江陰斯波爾地塊項目市場研究及產(chǎn)品定位報告

致：江蘇恒天置業(yè)有限公司2011年5月江陰斯波爾地塊項目市場研究及產(chǎn)品定位報告（初稿）報告目錄

江陰概況江陰總體發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策江陰房地產(chǎn)市場分析項目潛在競爭對手分析項目概況和SWOT分析項目定位建議

第一章江陰概況1.1江陰與蘇錫常地級市（市區(qū)）城市指標1.2江陰市與昆山、常熟、張家港縣級市城市指標1.3江陰市近年主要經(jīng)濟社會指標第一章江陰概況江陰市位于蘇南沿江，總面積987.53平方公里，2009年末，江陰市戶籍總?cè)丝?20.35萬人，全市登記外來人口88.4萬人。2010年，江陰市轄澄江街道、城東街道、夏港街道、申港街道、南閘街道、云亭街道6個街道，璜土、利港、月城、青陽、徐霞客、華士、周莊、新橋、長涇、顧山、祝塘11個鎮(zhèn)，65個社區(qū)、4個居委會、305個村委會。江陰連續(xù)8年蟬聯(lián)全國縣域經(jīng)濟百強縣（市）第一。1.1江陰與蘇錫常地級市（市區(qū)）城市指標

指標/城市無錫市區(qū)蘇州市區(qū)常州市區(qū)江陰土地面積（平方公里）162316501872988年末總?cè)丝冢ㄈf人）238.12240.21226.67120.35地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）2740.612992.331919.421713.36人均生產(chǎn)總值823968665161145142572

工業(yè)總產(chǎn)值4927.405875.124801.174701.27【城市規(guī)模、城市人口、經(jīng)濟產(chǎn)值】就城市規(guī)模、城市人口而言，江陰相當于蘇州、無錫市區(qū)的1/2，江陰的地區(qū)生產(chǎn)總值接近常州市區(qū)指標；就人均生產(chǎn)總值而言：江陰要明顯高于“蘇、錫、常”三大都市，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年江陰人均GDP達到了142,572元，按當年匯率折算超2萬美元。如此速度，江陰將在10年達到臺灣經(jīng)濟水平。表1、2009年江陰同蘇州、無錫、常州市區(qū)指標比較（數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局）1.2江陰市與昆山、常熟、張家港縣級市城市指標

指標/城市昆山常熟張家港江陰年末戶籍人口（萬人）69.99106.6490.01120.35人口密度（人/平方公里）78697011561213土地面積（平方公里）8561094772988城市從業(yè)人員（萬人）75.2386.6175.8487.86從事第一產(chǎn)業(yè)人口（萬人）2.444.794.816.87從事第二產(chǎn)業(yè)人口（萬人）45.7554.2644.8149.64從事第三產(chǎn)業(yè)人口（萬人）27.0427.5626.2231.35鄉(xiāng)村從業(yè)人員（萬人）22.4742.9233.4943.64（數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局）【城市人口、人口密度和人口素質(zhì)】江陰與昆山、常熟和張家港相比，人口總量、人口密度、人口質(zhì)量（以城市從業(yè)人員的總量、從事第三產(chǎn)業(yè)人口及鄉(xiāng)村從業(yè)人員總量為準），為以上三個城市之首。城市人口的密度和人口的質(zhì)量，將直接影響城市的未來發(fā)展水平，江陰應突破縣級市行政劃區(qū)的瓶頸，向更高層次的大都市發(fā)展。表22009年江陰市與昆山、常熟、張家港縣級市城市指標1.3江陰市近年主要經(jīng)濟社會指標

【城市GDP和人均GDP】江陰總體經(jīng)濟總量持續(xù)快速增長，2010年GDP突破2000億元大關(guān)，人均GDP持續(xù)增長，發(fā)展之勢迅猛。1.4江陰市近年主要經(jīng)濟社會指標年指標200520062007200820092010城鎮(zhèn)在崗職工平均工資2499828952336883876643282——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入161131860221013242142711930184農(nóng)民人均純收入8580950010641119751317214898【人口購買力指標】江陰城鎮(zhèn)在崗職工平均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入指標，從2005年至2010年持續(xù)上漲。其中2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30184元，較上年增長11.3%；2010年江陰農(nóng)民人均純收入達到14898元，比上年增長13.1%，名列江蘇省第一，連續(xù)11年成為江蘇農(nóng)民人均純收入最多的縣級市。（數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局）第一章、江陰概況本章小結(jié)江陰（縣級市），行政屬于無錫市（地級市）；它與蘇常（地級市）的地區(qū)生產(chǎn)總值和工業(yè)生產(chǎn)總值都較為接近；它與昆山、張家港、常熟（縣級市）相比，江陰的人口總量、人口密度、人口質(zhì)量（以城市從業(yè)人員的總量、從事第三產(chǎn)業(yè)人口及鄉(xiāng)村從業(yè)人員總量為準），為以上三個城市之首，江陰的經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚。近年來江陰經(jīng)濟保持著高的增長，城市化加快發(fā)展，人民收入水平也快速提高，為城市的發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

第二章江陰總體發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策2.1江陰江陰市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃2.2江陰總體發(fā)展規(guī)劃2.3江陰城市發(fā)展215計劃2.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)介紹2.5城市客廳介紹2.6總部經(jīng)濟園介紹2.7國際汽車文化中心介紹2.1江陰市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃城市綜合發(fā)展板塊地區(qū)行行政中心，商業(yè)服務中心，文化中心和居住位置的中心城區(qū)。澄東工業(yè)集群板塊周莊鎮(zhèn)、華士鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)集聚以冶金機械、紡織化纖、高檔服裝、新型建材、機械制造等為主導產(chǎn)業(yè)的新型工業(yè)城區(qū)發(fā)展。沿江港口經(jīng)濟板塊

長涇鎮(zhèn)和顧山鎮(zhèn)主要以發(fā)展機械制造、能源、重化工、船舶制造等臨江產(chǎn)業(yè)群。澄南生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游板塊霞客鎮(zhèn)和祝塘鎮(zhèn)以重點發(fā)展電子機械、汽車配件、食品加工、都市農(nóng)業(yè)和休閑旅游業(yè)，建成工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與休閑旅游業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。城南特色產(chǎn)業(yè)板塊利港鎮(zhèn)和璜士鎮(zhèn)以發(fā)展成為內(nèi)衣之鄉(xiāng)、毛衣針織外貿(mào)基地、特種養(yǎng)殖基地。2.2江陰總體發(fā)展規(guī)劃

城市規(guī)劃區(qū)：全市區(qū)域，總面積988平方公里。（數(shù)據(jù)來源：江陰規(guī)劃局）

城市規(guī)劃用地范圍：

東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長江，總面積約198平方公里。

規(guī)劃期限：

近期：2002年至2006年

中期：2007年至2010年

遠期：2011年至2020年

遠景：本世紀中葉。

城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。

城市用地規(guī)模：6600公頃，人均建設用地120平方米。

城市目標：建成富有特色的現(xiàn)代化濱江城市。

城市發(fā)展方向：向西、向南發(fā)展，完善東北。

城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：保持沿江帶狀組團的結(jié)構(gòu)形態(tài)。

城市空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東片區(qū)、澄西片區(qū)、長涇片區(qū)、青陽片區(qū)。

城市化水平預測：市域總?cè)丝冢?020年145萬人。城鎮(zhèn)人口：2020年100萬人。城市化水平：2020年69.0%。江陰，已經(jīng)具備中等城市規(guī)模。2.2江陰總體發(fā)展規(guī)劃

江陰城市發(fā)展主要方向：向西、向南發(fā)展，完善東北隨著城市規(guī)模的擴張和政府的導向，除了老的人民路中心區(qū)外，東區(qū)城市客廳及周邊、西區(qū)臨港新城、城南區(qū)域?qū)⒏髯孕纬筛敝行母窬帧Ｈ嗣衤飞倘Τ鞘锌蛷d外灘區(qū)域總部園區(qū)城南商業(yè)臨港新城2.3江陰城市發(fā)展215計劃

