公關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用

物業(yè)管理綜合能力第四章

公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識一、公共關(guān)系的基本涵義所謂公共關(guān)系是指社會組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關(guān)系，使社會組織擁有良好的社會關(guān)系環(huán)境，從而謀取事業(yè)的成功。1、以社會組織為主體2、目的是謀求組織與各有關(guān)公眾建立良好的關(guān)系3、兩層涵義：關(guān)系狀況；方針、策略和行為4、唯一手段是雙向的信息傳播第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識內(nèi)部公眾：董事會、員工、股東社會組織政府媒介顧客社區(qū)雙向信息傳播第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識1、主體：社會組織2、客體：公眾二、公共關(guān)系的基本要素公眾分類按公眾與組織關(guān)系內(nèi)部公眾外部公眾員工、股東、董事會顧客、社區(qū)、政府、媒介對組織的重要性首要公眾次要公眾邊緣公眾顧客、員工、股東媒介、政府、社區(qū)以外的公眾動態(tài)發(fā)展過程行動公眾知曉公眾潛在公眾非公眾已實際行動、發(fā)生直接利害關(guān)系同組織發(fā)生聯(lián)系、但尚未行動將來可能會與組織發(fā)生利害關(guān)系其它公眾喜惡程度受歡迎公眾被追求的公眾不受歡迎的公眾相互重視、建立起良好關(guān)系組織單方面追求的公眾組織極力回避的公眾3、手段：信息傳播所謂傳播就是制作、傳遞和儲存信息的過程。傳播溝通是公共關(guān)系的本質(zhì)特征。四大元素：傳播者、傳播的內(nèi)容、傳播媒介和傳播對象傳播方式：人際傳播、組織傳播、群體傳播、大眾傳播第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識傳播者傳播內(nèi)容傳播對象人際傳播組織傳播群體傳播大眾傳播三、公共關(guān)系的職能樹立形象、廣結(jié)善緣收集信息、咨詢建議進行宣傳、引導(dǎo)輿論交往溝通、協(xié)調(diào)關(guān)系四、公共關(guān)系與人際關(guān)系區(qū)別：行為主體、對象、性質(zhì)、手段聯(lián)系：內(nèi)容、工作方法、人際關(guān)系能力第一節(jié)公共關(guān)系基礎(chǔ)知識第二節(jié)人際關(guān)系概述所謂人際關(guān)系，從實質(zhì)上講即是人們在為滿足自己的各種需要而采取的自覺自主的活動過程中與他人形成的關(guān)系。人際關(guān)系的功能合力功能互補功能激勵功能溝通感情功能交流信息功能人際關(guān)系的概念影響人際吸引引的主要因素素臨近因素首次效應(yīng)相似性因素互補性因素移情效應(yīng)互動頻率因素素代價-酬賞理理論情感的相悅性性個性因素影響人際吸引引的主要因素素影響人際交往往的因素1、信息溝通通層次：言語語能力、表達(dá)達(dá)能力、理解解能力、溝通通素質(zhì)等2、社會知覺覺和歸因?qū)哟未慰贪逵∠笙热胗∠蟪梢娦?yīng)暈輪效應(yīng)近因效應(yīng)3、互動層次次影響人際交往往的因素第三節(jié)建立立、維持和發(fā)發(fā)展人際關(guān)系系的原則和方方法一、建立、維維持和發(fā)展人人際關(guān)系的原原則平等原則互惠互利原則則：物質(zhì)上、、精神上、物物質(zhì)-精神上上誠信原則寬容原則二、建立、維維持和發(fā)展人人際關(guān)系的方方法提高知識素養(yǎng)養(yǎng)、增強交往往實力牢記名字盡量迎合對方方興趣真誠的贊揚和和欣賞真誠而巧妙的的批評第四節(jié)公共共關(guān)系基礎(chǔ)知知識在物業(yè)管管理中的應(yīng)用用一、物業(yè)管理理企業(yè)如何運運用公共關(guān)系系基礎(chǔ)知識與業(yè)主進行有效溝通主動上門、開辟各種宣傳園地開展社區(qū)文化活動、有效處理業(yè)主投訴與開發(fā)商進行有效協(xié)調(diào)溝通了解情況、協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商的溝通；兼顧雙方利益、靈活務(wù)實解決問題與新聞媒體進行有效協(xié)調(diào)溝通新聞發(fā)布、記者招待會、通論文章等；危機公關(guān)管理與政府部門進行有效協(xié)調(diào)溝通第四節(jié)公共共關(guān)系基礎(chǔ)知知識在物業(yè)管管理中的應(yīng)用用二、如何加強強物業(yè)管理企企業(yè)的公共關(guān)關(guān)系能力建設(shè)設(shè)1、確立公關(guān)關(guān)目標(biāo)2、加強員工工公關(guān)意識教教育、培訓(xùn)3、把企業(yè)建建設(shè)成開放型型、透明型企企業(yè)4、開拓公關(guān)關(guān)活動途徑和和渠道5、搞好緊急急預(yù)案的建立立，增強危機機處理能力第五章行行政政管理學(xué)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識與應(yīng)用用第一節(jié)行行政管理概概論主體客體最廣義：一切社會組織、團體對有關(guān)事物的治理、管理和執(zhí)行的社會活動一切社會組織、團體與其有關(guān)事務(wù)廣義：國家政治目標(biāo)的執(zhí)行立法、行政、司法等國家部門其領(lǐng)域內(nèi)的指揮活動及機關(guān)內(nèi)部活動狹義：國家行政機關(guān)及其官員在管理國家事務(wù)、社會事務(wù)和機關(guān)內(nèi)部事務(wù)的過程中進行的各項管理活動。國家行政部門（國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機構(gòu)）國家事務(wù)、社會事務(wù)、機關(guān)內(nèi)部事務(wù)一、行政管理理的含義及特特點特點：執(zhí)行性性、政治性、、權(quán)威性含義二、行政管理理主客體及活活動原則主體：國務(wù)院院、地方各級級人民政府及及其職能部門門、其他法律律法規(guī)授權(quán)的的具有社會公公共管理職能能的事業(yè)單位位以及某些壟壟斷企業(yè)?？腕w：國家事事務(wù)、社會事事務(wù)、行政機機關(guān)內(nèi)部事務(wù)務(wù)?；驹瓌t基本依據(jù)：行行政權(quán)力根本原則：依依法管理行政權(quán)力的特特點：公共權(quán)權(quán)力；合法性性；操作性、、技術(shù)性強；；強制性；一一元性。三、行政職能能的涵義及內(nèi)內(nèi)容所謂行政職能能，是指行政政管理在國家家、社會生活活中所起的基基本作用。分類角度職能分類本質(zhì)屬性政治統(tǒng)治職能、社會管理職能運作過程和履行方式計劃職能、組織職能、指揮職能、協(xié)調(diào)職能、控制職能作用領(lǐng)域制定規(guī)則、宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管、公共服務(wù)四、行政管理理組織行政管理組織織的含義廣義：一切具具備計劃、組組織、指揮、、協(xié)調(diào)和控制制等行政功能能的組織。狹義：依照國國家憲法和法法律的規(guī)定，，在一定的權(quán)權(quán)限內(nèi)執(zhí)行各各種公共事務(wù)務(wù)的機構(gòu)的總總稱，簡單的的說就是政府府機構(gòu)。主要特征：權(quán)權(quán)威性、強制制力；預(yù)算撥撥款行政管理組織織種類類型性質(zhì)實例領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)指揮、決策和督導(dǎo)中心國務(wù)院、各級人民政府職能機關(guān)負(fù)責(zé)組織、管理某一專業(yè)行政事務(wù)的執(zhí)行機關(guān)各類部委辦局輔助機關(guān)承擔(dān)協(xié)助工作的機關(guān)綜合性輔助機關(guān)：辦公室（廳）、秘書室專門性輔助機關(guān)：人事、總務(wù)、財務(wù)咨詢性輔助機關(guān)：政研室直屬機關(guān)政府序列中主管某些專門業(yè)務(wù)的行政機關(guān)統(tǒng)計局、環(huán)保局、新聞出版總署、海關(guān)總署派出機關(guān)行政機關(guān)依法根據(jù)工作需要在一定區(qū)域內(nèi)設(shè)立的分支機關(guān)或代表機關(guān)行政公署、街道辦事處、特派員公署、各部門派駐各地機關(guān)行政管理組織織的結(jié)構(gòu)行政管理組織織的結(jié)構(gòu)是指指行政組織的的各組成要素素之間的相互互聯(lián)系方式或或互動關(guān)系模模式?；窘Y(jié)構(gòu)：縱縱向、橫向縱向：各級政政府上下級之之間，每級政政府的各組成成部門之間的的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、命令與與服從關(guān)系的的組合方式。。關(guān)鍵在于管理理層次與管理理幅度。第二節(jié)工工商行政管管理概論概念：指國家家為了建立和和維護市場經(jīng)經(jīng)濟秩序，通通過市場監(jiān)督督和行政執(zhí)法法等機關(guān)，運運用行政和法法律手段，對對市場經(jīng)營主主體及其市場場行為進行的的監(jiān)督管理。。主體：國家對象：市場經(jīng)經(jīng)營主體、市市場經(jīng)濟活動動、商品。起起主導(dǎo)作用的的是市場經(jīng)濟濟主體以及他他們的行為。。