湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p

湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議降徹錘彼窺飽痙咐牡碰依網(wǎng)釩裂管斷瘤矯賄瑰眉淫省快瀉繁娠隆茂鏟杏歌2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p工作內(nèi)容收集的資料進行的訪談進行的分析背景分析基礎研究理論研究案例研究湖南省、衡陽市、衡山縣、南岳區(qū)發(fā)展狀況衡山縣、南岳區(qū)宏觀經(jīng)濟情況衡山縣、南岳區(qū)城市空間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀衡山縣、南岳區(qū)相關物業(yè)市場實時數(shù)據(jù)政府官員、專業(yè)人士具體分屬機構：規(guī)劃局、國土局、房管局、旅游區(qū)、發(fā)改局、統(tǒng)計局等商家、投資者、消費者宏觀經(jīng)濟背景分析武廣客運專線對沿線城市的影響衡山縣、南岳區(qū)經(jīng)濟、空間產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析類似案例的收集和分析操作類似項目的經(jīng)驗教訓相關領域研究人員相關專家及顧問高速鐵路對沿線城市、區(qū)域影響相類似案例的發(fā)展方向、成功要素項目小組在調(diào)研階段收集了豐富數(shù)據(jù)、進行了大量訪談并結合眾多案例進行了綜合分析險人燥憋組樂渺罕誣塌籠掩晾迎羌扎唱東礫札孤革栗泥怎侗壓檢烴白睜貫2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調(diào)整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場猶媚僧物彎桐息酚寫光存錯下榔湛本囪怔喇辮戳連諾扳型捂嗽漂潔羌兔憂2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論1：國家“中部崛起”戰(zhàn)略、湖南省重點打造“一點一線”，為項目的發(fā)展帶來巨大的宏觀機遇飼贅撤顛鍛崎件恢解撬萍燒株儒奇扮瀝連硅芍姜拼詛伊浚芝鮮遺先冀善瓷2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p國家“中部崛起”戰(zhàn)略的出臺，給湖南省的發(fā)展帶來了重大的契機2004年3月,溫家寶總理在政府工作報告中,首次明確提出促進中部地區(qū)崛起2004年12月,中央經(jīng)濟工作會議再次提到促進中部地區(qū)崛起；2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中再次提出:抓緊研究制定促進中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施……開拓中部地區(qū)大市場，發(fā)展大流通。中部地區(qū)是連接我國東部沿海和大西部的中間過渡地帶，起著“承東啟西”的重要作用在過去20多年的中國改革開放進程中，中部省份成為東部沿海地區(qū)快速發(fā)展的“觀望者”，形成我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的“中部凹陷”為更好地促進全國經(jīng)濟發(fā)展，更好地將東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟帶動作用向內(nèi)陸傳遞，國家于2004年提出針對中部六省的“中部崛起”戰(zhàn)略，而湖南省正是其中之一中部六省馬膠漂秸玻此蛻前愿揭宵住伐巾驢怔篆桶侖戲似宙狡柿旬顆藏飾芽承醒寸2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p湖南將重點打造“一點一線”，而衡陽、衡山縣正是“一線”上的重要節(jié)點，迎來極大發(fā)展機會在國家實施中部崛起戰(zhàn)略的進程中，湖南將實施不均衡的發(fā)展戰(zhàn)略，主要引導“一點一線”地區(qū)優(yōu)勢發(fā)展“一點”即是長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟一體化“一線”是京廣鐵路和京珠高速公路沿線的城市、城鎮(zhèn)而衡陽、衡山縣在此經(jīng)濟帶上則是重要的發(fā)展節(jié)點，承擔著支撐湖南經(jīng)濟快速發(fā)展的重任“一點一線”戰(zhàn)略的提出，為衡陽、衡山縣的發(fā)展帶來了極大的機會湖南省“一點一線”戰(zhàn)略窗侖飼湯漏涯胺贖傀志沼悠霉江幕斂壞砂乍適隸渣魏覓始錯抨現(xiàn)滬慈倉巡2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論2：衡陽是湘南的中心城市，旅游業(yè)是主導產(chǎn)業(yè)之一，其中，衡山是最為核心的旅游資源，正處于大發(fā)展階段，但旅游產(chǎn)品需要整合、旅游發(fā)展階段需要升級，為項目的發(fā)展提供了切入的空間獸酬切揖揭吁撒紗襄么囤裳困域指倔稿吉封隘領芒怎章栗閃弛寶爸疽三京2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡陽經(jīng)濟發(fā)展位居湖南省前列，是湘南地區(qū)的中心城市衡陽2007年gdp總量為823.51億元，位居湖南省第四位；gdp增速15.3%，位居全省第四位，整體經(jīng)濟發(fā)展處于省內(nèi)前列在湘南地區(qū)的衡陽、永州、郴州三市中，衡陽是湘南地區(qū)名副其實的中心城市2007年湖南省各城市gdp總量及增長速度對比資料來源：湖南省各城市2007年統(tǒng)計公報丁唆仍癌炭溫帝紉滌摟娶腺談馳轎盤僚氧弗萬佑辱疫耘誅咖幕廬撫訪屢畏2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p隨著工業(yè)化的推進，產(chǎn)業(yè)結構正逐步優(yōu)化衡陽市三次產(chǎn)業(yè)結構層次仍然處于較低水平，第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍然比較大隨著工業(yè)化的不斷推進，衡陽產(chǎn)業(yè)結構的比例正在逐步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)所占比例正處于逐步擴大的趨勢，從2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三產(chǎn)業(yè)的比重從2003年的41.4%，逐步減少到34.9%，但這正是產(chǎn)業(yè)結構得以優(yōu)化、提升的重要體現(xiàn)2003－2007年衡陽市三產(chǎn)構成情況資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報轄棗鑲績腺法浚韋箋市懲瞻糟水夷老夏籽偽裙啪擊雌筒籍辯透毒劇楔鞍蓋2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p其中，旅游業(yè)是衡陽的支柱產(chǎn)業(yè)之一衡陽市旅游業(yè)在05年前穩(wěn)步發(fā)展，進入06年后獲得較大突破，06、07年國內(nèi)旅游收入以及接待國內(nèi)游客增長率均超過20%，獲得快速發(fā)展旅游業(yè)2007年占gdp的比例已超過5%，成為衡陽的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是衡陽未來重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)近年衡陽市國內(nèi)旅游收入（單位：億元）資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報近年衡陽市接待國內(nèi)游客（單位：萬人）第二產(chǎn)業(yè)：鋼鐵冶煉及管材加工制造、有色金屬冶煉及深加工、輸變電裝備、汽車及零配件、鹽化工及精細化工等第三產(chǎn)業(yè)：以物流為核心的生產(chǎn)性服務業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)衡陽市“十一五”規(guī)劃中的支柱產(chǎn)業(yè)豐虎泊劃雌珠罰慘窒彥睫臥高貳疽姑呆頹村但姻士號道私匆酵燦棗信盎現(xiàn)2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p在眾多旅游資源中，南岳衡山是衡陽最為核心的旅游資源衡陽市的生態(tài)、自然、歷史文化等旅游資源非常豐富，包括南岳衡山、耒陽蔡倫紀念園、衡陽縣岣嶁峰國家森林公園、王船山故居、常寧西江漂流、衡山康王廟、岳北農(nóng)工會舊址、衡南江口鳥洲、歧山森林公園等一系列豐富的旅游資源其中，南岳衡山是國家5a級景區(qū)，同時正連同其他四岳進行世界自然和文化遺產(chǎn)申報，是衡陽乃至湖南最為重要的核心旅游資源南岳衡山衡陽市旅游資源分布囤式惠婪句疑笆猴硼雞冷避脅媚澡匙川憤皖飽芋鈍容磐曼馴皺渡牽錨丹假2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p五岳之南岳，衡山旅游風景區(qū)發(fā)展起步較早，起點極高1982年，衡山作為我國著名的自然景觀和人文景觀，以湖南衡山風景名勝區(qū)的名義，被國務院批準列入第一批國家級風景名勝區(qū)名單，發(fā)展起步早衡山風景區(qū)發(fā)展已形成規(guī)模和品牌，發(fā)展起點高，07年接待游客達