zé)。許某一直按時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)用。2006年12月，外出回到家中的許某發(fā)現(xiàn)妻子倒在血泊之中，立即報(bào)警。雖經(jīng)警方全力偵察，兇手仍未抓獲。2007年3月，許某將房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司告上法庭，認(rèn)為房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期空置的房屋為兇手行兇提供了便利、物業(yè)公司未能履行職責(zé)，疏于管理，對(duì)兇案的發(fā)生承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，要求物業(yè)公司、房地產(chǎn)公司賠償160萬元并向業(yè)主賠禮道歉。分組討論：家屬一方與物業(yè)公司一方，該如何主張自己的權(quán)利？別墅兇殺案安全管理別墅兇殺案當(dāng)事人的申辯理由：被害人家屬認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，未能有效行使管理職責(zé)、采取必要的安全措施，使得兇手輕易進(jìn)入小區(qū)行兇，對(duì)被害人的死亡應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)主要針對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所，對(duì)私人物業(yè)內(nèi)的人身安全及財(cái)產(chǎn)不負(fù)有安全防范義務(wù)；公司已嚴(yán)格按照合同的約定實(shí)行進(jìn)出登記制度并定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全管理已經(jīng)盡到了職責(zé)，對(duì)被害人的死亡不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。安全管理別墅兇殺案法院的判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：許某購買別墅并入住，同時(shí)向物業(yè)公司繳納了管理費(fèi)，兩者之間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方之間的權(quán)利義務(wù)管理受物業(yè)服務(wù)合同的約束。物業(yè)公司是否違約進(jìn)而是否要承擔(dān)民事賠償責(zé)任要看該公司是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的相關(guān)義務(wù)。而根據(jù)合同約定，物業(yè)公司的報(bào)案義務(wù)主要為不間斷對(duì)小區(qū)巡邏，外來車輛、人員出入小區(qū)進(jìn)行登記。案發(fā)當(dāng)天，物業(yè)公司的巡邏、登記記錄立即被公安機(jī)關(guān)調(diào)取，該記錄可證實(shí)物業(yè)公司已履行了服務(wù)合同中約定的安保義務(wù)，而要求小區(qū)報(bào)案對(duì)許某家中發(fā)生的兇殺案事先察覺，顯然超出其能力范圍。因此，法院認(rèn)為許某主張因物業(yè)公司屬于管理的行為導(dǎo)致空置房為犯罪嫌疑人作案提供了便利條件缺乏證據(jù)證實(shí)。判決駁回許某的訴訟請(qǐng)求?！景咐懻摗堪踩芾硇祉樂ㄙ徺I了一套商品房并與妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，該房由上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“復(fù)瑞公司”)進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)《公共契約》中約定復(fù)瑞公司安排保安人員對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波經(jīng)小區(qū)未鎖的小鐵門翻入徐順法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附帶民事判決判處死刑，并判決賠償徐順法、周玉芳喪葬費(fèi)8000元，賠償徐英姿誤工費(fèi)5246.50元。此后，又起訴復(fù)瑞公司，要求賠償喪葬費(fèi)、誤工費(fèi)、撫恤金、精神損失費(fèi)約50萬元，并要求賠禮道歉、置換房屋。法院經(jīng)審理查明，犯罪行為發(fā)生時(shí)，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程無竣工驗(yàn)收合格證明。此前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)安全提出異議并要求安裝防盜鐵門窗，但復(fù)瑞公司未同意。案發(fā)當(dāng)晚，小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場(chǎng)察看時(shí)，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。

安全管理上述案例中，物業(yè)公司的過失體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？

1、物業(yè)公司的安全人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定；

2、物業(yè)公司是否具備了合同約定的或者是與其等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施；

3、物業(yè)公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；

4、物業(yè)公司是否督促安全人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運(yùn)作；

5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時(shí)，物業(yè)公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；

6、當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)公司是否引起重視并積極改進(jìn)等。假如物業(yè)公司已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、盡到合理義務(wù)，就無須再承擔(dān)責(zé)任。安全管理判斷物業(yè)公司是否存在過失的若干標(biāo)準(zhǔn)：在本案中，我們同樣可以根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)衡量復(fù)瑞公司是否盡到了保安義務(wù)：