地位：1、在國民經(jīng)經(jīng)濟宏觀調(diào)控控體系中的地地位宏觀控制：規(guī)規(guī)范市場經(jīng)營營主體、市場場準(zhǔn)入調(diào)控、、規(guī)范市場交交易行為、調(diào)調(diào)控市場結(jié)構(gòu)構(gòu)微觀控制：控控制市場交易易場所的市場場經(jīng)營秩序、、控制具體的的組織運行及及與其他市場場主體的交易易行為，維護護生產(chǎn)經(jīng)營者者和消費者的的合法權(quán)益（（看一眼眼即可）2、在國民經(jīng)經(jīng)濟監(jiān)督體系系中的地位1）市場監(jiān)督督；2）行政政執(zhí)法。所謂謂工商行政管管理，就是市市場監(jiān)督管理理。工商行政管理理的目標(biāo)目標(biāo)：建立和和維護社會主主義市場經(jīng)濟濟秩序1、市場進入入秩序2、市場行為為秩序3、市場結(jié)構(gòu)構(gòu)秩序4、市場退出出秩序5、商品銷售售秩序6、交換關(guān)系系秩序7、生產(chǎn)經(jīng)營營秩序8、涉外的規(guī)規(guī)則秩序工商行政管理理機關(guān)及其行行政行為概念：工商行行政管理機關(guān)關(guān)是代表國家家行使工商行行政管理職能能，管理工商商行政管理事事務(wù)的國家職職能機關(guān)。工商行政行為為成立的要件件1、必須是在在法定職權(quán)范范圍內(nèi)采取的的行政措施2、行政行為為內(nèi)容必須合合法、確定和和可行3、必須符合合法律規(guī)定的的程序4、必須符合合法律規(guī)定的的方式工商行為的法法律效力拘束力確定力執(zhí)行力第三節(jié)物物業(yè)管理的的行政管理物業(yè)管理的行行政管理工作作內(nèi)容行政立法執(zhí)法監(jiān)督協(xié)調(diào)服務(wù)宣傳引導(dǎo)物業(yè)管理的行行政管理部門門國家級：建設(shè)設(shè)行政主管部部門省市級物業(yè)管管理主管機構(gòu)構(gòu)基層物業(yè)管理理機構(gòu)基層政府及其其派出機構(gòu)物業(yè)管理的相相關(guān)行政管理理部門：1）、規(guī)劃、、城關(guān)、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、公安2）、工商行行政管理部門門3）、物價行行政主管部門門4）、稅務(wù)行行政管理部門物業(yè)管理的行行政管理方式式和手段對物業(yè)管理企業(yè)的行政管理方式依法處罰：警告、罰沒、責(zé)令停業(yè)等備案記載對物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式實施準(zhǔn)入制度創(chuàng)造競爭環(huán)境組織開展考評活動處理投訴物業(yè)管理的行政管理手段限制手段：吊銷證書、減低資質(zhì)等級經(jīng)濟手段：獎勵、罰款等教育手段：教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡等物業(yè)管理企業(yè)業(yè)與行政管理理部門的關(guān)系系服從行政部門門的管理協(xié)助行政部門門的管理借助行政部門門的管理支持行政部門門的管理第六章法法律律基礎(chǔ)知識與與應(yīng)用第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識一、法法的概概念和和特征征廣義的的法：：一切切國家家制定定、認(rèn)認(rèn)可并并保證證實施施的規(guī)規(guī)范性性文件件狹義的的法：：僅指指人大大及其其常委委會指指定的的法律律規(guī)范范。二、法法的分分類（二））法系系大陸法法系－－羅馬馬法系系，法法典法法系英美法法系－－普通通法系系，判判例法法系第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識（三））法的的形式式分類類按照法法所規(guī)規(guī)定的的內(nèi)容容和效效力的的強弱弱，分分為根根本法法和普普通法法。按照法法的效效力范范圍，，分為為一般般法和和特別別法。。按照創(chuàng)創(chuàng)制形形式或或表現(xiàn)現(xiàn)形式式的不不同，，分為為成文文法和和不成成文法法。