2015年下半年天津房地產(chǎn)估價師制度與政策：城鎮(zhèn)住房制度改革考試試卷

2015年下半年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：城鎮(zhèn)住房制度改革考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100近，假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為元/近。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、假設(shè)開發(fā)法是以—原理為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理3、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在。A：估價主體資格需依法取得B：估價對象狀況需依法判定C：估價對象收益需依法確定D：估價方法需依法選用E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、下列說法正確的是_。A.抵押人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債權(quán)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織B.抵押權(quán)人是指依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織C.預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為D.在建工程抵押，是指抵押權(quán)人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為5、下列關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)，表述錯誤的是。A：物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機結(jié)合B：物業(yè)管理招投標(biāo)包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分C：物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)是一種直接選擇行為D：通過招投標(biāo)，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元加2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2,如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85,經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為_。23.80%20.23%19.70%18.96%7、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會_。A.上升B.下降C.不變D.升降難定8、是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本。人：平均可變成本8：平均成本C：邊際成本D：總成本E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會。A：上升B：下降C：不變D：升降難定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、供給理論是研究廠商行為的理論，它包括兩個方面，分別是_。A.生產(chǎn)理論和價格理論B.成本理論和市場均衡理論C.生產(chǎn)理論和市場均衡理論D.生產(chǎn)理論和成本理論11、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元/面.若報酬率為8%,該房地產(chǎn)的價格為。A：3384元/m?B：3436元/m?C：3565元/m?D：3620元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、房地產(chǎn)估價是一種關(guān)乎的切身利益乃至社會公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動。A：相關(guān)單位B：個人C：集體D：相關(guān)單位和個人E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行—并給予補償。A.征收B.征用C.征收或者征用D.征購14、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)和負債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動資產(chǎn)比率是_。40%50%200%250%15、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在1999年6月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到1999年10月1H的價格為一元/m2。13762308C.2558D.105516、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是（）。A.青苗補償費的標(biāo)準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標(biāo)準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標(biāo)準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定17、下列關(guān)于城市紫線、綠線、藍線和黃線的管理，表述不正確的是。A：在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項目，必須先由市、縣人民政府計劃行政管理部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發(fā)選址意見書B：城市紫線范圍內(nèi)各類建設(shè)的規(guī)劃審批，實行備案制度C：在城市藍線內(nèi)進行各項建設(shè)，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃D：在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應(yīng)當(dāng)依法向建設(shè)主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）申請辦理城市規(guī)劃許可證，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章18、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是—行政主管部門實施城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃要求管理各項建設(shè)活動的重要法律憑證。A.城市規(guī)劃B.城市建筑管土地管D.房地產(chǎn)管理19、自年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章20、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算，表述錯誤的是。A：用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B：房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C：用地面積測算以丘為單位進行D：房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、城市房屋拆遷估價時點一般為。A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議之日B：建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日D：房屋拆遷結(jié)束之日E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章22、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產(chǎn)在方面的差異。A：房地產(chǎn)租金以外的收入B：運營費用率^空置率D：可出租面積的比率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動。A：房地產(chǎn)的易受限制性B：房地產(chǎn)的保值增值性C：房地產(chǎn)價值量大D：房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D：未來數(shù)據(jù)資本化公式法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在無限年的前提下，土地年內(nèi)地租為300元/m2,購買年為25年，則利息率為。A：2%B：3%C：4%D：5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、以下不屬于現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究結(jié)論的是。A：經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系B：經(jīng)濟復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑的產(chǎn)生C：房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)自我修正的周期性D：就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長E：借款合同2、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有。A：資產(chǎn)類賬戶B：負債類賬戶C：期間成本費用賬戶D：期間收入賬戶E：所有者權(quán)益賬戶3、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人（）方面。A.經(jīng)營業(yè)務(wù)類型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容B.辦公人員數(shù)量C.聲譽D.財務(wù)的穩(wěn)定性和長期盈利的能力E.所需面積大小4、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由—做出。A.仲裁機構(gòu)B.人民法院C.公安機關(guān)D.房屋拆遷管理部門5、辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看等。A：臨街狀況B：商務(wù)氛圍C：交通D：繁華程度E：周圍環(huán)境和景觀6、規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。A：城市總體規(guī)劃B：鎮(zhèn)總體規(guī)劃C：鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃D：總體規(guī)劃E：詳細規(guī)劃7、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述正確的是。A：指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為B：轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明C：承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意D：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外E：轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止8、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述正確的是。A：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同C：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限D(zhuǎn)：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由出讓方繳納土地出讓金E：按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)9、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有_。A.消費者的收入增加B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D.消費者預(yù)期其未來的收入增加E.消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升10、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有。A：同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的B：未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的C：以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)并收取費用的D：準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)的E：兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合投標(biāo)獲得估價業(yè)務(wù)的11、風(fēng)險估計與評價常用方法主要有。A：調(diào)查和專家打分法B：解析方法C：蒙特卡洛模擬法D：幕景分析法E：時間序列法12、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目。A：是否有足夠的資金來源B：是否有較為廣闊的市場C：是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風(fēng)險能力E：項目是否可行13、《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房保障資金來源包括。A：年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金B(yǎng)：住房專項維修資金C：提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金E：政府的廉租住房租金收入14、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是_。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析15、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規(guī)劃。A：城市人民政府B：城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門C：城市人民政府國土資源主管部門D：城市人民政府房地產(chǎn)主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、—就是要估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。A.潛在需求評估B.市場趨勢分析C.市場規(guī)模分析D.市場需求預(yù)測17、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有。A：潛在毛租金收入B：經(jīng)營費用C：租金損失D：其他收入E：報酬率高低18、根據(jù)國務(wù)院令第483號《國務(wù)院關(guān)于修改（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定》，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。A：大城市1.5?30元B：大城市1.2?24元C：中等城市1.2?24元D：小城市0.9?18元E：縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6?12元19、城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的_。A.最低價格B.平均價格C.出讓地價D.標(biāo)定地價20、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括。A：土地補償費B：安置補助費C：地上附著物和青苗的補償費D：土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E：安排被征地農(nóng)民的社會保障費用21、借貸記賬法是以作為記賬符號的一種復(fù)式記賬方法。A：支B：出C：借D：貸EJ22、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，