宣城世紀(jì)新城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-

宣城世紀(jì)新城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

目錄宏觀經(jīng)濟(jì)篇市場(chǎng)篇項(xiàng)目篇定位篇營(yíng)銷推廣篇宏觀經(jīng)濟(jì)篇城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃安徽東南門戶距離上海270公里距離南京160公里距離杭州210公里距離合肥196公里距離黃山190公里距離蕪湖60公里1.區(qū)位位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)蘇浙滬商業(yè)與內(nèi)陸地區(qū)的重要商品集散地宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃轄郎溪、廣德、涇縣、績(jī)溪、旌德、寧國(guó)五縣一市另設(shè)宣州區(qū)，為市政府所在地。2.行政區(qū)劃宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃3.人口2007年末，宣城市總?cè)丝?75.2萬人，其中市區(qū)人口約28萬，常住人口263萬。城鎮(zhèn)化率達(dá)39.9%，全年人口自然增長(zhǎng)率控制在8.73‰。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃4.交通鐵路：宣杭鐵路、皖贛鐵路在市區(qū)交匯；公路：318、205國(guó)道穿境而過。申蘇浙皖高速江蘇段計(jì)劃在2008年建成。該高速公路是長(zhǎng)三角高速公路網(wǎng)上的重要路段，該路以上海為起點(diǎn)，連通江蘇、浙江和安徽，貫通安徽已建成的高速公路。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃1.GDP宣城市2006年GDP為288.1億元；四年年均增長(zhǎng)為11.56％。2007年，宣城GDP為336.7億元，增速達(dá)到14.1%在安徽省的17個(gè)城市的GDP排名中宣城名列第13名，發(fā)展?jié)摿^大。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖

啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前10002000300040005000600070008000人均GDP（美元）

2.人均GDP宣城市2007年，宣城人均GDP為13051元，折合1716美元，增長(zhǎng)14.1%，根據(jù)國(guó)際通行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來看，宣城處于房地產(chǎn)的啟動(dòng)期，屬于發(fā)展的初級(jí)階段。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r／城市發(fā)展規(guī)劃3.人均可支配收入2007宣城市居民人均可支配收入10436元，比上年增長(zhǎng)15.4%；人均消費(fèi)性支出7949元，增長(zhǎng)15.4%。全市在崗職工平均工資21362元，增長(zhǎng)22.3%；自2003年以來，年漲幅均在11%以上。單位:元宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況／城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃2007年宣城市固定定資產(chǎn)投資和和房地產(chǎn)投資資迅猛發(fā)展。。全市共完成成固定資產(chǎn)投投資292.7億元，比比上年增長(zhǎng)52.2%，，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成投資資36.0億億元，增長(zhǎng)91.1%。。4.固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和房地地產(chǎn)投資單位:億元宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況／城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃5.經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)“一主兩翼””經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略以新型工業(yè)為為主體以效益農(nóng)業(yè)和和特色旅游業(yè)業(yè)為兩翼在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上上對(duì)接長(zhǎng)三角角、融入蘇浙浙滬2007年經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展情況工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值107.5億元,增增長(zhǎng)24.1%,對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為46.6

%旅游總收入25.7億元元，增長(zhǎng)41%年末全市金融融機(jī)構(gòu)人民幣幣存款余額286.3億億元，增長(zhǎng)18.0%。。其中城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄存款余余額175.7億元，增增長(zhǎng)10.5%。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況／城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃宣城在2006年被評(píng)為為“2006浙商(省外外)首選投資資城市”2007年，，寧國(guó)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)獲得““2007浙浙商（中國(guó)））最具投資城城市”的稱號(hào)號(hào)6.浙商投資資浙江資本在宣宣城投資主要要投資方向有有三個(gè):一是加工型企企業(yè)；二是房房地產(chǎn)；三是是物流商貿(mào)浙江有10個(gè)個(gè)市380多多家企業(yè)落戶戶宣城僅宣州區(qū)就有有浙江客商近近4000人人宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況／城市發(fā)展規(guī)劃劃依據(jù)宣城市““十一五”規(guī)規(guī)劃和城市建建設(shè)近期規(guī)劃劃，今后三年年將新增加城城市人口約10萬人，約約3.1萬戶戶，按戶均85㎡計(jì)，總量約260萬㎡，年均均需求約85萬㎡。宣城的發(fā)展方方向?qū)⑹俏鬟M(jìn)進(jìn)、北跨、東東穩(wěn)、南控。。將形成“一城城（主城區(qū)））、三組團(tuán)（（北部組團(tuán)、、西部組團(tuán)以以及東部組團(tuán)團(tuán)）”的城市市功能空間結(jié)結(jié)構(gòu)。近期將優(yōu)先發(fā)發(fā)展城市中心心區(qū)與開發(fā)區(qū)區(qū)西擴(kuò)、北部部組團(tuán)。宏觀篇／城市概況／經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況／城市發(fā)展規(guī)劃劃規(guī)劃目標(biāo)：解決宣城市區(qū)區(qū)向東出口的的瓶頸將鰲峰東路延延伸至Ｓ１００４高速宣城城東入口處增加市區(qū)向東東的出口通道道水陽江特大橋橋和跨鐵路立立交橋規(guī)劃市場(chǎng)篇房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析1、宣城市房房地產(chǎn)供求形形勢(shì)從2005年年開始宣城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)即呈現(xiàn)供不不應(yīng)求的局面面,且供需缺缺口不段加大大.2007年宣城市房房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比達(dá)到0.64:1,市場(chǎng)呈現(xiàn)供供不應(yīng)求!項(xiàng)目名稱上市面積(㎡)銷售面積(㎡)世紀(jì)新城4624325292美都新城2706810983綠寶嘉園3650813254翡翠城一期1802114468麗都文華200976351天都花園170779883合計(jì)165014802312008年1-5月份宣宣城市區(qū)主要要在售項(xiàng)目供供求列表項(xiàng)目名稱上市面積(㎡)銷售面積(㎡)徽商領(lǐng)尚花城3156023293梅園金領(lǐng)苑4106211539銀橋?yàn)?723460372美都新城3064427660國(guó)鑫世紀(jì)新城6421756765紫金嘉園1812212457合計(jì)2528391920862007年下下半年宣城市市區(qū)主要在售售項(xiàng)目供求列列表2007年下下半年以宣城城市區(qū)在售主主要樓盤做不不完全統(tǒng)計(jì)，，市場(chǎng)供求比約約1:0.8。