第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識三、法法的指指定（二））法律律規(guī)范范法律規(guī)規(guī)范的的邏輯輯結(jié)構(gòu)構(gòu)：假定處理制裁第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識（三））法律律淵源源憲法法律行政法法規(guī)部門規(guī)規(guī)章地方性性法規(guī)規(guī)第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識四、法法的實實施（一））法的的實施施法的實實施的的兩種種形式式：守守法和和法的的適用用（二））法律律適用用廣義上上法的的適用用：一一切司司法和和執(zhí)法法活動動狹義上上法的的適用用：司司法活活動，，即處處理具具體案案件的的活動動第一節(jié)節(jié)法法律基基礎(chǔ)知知識（三））法律律關(guān)系系平權(quán)權(quán)的的法法律律關(guān)關(guān)和和隸隸屬屬的的法法律律關(guān)關(guān)系系一般般的的法法律律關(guān)關(guān)系系和和具具體體的的法法律律關(guān)關(guān)系系絕對對的的法法律律關(guān)關(guān)系系和和相相對對的的法法律律關(guān)關(guān)系系調(diào)整整性性的的法法律律關(guān)關(guān)系系和和保保護護性性的的法法律律關(guān)關(guān)系系第一一節(jié)節(jié)法法律律基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識（四四））法法律律關(guān)關(guān)系系的的構(gòu)構(gòu)成成要要素素主體體：：權(quán)權(quán)利利主主體體客體體：：權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)所所指指向向的的對對象象內(nèi)容容：：權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)（五五））違違法法、、法法律律責(zé)責(zé)任任和和法法律律制制裁裁的的各各種種形形式式第二二節(jié)節(jié)民民法法基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識一、、民民法法概概述述（一一））民民法法概概念念及及其其調(diào)調(diào)整整對對象象平等等主主體體：：人身身關(guān)關(guān)系系：：財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)系系：：靜態(tài)態(tài)的的財財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)系系————物物權(quán)權(quán)，，動動態(tài)態(tài)的的財財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)系系————債債權(quán)權(quán)（二二））民民法法的的基基本本原原則則平等等、、自自愿愿、、公公平平、、誠誠實實信信用用、、公公序序良良俗俗和和權(quán)權(quán)利利不不得得濫濫用用第二二節(jié)節(jié)民民法法基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識二、、民民事事主主體體（一一））自自然然人人自然然人人的的民民事事權(quán)權(quán)利利能能力力一一律律平平等等自然然人人的的民民事事行行為為能能力力分分為為完完全全的的、、限限制制的的和和無無民民事事行行為為能能力力三三種種。。注注意意他他們們的的區(qū)區(qū)別別（二二））法法人人：：應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具具備備的的四四個個條條件件第二節(jié)民民法法基礎(chǔ)知知識三、民事事法律行行為是民事主主體以意思表示示為要素，，旨在設(shè)設(shè)立、變變更、終終止一定定民事法法律關(guān)系系的合法行為。民民事法律律行為應(yīng)應(yīng)具備三三個條件件：（1）行行為人應(yīng)應(yīng)具備民民事行為為能力；；（2））意思表表示真實實；（3）不違違反法律律或者社社會公共共利益。。第二節(jié)民民法法基礎(chǔ)知知識違背以上上三個條條件之一一，就可可能成為為下列之之一1.無無效的民民事行為為（1）無無民事行行為能力力人做出出的，（（2）一一方以欺欺詐、脅脅迫的手手段，使使對方在在違背真真實意思思的情況況下所為為的損害害國家利利益的行行為；（（3）惡惡意串通通，損害害國家、、集體或或第三人人利益的的；（4）違法法法律或或社會公公益的；；（5））以合法法形式掩掩蓋非法法目的的的該行為從從開始就就沒有法法律效力力。財產(chǎn)產(chǎn)要返回回給受損損失方，，過錯方方應(yīng)該賠賠償，都都有過錯錯應(yīng)該各各自承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，，損害國國家集體體第三人人的，應(yīng)應(yīng)該收繳繳或返回回集體和和第三人人。第二節(jié)民民法法基礎(chǔ)知知識2.可可撤銷的的民事行行為（1）有有重大誤誤解的；；（2））顯失公公平的；；（3））一方以以欺詐、、脅迫的的手段，，使對方方在違背背真實意意思的情情況下所所為的損損害的非非國家利利益的行行為。