《江陰城市發(fā)展“215計劃”》，計劃突出功能新提升、居住新趨勢、生活新理念、生產(chǎn)新模式。“2”即用兩年的時間?！?”即實施100余個重大重點建設工程項目?！?”即推進活力工程、低碳工程、和諧工程、魅力工程、生態(tài)工程5大工程。江陰215計劃特別強調(diào)，提升商業(yè)服務功能。加強城市綜合體的建設：繼續(xù)推進新梅豪布斯卡、丹芙春城A地塊、城市客廳等綜合體的建設。加強酒店服務業(yè)、商業(yè)、辦公等商業(yè)金融項目的建設,推進江陰長晟豪生大酒店、凱悅國際金融中心、海瀾科技大廈等項目的建設。2.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況開發(fā)區(qū)概況

開發(fā)區(qū)地處中心城區(qū)，東長山、香山、鳳凰山環(huán)抱，西南與城區(qū)聯(lián)為一體，北瀕長江。距張家港市區(qū)約3公里，張家港市中心20公里。江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1991年，1992年6月啟動建設，1993年11月經(jīng)省政府批準為省級開發(fā)區(qū)，2002年省委、省政府賦予其國家級開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟審批權(quán)和行政級別江陰開發(fā)區(qū)致力于構(gòu)建從項目引進→孵化育成→科技加速→產(chǎn)業(yè)化得科技企業(yè)成長路線，建設“一城六園”揚子江系列創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)（簡稱三創(chuàng)）載體。至2010年底，累計建成120萬平方米。本案2.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況開發(fā)區(qū)功能布局高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活居住區(qū)新城核心區(qū)生態(tài)景觀區(qū)本案2.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況江陰開發(fā)區(qū)致力于構(gòu)建從項目引進→孵化育成→科技加速→產(chǎn)業(yè)化得科技企業(yè)成長路線，建設“一城六園”揚子江系列創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)（簡稱三創(chuàng)）載體。至2010年底，累計建成120萬平方米。六園簡介：揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園，擁有集研發(fā)、中試、生產(chǎn)、營銷于一體的公共技術(shù)平臺，將形成生物醫(yī)藥的研發(fā)、孵化、測試基地。揚子江國際服務外包產(chǎn)業(yè)園，主要發(fā)展創(chuàng)意、研發(fā)和軟件外包業(yè)務，打造智力密集的創(chuàng)新高地。揚子江科技企業(yè)加速器創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園，突出產(chǎn)業(yè)孵化功能，主要承接創(chuàng)業(yè)成果的產(chǎn)業(yè)化。江陰高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園，按照“入駐、入孵、入股”的遞進式服務思路，重點扶持物聯(lián)網(wǎng)、環(huán)保能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)企業(yè)孵化。揚子江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，以“動漫城”和“設計谷”為依托，打造中國華東地區(qū)創(chuàng)意設計產(chǎn)業(yè)的高地。揚子江信息軟件園，主要突出軟件開發(fā)、服務外包、文化創(chuàng)意等功能。1654232.4經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展目標：到2013年，江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將著力打造生物醫(yī)藥、新傳感器、文化創(chuàng)意、服務外包“四個百億級、四個國家級”新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的高端化：

荷蘭DSM公司、比利時貝卡爾特、以色列化工集團、香港中信泰富、中糧等一大批世界著名公司入駐開發(fā)區(qū)，形成了電子信息、金屬新材料、精密機械等主導產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長期發(fā)展規(guī)劃：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以創(chuàng)建國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)為抓手，大力建設定山山地運動公園、蟠龍山文化生態(tài)園、鳳凰源生態(tài)休閑勝地，著力打造城市東部的生態(tài)景觀、休閑度假、教育研究、生活居住的理想?yún)^(qū)域。確立經(jīng)營城市的理念，大力培育流量經(jīng)濟、消費經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟，增強商貿(mào)、商業(yè)、商務的集聚力，不斷豐富與新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)相匹配的城市業(yè)態(tài)元素，加快提升城市國際化水平。2.5江陰城市客廳簡介

本案城市客廳概念：“城市客廳”約為2.5平方里的區(qū)域,分為A、B、C、三個區(qū)域,每個區(qū)域統(tǒng)籌兼顧、通過天華軸線整體設計構(gòu)成了“城市客廳”，是以文化娛樂、體育健身、居住、商業(yè)購物、金融為主導功能的城市“客廳”，集聚商機與人氣，創(chuàng)造了宜居、宜商、宜游的優(yōu)良城市環(huán)境。

ABC生活LIFESTYLE

A區(qū)面積約為50公頃，設置城市公共服務及休閑度假設施，目前有人武部、二中心、高檔居住區(qū)等。休閑LEISUREB區(qū)域面積約為45公頃，設置群眾體育運動、休閑娛樂和購物餐飲三大功能。包括體育中心和天華文化中心、符合國際標準的市民水上活動中心以及深國投商業(yè)中心沃爾瑪、1912特色酒吧街區(qū)、魔方時代廣場等。商務BUSINESS

C區(qū)面積約為33公頃，以商業(yè)、商務、高級公寓為主導功能。已建成項目有：海瀾國貿(mào)大廈、行政事業(yè)中心、防爆指揮中心、人民檢察院等。在建新項目有：丹芙春城、新中心、豪布斯卡等2.5江陰城市客廳簡介天華軸線位于錫澄高速公路以東，緊接高速公路江陰市區(qū)出入口，毗鄰江陰大橋景觀綠化帶，隔黃山與長江相望。具體是江陰市濱江開發(fā)區(qū)香山路。天華軸線是連接城市客廳A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)的紐帶。剛?cè)嵯酀奶烊A景觀軸線，將沃爾瑪購物廣場、嘉年華城市廣場、魔方時代廣場、鳳凰城、丹芙春城、芙蓉花體育中心連接在了一起。在景觀帶天華軸線的沿線，也將規(guī)劃部分商業(yè)，如丹芙春城將于天華軸線旁建造3層約3.4萬方的商業(yè)廣場。2.6總部經(jīng)濟園介紹

總部經(jīng)濟園位于江陰城東，緊鄰錫澄高速江陰南道口，北至新華路，東至東外環(huán)規(guī)劃用地面積686畝，規(guī)劃總建筑面積120萬平方米，分為A、B、C三塊，由新加坡GPG集團設計。一期用地306畝，規(guī)劃建筑面積約60萬平米，投資總額約50億元人民幣。園區(qū)建成后將集企業(yè)總部、商務辦公、星級酒店、酒店式公寓、金融保險、商業(yè)服務、文化休閑等業(yè)態(tài)于一體，形成各類總部企業(yè)聚集，資本、技術(shù)、信息密集，功能配套、設施完善，最具活力和創(chuàng)造力的城市商務和金融核心區(qū)。江陰總部經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)明顯的“榕樹效應”。江陰總部經(jīng)濟園目前正在新建中，它將集聚區(qū)域性總部企業(yè)20家，全力打造百億地區(qū)總部經(jīng)濟園。人民東路ABC2.6總部經(jīng)濟園介紹其中總部總部經(jīng)濟園區(qū)中的佳兆業(yè)城市綜合體情況總部經(jīng)濟園區(qū)中的佳兆業(yè)城市綜合體占地15.8萬平米，規(guī)劃建筑面積約50萬平米，項目總投資達44億元人民幣。根據(jù)規(guī)劃設計方案，項目將建成集商務辦公樓、五星級酒店、SHOPPINGMAIL、金融街區(qū)、專家樓、SOHO公寓、酒店式公寓、中央休憩花園等于一體的現(xiàn)代城市綜合體，為江陰市的發(fā)展、總部企業(yè)的集聚和各類人才的引進提供商務、辦公、休閑、居住、餐飲和文娛等多功能、全方位的服務。佳兆業(yè)城市廣場一期商業(yè)俯瞰效果佳兆業(yè)城市廣場開工儀式2.7國際汽車文化中心介紹國際汽車文化中心東臨外環(huán)路，西南至澄楊路、北至芙蓉大道，總占。規(guī)劃形成“一核、一帶、外圍—中心展開”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu).規(guī)劃年限為2009年到2015年，其中近期為2009年到2011年，遠期為2011年到2015年。近期目標：以整車銷售和二手車銷售為主要業(yè)務，打造江陰地區(qū)乃至長三角縣市一級最大的汽車交易中心。遠期目標：形成圍繞汽車產(chǎn)業(yè)，集銷售、交易、展示、維護、政務、休閑娛樂和相應的接待、會務等功能為一體的綜合性汽車城，成為周邊地區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)鏈系的核心終端。目標的效益溢出：以汽車及其配套產(chǎn)業(yè)為平臺，促進江陰城市第三產(chǎn)業(yè)的深度發(fā)展，并向地方經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟有效擴散。東外環(huán)路芙蓉大道澄楊路第二章江陰總體發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策隨著城市規(guī)模擴張，江陰城市空間結(jié)構(gòu)將：從“單核城市”向“一個中心多個副中心”的多中心城市格局轉(zhuǎn)變。江陰215計劃特別強調(diào)，提升商業(yè)服務功能，加強酒店服務業(yè)、商業(yè)、辦公等商業(yè)金融項目的建設。政府通過城市功能能級的提升，促進第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。從功能屬性角度來看，城市客廳區(qū)域兼有CBD與RBD功能，總部經(jīng)濟園區(qū)亦有CBD功能。城市客廳與總部經(jīng)濟園將成為未來江陰的副中心，本案位于這兩個副中心的輻射地段。；另外在項目周邊有正在新建國際汽車文化中心，和金屬材料市場。本案位于城市客廳重點打造的C片區(qū)周邊，是定位商務功能長江路的延伸段，本案可發(fā)揮商辦優(yōu)勢，進一步完善商務功能。另外城市客廳內(nèi)已經(jīng)有新中心、新梅豪布斯、丹芙春城等政府重點打造的項目，同時本案將面臨較大的競爭。本章小結(jié)

第三部分江陰房地產(chǎn)市場分析3.1酒店式公寓市場分析3.2寫字樓市場分析3.3商業(yè)市場分析3.4住宅市場分析3.1酒店式公寓市場分析本案2長晟豪生總部一號戴斯國際華府天地14321433.1.1江陰代表性酒店式公寓概況江陰代表性酒店式公寓概況——長晟豪生環(huán)球公寓地址：五星橋通渡路88號占地面積：27.57（畝）；建筑面積：10.50（萬平米）；容積率:4.3土地年限:40建筑類型：地下2層地上39層，1-6層為商業(yè)裙樓（配套用房），7-21層為酒店式公寓（在售），22-39為五星級酒店（持有），

酒店客房300間左右開盤時間：2010-05-01交房時間：2012-04-30總套數(shù)：387套（60平米282套，90平米105套）

已售套數(shù)：173（60平米166套，90平米7套）

剩余套數(shù):214(截止2011年4月）房型面積：一房一廳約60平米,兩房一廳約90平米主力房型面積：一房約60平米主力總價：約70-90萬（60平米）成交均價：12674元/平米裝修風格：中式風格,新古典風格,現(xiàn)代風格(可選式、定制）裝修標準：豪華精裝（3000元/平米）拎包入住停車位：地下1000個物業(yè)管理費：公寓5.2元/平方米/月平均去化:14套/月開盤價格：11000元/平米目前成交價格在13000元/平米左右說明：小面積房型已基本售完，剩余套數(shù)均已90-120平米為主江陰代表性酒店式公寓概況——總部壹號項目整體情況：地址:濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)占地面積:13.11（畝）建筑面積:4.80（萬平米）容積率:5.49土地年限:

40年;層高:一房和二房公寓3.3米層高；第5層LOFT公寓5.1米層高建筑類型:5A甲級寫字樓30000平米、精裝酒店式公寓9000平米、精品商務配套6000平米、奢華五星級大堂1000平米其中公寓部分：開盤時間:預計2011年7月（目前尚未開盤）建筑品質(zhì):采用干掛石材和玻璃幕墻一體化外立面公寓總套數(shù):170套房型面積:一房79.28平米和58.91平米、二房120.48平米、LOFT公寓50-80平米主力房型面積:一房79.28平米和一房58.91平米目前價格:LOFT毛坯9000元/平米左右，精裝酒店式公寓尚未定價裝修標準：LOFT毛坯，酒店式公寓精裝修停車位:地上地下共1000個物業(yè)管理費:2.8元/平米/月酒店式公寓的特點：1.四合院式酒店公寓，500平方米中庭花園，以中庭回廊式理念，實現(xiàn)戶戶全明通透。2.酒店式公寓的西門大廳精裝修江陰代表性酒店式公寓概況——戴斯國際商務廣場地址:澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)占地面積:6.6（畝）建筑面積:2.24（萬平米）

容積率:4.5土地年限:40年建筑類型:1-16層為戴斯酒店，17-24層為酒店式公寓開盤時間:2010-04-26;入住時間:2010-12-31建筑品質(zhì):中央空調(diào)總套數(shù):415套：211套產(chǎn)權(quán)式酒店（已售完）+204套酒店式公寓（已售202套）房型面積：一房LOFT53平米（實用面積88平米）主力房型面積:一房53平米主力總價:90萬元開盤價格：11500元/平米目前價格:16000元/平米裝修標準:精裝修停車位:地下45個，文化廣場300個物業(yè)管理費:3.5元/平方米/月平均去化:16套/月注：戴斯酒店客房同樣銷售，客房樓層3F-16F、19F-20F，銷售價格22500元/平米，包租15年，年回報6%。江陰代表性酒店式公寓概況——華府天地投資商:江陰雅盛投資有限公司地址:濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)占地面積:78.6（畝)；建筑面積:13.50（萬平米）

容積率:2.6項目總投資：12億元功能定位：集大型餐飲品牌、時尚休閑娛樂、風情旅游為一體的江陰第一品牌特色商業(yè)廣場。其中華府天地情況：土地年限：40年;層高：3.6建筑類型:

1-5層為生活主題類廣場，6-25層為酒店式公寓，4梯4戶開盤時間:預計是2011-10房型面積:A戶型建筑面積270平方米四室兩廳三衛(wèi)

B戶型建筑面積80平方米三室兩廳一衛(wèi)

C戶型建筑面積約60平方米一室兩廳一衛(wèi)

D戶型建筑面積約40平方米一室一廳一衛(wèi)

A+B戶型建筑面積約350平方米六室兩廳四衛(wèi)