2008年1-5月份，，以宣城市區(qū)區(qū)在售主要樓樓盤做不完全全統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)供求比約約1:0.5。造成目前宣城城房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的主要要原因是宏觀觀調(diào)控政策影影響下購房群群體（改善型型需求）陷入入觀望，入市市者減少，另外價(jià)格上漲漲過快，部分分樓盤總價(jià)過過高，導(dǎo)致部部分購房者難難以承受。宣城市區(qū)整體體市場(chǎng)容量較較小，有效需需求不足。2、宣城市市市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格形勢(shì)2007年宣宣城市新建商商品住房（含含經(jīng)濟(jì)適用住住房）綜合平平均交易價(jià)格格為2644元/㎡，同同比增加8.48%；存存量住房買賣賣的平均交易易價(jià)格（評(píng)估估價(jià)）2323元/㎡;多層住房全年年平均成交均均價(jià)2674元/㎡，同同比增加17.25%,漲幅較大；；高層住房均均價(jià)3202元/㎡，同同比基本持平平；市區(qū)一類地段段商品住房平平均成交價(jià)格格2985元元/㎡，同比比增加21.64%；二二類地段平均均交易價(jià)格2514元/㎡（含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房）），同比增加加26.20%。根據(jù)宣城市區(qū)區(qū)2007年年市場(chǎng)情況，，我們預(yù)測(cè)未來3年時(shí)間里，宣城城市區(qū)商品房房供應(yīng)量將達(dá)達(dá)到180萬平米米。2007年由由于整體市場(chǎng)場(chǎng)基本供求平平衡，故商品品房銷售情況況良好，但隨隨著后期供應(yīng)應(yīng)量的增加，，商品房銷售售面積增長(zhǎng)將將趨緩，預(yù)計(jì)計(jì)08年全年年商品房銷售售量約45萬平米米，整體市場(chǎng)場(chǎng)將轉(zhuǎn)變?yōu)楣┕┻^于求，且且這種態(tài)勢(shì)將將延續(xù)至2010年。3、宣城市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)未來來走勢(shì)分析類別2007年2008年2009年2010年商品房供應(yīng)量(萬㎡)約48約55約65約75成交量(萬㎡)約40約45約48--（1）未來供供求預(yù)測(cè)宣城市未來供供需預(yù)測(cè)列表表未來一兩年內(nèi)內(nèi)隨著住宅供供應(yīng)量的增加加，預(yù)測(cè)未來來宣城市的房房屋價(jià)格漲幅將趨趨緩，但由于土地地市場(chǎng)的價(jià)格格上漲，整體體房屋價(jià)格下下調(diào)的可能性性較小。（3）價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)（4）產(chǎn)品預(yù)預(yù)測(cè)由于宏觀調(diào)控控政策的影響響以及未來購購房群體所發(fā)發(fā)生的變化，，預(yù)計(jì)小戶型產(chǎn)品（（90平米以以下）將大行行其道；與此同時(shí)一一些高品質(zhì)、、高總價(jià)的樓樓盤將成為市市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品。（2）客戶預(yù)預(yù)測(cè)目前宣城市購購房客戶主要要來自市區(qū)，，且多為改善善型購房。預(yù)預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)改善善型購房群體體將趨于減少少，結(jié)婚、拆遷、、下面縣級(jí)市市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等剛剛性購房需求求將成為未來的的主力。宣城市房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研研究1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布

麗都文華銀橋?yàn)趁蓝夹鲁囚浯涑钦憬藤Q(mào)城金領(lǐng)苑綠寶嘉園麗晶國(guó)際徽商領(lǐng)尚花園西林名都藍(lán)色標(biāo)示樓盤為未開盤項(xiàng)目銀橋?yàn)吃摪缚偨?3萬平米,由多層,花花園洋房和小小高層組成,產(chǎn)品與我們們項(xiàng)目比較相相近.一期推出580套房源,均價(jià)2800元/平米米,目前已全全部售罄.一一期第二批將將于今年5月月或6月份推推出三棟花園園洋房、五棟棟多層，共270套左右右。30萬平米大大城市生活預(yù)推花園洋房預(yù)推多層已推房源銀橋?yàn)称矫鎴D圖1、項(xiàng)目概況況2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目解析銀橋?yàn)呈袇^(qū)售售樓處2、戶型分析析從一期推出的的戶型來看，，其花園洋房房以3房為主主力房型，并并且樓層越高高面積越小，，頂層(6樓樓)全部為2房。戶型面積數(shù)量3房2廳2衛(wèi)112-1471102房2廳2衛(wèi)94-10422花園洋房戶型型配比多層戶型配比比戶型面積數(shù)量占比3房2廳2衛(wèi)106-13424871.3%2房2廳2衛(wèi)884011.5%頂層閣樓148-2006017.2%多層3房比例例達(dá)到70%，其中105-124平米3房為為主力，頂層層閣樓面積集集中于165-185平平米之間，且且其各種房型型去化良好。。銀橋?yàn)?0萬平米大大城市生活即將推出的點(diǎn)點(diǎn)式多層戶型型戶型點(diǎn)評(píng):一梯三戶的創(chuàng)創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)計(jì)格局;南北雙陽臺(tái),通風(fēng)采光具具佳;主臥帶拐角窗窗,次臥帶小小陽臺(tái),超北北次臥凸窗設(shè)設(shè)計(jì);衛(wèi)生間干濕分分離銀橋?yàn)骋黄诙A段推出的的戶型在一期期的基礎(chǔ)上有有所創(chuàng)新，但但總體來講變變化不大，仍仍將以三房為為主。30萬平米大大城市生活銀橋?yàn)晨蛻魜碓纯蛻魳?gòu)成年齡層次收入水平置業(yè)目的宣城市區(qū)企事業(yè)單位員工(公積金貸款人群)35歲以上家庭月入5000元左右自住,改善型宣城在外打工人員10%30歲以上--給家人自住宣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主5%35歲以上--自住3、客戶分析析銀橋?yàn)车目蛻魬糁饕孕浅潜镜厝藶橹髦?，年齡多在在30歲以上上，企事業(yè)單單位員工所占占比例較大，，以公積金貸貸款居多，改改善型需求為為主。30萬平米大大城市生活銀橋?yàn)晨蛻舴址治霰磴y橋?yàn)?0萬平米大大城市生活4、項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)該案賣點(diǎn)是小小區(qū)規(guī)模，自自身規(guī)劃，配配套，另外該該案第二期推推出的戶型值值得我們借鑒鑒；該案宣傳主題題是“開創(chuàng)大大城市生活””，從“大””處著眼，聯(lián)聯(lián)系自身30萬平米的規(guī)規(guī)模，突出大大景觀，大社社區(qū)，高品質(zhì)質(zhì)的生活。該案自07年年底一期第一一批房源推出出市場(chǎng)后至今今未有新房源源推出，預(yù)計(jì)計(jì)一期第二批批多層、花園園洋房將于5月份推出，，其未來多層層售價(jià)在3200-3400元/平平米之間，總總上市量約30000平平米。銀橋?yàn)趁蓝夹鲁窃摪缸≌?guī)劃劃為小高層（（12萬m2）和高層（（18萬m2），并配有有少排屋（1.4萬m2）。產(chǎn)品類類型與本案有有一定差異。。該案07年11月已推出出22－25＃4棟樓，，目前基本銷銷售完畢，成成交均價(jià)為3035元/㎡。2008-1-16，該該案推出第二二批房源，6#,11#,16#,21#4棟棟樓共計(jì)188套.銷售售均價(jià)為3500元/平平米.目前銷銷售率只有40%，銷售售速度明顯不不如以前。在售已推下批推出房源宣城首席大型型生態(tài)人文社社區(qū)美都新城平面面圖1、項(xiàng)目概況況現(xiàn)場(chǎng)售樓處戶型配比表戶型面積數(shù)量占比2房2廳1衛(wèi)90-92337.7%3房2廳2衛(wèi)106-13031974.7%4房2廳2衛(wèi)130378.7%頂層復(fù)式185-217388.9%該案定位較為為高端，戶型型也主要以舒舒適型為主，，3房117-128平平米為主力戶戶型。