因意思表表示不真真實而使使自己遭遭受損失失的人具具有撤銷銷權(quán)，撤撤銷有效效期限為為1年；；被撤銷的民事事行為從開始始都沒有效力力。民事行為為無效，其它它部分仍然有有效。第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識3.效力待待定的民事行行為（1）限制民民事行為能力力人實施的依依法不得獨立立實施的行為為；（2）無無權(quán)處分的行行為；（3））無權(quán)代理行行為法律后果：第三人的追認(rèn)認(rèn)權(quán)：如果追追認(rèn)，行為有有效，否則行行為無效相對人的催告告權(quán)和撤銷權(quán)權(quán)：相對人可可以催告追認(rèn)認(rèn)權(quán)人在一個個月內(nèi)予以追追認(rèn)。若不作作表示，視為為拒絕。在被被追認(rèn)之前，，善意相對人人有撤銷的權(quán)權(quán)利。第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識四、民事權(quán)利利民事權(quán)利財產(chǎn)權(quán)人身權(quán)身份權(quán)人格權(quán)債權(quán)物權(quán)知識產(chǎn)權(quán)中既既有人身權(quán)又又有財產(chǎn)權(quán)第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識（一）債權(quán)1.債的發(fā)發(fā)生原因：合合同、侵權(quán)、、不得得利、、無因管理2.保證保證定金抵抵押質(zhì)質(zhì)押留置都都是保證的具具體形式，其其中后三者又又都屬于擔(dān)保保物權(quán)。（二）人身身權(quán)法律沒有規(guī)定定的民事主體體的正當(dāng)?shù)娜巳松砝?，法法律也?yīng)該給給予保護。第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識五、民事責(zé)任任包括合同責(zé)任任和侵權(quán)責(zé)任任侵權(quán)責(zé)任以過過錯責(zé)任為原原則，以無過過錯責(zé)任為補補充1.過錯責(zé)任任的原則損害事實發(fā)生生；行為人實施了了違法行為；；違法行為與損損害事實之間間有因果關(guān)系系；行為人有過錯錯第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識2.無過錯責(zé)責(zé)任原則（1）職務(wù)侵侵權(quán)；（2）產(chǎn)品缺缺陷；（3）高度危危險作業(yè)；（4）污染環(huán)環(huán)境；（5）地面施施工；（6）建筑物物；（7）飼養(yǎng)的的動物第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識3.承擔(dān)民民事責(zé)任的方方式停止損害；賠賠償損失———兩種都適用用排除妨礙；消消除危險；返返還財產(chǎn)；恢恢復(fù)原狀；修修理、重做、、更換——侵侵害財產(chǎn)權(quán)支付違約金；；消除影響，，恢復(fù)名譽；；賠禮道歉———侵害人身身權(quán)第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識六、訴訟時效效一般訴訟時效效：2年短訴訟時效：：1年。身體體傷害要求賠賠償；出售質(zhì)質(zhì)量不合格的的商品未生命命的；延付或或者拒付租金金的；寄存財財物丟失或毀毀損的長訴訟失效：：2年。國際際貨物買賣合合同，技術(shù)進進出口合同第二節(jié)民民法基礎(chǔ)知識識六、訴訟時效效訴訟時效的起起算：從知道道或應(yīng)當(dāng)知道道算起，但最最長不能超過過20年訴訟時效的中中止：訴訟失失效的最后6個月，因不不可抗力或其其他障礙不能能行使請求權(quán)權(quán)的，訴訟失失效中止。訴訟時效的中中斷：提起訴訴訟、一方提提出要求或者者同意履行義義務(wù)。第三節(jié)合合同法基礎(chǔ)知知識一、概述合同法的基本本原則：合同同自由、合同同正義、鼓勵勵交易二、合同的訂訂立1.要約邀邀請要約約2.承諾3.強制締締約4.格式式條款四、合同的履履行1.合同履履行的原則：：適當(dāng)、協(xié)作作與情事變更更2.合同履履行的抗辯權(quán)權(quán)：同時履行行抗辯權(quán)、先先履行抗辯權(quán)權(quán)、不安抗辯辯權(quán)第三節(jié)合合同法基礎(chǔ)知知識五、違約責(zé)任任1.違約責(zé)責(zé)任的歸責(zé)原原則《合同法》采采取的是嚴(yán)格格責(zé)任的規(guī)則則原則，只要要有違約行為為，即只要有有違約行為，，即構(gòu)成違約約。一些過錯錯責(zé)任包括：：供電人的責(zé)責(zé)任；承租人人的保管責(zé)任任；承攬人的的責(zé)任；建設(shè)設(shè)工程合同中中承包人的責(zé)責(zé)任；寄存人人未履行告知知義務(wù)的責(zé)任任；保管人的的保管責(zé)任。。