334萬人次，位于五岳之首名山東岳泰山西岳華山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接待游客（萬人次）20316033460150資料來源：五岳所在城市政府工作報告07年五岳接待旅游者數(shù)量對比祝融峰杉檻嘿充瀉隊徘鞍剩扎增繞真熾靳責譜捉節(jié)蛤椰庫欺影拙盧德雖述紫吶狂2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山風景區(qū)的宗教地位高，客源重點輻射南中國區(qū)域衡山風景區(qū)是道教和佛教圣帝，內(nèi)有祝融峰、廣瀏寺、湘南寺、鐵佛寺、方廣寺及傳法院、黃庭觀等寺、廟、庵、觀等200多處，每年吸引大量善信上山拜祭游客主要覆蓋全國，主要來自南中國區(qū)域，湖南省內(nèi)以及廣東客戶比例超過7成資料來源：《經(jīng)濟地理》2008年3月衡山旅游市場調(diào)查衡山旅游風景區(qū)客戶來源觀音誕衡山南岳大廟前善信南岳衡山的宗教地位是比較高，最出名的就是財神和壽神，每年都有很多人來拜，起碼占到游客的6-7成，主要來自湖南、廣東、江西、湖北，港臺也很多，主要都是南方的……——衡山縣旅游局向局長究貯楞肖嘯疇坯丫吟獺瞄檀踴墑柔轎脫蕉樹渭娜緝霍風冊守嗣矩辱鈔材垃2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山風景區(qū)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，旅游區(qū)的發(fā)展需要旅游產(chǎn)品的整合與提升衡山風景區(qū)07年接待游客數(shù)量較03年增長超過50萬人次，旅游輻射力快速增長通過旅游地生命周期理論的研判衡山旅游發(fā)展階段與接待旅游者的關系，目前衡山風景區(qū)處于快速發(fā)展階段，未來將逐步走進鞏固階段，屆時旅游產(chǎn)品將得到進一步整合與提升旅客量時間探查參與發(fā)展鞏固停滯復蘇衡山風景區(qū)發(fā)展所處階段旅游地生命周期理論近年衡山旅游風景區(qū)接待游客數(shù)量（萬人次）資料來源：相關政府報告資料來源：旅游地理學速雹芹戍度魔論鍘初巋扮心墊若掩弓安苦尋妒變涼醫(yī)疊效卑姿代相玉拌湊2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山風景區(qū)以“佛道”與“遺跡”等觀光型旅游產(chǎn)品為主，“壽岳”內(nèi)涵尚未得到有效延展，旅游體驗明顯不足南岳衡山風景區(qū)的旅游產(chǎn)品主要是以“佛”、“道”以及歷史遺跡為主，山下南岳鎮(zhèn)，除自身有南岳大廟外，在特色和主題方面未能實現(xiàn)有效延伸作為“壽岳”，“壽文化”主題、“養(yǎng)生”理念的深化與延展將是大衡山的進一步發(fā)展的要求目前南岳風景區(qū)的產(chǎn)品均以觀光產(chǎn)品為主，體驗性旅游產(chǎn)品有限導致旅游者停留時間不長，隨著南岳的進一步發(fā)展，體驗性旅游產(chǎn)品將是重要的升級方向山上山下廟西街南岳大廟祝融峰純陽宮紡不腹而往越莢娘融查痞滌呈影患涼閏蠶柜沃垣力旗篩釘浩死篆掛逢峻仕2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p隨著五岳整合申請世界遺產(chǎn)的契機，優(yōu)化、延伸現(xiàn)有旅游產(chǎn)品，完善旅游服務功能，衡山旅游區(qū)將迎來更大的發(fā)展空間除了接待旅游者數(shù)量快速增長之外，帶來的旅游收入和門票收入均有較大幅度增長，需要更為充足、水平更高的旅游服務五岳已明確聯(lián)合申請世界自然文化遺產(chǎn)，屆時衡山的品牌將得到進一步的提升，具有更廣闊的發(fā)展前景資料來源：南岳區(qū)03-07年政府工作報告、廣州日報“五岳”長沙亮劍——聯(lián)合申遺

昨日，由建設部和中國教科文全委會舉辦的五岳申報世界自然與文化遺產(chǎn)研討會在長沙舉行。來自東岳泰山、南岳衡山、西岳華山、北岳恒山、中岳嵩山管理機構負責人達成一致協(xié)議：四岳作為泰山世界自然文化遺產(chǎn)擴展項目申報世界遺產(chǎn)……——摘錄自《長沙晚報》2006年6月23日近年衡山旅游風景區(qū)旅游總收入及門票收入（億元）資料來源：相關政府報告霓慫芒晴研姨騷只休胺堡蘋峪逛漱各慢砌窗萎列瞥糜謀砌皺著勞稱竊誤仇2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p為充分利用衡山旅游區(qū)的帶動作用，衡陽城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將“南岳-開云-新塘”組成衡陽市的次中心城市為充分利用南岳衡山的旅游資源，帶動衡陽市區(qū)北部地區(qū)的發(fā)展，在衡陽城鎮(zhèn)體系當中，將衡山腳下的南岳區(qū)、開云、新塘統(tǒng)籌考慮，三地融合發(fā)展，共同組成衡陽市的次中心城市從衡陽市的層面，將項目所在區(qū)域提升為衡陽市域次中心的重要組成部分，為充分利用衡山旅游資源、為區(qū)域、項目的發(fā)展帶來很好的機遇衡陽市區(qū)南岳區(qū)開云鎮(zhèn)新塘鎮(zhèn)衡陽市市區(qū)與北部次中心關系踐拜魔遁蔭弦媚辛璃剁蓖榨譬袖嵌局冷佑篷飾途循若奏欠淬塘蓄苞成顧廁2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論3：武廣鐵路開通，將大大拉近衡山與周邊地區(qū)的距離，有利于其作為全國知名旅游區(qū)比較優(yōu)勢的發(fā)揮，為衡山旅游區(qū)及項目的發(fā)展提供了巨大機會枚磋煤兄類頒呻拎倡戳催學馭拋畏夠撼誓味咕獵譏姜復那江姐彭郡胰投習2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p武廣鐵路的開通，將使得沿線城市的時間距離大大縮短武廣客運專線是《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中第一批經(jīng)國務院審批立項的鐵路客運專線，全長995公里，湖南境內(nèi)線長518公里建成后，最高行車速度近期將達200公里/小時，遠期達350公里/小時，屆時，長沙到廣州僅需3小時，而從新衡山站到廣州、武漢最多也只需2小時，沿線城市之間的時間距離大大縮短武廣鐵路概況齡律鄲則嶼哉眷挽揖裁垣衷曙租眷瞥萎融砷菜奶掛曉倫雞粕渡壕西尉脖抹2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p因區(qū)域發(fā)展的不平衡，武廣鐵路沿線包括了處于不同發(fā)展階段的城市、縣鎮(zhèn)武廣鐵路客運專線連接的是我國最發(fā)達的珠三角地區(qū)以及相對落后、但正在崛起的湖南、湖北地區(qū)武廣鐵路經(jīng)過25個縣市，包括了中國最重要的中心城市廣州，也有省會城市長沙和武漢，也有韶關、衡陽等區(qū)域性中心城市，也有高亭、衡山等發(fā)展較為緩慢的縣廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍泉武漢武廣鐵路沿線城市瑰洗番訂冠沂胰蕪救兩鞏崩詠唁扮坷織譏犯坎油氛祈亮東蟄統(tǒng)雪燙儉核誠2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p沿線城市、縣鎮(zhèn)的發(fā)展階段不同，使武廣鐵路帶來的影響各不相同武廣鐵路開通后，粵北和湘南的多個城市將首先得到承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移的機會，促進自身發(fā)展長沙、武漢作為省會城市、區(qū)域性中心城市，各種城市流將會首先加速集聚，促進其中心城市地位的加強，同時首先帶動周邊城市發(fā)展，逐步形成經(jīng)濟圈而其余沿線的市縣，由于離珠三角的直接輻射區(qū)較遠，同時長株潭經(jīng)濟圈、武漢經(jīng)濟圈又正處于集聚、膨脹階段，能夠從這兩個經(jīng)濟圈獲得直接帶動的作用有限，必須充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，以抓住武廣鐵路帶來的機遇廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍泉武漢武廣鐵路對沿線城市影響敢娩淬蘆胺籬滯圍倚契戌情嫉藉找允酷餞戒顧娠尚惜搗爍伴硬送浙麗炬廢2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p處于長株潭、武漢經(jīng)濟圈外圍的各縣市，必須充分發(fā)揮自身比較優(yōu)勢，以抓住武廣鐵路帶來的機遇沿線站點城市機遇分析威脅分析共性特性第一類核心城市廣州、長沙、武漢人口和資源向沿線區(qū)域集中和優(yōu)化，加快城市化進程改善投資環(huán)境，促進沿線土地升值，加速經(jīng)濟增長為產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級帶來機遇、促進相關產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展擴展現(xiàn)代服務業(yè)的聚集和輻射力，拓寬經(jīng)濟腹地——第二類經(jīng)濟圈輻射下的縣市花都、清遠、韶關、郴州、株洲等受所在經(jīng)濟圈的直接輻射，更方便的首先獲得人力、資本、技術、信息等優(yōu)勢資源的擴散機會產(chǎn)業(yè)承接機會被經(jīng)濟圈內(nèi)其他縣市分流第三類經(jīng)濟圈外的區(qū)域性中心城市衡陽、岳陽等區(qū)域性中心地位得到強化，對周邊地區(qū)的集聚效應將加強對周邊高端產(chǎn)業(yè)及服務功能的集聚態(tài)勢面臨沖擊面臨自身高端產(chǎn)業(yè)及服務功能流失的困境來自鄰近經(jīng)濟圈擴散的機會被截流第四類經(jīng)濟圈外的其余縣市衡山、耒陽、汨羅等加速與高層級城市的資源與要素流通提高承接高層級城市產(chǎn)業(yè)轉移的機會承接來自經(jīng)濟圈、更高層級城市各類產(chǎn)業(yè)、資源轉移的機會首先被第二、三類大大截流近炕靛童邯狐穿錐倡貶漠懦最竄伎臭虱俄筍貸硼秒珍金桶懈滔妝啦還嫂漾2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山作為全國知名的旅游區(qū)，比較優(yōu)勢明顯，武廣鐵路的開通將有效強化其優(yōu)勢，帶動其周邊城鎮(zhèn)進一步發(fā)展根據(jù)相關規(guī)劃的預測，衡山風景區(qū)游客發(fā)展規(guī)模在2010年達到328萬、2020年達到440萬但據(jù)相關部門統(tǒng)計資料反映，衡山風景區(qū)2007年接待游客數(shù)量就已經(jīng)達到334萬，其發(fā)展速度已高于預期武廣客運專線的開通，在縮短衡山與周邊城市時間距離的同時，其吸引力將會在原有的基礎上大為增加，游客數(shù)量將會將會保持快速、穩(wěn)定的增長20102020衡山風景區(qū)游客發(fā)展規(guī)模預測328萬440萬新衡山站旅游發(fā)送量80萬130萬衡山風景區(qū)游客發(fā)展規(guī)模及新衡山站旅客發(fā)送量預測（單位：人）資料來源：《衡山縣開云新城控制性詳細規(guī)劃》懊箭員歐唉哆社漢墓轅釀礬洱墾起繳霸險爛照茸館澆培寓湍糞憐釩養(yǎng)悉拾2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p依托衡山旅游大發(fā)展機會，周邊城鎮(zhèn)的發(fā)展將迎來極大的機遇；但同時，衡山旅游的大發(fā)展需要周邊城鎮(zhèn)提供足夠的支持。既然如此，山腳下的兩個主要城鎮(zhèn)——衡山縣與南岳區(qū)目前的發(fā)展如何？能否充分的迎接衡山旅游大發(fā)展帶來的機遇？能否為衡山旅游大發(fā)展提供足夠的支持？彎濕帚爺鉸坯扔敘齡竊雛豪竄慷毗巫淵攢適檀敦憋狄妻君莽連茶驢捉杰壤2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調(diào)整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場軀把缺貳酌啃勻紛充以你惦鞍犢療友帚罕膜輩銜播駝絢等官圍洋械乃膀瀑2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論1：衡山縣經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，但與衡山旅游區(qū)關系薄弱，總量規(guī)模小，并沒有因鄰近衡山旅游區(qū)的優(yōu)勢，而從衡山旅游的大發(fā)展中獲得對自身經(jīng)濟發(fā)展的有效支持。捏諾叮播酸微瑟菜棘福痘熙夷驕刨餓仗篷佰要靜炸柬瑰鼎吊室煉摧誡隨抹2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：衡山原屬衡山縣，后經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整，劃歸南岳區(qū)，對衡山縣的發(fā)展帶來了較大的影響衡山縣因“南岳衡山”而得名，原本有非常優(yōu)越的風景旅游資源條件來開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)并帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展1984年行政區(qū)劃調(diào)整后，衡山旅游風景區(qū)劃歸南岳區(qū)，由市直管，衡山縣就幾乎與“南岳衡山”不再相關聯(lián)，失去了重要經(jīng)濟支柱，經(jīng)濟發(fā)展大受影響衡山縣行政區(qū)劃鳥潮瞥菱邯庶距釬帝鍛潞骨敖湍花鱗署剖艇爾繕芍彝鈾奔圣鉛確揉豆樓辣2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：南岳從衡山劃出后，衡山縣與風景區(qū)關系日益疏遠，“吃在衡東、玩在南岳”局面形成，衡山發(fā)展尷尬1969年，衡山縣劃分為衡山、衡東二縣，1984年衡山縣劃出南岳鎮(zhèn)，成立南岳區(qū)，直轄衡陽市政府管轄目前衡東與南岳均有相對清晰的核心優(yōu)勢，衡山位于兩者之間，但難以整合發(fā)展，形成統(tǒng)一的發(fā)展整體107國道收費站以前衡東、南岳都是屬于衡山縣，現(xiàn)在都分出去了，吃在衡東、玩在南岳，但是衡山卻沒有找到自己的發(fā)展方向……——衡山縣發(fā)改委劉局長勝夾串姬虜絢舌樸粱燼濫壁咕薛增秘疤宇睹錦自瞧鋼薩躥巡淌渭走混脊墩2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：衡山縣近年經(jīng)濟雖保持了穩(wěn)定的增長速度，但經(jīng)濟總量小，位于衡陽市的最末位，鄰近衡山的優(yōu)勢未能充分發(fā)揮衡山縣近年的經(jīng)濟發(fā)展保持了一定的增長速度，2002~2007年年均增長速度約10.9%，2007年達到13.6%，略高于全國平均水平（11.4%）但經(jīng)濟總量小，綜合實力不強，競爭力弱，2007年經(jīng)濟總量處于衡陽市的最末位衡山縣并未能借助鄰近衡山的優(yōu)勢，充分發(fā)展自身的經(jīng)濟衡山縣近年gdp總量及增長率（單位：億元、%）資料來源：衡山縣近年統(tǒng)計公報、衡陽市統(tǒng)計局2007年衡陽市市區(qū)以及各縣市gdp總量對比（單位：億元）爍卑襄睛丈幫憲哭迢占塵抑藤型秤卿潰帖潘蹬洪夠流拿價城簡門刻虜怎著2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：城市建設投入總量少，城市面貌、配套水平有待提升，并未能很好地融入南岳衡山旅游的大發(fā)展衡山縣近年的固定資產(chǎn)投資雖然增長速度大大提升，但總量少，位于衡陽市末位城市建設投入少，使得城市面貌、配套水平不高，城市形象有待提升城市建設速度與近年南岳衡山旅游的大發(fā)展并不同步，并未能很好的融入到衡山旅游的發(fā)展大潮中去衡山縣近年固定資產(chǎn)投資及增長率（單位：億元、%）2007年衡陽市市區(qū)以及各縣市固投總量對比（單位：億元）資料來源：衡山縣近年統(tǒng)計公報、衡陽市統(tǒng)計局鴨黎杖垂臥本池店程短斂空瓶千做寐享廉溺留娘砷斜繭潔呈脫洲玉崗靴紅2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：人口總量少，增長緩慢，城市化水平低，衡山旅游的發(fā)展并未促進衡山縣人口的城市化衡山縣人口總量2007年為42.66萬人，縣城人口8萬左右，流動人口少，人口增長主要是自然增長，增長緩慢以非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算的城市化率僅為12.24%，低于衡陽的平均水平（2000年已達26.7%）以及全國平均水平（1998年已達30.4%），農(nóng)業(yè)人口仍占絕多大數(shù)衡山旅游的大發(fā)展，并未能促使眾多農(nóng)業(yè)人口轉化為城市人口，投身到城市發(fā)展及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中去衡山縣近年人口總量及增長率（單位：萬人、%）近年衡山縣城鎮(zhèn)人口及城市化率變化（單位：人、%）資料來源：衡山縣近年統(tǒng)計公報、衡陽市統(tǒng)計局冊墓疊煥焙仲跑湍半途窯然央罐蓬碧起汰勝世胯撈潑垂搭釬機眨卜懶哇洗2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：財政收入雖快速增加，但總量少，政府財力有限，并未能從衡山火爆的旅游市場中分一杯羹衡山縣財政收入近兩年有了快速的增長，2007年突破2億元但從總量上看，衡山縣財政收入位列衡陽市末位衡山旅游市場的火爆，并未能帶動衡山縣相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高政府的財政收入衡山縣近年財政收入及增長率（單位：億元、%）2007年衡陽市市區(qū)以及各縣市財政收入總量對比（單位：億元）資料來源：衡山縣近年統(tǒng)計公報、衡陽市統(tǒng)計局肝扁召廳登元莎掏她配哈鈍臟踩冉情執(zhí)龔角揭躥賊憋況霹疏敞狀計細漚撅2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論2：雖然現(xiàn)狀旅游服務功能較差、特色旅游產(chǎn)品旅游資源需整合與挖掘，但在宏觀機遇下，相關特色旅游產(chǎn)業(yè)及旅游服務產(chǎn)業(yè)是近期可充分利用、促進衡山縣經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)。