C+C戶型建筑面積110平方米三室兩廳兩衛(wèi)銷售價格:精裝修公寓預計在15000元/平米裝修標準:精裝修停車位:約800個江陰代表性酒店式公寓概況——華府天地華府天地業(yè)主甲供及指定品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品：Duravit.杜拉維特（德國）【備選】Kohler.科勒衛(wèi)浴產(chǎn)品：Hansgrohe.漢斯格雅（德國）衛(wèi)浴五金：Goldiden.金凱登（德國）廚柜：Boloni.博洛尼（意大利）【備選】Goldenhome.金牌.Oppein.歐派廚具：Malio.瑪尼歐(意大利)瓷磚：新中原.（人民大會堂選用產(chǎn)品）【備選】Marcopolo.馬克波羅地板：久盛地板開關(guān)面板：Pks.派科斯（意大利）【備選】ABB.（瑞士）熱水器：百樂滿.（日本）空調(diào)：三星數(shù)碼渦旋.（韓國）進戶門：鋼木門.星月神（房地產(chǎn)龍頭公司合作品牌）【備選】富新（房地產(chǎn)龍頭公司合作品牌）室內(nèi)分戶門：實木門.星月神（房地產(chǎn)龍頭公司合作品牌【備選】富新（房地產(chǎn)龍頭公司合作品牌）3.1酒店式公寓市場分析——市場情況本案華府天地總部壹號213長晟豪生戴斯國際城市客廳城西開盤項目：未來項目：7摩卡國際公寓新長江雅閣江南尚城567城中江陰酒店式公寓目前開盤在售項目還較少，主要是長晟豪生和戴斯國際。江陰未來將有總部壹號、華府天地、摩卡國際等高品質(zhì)酒店式公寓入市，將給酒店式公寓市場帶來非常大的競爭。城東46512343.1酒店式公寓市場分析特征酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店土地性質(zhì)商用40年商用40年經(jīng)營模式零散出售，業(yè)主自主經(jīng)營，可委托物業(yè)代營開發(fā)商聘請專業(yè)酒店公里公司統(tǒng)一經(jīng)營租期短期/中長期短期物業(yè)管理及費用物業(yè)費用相對普通公寓較高，提供酒店式服務需要額外支付費用按照相應星級酒店標準提供服務裝修標準普通裝修或者精裝修星級酒店裝修標準戶型面積以小面積戶型為主，一般在60-80平米之間標間以小面積戶型為主江陰代表項目長晟豪生環(huán)球公寓戴斯酒店酒店式公寓市場一般分為服務式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店三種，江陰市場上在售項目主要是酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店。江陰目前高端酒店公寓市場仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個項目在售。項目戴斯國際長晟豪生環(huán)球公寓產(chǎn)品定位高端高端裝修標準精裝修五星級裝修項目定位產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓酒店式公寓、酒店細分市場以商務市場為主以商務市場為主運營模式銷售型物業(yè)銷售型物業(yè)業(yè)主享有使用權(quán)和所有權(quán)；產(chǎn)權(quán)式酒店由戴斯酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理，包租15年，有穩(wěn)定投資回報；酒店式公寓由業(yè)主自行管理、出租。業(yè)主享有使用權(quán)和所有權(quán)；酒店部分由豪生酒店管理公司經(jīng)營管理，酒店式公寓物業(yè)管理也由其統(tǒng)一管理；業(yè)主自行負責出租。3.1酒店式公寓市場分析未來2-3年市場酒店式公寓項目上市量明顯較大，項目多集中在城中、城市客廳、城西、城東片區(qū)名稱區(qū)域位置預計總建面開發(fā)商預計入市時間江南尚城城中朝陽關(guān)南路東,二中操場南側(cè)14000忠心江南2011年華府天地城市客廳濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)35000雅盛投資2011年摩卡國際城東新華路南側(cè)，東外環(huán)路以西——雅盛投資2012年新長江雅閣城西普惠路東側(cè)，五星路北側(cè)25000長江房產(chǎn)2013年總部壹號城西濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)9000宇邦置業(yè)2011年3.1酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析小結(jié)3.1酒店式公寓市場分析從江陰在售樓盤和將要入市的戶型來看，主力戶型面積集中在60-80平方米，本案酒店式公寓的主力戶型面積可以此為參考.另外美橋建議在設計過程中，要充分考慮“戶型”和“朝向”問題，這兩個因素直接影響“去化速度”和“銷售價格”。隨著江陰高品質(zhì)的酒店公寓入市，我們看到LOFT戶型（總部一號）、產(chǎn)權(quán)式酒店（戴斯）、精裝酒店式公寓（長晟豪生）均已得到市場認可，但未來會有眾多品牌開發(fā)商入駐，多個酒店式公寓將進入市場，酒店公寓市場整體競爭壓力增加。3.2寫字樓市場分析本案酒店式公寓新中心中央金座總部壹號芙蓉國際大廈21421343江陰代表性寫字樓概況江陰代表性寫字樓——新中心地址:長江路與鳳凰路的交匯處占地面積:1.53萬平米；建筑面積:4.50萬平米；容積率:3土地年限:40年層高：辦公3.6米，商鋪5米，一樓大堂10米挑高，裙房1-2層中庭挑空建筑類型：1-2層底商12000平米，3層3000平米會所，4-26層寫字樓30000平米標準層：1300平米，6梯9戶開盤時間：寫字樓2010-08-30;交房時間：寫字樓2012-10-31建筑品質(zhì)：寫字樓夾層玻璃欄桿、保溫玻璃、黃色鋁材、金屬百葉，

奧的斯電梯、大金中央空調(diào)、雙層真空6+12A+6玻璃等總套數(shù)：辦公202套+商鋪17套（已售165套辦公，4套商鋪）房型面積：80平米-150平米辦公；主力房型面積：80-150平米主力總價：104-195萬目前價格：低區(qū)辦公12000元/平米、高區(qū)辦公16000元/平米；商鋪32000元/平米裝修標準：毛坯停車位:：533個物業(yè)管理費:寫字樓2.8元/平米/月平均去化:24套/月江陰代表性寫字樓——新中心樓盤分析新中心樓盤優(yōu)勢分析：地理位置優(yōu)越：位于江陰市政府重點打造城市客廳核心地段，坐擁長江路，向西與黃山路交匯，與錫澄高速一起，形成了市政路和高速組成的立體交通網(wǎng)絡，項目周邊有市政府、五館一中心、行政服務中心等政務機構(gòu)環(huán)繞。裝修品質(zhì)優(yōu)勢：奧的斯電梯、大金中央空調(diào)、雙層真空6+12A+6玻璃、斷橋鋁合金等高品質(zhì)的裝修配置。停車位優(yōu)勢：地下1、2層是停車場，設計車位比近1：3，有效解決普通辦公樓配比1:1停車難問題。辦公配套：地面1、2層規(guī)劃為1.2萬平米的商業(yè)，計劃引入金融、證券、大型餐飲休閑等商務配套。3層是大型的百富會尊爵俱樂部頂級商務景觀會所，樓盤北面有一個4000㎡的空中花園。戶型優(yōu)勢：80-300平米不等，可根據(jù)客戶需求進行自由組合。單套最小開間8.4米，最大開間25米。大廈進門大堂面積達到500平米，挑高10米，精裝修所有公共空間。層高優(yōu)勢：3.6米開發(fā)商的品牌效應：江陰城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)有限公司是江陰26年的老牌開發(fā)商，在江陰口碑上佳。新中心購買群體分析：美橋市調(diào)組在和新中心銷售溝通，和同周邊人員的市調(diào)過程中，了解到新中心有12個整層購買的大客戶，其余是一些投資客，購買群體主要有鋼鐵、服務業(yè)、貿(mào)易、裝修設計等公司和部分江陰本地及周邊較富裕鎮(zhèn)的投資客群。江陰代表性寫字樓——總部壹號項目整體情況：地址:濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)占地面積:13.11（畝）建筑面積:4.80（萬平米）容積率:5.49土地年限:

40年;層高:一房和二房公寓3.3米層高；第5層LOFT公寓5.1米層高建筑類型:5A甲級寫字樓30000平米、精裝酒店式公寓9000平米、精品商務配套6000平米、奢華五星級大堂1000平米其中辦公部分：開盤時間：2010-9-8；交房時間：2012-5-1建筑品質(zhì)：采用干掛石材和玻璃幕墻一體化外立面；5A智能化系統(tǒng)，網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)，高層配備15人高速電梯，VRV品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時循環(huán)高空換氣寫字樓總套數(shù)：400套,（已售280套；剩余120套位于21-27層）房型面積:標準間60平米，標準層1500平米，可自由組合主力房型面積:60平米；主力總價:54萬元目前價格:低區(qū)辦公7000元/平米，高區(qū)辦公9000元/平米裝修標準：簡裝修停車位:地上地下共1000個物業(yè)管理費:2.8元/平米/月寫字樓的特點：1000平方米五星級大堂，挑高10.2米；60-1500平方米可分可合空間