2.違約行行為的形態(tài)4.承擔(dān)違違約責(zé)任的方方式：強制履履行；賠償損損失；違約金金六、合同的解解釋看一眼眼即可第三節(jié)合合同法基礎(chǔ)知知識七、買賣合同同出賣人的義務(wù)務(wù)：交付標(biāo)的的物、轉(zhuǎn)移所所有權(quán)、瑕疵疵擔(dān)保買受人的義務(wù)務(wù)：支付價款款、檢驗義務(wù)務(wù)（在收到標(biāo)標(biāo)的物2年內(nèi)內(nèi)通知出賣人人）、保管義義務(wù)、及時受受領(lǐng)的義務(wù)標(biāo)的物毀損、、滅失的風(fēng)險險承擔(dān)：第三節(jié)合合同法基礎(chǔ)知知識八、租賃合同同1.租賃期期限不能超過過20年，超超過20年的的，超過部分分無效租賃期限6個個月以上的，，應(yīng)該采用書書面形式2.租賃合合同的效力出租人的義務(wù)務(wù)：瑕疵擔(dān)保保責(zé)任承租人的權(quán)利利：優(yōu)先購買買權(quán)風(fēng)險承擔(dān)：不不可歸責(zé)于雙雙方當(dāng)事人的的事由給租賃賃物造成的風(fēng)風(fēng)險，由租賃賃物的所有人人承擔(dān)。第三節(jié)合合同法基基礎(chǔ)知識九、委托合合同受托人的義義務(wù)：看一一眼委托人的義義務(wù)：看一一眼第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識一、物權(quán)概概述物權(quán)分為三三大類：第一類：所所有權(quán)第二類：以以使用價值值為內(nèi)容：：用益物權(quán)權(quán)。包括國國有土地使使用權(quán)，土土地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)，宅宅基地使用用權(quán)，典權(quán)權(quán)第三類：以以交換價值值為內(nèi)容：：擔(dān)保物權(quán)權(quán)。包括抵抵押權(quán)，質(zhì)質(zhì)押權(quán)和留留置權(quán)。第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識一、物權(quán)概概述（一）物權(quán)權(quán)的效力排他效力：：一個物上上不允許存存在兩個內(nèi)內(nèi)容不相容容的物權(quán)優(yōu)先效力：：物權(quán)優(yōu)于于債權(quán)；先先成立的物物權(quán)優(yōu)于后后成立的物物權(quán)第四四節(jié)節(jié)物物權(quán)權(quán)法法基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識一、、物物權(quán)權(quán)概概述述（一一））物物權(quán)權(quán)的的效效力力追及及效效力力：：不不論論輾輾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)洛洛于于誰誰之之手手，，均均可可以以直直接接支支配配該該物物。。但但是是當(dāng)當(dāng)善善意意取取得得出出現(xiàn)現(xiàn)時時，，追追擊擊效效力力終終端端。。物上上的的請請求求權(quán)權(quán)：：返返還還原原物物，，消消除除危危險險，，排排除除妨妨礙礙第四節(jié)物物權(quán)法基礎(chǔ)知知識（二）物權(quán)法法的基本原則則物權(quán)性質(zhì)：物物權(quán)絕對物權(quán)種類：物物權(quán)法定物權(quán)客體：一一物一權(quán)物權(quán)效力：物物權(quán)優(yōu)先物權(quán)變動：公公示和公信原原則。不動產(chǎn)的享有有和變動一律律以“登記””作為公示方方式。動產(chǎn)的享有以以“占有”作作為公示方式式，變動以““轉(zhuǎn)移占有””即“交付””作為公示方方式。第四節(jié)物物權(quán)法基礎(chǔ)知知識（三）物權(quán)的的變動物權(quán)不能憑空空變化。能夠夠引起物權(quán)變變動的原因多多數(shù)是基于法法律行為（如如合同，遺囑囑等）。出了了法律行為以以外，事實行行為（如生產(chǎn)產(chǎn)制造）、自自然事實（死死亡，天然孳孳息的分離））、其它（公公用征收，獲獲得獎勵）也也會導(dǎo)致物權(quán)權(quán)的變動。1）因判決、、政府征收導(dǎo)導(dǎo)致物權(quán)變動動的，自判決決生效或征收收行為作出之之時生效。2）因繼承或或遺贈導(dǎo)致物物權(quán)變動的，，自繼承或遺遺贈開始之時時生效。3）因建造住住房等事實行行為導(dǎo)致物權(quán)權(quán)變動的，自自事實行為成成就時生效。。但是以上行為為必須盡快補補辦登記，不不登記不得處處分。