1、復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)內(nèi)的三大監(jiān)控系統(tǒng)雖已安裝并投入使用，但并未竣工驗(yàn)收合格；

2、事發(fā)當(dāng)晚，復(fù)瑞公司未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯從此門輕易進(jìn)入小區(qū)；

3、事發(fā)前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的安全問題已多次提出質(zhì)疑，但復(fù)瑞公司無動(dòng)于衷，

4、小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場(chǎng)察看時(shí)，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)無所作為。結(jié)合復(fù)瑞公司上述行為綜合考量，可以認(rèn)定其已構(gòu)成違約。安全管理安全管理關(guān)于人身傷害賠償責(zé)任的相關(guān)法規(guī)：最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋：

第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。《物業(yè)管理?xiàng)l例》：三十六條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》：第一百一十一條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。啟示：

1、對(duì)于可能出現(xiàn)的安全隱患如監(jiān)控系統(tǒng)工程未開始使用或驗(yàn)收不合格的情況下，物業(yè)公司就應(yīng)制訂相應(yīng)的對(duì)策。物業(yè)公司須在其能力范圍內(nèi)盡最大職責(zé)保護(hù)小區(qū)安全，否則不能作為物業(yè)公司免責(zé)的理由。

2、當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)引起重視并采取措施積極改進(jìn)等。

3、在日常管理服務(wù)過程中，造成違約的原因除了上述的六點(diǎn)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)之外，往往是因?yàn)槭韬隽思?xì)節(jié)，比如是否執(zhí)行了進(jìn)出登記制度、出現(xiàn)突發(fā)治安案件或者消防事件時(shí)是否及時(shí)報(bào)警，就構(gòu)成了物業(yè)公司是否違約的一個(gè)要點(diǎn)。象這類關(guān)鍵時(shí)刻是應(yīng)該在我們?nèi)粘９芾碇蟹磸?fù)強(qiáng)調(diào)和重視的。安全管理車輛管理【案例討論】劉剛向某小區(qū)物業(yè)管理公司繳納120元辦理了車輛月?？āＤ惩?，劉剛將車駛進(jìn)小區(qū)，領(lǐng)取了車輛出入卡。第二天取車時(shí)發(fā)現(xiàn)車輛不見了，遂向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。后經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵破，是劉剛的司機(jī)串通他人偽造出入卡，偷配鑰匙開走該車，該車下落不明。經(jīng)查，該車并未向車管部門領(lǐng)取正式拍照，屬于無車輛牌照、無行車證、無購置證的“三無車輛”。劉剛向物業(yè)公司索賠未果，遂向人民法院提起訴訟，訴稱：該車是被人持偽出入證盜走，被告物業(yè)公司值班員疏于鑒別真?zhèn)?，造成車輛被盜，要求物業(yè)公司賠償16萬。車輛被盜車輛管理本案焦點(diǎn)：

1、物業(yè)公司對(duì)車輛承擔(dān)什么樣的責(zé)任？

2、什么情況下成立保管關(guān)系？

3、“三無”車輛是否可以減輕物業(yè)公司的責(zé)任？物業(yè)公司辯稱：原告所稱的失車與辦理月保的車輛在車型、車架號(hào)碼、發(fā)動(dòng)機(jī)號(hào)等方面不相符，原先失車實(shí)為無牌車輛，構(gòu)成了對(duì)物業(yè)公司的欺詐。根據(jù)停車場(chǎng)的管理規(guī)定，無號(hào)牌的車輛或來歷不明的車輛謝絕入場(chǎng)，因此，物業(yè)公司不承擔(dān)管理義務(wù)。此外，車輛被盜是原告所雇請(qǐng)的司機(jī)串通他人所為，犯罪人對(duì)車輛失竊應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。而原告僅向法院提交購車發(fā)票復(fù)印件，不能證明車輛來源的合法性，不合法的車輛不受法律的保護(hù)。車輛管理請(qǐng)問：物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？車輛管理