2、戶型分析析3室2廳2衛(wèi)衛(wèi)130.642室2廳一衛(wèi)衛(wèi)90.84該案小高層房房型較為方正正，沒有大的的缺陷，值得得借鑒。美都新城宣城首席大型型生態(tài)人文社社區(qū)客戶來源客戶構(gòu)成年齡層次收入水平置業(yè)目的宣城市區(qū)供電局\銀行\(zhòng)公務(wù)員,宣城的好企業(yè)40歲以上5000元以上自住改善型宣城在外打工者20%35歲左右--給家人住3、客戶分析析美都新城宣城首席大型型生態(tài)人文社社區(qū)該案客戶以宣宣城高收入人人群為主，多多為宣城效益益很好的企事事業(yè)單位員工工。美都新城宣城首席大型型生態(tài)人文社社區(qū)該案的賣點(diǎn)主主要是周邊生生態(tài)環(huán)境、樓樓盤品質(zhì)、周周邊配套（尤尤其是人文配配套）和開發(fā)發(fā)上實(shí)力品牌牌；該案推廣主題題是：“宣城城首席大型生生態(tài)人文社區(qū)區(qū)”該案致力于打打造宣城第一一的高品質(zhì)樓樓盤，所以其其在產(chǎn)品打造造上花了不少少心思，比如如采用了底層層架空設(shè)計(jì)，，小區(qū)內(nèi)部實(shí)實(shí)行人車分流流，戶型設(shè)計(jì)計(jì)非常規(guī)整等等。該案的價(jià)格調(diào)調(diào)整幅度過大大，從開盤之之初的3000元/平米米，上漲至目目前的3500元/平米米，導(dǎo)致其銷銷售速度明顯顯受到影響。。按照該案前期期的推盤節(jié)奏奏，其下批房房源推盤量預(yù)預(yù)計(jì)將在25000平米米左右。4、樓盤評(píng)價(jià)價(jià)翡翠城翡翠城位于經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)，總建筑面面積為15萬萬平方米，由由多層、小高高層和疊加別別墅組成的西西班牙風(fēng)格社社區(qū)。一期為為13棟多層層及兩棟疊加加別墅。該項(xiàng)目在2008年1月月20日正式式對(duì)外公開，，首批為13＃、14＃＃、15#三三棟多層，目目前已經(jīng)基本本銷售完畢。。4月10日該該案推出了其其一期第二批批房源，共3棟多層和2棟別墅。目目前多層售價(jià)價(jià)為2800-3000元/平米之之間，多層去去化率已經(jīng)達(dá)達(dá)到40%。。預(yù)計(jì)2008年6月份該該案將推出其其一期剩余房房源，預(yù)計(jì)上上市量將達(dá)2萬平米左右右。宣城首席西班班牙風(fēng)情社區(qū)區(qū)1、項(xiàng)目概況況

在售

預(yù)推翡翠城平面圖多層戶型配比比戶型面積數(shù)量2房2廳1衛(wèi)8463房2廳2衛(wèi)96-123963房2廳2衛(wèi)舒適型12823該案多層戶型型以3房2廳廳2衛(wèi)116-128平平米為主，其其中有2棟獨(dú)獨(dú)立點(diǎn)式住宅宅為一梯兩戶戶，全為128平米的3房，該案頂頂層未做閣樓樓設(shè)計(jì)。2、戶型分析析戶型點(diǎn)評(píng)：該案戶型并沒沒有太大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主主力3房戶型型中衛(wèi)生間有有暗衛(wèi)（左圖圖黃色標(biāo)注部部分），且整整體功能布局局有不合理的的地方。值得借鑒的是是其三房朝南南的設(shè)計(jì)，以以及景觀餐廳廳。翡翠城宣城首席西班班牙風(fēng)情社區(qū)區(qū)3、客戶分析析客戶來源客戶構(gòu)成年齡層次收入水平置業(yè)目的宣城市區(qū)60%供電局\銀行\(zhòng)公務(wù)員,教師40歲以上5000元以上自住改善型做生意的10%30歲以上--自住鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶10%35歲以上--自住宣城在外打工者20%30歲左右--給家人住翡翠城宣城首席西班班牙風(fēng)情社區(qū)區(qū)4、項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)該案賣點(diǎn)主要要是15萬方方西班牙風(fēng)格格社區(qū)，小區(qū)區(qū)整體規(guī)劃；；推廣主題就是是“宣城首席席西班牙風(fēng)情情社區(qū)”；由于該盤距離離宣城市區(qū)較較遠(yuǎn)，故其價(jià)價(jià)格從開盤至至今并沒有太太大的變化，，銷售情況整整體來講較好好。綠寶嘉園該項(xiàng)目是離本本案最近的目目前可售的樓樓盤，共有10棟多層組組成；該案2008年1月18日開盤，目目前所有樓盤盤都已推出，，目前該項(xiàng)目目的售價(jià)在3800元/平米，網(wǎng)上上成交均價(jià)在在3745元元/㎡，是目目前宣城市售售價(jià)最高樓盤盤。目前剩余房源源主要是頂層層帶閣樓的房房源和一些大大面積房源，，其去化抗性性主要在于總總價(jià)過高。導(dǎo)致綠寶嘉園園和本項(xiàng)目的的銷售均價(jià)相相差近1000元/㎡的的主要原因是是該案所處的的地段較為成成熟，同時(shí)開開發(fā)商為本地地開發(fā)商，品品牌可信度高高。該案客戶以周周邊生意人和和政府公務(wù)員員為主，還有有少量拆遷戶戶。戶型面積數(shù)量2房2廳1衛(wèi)98133房2廳1衛(wèi)106-129163頂層閣樓155-15760戶型配比表該案由于所處處市中心的優(yōu)優(yōu)越區(qū)位因素素，顧戶型較較大，121-125平平米3房所占占比例較大。。地段，品牌、、品質(zhì)住宅1、項(xiàng)目概況況2、戶型分析析綠寶嘉園平面面圖徽商領(lǐng)尚花園園戶型面積數(shù)量2房2廳1衛(wèi)83-84403房2廳1衛(wèi)106-130180頂層閣樓95-15036徽商領(lǐng)尚花園園位于宣城市市環(huán)城北路。?？偨?萬萬平米，規(guī)劃劃總戶數(shù)600戶。由12棟多層，，5棟小高層層組成。該案2007年12月開開盤，推出9棟多層，共共計(jì)276套套，售價(jià)為3200元/平米，開盤盤當(dāng)月已基本本售完，目前前已經(jīng)全部售售完。該案客戶主要要以宣城本地地企事業(yè)單位位，外地打工工客戶回家置置業(yè)為主；該案5月份將將會(huì)推出2棟棟多層房源，，預(yù)計(jì)售價(jià)在在3400元/平米，供應(yīng)應(yīng)量約1萬平平米。小高層已售房源預(yù)推房源該案戶型也以以3房為主，，其中107-127平平米的3房所所占比例最大大，相比其它它樓盤其頂層層閣樓面積相相對(duì)較小，去去化情況較為為良好。已推房源戶型型配比城中心，景觀觀花園住宅1、項(xiàng)目概況況2、戶型分析析金領(lǐng)公館戶型面積數(shù)量2房2廳1衛(wèi)101-105643房2廳2衛(wèi)140-151144頂層復(fù)式200-29712該案位于梅溪溪路上，原名名梅園金領(lǐng)苑苑，現(xiàn)該名為為金領(lǐng)公館。。總建面積4.1萬平米米，由2棟高高層組成。該案戶型面積積設(shè)計(jì)過大，，主力房型是是140-151平米的的3房。2007-6-30，該該案正式開盤盤，目前銷售售率只有40%。其中2房已經(jīng)基本本銷售完畢，，但3房由于于戶型面積設(shè)設(shè)計(jì)過大，總總價(jià)過高，故故銷售情況不不佳。該案現(xiàn)售價(jià)在在3300-4200元元/平米之間間。已推房源戶型型配比宣城第一的高高層住宅（樓樓層最高）1、項(xiàng)目概況況2、戶型分析析該案戶型問題題較大，不僅僅戶型面積過過大，且房型型設(shè)計(jì)不合理理。目前剩余余房源全為140平米以以上戶型。麗都文華戶型面積數(shù)量3房2廳1衛(wèi)95-1001083房2廳2衛(wèi)109-130頂層閣樓165-18324已推房源戶型型配比麗都文華位于于宣城市區(qū)響響上路西側(cè)，，總建筑面積積11萬平米米，規(guī)劃總戶戶數(shù)約800戶，由多層層、小高層、、高層組成。。該案2008年1月13日推出了4棟多層，均均價(jià)為3800元/平米米，由于該案案地段較好，，同時(shí)靠近宣宣城二小和宣宣城二中（宣宣城重點(diǎn)學(xué)校校），所以其其銷售情況尚尚可?？蛻糁行潜颈镜乜蛻簟⒔冀伎h購房者所所占比例較大大。該案下一批將將推出小區(qū)的的高層房源，，預(yù)計(jì)均價(jià)3600元/平米。該案主力戶型型為三房，其其中109-130平米米的3房2廳廳2衛(wèi)所占比比例較大。