第四節(jié)物物權(quán)法基礎(chǔ)知知識二、所有權(quán)（一）性質(zhì)整體性本源性彈力性永久性社會性第四節(jié)物物權(quán)法基礎(chǔ)知知識（二）所有權(quán)權(quán)的權(quán)能占有使用收益：天然孳孳息和法定孳孳息處分其中使用權(quán)是是靈魂，處分分權(quán)則是最終終體現(xiàn)。第四節(jié)節(jié)物物權(quán)權(quán)法基基礎(chǔ)知知識（三））所有有權(quán)的的限制制誠信原原則、、禁止止權(quán)利利濫用用的原原則、、相鄰鄰關(guān)系系、他他物權(quán)權(quán)、當(dāng)當(dāng)事人人約定定都可可以構(gòu)構(gòu)成對對所有有權(quán)的的限制制第四節(jié)節(jié)物物權(quán)權(quán)法基基礎(chǔ)知知識（四））善意意取得得制度度限制了了追及及效力力，旨旨在保保護交交易的的安全全。1）對對象必必須是是動產(chǎn)產(chǎn)2）動動產(chǎn)必必須是是基于于有償償?shù)姆ǚ尚行袨槎〉玫?）受受讓人人需實實際占占有該該動產(chǎn)產(chǎn)4）取得財財產(chǎn)時需出出于善意第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識（五）相鄰鄰關(guān)系相鄰關(guān)系不不是獨立的的權(quán)利，但但它可以對對抗第三人人，且不需需要登記即即可以產(chǎn)生生。第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識（六）共有有1.分為為按份共有有和共同共共有。2.按份份共有第一，在共共有物的管管理和使用用上權(quán)利平平等，在分分配盈利和和分擔(dān)虧損損時則按照照各自的份份額，此系系平等與不不平等并存存。第二，可以以隨時分割割，可以對對自己的部部分進行處處分，但共共有人有優(yōu)優(yōu)先購買的的權(quán)利。4.共同同共有夫妻共有，，家庭共有有，遺產(chǎn)未未分割前的的繼承人共共有第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識三、建筑物物區(qū)分所有有權(quán)請按照制度度政策這一一門的補充充教材復(fù)習(xí)習(xí)即可。第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識四、用益物物權(quán)它是定限物物權(quán)，他物物權(quán)。其標(biāo)標(biāo)的是不動動產(chǎn)。國有土地使使用權(quán)、宅宅基地使用用權(quán)、土地地承包經(jīng)營營權(quán)、典權(quán)權(quán)、居住權(quán)權(quán)等。第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識五、擔(dān)保物物權(quán)擔(dān)保物權(quán)的的特征：從從屬性；不不可分性；；物上的代代位性擔(dān)保法規(guī)定定了三種擔(dān)擔(dān)保物權(quán)：：抵押質(zhì)押留置第四節(jié)物物權(quán)法基基礎(chǔ)知識（一）抵押押權(quán)1.抵押押物抵押物一般般為不動產(chǎn)產(chǎn)，但不限限于不動產(chǎn)產(chǎn)，比如機機器、交通通運輸工具具都可。注意土地所所有權(quán)、耕耕地、宅基基地、自留留地、自留留山的使用用權(quán)不可抵抵押。但承承包的荒山山，荒溝等等可以抵押押。2.抵抵押合同同采取書面面形式，，禁止流流抵押。。3.抵抵押的效效力抵押期間間，抵押押人轉(zhuǎn)讓讓抵押物物，必須須通知抵抵押權(quán)人人；處分分抵押物物所得的的價款，，必須提提前清償償債務(wù)或或向第三三人提存存。抵押人對對于抵押押物價值值減少無無過錯的的，抵押押權(quán)人只只能在抵抵押人因因損害而而得到的的賠償范范圍內(nèi)提提供擔(dān)保保。第四節(jié)物物權(quán)權(quán)法基礎(chǔ)礎(chǔ)知識（二）質(zhì)質(zhì)押權(quán)質(zhì)押的核核心特征征是要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有。其對對象不能能是不動動產(chǎn)，只只能是動動產(chǎn)或權(quán)權(quán)利。1.動動產(chǎn)質(zhì)權(quán)權(quán)質(zhì)押合同同：要采采用書面面形式，，并且要要禁止流流質(zhì)條款款質(zhì)權(quán)人的的權(quán)利：：收取孳孳息，先先充抵收收取孳息息的費用用，再依依次充抵抵主債權(quán)權(quán)的利息息和主債債權(quán)。第四節(jié)物物權(quán)權(quán)法基礎(chǔ)礎(chǔ)知識（三）留留置權(quán)（1）只只能在動動產(chǎn)上產(chǎn)產(chǎn)生（2）債債權(quán)發(fā)生生和該動動產(chǎn)有牽牽連關(guān)系系。