★物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)根本來源是《物業(yè)服務(wù)合同》，究竟是維護(hù)停車秩序的義務(wù)還是保管義務(wù)。我司的《物業(yè)服務(wù)合同》第二條：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：（5）車輛停放秩序維護(hù)；第九條：“第九條應(yīng)與車位使用人簽訂書面的車位服務(wù)（租用）協(xié)議（臨時(shí)停車除外），明確雙方在車位使用、服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。乙方不承擔(dān)車輛的保管義務(wù)?！泵鞔_約定我司不承擔(dān)車輛保管義務(wù)。

★即使沒有約定保管合同關(guān)系，只要符合保管合同的構(gòu)成要件，也需要承擔(dān)保管責(zé)任。

《合同法》第367條規(guī)定：“保管合同至保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北９芎贤瑢儆趯?shí)踐性合同，及保管合同的成立，不僅要有當(dāng)事人雙方要約與承諾的意思標(biāo)識(shí)一致，還必須有寄存人將保管物交付給保管人的行為。車輛管理出入憑卡，核卡核車才放行是否構(gòu)成了交付要件？車輛管理★不構(gòu)成保管合同關(guān)系并不意味著物業(yè)公司對(duì)停放車輛被盜所致的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。

1、停車場(chǎng)秩序維護(hù)；

2、發(fā)現(xiàn)盜竊、破壞等行為時(shí)，需要制止、報(bào)告；

車輛管理啟示：物業(yè)公司管理的停車場(chǎng)，如有控制車輛進(jìn)出的設(shè)施、發(fā)放了進(jìn)入卡，建立了進(jìn)入去卡、出去守卡的制度，就與保管合同的特征極為相似，容易被認(rèn)定未保管合同成立。物業(yè)公司一般的抗辯理由是：保管費(fèi)與車輛價(jià)值不對(duì)等、保管合同須雙方合意、收取費(fèi)用是停車服務(wù)費(fèi)等，都不被法院普遍接受。只有認(rèn)真履行謹(jǐn)慎注意義務(wù)，采取有力的措施，嚴(yán)防車輛受損、被盜才是根本！

1、不在合同里約定車輛保管義務(wù)、切實(shí)履行秩序維護(hù)義務(wù)、發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)制止和報(bào)警是規(guī)避車輛管理風(fēng)險(xiǎn)的要件！

2、通過參投公眾責(zé)任險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移車輛管理風(fēng)險(xiǎn)的有效方式！車輛被盜車輛管理車輛損壞【案例討論】

2007年2月，某小區(qū)雅竹軒2樓201室聘用裝修工人安裝玻璃時(shí)發(fā)生玻璃爆裂的事故，碎玻璃掉落在202室業(yè)主停放在樓下的一輛寶馬轎車周圍，玻璃碎片將該車外表砸花。事故發(fā)生后，物業(yè)公司立即派人查看現(xiàn)場(chǎng)，幫助201及202業(yè)主協(xié)商并解決賠償事宜。兩戶業(yè)主當(dāng)場(chǎng)達(dá)成口頭協(xié)議，交由202業(yè)主車輛投保的保險(xiǎn)公司評(píng)估處理此事。物業(yè)公司應(yīng)202室業(yè)主的要求向保險(xiǎn)公司出具了事故發(fā)生的書面證明。

經(jīng)保險(xiǎn)公司聘請(qǐng)?jiān)u估公司評(píng)估后，寶馬轎車定損為5萬元，并實(shí)際向202室業(yè)主賠付了5萬元。之后，保險(xiǎn)公司取得了代位求償權(quán)，向201室業(yè)主進(jìn)行索賠。但201室業(yè)主始終無法就賠付額度與保險(xiǎn)公司達(dá)成共識(shí)。