以學(xué)區(qū)、配套套取勝1、項(xiàng)目概況況2、戶型分析析宣城市區(qū)主要要樓盤匯總表表項(xiàng)目名稱總建面（m2）物業(yè)類型開盤日期推出套數(shù)（套）可售（套）去化率銷售報(bào)價(jià)（元/m2）累積實(shí)際成交價(jià)格(元/m2)主力面積（m2）主力總價(jià)去化速度（套/月）銀橋?yàn)?8783（一期）一期多層，花園洋房2007-10-2658010182.6%280027213房110-13030-36--美都新城330500小高層住宅10月30日44914068.8%350031683房106-13037-4562翡翠城一期150000多層、高層、排屋2008-1-201413872.3%多層2800-300028693房115-12831-3734徽商領(lǐng)尚花城70000多層、小高層2007-12-222766576.4%320031743房106-12633-4053綠寶嘉園36500多層2008-1-1833922234.5%380037453房121-12545-4839梅園金領(lǐng)苑43600高層住宅2007-6-3022514037.8%3300-42003384140-15050--麗都文華110000多層、高層2008-1-131508940.7%多層380038823房107-12540-4720宣城市區(qū)2008年下半半年主要樓盤盤上市量項(xiàng)目名稱08年下一批推出產(chǎn)品推出體量（平米）后續(xù)供應(yīng)量（萬平米）銀橋?yàn)扯鄬?、花園洋房30000約25萬美都新城高層25000約25萬翡翠城一期多層20000約11萬徽商領(lǐng)尚花城多層10000約3萬梅園金領(lǐng)苑高層30000約3萬麗都文華高層20000約7萬麗晶國(guó)際高層約140002萬西林名都多層預(yù)計(jì)2000010萬合計(jì)--約17萬約86萬2008年5-6月份，，宣城將迎來來一次樓盤上上市高峰，預(yù)計(jì)上市量將將達(dá)到17萬萬方（宣城市市2007年年商品住宅的的去化量為22萬方），，這些樓盤的后后續(xù)供應(yīng)量將將達(dá)到86萬萬方。宣城市競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)總結(jié)目前宣城市的的在售樓盤主主要以多層為為主，小高層層在售項(xiàng)目較較少，但是08年下半年年小高層的上上市量會(huì)增加加；市場(chǎng)上供應(yīng)的的戶型面積主主要以3房2廳2衛(wèi)為主主，面積在106-130平米之間間，90平米米以下的面積積段的供應(yīng)量量很少，超過過130平米米的主要以頂頂層帶閣樓的的為主；120平米以下下的房源去化化情況較好；；根據(jù)地段不同同，多層售價(jià)價(jià)在2800—3800元/平米不不等，小高層層售價(jià)在3500元/平平米左右；主主力總價(jià)在30-40萬萬元之間；除金領(lǐng)公館外外，以上各項(xiàng)項(xiàng)目的銷售情情況都較好，，多數(shù)樓盤開開盤即能去化化90%。但但春節(jié)之后，，受市場(chǎng)大環(huán)環(huán)境影響，宣宣城樓市也呈呈現(xiàn)觀望氣氛氛，樓盤去化化速度相對(duì)放放緩；宣城的購房群群體主要由公公務(wù)員、企事事業(yè)單位客戶戶，宣城市周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶，宣城市在在外打工群體體，宣城市區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)刈錾庖獾目蛻?，這這四大群體組組成。且由于于宣城市人口口較少，而各各樓盤的客戶戶群體之間并并沒有太大的的區(qū)別，因此此未來宣城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大大。項(xiàng)目篇板塊描述項(xiàng)目現(xiàn)狀分析析SWOT分析析產(chǎn)品建議價(jià)格研判方向1方向2市政府的遷移移動(dòng)向?yàn)榘鍓K塊的發(fā)展帶來來很多不確定定因素項(xiàng)目篇／板塊分析／市府遷移動(dòng)動(dòng)向方向3本案我們所處的位位置老城區(qū)板塊城東南板塊昭亭北路板塊塊開發(fā)區(qū)板塊昭亭北路板塊塊是政府重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的組團(tuán)團(tuán)，以多個(gè)10萬平米以以上項(xiàng)目為主主導(dǎo)；開發(fā)區(qū)版塊以以美都新城和和銀橋?yàn)碁殚_開發(fā)先導(dǎo)，將將集聚多個(gè)大大盤；老城區(qū)板塊地地理位置卓越越，配套成熟熟，集中了數(shù)數(shù)個(gè)小高層樓樓盤；城東南板塊以以世紀(jì)新城為為代表，加上上綠寶嘉苑，，是新興的潛潛力板塊。項(xiàng)目篇／我們所處的位位置老城區(qū)板塊城東南板塊昭亭北路板塊塊開發(fā)區(qū)板塊四大板塊內(nèi)正正在開發(fā)和待待開發(fā)的商品品房累計(jì)約20個(gè),總建建筑規(guī)模約180萬平方方米,其相互互之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將促使宣城城房市買方市市場(chǎng)的到來,相對(duì)而言,城東南住宅宅板塊因火車車站和九州市市場(chǎng)的影響,目前并不被被老百姓認(rèn)可可,在2008年激烈的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到到來時(shí)，項(xiàng)目目處境微妙.項(xiàng)目分析－概概述位置：國(guó)鑫世紀(jì)新城城位于宣城市市鰲峰東路南南側(cè)、泥河以以東、皖贛鐵鐵路以西、向向陽路以北、、芋山路自北北向南穿插境境內(nèi)。規(guī)模：整個(gè)小區(qū)商品品房規(guī)劃用地約320畝（合合213334平方米））?？偨ㄖ婷娣e40萬平平方米（其中中住宅建筑面面積37萬平平方米，商業(yè)業(yè)面積為27367平方方米，會(huì)所及及配套2654平方米）），總戶數(shù)3000余戶戶。容積率：1.6綠化率：30％建筑類型：以多層住宅為為主，輔以小小高層及相應(yīng)應(yīng)小區(qū)配套公公建設(shè)施。回遷房小區(qū)共分五期期開發(fā)（不包包括動(dòng)遷用房房）。一期由20棟棟多層，2棟棟小高層組成成。二期，共有21棟多層。。三期位于整個(gè)個(gè)小區(qū)西北角角，臨鰲峰東東路、泥河，，用地面積約約43500平方米擬建建建筑面積約約62649.64平方方米，主要由由17棟多層層、1棟小高高層及商業(yè)用用房組成，總總戶數(shù)518戶。四期位于二、、三期之間，，由9棟多層層、7棟小高高層組成。五期位于皖贛贛鐵路以西、、芋山路以東東，由22棟棟多層組成。。項(xiàng)目分析－分分期開發(fā)四期二期五期一期三期項(xiàng)目目前在售售二期本項(xiàng)目二期的的第一批共推推出6棟172套，分別別是46＃、、47＃、48＃、49＃、50＃＃和53＃。。第二批推出51＃、58＃、60＃＃、61#、、62#、63#、65#，共7棟棟196套。。第三批推出55＃、64＃、59#共3棟100套。第四批推出66＃、67＃、68#共3棟88套。項(xiàng)目分析－二二期銷售現(xiàn)狀狀目前國(guó)鑫世紀(jì)紀(jì)新城二期在在售的住宅樓樓共計(jì)19棟棟，556套套。分別為46#、47#、48#、49#、、50#、51#、53#、55#、58#、、59#、60#、61#、62#、63#、、64#、65#、66#、67#和68#，，其余兩幢52#和57#由于市政政管網(wǎng)原因未未基建及未銷銷售，二期交交房時(shí)間為2009年10月底。項(xiàng)目分析－二二期戶型配比比其中：二房二廳一衛(wèi)衛(wèi)241套，，占43％；；三房二廳一衛(wèi)衛(wèi)9套，占2％；三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)306套，，占55％。。戶型房型面積（M2)數(shù)量（套）A二房二廳一衛(wèi)83.7174A2三房二廳一衛(wèi)89.516A3二房二廳一衛(wèi)87.896A4二房二廳一衛(wèi)85.6152B3三房二廳二衛(wèi)118.276B4二房二廳一衛(wèi)90.036B5三房二廳一衛(wèi)90.643B6二房二廳一衛(wèi)88.163D三房二廳二衛(wèi)1146G三房二廳二衛(wèi)106.4572F2三房二廳二衛(wèi)106.41186H三房二廳二衛(wèi)108.8230H1三房二廳二衛(wèi)113.326小計(jì)556

二期目前實(shí)際面積及套數(shù)(4月23日）序號(hào)樓號(hào)房屋住宅建筑面積套數(shù)已銷售住宅面積套數(shù)所有架空層面積已銷售的架空層面積1462093.98181734.1916130.42113.412473572.07322911.2228511.6441.323483239.41322792.8429436.71388.144493523.92363207.2334539.3514.985503511.43302709.6525425.37367.246514123.96363065.7828504.64398.38752

8532739.92242408.6222424.48408.129553732.76402350.9227469.74207.741057

11582319.52241664.3519188.64130.2812594288.29361966.718656.45373.0713602739.92242265.2121424.48386.9114612741.52242017.2319422.16362.1415623623.3342816.7828589.89434.5916633623.3342279.7323552.65295.717642732.42241692.816290.46156.2718652065.03201793.0518343.34180.219663781.6940772.659290.6556.120671869.820388.414249.2324.9421682629.8128821.89212.5672.03共計(jì)58952.0555639659.163937662.775311.56項(xiàng)目分析－二二期銷售現(xiàn)狀狀二期于08年1月開盤盤，銷售售均價(jià)從從2890元/M2上上調(diào)至3000元/M2,上漲漲幅度3.8％％。銷售售速度80－90套/月。銷銷售抗性性在于頂頂層戶型型。銷售統(tǒng)計(jì)計(jì)：截至2008年年5月6日，二二期共銷銷售405套，，占整體體二期的的72.84%。其中中4月20日推推出的第第四批已已銷售29套，，占33％。二期房源源除了開開發(fā)商保保留的幾幾套以外外，較難難去化的的基本都都是頂樓樓帶閣樓樓的面積積較大的的房型。。價(jià)格：項(xiàng)目二期期于2008年年1月1日開盤盤，第一一批均價(jià)價(jià)2890元/M2，，第二批批均價(jià)2950元/M2，第第三批2月均價(jià)價(jià)3000元/M2，，第四批批4月均均價(jià)3000元元/M2(不包包括閣樓樓3150元/M2)。項(xiàng)目分析析－二期期銷售現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目分析析－二期期銷售總總結(jié)1、宣城城房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處處于供不不應(yīng)求的的態(tài)勢(shì)。。2、本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位、規(guī)模模和配套套等綜合合優(yōu)勢(shì)。。3、戶型型面積控控制較為為合理，，總價(jià)較較低，客客戶受眾眾面廣。。4、定價(jià)價(jià)合理，，價(jià)格小小幅上升升，保障障去化速速度。5、新建建現(xiàn)場(chǎng)售售樓處的的投入使使用，提提升項(xiàng)目目形象檔檔次，促促進(jìn)去化化。6、鰲峰峰路開通通的預(yù)期期，縮短短與市中中心的距距離。7、景觀觀優(yōu)勢(shì)，，公園住住宅的概概念。8、開發(fā)發(fā)商品牌牌優(yōu)勢(shì)。。二期月均均銷售速速度80－90套/月月，成為為宣城當(dāng)當(dāng)?shù)氐匿N銷售冠軍軍，原因因如下：：?jiǎn)蝺r(jià)和總總價(jià)的合合理制定定（性價(jià)價(jià)比高））是本項(xiàng)項(xiàng)目成為為銷售冠冠軍的核核心點(diǎn)。。項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)原因：1、樓層層高，加加上架空空層實(shí)際際是7復(fù)復(fù)8，上上下不方方便，尤尤其是有有老人和和幼兒的的家庭，，難以接接受。2、面積積大，總總價(jià)高，，上部閣閣樓最少少占6層層面積的的40％％，面積積在120－170平平米，雖雖然銷售售單價(jià)低低，但總總價(jià)仍高高于三、、四層戶戶型。3、6樓樓帶閣樓樓戶型年年輕人接接受度較較高，但但大面積積和高總總價(jià)卻超超出其購購買力，，供需不不匹配。。4、頂樓樓存在屋屋頂排水水、防水水、隔熱熱、容易易出現(xiàn)裂裂縫的問問題。5、頂層層閣樓復(fù)復(fù)雜不實(shí)實(shí)用，采采光不夠夠理想，，家具較較難排布布。6、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)多。無論是一一期還是是二期，，本項(xiàng)目目頂層復(fù)復(fù)式的戶戶型銷售售量屈指指可數(shù)，，是最大大的銷售售難點(diǎn)歸納起來來：工程程質(zhì)量、、總價(jià)過過高、供供需不匹匹配、心心理存在在抗性我們已經(jīng)經(jīng)在做的的：1、部分分銷控，，主力推推該房型型，根據(jù)據(jù)目前的的銷售狀狀況，此此方案的的收效不不大。2、進(jìn)行行相應(yīng)的的促銷，，來促進(jìn)進(jìn)該房型型的銷售售，目前前正在進(jìn)進(jìn)行中。。3、統(tǒng)一一頂層復(fù)復(fù)式的銷銷售說辭辭，突出出“買小小送大””和功能能劃分，，并羅列列9大賣賣點(diǎn)。項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)以上方法法的實(shí)施施：收效效甚微項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)解決方法法：鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶群群消除顧慮慮打動(dòng)他們們正確引導(dǎo)導(dǎo)目標(biāo)客客戶群項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)頂層復(fù)式式戶型目目標(biāo)客戶戶群1、年輕輕階層:22－－30歲歲；這部部分客群群體力充充沛，對(duì)對(duì)高樓層層抗性較較小，具具有浪漫漫情懷，，對(duì)房子子有夢(mèng)想想，對(duì)閣閣樓的神神秘和露露臺(tái)的開開放有一一定偏好好。3、希望望與父母母同住或或是三代代同堂的的家庭；；他們希希望可以以彼此照照顧，且且相互生生活不影影響，其其購買力力明顯不不足以購購買別墅墅或四房房。4、SOHO一族族的““工作作室””；對(duì)于于在家辦辦公的人人來說，，將閣樓樓作為自自己的辦辦公區(qū)域域是最恰恰當(dāng)不過過的了，，因?yàn)檫@這樣可以以使工作作和生活活分離開開來，以以免相互互干擾。。頂層復(fù)式式的多功功能屬性性是目標(biāo)標(biāo)客戶群群認(rèn)同的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)2、有5－14歲兒童童的家庭庭；孩子子同樣可可以決定定父母的的購買意意愿，凡凡是小孩孩子，幾幾乎沒有有誰不喜喜歡閣樓樓的。神神秘的閣閣樓是一一個(gè)與下下面的世世界隔離離的充滿滿樂趣的的小天地地，他們們可以在在上面看看書，捉捉迷藏，，或是對(duì)對(duì)著老虎虎窗發(fā)呆呆。項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)頂層復(fù)式式戶型目目標(biāo)客戶戶群顧慮慮的消除除1、工程程質(zhì)量的的顧慮閣樓本身身很好地地解決了了頂樓屋屋面漏水水和室內(nèi)內(nèi)隔熱問問題。以以前平屋屋面住宅宅屋面由由預(yù)制板板和混凝凝土建造造，難以以根除漏漏水；以以磚瓦搭搭建而成成的閣樓樓屋蓋解解決了這這一問題題。閣樓樓因是斜斜屋頂，，在磚瓦瓦之下就就加了珍珍珠巖等等礦物材材料起到到保溫隔隔熱的效效果。我們可對(duì)對(duì)購買頂頂層的消消費(fèi)者以以“三包包”的承承認(rèn)，并并簽訂附附外質(zhì)量量保證合合同。這這樣，顧顧客們?cè)谠趬蛸I時(shí)時(shí)就會(huì)放放心。2、頂層閣樓樓復(fù)雜不不實(shí)用的的顧慮頂層閣樓樓空間豐豐富、平平均層高高相對(duì)比比較低、、生活在在閣樓里里會(huì)非常常有安全全感、經(jīng)經(jīng)過合理理設(shè)計(jì)不不僅可以以作為儲(chǔ)儲(chǔ)藏室使使用，更更可以被被當(dāng)作臥臥室、書書房或兒兒童房，，和客廳廳會(huì)客使使用。3、樓層層過高的的顧慮倡導(dǎo)“人人往高處處走”的的觀念，，同時(shí)目目標(biāo)群定定位于年年輕階層層，在價(jià)價(jià)格上可可適當(dāng)降降低，對(duì)對(duì)其固有有的缺點(diǎn)點(diǎn)以一定定的補(bǔ)償償，以彌彌補(bǔ)其不不足。4、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用的顧顧慮建議只收收取下層層面積物物業(yè)管理理費(fèi)，閣閣樓面積積費(fèi)用由由開發(fā)商商承擔(dān)。。項(xiàng)目分析析－銷售售難點(diǎn)如何打動(dòng)動(dòng)頂層復(fù)復(fù)式戶型型目標(biāo)客客戶群在一期景景觀較好好位置設(shè)設(shè)置2套套頂層復(fù)式式的樣板板房，詮詮釋其多多功能的的屬性。。1、推廣廣思路的的針對(duì)性性。2、空中中別墅概概念的詮詮釋。樣板房可可選擇如如下功能能設(shè)計(jì)：：年輕階層層一部電視視劇《奮奮斗》吸吸引了年年輕人的的眼球，，LOFT也成成了最新新時(shí)尚家家居的代代名詞，，閣樓更更是以變變化多樣樣和無限限的想象象空間受受到了新新一代購購房者的的追捧。。曾經(jīng)聽過過那首《《流浪歌歌手的情情人》————““我只能能給你一一間小小小的閣樓樓，讓你你望見星星斗”，，閣樓的的浪漫回回憶也許許會(huì)讓您您終生難難忘。而設(shè)計(jì)合合理的斜斜屋頂間間卻往往往是家庭庭中最明明亮宜人人的生活活空間，，一般家家庭都作作為兒童童間，讓讓孩子享享受到更更多的陽陽光和空空氣。