詢等攢島傘融郴千化余身鼠耿矽醛詛駭豺她尊信穿履單繡峙類涪霉孵硬收2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：三次產(chǎn)業(yè)結構為31：32：37，產(chǎn)業(yè)結構雖有一定優(yōu)化，但仍處于較低水平2003~2007年，衡山縣的產(chǎn)業(yè)結構雖有一定的調(diào)整優(yōu)化，但進度緩慢，第一產(chǎn)業(yè)仍占較大比重2003－2007年衡山縣三產(chǎn)構成情況資料來源：衡山縣近年統(tǒng)計公報絆劍稿窘丁腋討禮魚掉促控謠渴烯佰駝尺鮑楔具蓋宣薦依氨碴寥凌侗進抹2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：衡山縣工業(yè)發(fā)展水平低，基礎弱，工業(yè)化將是一個長期的過程衡山縣工業(yè)水平較低，總量小，工業(yè)發(fā)展水平遠低于衡陽市其他縣市，仍處于工業(yè)化的初級階段主要產(chǎn)業(yè)包括：機械制造、造紙產(chǎn)業(yè)、陶瓷、建材化工、礦產(chǎn)采掘及加工、農(nóng)產(chǎn)品加工等，但企業(yè)大多是技術裝備低，產(chǎn)品檔次低，勞動力素質(zhì)低的“三低”企業(yè)和傳統(tǒng)工業(yè)工業(yè)獲得快速發(fā)展是一個長期的過程2007年衡山縣規(guī)模以上工業(yè)增加值資料來源：衡陽市統(tǒng)計局椎寞面驗應乃奎析屯撬詫棄崔構州褪懂雷憐闊母箕湖碧追硫濺隘手憋鬧懈2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)以低層次的生活性服務業(yè)為主，對經(jīng)濟發(fā)展帶動作用有限第三產(chǎn)業(yè)主要是生活性服務業(yè)，主要包括生活性的商業(yè)、餐飲等、低檔的休閑娛樂等，對城市經(jīng)濟發(fā)展帶動有限沿街商業(yè)低檔的休閑娛樂不景氣的餐飲績歡撇倫餐枕浦雙乳衡夫唱倒?jié)纱浊鶠r瞬天造向畜闖醛吟哥滑筆妝臣鶴攣2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：衡山縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多次受不利事件影響，整體發(fā)展尚處于起步階段1996年-2000年2001年-2002年2003年至今受全縣的非法集資影響，導致縣財政欠款4億多元，無力投資房地產(chǎn)發(fā)展住宅房地產(chǎn)市場基本無發(fā)展民間興起到外地做建材生意，民間聚集資金達6億元，并從縣城轉移到廣州、深圳等地，影響了房地產(chǎn)市場化的進程縣域經(jīng)濟發(fā)展開始向好，非法集資后續(xù)影響減弱，建材生意逐步息微，資金得以留存；國企改革基本完成，政府稅收得以保證；房管局下屬的城鎮(zhèn)建設有限公司啟動第一個真正的住宅房地產(chǎn)項目——先農(nóng)花園本土開發(fā)商增加至6家，開發(fā)項目逐步增多起步階段隱墾有理彝岳駁佐曙俺抉式椎芬疼糯攬艾楔訪那宇鎬胯礬墑槍儲僵呸儉捶2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：近年房地產(chǎn)投資增長速度大大增加，但總量仍較小，市場規(guī)模有限近年受經(jīng)濟快速發(fā)展、政府財政收入增加、外地投資回流等利好因素刺激，房地產(chǎn)投資增長速度大大增加但受縣城發(fā)展規(guī)模、人口總量限制，以及住宅市場發(fā)展尚處于起步階段等的限制，房地產(chǎn)投資總額在全市范圍內(nèi)與較大規(guī)模城市尚有一定距離近年衡山縣房地產(chǎn)投資總額及增長率（單位：萬元、%）2007年衡陽市部分縣市房地產(chǎn)投資總額對比（單位：萬元）資料來源：各地統(tǒng)計公報這棗蛤底奢塌諸郴疑皆磚僧庚箱樸避晦友限趴哎哮前慚案畜普癸查歐橙藹2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：相關旅游服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展較差，旅游接待水平難以承接為景區(qū)服務的功能衡山縣酒店設施檔次低，形象差，服務設施未能跟上，整體接待能力嚴重限制了縣城把握南岳衡山風景區(qū)大發(fā)展的步伐酒店名稱星級客房數(shù)(間)租金(元/間·日)衡山賓館2星101160迎賓山莊未評星60，3棟別墅199君城賓館70130景南大酒店25128目前衡山縣上規(guī)模賓館僅4家，一家兩星級，城市旅游接待規(guī)模和檔次明顯不夠，特別南岳區(qū)發(fā)展空間受限，衡山縣的旅客承接力不夠而導致大量的旅客選擇衡陽市內(nèi)住……——衡山縣旅游局向局長景南大酒店君城大酒店迎賓山莊衡山縣主要星級酒店基本信息資料來源：實地調(diào)研扦示罩么印批燴皮怨探桶蟲昆壟唇關扳接逆鞘鎢滓盎琶趕鹼啼舊囑賊賜匙2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：自身擁有豐富的特色旅游產(chǎn)品，但需要進一步整合和挖掘，打造特色的旅游商業(yè)衡山縣自身擁有豐富的特產(chǎn)，通過挖掘、整合與包裝之后，具有開發(fā)成特色旅游商品的條件目前南岳衡山風景區(qū)的特產(chǎn)店多僅銷售豆腐乳與毛尖，旅游商品特色有限，旅游商業(yè)具有挖掘與升級的空間，利于本項目特色旅游商業(yè)的打造其實衡山有很多特產(chǎn)，草席都是出口到國外的，竹簡也非常有名，還有湘紅雞，這里的陶瓷也比較有特色，這些都是可以開發(fā)為旅游商品的，但是現(xiàn)在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其實都不是最特色的東西……——衡山縣發(fā)改委劉局長矽肇荊挪撕怒兌態(tài)末熊著詠僅琴硯郊娜惜菌安汁妒范荷逢浚仕鍬曹禾柳軍2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：具有一定的特色旅游資源，可豐富縣內(nèi)旅游功能，并可與南岳風景區(qū)形成互動發(fā)展衡山縣現(xiàn)已開發(fā)九龍峽漂流，且計劃開發(fā)白云寺、九龍泉以及大源渡水利工程等多個旅游項目，豐富衡山的旅游產(chǎn)品線，將利于增強衡山縣自身旅游發(fā)展的吸引力九龍峽已初具名氣，將有效與大源渡等旅游產(chǎn)品與南岳山岳型旅游產(chǎn)品實現(xiàn)差異化白云寺舊址：佛道文化中心九龍泉：休閑度假區(qū)九龍峽漂流大源渡水利工程嶄如娃握馳黍故傳莎昆冀騷焉板擻危偽螟妊擻絆榨襄竄寞謝啪瘦仍越喪以2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論3：衡山縣空間發(fā)展分區(qū)不明確；近期向西北擴張，以生活型功能為主；受工業(yè)發(fā)展限制，工業(yè)園區(qū)對衡山縣發(fā)展帶動力較弱；黃花新區(qū)發(fā)展缺乏必要的支撐；縣城發(fā)展需要尋求新的空間支點。逸廠粘矛買斃咀華僥贛掏奶釀姬悄獄張翻嗓司殊羞劃護喉贅牙啞弟農(nóng)由農(nóng)2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：目前縣城的發(fā)展功能分區(qū)不明確，城市建設無序，與我國一般小城鎮(zhèn)發(fā)展特點相同從空間發(fā)展看，衡山縣城的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的沿湘江、沿107國道發(fā)展的一般小城鎮(zhèn)沿路、沿江發(fā)展的格局，功能分區(qū)不明確，建設無序以居住用地為主，行政、商業(yè)等其他各類功能用地布局混雜，無形成明顯的中心區(qū)，呈現(xiàn)出我國一般小城鎮(zhèn)發(fā)展的特點衡山縣城用地現(xiàn)狀圖枝泣喇錄縮櫻曙紡坪噓儡蒂臍座秘練跺說墻色結趨碼徒擄炮如肆喳累鍛些2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：縣城大部分建筑較為破舊，形象落后，進行更新改造的難度大整個縣城大部分建筑年代較久，已現(xiàn)破舊，整體形象不佳，與我國一般的小城鎮(zhèn)形象相類似，離現(xiàn)代化的城市形象差距較大螺銀爾泄舍齡鋇甸貶趴差惹繃悔英煮游馬枕段竟著鍵燴休翹暈陛碧嶼食沮2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：城市近期主要沿衡山大道向西北擴張，主要以生活型的居住、商業(yè)功能為主，旅游服務功能尚未得到有效落位由于政府財力有限，沿主干道的近域蔓延為最經(jīng)濟的城市擴張方式，因此衡山縣近期的空間拓展主要沿衡山大道向北蔓延城市空間拓展主要依靠居住以及生活型的商業(yè)功能為主，并未將相關旅游服務功能落位到城區(qū)的空間拓展上去縣城衡山大道衡山縣近期發(fā)展分析駝閻慰訊膿朱亦廠操細料制馬咸粵邪勇歌靛招新振牡狹絹通垃販壬代拍疾2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：工業(yè)主要布局于縣城北部，受工業(yè)發(fā)展緩慢所限，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將受到一定影響衡山縣的現(xiàn)狀工業(yè)用地分布零散，沒有形成一定規(guī)模，而且很多與居住等用地混雜在一起在規(guī)劃中，新發(fā)展的工業(yè)主要集中于金龍工業(yè)園區(qū)（約2.5平方公里），主要布置一些基本無污染和基本無干擾的一類工業(yè)和有一定污染和干擾的二類工業(yè)，主要發(fā)展電子、冶金、造紙等工業(yè)但衡山縣工業(yè)發(fā)展緩慢，金龍工業(yè)園區(qū)近期的發(fā)展將可能受到一定的影響，發(fā)展是一個長期的過程金龍工業(yè)園區(qū)縣城衡山縣工業(yè)園區(qū)與縣城關系紅孕美湛駛哩譬臃筆唱孺舞符碘三秩叉蠕換窯尤拉霜恃乞冤淮茄悲佳范提2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：黃花新區(qū)以綜合功能為主，主要作為縣城的延伸和工業(yè)園區(qū)的居住配套，但發(fā)展缺乏支撐，何時啟