保險(xiǎn)公司在無法與201室業(yè)主達(dá)成共識(shí)的情況下多次向物業(yè)公司索取201室業(yè)主的資料，物業(yè)公司基于保護(hù)業(yè)主資料的立場(chǎng)進(jìn)行了拒絕。保險(xiǎn)公司遂于2007年5月向法院起訴，要求201室業(yè)主與物業(yè)公司就寶馬轎車的損害事故承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，賠償5萬元。請(qǐng)問：你怎么評(píng)價(jià)物業(yè)公司對(duì)該事故的處理1、物業(yè)公司是否應(yīng)該介入兩戶業(yè)主對(duì)于賠償?shù)膮f(xié)商？2、物業(yè)公司應(yīng)業(yè)主要求出具事故發(fā)生的書面證明是否妥當(dāng)？3、物業(yè)公司拒絕提供業(yè)主資料的行為是否妥當(dāng)？車輛管理物業(yè)公司在處理本案過程中的瑕疵：

1、事故發(fā)生后未及時(shí)報(bào)警，缺乏公權(quán)力的介入和有力支持；

2、不具備專業(yè)查勘能力，擅自作出書面事故證明；

3、在雙方業(yè)主協(xié)商達(dá)成合意后未能及時(shí)形成書面記錄并經(jīng)雙方業(yè)主確認(rèn)。車輛管理物業(yè)公司在處理本案過程中值得肯定的一點(diǎn)：為業(yè)主資料保密根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，隱私權(quán)是指自然人享有的私人生活安寧與私人信息秘密依法受到保護(hù)，不被他人非法侵?jǐn)_、知悉、收集、利用和公開的一種人格權(quán)。業(yè)主作為中華人民共和國的公民享有當(dāng)然的人格權(quán)，其隱私權(quán)受到法律的保護(hù)。物業(yè)公司因?yàn)闃I(yè)務(wù)開展的原因通過合法渠道獲取了業(yè)主的隱私信息，則應(yīng)該承擔(dān)妥善保管業(yè)主資料的義務(wù)。因此，拒絕向保險(xiǎn)公司提供業(yè)主資料是合法、合理的行為。車輛管理啟示：

1、對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間發(fā)生的糾紛，物業(yè)公司在排除自身責(zé)任后應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主自行解決，并將事件的發(fā)生及處理結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)記錄，要求雙方業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)。

2、物業(yè)公司并不是專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)事故或事件的發(fā)生沒有作出結(jié)論的權(quán)利和資質(zhì)；因此，面對(duì)業(yè)主要求出具相關(guān)證明時(shí)，應(yīng)向業(yè)主解釋物業(yè)公司的處境和立場(chǎng)，不得擅自出具結(jié)論性證明。

3、發(fā)生車輛被盜或受損事故時(shí)應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警處理。

4、物業(yè)公司應(yīng)提高證據(jù)意識(shí)，突發(fā)事件發(fā)生后應(yīng)立即保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并拍照保存證據(jù)。事件的書面記錄應(yīng)有非利益第三方簽名確認(rèn)。

5、公安、檢察機(jī)關(guān)及法院要求物業(yè)公司配合提供相關(guān)證據(jù)的，物業(yè)公司應(yīng)該提供，但應(yīng)該要求對(duì)方出具身份證明或搜查證等司法文件；其他單位或個(gè)人要求查詢業(yè)主資料的，物業(yè)公司可依法予以拒絕。

裝修管理（一）形成違章搭建的根本原因

1、過去長(zhǎng)期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。

2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識(shí)、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。

3、行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。

4、物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行。（二）違章搭建的形式

封閉陽臺(tái)

在露臺(tái)上搭建房屋

違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋

在花園內(nèi)建造房屋

利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物裝修管理花園內(nèi)蓋起兩層樓。裝修管理違章搭建的民事責(zé)任（物權(quán)法）：

第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。裝修管理違章搭建的行政責(zé)任（城鄉(xiāng)規(guī)劃法）：

第六十六條建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

（二）未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；

（三）臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002）

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

裝修管理物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)：

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。裝修管理秩序維護(hù)－養(yǎng)犬管理【案例討論】

顧女士帶著6歲的女兒在小區(qū)里散步，偶遇另外一位王姓業(yè)主帶著小狗在玩耍。顧女士的女兒被小狗追嚇，摔傷了小腿并一直處于受驚狀態(tài)。顧女士來到物業(yè)服務(wù)中心，要求服務(wù)中心解決此事。