而而對(duì)于多多層住宅宅以及別別墅等住住宅來說說，更吸吸引他們們的可能能就是不不僅僅是是面積，，而是斜斜屋頂窗窗帶來的的明媚陽陽光，新新鮮空氣氣，以及及開闊的的視野了了。對(duì)于面積積較大的的閣樓，，可設(shè)計(jì)計(jì)成為一一個(gè)游樂樂場(chǎng)，為為女兒做做了一個(gè)個(gè)秋千，，讓她放放學(xué)回家家就可以以在里面面自由玩玩耍。3口之家家樣板房可可選擇如如下功能能設(shè)計(jì)：：樣板房可可選擇如如下功能能設(shè)計(jì)：：“空中別別墅”的的展示－－閣樓上上的面積積做成露露臺(tái)，突突出強(qiáng)調(diào)調(diào)觀景功功能?！霸聢A人人更圓，，吃月餅餅只是一一種感覺覺，或是是一種氣氣氛。但但配上了了茶，味味道會(huì)更更好。””頂層層復(fù)式的的房子，，帶有一一個(gè)寬敞敞的露臺(tái)臺(tái)，在中中秋當(dāng)晚晚邀三五五好友到到天臺(tái)上上小聚。。一邊吃吃月餅，，一邊泡泡茶，一一邊賞月月，在濃濃濃的茶茶香中，，盡情地地分享節(jié)節(jié)日的喜喜慶。引導(dǎo)、宣宣傳：LOFT：辦公公居住兩兩相宜我們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)體量大，，是目前前宣城最最大的樓樓盤，利利于打造造高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)發(fā)展商的的實(shí)力較較為雄厚厚區(qū)位及外外部配套套設(shè)施周邊生活活配套較較為齊全全，距離離中心區(qū)區(qū)域較近近，道路路寬廣，，出行方方便自身配套套優(yōu)勢(shì)小學(xué)、幼幼兒園、、會(huì)所、、運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施、配配套商鋪鋪景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)高綠化率率，立體體層次綠綠化，外外部天然然河流，，內(nèi)部水水系營(yíng)造造國(guó)家一級(jí)級(jí)施工單單位承建建，建筑筑工程是是宣城工工地的示示范區(qū)項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目SWOT分分析我們的劣劣勢(shì)噪音劣勢(shì)勢(shì)離火車軌軌道較近近，有噪噪音影響響生活氛圍圍尚未形形成項(xiàng)目周圍圍道路處處于施工工階段，，一期尚尚未入住住，居住住、生活活氛圍尚尚未形成成?；疖囌竞秃途胖菔惺袌?chǎng)的影影響距離火車車站和九九州市場(chǎng)場(chǎng)較近，，周邊的的人員較較為混亂亂，整體體拉低板板塊檔次次。工程進(jìn)度度嚴(yán)重滯滯后項(xiàng)目SWOT分分析我們的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)鰲峰路今今年10月道路路建成，，將縮短短與市中中心的距距離，增增強(qiáng)通達(dá)達(dá)性和預(yù)期，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤形成成利好一期今年年交付使使用，樣樣板效應(yīng)應(yīng)即將體體現(xiàn)大盤自身身配套逐逐步完善善項(xiàng)目SWOT分分析我們的威威脅整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供大于于求的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變市政府西西遷的預(yù)預(yù)期，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤形成成利好有效購買買客戶的的逐步減減少產(chǎn)品篇產(chǎn)品策略略產(chǎn)品定位位項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略四期四期位于于二、三三期之間間，由9棟多層層、7棟棟小高層層組成。。四期位于于小區(qū)中中間位置置，景觀觀最佳。。預(yù)計(jì)2009年年下半年年開盤。。四期概況況：項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略市場(chǎng)供大大于求價(jià)格逐步步提升客戶從市市區(qū)逐步步轉(zhuǎn)向縣縣級(jí)市及及周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證去化化產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)面積控制制性價(jià)比高高項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略-產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)外立面建建議：在在整體色色彩基調(diào)調(diào)不變的的前提下下，提升升外立面面品質(zhì)感感多層參考考小高層外外立面參參考項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略-產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略-產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)景觀：注注重層次次變化和和趣味性性項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略-面面積控制制房型面積段（㎡）占比思考點(diǎn)二房60－8020%安全化考慮2+1房80－9035%市場(chǎng)需求最大小三房90－10030%市場(chǎng)需求最大三房100－11515%部分景觀房多層面積積配比：：項(xiàng)目四期期產(chǎn)品策策略-面面積控制制小高層面面積配比比：房型面積段（㎡）占比二房70－8035%2+1房80－9025%小三房90－11025%三房110－12015%價(jià)格篇價(jià)格研判判銷售速度度項(xiàng)目名稱價(jià)格推廣主題宣傳主題語賣點(diǎn)銀橋?yàn)?800（10.26）開創(chuàng)大城市生活光榮與夢(mèng)想宣城200730萬平米巔峰巨獻(xiàn)1、30萬平米版圖；2、生態(tài)景觀；3、配套；4戶型美都新城3500宣城首席大型生態(tài)人文社區(qū)超越宣城的想象1、33萬平米大型社區(qū)；2、4萬平米原生態(tài)綠地；3、名校為臨；4、開發(fā)商品牌翡翠城一期2900宣城首席西班牙風(fēng)情社區(qū)城市優(yōu)居領(lǐng)地，原味稀世名宅1、15萬平米西班牙風(fēng)格社區(qū)；2、完善內(nèi)部配套；3、城市未來中心徽商領(lǐng)尚花城3200城中心景中央花園家尚陽生活一百年我有一座房子，面朝城市，滿山花開1、地段；2、交通配套；3、品質(zhì)綠寶嘉園3800鐘靈毓秀渾然天成綠寶集團(tuán)傾力奉獻(xiàn)1、地段；2、配套；3、品牌梅園金領(lǐng)苑3550盛世華章，精彩演繹生活價(jià)值品位宣城第一高樓、地段麗都文華3800多層一脈承天地人文出大家城中心書香雅居1、地段；2、緊鄰名校；3、環(huán)境品質(zhì)麗晶國(guó)際未定----地段西林名都未定繁華與寧靜中體味都市生活--地段、配套、規(guī)劃價(jià)格研判判－競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)比價(jià)格研判判－策略略1、定價(jià)價(jià)要保證證本項(xiàng)目目性價(jià)比比高的優(yōu)優(yōu)勢(shì)2、價(jià)格格與銷售售速度平平衡與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目比較較，本項(xiàng)項(xiàng)目與銀銀橋?yàn)匙钭罹呖杀缺刃?，介介與美都都新城和和翡翠城城之間。。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格思考考點(diǎn)價(jià)格建議議本項(xiàng)目2008年10月三期期開盤，，建議均均價(jià)為3150元/平平米，價(jià)價(jià)格策略略采用平平開高走走價(jià)格研判判－銷售售速度項(xiàng)目名稱總建面（m2）物業(yè)類型開盤日期銷售報(bào)價(jià)（元/m2）累積實(shí)際成交價(jià)格(元/m2)主力面積（m2）主力總價(jià)（萬/套）去化速度（套/月）世紀(jì)鑫城二期40萬多層、小高層08－1－1300029502房83－90三房106－11425－3586美都新城33萬小高層住宅08－1－16350031683房106-13037-4520翡翠城一期150000多層、高層、排屋2008-1-20多層2800-300028693房115-12831-3734綠寶嘉園36500多層2008-1121-12545-4839麗都文華110000多層、高層2008-1-13多層380038823房107-12540-4720本項(xiàng)目二二期4月月20推推出125套，，目前去去化35套三期均價(jià)價(jià)3150元/平米，，預(yù)計(jì)月月均去化化速度在在50套套左右價(jià)格研判判－銷售售速度定位篇項(xiàng)目總體體定位項(xiàng)目客戶戶定位營(yíng)銷環(huán)境境分析項(xiàng)目總體體定位區(qū)域板塊塊定位：：市中心＆＆城市鰲鰲首項(xiàng)目位于于宣城市市宣州區(qū)區(qū),今年年10月月鰲峰路路立交橋橋的貫通通,將將根本改改變本案案處于城城市邊緣緣的地段段概念，，使本案案成為真真正意義義上的宣宣城市中中心最大大規(guī)模樓樓盤優(yōu)享享公園社社區(qū)。