購買群體：主要是物流、軟件、船舶等企業(yè)，以自用為主；投資客購買居少數(shù)。地址:澄康路東側(cè)，環(huán)城北路北側(cè)占地面積:6.23（畝）

建筑面積:1.296（萬平米）

容積率:2.8土地年限：40年；建筑類型；層高：3-13層辦公3.2米、頂層挑高4.8米；總高:46.4米寫字樓、商業(yè)

（1幢14層的高樓,1-2層為商鋪；3-14層為辦公）開盤時間:預定2011-6-1（目前處于地基工程階段）建筑品質(zhì)：2部峰速電梯，電梯間花崗巖石材地面、花崗巖石材墻面、吸音礦棉板吊頂，5A智能數(shù)字系統(tǒng)總套數(shù):14層，總戶數(shù)約38。其中主樓14層，裙房3層，地下一層。

房型面積：180-200平米，標準層3套共600平米，全朝南，帶內(nèi)部衛(wèi)生間主力房型：180-200平米銷售總價：尚未開盤裝修標準：毛坯停車位：地下171個，地上33個。物業(yè)管理費:未定樓盤賣點：城區(qū)核心地段；每層3戶全朝南辦公房，采光好，較節(jié)能。江陰代表性寫字樓——中央金座江陰代表性寫字樓——芙蓉國際大廈地址:人民東路和黃山路交界占地面積:10.9（畝）建筑面積:3.85（萬平米）

容積率:4土地年限:70年;層高:3.3建筑類型:主樓19層,地下2層，地上1-3層為商業(yè)底商，4-19為寫字樓，標準層1480平米，4部電梯建筑品質(zhì)：5A全智能化、德國萊茵電梯開盤時間:2009-11-30;交房時間:2010-11-27總套數(shù):68套（已售17套）房型面積:630平米、101平米主力房型面積:630平米主力總價:819萬元價格范圍:13000元/平米裝修標準:毛坯停車位:地上地下共400個物業(yè)管理費:高層1.5元/平方米/月，商鋪2元/平方米/月平均去化:1套/月3.2寫字樓市場分析——市場分布情況本案酒店式公寓新中心總部壹號芙蓉國際大廈2131江陰代表性寫字樓概況在售項目未來項目中央金座凱悅國際海瀾創(chuàng)新大廈佳兆業(yè)城市綜合體豪布斯卡藍天房產(chǎn)丹富春城2期青年公社江陰萬達4121322334556677118典型已有項目聯(lián)合大廈名都國際箐英薈揚子江信息產(chǎn)業(yè)園匯鑫大廈國際商務中心海瀾國貿(mào)匯豐大廈天福世紀廣場泓昇苑112233445566772098899城市客廳城東城中城西1010美橋市調(diào)組，就目前已經(jīng)入住辦公樓的客戶，進行了調(diào)查、統(tǒng)計和分析，認為制造業(yè)、貿(mào)易、物流、裝修設計、房地產(chǎn)及信息咨詢業(yè)是目前寫字樓租賃市場主力客戶。海瀾國際大廈入住業(yè)態(tài)以國際貿(mào)易、化工為主海瀾國際貿(mào)易有限公司F22江陰華勝演藝服務部F22江陰瑞輝石油化工有限公司F22江陰鑫眾貿(mào)易有限公司F18江陰古北廣告?zhèn)髅紽18江蘇航吉國際貨運代理有限公司（12C）海瀾國際貿(mào)易有限公司（21樓）江陰海瀾嘉燁國際貿(mào)易有限公司（19樓）捷晟進出口有限公司（18C）江陰東鵬化工有限公司（6F）江陰市金橋化工有限公司（10樓）江蘇天水雅居餐飲管理有限公司（6F）江蘇遠東快鹿物流有限公司江陰分公司（6A-B）江陰瀚房貿(mào)易有限公司（7G）楊子江信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住業(yè)態(tài)以信息文化產(chǎn)業(yè)為主江陰紫光軟件技術(shù)服務中心有限公司3F東江陰網(wǎng)新博創(chuàng)科技有限公司3F西江蘇華網(wǎng)匯通信息技術(shù)有限公司1006-1008江陰普爾網(wǎng)絡科技有限公司1003江陰金鑫科技發(fā)展有限公司1002江陰新正計算機信息技術(shù)有限公司1002江陰市皇家潔凈科技有限公司1004江陰海瀾軟件有限公司1001-1江陰匯智軟件技術(shù)有限公司1009 江陰市呼叫中心江蘇網(wǎng)絡信息技術(shù)有限公司1004-1005江陰市意昂科技有限公司1001-13.2寫字樓市場分析——入住公司分析江陰已經(jīng)入駐寫字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在1元/平米/天名稱區(qū)域位置主力面積裝修情況總戶數(shù)物業(yè)費租金聯(lián)合大廈城中人民中路、虹橋南路交匯處106-135精裝792.501.85匯鑫大廈城西通江路西法爾勝鋼繩廠以南175-270毛坯1102.20.9匯豐大廈城東澄江南路、砂山路西178-238毛坯1282.50.9名都國際大廈城東長江路218號150-230精裝1582.81國際商務中心城東大橋一村北面，長江路南面90-220毛坯1282.250.9天福世紀廣場城東澄江路南、東外環(huán)路西150-200毛坯1251.50-21箐英薈城中虹橋南路和環(huán)城南路的交界處140-220毛坯1581.50.85泓昇苑城中人民中路289號150-300精裝1303.21.45海瀾國貿(mào)大廈城東澄江中路118號200-300精裝1853.50.903.2寫字樓市場分析——租金情況目前有大量的辦公正在新建中，未來市場競爭壓力加劇名稱位置用地性質(zhì)總占地商辦占地容積率拿地企業(yè)海瀾創(chuàng)新大廈東外環(huán)路東、濱江東路南商辦32510325105海瀾投資凱悅國際青果路東、環(huán)城北路南辦公1482914829地上不大于2.8新星地產(chǎn)佳兆業(yè)城市綜合體水岸新都東、名賢路南、東外環(huán)路西、人民東路北側(cè)旅館業(yè)商辦32739327393.5佳兆業(yè)豪布斯卡天華軸線東、天平路南、香山路西、長江路北側(cè)商辦住宅22646136463興盛實業(yè)藍天房產(chǎn)天華軸線東、長江路南、香山路西側(cè)商辦20985209854江陰藍天浦江23號萬港路東側(cè).浦江路南側(cè).金港路西側(cè).錢江路北側(cè)辦公住宅2677480242.4融科置業(yè)丹富春城2期檢察院東側(cè)、鳳凰路西側(cè)、文化東路北側(cè)公共交通商辦120383870.28地上不大于2順嘉置業(yè)青年公社水岸新都東、新華路南、東外環(huán)路西側(cè)商辦住宅126275000——江蘇長博江陰萬達廣場人民西路以南、文富路以西商業(yè)、居住用地