請(qǐng)問：犬傷人的事件屬于什么性質(zhì)？物業(yè)服務(wù)中心該如何處理？【法規(guī)依據(jù)】

《治安管理處罰法》第七十五條：飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)说?，處二百元以上五百元以下罰款。驅(qū)使動(dòng)物傷害他人的按照故意傷害他人進(jìn)行處罰。

《民法通則》第一百二十七條：飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；由于受害人的過錯(cuò)造成損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔(dān)民事責(zé)任；由于第三人的過錯(cuò)造成損害的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。秩序維護(hù)－養(yǎng)犬管理秩序維護(hù)－消防管理

【案例】某商廈五樓是家百貨公司，公司職員為了圖個(gè)方便，將公司廢紙箱堆放在消防疏散樓梯內(nèi)，打算堆積到一定數(shù)量時(shí)再搬回倉庫處理。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，提出消防疏散樓梯適用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的，不能將紙箱堆放在樓梯內(nèi)，雙方就此問題產(chǎn)生了矛盾。

1、消防疏散樓梯是物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施，有特殊的用途，百貨公司能否將紙箱堆放在樓梯內(nèi)？

2、當(dāng)發(fā)生此行為時(shí)物業(yè)公司有沒有義務(wù)進(jìn)行制止，制止的依據(jù)是什么？秩序維護(hù)－消防管理

【分析】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的，因而其用途不得隨意改變。如隨意改變其用途，不僅不能發(fā)揮其規(guī)劃設(shè)計(jì)的功能，而且還會(huì)造成事故隱患。例如，共用走廊、樓梯是用于正常通行的，還承擔(dān)著消防疏散功能，不得堆放雜物；客用電梯不得作為專門運(yùn)輸貨物的工具使用；停車場(chǎng)是用于停車用的，也不得堆放雜物或者建設(shè)違章建筑等等。消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的，在正常情況下不得作為通行樓梯使用，也不得堆放雜物，造成堵塞等。秩序維護(hù)－消防管理

【法規(guī)依據(jù)】

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。”

《中華人民共和國消防法》第21條規(guī)定“任何單位、個(gè)人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道?！敝刃蚓S護(hù)－消防管理

【結(jié)論】對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違規(guī)行為進(jìn)行制止，是物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第46條第1款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！薄吨腥A人民共和國消防法》第14條規(guī)定，居民住宅區(qū)的管理單位應(yīng)承擔(dān)保障疏散通道、安全出口暢通的義務(wù)。因此，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)百貨公司職工的違規(guī)行為后，有權(quán)依法予以制止，行為人應(yīng)當(dāng)糾正。秩序維護(hù)－高空拋物

【案例】2006年5月31日下午5時(shí)40分許，南山區(qū)向南小學(xué)10歲的四年級(jí)學(xué)生鐘小宇參加完學(xué)校舉行的六一活動(dòng)后步行回家。當(dāng)行至南山大道與海德二道交叉口的好來居大廈人行路面時(shí)，一塊玻璃突然從天而降，不幸正好砸中鐘小宇頭部。因傷勢(shì)過重，醫(yī)院雖經(jīng)全力搶救，也未能挽回小宇年幼的生命。在此情況下，鐘小宇的父母將好來居大廈2樓以上的73戶住戶以及負(fù)責(zé)好來居大廈管理的物業(yè)公司告上南山區(qū)人民法院，提出763718元的民事賠償。

《民法通則》第126條：建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。秩序維護(hù)－高空拋物【判決結(jié)果】法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在小宇出事的一個(gè)多小時(shí)前，該區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了一次高空墜物的事件。同時(shí)，被告錦峰物業(yè)也沒有舉證證明自己已經(jīng)及時(shí)履行職責(zé)。這說明該物業(yè)公司未能盡職履行物業(yè)管理人的職責(zé)，對(duì)原告的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。南山法院酌定由被告錦峰物業(yè)對(duì)原告的損失承擔(dān)３０％的賠償責(zé)任，賠償項(xiàng)目包括：交通費(fèi)５３９元、喪葬費(fèi)７３５２元、死亡賠償金１９２０５４元、精神損害撫慰金為３萬元，合計(jì)２２９９４５元。秩序維護(hù)－高空拋物秩序維護(hù)－高空拋物【討論】