項(xiàng)項(xiàng)目形象象和區(qū)位位價(jià)值將將發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)，““世紀(jì)新新城”成成就真正正的城居居典范。。項(xiàng)目總體體定位地段定位位：市中心———鰲峰峰路———世紀(jì)新新城項(xiàng)目位于于宣城鰲鰲峰路,鰲峰路路是城市市東西向向的主干干道，今今年10月鰲峰峰路立交交橋即將將貫通,利用鰲鰲峰路的的城市特特性，大大盤的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)行地地段的定定位，打打造城居居典范是是我們?cè)谠谕茝V執(zhí)執(zhí)行中堅(jiān)堅(jiān)持和貫貫穿的概概念。項(xiàng)目總體體定位項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位：引領(lǐng)皖東東南地區(qū)區(qū)的高品品質(zhì)領(lǐng)袖袖級(jí)大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)從城市的的發(fā)展方方向看,本案位位于宣城城城市發(fā)發(fā)展的熱熱點(diǎn)區(qū)域域,客觀觀上為項(xiàng)項(xiàng)目帶來來寬泛的的市場(chǎng)需需求;從從產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)分分析,項(xiàng)項(xiàng)目本身身依靠產(chǎn)產(chǎn)品的多多元性,攝取資資源的共共享性,又主觀觀上滿足足了市場(chǎng)場(chǎng)的寬泛泛需求。。從規(guī)模模上看，，國(guó)鑫世世紀(jì)新城城屬于宣宣城規(guī)模模最大的的社區(qū)。。綜合項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)，，項(xiàng)目適適合于立立足中高高端市場(chǎng)場(chǎng)，逐步步隨著開開發(fā)節(jié)奏奏的推進(jìn)進(jìn)，逐步步樹立市市場(chǎng)高端端市場(chǎng)形形象，倡倡導(dǎo)“公園社社區(qū)”，，“優(yōu)享享城居””生活理念念，打造造當(dāng)?shù)氐牡男轮髁髁骶幼∧ＤＪ?。?xiàng)目總體體定位形象定位位：首席國(guó)際際城居＆＆優(yōu)享400000m2純臻臻公園社社區(qū)典范范作為宣城城市中心心規(guī)模最最大的社社區(qū)，整整合大絕絕對(duì)值社社區(qū)綠化化面積，，四期的的開發(fā)中中有近20000平方方米主題題綠化，，五期的的開發(fā)50米生生態(tài)綠化化帶，為為項(xiàng)目本本身營(yíng)造造公園社社區(qū)的生生態(tài)形象象定位提提供了產(chǎn)產(chǎn)品支持持。同時(shí)時(shí)，大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)，帶來來的是優(yōu)優(yōu)享的社社區(qū)資源源，文化化教育資資源，給給我們倡倡導(dǎo)的主主流生活活方式，，增添了了豐富多多彩的內(nèi)內(nèi)容。項(xiàng)目總體體定位產(chǎn)品定位位→產(chǎn)品品結(jié)合項(xiàng)目目目標(biāo)市市場(chǎng)的分分析，了了解目前前市場(chǎng)需需求還包包含不同同的層次次，有解解決居住住問題的的基本需需求，也也有大量量的改善善性需求求，更有有考慮價(jià)價(jià)格上漲漲因素，，為子女女購房。。同時(shí)較較多要充充分考慮慮項(xiàng)目開開發(fā)周期期長(zhǎng)，市市場(chǎng)不確確定因素素多等原原因。項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位的基礎(chǔ)礎(chǔ)是滿足足最寬泛泛的市場(chǎng)場(chǎng)需求，，一方面面，以產(chǎn)產(chǎn)品的多多樣性，，結(jié)合戶戶型配比比，面積積合理控控制來滿滿足市場(chǎng)場(chǎng)需求，，同時(shí)，，利用大大規(guī)模社社區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以以住宅，，商業(yè)，，公建等等不同的的產(chǎn)品形形態(tài)定義義我們的的寬泛的的市場(chǎng)需需求。項(xiàng)目總體體定位產(chǎn)品定位位→建筑筑將人的知知識(shí)、情情感、理理想、意意念綜合合心理活活動(dòng)等通通過建筑筑的形象象表現(xiàn)出出來。純純臻優(yōu)享享公園社社區(qū)是通通過建筑筑形式的的組合和和區(qū)隔改改變和進(jìn)進(jìn)化原有有的社區(qū)區(qū)形象。。本案的開開發(fā)節(jié)奏奏分為五五個(gè)不同同的建筑筑組團(tuán)。。根據(jù)我我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的形形象定位位建議開開發(fā)的建建筑組團(tuán)團(tuán)可體現(xiàn)現(xiàn)不同的的建筑風(fēng)風(fēng)格和不不同的景景觀特色色，如可可根據(jù)五五大州的的特色提提煉項(xiàng)目目的建筑筑和景觀觀特色：：夢(mèng)幻歐歐洲建筑筑組團(tuán)，，紅色亞亞洲建筑筑組團(tuán)，，綠色美美洲建筑筑組團(tuán)，，金色非非洲建筑筑組團(tuán)，，蘭色澳澳洲建筑筑組團(tuán)。。項(xiàng)目總體定定位產(chǎn)品定位→→戶型戶型的平面面布局，決決定了生活活的情節(jié)和和細(xì)節(jié)，，，在本案的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)中，始終終要堅(jiān)持的的是“滿足足區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的寬泛需需求”，通通過戶型的的變化，前前期開發(fā)階階段，提高高精致戶型型的比例，，后期則逐逐步打造情情景洋房，，TOWNHOUSE等區(qū)域域的高端產(chǎn)產(chǎn)品，逐步步演繹世紀(jì)紀(jì)新城的生生活秩序。。通過戶型型在不同開開發(fā)階段的的面積控制制，戶型的的不同配比比，逐步樹樹立高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)形形象。項(xiàng)目總體定定位產(chǎn)品定位→→環(huán)境根據(jù)我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目“首首席國(guó)際城城居”定位位，可以通通過建筑，，綠化和主主題景觀和和環(huán)境使整整個(gè)社區(qū)風(fēng)風(fēng)格渾然一一體。在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中中，三期的的20000平方米米主題中庭庭，五期的的50米生生態(tài)綠化，，通過建筑筑組團(tuán)和主主題綠化，，使整個(gè)社社區(qū)環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，，從而達(dá)到到內(nèi)部環(huán)境境和外部環(huán)環(huán)境，大環(huán)環(huán)境和小環(huán)環(huán)境融會(huì)貫貫通。塑造造“優(yōu)享400000m2純純臻公園社社區(qū)典范””環(huán)境特征征。項(xiàng)目總體定定位產(chǎn)品定位→→空間市中心———鰲峰路———世紀(jì)新新城項(xiàng)目位于宣宣城鰲峰路,鰲峰路是城市東西西向的主干干道，今年年10月鰲鰲峰路立交交橋即將貫貫通,利用用鰲峰路的的城市特性性，大盤的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)行地段段的定位，，打造城居居典范是我我們?cè)谕茝V廣執(zhí)行中堅(jiān)堅(jiān)持和貫穿穿的概念。。項(xiàng)目客戶定定位客戶定位→→客戶來源源以宣城市宣宣州區(qū)的本本地客戶為為主，占90%。