1215003535003.5江陰萬達3.2寫字樓市場分析寫字樓市場分析小結(jié)新中心、總部壹號和芙蓉國際大廈，均采用現(xiàn)代建筑風格的外立面，高品質(zhì)和智能化的建筑配置。新中心和總部壹號面積組合較為靈活，可滿足不同購買者的需要，樓盤去化速度較快；而芙蓉國際戶型面積較大，投資總額較高，樓盤銷售速度較慢。建議本案可參考新中心和總部壹號，最小戶型面積在60-80平方米，可按需組合，有利加快銷售速度。江陰已經(jīng)入駐寫字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在1元/平米/天，目前有大量的辦公正在新建中，未來寫字樓市場競爭壓力加劇。3.2寫字樓市場分析3.3江陰商業(yè)市場分析1深國投商業(yè)中心嘉年華城市廣場魔方時代廣場23123本案①人民路步行街②東外環(huán)路③長江路調(diào)研路段①人民路步行街②東外環(huán)路③長江路江陰代表性商業(yè)概況3.3江陰代表性商業(yè)概況——深國投商業(yè)中心項目整體情況：總用地面積：21759.2平方米總建筑面積：48207.41平方米其中新一城商業(yè)部分：3.5萬方江陰洲際酒店：1.3萬方容積率：1.58樓層建筑面積功能業(yè)態(tài)B112580.01沃爾瑪（1047.93）L1759.06百貨零售、屈臣氏L27133.84百貨、餐飲L37139.86百貨、餐飲、電玩注：其余1023.93平方米為辦公項目整體情況：投資尚：江陰雅盛投資有限公司總用地面積：5.2萬平方米（78畝）規(guī)劃面積：約15萬平方米項目總投資：12億元功能定位：集大型餐飲品牌、時尚休閑娛樂、風情旅游為一體的江陰第一品牌特色商業(yè)廣場。其中1912特色街區(qū)（一期）目標定位：功能上混合40多家各國特色的娛樂、餐飲名店，豐富城市居民和涉外商客的休閑生活項目總投資：3億元建筑設計：采用人性化尺度的小街區(qū)模式設計，充分考慮了交通流線，功能分布和空間效果。竣工日期：2009年；開盤時間：2009年11月28日商鋪總套數(shù)：255套（剩余5套），銷售面積39033.28平方米戶型面積：:28-40平米（104套）、70-90平米（74套）、150平米以上（77套）銷售價格:1-2層30000元/平米；3層15000元/平米（已售完）；銷售方式：包租15年，總房價的25%一次性抵扣.前五年每年5%，后10根據(jù)實際經(jīng)營情況。3.3江陰代表性商業(yè)概況——嘉年華城市廣場3.3江陰代表性商業(yè)概況——魔方時代廣場項目總體情況：地址：香山路西、澄江路北停車位：800個，并與嘉年華廣場、沃爾瑪、體育休閑公園(西)地下相通。開發(fā)商：江陰鼎陽置業(yè)總商業(yè)面積：36500平方米；地上四層半，每層5000平方米，頂樓半層為2500平方米；地下一層14000平方米。魔方時代廣場，由魔方商務中心、魔方娛樂中心和魔方購物中心三塊組，功能定位是以一個商務會所、娛樂和購物綜合的廣場。據(jù)招商人員介紹，項目目前一層招了迪卡儂；二層引進了國美電器；三層部分面積可租賃，可做美容、美發(fā)和足?。凰膶涌勺霾惋?。三層租金是2元/平方米/天（含物業(yè)費）；四層是1.7元元/平方米/天（含物業(yè)費）商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2000-5000平方米。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月浙江商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一層，地上三層200002005年精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)3.3江陰商業(yè)市場分析——人民路步行街概況

3.3江陰商業(yè)市場分析——長江路概況國際商務中心調(diào)研路段：長江路（東外環(huán)路——黃山路）酒店：朋生雅居大酒店（四星級）辦公：新建項目有新中心和豪布斯卡；已有辦公有國際商務中心和名都國際大廈；未來項目有藍天房產(chǎn)。住宅：新建住宅有丹芙春春城；老住宅有濱江二村、錦隆二村、大橋一村二村等。政府配套：房管局、行政服務中心、國土局、自來水公司等。東外環(huán)路（濱江東路——澄張公路）東外環(huán)路（澄張公路——芙蓉大道）

3.3江陰商業(yè)市場分析——東外環(huán)路概況朋生雅居大酒店本案宜必思酒店天福世紀廣場海瀾科技大廈匯智廣場濱江法庭如家酒店御峰鉑爾曼酒店水岸新都新華商貿(mào)青年公社摩卡國際城市廣場濱江法庭香樟花園3.3江陰商業(yè)市場分析——商業(yè)分布情況1已建商業(yè)項目深國投商業(yè)中心嘉年華城市廣場魔方時代廣場星光百貨希望廣場浙江商貿(mào)城紅星美凱龍23123445566未來商業(yè)項目1佳兆業(yè)城市廣場江陰萬達廣場新華商貿(mào)1223377本案城市客廳城東城中城西①人民路步行街②東外環(huán)路③長江路調(diào)研路段①人民路步行街③長江路②東外環(huán)路隨著城市規(guī)模的擴張和政府的導向，除了老的人民路商圈外，東區(qū)城市客廳及周邊、西區(qū)臨港新城、城南區(qū)域?qū)⒏髯孕纬筛敝行母窬帧ｍ椖棵Q經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月新百業(yè)廣場百貨市場地下1層，地上3層589002006年12月26日浙江商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一城，地上三層200002005年精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月澄江福地內(nèi)街步行街-1-3層247002010年5月星光百貨百貨地上4層，其中第四層為電影院228002007-2009新一城MALL以沃爾瑪為核心，包括酒店娛樂休閑134002008-2011鳳凰城商業(yè)配套待定待定345002007-2009丹芙春城商業(yè)街待定900002007-2012嘉年華城市廣場特色商業(yè)街規(guī)劃有商業(yè)街、酒吧街、快捷酒店1400002008-2009江陰海岸商業(yè)城購物廣場大型百貨、高檔辦公樓及星級酒店等4125002009-20113.3商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析小結(jié)隨著城市規(guī)模的擴張和政府的導向，江陰城市發(fā)展方向以人民路為核心，向東、向西和向南發(fā)展，東區(qū)城市客廳及周邊、西區(qū)臨港新城、城南區(qū)域?qū)⒏髯孕纬筛敝行母窬?。城市客廳是以文化娛樂、體育健身、居住、商業(yè)購物、金融為主導功能；總部經(jīng)濟園是集企業(yè)總部、商務辦公、星級酒店、酒店式公寓、金融保險、商業(yè)服務、文化休閑等業(yè)態(tài)于一體。商業(yè)配套是城市區(qū)域發(fā)展與功能提升，所不可缺少的部分。城市客廳和總部園區(qū)是政府重點打造的兩個區(qū)域，本案是連接城市客廳和總部園區(qū)的紐帶，同時本案也要突出商業(yè)特色，豐富和完善城東商業(yè)功能。3.3商業(yè)市場分析本案新梅豪布斯卡摩爾一號丹芙春城馨澄花園御峰24315243153.4住宅市場分析江陰代表性住宅概況項目整體情況：地址:天山路南側(cè),香山路西占地面積：22646.63平米；建筑面積:6.8萬平米；容積率:3開發(fā)商：上海興盛實業(yè)發(fā)展集團樓盤形態(tài)：住宅、商業(yè)、辦公建筑類型:高檔住宅30,000平米，25層高層+2層底商； LOFT辦公10000平米，7層+2層底商；層高5.4米

沿街底商12000平米，2層（局部3層），層高5米，進深15米

集中商業(yè)16000平米，4層（每層4000米）其中住宅部分：住宅房型面積:A戶型3房2廳114-157平米；B戶型3房2廳157.94平米

C戶型2房2廳84平米；D戶型170-24平米

E戶型130.12平米；F戶型102.35平米價格范圍：尚未開盤3.4江陰代表性住宅概況——新梅豪布斯卡項目整體情況：地址:江陰市青山路88號開發(fā)商：江陰大地置業(yè)有限公司占地面積:21.5（畝）