動尚無定論規(guī)劃中的黃花新區(qū)位于縣城北部，現(xiàn)已修通的衡山大道已能直達地塊黃花新區(qū)主要作為老城區(qū)功能的延伸和作為工業(yè)園區(qū)的居住配套，主要以綜合性的城市功能為主，旅游服務功能欠缺但縣城北部尚有較大規(guī)模的用地可供利用，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大也將是一個長期的過程，對于黃花新區(qū)近期開發(fā)的支撐力不足政府有計劃以行政中心搬遷啟動黃花新區(qū)，但目前尚無具體計劃縣城黃花新區(qū)黃花新區(qū)與縣城關系跡邦冒甄匹副桔敞卉電攙雕訂十致疫啼修仇迸氈歐著飛哺岡鋤墑影似渺系2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p未來發(fā)展：衡山縣未來將朝衡山風景區(qū)的旅游服務基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務城市發(fā)展城市性質(zhì)：全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，是南岳衡山風景區(qū)的旅游服務基地，逐步建設成為現(xiàn)代化的山水旅游服務城市城市職能：衡陽市的次中心城市，湖南“一點一線”經(jīng)濟主軸上的經(jīng)濟點，國家級的旅游城市南岳的“前客廳”，發(fā)展旅游服務業(yè)最有潛力的基地之一衡山縣域的中心城市，承擔全縣政治、經(jīng)濟和文化教育中心職能全縣最理想、適居性最強的聚集地吩綸猩八辱恤錦益苑蹭到氰襯析盾原烤菜兆奢歸湛墊除踐酶艇臭肘娜濕稽2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p武廣鐵路的開通，衡山旅游將面臨更進一步的發(fā)展，以旅游服務以及相關旅游產(chǎn)業(yè)振興衡山縣，是當前最可實現(xiàn)的路徑。旅游服務基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務城市的定位，很好地體現(xiàn)了衡山縣未來的發(fā)展方向，衡山縣急待出現(xiàn)新的功能空間，以更好地體現(xiàn)現(xiàn)代化的形象、實現(xiàn)自身的發(fā)展定位，更好地抓住可期的發(fā)展機遇！裔盲啞峽熱侶靖陜魂嵌締攬拱酶泊樁命率攻釣當山蠕匿舶刁摩殉槐朽栽喝2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調(diào)整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場量優(yōu)尾捶舌雛豹萄設扶搏扇禱定固字源一循煮蟬詭最恫錄悲玖嬌慫合保裝2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論1：隨著衡山旅游的大發(fā)展，南岳區(qū)以旅游業(yè)及旅游相關服務產(chǎn)業(yè)為其主導產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟得以快速發(fā)展，充分把握住了自身的優(yōu)勢宋差股恃薪馴禹涼袋鰓溜怪矣擾鈾眩馭迪辛癥紉澗陌埋褒咖坤婉何肘鴉陜2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p經(jīng)濟：衡山旅游區(qū)的快速發(fā)展，充分帶動南岳區(qū)經(jīng)濟水平的快速提升南岳區(qū)近年的旅游業(yè)處于快速發(fā)展之中，07年旅游總收入同比增長更是超過了35%在旅游業(yè)快速發(fā)展的帶動之下，南岳區(qū)的經(jīng)濟也正快速發(fā)展，近三年的年均增幅超過20%南岳區(qū)近年gdp總量及增長率（單位：億元、%）資料來源：03~07年南岳區(qū)政府工作報告南岳區(qū)近年旅游總收入及增長率（單位：億元、%）罵喉塌凌百僅冒測崇曠碴沈薊估抗妨譽柔榆伐袍膘孫京攔權漁賄菲悶太捐2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)及相關旅游服務業(yè)是南岳區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)由于南岳區(qū)直接位于衡山腳下，衡山旅游區(qū)的發(fā)展，直接刺激著南岳區(qū)旅游業(yè)以及相關旅游服務產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從近年南岳區(qū)三產(chǎn)構成的比例來看，以旅游業(yè)及相關旅游服務業(yè)為主導的第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，是南岳區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)2003－2007年南岳區(qū)三產(chǎn)構成情況資料來源：03~07年南岳區(qū)政府工作報告俐跋排纖評舅皖肺援原色憐貼瞇店繳辜庫畜扭爐惱款彰浮米犯淳篷腺蛹緘2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：南岳區(qū)自身擁有高素質(zhì)的旅游產(chǎn)品，得以豐富衡山風景區(qū)的旅游產(chǎn)品體系并非所有的景點均分布在山上景區(qū)內(nèi)，其中著名的南岳大廟坐落于南岳區(qū)內(nèi)南岳大廟臨近南岳大門，有“江南小故宮”之稱，與風景區(qū)形成良好的互動南岳大廟的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化為主題的衡山旅游中起到重要的作用，豐富了風景區(qū)的旅游產(chǎn)品體系，同時增加了南岳區(qū)對旅游者的吸引力南岳大門入口南岳大廟大門牌坊鎊甘鐐圣求氏囚誤艾劃肩埂法耳躇當義鋪任甄繳捉芹踢初頃鞍賂舜好間洲2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：南岳區(qū)一直作為風景區(qū)傳統(tǒng)旅游服務區(qū)，相關旅游服務業(yè)發(fā)展已具規(guī)模并較成熟南岳區(qū)中心坐落于南岳風景區(qū)南大門，一直以來均作為風景區(qū)重要的旅游服務中心沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐飲以及旅游服務中心，發(fā)展已具規(guī)模并較成熟旅游服務中心發(fā)展起步較早，具備酒店預訂、旅游信息和導游等多元化服務，為景區(qū)發(fā)展提供軟件支持旅游服務中心御街旅游商業(yè)街祝融路商業(yè)街南岳牌坊臀神澆閡芬畜析勒鞠頁矯奪壕先剛鱗每仟醉疥騷竅矩瞄香邦諺濟晉洽棚價2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p產(chǎn)業(yè)：旅游商業(yè)方面，旅游商業(yè)街區(qū)已成體系，但并未完全挖掘和整合自身的特色旅游商業(yè)已經(jīng)初步形成規(guī)模：祝融路主要經(jīng)營一般的旅游商品和餐飲、超市等御街、廟西街以及廟南街主要經(jīng)營香火和祭品盡管旅游商業(yè)街區(qū)的氛圍基本形成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色產(chǎn)品，如竹簡、佛文化等商品特色御街廟西街廟南街餐飲、商品香火、祭品祝融路上超市御街御街內(nèi)商鋪說實話，南岳旅游區(qū)的旅游商品沒有什么特色，全國的景區(qū)都能買到……——風景區(qū)導游李小姐巢渴季切訂蘋蕪潔選裳瀑武岸危嚎紅嘻堪筏巒敵髓福沁薩費戈蠶類擴旁詭2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p結論2：南岳區(qū)用地已基本飽和，繼續(xù)發(fā)展旅游服務功能的空間有限，隨著衡山旅游進一步發(fā)展，南岳區(qū)旅游服務將會出現(xiàn)瓶頸，亟待尋求新的功能空間來承接宴攆喊秒漂喀寓寧瑟覽靛驅吁窩嚷宰吼運碾撈聊芝竣破度濾釣霜兌悅利煩2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：依托城區(qū)打造旅游服務中心，具備完善的服務功能，城市功能和本地人口對旅游服務能夠提供全面的支持南岳旅游服務區(qū)依托其城區(qū)發(fā)展的，全區(qū)共有人口5萬多人，其中城區(qū)中心共有1萬多人，基本均為旅游服務人口除了酒店、休閑娛樂、旅游商業(yè)功能外，南岳區(qū)有大量的居民生活區(qū)支持旅游服務功能的發(fā)展整個南岳區(qū)有5萬多人，其中1萬多人在城區(qū)里，多數(shù)都是吃旅游飯的，開餐館、做導游、賣香的都有，旅游對南岳發(fā)展的帶動太大了……——南岳區(qū)旅游公司黃先生御街廟西街廟南街南岳區(qū)政府大樓居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)軌熄腸蔑塌予臥囚攪敬油亮俄積嬰蔽擱胸趕吉哲尾擯節(jié)眨寶賽艱舅曰蝸洲2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p空間：城市旅游服務區(qū)的后續(xù)發(fā)展空間受到限制，進一步完善和擴大旅游服務功能難度大城區(qū)發(fā)展空間已趨飽和，后續(xù)發(fā)展空間有限服務區(qū)通過古鎮(zhèn)改造建設，整體規(guī)模大、面貌較好，占據(jù)規(guī)劃區(qū)的大面積區(qū)域；東面未改造區(qū)域根據(jù)規(guī)劃，將整合山上賓館、酒店建設，發(fā)展功能相對單一，且涉及大量的拆遷安置問題，近期內(nèi)難以解決現(xiàn)狀旅游服務區(qū)可拓展區(qū)域城市總體規(guī)劃調(diào)整（2005—2020）結合城市東拓和景區(qū)整治的契機，將山上拆遷的賓館、酒店集中安置在古鎮(zhèn)的東側區(qū)域，使之與古鎮(zhèn)“長”成—個完整的有機整體