下轄轄地級(jí)市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客戶占5%,在外打打工的占5%，隨著宣城經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展和城市的的擴(kuò)張，宣城城下轄城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的潛在目目標(biāo)客戶的比比例將逐漸漸上升１００－－１５％％。項(xiàng)目客戶定定位客戶定位→→客戶年齡齡構(gòu)成年齡在25-3５歲歲以內(nèi)，主主要購買兩兩房，小三房房，用作婚婚房和大家家庭的分巢（如生養(yǎng)養(yǎng)小孩），，屬于首次次置業(yè)，１５％；年齡在３５５－４５歲歲，主力購購買三房和大三房，，以及三房房以上的大大面積房型，用于改改善居住條條件，６５５％；年齡在４５５歲以上的的購房者，，主要是為下一代買買婚房，２２０％。項(xiàng)目客戶定定位客戶定位→→客戶職業(yè)業(yè)構(gòu)成中層以上的的企業(yè)從業(yè)業(yè)者，占３３５％；本地的事業(yè)業(yè)單位公務(wù)務(wù)員，教師師等，４０％；在宣城做生生意的小私私有業(yè)主１１５％；宣城在外（（主要是合合肥，南京京，上海等大中城市市）打工者者，５％；；工作在宣城城戶籍在下下轄城鎮(zhèn)的的企事業(yè)單位工作人人員５％。。項(xiàng)目客戶定定位客戶定位→→客戶消費(fèi)費(fèi)需求根據(jù)目前對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)和對(duì)本案案的銷售情況況總結(jié),特特別是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)在今年年3月份以以后的銷售售表現(xiàn)整體不不理想,而而世紀(jì)新城城一枝獨(dú)秀分分析得出,市場(chǎng)今年年進(jìn)入供過于于求后,客客戶近期的的需求以面積積80-90兩房.120以以內(nèi)的三房為為主，符合合我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位(目目前區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供供房源約758套,三三房1560套,兩房198)。中低價(jià)價(jià)位，中小小套型是今年的需需求熱點(diǎn)。。項(xiàng)目客戶定定位客戶定位→→客戶收入入與購買力力對(duì)比自住性需求求如城市化化進(jìn)程加快快帶來的新新增常住人人口的住房房需求及結(jié)結(jié)婚購房等等需求一般般會(huì)選擇貸貸款，２２０００元元以上，家家庭年收入入在6-8萬元，能能承受2000-2500元元的月還款款，高收入入家庭（購購買主體主主要是當(dāng)?shù)氐刂懈呒?jí)的的公務(wù)員，，金融，郵郵政，教師師等效益好好的事業(yè)單單位的中層層或有中高高級(jí)職稱的的人員，其其家庭支付付能力較強(qiáng)強(qiáng),多次次換房，因因擔(dān)心房?jī)r(jià)價(jià)繼續(xù)上漲漲，而為子子女購房且且多為一次次性付款。。其他改善善型需求，，主要是當(dāng)當(dāng)?shù)匦б孑^較好的制造造業(yè)為主的的企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)，基本上上會(huì)選擇部部分貸款，，舊房用于于出租，““以房養(yǎng)房房”。項(xiàng)目定位篇篇營(yíng)銷環(huán)境分分析→綜合合分析渠道少：目目前只有戶戶外、電視視、報(bào)紙等等有限的傳傳播渠道。。效果不均衡衡：戶外廣廣告效果最最好，其它它渠道的效效果普遍不不理想。渠道的覆蓋蓋互相重疊疊：由于城城市規(guī)模較較小，來訪訪客戶的往往往通過多多個(gè)渠道了了解到項(xiàng)目目信息。第二營(yíng)銷渠渠道：客戶之間口口語傳播不不可小覷，，有針對(duì)性性的ＳＰ活活動(dòng)也能迅迅速聚集人人氣，達(dá)到到傳播的目目的。執(zhí)行行環(huán)節(jié)薄弱弱：當(dāng)?shù)赜∮∷⒐に?，，制作工藝藝，廣告耗耗材等品質(zhì)質(zhì)落后，執(zhí)執(zhí)行環(huán)節(jié)周周期太長(zhǎng)，，都嚴(yán)重影影響項(xiàng)目的的正常營(yíng)銷銷推廣。項(xiàng)目定位篇篇營(yíng)銷環(huán)境分分析→報(bào)紙紙媒體分析析作為目前內(nèi)內(nèi)行業(yè)內(nèi)的的最主要的的推廣渠道道，當(dāng)?shù)鼗疽浴缎侨請(qǐng)?bào)》》為主，而而《宣城日日?qǐng)?bào)》的發(fā)發(fā)行量小，，本身的可可讀性不強(qiáng)強(qiáng)，僅可作作為樹立開開發(fā)商形象象推廣，項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)形形象的保持持。當(dāng)?shù)氐牡姆慨a(chǎn)廣告告的投放，，也無沒有有固定的日日期和版面面。另外，，當(dāng)?shù)爻Ｒ娨姷木褪恰丁缎菑V播播電視報(bào)》》，其廣告告效果一般般。項(xiàng)目定位篇篇營(yíng)銷環(huán)境分分析→電視視媒體分析析看電視，是是當(dāng)?shù)囟鄶?shù)數(shù)人的生活活習(xí)慣之一一，通過電電視臺(tái)，傳傳播項(xiàng)目信信息，塑造造世紀(jì)新城城項(xiàng)目形象象，促進(jìn)國(guó)國(guó)鑫開商的的品牌積累累。在下階段的的推廣中，，根據(jù)項(xiàng)目目的銷售節(jié)節(jié)奏，可有有針對(duì)性制制作5秒，，15秒等等廣告短片片，促進(jìn)銷銷售。項(xiàng)目定位篇篇營(yíng)銷環(huán)境分分析→戶外外媒體分析析在宣城的戶戶外廣告，，主要有戶戶外大牌，，現(xiàn)場(chǎng)工地地圍墻，精精神堡壘，，戶外燈箱箱，引導(dǎo)旗旗，橫幅，，樓體巨幅幅，夜晶屏屏等。戶外廣告無無論從直接接的銷售促促進(jìn)還是形形象宣傳來來看，都有有非常好的的效果，建建議加大投投放力度。。項(xiàng)目定位篇篇營(yíng)銷環(huán)境分分析→其它它媒體分析析短信廣告、、郵政夾報(bào)報(bào)的廣告效效果較好，，可以配合合銷售節(jié)點(diǎn)或活動(dòng)推推廣，吸引引人氣，直直接促進(jìn)銷銷售。SP活動(dòng)能能夠很好地地增強(qiáng)項(xiàng)目目的美譽(yù)度度，建議階階段性舉行行營(yíng)銷推廣篇篇總體營(yíng)銷目目標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分及客戶戶特征項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣篇總體營(yíng)銷目目標(biāo)→長(zhǎng)期期目標(biāo)世紀(jì)宣城是是國(guó)鑫房產(chǎn)產(chǎn)在當(dāng)?shù)亻_開發(fā)的第一一個(gè)大規(guī)模模地產(chǎn)項(xiàng)目目,結(jié)合城城市”西進(jìn)進(jìn)”的城市市開發(fā)定位位和突出””宣州區(qū)””一城的城城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃,項(xiàng)目目的開發(fā)迎迎合了城市市發(fā)展的要要求,是宣宣城城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)不可或或缺的重要要組成部分分,通過項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略,實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)鑫企企業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略。項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣篇總體營(yíng)銷目目標(biāo)→短期期目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)結(jié)合城市市開發(fā)進(jìn)程程，通過景景觀，戶型型，建筑，，配套等的的不同功能能開發(fā)，滿滿足城市寬寬泛的需求求，使目標(biāo)標(biāo)客源從認(rèn)認(rèn)知，認(rèn)同同，肯定，，逐步樹立立項(xiàng)目的高高頻只物業(yè)業(yè)形象，促促進(jìn)房源盡盡快去化。。同時(shí)，使使開發(fā)商的的企業(yè)品牌牌不斷得到到提升和積積累。項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣篇目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分及客戶戶特征→目目標(biāo)市場(chǎng)分分析通過對(duì)宣城城市場(chǎng)的研研究和分析析，區(qū)域市市場(chǎng)的產(chǎn)品品需求層次次分為不同同層面，一一是城市新新增人口和和因新增人人口導(dǎo)致分分巢的市場(chǎng)場(chǎng)需求，一一般會(huì)購買買面積相