建筑面積:3.05（萬平米）

容積率:1.8土地年限:70年建筑類型:19層的高層住宅和5層副樓商業(yè)開盤時間:住宅2011-01-15，商鋪2011-01-15;交房時間:住宅2013-06-30，商鋪2013-06-30其中住宅部分：總套數(shù)：222套住宅（已售56套住宅）房型面積:一房48.41平米,兩房90.56平米、106平米住宅主力房型面積:兩房90.56平米住宅主力總價:76.97萬價格范圍:8500元/平方米裝修標準:毛坯停車位:地下1000個物業(yè)管理費:1.6元/平米/月平均去化:18套/月江陰代表性住宅概況——摩爾1號項目整體情況：地址:文化東路北側(cè)，砂山路西側(cè)占地面積:125.18畝；建筑面積:30.00(萬平米)；容積率:3.5開發(fā)商：江陰惠升置業(yè)建筑形態(tài)：高層住宅、商鋪其中住宅部分：建筑類型:高層住宅1、2、3號樓（已售罄），5號樓(未開盤）開盤時間:2009年4月17日；入住時間：2011年12月31日(5號樓開盤時間預計2011年7月）建筑品質(zhì):5號樓44層高樓，玻璃幕墻+智能電子鎖系統(tǒng),4梯2戶總套數(shù):390套（1、2、3號樓）房型面積:三室二廳143.94平米、173.68平米、256平米、352平米主力房型面積:256平米價格范圍:12000元/平米（二手房價格）裝修標準:毛坯停車位:地下300個物業(yè)管理費:2元/平米/月平均去化:8.5套/月江陰代表性住宅概況——丹芙春城地址:環(huán)城南路南側(cè)，花山路東側(cè)占地面積:19.47畝；建筑面積:3.44萬平米）;容積率:2.65層高:2.85米;總高:188米建筑類型:高層住宅、商業(yè)（尚未開盤），標準層2梯2戶開盤時間:2010年6月24日;入住時間:2012年12月31日總套數(shù):178套（已售169套，目前剩余29樓和30樓部分戶型）房型面積:三房二廳111、143平米主力房型面積:三房二廳111、143平米主力總價:144.3-185.9萬元價格范圍:13000元/平米裝修標準:毛坯停車位:地下170個物業(yè)管理費:高層住宅1.9元/平米/月平均去化:19套/月江陰代表性住宅概況——馨澄花園項目整體情況：地址:人民東路北側(cè),東外環(huán)路西側(cè)占地面積:佳兆業(yè)項目總共規(guī)劃占地面積656畝，規(guī)劃建設總面積約120萬平方米；其中御峰總占地面積約4.5萬平方米，總建筑面積約9.8萬方，由四幢18-26層的高層圍合2萬余方的中心景觀空間組成。建筑類型:4幢高層住宅+底商；層高:3米其中住宅部分：開盤時間:2011年2月28日；交房時間:預計2012年6月份建筑品質(zhì):全無機硅酸鹽涂料、高檔外墻仿石面磚的外立面，彩色鋁合金外門窗，雙層夾膠玻璃的陽臺欄板鋼扶手總套數(shù):549套，（已售221套）房型面積:2房2廳90平米、3房2廳140平米、4房2廳220平米、5房2廳360平米主力房型面積:2房2廳90平米主力總價:

99萬價格范圍:11000元/平米（一次性付款打九折）裝修標準:毛坯停車位:662個，85%為地下停車位，非機動車位1164個，配比達2..0物業(yè)管理費:高層2.3元/平米/月,商鋪3.0元/平米/月平均去化:95套/月樓盤亮點：106米樓超闊樓間距，戶戶朝南。

3.4江陰代表性住宅概況——御峰本案新梅豪布斯卡摩爾一號丹芙春城馨澄花園御峰藏品敔山灣新一城24315243153.4住宅市場分析城市客廳總部經(jīng)濟園敔山灣城中城西臨港新城6677未來城中住宅供應量極少，主要向城市周邊發(fā)展，受政策導向，未來的城東板塊，特別是總部經(jīng)濟園周邊和敔山灣附近，將是高品質(zhì)樓盤集聚的板塊。3.4住宅市場分析區(qū)域城市客廳總部經(jīng)濟園城中丹芙春城御峰馨澄花園地址文化東路北側(cè)，砂山路西側(cè)人民東路北側(cè),東外環(huán)路西側(cè)環(huán)城南路南側(cè)，花山路東側(cè)總占地面積（萬平方米）8.34534.51.3總建筑面積（萬平方米）309083.44容積率3.52.12.65物業(yè)類型高層住宅高層住宅高層住宅在售部分一期一期供應套數(shù)（套）390549178開盤時間2009-04-172011-03-202010-06-30面積范圍（平方米）143.94、173.68、256、35290、140、220、360111、143主力房型三室二廳2房2廳9、3房2廳、4房2廳、5房2廳三房二廳價格范圍（元）11000-1300010000-1200012000-14000均價（元/平方米）12000(二手樓盤)1100013000主力總價（萬）17399144.3-185.9平均去劃速度（套/月）——95193.4住宅市場分析區(qū)域城西臨港新城敔山灣摩爾1號一方城藏品敔山灣地址江陰市青山路88號浦江路南側(cè)，新港大道西側(cè)長山大道東側(cè)，環(huán)湖路北側(cè)總占地面積（萬平方米）1.436.8710.91總建筑面積（萬平方米）3.0516.5021.8容積率1.82.332物業(yè)類型高層住宅高層住宅低層住宅在售部分1號大廈二期和三期一期供應套數(shù)（套）222117177開盤時間2010-05-232010-11-15面積范圍（平方米）48.41、90.56、90-190300-400主力房型一房、兩房兩方別墅價格范圍（元）8000-90006200-670017000-19000均價（元/平方米）8500650018000主力總價（萬）76.9755.8540-720平均去劃速度（套/月）18707

第四章項目潛在競爭對手分析4.1酒店式公寓市場競爭對手分析4.2寫字樓市場競爭對手分析4.3商業(yè)市場競爭對手分析名稱區(qū)域位置預計總建面開發(fā)商入市時間長晟豪生城西通渡北路東側(cè)，通惠路北側(cè)105000江陰瑞和2010-04-22戴斯國際城市客廳澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)22400江陰長盛2010-04-26總部壹號城西濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)48000江陰宇邦2011-07江南尚城城中朝陽關(guān)南路東,二中操場南側(cè)14000忠心江南2011年華府天地城市客廳濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)35000雅盛投資2011年摩卡國際城東新華路南側(cè)，東外環(huán)路以西——雅盛投資2012年新長江雅閣城西普惠路東側(cè)，五星路北側(cè)25000長江房產(chǎn)2013年總部壹號城西濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)9000宇邦置業(yè)2011年4.1酒店式公寓市場分析江陰酒店式公寓市場在售的長晟豪生和戴斯剩余部分尾盤銷售；江陰未來將有總部壹號、華府天地、摩卡國際等高品質(zhì)酒店式公寓入市，將給酒店式公寓市場帶來非常大的競爭。已開盤尚未開盤新中心和總部壹號的智能化和高品質(zhì)辦公已經(jīng)被市場接受，未來將會有眾多的寫字樓入市，寫字樓市場競爭將愈發(fā)激烈。名稱區(qū)域位置總占地容積率拿地企業(yè)新中心城市客廳長江路與鳳凰路的交匯處152673江陰城建總部壹號城西濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)87405.49江陰宇邦芙蓉國際大廈城東人民東路和黃山路交界72674江陰金碧中央金座城中澄康路東側(cè)，環(huán)城北路北側(cè)41532.8江陰陸麥隆海瀾創(chuàng)新大廈城東東外環(huán)路東、濱江東路南325105海瀾投資凱悅國際城中青果路東、環(huán)城北路南14829地上不大于2.8新星地產(chǎn)佳兆業(yè)城市綜合體城東水岸新都東、名賢路南、東外環(huán)路西、人民東路北側(cè)327393.5佳兆業(yè)豪布斯卡城市客廳天華軸線東、天平路南、香山路西、長江路北側(cè)226463興盛實業(yè)藍天房產(chǎn)城市客廳天華軸線東、長江路南、香山路西側(cè)209854江陰藍天浦江23號臨港新城萬港路東側(cè).浦江路南側(cè).金港路西側(cè).錢江路北側(cè)267742.4融科置業(yè)丹富春城2期城市客廳檢察院東側(cè)、鳳凰路西側(cè)、文化東路北側(cè)12038地上不大于2順嘉置業(yè)青年公社城東水岸新都東、新華路南、東外環(huán)路西側(cè)12627——江蘇長博江陰萬達廣場城西人民西路以南、文富路以西1215003.5江陰萬達4.2寫字樓市場競爭對手分析正在銷售尚未銷售項目名稱區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間新一城城市客廳MALLB1-3F134002008-2011鳳凰城商業(yè)配套待定待定345002007-2009丹芙春城商業(yè)街待定900002007-2012嘉兆業(yè)城市綜合體總部經(jīng)濟園餐飲街+百貨——260000——新華商貿(mào)百貨——48600預計2011-124.2商業(yè)市場競爭對手分析城市客廳和總部園區(qū)是政府重點打造的兩個區(qū)域，本案是連接城市客廳和總部園區(qū)的紐帶，同時本案也要突出商業(yè)特色，豐富和完善城東商業(yè)功能。