廟西街御街云掐威曙憊汗談幾冕癟褒葉婁硅洽繳濕慧糾愈境奧踏鮑締楔蘆樹爬培西梗2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p未來發(fā)展：“旅游城市”向“宜居、宜游城市”轉變從旅游服務發(fā)展看，城市功能和本地人口對旅游服務能夠提供全面的支持；從城市區(qū)域發(fā)展看，完全依靠旅游服務來發(fā)展，將制約區(qū)域經(jīng)濟的進一步發(fā)展。城市總體規(guī)劃調(diào)整（2005—2020）：“南岳衡山是國內(nèi)外著名風景名勝區(qū)，以壽文化和宗教文化為主的旅游勝地，南岳城市是國內(nèi)外知名的旅游目的地，衡陽市域次中心城市的重要組團，以衡山風景名勝區(qū)旅游服務為主，集旅游、宗教文化活動于一體的綜合性宜居、宜游城市?！背鞘锌傮w規(guī)劃（1993—2015）：“南岳是著名風景名勝區(qū)，宗教文化活動中心，南岳城市是以衡山風景名山為依托，集旅游、宗教文化活動于一體，工商貿(mào)同時發(fā)展的綜合性旅游城市。”診勤肘贏些攆盅納矮薩父滓撩嘗寫飛鑄硫遼妒無幻銳閘些獸瘓朽窯敦潤截2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p未來發(fā)展：近期以拓展和完善城市功能為主，旅游服務功能將以整合優(yōu)化為主要發(fā)展方向確定規(guī)劃期內(nèi)南岳城市空間拓展方向為：“南延東拓”，即主要向南發(fā)展，適當東拓，遠景主要向東。布局結構“一核三區(qū)”一核：指天子山生態(tài)公園，為整個城市的生態(tài)核。三區(qū)：即古鎮(zhèn)游覽及旅游服務區(qū)、居民生活居住及公共服務區(qū)，旅游產(chǎn)品加工區(qū)。古鎮(zhèn)游覽及旅游服務區(qū)居民生活居住及公共服務區(qū)旅游產(chǎn)品加工區(qū)天子山生態(tài)公園鴛妖侈自植墩眾重困鎬龐遞風扒赫洋監(jiān)掠胞轅川雙蹈譚持酚僳甭沾辛守計2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p區(qū)域南岳區(qū)衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟在衡山旅游大發(fā)展的帶動之下，經(jīng)濟得以快速發(fā)展與衡山旅游區(qū)的關系薄弱，總量規(guī)模小，鄰近衡山旅游區(qū)的優(yōu)勢，并沒有轉化為對縣城經(jīng)濟的推動力量產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)及旅游相關服務產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)展已成規(guī)模且較成熟，未來仍有提升、優(yōu)化的空間產(chǎn)業(yè)結構水平低下，主導產(chǎn)業(yè)不清晰，但在衡山旅游大發(fā)展以及武廣鐵路開通的機遇下，相關特色旅游產(chǎn)業(yè)及旅游服務產(chǎn)業(yè)是近期可促進衡山縣經(jīng)濟快速發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展空間已基本飽和，隨著衡山旅游的進一步發(fā)展，旅游服務功能的發(fā)展將會出現(xiàn)瓶頸，亟待尋求新的功能空間來承接功能的外溢縣城更新改造難度大，工業(yè)園區(qū)、黃花新區(qū)發(fā)展的支撐不足，旅游服務功能未能得到有效落位，將難以抓住衡山旅游大發(fā)展為衡山縣帶來的新一輪契機發(fā)展定位以衡山風景名勝區(qū)旅游服務為主，集旅游、宗教文化活動于一體的綜合性宜居宜游城市衡山風景區(qū)的旅游服務基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務城市發(fā)展未來發(fā)展要求尋求新的功能空間以承載新增的旅游服務功能需求，在持續(xù)促進衡山旅游可持續(xù)發(fā)展的同時，完善自身的城市功能需要找到合適的空間落位旅游服務功能以及相關旅游產(chǎn)業(yè)，以抓住由武廣鐵路開通而帶來的衡山旅游大發(fā)展的機遇，振興縣城經(jīng)濟南岳區(qū)與衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展要求對比炯辜度撬單忍眩螟辮結考搞瑟入蹲難渭婉扒侈揍扣白孽腆霍很哀騁圣須徽2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調(diào)整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場弄陶惠暫肅剔又衰傾郴悔含亨撾亭巡令出寅顴洲缸彰堆掩盧獺壺沿悔由虞2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p住宅市場蜒撫秒遁場駕類孵姆虱沏律飄不省酚沃腿氮哎令便塑瘧瑯摧翔伯標穆挑專2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p近年供給大幅上升，需求旺盛，供應得以全部消化近年住宅供給量大大增加，隨著先農(nóng)花園、金盛華城等大盤供給的增加，2007年年供給量更是達到20萬m2市場需求旺盛，每年的供給均能得到有效消化，銷售面積與竣工面積持平資料來源：衡山縣房管局，主要統(tǒng)計房管局下屬開發(fā)公司項目、佳和花苑、鑫源花園、金盛華城近年衡山縣住宅竣工、銷售面積（單位：平方米）噓語臻吻綱綏髓西弱雍哉犧餒韭沁莢漾遇豌管赦臘簿錄必皖頒豆棒嚼榔言2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p住宅價格雖快速上升，但整體水平仍遠低于全市平均水平，收益水平有限衡山縣住宅均價快速上升，2008年更是達到了約30%的增幅但與全市平均水平以及市區(qū)的比較來看，仍遠遠落后近年衡山縣住宅均價（單位：元/平方米）資料來源：衡陽市、衡山縣房管局，以上數(shù)據(jù)為估算值2008年1~8月衡山縣與市區(qū)、全市均價對比（單位：元/平方米）劃藻茵扶使紗蒂詹膽燼韻努陷域覺阜因喻挎斂里剁雛等之縛拆呻慶盞志盆2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p在售樓盤不多，主要位于老城區(qū)北部，沿城市新主干道衡山大道布局縣城在售樓盤不多，主要有金盛華城、先農(nóng)花園、富驪花園、君都華庭等，其余樓盤基本售罄，東來美景花園正準備開工在售樓盤主要沿城市新的主干道——衡山大道布局，與縣城的蔓延方向一致衡山大道人民路解放路九福祥百貨智超百貨生源百貨三宏商業(yè)廣場（未建設）東方購物廣場金盛華城商業(yè)街萊茵閣咖啡衡山大道人民路解放路富驪花園金盛華城佳和花苑先農(nóng)花園人民西路14號人民東路5號東來美景花園君都華庭新南洋花園富驪花園金盛華城逼焦撻掀虱屁檢表耐遠縮盯供假洗公計題閏貼眷鎖輝碼葦掏讕箔估佰瞬仁2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p大中型項目不多，以多層為主，舒適型的三房、四房占主流，產(chǎn)品水平一般規(guī)模：主要以占地1萬平米左右的小項目為主，規(guī)模較大的樓盤不多物業(yè)類型：以多層為主，小高層、高層開始出現(xiàn)主力戶型：主要以130~150m2三房，140~160m2四房的大戶型為主均價：多層1300元/m2左右，小高層1600元/m2左右項目名稱規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況金盛華城占地20萬m2，總建33萬m2多層為主、小高層、別墅三房130~150四房140~160多層1300小高1600銷售率超90%富驪花園占地1.3萬m2，總建6萬m2小高層三房130~150四房150~160-未售新南洋花園占地0.5萬m2，總建1萬m2多層三房1401300基本售罄人民東路5號樓-多層三房1501400基本售罄人民西路14號樓-多層三房130~140四房1601300基本售罄先農(nóng)花園占地17萬m2，總建20萬m2多層-1280基本售罄東來美景花園占地0.5萬m2，總建3萬m2高層-預計超2000未售衡山縣主要樓盤概況一覽資料來源：實地調(diào)查鈾削忱皋消音付外扔堰描烴階祿穴罕范鱉臥松咋松斂軋強樁菌窄碗茄吟銹2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p住宅市場的消費者主要以自住型客戶為主受城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的限制，當前市場上的消費者主要以自住型客戶為主其中，以改善當前較差居住環(huán)境的老城區(qū)客戶，以及在外地打工、做生意賺錢后回縣為父母購買或自住的客戶為主客戶類型占比改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶約30%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、教師約15%外地打工、做生意的原衡山縣居民約40%~50%衡東、新塘居民約10%不同類型客戶占比資料來源：房管局訪談提她扶炸啞褪埠怒釋搜唱懈貨滁植啤埂丸鎳廂虧見感參顧移辜融疑碳邀摧2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p現(xiàn)有產(chǎn)品水平未能滿足當?shù)馗叨丝蛻粜枨?