牽連連關(guān)系包包括：保保管合同同、運輸輸合同和和加工承承攬合同同。在合同中應(yīng)當(dāng)當(dāng)約定：債權(quán)權(quán)人留置財產(chǎn)產(chǎn)后，債務(wù)人人應(yīng)當(dāng)在不少少于兩個月的的期限內(nèi)履行行債務(wù)。如果果合同中未約約定，債權(quán)人人同樣應(yīng)該給給債務(wù)人兩個個月以上的履履行合同的期期限。第五節(jié)法法律基礎(chǔ)知識識在物業(yè)管理理中的應(yīng)用二、物業(yè)管理理法律關(guān)系主體：物業(yè)管管理企業(yè)、業(yè)業(yè)主及其管理理組織、行政政監(jiān)督機關(guān)內(nèi)容：權(quán)利包括民事事權(quán)利、商事事權(quán)利和政事事權(quán)利。義務(wù)包括專屬屬義務(wù)和非專專屬義務(wù)。客體：物業(yè)、、權(quán)利和行為為效果三、物業(yè)管理理法律責(zé)任物業(yè)管理法律律責(zé)任制度體體系主要包括括：法律律責(zé)責(zé)任任種種類類法法定定制制度度，，法法律律責(zé)責(zé)任任追追究究和和認(rèn)認(rèn)定定制制度度、、法法律律責(zé)責(zé)任任實實現(xiàn)現(xiàn)制制度度。。而而實實現(xiàn)現(xiàn)又又分分為為自自覺覺主主動動實實現(xiàn)現(xiàn)、、被被動動強強制制實實現(xiàn)現(xiàn)和和法法定定脫脫責(zé)責(zé)實實現(xiàn)現(xiàn)。。第五五節(jié)節(jié)法法律律基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識在在物物業(yè)業(yè)管管理理中中的的應(yīng)應(yīng)用用（二））物業(yè)業(yè)管理理法律律責(zé)任任的主主要特特點法定責(zé)責(zé)任和和協(xié)議議責(zé)任任相結(jié)結(jié)合法律責(zé)責(zé)任的的種類類和復(fù)復(fù)合關(guān)關(guān)系復(fù)復(fù)雜性性技術(shù)規(guī)規(guī)范確確定的的責(zé)任任分量量比較較大法律責(zé)責(zé)任的的承擔(dān)擔(dān)主體體具有有特定定身份份第五節(jié)節(jié)法法律律基礎(chǔ)礎(chǔ)知識識在物物業(yè)管管理中中的應(yīng)應(yīng)用四、物物業(yè)服服務(wù)合合同特征：：（1））無名名合同同它不是是委托托合同同。區(qū)區(qū)別主主要表表現(xiàn)在在：委委托合合同以以委托托人名名義進進行，，物業(yè)業(yè)合同同以物物業(yè)企企業(yè)自自己名名義進進行；；委托托合同同可隨隨時解解除，，但物物業(yè)合合同不不可以以；委委托合合同是是不要要式合合同，，物業(yè)業(yè)合同同是要要式合合同。。（2））實現(xiàn)現(xiàn)了所所有權(quán)權(quán)與管管理權(quán)權(quán)的分分離（3））雙雙務(wù)合合同（4））有有償合合同、、要式式合同同謝謝謝12月-2203:44:2403:4403:4412月-2212月-2203:4403:4403:44:2412月-2212月-2203:44:242022/12/313:44:249、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:44:2503:44:2503:4412/31/20223:44:25AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2203:44:2503:44Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:44:2503:44:2503:44Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2203:44:2503:44:25December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20223:44:25上午午03:44:2512月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:44上上午午12月月-2203:44December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/313:44:2503:44:2531December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:44:25上上午3:44上上午03:44:2512月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。