第五章項目概況5.1項目基本情況5.2項目規(guī)劃區(qū)位圖5.3項目SWOT分析

5.1項目基本情況擬選位置：法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北、用地面積：28523平米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：不大于3.50建筑密積：不大于55%建筑限高：100米綠地率：不小于20%停車指標：小汽車：60輛/萬平米建筑面積自行車：300輛/萬平米建筑面積建筑間距：滿足消防、抗震、安全等規(guī)范要求配套要求：商業(yè)用房：建筑面積不大于20000平米

人防設施：按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合地下停車場設置。出入口方位：南側(cè)：長江路；東側(cè)：定山路。兩出入口各距長江路、定山路交叉口不小于50米本案5.2項目規(guī)劃區(qū)位圖本案經(jīng)濟開發(fā)區(qū)臨港新城城市客廳總部園區(qū)老城區(qū)天安數(shù)碼城城南敔山灣優(yōu)勢項目位于政府重點打造的城市客廳和總部經(jīng)濟園周邊，對本案商辦有較強的帶動作用。長江路沿線是城市客廳定位為“商務”功能區(qū)域，目前已經(jīng)有新中心、豪布斯卡等重點項目，本案作為長江路延伸段，可做一個商務補充?？拷茉凇⑷A士等較富裕的城鎮(zhèn)。劣勢項目周邊還是一些加工廠，周邊缺乏大力的居住人群，有較長的培育成長期。機會本案處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新科技園區(qū)、城市客廳和總部經(jīng)濟園的中間輻射地段，可進一步加強商業(yè)、酒店式公寓、辦公等商務配套，進一步完善城東商服功能。隨著城市客廳和總部經(jīng)濟園的開發(fā)，和高新科技園區(qū)高素質(zhì)人才流入，商服配套需求加強。威脅城市客廳和總部經(jīng)濟園區(qū)辦公、商業(yè)和酒店式公寓配套日趨完善，周邊新的商業(yè)和酒店式公寓將會很快入市，對本案挑戰(zhàn)較大。

5.3項目S.W.O.T分析

第六章項目功能定位建議6.1定位分析6.2項目總體定位平面圖6.3項目開發(fā)總體產(chǎn)品定位6.4項目產(chǎn)品建議6.5項目目標客戶定位6.6項目產(chǎn)品價格定位6.7產(chǎn)品定位6.8酒店管理公司介紹6.9項目商業(yè)定位目前長江路/定山路區(qū)域以制造業(yè)廠區(qū)為主，無任何商業(yè)氛圍。故商業(yè)體量不宜過大，但商業(yè)部分又不可以缺少，以填補項目周邊的商業(yè)稀缺以及項目本身的配套。城市客廳長江路的延伸段，本項目應強調(diào)與長江路商圈的借勢互補，故建議打造高品味型酒店式公寓以及高品質(zhì)商務辦公中心。江陰市場上，精裝酒店式公寓相比較其他類型物業(yè)銷售價格略有優(yōu)勢。本項目酒店式公寓產(chǎn)品打造具備住宅所擁有的所有功能，但卻是商業(yè)性質(zhì)公寓，不受限購政策影響。酒店式公寓，小戶型全裝修，拎包入?。煌顿Y的增值空間較大，投資風險較小。市場上有很多酒店式公寓項目，但僅有少量的SOHO公寓。故本項目可做出產(chǎn)品的差異性，以小戶型，總價低；商住兩用為賣點。投資自用兩相宜。產(chǎn)權(quán)式酒店，返租銷售，保證回報率，在江陰市場上非常受親睞。根據(jù)周邊眾多企業(yè)廠區(qū)，辦公。

本項目重在物業(yè)品質(zhì)，可吸引大量投資客，以及企業(yè)員工的自用和投資。定位分析項目總體定位平面圖寫字樓定位：甲級寫字樓商場定位：街鋪及商場（裙房1-3層）酒店式公寓：SOHO定位：SOHO商住公寓豪華精裝公寓項目開發(fā)總體產(chǎn)品定位產(chǎn)權(quán)式酒店：精品酒店或四星級酒店項目產(chǎn)品建議精裝修酒店式公寓高層作為辦公低層作為酒店建議酒店客房不多于300間SOHO公寓商業(yè)部分1號樓酒店式公寓建議以精裝修標準交付，拎包即可入住，環(huán)境氣氛上以純住宅的形式打造；2號樓SOHO公寓則以簡約的全裝修標準交付，該產(chǎn)品偏向于商住兩用。3號樓的底層作為酒店的大堂，該幢樓的低層區(qū)作為酒店的客房，建議客房不多于300間，高層區(qū)作為辦公樓對外銷售，公共部位精裝修，提升產(chǎn)品的檔次。231寫字樓銷售客戶：街鋪銷售客戶：自用、投資兼顧的本地中小企業(yè)自用為目的大型民營企業(yè)自用為目的政府部門企業(yè)外地、境外投資者本地投資者外地及境外投資者自用為目的的商業(yè)經(jīng)營者SOHO公寓銷售客戶：本地投資者外地、境外投資者自用為目的創(chuàng)業(yè)者、SOHO一族項目目標客戶定位產(chǎn)權(quán)式酒店銷售客戶：酒店式公寓銷售客戶：本地投資者外地及境外投資者本地投資者外地及境外投資者自用為目的的周邊企業(yè)員工自用為目的的單身貴族、置業(yè)青年、SOHO一族項目目標客戶定位寫字樓銷售價格：

均價10000元街鋪銷售價格：

一、二層均價20000元；三層均價10000元酒店式公寓銷售價格：

均價12000元SOHO公寓銷售價格：

均價11000元項目產(chǎn)品價格定位產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格：

均價13000元產(chǎn)品定價分析–商鋪商鋪定價分析：項目周邊長江路新中心項目裙房1-2層商鋪銷售價格為30000元/平米，3層銷售價格均價20000元；澄江路嘉年華項目商鋪1-2層銷售價格30000元/平米，3層銷售價格15000元。項目所在區(qū)域是一個非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，地理位置較偏僻，周邊是廠區(qū)，環(huán)境不成熟。相比較新中心、嘉年華兩項目，本項目位置較差。但該區(qū)域未來具有較大的升值空間。

根據(jù)以上兩點，建議價格定位：

一、二層：均價20000元/平方米

三層：均價10000元/平方米產(chǎn)品定價分析–寫字樓寫字樓定價分析：項目周邊長江路新中心項目開盤價格11000元/平米，目前低區(qū)辦公價格13000元/平米，高區(qū)辦公價格16000元/平米。和本項目區(qū)域位置有可比性的，同樣在工廠園區(qū)內(nèi)的總部一號項目辦公樓開盤銷售價格在7000元/平米，目前高區(qū)價格9000元/平米。項目所在區(qū)域未來是政府規(guī)劃的商辦區(qū)域，未來周邊擬建辦公樓項目較多，競爭較激烈。

項目辦公樓位于建筑的高區(qū)，按照高標準建造，因此價格定位可以稍高。

根據(jù)以上分析，建議價格定位：均價10000元/平米SOHO公寓定價分析：

總部一號少量Loft公寓毛坯交房，在售價格9000元/平米。

SOHO公寓產(chǎn)品在江陰市場上較為稀少，銷售情況良好，但市場產(chǎn)品均以LOFT形式面市。

由于本項目無法建造LOFT形式的SO