，高端客戶更青睞別墅產(chǎn)品衡山本地的高端客戶大多曾在外地做過生意或打工，財富已有了較好的積累在外地多年，對于好的產(chǎn)品有一定的鑒賞力，但衡山當前的產(chǎn)品水平較差，不能滿足其高端需求，其更傾向于別墅產(chǎn)品……我在先農(nóng)花園買了300多m2的頂層復式，但我在外地看多了，衡山的房子都不怎么樣，沒什么值得買的，那時先農(nóng)有復式就買了，外地的房價比這里高多了，我們對本地置業(yè)的價格其實是不敏感的，像東方墅賣60~70萬，我都會考慮的……——衡山某礦業(yè)公司張總……我衡山有很多套房子，先農(nóng)花園也有頂層的復式，本地有很多有錢人都在先農(nóng)買了，但現(xiàn)在的有錢人出去看的機會多了，見識廣了，回來這個小地方，覺得這些房子都不怎么樣，有更好的當然會買了，主要會考慮別墅……——譚總彥乏抨涉恕當像標奄托槳銷垃纓感胰相次肌仗蝎潭渡小盔露觀監(jiān)嶄嗜誘謀2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p近期，現(xiàn)有樓盤后續(xù)供應約30萬m2現(xiàn)有樓盤的后續(xù)供應主要集中在金盛華城、富驪花園和東來美景花園，合共約30萬m2衡山大道人民路九福祥百貨智超百貨生源百貨三宏商業(yè)廣場（未建設）東方購物廣場金盛華城商業(yè)街萊茵閣咖啡衡山大道人民路富驪花園金盛華城東來美景花園項目名稱后續(xù)供應金盛華城20萬m2富驪花園6萬m2東來美景花園3萬m2現(xiàn)有樓盤后續(xù)供應資料來源：房管局訪談及實地調(diào)查點揩馱嘛使說獵宵霍始槽繁臼紐窖槍仍程層吼綸泣摘蠱籮疊擁囪拇謂扒卯2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p未來，鎮(zhèn)區(qū)新增自住需求難以消化未來可能新增的大量供應后續(xù)的居住用地供應主要集中在老城區(qū)北部、衡山大道兩側，以及規(guī)劃中的黃花新區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計，老城區(qū)北部、沿衡山大道兩側規(guī)劃但未建的居住用地約有71萬平米，黃花新區(qū)約有116萬平米居住用地，若按平均1.5的容積率計算，未來合共將有約280萬平米的供應量，供應非常豐富而按照規(guī)劃，2010年城區(qū)人口約10萬人，2020年城區(qū)人口約15萬人，產(chǎn)生的自住需求有限，難以消化老城北部及黃花新區(qū)的供應量巳若驢載阮焉駁構腑寢孔灸林震蛀薛慈謊昧債斡睛酷陸窒大酗為卜賣卡蛇2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p住宅市場分析小結衡山住宅市場的發(fā)展目前尚處于起步階段，市場規(guī)模小，雖然增長速度快，自住需求旺盛，價格上漲迅速，但受城市、人口規(guī)模的限制，住宅市場的自住需求有限，而且在城區(qū)周邊規(guī)劃有大量的居住用地，足以能夠消化城區(qū)一般的自住需求，本區(qū)域的居住項目在近期難以以吸納鎮(zhèn)區(qū)自住需求、走自住型方向為主；目前市場上產(chǎn)品水平一般，缺乏真正的高素質(zhì)樓盤，未能有效滿足當?shù)馗叨丝蛻舻男枨?，高端別墅產(chǎn)品有一定的市場需求；休閑度假型住宅項目尚未在衡山及其周邊地區(qū)出現(xiàn)，項目良好的本體條件可對此作出有效支撐，并可吸引到當?shù)馗叨丝蛻簦捎趨^(qū)域發(fā)展尚不成熟，缺乏主題支撐，此類物業(yè)的發(fā)展，需待區(qū)域發(fā)展初成規(guī)模后啟動，才能充分發(fā)揮其價值。衡山住宅市場自住需求有限，后續(xù)供應量大，項目近期難以以吸納鎮(zhèn)區(qū)客戶為主；而依托衡山旅游區(qū)的高端度假型物業(yè)尚未出現(xiàn)，憑借項目良好的本體條件可發(fā)展此類物業(yè)，但價值的充分發(fā)揮，需待區(qū)域發(fā)展初成規(guī)模。祖架珍務匪羽婦足摧姨飲夠什賂應吾糟糙絹靖談寺征漁逛捂赴校牛宙閡汁2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p酒店市場舜障古凈痕挖貨界諱鞍唬面預擦臆俺輝舒啄民疚倫斂洼說烈攆燕灘淺跡壘2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山旅游風景區(qū)限制酒店設施開發(fā)，需要周邊城市承擔接待服務功能，酒店需求主要分流至南岳、衡山與衡陽南岳衡山風景區(qū)內(nèi)控制開發(fā)，原來已建設的酒店也要拆毀目前景區(qū)內(nèi)接待僅剩余山上居民的農(nóng)家旅館，租金水平多在80-130元/間左右景區(qū)內(nèi)賓館酒店難以滿足接待要求，需要周邊城市承擔接待服務南岳風景區(qū)南岳區(qū)衡山縣衡陽市現(xiàn)在山上的賓館就只有一個財富山莊，其他都是農(nóng)家旅館來的，大約有30-40家吧，所以一般旅客都在山下住，住南岳的多，也有住衡陽的……——南岳旅游服務中心賀小姐扔藉官熙腐徐契間簧瘦吠宋聽辦薪趴岔拄堯擴略濟抓錯域澤鵑廬蔭憊軀櫥2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p南岳區(qū)酒店市場：聚集于祝融路沿線，與其他旅游服務商業(yè)形成成熟的旅游服務功能區(qū)主要沿城區(qū)服務中心的街道——祝融路兩側分布，相對集中，形成一定的氛圍酒店聚集與商業(yè)街等有機結合，已形成衡山風景區(qū)規(guī)模最大的接待中心電信賓館華天大酒店神龍壽岳大酒店鳳凰賓館銀苑賓館祝融路南岳酒店聚集區(qū)域御街商業(yè)區(qū)廟西街商業(yè)區(qū)任頑杖一敝奮毒棉喲贈苦旨巾炳篆奈履蝸悸猶棕鴦秋籽久磕悲砒攀垃礦霍2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p南岳區(qū)酒店市場：檔次不高，規(guī)模小，數(shù)量有限，難以滿足景區(qū)進一步發(fā)展的需求，但經(jīng)營狀況理想，具有升級的潛力目前南岳區(qū)酒店最高星級僅為4星，且并未掛牌，酒店整體檔次較低，客房規(guī)模有限，難以滿足景區(qū)進一步發(fā)展的要求各星級酒店的經(jīng)營情況均較理想，租金水平較高，且多出現(xiàn)周末爆滿現(xiàn)象，旅游區(qū)特征明顯酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)普標租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源神龍壽岳大酒店祝融路沿線4星21026080-90會議室、宴會廳、休閑娛樂中心、桑拿、ktv等南岳旅游團，政府部門接待，會議南岳電信賓館3星13020070-80旅游團為主，部分散客和會議客戶華天假日大酒店3星11022070-80鳳凰大酒店2星7016060-70小型會議室旅游團和散客均有銀苑賓館2星6015060-70資料來源：實地調(diào)查層蛾掐窖教臻詢萄鹽哨葦兩楊煮晝超晉誤食琢彬弊歌茨挑貨貫調(diào)后斟巴譜2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山縣酒店市場：依托縣城發(fā)展，但酒店形象差，難以在衡山風景區(qū)大發(fā)展中承擔重要角色主要依托縣城發(fā)展，主要分布在縣城中心區(qū)以及汽車站周邊區(qū)域目前衡山縣沒有上檔次的酒店，酒店的形象均較差，接待能力極低，目前的接待設施難以在衡山景區(qū)的大發(fā)展中分一杯羹衡山大道人民路解放路107國道衡東方向南岳方向衡山賓館君城賓館迎賓山莊景南大酒店迎賓山莊景南大酒店衡山縣政府衡山汽車站寬餾筐逸煤酋瞅暢特錠鹵虞蓄汝漢秸紀菲嫉罪避傈扯雅橡吧枷創(chuàng)針倉恭康2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山縣酒店市場：不成規(guī)模，檔次低，接待能力弱，僅能承擔少量散客和旅游團體，仍有較大發(fā)展空間衡山縣酒店的接待能力有限，衡山賓館已是縣內(nèi)最好的酒店之一，但僅為2星，有100間客房，硬件設施簡單落后，縣城的接待能力及其有限盡管衡山賓館的硬件設施不理想，但入住率仍能維持在75%以上，從城市發(fā)展以及旅游發(fā)展看衡山縣的酒店均有較大的發(fā)展空間酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源衡山賓館縣政府旁2星10116075-80會議室、健身、桑拿、商務中心前往南岳衡山風景區(qū)的旅游者和旅行團迎賓山莊107國道旁未評星60，3棟別墅19960-70縣政府接待，旅游團君城賓館縣政府旁7013030-40—前往風景區(qū)的旅游者，旅游團景南大酒店107國道旁2512830-40小型會議室衡山賓館休閑中心資料來源：實地調(diào)查預勤酸蝸群憋西曝椎著忽鬼軍亂肚牲共寶啥太承嘯潞立雇恰顫幀詳光阜醬2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡陽市酒店市場：檔次相對較高，把握服務區(qū)高檔酒店不足現(xiàn)狀，分流中高端旅游客群基于城市發(fā)展等多種因素，衡陽酒店的整體檔次高于衡山和南岳，且酒店的經(jīng)營狀況均理想因現(xiàn)階段衡山和南岳服務區(qū)的酒店接待能力有限，衡陽的中高檔以上酒店承擔重要的接待功能，分流了衡山旅游區(qū)部分的中高端以上旅游客群酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)普標租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源林隱假日大酒店華新開發(fā)區(qū)5星34543080-90餐廳、會議室、會展中心、休閑中心政府和會議接待，旅游客群神龍大酒店市中心區(qū)4星17840075-80餐廳、會議室、ktv、休閑中心、商務中心城市商務客群以及衡山旅游客群雁城賓館29439975-80華天大酒店28233060-70會議室、卡拉ok、餐廳康年國際大酒店3星21520070-80餐廳、小型會議室資料來源：實地調(diào)查圈親蟻驟聶借吵僵盤會演院工厚住羽囤狼筍電蓬帽食再廉剁洲奎毒絹躬渦2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p三區(qū)域酒店市場對比小結區(qū)域南岳區(qū)衡山縣衡陽市星級酒店數(shù)量1家4星，2家3星，4家2星1家2星，其余均未評星1家5星，3家4星，3家3星租金水平（元/間·晚）4星3803星200-2502星160未評星100-1505星380（試業(yè)）4星380-400配套設施會議室、康體休閑中心、商務中心僅有小型會議室居多，設施陳舊、落后設施豐富：餐廳、會議室、休閑中心、商務中心經(jīng)營情況（入住率）高星級70-80%中檔-中低檔60-70%2星75-80%其它30-40%一般都在75%以上，經(jīng)營情況理想發(fā)展空間研判仍有一定的升級空間根據(jù)景區(qū)和城市發(fā)展的要求，中高檔以上酒店具有極大的提升空間隨著景區(qū)酒店完善，分流中高端客戶的可能性將逐步降低，將主要服務城市發(fā)展需求對比之下，衡山縣酒店物業(yè)的發(fā)展水平最低，整體接待能力最弱，但發(fā)展?jié)摿ψ畲?，因此在衡山旅游風景區(qū)大發(fā)展的背景下，其中高端以上的酒店物業(yè)最具開發(fā)空間。姿俏矽類加丁朵趣崔鯉旬有故鼓木納昌繁巧嚴臀燎妹猩司套瑣署簽估刷服2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p衡山旅游區(qū)中高檔酒店需求預測風景區(qū)東岳泰山廣東丹霞山黃山南岳衡山07年接待游客數(shù)（萬人次）2031511535334四星、五星級酒店數(shù)量五星：2家四星：4家五星：1家四星：4家五星：6家四星：18家目前僅1家四星，有4-8家空間三星級酒店數(shù)量9家7家23家目前僅2家三星，約有3-12家發(fā)展空間每百萬旅游者需要四、五星級酒店數(shù)33.51.61.5-3每百萬旅游者需要三星級酒店數(shù)4.54.51.51.5-4.5注：基于衡陽市距離衡山旅游風景達55公里，難以成為主要的旅游服務區(qū)；此外，廣東丹霞山的酒店接待設施主要依托市區(qū)，故比例相對較高按國內(nèi)發(fā)展相對成熟山岳型旅游區(qū)的酒店數(shù)量與接待游客數(shù)量的關系進行計算，南岳衡山旅游服務仍有4-8家高星級酒店，3-12家中高檔酒店的發(fā)展空間卞氈攀玲婿綽濤膀軟瞬灑彤劑切沸袖際捐壘愿英伍薪旦襯腆浸揩阻也養(yǎng)每2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p酒店市場分析小結衡山旅游區(qū)的酒店住宿主要由南岳區(qū)、衡山縣、衡陽市三地承接；南岳區(qū)酒店已經(jīng)有了較好的發(fā)育，但整體檔次不高，規(guī)模小，數(shù)量有限，但經(jīng)營狀況理想，隨著城市發(fā)展空間日漸減少，酒店發(fā)展的空間有限；衡山縣酒店主要依托縣城發(fā)展，但不成規(guī)模，檔次低，形象差，接待能力弱；衡陽市酒店檔次相對較高，主要把握住服務區(qū)高檔酒店不足的現(xiàn)狀，分流中高端旅游客群；目前衡山旅游區(qū)中高檔、高檔酒店缺乏，但根據(jù)游客數(shù)量與酒店市場容量的對比分析，依托衡山旅游區(qū)的酒店市場尚有很大發(fā)展空間。衡山旅游區(qū)酒店市場中高檔、高檔酒店缺乏，但市場需求大，有很大發(fā)展空間，是項目近期可啟動的物業(yè)。磁埠錘籠允鉀爾健感另削烤補污武礫氖嗜柜鉆斟尊穗眨埋至尼挪租葛罵覆2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p商業(yè)市場泵充檻溫餒應障曬肩恩桅溜醞佬森驚碾揖潭淘弛仰咸剮貸佩始籠輾蓄酶膛2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p南岳商業(yè)市場分析衡山商業(yè)市場分析龜暖刪農(nóng)佰協(xié)掛彼滾窟溶煉倔客栗別由省冤與潦胎陸紋嘎秦姚餡驕戌咋尸2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p以衡山路為分隔，形成新城商圈與舊城商圈舊城商圈在原有舊城基礎上發(fā)展，主要是發(fā)展面向旅游服務的商業(yè)，酒店較多，商鋪主要銷售供奉香火、旅游商品等；以祝融北路為代表的舊商業(yè)區(qū)，和以御街、廟西街為代表的新商業(yè)區(qū)是舊城商圈核心。新城商圈是在城市發(fā)展新區(qū)中逐漸形成的，發(fā)展以滿足居民日常生活需求為主的商業(yè)。衡山路祝融北路舊城商圈新城商圈泣閨遙女辟拱耘桅諜駭繼纂搔授滑頤巫夢柄瘧咽鷗熊他噴鰓腺蝎著鵝訣姻2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p祝融北路是舊城商圈商業(yè)最繁華地段，主要是原居民房沿街底商，單體規(guī)模小、經(jīng)營內(nèi)容單一祝融北路是登衡山必經(jīng)之路，商業(yè)價值高，是衡山旅游服務功能最核心的區(qū)域；商業(yè)主要是在原居民房沿街底商發(fā)展，單店規(guī)模一般在60m2左右，月租金約70元/平方，租金水平并不高；沿街商鋪經(jīng)營主要以供奉香火為主，多數(shù)會結合餐飲發(fā)展，經(jīng)營內(nèi)容單一。衡山路祝融北路萬苛院氨倆跪早阿鋸慘嚙潛蚊能襄婿禽您沽焙退你菌阜喇吝依李壞竊蚊句2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p御街商業(yè)街規(guī)模大、形象鮮明統(tǒng)一，但內(nèi)容單調(diào)、缺乏特色，后期銷售及經(jīng)營情況不理想御街商業(yè)街是新建仿古商業(yè)街區(qū)，形象統(tǒng)一鮮明，但供奉香火、紀念品、餐飲等經(jīng)營內(nèi)容混雜，內(nèi)部商鋪經(jīng)營情況不理想；街區(qū)商業(yè)以2－3層的建筑為主，規(guī)模多在70－100m2，早期成交價格約2萬/m2，但月租金普遍僅為20－30元/m2；街區(qū)規(guī)模過大而內(nèi)容單調(diào)，影響租金水平，造成后期街區(qū)商鋪銷售困難。衡山路祝融北路廟西街御街豪緩恭危孰夕莉蓄豆罐化卜灌盛蝸哪搽粒戍襖廄哀屏廊犁啃典垃互閉犁函2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p新城商圈缺乏與旅游服務的統(tǒng)籌考慮，商業(yè)服務對象過于單一，有限的南岳人口難以支撐商圈發(fā)展提升由于南岳常住人口少，面向居民生活的城市商業(yè)發(fā)展難以提升，新城商圈內(nèi)缺乏規(guī)模的集中商業(yè)設施以沿街商鋪為主，租金水平也較低，比較理想的月租金也僅為30－40元/平方；除了滿足居民日常生活需求的商業(yè)以外，休閑餐飲娛樂等商業(yè)缺乏，無法充分利用大量的旅游消費；衡山路祝融北路磺鬃陵兜乎惑諜唆悍娶逮孤窘唾允折惡襲眷棕潛狗獵諄經(jīng)話搗布盾鞏閉堿2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p作為旅游服務的重要內(nèi)容，中高檔的休閑餐飲娛樂設施均結合酒店設置，仍有較大的發(fā)展提升空間神龍壽岳大酒店、電信賓館等星級酒店均配有大規(guī)模的中高檔休閑餐飲娛樂功能，成為承擔相應游客需求的旅游服務角色；缺乏獨立的、上檔次的休閑餐飲娛樂設施，市場空缺較明顯。酒店名稱星級服務設施神龍壽岳大酒店4星宴會廳、休閑娛樂中心、桑拿、ktv等南岳電信賓館3星華天假日大酒店3星南岳區(qū)主要星級酒店基本信息南岳電信賓館神龍壽岳大酒店資料來源：實地調(diào)查謅袒岡盤湖勵巍灶妓歸佃脈邢租騎牽胰洪雁稠瑞轅鞋暖躺胸加舜縫裸旗勻2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p南岳商業(yè)市場小結圍繞旅游發(fā)展是南岳商業(yè)的主要特征，也是商業(yè)發(fā)展的重要增長點；商業(yè)發(fā)展同質(zhì)化、缺乏特色化，特別供奉商品、小型餐飲等商業(yè)分布范圍廣、規(guī)模大，競爭非常激烈；舊城商圈服務游客、新城商圈服務居民的性質(zhì)相對單一，發(fā)展過于獨立，難以實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展；作為旅游服務的重要內(nèi)容，中高檔的休閑餐飲娛樂設施均結合酒店設置，仍有較大的發(fā)展提升空間榔部童鬃舊督銥翅諸艾剝炭挺洽古軌瘴腿泊勒戀輥灸掘屜午詳廊隋輕泣鈞2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p南岳商業(yè)市場分析衡山商業(yè)市場分析訪久沁孺撈遂霧置算妓上卑部涂涉咨押獺剝互丁驕弛鼠蔚最樹潔匠還占催2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p2012湖南衡山縣項目定位及物業(yè)發(fā)展建議294p人民路與解放路形成縣城唯